Rivista ufficiale dell’Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili
FORMAZIONE
Magazine di informazione e aggiornamento professionale ANNO IV| IV -Numero N. 13/2016 ANNO 13° - Settembre 2016
INFORMAZIONE
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ANNO IV- N. 13/2016
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SOMMARIO Anapi News - Anno IV | n. 13 - 2016 Organo Ufficiale ANAPI - Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili Pubblicazione periodica bimestrale registrata presso l’Elenco Speciale OdG. Regione Puglia n. 330/2015 Notificata al Tribunale di Bari Registro Periodici al num. 8307 Editore - Italia Didacta Direttore Editoriale - Vittorio Fusco Direttore Responsabile - Vittorio Fusco Consulenza e Coordinamento Editoriale e di Redazione - Ge.Ser.Co. Hanno collaborato: Umberto Anitori, Maria Sancilio, Vittorio Fusco, Donatella Proto, Luca Baldin, Tarantini Maurizio, Roberto Bonasia Impaginazione e grafica: Maria Sancilio Anapi Sede Nazionale Via Junipero Serra 19 70100 Bari - Tel 080.564.08.67 info@anapi.it - www.anapi.it Ufficio Stampa Nazionale ufficiostampanapi@gmail.com La Segreteria Nazionale riceve dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 La Segreteria Nazionale risponde telefonicamente dal lunedì al venerdì dalle ore 09,00 alle ore 13,00 Ufficio Consulenza:consulenze@anapi.it Riceve il lunedì ed il giovedì dalle ore 9,00 alle ore 13,00
ANAPI COMUNICA
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Il lavoro costruisce opportunità
pag. 6
Pubblicate le modalità per la cessione ai fornitori delle detrazioni per l’efficientamento energetico
pag. 8
Abbiamo fatto molta strada
pag.10
Smart building: una sfida ed un’opportunità da affrontare in sinergia
pag.13
Termini e condizioni dell’impianto multiservizio
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Comunicato Stampa Smart Building-Saie 2016
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Tra i ricavi del condominio c’è anche l’equo compenso
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Le controversie sulle spese condominiali sono escluse dall'ambito della mediazione obbligatoria
pag. 26
L’esperto Risponde
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© - Anapi - Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale
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ANAPI COMUNICA
Seguici con la GUIDA AL CONDOMINIO. Una rassegna con temi tecnici, pratici e giuridici sicuramente utili alla vita in condominio. Non perdere gli appuntamenti con l'edizione di Repubblica - Bari. Ecco le date: 24 Luglio, 1 Settembre, 16 Settembre, 16 Ottobre, 17 Novembre. Acquistando il quotidiano, porterai l'informazione sempre con te. Temi della rassegna: IL RENDICONTO CONDOMINIALE I BALCONI IN CONDOMINIO ANAPI e SMART BUILDING insieme al SAIE Bologna dal19-22 OTTOBRE 2016 Buona lettura.
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RASSEGNA L’intervento di: Maria Sancilio Addetto Stampa Anapi
IL LAVORO COSTRUISCE opportunità E’ stata un’estate piena di bilanci, ren-
diconti, statistiche e andamenti. Mentre riprendono le attività nelle maggiori sedi ANAPI in Italia, vogliamo ricordare alcuni importanti appuntamenti tenuti durante l’anno di formazione ANAPI 2015-2016. Appuntamenti che hanno lasciato un solco ben deciso alla storia della formazione della nostra associazione. Abbiamo ricordato il progetto CONDOMINIO IN MOSTRA nato nel 2014 ed ancora attivo sul piano fieristico e di partenariato con le maggiori aziende del settore immobiliare, per soddisfare al meglio le necessità ed il fabbisogno del consumatore finale. Ci siamo ritrovati ad abbracciare con il SIE EXPO presente al SAIE nel 2015 a Bologna, tematiche innovative e migliorative sul risparmio energetico e sulla sostenibilità ambientale che ha portato a sua volta un input importante e definito per la gestione condominiale e la sua formazione. Abbiamo rafforzato la partnership con l’Editore Italia Didacta affinché si perfezionasse l’aggiornamento continuo secondo i requisiti delineati dal DM 140/2014 con una più vasta cerchia di argomentazioni tecnico.pratiche; siamo ritornati a Bergamo all’appuntamento fieristico Promoberg - Condominio-Expo ANNO IV- N. 13/2016
presentando in anteprima nazionale il nuovo corso professionale per Revisori Condominiali che ha riscontrato già dai suoi albori, una notevole richiesta; ma nonostante tutto stiamo ancora lavorando ad un più adeguato perfezionamento. Ed ancora! Ci siamo concentrati al meglio sulla stampa ed il nostro organo ufficiale di informazione nazionale quale Magazine AnapiNews, testata giornalistica online, coordinata dal nostro Ufficio Stampa Nazionale che abitualmente raccoglie tutte le notizie sia di cronaca sia di attualità locale e nazionale, di giurisprudenza e legislazione, affinché resti sempre alta l’attenzione della categoria e l’informazione agli addetti ai lavori nonché condòmini. Abbiamo sposato a pieno il progetto “Tetti Puliti” de “L’edificio in Rete” sostenuto dalla CNA di Bari e messo in piedi dal Comitato Smart Building assieme al programma di innovazione e tecnologia sulla Banda Larga, progetto partito esattamente dalla città di Bari per spostarsi poi a Milano e Roma, raccogliendo così esiti positivi anche da parte delle istituzioni nazionali; progetto che vedrà il culmine della sua definizione in occasione del SAIE 2016 al quale non mancherà la nostra partecipazione ed il nostro contributo, sostenendo così la realizzazione di nuovi orizzonti e nuove 6
RASSEGNA
prospettive professionali. dell’amministratore di condominio. Abbiamo allacciato partnership con le Perché determiniamo un solo obiettivo: aziende Eurocert ed Unogas che rin- IL VOSTRO… graziamo personalmente perchè possano rendere più valido il lavoro dei nostri amministratori di condominio. Abbiamo presentato un progetto presso il Comune di Parma per aiutare le famiglie vittime delle ruberie degli amministratori di condominio; stiamo lavorando con l’Acquedotto Pugliese per incentivare la comunicazione tra l’Autorità Idrica ed il consumatore finale, e stiamo lavorando ancora, e ancora per migliorare fino in fondo il servizio e l’assistenza a 360°
Nella foto la sede ANAPI a Torino, il Presidente Fusco ed i corsisti durante la sessione di esame finale.
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DOSSIER L’intervento di: Umberto Anitori Esperto condominiale
Pubblicate le modalità per la cessione ai fornitori delle detrazioni per l’efficientamento energetico L’Agenzia
delle Entrate pochissimi mesi fà ha aggiornato la guida alle detrazioni per efficientamento energetico alle parti comuni del condominio ha comunicato le modalità che i contribuenti incapienti debbono seguire per poter cedere il loro credito al fornitore, facendo sorgere molte perplessità sulla effettiva volontà di venire incontro alle necessità dei contribuenti . Infatti oltre alla complessità delle formalità da seguire il tutto è subordinato alla accettazione da parte del fornitore, il quale prima di decidere dovrà far bene i propri conti in quanto, il credito che va ad accettare non potrà essere scontato immediatamente ma soltanto alle stesse condizioni del soggetto cedente. In pratica se un condomino incapiente fiscalmente deve pagare 1000 euro iva compresa di sua quota parte su un intervento di efficientamento , paga 350 euro immediatamente e cede al fornitore il credito fiscale di 650 euro. Il fornitore potrà quindi detrarre tale importo in dieci rate annuali di eguale importo. Riportiamo testualmente quanto previsto nella guida dell’Agenzia: <<Riqualificazione energetica di parANNO IV- N. 13/2016
ti condominiali: cessione del credito ai fornitori. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali, i contribuenti che si trovano nella cosiddetta “no tax area” (incapienti) possono cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo. I contribuenti interessati sono i condòmini che non possono usufruire della detrazione perché possiedono redditi esclusi da Irpef (o per espressa previsione o perché l’imposta lorda è assorbita dalle detrazioni). Con provvedimento del 22 marzo 2016 l’Agenzia delle Entrate ha individuato le modalità di cessione del credito, disponendo che: - la situazione di incapienza deve sussistere nel periodo d’imposta 2015 - il credito cedibile è pari al 65% delle spese poste a carico al singolo condòmino, in base alla tabella millesimale di ripartizione, e riguarda le spese sostenute nell’anno 2016, anche se riferite ad interventi iniziati in anni precedenti 8
DOSSIER
- la volontà di cedere il credito deve risultare dalla delibera dell’assemblea che approva gli interventi di riqualificazione energetica oppure da una specifica comunicazione inviata successivamente al condominio. Il condominio deve comunicare questa volontà ai fornitori che, a loro volta, devono accettare, in forma scritta, la cessione del credito a titolo di parziale pagamento del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati : - il credito ceduto ha le stesse caratteristiche della detrazione teoricamente spettante al condòmino e, quindi, il fornitore potrà utilizzarlo in 10 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui è stata sostenuta la spesa di riqualificazione energetica. In particolare, il credito è utilizzabile in compensazione, a partire dal 10 aprile 2017 e mediante il modello F24, esclusivamente attraverso i servizi telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. La quota di credito non fruita nell’anno può essere riportata nei periodi d’imposta successivi ma non può essere chiesta a rimborso. Inoltre, per verificare la correttezza della cessione della detrazione da parte del condòmino e della fruizione del credito da parte dei fornitori, è previsto che: - il condominio paghi, entro il 31 dicembre 2016, le spese corrispondenti alla parte non ceduta sotto forma di credito, mediante l’apposito bonifico bancario o postale - il condominio comunichi telematicamente all’Agenzia delle Entrate una serie di dati, attraverso l’amministratore o, se non obbligati alla relativa nomina, attraverso il condòmino incaricato. ATTENZIONE: le indicazioni contenuANNO IV - N. 13/2016
te nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate I dati da comunicare sono - il totale della spesa sostenuta nel 2016 - l’elenco dei bonifici effettuati - il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito - l’importo del credito ceduto da ciascun condòmino - il codice fiscale dei fornitori cui il credito è stato ceduto e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi. La comunicazione va fatta utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate, entro il 31 marzo 2017. Il condominio è inoltre tenuto ad informare i fornitori dell’avvenuto invio della comunicazione. ATTENZIONE Se viene accertata la non spettanza, anche parziale, della detrazione in capo al condòmino il recupero del relativo importo avverrà nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzione. Se, invece, viene accertata l’indebita fruizione, anche parziale, del credito da parte del fornitore il recupero del relativo importo avverrà nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni.>>
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CONVENZIONI E OPPORTUNITA’
Il gruppo Unogas opera nel mercato
della vendita di gas naturale a partire dall’anno 2003, mentre è attiva nel settore della commercializzazione dell’energia elettrica a partire dal 2008. Da sempre Unogas ha dedicato grande attenzione alle esigenze degli Amministratori, sviluppando e proponendo soluzioni personalizzate con l’obiettivo di agevolare questo importante ruolo manageriale nella gestione condominiale. Infatti, nell’ottica di consolidare il rapporto di collaborazione, Unogas mette a disposizione del Cliente un Referente Commerciale dedicato per tutta la durata contrattuale, in grado di fornire tutto il supporto necessario per la valutazione delle offerte più convenienti e di soluzioni avanzate per la riqualificazione ed il mantenimento degli impianti installati presso il Condominio; inoltre, ogni Amministratore potrà sempre contare sulla competenza degli operatori del Servizio di Assistenza attivo dal lunedì al venerdì. Attualmente, l’Azienda dispone di una fitta rete commerciale, presente su tutto il territorio italiano, con sedi dislocate nelle principali città d’Italia: Milano, Genova, Torino, Verona, Venezia Mestre, Bologna, Livorno, Perugia, Roma, Napoli. PERCHÉ SCEGLIERE UNOGAS? INNOVAZIONE E CUSTOMER CARE ANNO IV- N. 13/2016
La forza del Gruppo Unogas, Società leader nel settore della vendita di gas naturale ed energia elettrica, è nascosta nella volontà di costruire rapporti di collaborazione solidi con il Cliente grazie alla disponibilità di un Referente Commerciale dedicato, pronto a seguire e consigliare l’Utente per l’intera durata contrattuale. Per questa ragione, si è investito molto sul rapporto umano e professionale, che ad oggi conta sulla capillare presenza di oltre 20 strutture sparse su gran parte del territorio italiano,
tra sedi commerciali e agenzie, oltre ad un call center attraverso cui è possibile parlare direttamente con operatori competenti, disponibili dal lunedì al venerdì. L’esperienza pluriennale sul mercato del metano e dell’energia elettrica ha reso fondamentale per il Gruppo Unogas concentrare la massima attenzione su quello che riguarda le possibilità di personalizzare un servizio apparentemente standard, mettendo 10
CONVENZIONI E OPPORTUNITA’
personale aziendale altamente qualificato a disposizione degli Amministratori di Condominio, con l’obiettivo di valutare in ogni singola situazione le migliori tariffe di mercato e garantire la maggiore convenienza, ma non solo. Infatti, lo scopo di Unogas è proprio quello di offrire un servizio a 360°, che crei realmente una differenza, considerando anche quelle che sono le esigenze gestionali dello Studio di amministrazione. Da qui è nata l’idea di supportare l’Amministratore anche da un punto di vista contabile, introducendo Semplifica: si tratta di uno strumento innovativo che permette la gestione intelligente delle fatture, consentendo l´importazione dei dati tecnici e di fatturazione, per ogni singolo punto di fornitura. Da sempre impegnato nel rispetto dell’ambiente, il Gruppo, attraverso la società Unogas Tech S.p.A., si adopera per proporre soluzioni innovative in termini di riqualificazione degli impianti
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del Condomino e di contabilizzazione dei consumi, permettendo all’Amministratore di affidarsi a tecnici specializzati per evadere tutti gli adempimenti previsti dalle Autorità competenti in termini di sicurezza ambientale. Unogas offre la libertà di scegliere soluzioni vantaggiose e convenienti, studiate appositamente per incontrare le esigenze manageriali dell’Amministratore, che potrà trovare nel proprio Consulente tutta la disponibilità necessaria per essere sempre al passo con i tempi, in un settore che è in continua evoluzione e richiede una grande professionalità, con l’obiettivo di consolidare un rapporto di reciproca collaborazione che duri nel tempo. Il personale dell’Azienda è a disposizione senza alcun impegno per fornire tutte le informazioni ed i dettagli relativi alle offerte di mercato attualmente in essere al n. verde 800.089.952.
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APPROFONDIMENTI L’intervento di: Donatella Proto
Dirigente Divisione 1° del MISE Reti e Servizi di comunicazione elettronica ad uso pubblico della Direzione Generale per i servizi di comunicazione elettronica, di radiodiffusione e postali
Smart building: una sfida ed un’opportunità da affrontare in sinergia. L’approvazione il 15 febbraio 2016 del
decreto legislativo n. 33/2016, recante “Attuazione della direttiva 2014/16/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 15 maggio 2014, relativa alle misure volte a ridurre i costi di istallazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 57 del 9 marzo 2016, completa un quadro normativo che sin dal 2002 con la previsione dell’obbligo di cavedi multiservizi per rendere agevoli i collegamenti delle singole unità immobiliari, di cui all’art. 40 della legge n. 166/2002, dimostra come per il legislatore italiano (ma non solo) sia indispensabile investire sulle reti (orizzontali e verticali) per raggiungere gli obiettivi dell’Agenda digitale europea, ma allo stesso tempo fa emergere quanto scarsa sia la conoscenza e l’implementazione di tale norme, se a distanza di tempo è ancora necessario legiferare e regolamentare situazioni di evidente utilità. 1. Il contesto normativo europeo ed italiano L’Unione europea (ma vedasi anche quanto sta attuando l’Organizzazione delle Nazioni Unite nell’ambito del MilANNO IV - N. 13/2016
lennium Development Goal n. 11) crede che solo un’economia digitale sia capace di generare crescita e benefici economici e sociali sostenibili, da cui la necessità di avere la disponibilità di un’infrastruttura digitale di qualità elevata. Riconoscendo l’importanza della diffusione della banda larga ad alta velocità, gli Stati membri hanno, quindi, approvato nel 2010 la comunicazione della Commissione Europea (COM2010/245) «Un’Agenda digitale per l’Europa - Le tecnologie digitali come motore della crescita europea», che prevede come obiettivo la disponibilità della banda larga di base per tutti i cittadini europei entro il 2013 ed un accesso a connessioni molto più rapide, superiori a 30 Mbit/s e, per almeno il 50 % delle famiglie dell’Unione, superiori ai 100 Mbit/s entro il 2020. L’Agenda digitale europea ha anche evidenziato la necessità di attuare politiche che permettano di abbattere i costi dell’installazione della banda larga sull’intero territorio dell’Unione, attraverso una corretta pianificazione, un corretto coordinamento e la riduzione degli oneri amministrativi ed economici legati all’installazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità ed individuato nelle Smart Cities l’unico modello urbano economicamente e socialmente 13
APPROFONDIMENTI
sostenibile, per garantire un’elevata qualità della vita dei cittadini, una crescita della competitività delle imprese ed un rafforzamento della capacità istituzionale e di investimento delle amministrazioni in un ambiente sicuro. Tale modello si basa sulla diffusione da un lato di piattaforme tecnologiche e di connettività in grado di abilitare la creazione di ecosistemi di servizi digitali grazie ad infrastrutture ICT e TLC e dall’altro sulla cd IoT (Internet of Things). La “Internet of Things” è un sistema complesso e che richiede un’ampia governance normativa, regolamentare, tecnologica e di mercato. In tale sistema, sensori incorporati negli oggetti fisici più disparati vengono collegati tramite reti wired e wireless, utilizzando lo stesso protocollo che si connette ad Internet. L’installazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità fisse e senza fili richiede naturalmente investimenti ingenti, di cui una parte consistente è rappresentata dal costo delle opere di ingegneria civile, su cui l’Unione europea è intervenuta specificamente con la citata direttiva 2014/61/UE, ma anche l’individuazione di strumenti che consentano un estremamente efficace e rapido impiego delle (poche) risorse pubbliche (ma anche private) disponibili. Il quadro sopradescritto fa emergere con evidenza la necessità, quindi, di un approccio sinergico nell’affrontare le sfide poste dall’agenda digitale europea, e, con tale spirito, è stato emanato ed approvato dal Consiglio dei Ministri in data 3 marzo 2015 il Piano strategico per la banda ultralarga che fa seguito al Piana nazionale Banda Larga, autorizzato dalla Commissione Europea. Aiuto di Stato n. SA 33807/2001/N, avviato nel 2009 e conclusosi il 31 dicembre 2013, attraverso il quale sono stati realizzati 362 miANNO IV- N. 13/2016
lioni di euro di investimenti pubblici in infrastrutture a banda larga, 10.000 km di infrastrutture che consentono l’accesso ai servizi a larga banda a circa 8 milioni cittadini (dove con “larga banda” si intende un accesso alla rete con velocità uguale o superiore a 2 Mbps) ed è stato portato l’accesso alla banda larga in oltre 6 mila località bianche del Paese. Per approfondimenti, anche in relazione agli esiti delle consultazioni pubbliche avviate periodicamente per verificare il grado di copertura a livello regionale in termini di unità immobiliare e la disponibilità di reti e servizi a banda ultralarga, oltre ai piani di investimento pubblico e privato previsti sino al 2018, si rinvia al portale dedicato all’attuazione del piano strategico per la banda ultralarga. Affinchè siano raggiunti - nei termini fissati - gli obiettivi del citato Piano strategico è, quindi, necessario puntare su una stretta collaborazione tra tutti gli attori della filiera, sia pubblici che privati, sia nazionali che locali, cercando di superare distinzioni e differenziazioni tanto inutili quanto ormai obsolete. Si consideri, ad esempio, che la stessa normativa in tale ottica parla oramai unicamente di impianti di comunicazione elettronica, senza più distinguere tra impianti telefonici e televisivi (ed in tal senso necessiterebbe forse di essere rivisto anche il decreto del 22 gennaio 2008 n. 37, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di istallazione degli impianti all’interno degli edifici). 2. Il “futuro è ibrido”. Tale integrazione è necessaria anche sul piano infrastrutturale, tra reti wired e wireless, nel pieno rispetto del principio di neutralità tecnologica. Non esistono, in14
APPROFONDIMENTI
fatti, tecnologie buone o cattive, ma solo tecnologie adeguate ai bisogni degli utenti, variabili, peraltro, non solo in funzione del tempo, bensì anche delle specifiche esigenze o interessi di cui sono portatori: è l’utente alla fine che valuta l’idoneità delle infrastruttura e del servizio. Ma, al fine di evitare di essere travolti dalla tecnologia o, comunque, evitare scelte sbagliate o insoddisfacenti, è necessario imparare (ed in fretta) a gestire la complessità del presente, il che impone sul piano della progettazione e costruzione degli edifici di superare del tutto il modello “Build it first, Fix is later” (o “costruisci e poi risolvi”) per passare ad un metodo che sin dalla progettazione consideri i bisogni di connettività in building, in modo tale da evitare sia costi suppletivi e disagi agli inquilini, laddove si rendano necessari interventi successivi, sia una svalutazione del valore dell’immobile, laddove si renda necessario imporre ad esempio delle servitù per garantire i servizi di comunicazione elettronica. Sotto tale profilo è ben fare un inciso per ricordare che i servizi di comunicazione elettronica hanno carattere di pubblica utilità e le infrastrutture sono assimilate ANNO IV - N. 13/2016
ad ogni effetto alle opere di urbanizzazione primaria; inoltre il Dlgs. n. 259/2003 Codice delle comunicazioni elettroniche - agli artt. 86 e ss riconosce agli operatori una serie di misure e strumenti, definiti da ultimo con il decreto legislativo di recepimento della direttiva 2014/61/CE, per fornire tali servizi ed agevolare l’istallazione delle reti (sia orizzontali che verticali) e degli impianti. Il decreto legislativo n. 33/2016, di recepimento della suddetta direttiva, è stato predisposto, infatti, considerando una serie di disposizioni già vigenti nel nostro ordinamento e che per molti aspetti già prevedevano quanto stabilito nella direttiva 2014/61/UE. Ciò vale in particolare per quanto riguarda le misure relative all’accesso/condivisione delle infrastrutture esistenti ed alle attività di scavo, che erano già previste nel Codice delle comunicazioni elettroniche, mentre con riferimento alle norme per l’accesso agli edifici ed al catasto delle reti, le previsioni della direttiva erano state anticipate dalle disposizioni del decreto legislativo n. 164/2014 - c.d. Sblocca Italia -, con il quale, con particolare riferimento alle tematiche di cui trattasi, in sede di conver15
APPROFONDIMENTI
sione del D.L n. 133/2014, è stato inserito con l’art. 6 ter, comma 2, l’art. 135 bis nell’ambito del Testo Unico sull’edilizia (DPR n. 380/2001). L’at. 135 bis del T.U sull’edilizia sancisce l’obbligo – a partire dal 1° luglio 2015 - di prevedere, all’interno dei nuovi edifici o in caso di profonda ristrutturazione ai sensi dell’ art. 10, comma 1, lett. c), un’infrastruttura fisica multiservizio passiva costituita da adeguati spazi istallativi e da impianti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete. Tale obbligo con l’art. 8 del decreto legislativo n. 33/2016 è stato esteso a tutti gli edifici esistenti che qualora siano già dotati di un’infrastruttura fisica multiservizio, di cui diventano titolari, sono obbligati a fornire accesso agli operatori di rete che ne fanno richiesta secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo. In particolare il decreto legislativo n. 33/2016 consta di 15 articoli: • l’art. 1 definisce l’oggetto e l’ambito di applicazione; • l’art. 2 fornisce le definizioni necessarie alla corretta lettura del provvedimento; • l’art. 3 definisce le condizioni di accesso all’infrastruttura fisica esistente ai fini dell’installazione di elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità. Nello specifico indica quali aspetti del progetto per cui si richiede l’accesso devono essere precisati e come vanno gestite le ipotesi di rifiuto dell’accesso stesso; • l’art. 4 disciplina l’accesso alle informazioni minime relative alle infrastrutture fisiche di qualsiasi operatore di rete e prevede che siano messe a diANNO IV- N. 13/2016
sposizione attraverso il SINFI, il Sistema Informativo Nazionale Federato delle Infrastrutture, attraverso il quale si procederà alla mappatura delle reti del suolo e del sottosuolo, in modo tale da garantire simmetria e sicurezza nell’accesso alle informazioni (e non solo) per tutti gli attori della filiera. Il medesimo articolo prevede, inoltre, che il Ministero dello sviluppo economico, sentita l’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni, con proprio decreto possa stabilire esenzioni dai suddetti obblighi nel caso di infrastrutture fisiche esistenti che siano considerate non tecnicamente idonee all’installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità o nel caso di infrastrutture critiche nazionali. • Gli artt. 5 e 6 dispongono il coordinamento delle opere di genio civile e l’accesso alle informazioni sulle infrastrutture in corso di realizzazione o programmate; • L’art. 7 semplifica ulteriormente le procedure per il rilascio delle autorizzazioni; • L’art. 8 stabilisce che i proprietari di edifici, o il condominio, hanno il diritto, ed ove richiestone, l’obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo e prevede per i fornitori di reti pubbliche di comunicazione il diritto di installare la loro rete a loro spese, fino al punto di accesso. In mancanza di un accordo sull’accesso, concede a ciascuna delle parti il diritto di rivolgersi all’organismo nazionale di risoluzione delle controversie, cioè l’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni, introducendo così la figura dell’operatore condominiale. • L’art. 9 identifica l’organismo di 16
APPROFONDIMENTI
risoluzione delle controversie; • L’art. 10 prevede la possibilità per l’Autorità per le garanzie nelle comunicazioni, in sede di risoluzione delle controversie, di adottare decisioni vincolanti e di applicare sanzioni amministrative pecuniarie. • L’art. 11 inserisce una disposizione di salvaguardia per le Regioni a statuto speciale e per le Province autonome di Trento e di Bolzano, le quali provvedono alle finalità del presente decreto legislativo ai sensi dei rispettivi statuti speciali e delle relative norme di attuazione. • L’art. 12 prevede che in caso di conflitto tra le disposizioni di recepimento delle direttive europee 2002/21/CE, 2002/19/CE, 2002/20/CE, 2002/22/CE, 2002/77/CE e quelle del decreto legislativo di cui trattasi prevalgano le prime, prevedendo, altresì, che gli elementi di rete nonché le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado do fornire servizi di accesso a banda ultralarga effettuate anche all’interno degli edifici da chiunque posseduti non costituiscono unità immobiliari e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale;ù • L’art. 13 contiene la clausola di invarianza finanziaria; • L’art. 14 le abrogazioni e l’art. 15 dispone l’entrata in vigore e l’ efficacia delle disposizioni di cui sopra. 3. Conclusioni Norme di semplificazione e riduzione degli oneri finalizzate a favorire la realizzazioni delle infrastrutture a larga banda sono rinvenibili nel nostro ordinamento - come detto - sin dal 2002, se non addirittura desumibili in via interpretativa dalla stessa Carta Costituzionale, e ANNO IV - N. 13/2016
si sono succedute nel tempo in maniera consistente, anche se forse in modo destrutturato, determinandone di fatto una scarsa conoscenza ed applicazione. Per citare solo le più importanti, dopo l’introduzione nel 2002 dell’obbligo di dotare le nuove costruzioni civili a sviluppo verticale di cavedi multiservizi per rendere agevoli i collegamenti delle singole unità immobiliari, introdotto dall’art. 40 della legge n. 166/2002, l’art. 1 della legge n. 69/2009 ha previsto che i lavori necessari all’istallazione delle fibra all’interno degli edifici è da considerarsi innovazione condominiale necessaria ai sensi dell’art. 1120 c.c, per cui da approvarsi in sede di assemblea condominiale a maggioranza semplice, e, pochi anni dopo, l’art. 14, comma 7, della legge n. 179/2012, nel definire gli interventi per la diffusione delle tecnologie digitali, ha disciplinato l’accesso degli operatori di rete alle parti comuni degli edifici, mentre sotto il profilo degli impianti di antenna per la ricezione televisiva domestica dal 2013 esiste l’obbligo di istallare impianti condominiali centralizzati d’antenna. Favorire la diffusione di edifici predisposti alla larga banda, ancorché non soggetti ad interventi di ristrutturazione e, quindi, non obbligati al rispetto delle disposizioni definite nel nuovo art. 135-bis, è una sfida che va affrontata, ma soprattutto è un’opportunità che va colta affinchè possano essere attuati gli obiettivi della Agenda digitale europea e si affermi l’unico modello economicamente e socialmente sostenibile a fronte degli elevati tassi di urbanizzazione della popolazione europea e mondiale, cioè la Smart city, la cui promozione è stata identificata nel Piano Strategico per la banda ultralarga e nel Piano Strategico per la crescita digi17
APPROFONDIMENTI
tale come una delle azioni attraverso cui accelerare la crescita del Paese. Entro il 2050 l’80% della popolazione europea vivrà in città per cui è necessario sin d’ora investire in soluzioni IoT, infrastrutture abilitanti e servizi innovativi, gli unici in grado di garantire ai cittadini una certa qualità di vita. L’importanza di tali investimenti emerge in maniera evidente anche da un recente sondaggio condotto a marzo 2016 nel Regno Unito, che ha evidenziato come per il 20% dei proprietari di immobili la
larga banda sia prioritaria rispetto a qualsiasi altro tipo di servizio. Il medesimo sondaggio ha messo in luce come il 67% degli acquisti di un nuovo immobile non sia andato a buon fine a causa di un servizio di accesso a banda larga ritenuto di qualità scadente e non a caso il Governo britannico ha ritenuto necessario stipulare un accordo con l’HBF – Home Builders Federation per promuovere la fornitura dei servizi a larga banda negli edifici. Un’attività promozionale che appare essere indispensabile per far conoscere quello che nel nostro ordinamento è un obbligo dal luglio del 2015 e per il superamento di un divario digitale non solo infrastrutturale, ma anche e sopratANNO IV- N. 13/2016
tutto socio-culturale. Su questa strada, iniziative, come quella condotta da All Digital, sono meritevoli di ampio apprezzamento non solo perchè svolgono una necessaria attività divulgativa e conoscitiva, ma puntano a creare quelle sinergie tra i diversi attori della filiera (amministrazioni pubbliche, antennisti, operatori, amministratori di condominio, professionisti del settore) spesso manchevoli nel perseguimento di obiettivi che, invece, sono comuni, e possono consentire anche di esplorare ed affrontare altri aspetti, spesso dimenticati o sottovalutati, come quelli connessi alla tutela della privacy e della sicurezza, che nella progettazione degli Smart building e delle Smart home sono da valutare, congiuntamente agli aspetti di natura economica.
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Spett.le. Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni AGCOM Via Isonzo 21/b 00198 Roma Alla cortese attenzione del Commissario prof. Antonio Preto
Oggetto : richiesta della determinazione di termini e condizioni eque e ragionevoli, incluso il prezzo relativamente all’impianto multiservizio ex art. 135bis D.P.R. 380/2001 Egr. Commissario prof. Antonio Preto, Premesso che ANAPI Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili è una delle più grandi associazioni a livello nazionale degli amministratori di condominio, certificata ISO 9001-2008, con 24 sedi diffuse su tutto il territorio nazionale ed oltre 3.000 professionisti iscritti. Premesso che ANAPI svolge una intensa attività di aggiornamento dei propri iscritti per una continua formazione professionale, qualificando professionisti esperti in vari settori legati al mondo immobiliare e condominiale e specificatamente nella gestione dell’impiantistica condominiale. Premesso che l’amministratore condominiale, mediante le operazioni preparatorie (informazione) ed esecutive (proposte di delibere assembleari), indispensabili per la realizzazione degli obiettivi comunitari, rappresenta il naturale intermediario tra gli operatori e i proprietari degli immobili agendo non di rado su delega degli stessi. Premesso che ANAPI intende sensibilizzare gli amministratori di condominio alla valorizzazione del patrimonio edilizio mediante la riqualificazione della componente impiantistica TLC degli edifici utilizzando l’impianto multiservizio ex D.P.R. 380/ 2001, art. 135bis per : - predisporre l’edificio per la banda ultra larga; - migliorare il decoro urbano con grazie alla centralizzazione della ricezione e distribuzione dei segnali TV, terrestre e satellitare; - controllare in automatico i consumi di acqua, luce e gas; - ridurre i disservizi; - ridurre drasticamente le spese di manutenzione straordinaria di balconi e terrazzi in relazione alla installazione di decine di antenne destinate ad impianti singoli, peraltro non coerenti con i regolamenti locali. E che gli impianti così predisposti, ai sensi della normativa in vigore, saranno messi a disposizione dei gestori di servizi di rete di telecomunicazioni per le loro finalità istituzionali ai sensi del D.Lgs. 1 agosto 2003 n. 259 e del D.Lgs. 15 febbraio 2016, n. 33 che equipara i condomini a gestori di infrastrutture (relazione del Governo al citato decreto legislativo).
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AREA ASSOCIATIVA
Tutto ciò premesso riteniamo che la conoscenza preventiva dei termini e condizioni eque e ragionevoli spettanti al condominio che realizza questo tipo di impianto sia condizione essenziale ed indispensabile per la diffusione della installazione degli impianti multiservizio con i citati benefici per i condomini e per l’intera collettività. Chiediamo pertanto all’Autorità Garante delle Comunicazioni di determinare i termini e le condizioni eque e ragionevoli, incluso il prezzo, previsti dal citato D.Lgs. 1 agosto 2003, n. 259 relativamente agli impianti multiservizio ex art. 135 bis del D.P.R. 380/2001. Rimaniamo a completa disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento ed approfondimento. In attesa di un cortese riscontro Le porgo i miei più cordiali saluti.
Il Presidente Vittorio Fusco
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Comunicato 24/06/2016
A Bologna ad ottobre l’evento dell’anno nel campo dell’impiantistica avanzata e della building automation : ALL DIGITAL - SMART BUILDING “Una scommessa vinta”, l’ha definita in una recente intervista Luca Baldin, project manager di All Digital Smart Building, l’area del SAIE interamente dedicata all’innovazione impiantistica nel campo dell’edilizia che si terrà dal 19 al 22 ottobre prossimo alla fiera di Bologna. Ad avvallarlo l’adesione convinta di un numero sempre crescente di aziende del settore e l’allargamento delle tematiche a tutto ciò che un tempo si chiamava “domotica” e che oggi passa sotto il termine “building automation” e che a breve tutti chiameremo semplicemente “IOT” Internet of things. L’area tematica, innestata nel corpo del SAIE solo tre anni fa, è diventata in pochissimo tempo uno dei princiali fattori di sviluppo e di innovazione della più antica fiera del costruire in Italia, convincendo anche i settori più tradizionali che proprio l’innovazione impiantistica, legata con la rivoluzione della banda larga e delle TLC, costituisce già oggi, e costituirà ancor più domani la nuova frontiera del costruire e soprattutto dell’abitare. Tema su cui in questo 2016 convergono convitamente tutti, e che fanno dell’evento bolognese un momento davvero imperdibile per cogliere le novità che ogni giorno aziende e operatori propongono al mercato e agli utenti finali. Un argomento che ha un numero di declinazioni difficile persino da descrivere e che vanno dai servizi di trasmissione dati alle applicazioni nel campo dell’entertainment, dai servizi al cittadino alla telemedicina e teleassistenza, dalla cittadinanza digitale alla raccolta dei big data, indispensabili al funzionamento delle Smart cities. Tutte questioni che hanno una origine o un terminale comune: lo smart building. “Il tema della messa in rete dei cittadini non può prescindere dalla realizzazioni degli impianti verticali di distribuzione dei segnali” dichiara Paolo Dalla Chiara, Presidente di All Digital Smart Building, “costruire reti orizzontali con investimenti miliardari, come sta avvenendo in Italia, senza considerare l’ultimo metro – ovvero gli impianti di distribuzione del segnale dentro agli edifici – rischia di rendere vano ogni sforzo di raggiungere gli obiettivi dell’Agenda Digitale Europea. Così come non pensare fin da ora a stimolare la domanda di adozione della banda larga – incredibilmente ancora bassa – attraverso l’ideazione e la distribuzione di servizi di nuova generazione. Di qui passerà lo sviluppo futuro del nostro Paese” Si spiega così, come un evento fieristico settoriale e dedicato originariamente al mondo delle PMI dell’installazione, sia evoluto in una autentica piattaforma dell’innovazione, punto di riferimento di un’intera filiera produttiva, in grado di far convergere interessi, elaborare strategie e proporre soluzioni. L’evento annunciato a Bologna, infatti, si pone solo come apice di un percorso che ormai segna da mesi l’attività del settore, con un roadshow di grande successo che ha coinvolto migliaia di professionisti (lo Smart Building Roadshow), con un’attività di formazione continua legata al marchio volontario “Smart Installer” e con eventi collaterali, come il recente Smart Building Levante, tenutosi a Bari nel quadro della Fiera del Levante. L’edizione 2016 sarà quella dell’integrazione tra le molteplici anime di questo comparto multiforme e in rapidissima evoluzione, in primis tra mondo elettronico e mondo elettrico, sempre più convergenti, ma con focus sulle potenzialità degli impianti multiservizi, sulla sicurezza, sul ruolo dei System Integrator e sugli standard dei nuovi sistemi domotici, sulle applicazioni avanzate nel campo dell’audio-video, sulle novità delle principali piattaforme televisive nazionali nel campo dell’alta definizione e dei servizi interattivi. Tutto ciò rivolto a quella complessa filiera che raduna a Bologna in occasione del SAIE 90.000 operatori, tra professionisti della progettazione, imprese edili, installatori e system integrator, per condividere un comune percorso di evoluzione che vede le tecnologie digitali come strumento fondamentale per la valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano. La piattaforma Smart Building è una iniziativa di: Promospace srl – Contrà Pedemuro San Biagio 83 – 36100 Vicenza ANNO IV- N. 13/2016 Tel +39 0444 543133
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EVENTI & APPUNTAMENTI Intervento di: Luca Baldin Project Manager All Digital Smart Building
Tra i ricavi del condominio c’è anche l’equo compenso Nel triennio 2016-2018 l’Italia vedrà
un investimento in infrastrutture di telecomunicazione da parte delle aziende e dello Stato senza precedenti. L’obiettivo è dotare il Paese di una rete a banda ultra larga che vada a colmare uno dei gap più significativi in termini di competitività internazionale. Per far si che questo risultato venga raggiunto è indispensabile un impegno diffuso per dotare i condomini degli italiani di impianti di telecomunicazione nuovi e più performanti e qui entrano in gioco gli amministratori, che possono mediare un concetto semplice: l’impianto multiservizi di proprietà è un’ottima fonte di reddito per tutti i condomini. Il come è relativamente semplice: le nuove norme infatti stabiliscono che tutti gli operatori che passano per un impianto TLC non di loro proprietà dovranno pagare un equo compenso stabilito dall’autorità garante (AGCOM). Importi significativi, che possono far rientrare velocemente dall’investimento iniziale ANNO IV- N. 13/2016
e trasformarsi in un ricavo nel medio periodo. Per questa ragione mi fa particolarmente piacere annunciare che l’area Smart Building del SAIE di Bologna dal 19 al 22 ottobre ospiterà i seminari di ANAPI; una realtà associativa con la quale si è instaurata un’eccellente collaborazione volta ad informare e a formare gli amministratori di immobili su questi temi cruciali, al fine di portare tutti assieme l’Italia nel XXI secolo.
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APPROFONDIMENTI
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GIURISPRUDENZA
LE CONTROVERSIE SULLE SPESE CONDOMINIALI SONO ESCLUSE DALL'AMBITO DELLA MEDIAZIONE OBBLIGATORIA di Tarantino Maurizio “In tema di condominio, non sono oggetto di mediazione obbligatoria i procedimenti per il mancato pagamento delle spese condominiali. La legge n.220/2012 con l’art. 25 ha regolamentato, tra l’altro, il tema della conciliazione obbligatoria introducendo nelle disp. att. c.p.c., l’art. 71 quater, fornendo una definizione delle “controversie in materia di condominio”, specificando che per esse si intendono quelle liti derivanti dalla violazione o dell’errata applicazione delle disposizioni del Codice Civile (artt. 1117-1138) e delle previsioni ricomprese dall’art. 61 all’art. 72 delle disp. att. c.c. Questo è il principio di diritto espresso dal Giudice di Pace di Napoli con la pronuncia n. 318 del 9 febbraio 2015 in merito alla mediazione obbligatoria. I fatti di causa. Il Condominio, in persona dell’Amministratore pro-tempore, con atto di citazione conveniva in giudizio Tizio (condomino) affinché, accertato il credito vantato nei confronti del convenuto, quest’ultimo fosse condannato al pagamento della somma per le quote condominiali non pagate. Costituendosi in giudizio, Tizio contestava in toto le pretese dell’attore; in particolare, eccepiva l’improponibilità della domanda per mancato esperimento ANNO IV- N. 13/2016
del procedimento di mediazione. L’ambito di applicazione della mediazione in condominio. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con la formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013). Si rammenta che il citato art. 5, d.lgs. n. 28/2010 individua l'ambito di applicazione della mediazione in materia condominiale, estendendo l'obbligatorietà del relativo tentativo a tutte le controversie sostanzialmente riconducibili all'applicazione della normativa condominiale prevista dal codice civile. Vi rientrano, a titolo d'esempio, le controversie relative alla ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.); alla natura esclusiva e/o condominiale di un bene e/o impianto; alle opere eseguite dal singolo condomino sulla proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.); al rimborso delle anticipazioni per spese urgenti effettuate dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); alla responsabilità solidale tra venditore e acquirente di una porzione di piano (art. 63 disp. att. c.c.); all'approvazione delle tabelle millesimali 26
GIURISPRUDENZA
e loro revisione (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.). La morosità e l’esclusione della mediazione. Per meglio dire, ai sensi del riformulato art. 1129, comma 9, c.c., l'amministratore deve «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea». Tale disposizione va interpretata in relazione con l'art. 63 disp. att. c.c., il cui comma 1 statuisce che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione». Seguendo tale schema proposto dal legislatore, attualmente, l’amministratore ha il vantaggio di condurre rapidamente all'ottenimento del titolo esecutivo: non dovrà quindi attendere i quaranta giorni durante i quali, comunque, la controparte conserva il diritto di presentare opposizione, atto che potrà vertere esclusivamente sulle irregolarità del decreto stesso (per esempio, la mancata approvazione del riparto delle spese da parte dell'assemblea). Le argomentazioni del Tribunali di Napoli. Secondo l'organo giudicante, le controversie per mancato pagamento dei contributi condominiali vanno escluse dal novero delle «controversie in materia di condominio» per le quali trova applicazione la disciplina della mediazione obbligatoria. Difatti, sull’argomento in esame, l'art. 71-quater disp. att. c.c. rinvia espressamente al citato art. 63 disp. att. c.c.: le controversie ANNO IV - N. 13/2016
in ordine alla riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino vanno considerate liti condominiali, con la conseguenza che esse rientrano nella materia condominiale di cui all'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010. Tuttavia, come anticipato, l'art. 5, comma 4, d.lgs. n. 28/2010 esclude che la disciplina della mediazione obbligatoria trovi applicazione nei procedimenti di ingiunzione e nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, almeno fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione. Ne consegue che, nell'ipotesi di mancato pagamento delle spese del condominio, la mediazione non è immediata, ma opererà solo nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, dopo che il giudice si sia pronunciato su tali istanze. Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale ha rigettato l’eccezione di parte convenuta in merito all’obbligo delle mediazione; nel merito, accertato il debito, il giudice ha condannato il condomino al pagamento delle spese condominiali. Tecnici24 - Gruppo 24 ORE
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RUBRICA
L’ esperto Risponde a cura del CENTRO STUDI ANAPI D: Buonasera,
Sono una vostra iscritta ma avrei necessità di farvi alcune domande in merito ad una questione condominiale. Un condomino a fine luglio venderà il suo appartamento, essendoci dei soldi nel fondo cassa condominiale accantonati ha diritto il condomino uscente a riavere i soldi accantonati fino ad ora nel fondo? In che modo e modalità può avere indietro tale somma? Grazie distinti saluti
R: Gent.ssa Signora,
E’ opportuno che la questione fosse discipilinata con un regolamento di condominio. Pertanto non si discute sul versamento fatto dal condomino che chiede la restituzione, si discute sulla natura di proquota condominiale versamento effetuato. Pertanto ritengo opportuno che venga deliberato con un ordine del giorno preciso la fattispecie indicata.
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RUBRICA
SCRIVI AD ANAPI
INDIRIZZO MAIL: consulenza@anapi.it INDIRIZZO POSTALE : CENTRO STUDI ANAPI Via Junipero Serra, 19 - III Piano 70125 - Bari
D: sono un associato Anapi e ho una domanda abbastanza difficile
da sottoporVi. Nel caso di ripartizione indiretta dei consumi volontari di riscaldamento tramite ripartitori, i dati dei singoli condomini vanno forniti in sede di rendiconto. In sostanza il ripartitore non fornisce un'indicazione dei consumi energetici in termini di KWH ma semplicemente un coefficiente su cui ripartire i consumi; Senza il dato del coefficiente totale (sommatoria di tutti i ripartitori installati), questo dato è privo di valore, Se dò la sommatoria, devo fornire gli N addendi sommati. Se non lo faccio difetto di trasparenza nei confronti dei condomini, se lo faccio potrei violare la privacy. Qual'è l'aspetto che prevale? Come si deve comportare un amministratore considerando che qui in nord Italia, malgrado gli inverni caldi, le spese per riscaldamento sono una componente rilevante delle spese condominiali?
R: Le spese del riscaldamento centralizzato sono una componente funzionale
a qualificare le spese del bilancio consuntivo.Pertanto deve scegliere tra la trasparenza dei dati contabili e l'eventuale problematica collegata alla privacy.. Daltronde in caso di mancato pagamento di una quota di ripartizione del condomino moroso come sarebbe possibile comunicare nel rispetto dell' art 63 delle disposizioni attuative al codice civile inidcare al creditore il debitore moroso ?
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