Anapi News - anno 1 numero 2/2013

EDITORIALI

ANAPI AL MADE EXPO’: “LA RICETTA” MANAGER IMMOBILIARE CONDOMINIO APP: SFIDA UMANA E TECNICA NEWS CONDOMINIO

A RIMINI LA SCUOLA DI GESTIONE IMMOBILIARE: AL VIA CORSI E MASTER ANAPI COMMUNICATION

PROGETTI E OPPORTUNITA’ DI FORMAZIONE/LAVORO

ANNO 1 NUMERO 2/2013 Bimestrale di informazione e aggiornamento professionale - Italia Didacta Editore

Convalido è un consorzio composto da aziende in grado di garantire tutti i prodotti e servizi di facility e property management che possono servire ad un condominio. Il grande protagonista dell’operazione Convalido è l’amministratore di condominio che troverà nei prodotti e nei servizi erogati dalle aziende consorziate prezzi e condizioni migliorative rispetto a quelle di mercato grazie agli accordi tra Convalido e le aziende consorziate stesse.

SEMP

di Reboa Angelo

www.convalido.it

ANAGRAFE CONDOMINIALE

TASFORMA UNA

INCOMBENZA

IN UNA

OPPORTUNITÀ

Tra i nuovi adempimenti previsti dalla riforma del condominio, nasce il Registro dell’anagrafe condominiale.

L’analisi di questo disposto, pone a carico dell’amministratore di condominio e del suo studio un’intensa attività iniziale di rilevazione e raccolta dati e un successivo impegno continuativo nella gestione dei dati stessi.

La nostra struttura, forte delle competenze nel settore della gestione di servizi agli amministratori di condominio, ha sviluppato una procedura completa per la gestione di questa attività. Il servizio prevede un rapidissimo ritorno dell’investimento.

Il nostro centro servizi invia il modulo a casa dei singoli condòmini.

L’amministratore di condominio consegna il file delle anagrafiche come le ha oggi.

I condòmini che hanno problemi, contattano il centro servizi per avere assistenza sulla compilazione

I condòmini compilano il modulo - online - a mano e lo inviano via fax - a mano e lo inviano via mail

Il centro servizi elabora i dati e segnala i condòmini che non hanno compilato il modulo.

Nessun impatto sulla struttura esistente Ottemperanza alla riforma.

Ritorno dell’investimento Continuità ANNO 1 NUMERO 2/2013

Trascorsi 30 giorni dall’invio, il centro servizi sollecita i condòmini che non hanno compilato il modulo.

L’amministratore riceve il file originale completo con i dati previsti dalla normativa.

Anagrafe Condominiale Digiteck Srl Via Mori 6, 40054 Prunaro di Budrio (BO) Tel 051 705758 Fax 051 19900206 anagrafe@digiteck.it 3 www.anagrafecondominiale.com

SOMMERSO DALLE COMUNICAZIONI?

WWW.MULTIDIALOGO.IT BASTA UN CLICK

8 SECONDI PER INVIARE PRIORITARIE E RACCOMANDATE DIRETTAMENTE DA PC INVIA ANCHE FAX, SMS E NEWSLETTER 4

NETBUILDER SRL Via Zarotto, 63 - 43123 Parma TEL. 0521 247791 - FAX 0521 7431140 ANNO 1 NUMERO 2/2013 info@netbuilder.it

SOMMARIO Pag. Editoriali ANAPI AL MADE EXPÒ: LA RICETTA DEL MANAGER IMMOBILIARE................................... 8 CONDOMINIO APP: SFIDA UMANA E TECNICA................................................................ 8

Condominio News A RIMINI LA SCUOLA DI GESTIONE IMMOBILIARE: AL VIA CORSI E MASTER...................... 9 RICERCA SCIENTIFICA NEI CONDOMINI? AI POSTERI L’ARDUA SENTENZA....................... 10 ARRIVA LA FORMAZIONE ANCHE PER I PROPRIETARI. INIZIATIVA DI ANAPI E CONFABITARE........................................................................... 11 RIFORMA: DALLA NECESSARIA EVOLUZIONE ALL’ATTESA RIVOLUZIONE....................... 14

Formazione ANAPI: PROGETTI E OPPORTUNITÀ DI FORMAZIONE/LAVORO.................................. 15 A CENTO SBARCA IL PRIMO CORSO DI FORMAZIONE................................................. 16 FORMAZIONE+COMUNICAZIONE. I PROGETTI NON FINISCONO MAI........................ 18 IMMEDIATO, SICURO, ECONOMICO. SEMPLICEMENTE “ANAPI WEB”........................ 20

5 ANNO 1 NUMERO 2/2013

Comunicazioni NOMINATO COORDINATORE UNICO PER LA FAMIGLIA ANAPI..................................... 21 LA CASA: UN BENE TURISTICO DA REINVENTARE......................................................... 23 RISCALDAMENTO AUTONOMO O CENTRALIZZATO? COSA SAPERE................................ 23 CONDOMINIO: LA RIFORMA PORTA VIA TUTTO, TRANNE I LITIGI.................................... 25 TARES: OCCHIO AL NUOVO TRIBUTO COMUNALE DEI RIFIUTI.................................. 26 RIFORMA: CONSIGLI PRATICI PER IL RECUPERO CREDITI................................................ 27 ASSEMBLEA E SPESE “ANTICIPATE” PER IL CONDOMINO. COME E QUANDO ESSERE RIMBORSATI........................................................................ 28

6 ANNO 1 NUMERO 2/2013

Anapi News

Organo Ufficiale di Anapi Anno 1 numero 2 Ottobre 2013 Registrazione Tribunale di Bologna Registro Periodici al numero 8307 Direttore Responsabile Deborah Annolino Direttore Editoriale Vittorio Fusco Hanno collaborato G. Goldaniga, M. Nocera, D. Verruso, F. Di Castri, M. Giordani, A. Nicola, M. Garzena, G. Di Giorgi, A. Tarricone, A. Zanni, R. Bonasia, P. Lisi M. Parisi, Consorzio Convalido Editore Italia Didacta Stampa L’Impronta eventi&comunicazione Graphix: Marcello Brattoli www.improntaeventi.it Finito di stampare in Ottobre 2013.

Segreteria Organizzativa e Ufficio Stampa Via Junipero Serra, 19 70100 Bari Tel. 080 5640867 Fax 080 2170109 info@anapi.it ufficiostampanapi@gmail.com www.anapi.it © Anapi – Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione anche parziale

7 ANNO 1 NUMERO 2/2013

ANAPI AL MADE EXPÒ: LA RICETTA DEL MANAGER IMMOBILIARE di Deborah Annolino - Direttore Responsabile Anapi News

A

napi approda per il secondo anno di fila tra gli stand di Condominio APP, il salone espositivo organizzato da Consorzio Convalido all’interno del prestigioso evento del Made Expò 2013. Un ritorno atteso dagli oltre 2.500 associati per conoscere prodotti/servizi e innovazione ormai obbligatoria per gli Amministratori di Condominio del futuro o, per dirla con la moderna terminologia, dei Manager Immobiliari. Anapi, tra le associazioni è ben lieta di esserci e di informare la qualità e la quantità di iniziative didattiche volte agli associati e non solo. Obiettivo sensibilizzare le unità abitative, dai semplici condòmini agli amministratori di condominio. Una figura quest’ultima al centro delle modifiche introdotte con la recente riforma (legge 220/2012) entrata in vigore dallo scorso 18 giugno 2013. La legge prevede una formazione obbligatoria senza però chiarire come debba essere erogata. Anapi, al pari di altre associazioni di categoria, si schiera per un’interpretazione che tiene conto della norma delle professioni non regolamentate (legge 4/2013), ritenendo di avere in mano le competenze in materia. La modifica proposta mira invece a stabilire che sarà un regolamento del Ministro della Giustizia a determinare i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento della formazione, sia i corsi iniziali, sia quelli periodici. Un dato certo è la crescita di interesse e curiosità suscitata dalla figura dell’amministratore condominiale o building manager se preferite. Magari, parlando di lavoro, ci sarà capitato udire: “Mamma da grande voglio amministrare i condomini”. Le scuole - in particolare quelle ad indirizzo professionale – sono sempre più vicine all’Associazione nazionale per individuare possibili collegamenti e forme di collaborazione che abbiano scopi principali la formazione e l’apprendimento di una pro-

fessione tutt’altro che semplice e accessibile a tutti. Dal 2005 la gestione del complesso universo condominiale, tramite un calendario nazionale di corsi, viene impartita dalla nostra associazione, anche se non meno importante rimane l’apprendimento sul piano tecnico - pratico, acquisibile tramite esperienze concrete di amministrazione. Al manager immobiliare del terzo millennio, sono richieste conoscenze tecniche, giuridiche, contabili e soprattutto gestionali. Occorre una preparazione su quanto ruoti intorno a obblighi fiscali, normative sugli impianti, parti comuni, responsabilità civili, penali e amministrative. In un momento di crisi economica, in cui la ricerca di un’occupazione stabile riguarda più o meno tutti, ci piace guardare a quella fetta di italiani – e sono tanti – che anche quest’anno hanno riporto la loro fiducia nella nostra attività preparatoria per diventare futuri amministratori di condominio. Un mestiere rinnovato radicalmente sul fronte di strumenti e servizi, entrambi convergenti nelle tecnologie più moderne e in un’ottica generale di ottimizzazione. Un cambiamento solo apparentemente complicato e realmente funzionale, che non riscuote l’apprezzamento di chi non possiede praticità con le applicazioni web e software aggiornati. Ma Anapi non rimane a guardare e a tutti i propri associati garantisce assistenza, consulenza ai nuovi e ai vecchi della gestione condominiale. Anapi si ripresenta al Salone Milano Architettura, Design, Edilizia, per ribadire insieme a Convalido e ad altre importanti società nazionali che il settore condominiale in Italia non conosce flessioni ma può anzi offrire un’opportunità per proporsi sul mercato in qualità di professionisti ANAPI. Siamo certi che la trasparenza della riforma di condominio con il contributo alla formazione della nostra associazione e dei suoi strumenti come ANAPI NEWS, bimestrale aperto ai vostri suggerimenti e critiche costruttive, sfoceranno in ulteriori sbocchi di lavoro per privati ed aziende che operano nel settore.

CONDOMINIO APP: SFIDA UMANA E TECNICA di Vittorio Fusco - Presidente Nazionale Anapi

S

iamo felici di partecipare alla seconda edizione del salone dedicato all’universo condominio che lo scorso anno ha registrato oltre 5mila presenze e circa 450 amministratori provenienti da tutta Italia. L’invito rinnovato anche dal suo organizzatore, Consorzio Convalido di cui General Manager è Gabriele Angiolini, ci lusinga e al tempo stesso motiva Anapi ad inseguire una sfida accrescitiva, come quantità di nuove sedi e soprattutto di qualità dei servizi. Condominio App rappresenta, nel cuore del Made Expò, un marchio di qualità riconosciuto e apprezzato dalle principali aziende italiane che si occupano di servizi e forniture per proprietà immobiliari. Anapi, dentro e fuori il salone fieristico milanese, persegue il suo primo obiettivo che è la formazione, avendo già ripreso da Settembre il calendario dei corsi. Da quest’ anno, per agevolare i professionisti e i lavoratori,

la formazione sarà erogata con piattaforma e-learning. Corsi di base e di aggiornamento con una prospettiva comune e condivisa: mantenere sempre alto il rapporto di fiducia tra l’amministratore di condominio e i condòmini da lui coordinati e guidati. Condominio APP - il percorso espositivo - voluto da Convalido, è un appuntamento per gli addetti ai lavori, in cui domanda e offerta si incontrano, dove conoscere le nuove opportunità per l’amministratore di condominio. Nostro motto? Costruire il futuro di chi intende l’amministrazione degli edifici come una sfida umana e tecnica. Nostro impegno? Erogare una formazione che sia caratterizzata da efficienza, competenza e professionalità.

Intanto buona lettura.

8 ANNO 1 NUMERO 2/2013

A RIMINI LA SCUOLA DI GESTIONE IMMOBILIARE: AL VIA CORSI E MASTER a cura di Consorzio Convalido

L

a Scuola di Gestione Immobiliare si propone come centro di formazione per professionisti dell’abitare, quindi per gli amministratori di condominio, per gli artigiani e i tecnici. Il settore della gestione condominiale è uno dei pochissimi che, nell’attuale congiuntura economica, riesce a creare nuove occasioni di lavoro per i giovani e ad espandere le attività di chi opera già in questo ambito. La Scuola vuole diventare il primo polo formativo italiano sia per i giovani che intendono avviarsi alla professione sia per gli amministratori con una consolidata attività alle spalle. La Scuola di Gestione Immobiliare nasce dallo sforzo congiunto di numerosi soggetti che hanno dato vita a EcoareaSrl, avvalendosi delle conoscenze e delle esperienze maturate da entità ed associazioni che operano da anni sul mercato. Tra i soggetti che apportano la propria esperienza nella formazione dei propri iscritti presso la Scuola, vi sono SINTEG Srl, Manager Immobiliari Srl, IuxtaSrl, Consorzio Convalido, Confamministrare, ANAPI, LISIAI. I corsi si tengono a Rimini presso l’Expo Area. Si tratta di un’eco-struttura multifunzionale che accoglie le realtà commerciali, imprenditoriali e didattiche che operano nell‘ambito della sostenibilità ambientale ed energetica in un edificio architettonicamente all’avanguardia. Expo Area è caratterizzata dalla strip, ovvero da un percorso della larghezza complessiva di otto metri, che dal livello terra si estende a spirale all’interno del contenitore edilizio. Lungo la strip sono disposte una trentina di aree didattiche in cui aziende protagoniste del settore daranno dimostrazioni pratiche ai corsisti delle peculiarità tecniche dei loro prodotti e servizi. In coerenza con il valore ambientale che si vuole assegnare al fabbricato, il progetto architettonico si allontana dall’idea di edificio, per abbracciare l’idea di paesaggio, di cui inserisce nella struttura alcuni elementi tipici e con cui ricerca collegamenti.

CHE SI RIVOLGE A MOLTEPLICI FIGURE PROFESSIONALI La riforma del condominio ha imposto agli amministratori una formazione non più occasionale e discontinua, ma organica e sistematica. Per rispondere a questa nuova esigenza è stata fondata la Scuola di Gestione Immobiliare, che si propone di fornire ai professionisti del “mondo condominio” strumenti formativi all’avanguardia, grazie alla collaborazione con docenti e aziende di provata esperienza e capacità. La Scuola non

intende sostituire i corsi svolti con grande efficacia dalle associazioni di amministratori, con cui anzi, collabora, ma integrare una formazione prevalentemente giuridica e amministrativa con le informazioni manageriali e tecniche che oggi ogni professionista dell’abitare deve conoscere. La Scuola di Gestione Immobiliare si rivolge a tre figure professionali: amministratori di condominio, giovani alle prime armi, professionisti; artigiani che lavorano nei condomini e che devono riorganizzarsi per rispondere alle esigenze imposte dalla moderna gestione del condominio; progettisti che devono essere costantemente aggiornati sulle novità tecniche e legislative che riguardano il settore immobiliare.

VASTA OFFERTA DI CORSI La Scuola ha attivato una serie di corsi, il primo dei quali inizierà venerdì 25 ottobre, che vedranno la partecipazione di noti docenti provenienti da tutto il Paese. Il fil rouge comune ai tutti corsi è lo sviluppo di nuove idee imprenditoriali, per amministratori, artigiani e tecnici, che vogliano potenziare la propria attività anche nell’attuale fase economica recessiva. Il Master in Gestione Immobiliare(120 ore)si rivolge a diplomati e laureati in qualsiasi disciplina che intendono avviarsi alla professione di amministratore di condominio, ma il corso sarà certamente utile anche per chi svolge da tempo la professione e desidera fare un salto di qualità nell’organizzazione del proprio lavoro. Tre sono i filoni principali intorno ai quali si articolerà il master. La comunicazione interpersonale, ovvero le tecniche per gestire le assemblee, parlare in pubblico e risolvere i conflitti. Il Facility management e marketing condominiale, la cui conoscenza è indispensabile per essere competitivi nell’agguerrito mercato delle professioni. La tecnica che oggi deve integrare la formazione giuridica. Accanto al Master saranno attivati corsi brevi monotematici (12 ore), rivolti ad amministratori di condominio professionisti, con un denominatore comune: l’essere un passo avanti, anzi due, rispetto alle conoscenze usuali; corsi per artigiani (12 ore) che lavorano per i condomini e che sono costretti a una profonda evoluzione dei modi operativi per rimanere competitivi al giorno d’oggi; infine corsi di formazione per progettisti (12 ore) che devono aggiornarsi con sempre maggiore frequenza per rimanere competitivi.

9 ANNO 1 NUMERO 2/2013

RICERCA SCIENTIFICA NEI CONDOMINI? AI POSTERI L’ARDUA SENTENZA di Pierantonio Lisi - Ricercatore università di Bari

D

a sempre il mondo condominiale viene trattato con diffidenza da studiosi, accademici e in generale dal mondo dell’avvocatura. In maniera riduttiva si paragona il condominio ad un’accozzaglia di micro conflittualità alimentate da sterili polemiche piuttosto che da reali e obiettive motivazioni. Eppure nella professione di ricercatore universitario il condominio rappresenta una straordinaria occasione per la ricerca scientifica. Alla parola condominio si legano episodi e comportamenti negativi (rumori molesti, la presenza di animali domestici che recano disturbo, le assemblee interminabili..) piuttosto che le qualità essenziali del “bene immobile” assicurate dalla legge, le sue destinazioni d’uso o la trasparenza e professionalità nella gestione condominiale.

Ho avuto modo di constatare che la ricerca scientifica universitaria in campo giuridico prediligendo altri settori del diritto privato, ha trascurato negli ultimi decenni la proprietà immobiliare in generale e il condominio in particolare. Della materia (condominiale) si sono occupati magistrati e avvocati piuttosto che accademici. La necessità di far i conti con organismi edilizi complessi, impone la trattazione di temi a carattere generale come l’unità e la pluralità dei beni immobili. Il collegamento funzionale che lega le diverse unità immobiliari per mezzo delle parti comuni, inoltre, costituisce occasione per indagini che richiedono un approccio necessariamente multidisciplinare. Si pensi all’operatività tra privati delle discipline urbanistiche, alle normative di sicurezza o, ancora, a tutela degli edifici di pregio. Ancora, la disciplina dell’organizzazione condominiale e della gestione a maggioranza impone di definire l’ambito riservato all’autonomia collegiale rispetto a quello proprio dell’autonomia individuale del proprietario. Il profilo dell’organizzazione condominiale, del resto, si intreccia variamente con quello della proprietà condominiale, come nel caso dei supercondomini o dei condomini minimi. La discipli-

na della ripartizione delle spese sembra talvolta sfuggire a una precisa ratio e non è chiaro in quale misura sia derogabile.

Rimane aperto il tema delle obbligazioni condominiali. In materia di sicurezza, poi, resta problematica la determinazione dei poteri dell’assemblea e delle responsabilità dei condomìni e dell’amministratore.

La recente riforma ha lasciato molti nodi irrisolti, ma di certo ha un merito: ha chiarito che l’amministratore di condominio è un soggetto che esercita professionalmente la sua attività e che richiede specifiche competenze. Ne sono prova la necessità di nominare un amministratore nei soli grandi condomini (composti da più di nove unità immobiliari); la possibilità che l’assemblea richieda di pretendere una polizza di assicurazione; l’obbligo di perseguire i morosi; le regole di trasparenza nella gestione (dal conto separato al nuovo rendiconto) e i nuovi doveri e responsabilità dell’amministratore.

L’obbligo di frequentare un corso di formazione iniziale e l’obbligo di formazione periodica sono solo una logica conseguenza del nuovo impianto normativo. In questo quadro, è bene ricordare che un ruolo centrale sarà certamente riservato alle associazioni di categoria. In questa direzione, infatti, si è chiaramente mossa la recente legge in tema di professioni non regolamentate (legge 4/2013).

Le auspicabili forme di collaborazione tra il mondo delle associazioni di categoria e le università possono rivelarsi un’occasione da non perdere sia per arricchire la formazione degli amministratori di condominio con un respiro sistematico e un approccio critico, sia per riavvicinare il mondo della ricerca – e della ricerca giuridica in particolare – a realtà socio economiche rilevanti in cui è fortemente sentita la “richiesta” del sapere oltre che del saper fare. L’Anapi ha intrapreso il cammino per vincere una sfida: attribuire il giusto peso ad una materia che sconta luoghi comuni e nevrosi collettive. L’obiettivo è avvicinare la ricerca scientifica ai condomini.

10 ANNO 1 NUMERO 2/2013

ARRIVA LA FORMAZIONE ANCHE PER I PROPRIETARI. INIZIATIVA DI ANAPI E CONFABITARE di Vincenzo Rutigliano - Giornalista Il Sole24Ore

P

iù formazione e aggiornamento. La riforma del condominio attesa da 70 anni richiede amministratori sempre più professionali e responsabili perché «tutto questo nel nostro Paese non è più una passeggiata».

Vittorio Fusco, presidente Anapi (associazioneche rappresenta 1.500 amministratoriprofessionali d’immobilisparsi in tutta Italia) non usa mezzi termini durante il convegno organizzato a Bariper fare il punto sulla riformadiventata legge a giugno. I cambiamenti sono talmente radicali per gli amministratori e i condomini che Anapi e Confabitare (organizzazione di piccoli e medi proprietari immobiliari con 40mila iscritti) hanno con-

l’ingresso di società professionali di amministratori condominiali, pure estere. Alcune multinazionali hanno infatti mostrato interesse per il mercato italiano, ma per ora non si va oltre perché mancherebbero gli interlocutori adeguati. «Prima o poi però gli stranieri verranno, è questione di poco», ha avvertitoFrancesco Di Castri, presidentenazionale Sinteg (servizi aicondomini). Restano sul tappeto altri aspetti della riforma, relativi, per esempio, alla rappresentanza processuale del condominio, non regolata; alla prorogatio dell’incarico da intendersi gratuita; all’eccessivo formalismo. Senza contare «la necessità -ha concluso Fusco- di migliorare la riforma abolendo il fondo comune, semplificando le convocazioni in prima e seconda, le maggioranze qualificate o semplici per deliberare, proprio per evitare il più possibile il contenzioso».

cluso il convegno annunciando corsi di formazione e aggiornamento anche per i condomini. «A settembre -anticipa Alberto Zanni, presidente di Confabitare- terremo a Bari e Bologna i primi corsi destinati ai proprietari. La riforma impone non solo amministratori, ma anche proprietari formati e ha posto il problema della certificazione dei formatori che potrebbe essere affidata agli enti iscritti all’albo tenuto dal ministero dello Sviluppo Economico per le professioni non regolamentate».

L’attuazione della riforma pone dunque problemi nuovi che occorre affrontare in termini nuovi. Tutto è in movimento, insieme alla necessità di rendere più dinamico il settore anche con

11 ANNO 1 NUMERO 2/2013

ATTENZIONE! Dal 20 Settembre 2013 la mediazione torna obbligatoria per tutte le controversie condominiali!

ANAPI al fine di offrire un servizio di qualità a tutti i suoi associati e ai loro condomini, ha stretto una importante collaborazione con l’Organismo registrato Italia Concilia Srl. Per qualsiasi informazione: info@italia-concilia.it

12 ANNO 1 NUMERO 2/2013

13 ANNO 1 NUMERO 2/2013

RIFORMA: DALLA NECESSARIA EVOLUZIONE ALL’ATTESA RIVOLUZIONE di Francesco Di Castri - Fondatore e Presidente Sinteg

S

ebbene in molti ritengano che la Riforma del Codice Civile in materia di Condominio sia la prima vera rivoluzione di questo mercato, da un punto di vista personale - quello di un amministratore di condominio che analizza il mercato con logiche imprenditoriali (piuttosto che professionali) - sono convinto che la prima vera riforma del mercato sia stata introdotta da una Sentenza della Suprema Corte di Cassazione del 24 ottobre 2006. Tale pronunciamento ha infatti reso possibile il conferimento del mandato per l’amministrazione dei condomini alle società di capitali. Il tenore del mutamento indotto dalla sentenza non è stato pienamente compreso dagli amministratori, disattenti alle implicazioni di detto pronunciamento. La sentenza in questione segna la fine dell’era in cui l’amministratore doveva limitarsi ad operare con il buon senso del buon padre di famiglia ed ha consentito l’ingresso di nuovi soggetti in questo mercato. Tanto che, nel 2008, si sono iscritti in una nota associazione (tradizionalmente definita “di professionisti”) sia una multinazionale francese che una società per azioni milanese, oltre ad innumerevoli società a responsabilità limitata.

Con i capitali introdotti in questo mercato da aziende più grandi e strutturate sono oggi realizzabili progetti imprenditoriali di assoluto rilievo. L’arrivo di manager e imprenditori, ovvero soggetti evoluti, capaci di realizzare strutture gestionali complesse ed integrate, disposti ad investire e quindi a finanziare progetti innovativi determinerà una inevitabile conseguenza: ogni cosa diventerà nel futuro oggetto di evoluzione se non addirittura di rivoluzione. Da qui l’importanza di dar vita alla specializzazione solo marginalmente considerata nella riforma. In questo mercato come in ogni altro che si sia evoluto in fasi storiche precedenti a quella attuale - grazie a nuove e riqualificate risorse umane ed economiche, lo sviluppo del settore avverrà in tempi assai rapidi. Si osservi che mentre il mercato italiano può definirsi

sottosviluppato, in Francia gli amministratori di condominio sono quotati in borsa. Ritengo che nei prossimi due anni assisteremo ad una evoluzione più significativa di quella che ha avuto luogo complessivamente nei precedenti settant’anni. In questo processo un ruolo fondamentale lo giocheranno le università che sulla scia di un percorso formativo che abbiamo sviluppato in sinergia con il Polo Universitario di Prato, stanno mettendo a punto programmi specifici. La formazione sarà quindi non solo più qualificata ma anche più vasta e adeguata, includendo materie quali marketing, management, comunica-

zione, gestione dei processi e delle finanze. La disponibilità di percorsi di formazione qualificata è una grande opportunità ma può rappresentare anche una concreta minaccia. Infatti, oltre a qualificare gli attuali operatori nasceranno potenziali dirigenti attesi dalle grandi aziende in cerca di risorse umane che possano sviluppare progetti di business. Possiamo quindi affermare con ragionevole certezza che i prossimi anni vedranno un mercato assai più competitivo il cui principale beneficio sarà a vantaggio dei clienti. E allora finalmente, potremo dichiarare la fine l’era dei condomini e l’inizio dell’era dei “clienti”.

14 ANNO 1 NUMERO 2/2013

ANAPI: PROGETTI E OPPORTUNITÀ DI FORMAZIONE/LAVORO di Michele Parisi - Presidente Regionale Puglia Anapi

I

corsi per amministratore di immobili sono sempre più frequentati. Tanti i diplomati, i laureati e i professionisti già avviati al lavoro che puntano e investono su questo settore.

In un periodo di precarietà occupazionale come quello che stiamo vivendo gli “over 40” se ne interessano come occasione di lavoro tutt’altro che aleatoria. Costruirsi un percorso lavorativo, incrementare l’attività esistente o, addirittura, reinventarsi un futuro professionale quando criteri anagrafici limitano l’accesso al mercato del lavoro. Sono gli obiettivi che spronano gli italiani a frequentare un corso per manager immobiliari. Lo dimostrano le ultime statistiche che Anapi ha ottenuto redigendo un bilancio degli ultimi anni. I dati relativi al 2012 parlano chiaro: 1200 persone, in tutta Italia, hanno frequentato i corsi Anapi, sostenendo gli esami finali. Il che significa, tra l’altro, aderire all’ associazione e agli obblighi professionali richiesti.

Chi sceglie questa strada lo fa consapevolmente, non come ripiego. A precisare questa tendenza rispetto al passato, sono sempre i numeri: un terzo dei corsisti dello scorso anno erano laureati, mentre gli altri due terzi erano in possesso di un diploma. Il laureato, nel 70% dei casi, ha studiato Giurisprudenza, il restante 30% si divide soprattutto tra Economia ed Ingegneria.

I diplomati sono geometri o ragionieri. Tutti, comunque, forte-

mente motivati. Si può tranquillamente affermare che oggi, chi si iscrive ad un corso ha un effettivo interesse per la gestione condominiale. Arrivano gruppi di neodiplomati con l’obiettivo specifico di fondare e lavorare insieme lo studio. Oppure, ci troviamo di fronte il professionista che vuole incrementare il suo giro d’affari, la studentessa laureata che intende conciliare lavoro e famiglia. Gli stessi corsi di base e i master di aggiornamento hanno non solo costi contenuti ma presentano interessanti opportunità professionali. Altro dato significativo in questo settore è la parità professionale tra uomini e donne, anche se riscontriamo spesso una preferenza per le seconde, in quanto più abili nella gestione delle relazioni umane. Un nuovo filone occupazionale è quello rappresentato dagli “over 40” e ultracinquantenni. Nel primo caso, si tratta di lavoratori di grande esperienza che, purtroppo, hanno perso il lavoro e provano a inventarsi una ricollocazione. Sono lavoratori di spessore, anche laureati, che cercano una seconda occasione e riescono a costruirla grazie al conseguimento del corso e dell’attestato. Gli ultracinquantenni, invece, sono quelli che hanno ancora tanta voglia di fare. Accanto al corso tradizionale, con una durata di tre mesi e una frequenza settimanale, è da rilevare il consenso in crescita per i corsi on-line, che attraverso l’abbattimento dei costi fissi è sicuramente la nuova frontiera della formazione professionale. Diventare amministratori di condominio a distanza senza rinunciare ad una formazione di qualità è possibile, grazie alla nuova piattaforma on line che garantisce il massimo della preparazione col beneficio di starsene comodamente seduti davanti al proprio computer, a casa o in ufficio. Oggi le prospettive del mercato formativo, impongono non solo formazione in aula ma sopratutto esperienza sul campo. Conoscenze tecniche, giuridiche della materia condominiale ma sopratutto capacità di risoluzione dei conflitti condominiali. La riforma non solo è entrata nel merito di una casistica giurisprundenziale che ormai aveva rivisto l’assetto giuridico dei rapporti condominiali, ma sopratutto ha messo al centro la formazione come nuovo sviluppo professionale.

Non è più ammissibile guardare al futuro del mercato immobiliare con criteri di qualificazione professionale divenuti nel tempo arcaici ed obsoleti. E’ cambiato il mercato immobiliare; alla gestione del vecchio condominio si affacciano nuove realtà edilizie, che richiedono servizi ed una organizzazione di tipo industriale. Le sfide del nuovo mercato, richiedono preparazione ed efficienza dei meccanismi immobiliari, guardando alle nuove progettualità che hanno differenziato la formazione e modificato i requisiti d’accesso (e non solo) richiesti dalla legge. Anapi è pronta alle nuove sfide, guardando alle nuove opportunità professionali e a nuovi scenari che fanno del mercato dei “servizi” segmento di sicuro successo.

15 ANNO 1 NUMERO 2/2013

A CENTO SBARCA IL PRIMO CORSO DI FORMAZIONE di Maurizio Nocera - Responsabile Anapi Ferrara

A

napi Emilia Romagna consolida le proprie basi didattiche, con l’apertura di una nuova sede a Cento, in provincia di Ferrara. Complementare ma autonomo dal centro regionale Anapi con sede a Bologna, il nuovo ufficio apre battenti nell’ accogliente realtà ferrarese per offrire un contributo intellettuale ed una opportunità di lavoro e formazione per i giovani e non solo. In contemporanea all’inaugurazione degli uffici è stato attivato, per la prima volta a Cento (Ferrara), il Corso per Amministratori Immobiliari diretto dal responsabile territoriale Maurizio Nocera in collaborazione con l’avvocato Lorenzo Cottignoli, presidente regionale Anapi Emilia Romagna. Il corso si rivolge agli aspiranti Amministratori, ai quali la recente riforma del Condominio richiede competenze certificate e formazione costante. L’ aggiornamento professionale è la mission che Anapi (Associazione Nazionale Professionisti d’Immobili) porta avanti dal 2005 in tutta Italia lanciando una sfida all’economia di piccole e grandi realtà territoriali con l’obiettivo di appassionare e coinvolgere il numero più alto di cittadini. Obiettivo precipuo per il prossimo anno è l’ampliamento delle sedi provinciali afferenti ad Anapi Emilia Romagna. Tra tutte Ravenna e Parma. Un ampliamento caldeggiato dalla delegazione regionale alle prese con un altro ambizioso progetto: l’apertura di un Centro Servizi ANAPI nella centralissima via Marconi a Bologna, attiva da fine settembre.

“La figura dell’amministratore condominiale - spiega Maurizio Nocera, titolare dell’Agenzia “Il Ghetto” e responsabile Anapi Ferrara – è sempre più somigliante, per competenze e capacità, al manager immobiliare e necessita un aggiornamento profes-

sionale che Anapi si impegna ad erogare anche attraverso gli strumenti telematici, sfruttando i mezzi della tecnologia più avanzata. L’attivazione del corso a Cento ha un valore simbolico e concreto nella ripresa di un territorio colpito assieme alla sua popolazione colpiti da ingenti danni provocati dal sisma.

Il nostro obiettivo, sulla scorta dell’entusiasmo e delle adesioni ad Anapi e delle iscrizioni al primo corso organizzato a Cento, è avviare un percorso formativo similare nel capoluogo ferrarese e in altre province dell’Emilia Romagna, dove molti amministratori sono in trepida attesa - conclude Maurizio Nocera - ”.

INFORMAZIONI TECNICHE La nuova sede provinciale Anapi Ferrara ricade in pieno centro storico di Cento, nella caratteristica via del Ghetto al n.

17. L’Agenzia immobiliare “Il Ghetto” apre le porte a quanti volessero avvicinarsi alla professione di amministratore condominiale, erogando la formazione necessaria e le competenze richieste dalla vigente normativa. Il primo corso per amministratori immobiliari a Cento è iniziato lo scorso 27 settembre 2013, e nel corso dei mesi successivi saranno rinnovate le sessioni formative.

I corsi prevedono due lezioni (mercoledì e giovedì) dalle 18,30 alle 21,30 a Cento(Fe), presso la sede “Coccinella Gialla” di ANFFAS ONLUS, in via dei Tigli n.2/b.

La durata del corso standard (a numero chiuso) è di 6-7 settimane con lezioni bisettimanali e verifica finale, superata la quale si accede al titolo di “Amministratore di Condominio Professionista” certificato ANAPI. A fine percorso formativo è previsto un esame, al buon esito del quale saranno rilasciati attestato e tessera, timbro recante il numero di iscrizione all’Albo Associativo Nazionale ANAPI. Requisiti richiesti: laurea o diploma di scuola media superiore, casellario giudiziario generale nullo. Al momento dell’iscrizione occorre presentare codice fiscale, due foto formato tessera e fotocopia del documento d’identità. Coloro che sono ammessi a frequentare i corsi Anapi per Amministratore di condominio possono usufruire gratuitamente del supporto organizzativo dell’Associazione, di assistenza e consulenze. I corsi sono a numero chiuso, per cui è consigliabile una tempestiva prenotazione al fine di consentire la conferma della partecipazione. Per maggiori dettagli visitate il sito www.anapiemiliaromagna.it o www.anapi.net .

Contatti: Responsabile Anapi Ferrara Maurizio Nocera e-mail: cento@anapiemiliaromagna.it presidenza@anapiemiliaromagna.it Cell 349-8535693

16 ANNO 1 NUMERO 2/2013

Forniamo formazione e consulenza a 260 amministratori immobiliari in Italia

Il cambiamento è inevitabile.. .. il miglioramento è una scelta

17

ANNO 1 NUMERO 2/2013

www.sinteg.org

FORMAZIONE+COMUNICAZIONE. I PROGETTI NON FINISCONO MAI di Roberto Bonasia - Vice Presidente Anapi Communication

I

mmagini e parole, come veicolo per comunicare un cambiamento, per coinvolgere, per motivare. Sin dalla sua nascita, il gruppo Anapi Communication, fondata dalla direzione nazionale Anapi, nella persona del suo Presidente Vittorio Fusco si è finalizzato all’organizzazione di eventi, meeting con un unico obiettivo: la specializzazione formativa attraverso i convegni, corsi e workshop. Momenti di studio e apprendimento pratico, pianificati presso ambienti universitari e studi legali di docenti universitari. Uno fra tutti il professore Michele Costantino, venuto a mancare lo scorso mese di agosto, luminare della Giurisprudenza e decano dell’ Università di Bari presso il dipartimento di diritto privato. Esperto in materia di proprietà ed immobili condominiali e autore di numerose pubblicazioni per le più importanti riviste giuridiche presenti nel panorama del diritto. A lui Anapi Communication non può non essere riconoscente per il contributo intellettuale in qualità di membro della Commissione del comitato ristretto al senato per la riforma del condominio. Anapi crede e investe nei luoghi di contaminazione culturali, quali i convegni, dove ha luogo la condivisione tra informazione di tipo specialistico e sapere pratico, binomio che la materia condominiale richiede oggi come criterio basico nel mercato immobiliare.

L’anticamera di ogni convegno è strutturato secondo uno studio attento delle tematiche condominiali ,canalizzando dubbi e bisogni dei professionisti associati alla luce della materia legislativa in atto e degli orientamenti giurisprudenziali che si avvicendano nel corso del tempo. Occasione per condividere momenti di vita associativa, obiettivi e partecipazione per chiunque crede di poter contribuire allo sviluppo di informazioni tecnico – specialistico. Non è mancata la collaborazione, in questi anni con enti pubblici e fondazioni, ma soprattutto la sinergia con una autorevole testata giornalistica nazionale , Il Sole 24-ore, con la quale Anapi Communication si è rapportata raggiungendo valori e scopi comuni. Il convegno, per antonomasia apporta ad Anapi quel senso di amplificazione e diffusione di conoscenza ad un pubblico che nel corso degli anni è cresciuto ed accresciuto la propria attenzione sul tema condominiale. Incontri e dibattiti che hanno sviscerato l’argomento con tutte le sue sfaccettature al centro del mondo professionale ed immobiliare.

Di cosa di occupa Anapi Communication? Sin dalla sua nascita l’ufficio stampa è sempre stato uno dei punti di forza. Presentarsi in maniera strategica e creativa al mercato è un requisito indispensabile per ogni azienda, istituzione, associazione, singolo individuo. Le nostre idee nascono da un continuo confronto tra professionisti di esperienze diverse, per dare sempre il maggiore ed il migliore supporto, per ottenere sempre il massimo risultato possibile, tramite un’analisi del mercato,

la conoscenza approfondita del nostro interlocutore, la definizione dei tempi, delle risorse e degli investimenti nonché la valutazione dei risultati.

Anapi Communication ha sviluppato nel corso di questi anni una competenza specifica nella comunicazione d’immagine, per conoscere le problematiche con le quali si deve confrontare per farsi riconoscere e ricordare quotidianamente. Abbiamo la consapevolezza che l’ “immagine” all’interno di progetti di relazioni pubbliche sia sempre più importante per rappresentare in maniera chiara, concreta e corretta l’identità dei nostri porgetti e dare voce agli obiettivi, ancor prima che alle idee.

Oggi la professione dell’amministratore di condominio e non solo , richiede un ‘alta specializzazione del settore. Confinare la professione, a questioni di ordine conflittuale tra condomini è un luogo comune ed un errore strutturale. Premesso i profili amministrativo-urbanistici, che oggi più che mai, hanno allargato il campo delle conoscenze, l’ amministratore- professionista deve diversificare le proprie competenze tra il profilo contabile e una normativa giurisprudenziale in continua evoluzione.

L’assetto normativo, attraverso la riforma del condominio ha sicuramente modificato non solo la professione, ma lo stesso mercato dei servizi con cui il professionista- amministratore è tenuto a confrontarsi. Non mancano i rapporti con il mondo bancario, con il mondo assicurativo e soprattutto con il cliente, il condòmino, oggi utente e consumatore finale. E’ richiesta una preparazione interdisciplinare, confinante, con tutte le discipline giuridiche d’appartenenza al mondo condominiale. Anapi Communication guarda verso questa direzione formativa, attraverso gli eventi convegnistici, siano essi tecnici e giuridici.

Tematiche multidisciplinari che affrontano diverse questioni, se pur collegate alla stessa materia o allo stesso argomento. Un futuro innovativo che Anapi Communication vuole condividere con tutti quelli che desiderano aderire a questa realtà associativa che guarda alla specializzazione condominiale quale frontiera innovativa del mercato immobiliare. Anche quest’ anno non mancheranno gli incontri monotematici e interdisciplinari con cui il gruppo, composto da giovani appassionati di comunicazione e condivisione, intende confrontarsi. Obiettivi necessari per una formazione continua e altamente specializzata .

18 ANNO 1 NUMERO 2/2013

19 ANNO 1 NUMERO 2/2013

IMMEDIATO, SICURO, ECONOMICO. SEMPLICEMENTE “ANAPI WEB” di Massimo Giordani - Consorzio Convalido

L’

amministrazione dei condomini in Italia sta rapidamente cambiando volto. Non più attività “artigianale”, dopo l’entrata in vigore – giugno 2013 - della legge 122/2012, ma una mansione che richiede aggiornamento continuo e adempimenti agli obblighi sanciti dalla nuova normativa. Obblighi importanti e sanzioni importanti per gli inosservanti. L’amministratore di condominio del XXI secolo necessita del supporto delle tecnologie informatiche per poter offrire ai suoi clienti un livello di servizio adeguato, sia che amministri pochi immobili, sia che segua centinaia di condòmini. La quantità di informazioni che devono essere maneggiate dall’amministratore cresce a vista d’occhio e solo una soluzione software di moderna concezione può aiutare il professionista del condominio a svolgere la propria attività in maniera ottimale, senza dover impiegare il proprio tempo, o quello dei collaboratori, in mansioni ripetitive o puramente esecutive. Alla luce di tali considerazioni, Anapi ha selezionato per i propri soci – offrendolo a condizioni particolarmente vantaggiose - un software gestionale per amministratori ribattezzato Anapi WEB. Si tratta di un prodotto moderno, perfettamente aggiornato con gli standard di legge e di facile utilizzo. Per saperne di più abbiamo rivolto alcune domande al Dott. Luca Antolini, che guida il team di sviluppatori di Anapi WEB. Quali sono le caratteristiche distintive del portale Anapi WEB? E’ difficile riassumere tutte le caratteristiche del software. Principalmente l’interfaccia user friendly, la facilità d’uso, la velocità di esecuzione e molte altre funzioni immediate. Vorrei puntualizzare il fatto che il software è disponibile come servizio Web e non nella tradizionale forma standard, “pacchettizzata”. Il funzionamento è semplice: l’amministratore dispone di un identificatore (Username o Utente) e di una password che può usare ovunque e tramite qualsiasi computer che sia collegato a Internet. Con Anapi WEB è sufficiente avere un personal computer collegato a Internet e un browser web per utilizzare il software in qualsiasi momento e in qualsiasi luogo. L’amministratore può lavorare anche con un computer che non sia suo poiché software e dati risiedono in completa sicurezza, su server internet.

Che cosa distingue Anapi WEB da un software gestionale tradizionale?

Un software tradizionale richiede una notevole manutenzione tanto che l’amministratore di condominio rischierebbe di trasformarsi

in gestore delle “controversie informatiche”. Anapi WEB non viene installato fisicamente sui computer dell’utente, ma risiede nel Web, o sul cloud per usare un’espressione d’ultima generazione. Ciò automaticamente libera l’utente da una serie di problematiche tecniche come la gestione degli aggiornamenti, la configurazione e il controllo dello spazio su disco, il backup dei dati e del software, i possibili “conflitti” con altri software installati sui computer, la necessità di potenziare l’hardware per adeguarlo alle risorse del nuovo programma.

Ma quali vantaggi dà concretamente all’amministratore di condominio?

I vantaggi? Innumerevoli! Innanzitutto l’affidabilità: i computer sono macchine e come tali soggetti a guasti, quasi sempre improvvisi e spesso quando il lavoro deve esser terminato.

Con un software installato localmente un guasto è un vero problema. Bisogna sostituire l’hardware e poi recuperare i dati dell’ultimo back up. Occorre un tecnico che faccia regolarmente le copie di sicurezza, le mantenga aggiornate e sia in grado di ripristinare software e dati su un hardware differente. Con Anapi WEB basta un qualsiasi computer con cui collegarsi al software per riprendere il lavoro esattamente dal punto in cui lo si era lasciato. Poi sicurezza: tutte le informazioni sono conservate in un sistema aggiornato in tempo reale per cui quello delle copie di backup non è più un problema. Disponibilità: il software è sempre pronto a “lavorare” in qualsiasi momento ed è aggiornato automaticamente con la massima chiarezza.

L’utente è perciò sicuro di usare sempre l’ultima versione. Last but not least economicità: Anapi WEB è fornito tramite canone annuale che non richiede un forte investimento iniziale nel software e nemmeno impone l’acquisto di nuovi computer. Il canone comprende inoltre una serie di strumenti e servizi che diversamente sarebbero a carico dell’amministratore, come gli oneri per le copie di sicurezza, la crittografia dei dati sensibili, la manutenzione dei personal computer.

Sembra che Anapi WEB sia una soluzione di grande efficacia.

Esattamente. L’amministratore di condominio deve occuparsi solo ed esclusivamente della propria professione. Non deve più preoccuparsi dei problemi informatici perché sono tutti svolti e risolti da Anapi WEB, supportata da una software house affermata nel settore e un cluster hardware ridondante e ad alta affidabilità che assicurano le continuità del servizio e la disponibilità dei dati sempre e ovunque.

Aggiungo che, per chi volesse provare gratuitamente Anapi WEB, è disponibile una versione gratuita sul sito Anapi, all’indirizzo http://www.anapi.net/chi-siamo/software-anapi/ . Sempre da quella pagina è possibile scaricare il manuale d’uso, inviare una richiesta di ulteriori informazioni o chiedere la visita di un nostro consulente.

20 ANNO 1 NUMERO 2/2013

NOMINATO COORDINATORE UNICO PER LA FAMIGLIA ANAPI di Giuseppe Di Giorgi - Coordinatore nazionale sedi territoriali Anapi

L’

ANAPI è una realtà esplosiva che sta prendendo piede in tutta Italia.Trovandosi dinanzi alla Riforma del Condominio ed alla conseguente regolamentazione della professione e del ruolo dell’Amministratore del Condominio, l’Associazione. è, ora più che mai, in fermento per realizzare dei vademecum di aggiornamento sull’anagrafe condominiale, dei libri illustrativi sulla riforma, un agevole e snello sito internet, dei collegamenti sempre aggiornati sulla realtà locale, un presidio sui nuovi mezzi di comunicazione come i vari blog e facebook. Trovandomi a coordinare le realtà territoriali di questa Associazione, ho potuto constatare la grandissima voglia di fare proprio dei singoli Responsabili, che ci hanno fatto crescere con mille idee e proposte: dall’elearning ai tutoraggi universitari, dalla redazione di articoli di giornali alla collaborazione con i vari ordini professionali (avvocati, ingegneri, geometri, commercialisti), dalle lezioni nelle scuole private alla consulenza nei municipi, dai convegni alle convenzioni, dai corsi ai seminari del Sole 24 Ore, dai rapporti con il Ministero di Giustizia a quelli con il Ministero delle Sviluppo Economico. Tutto è nato ed è stato sviluppato grazie a quel vulcano che è il nostro Presidente Nazionale Vittorio Fusco, il quale ha custodito le varie idee trasformandole in progetti concreti, dando ai vari responsabili provinciali quella linfa vitale che si chiama: esperienza ed entusiasmo. Con una presenza costante al fianco delle varie realtà locali, infatti, Fusco è sempre il motore immobile di ogni decisione, azione, corso, sponsorizzazione o richiesta formale: dal caffè che si beve nella sede siciliana, alla nuova scrivania di Bergamo …. supervisione e suggerimenti per ogni occasione! L’altra caratteristica che mi permette di essere orgoglioso di questa grande famiglia è la giovane età media di tutti i componenti: persone solari che vo-

gliono dare il proprio contributo sacrificandosi al 100% al fine di poter consegnare agli associati un bagaglio di esperienze e conoscenze utili, non solo a sopravvivere ma anche a vivere con fierezza nell’odierna giungla condominiale, dove si incontrano sempre più difficoltà e dove le incertezze sono sicuramente più grandi delle certezze. Ogni sede territoriale, infatti, è affidata a professionisti che fanno della preparazione in materia condominiale il loro core buisiness e della tutela degli altri il loro credo. Per questo quando telefonate alle varie sedi locali siete subito messi in contatto con chi può darvi una risposta semplice ed immediata: niente formulari da riempire, niente attese di settimane intere, bensì un contatto umano con una persona in carne ed ossa. Chiaramente, non manca un comitato di anziani che cura la deontologia degli associati, la formazioni dei formatori ed il mantenimento per i singoli iscritti dei requisiti di onorabilità e di preparazione … gli unici requisiti che possono fare della nostra Associazione una primizia tra tutte le altre, nel variopinto orizzonte condominiale. Ad arricchire il paesaggio della nostra Associazione, poi, ha contribuito la nascita del nostro Ufficio Stampa, fiammante come una Ferrari e scalpitante come il Cavallino di Maranello, il quale ha contribuito a dare precisione, efficienza e solidità al nostro gruppo, attraverso un lavoro instancabile, diurno e notturno, ma soprattutto … silente. Proprio per questo mi piace accennare al personale dell’Ufficio Stampa, fatto da chi non appare, ma dà l’anima per il proprio lavoro, sapendo che difficilmente vedrà il proprio nome od il proprio volto in vetrina. Da ultimo, mi preme ringraziare la Segreteria Nazionale, che accudisce, accoglie ed informa quanti hanno bisogno di informazioni, cercano chiarimenti, necessitano di aiuti. Al Nazionale, infatti, vive da tempo il nostro personale Angelo Custode, che garantisce a tutti una risposta gentile e premurosa. Dal canto mio, posso solo ringraziare della fiducia che mi avete voluto conferire e garantirvi che l’ANAPI continuerà a recitare il proprio rosario fatto di tre semplici preghiere: Serietà, Preparazione, Trasparenza!

Contatti: Viale delle Medaglie d’oro, 399 - 00136 Roma Tel. 06/62298878 Call Center 848-789283 www.anapilazio.it anapi.lazio@gmail.com

21 ANNO 1 NUMERO 2/2013

LA CASA: UN BENE TURISTICO DA REINVENTARE di Monica Garzena - Responsabile Territoriale Anapi Savona

L’

incarico in Anapi, nella dirigenza territoriale di Savona, nasce qualche anno fa, quando il mio cammino da amministratore condominale si incrocia con l’associazione nazionale professionisti d’immobili, di cui rimasi positivamente colpita. Da subito intuì che l’appartenenza a quell’ associazione avrebbe guidato e sostenuto un’attività essenziale per il funzionamento degli immobili e la agevolazione della vita negli edifici. E’ bastato poco tempo per apprezzare – in qualità di associata – il valore delle iniziative e la professionalità che si respira in Anapi, tanto che dopo un anno chiesi al suo fondatore - Vittorio Fusco attuale presidente nazionale - la possibilità di avviare in provincia di Savona una sede distaccata. Dalla sua approvazione è iniziato il mio percorso di “trainer” della giovane sede ligure anapiana.

Anapi è un’associazione giovane, e non soltanto per età anagrafica, quanto per le idee e la filosofia del fare, il desiderio rinnovato di trasmettere un’immagine di onestà e trasparenza.

Proprio l’immagine salutare di questa realtà mi ha indotto a intraprendere un percorso complesso ma che avrebbe procurato non poche soddisfazioni.

La sede di Anapi Savona è stata presentata in occasione dell’Expo’ di Savona, una fiera che pone in vetrina le principali attività della provincia ligure, allineando le necessità e i bisogni dell’amministratore con le risposte di un’associazione giovane ma determinata a crescere e fare sistema. In quella occasione è stato possibile mettere a disposizione di tutti i visitatori un pacchetto “all inclusive” che guardasse alla tutela degli interessi del piccolo proprietario immobiliare.

Dalla presentazione ad oggi il numero delle adesioni è nettamente aumentato. Da una parte si sono integrati diversi colleghi amministratori, dall’altra sono cresciute le iscrizioni, sia come associati che come corsisti.

I progetti in seno ad Anapi proseguiranno in questo ultimo scorcio del 2013, e seguono l’attivazione a Settembre del corso in aula, con l’ausilio di professionisti locali (avvocato, consulente del lavoro, fiscalista, geometra, amministratore). Particolare attenzione continuiamo a riservare alla preparazione di convegni, con rilascio di crediti formativi, dove l’informazione (per i condòmini e i professionisti) e la formazione professionale rimangono obiettivi principali. La presenza di sedi territoriali in varie parti d’Italia, tra cui la Liguria, è fondamentale alla luce della diversificazione delle realtà immobiliari esistenti. Il territorio che personalmente rappresento, è caratterizzato da un vero e proprio esercito di seconde case, immobili sottoposti a vincolo e realtà condominiali medio piccole. Una realtà variegata e per certi aspetti complicata, meglio conoscibile grazie alla presenza di professionisti territoriali e ai punti di riferimento della sede nazionale. Per gli italiani, la casa è bene di primo piano, inteso non semplicemente come le quattro mura domestiche, ma come appartamento ed “involucro” in cui esso risiede.

Sono convinta e non mi stancherò di riferirlo ai corsisti, che un bell’appartamento in un involucro fatiscente deprezza e imbruttisce la nostra proprietà. Una verità cui le istituzioni locali sembrano non attenzionare, nonostante si provi a sensibilizzarle che un miglioramento estetico degli immobili li renderebbe più attraenti ai turisti. riferimento al turismo e al suo sviluppo. Un palazzo ben tenuto significa turismo, più agevolazioni e meno ostruzionismo, per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (suolo pubblico meno oneroso, facilità nei permessi, spazi di “manovra” per l’estetica anche dove ci sono vincoli).

Sono un’amministratrice di condomini ed una semplice cittadina ligure che combatte giornalmente l’immobilismo istituzionale e l’ostruzionismo rispetto al recupero e alla manutenzione dei nostri borghi. Non possiamo rimanere inerti a guardare le nostre città, con i loro immobili, cadere a pezzi. Continuerò a lottare contro le lungaggini burocratiche e soprattutto con i proprietari di seconde case che si rifiutano di manutenere gli immobili, ponendo davanti a se giustificazioni apparenti. Con Anapi stiamo ampliando la rete di professionisti, che hanno voglia di operare con onestà e trasparenza nell’interesse della collettività e della propria città. Siamo stufi di sentir dire che “gli amministratori sono tutti dei ladri”. Al contrario, l’ associazione di cui con orgoglio sono parte, raccoglie le risorse più sane per restituire agli immobili l’immagine salutare che meritano.

22 ANNO 1 NUMERO 2/2013

RISCALDAMENTO AUTONOMO O CENTRALIZZATO? COSA SAPERE di Alberto Zanni - Presidente nazionale Confabitare

N

egli ultimi anni è diventato sempre più ricorrente il tema della volontà e possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato a favore di un sistema autonomo. Le ragioni possono essere svariate. Ci si vuole distaccare perché si ritengono elevati i costi di un centralizzato poco efficiente, o perché spesso gli impianti restano in funzione anche nelle ore del giorno in cui non ci si può usufruire del riscaldamento poichè fuori casa per motivi di lavoro o ancora perché esistono condomini morosi che non pagano le proprie quote facendo aumentare le spese dei condomini “regolari”. Quest’ultimo è uno dei motivi che sempre più spesso porta il singolo condomino ad optare per la via autonoma.

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge n° 220/2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” - che fra i vari aspetti affronta la questione del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. In particolare l’art. 3 (che modifica l’art. 1118 del Codice Civile) enuncia che, senza dover attendere il benestare dell’assemblea di condominio, d’ora in poi : “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Prima delle modifiche alla disciplina del condominio, la norma di riferimento era l’articolo 1102 del Codice Civile il quale, sussistendo i requisiti in essa indicati, lasciava libero il condomino senza un preventivo coinvolgimento dell’amministratore o dell’assemblea. Dal 18 giugno 2013, come detto, sono state introdotte importanti modifiche. La nuova formulazione dell’articolo 1122 del Codice Civile prevede che nell’unità immobiliare di sua proprietà e nelle parti destinate all’uso comune, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso bisognerà dare preventiva comunicazione all’amministratore che a sua volta riferirà all’assemblea. Fatto di assoluta novità che da modo all’amministratore e agli altri condomini di verificare l’incidenza dell’intervento sulle parti comuni.

Anche l’articolo 1122 bis prevede che il condomino, prima di effettuare installazioni di impianti non centralizzati destinati al servizio di singole unità, debba darne notizia all’amministratore indicando il contenuto tecnico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e dell’installazione degli impianti. L’assemblea, prima dell’esecuzione idonea, può chiedere garanzia per i danni

recati dall’interessato.

Ma analizziamo i termini e le definizioni della nuova normativa in tema di riscaldamento.

Cosa significa “se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”? In poche parole significa che un condomino che decide di rinunciare all’erogazione del riscaldamento da parte dell’impianto centralizzato, preferendo optare per il riscaldamento autonomo, deve far accertare da un termotecnico di sua fiducia che il distacco non comporti un maggior onere, in termini di spesa, da parte degli altri fruitori del servizio centralizzato così come non provochi degli inconvenienti tecnici, andando ad alterare, la funzionalità dell’intero impianto causando una irregolare erogazione del servizio. Appurato che è diritto del condomino di procedere al distacco dal riscaldamento centralizzato, la nuova norma indica quali sono le condizioni affinchè tale diritto possa essere esercitato: a) l’assenza di notevoli squilibri di funzionamento, b) l’assenza di aggravi di spesa per gli altri condomini. Se si verifica anche solo uno dei casi sopra enunciati il distacco non può essere effettuato, pertanto il condomino dovrà riallacciarsi al centralizzato a proprie spese. Per quanto attiene al termine “squilibrio termico”, si osservi che l’obbiettivo dell’impianto di riscaldamento è quello di raggiungere una temperatura di esercizio sufficientemente omogenea e tale da garantire condizioni di comfort. Il DPR 412/1993 indica tale temperatura in 20 gradi con una tolleranza in eccesso di 2 gradi (articolo 4 comma 1 lettera b). La situazione di equilibrio va raggiunta ma soprattutto mantenuta nel corso di ogni stagione termica nonostante la differenze delle temperature esterne. Il distacco ad opera di uno o più condomini va ad alterare questo delicato equilibrio raggiunto e non è garantito che possa essere ricostruito. Occorre pertanto valutare caso per caso a seconda dei singoli impianti.

Per quanto attiene invece il termine “assenza di aggravio di spesa”, come ribadisce l’art. 3 (nuovo art. 1118 del CC): “il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma” comprese le spese per la manutenzione e/o il rifacimento della centrale termica.

In materia di impianti termici trova necessariamente applicazione il DPR 412/1993 il quale da la definizione di questa voce all’articolo 1 lettera i): “per «manutenzione straordinaria dell’impianto termico», si intendono gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico” (la definizione è pressochè identica a quella prevista dall’allegato A n. 21

23 ANNO 1 NUMERO 2/2013

del D. Lgs. 192/2005). Restano quindi escluse tutte le spese per il godimento del bene. Da un punto di vista economico, distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, non si riscontra una reale convenienza. Basti pensare a tutte le spese da dover sostenere per l’intervento in questione: consulenze tecniche, distacco dalle tubazioni di collegamento al riscaldamento centralizzato, realizzazione di nuove tubazioni, acquisto di nuova caldaia autonoma, allaccio alla linea del gas, installazione della canna fumaria. In quest’ultimo caso, poi, bisogna considerare delle spese aggiuntive se la tipologia della caldaia (se a camera aperta o a camera stagna) prevede l’installazione di una canna fumaria esterna cha vada fino al tetto o a parete (in base alle normative comunali vigenti) per l’espulsione dei fumi. Per non parlare dell’eventualità che tale intervento non sia fattibile in quanto le canne fumarie sono vietate dai regolamenti edilizi comunali o articoli del codice civile. Inoltre va considerato che la nuova riforma del condominio sostiene tutte le innovazioni per il contenimento dei consumi energetici, come l’inserimento di caldaie centralizzate di nuova generazione a condensazione, di fonti rinnovabili, l’installazione di sistemi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore. In definitiva, prima di procedere al distacco dall’impianto centralizzato è bene vagliare i pro e contro dell’operazione, in quanto gli ultimi dati riconoscono, rispetto agli anni passati, i vantaggi del centralizzato rispetto all’autonomo perchè comporta minori sprechi.

Altro quesito non di minore importanza: come si pone l’art.

3 della Legge n° 220/2012 con le disposizioni della normativa nazionale in materia di risparmio energetico? Non dimentichiamo che la normativa nazionale vigente in tema di risparmio energetico, in particolare il D.P.R. n 59/09, all’art. 4, comma 9 stabilisce che “in tutti gli edifici esistenti, con più di quattro unità abitative, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW (...) è preferibile il mantenimento di impianti centralizzati laddove esistenti”. E precisa a tale proposito “che le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25”. Tutto questo in controtendenza rispetto alla politica nazionale ed europea in materia.

In alcune regioni italiane come l’Emilia Romagna (e il Piemonte) la nuova normativa sui condomini (Legge n° 220/2012) non solo non viene recepita ma viene addirittura vietata in quanto in contrapposizione con la normativa regionale sull’efficienza energetica degli impianti termici. Si ricorda inoltre che le disposizioni regionali hanno “la meglio” su quelle nazionali perché più restrittive. Oggi è in vigore in Emilia – Romagna la parte prima della DAL 156/2008, mentre la seconda parte è stata modificata dal D.G.R. 1366/2011.

In particolare nel D.G.R. 1366/2011 al punto 9 si legge: “In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità immobiliari superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n.412 (edifici adibiti a residenza o uffici ed assimilabili), nel caso di interventi di ristrutturazione dell’impianto termico non è possibile prevedere la trasformazione da impianti termici centralizzati ad

impianti con generazione di calore separata per singola unità immobiliare. E’ possibile derogare a tale obbligo in presenza di specifica relazione sottoscritta da un tecnico abilitato che attesti il conseguimento mediante tale trasformazione di un miglior rendimento energetico dell’edificio rispetto a quello conseguibile con la ristrutturazione dell’impianto centralizzato”.

Riepilogando, dopo l’entrata in vigore della riforma, in tema di “squilibrio” si ritiene sia ancora valido il principio affermato in alcune sentenze della Corte di Cassazione secondo cui “quale squilibrio termico non deve essere intesa la possibile differente temperatura nell’appartamento distaccato in quanto, in ogni caso, anche senza distaccarsi il proprietario potrebbe sempre semplicemente chiudere i propri radiatori. Se così non fosse, quel distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato ammesso in linea di principio sarebbe sempre da escludere in concreto, in quanto nell’ambito di un condominio ogni unità immobiliare confina con almeno un’altra unità immobiliare, per cui il distacco dall’impianto centralizzato da parte di uno dei condomini provocherebbe sempre quel tipo di squilibrio termico che, invece, deve essere considerato irrilevante (Cassazione Civile, Sez. II, 27.05.2011 n. 11857)”.

L’aggettivo “notevole” lascia indeterminato il limite della condizione. Viene lasciato caso per caso l’individuazione del limite in riferimento all’edificio ed all’impianto. Deve quindi ritenersi ammesso lo squilibrio lieve. Sarà poi la giurisprudenza a dover precisare se per “notevole” si deve intendere il limite ultimo per il corretto funzionamento senza che sia necessario intervenire sull’impianto. Se lo squilibrio può non essere “notevole” con un distacco o due, potrebbe quasi sicuramente esserlo al terzo o al quarto (dipendendo dal numero delle unità servite), posto che l’impianto è stato dimensionato e progettato per servire un determinato numero di unità immobiliari e distribuire una determinata quantità di fluido termovettore. Pertanto i primi condomini potranno distaccarsi, mentre quelli successivi, incorrendo nel divieto, dovranno astenersene. Vi è quindi una disparità di trattamento tra i condomini in quanto prevarranno i primi che si distaccheranno. La giurisprudenza precedente alla Riforma aveva previsto che il distaccante era tenuto a partecipare alle spese di gestione dell’impianto se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio (Cassazione Civile, Sez. VI, 03.04.2012, n. 5331).

In questo senso la Cassazione aveva statuito che “in caso di distacco dal riscaldamento centralizzato, costituisce aggravio di spesa per gli altri condomini il fatto che sia rimasta invariata la quantità di carburante utilizzata dall’impianto condominiale in quanto, non essendovi un risparmio di consumo energetico, dovevano ripartire tra loro il medesimo esborso in precedenza condiviso pro quota anche dal condomino che si è distaccato, subendo così singolarmente un aggravio di spese per la fornitura dei carburante” (Cassazione Civile, Sez. II 29.11.2011, n.

25354).

24 ANNO 1 NUMERO 2/2013

CONDOMINIO: LA RIFORMA PORTA VIA TUTTO, TRANNE I LITIGI di Danilo Verruso - Amministratore Sicilia Occidentale

L

iti tra condòmini, controversie (infinite) che sfociano nelle aule del Tribunale, prospetti di palazzi mai completati, scale e spazi in comune affatto manutenuti.

L’elenco dei “contro” è parecchio lungo quando si parla dei condomini della provincia di Agrigento, cittadina della Sicilia occidentale vessata da una crisi economica che non lascia scampo e da una legislazione che ha fatto il suo tempo. A ciò si aggiunge un elemento, la litigiosità che nei condòmini siciliani è spesso riscontrabile.

Il Nuovo Codice del Condominio, in vigore da alcuni mesi, si prefigura come “riconciliazione” tra amministratori e condòmini, nel tentativo di porre fine ad alcune delle problematiche più note amplificate dalla vecchia normativa. Tutto ciò al fine di ridurre il ricorso ai tribunali e di un adeguamento alle direttive europee. Ma fin dalla sua approvazione molti dubbi vengono sollevati e malgrado i propositi ciò che preoccupa è l’applicazione della legge che ricade in una congiuntura economica difficile e che invece di semplificare sortisce l’effetto contrario.

Con alcuni amministratori abbiamo provato a riflettere sulle novità introdotte dalla recente normativa. Ad esempio l’obbligo per gli amministratori di tenere un Registro Anagrafe Condominiale che raccoglie i dati riguardanti i singoli appartamenti oltre che dell’intero condominio e dei suoi proprietari compresi

i certificati relativi alla sicurezza. Norma che rende il tutto più trasparente ponendo, a differenza del passato, i condòmini in una posizione di parità se non di maggior “potere” nei confronti dell’amministratore. La normativa sancisce l’accesso agli atti condominiali per ottenerne copia e la possibilità di creare un sito web del condominio al fine di transitare tutti i dati utili alla gestione. Poniamo il caso che i dati catastali del condo-

minio siano errati o da correggere. Cosa accade? La risposta potrebbe essere la nomina di un tecnico per procedere alle correzioni catastali. Operazione che richiede costi che non tutti i condòmini sono in condizione di coprire. A quel punto l’amministratore, a meno che decida di rispondere personalmente come previsto dalla normativa - in questo caso potrebbe essere sollevato dall’incarico - è obbligato a procedere nei casi più estremi, per vie legali, lasciando inghiottire la vicenda dai tempi lunghi della Giustizia italiana. Stesso risvolto accade quando un condòmino non paga la rata del condominio, o la rata dei lavori straordinari come quella del rifacimento di un prospetto.

E allora come obbligare i morosi se i processi della Giustizia sono lunghissimi e non garantiscono il recupero delle somme impegnate? La nuova normativa prevede che il condominio tenga un conto corrente globale, tale da accertarsi della totale copertura prima dell’apertura dei cantieri. Una soluzione impraticabile nella maggior parte dei casi. In definitiva la legge è carica di buoni propositi e scioglie finalmente, oltre a quelli già discussi, altri aspetti da “accapigliamento” che da settant’anni aspettavano una risposta. Il rischio è quello di incrementare le complicazioni dimostrando così tutti i limiti del sistema Italia.

Qual è il punto di vista di un amministratore che da anni esercita la professione in provincia di Agrigento? Lo abbiamo chiesto a Nadia Infantino di Porto Empedocle (AG): “Come rappresentante degli amministratori di condominio non posso ritenermi soddisfatta. L’ impressione condivisa anche da altri colleghi è che i nostri governatori abbiano sottovalutato le problematiche del settore. La legge partorita dopo lunghissimi decenni, necessita di correzioni che si potrebbero realizzare con un semplice decreto e che pensiamo ci costringerà ad attendere anni e anni. Di positivo c’è che adesso la figura dell’amministratore venga considerata quella di professionista (ndr. si riferisce all’obbligo per gli amministratori di frequentare un corso di formazione e di aggiornamento), investito di nuove e vecchie mansioni. Un salto di qualità atteso e che riempie di piacere ma che pone il rischio di sovraccaricare un unico soggetto di incarichi di non sempre facile gestione.”

In questo mare magnum di incertezze ciò che preoccupa soprattutto è la possibilità che il nuovo “codice condominiale” finisca con l’aumentare le contraddizioni, i problemi quindi i ricorsi alla giustizia italiana. Per tale ragione riteniamo che la questione andrebbe affrontata in modo più organico con la previsione della Riforma della Giustizia e del Catasto. Nel frattempo siamo in attesa che il Parlamento nazionale acceleri su alcune riforme che permetterebbero al nostro Paese di adeguarsi agli altri membri della Comunità Europea. Agli amministratori, geometri, ingegneri, architetti, piccoli e medi imprenditori, non rimane che tener duro (finché si può).

25 ANNO 1 NUMERO 2/2013

TARES: OCCHIO AL NUOVO TRIBUTO COMUNALE DEI RIFIUTI di Alessandro Tarricone G.A.

L

e imposte comunali non finiscono mai. A decorrere dal 1° gennaio 2013 è stato infatti applicato in tutti i comuni del territorio nazionale il tributo comunale sui rifiuti e sui servizi (TARES). Il nuovo tributo viene corrisposto per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, sulla base dell’80% della superficie catastale. Soggetto attivo dell’obbligazione tributaria è il Comune nel cui territorio insiste, interamente o prevalentemente, la superficie degli immobili assoggettabili al tributo. Il Decreto “Semplificazioni fiscali” ha introdotto importanti novità in materia. La tariffa è composta da: una quota determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio di gestione dei rifiuti; una quota rapportata alle quantità di rifiuti conferiti allo scopo di coprire tutti i costi. La prima rappresenta la “componente servizi” del nuovo tributo, da calcolare sulla base del valore dell’immobile attraverso un’aliquota comunale; la seconda, rappresenta la “componente rifiuti” e viene proporzionata alle “quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotte per unità di superficie, in relazione agli usi e alle tipologie di attività svolte”. Il nuovo tributo è dovuto: da chiunque possieda, occupi o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani; da chiunque occupi o detenga i locali o le aree scoperte con vincolo di solidarietà tra i componenti del nucleo familiare o tra coloro che usano in comune i locali o le aree stesse. Il soggetto obbligato è il possesso e non la proprietà come avviene per l’attuale Tia o Tarsu. Sono escluse dalla tassazione le aree scoperte accessorie o di pertinenza a civili abitazioni e le aree comuni condominiali non detenute o occupate in via esclusiva, quindi balconi e terrazze scoperte, posti auto

scoperti, cortili, giardini e parchi. In linea generale, la tassa non si paga in relazione a locali e aree che non possono produrre rifiuti o che non comportano, secondo la comune esperienza, la produzione di rifiuti in misura apprezzabile. Queste caratteristiche devono essere comprovate (indicate nella dichiarazione originaria o di variazione, riscontrabili in documenti quali dichiarazione di inagibilità o inabilità). Ogni Comune può eventualmente integrare le regole sulle esclusioni, quindi possono essere soggette a tassazione locali stabilmente riservati a impianti tecnologici come vani ascensore e centrali termiche, nei condomini, mentre non ci sono dubbi su locali comuni quali portineria, sale riunioni e quant’altro abbia un accatastamento con una rendita, e quindi area completamente chiusa che possa produrre rifiuti. Pensiamo alle aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile come androni, scale, ascensori, stenditoi o altri luoghi di passaggio o di utilizzo comune tra i condomini come anditi, pianerottoli. In sintesi: si deve far riferimento al regolamento del Comune in cui è situato il condominio, nella speranza di non trovarsi di fronte ad un’eccessiva tassazione a carico dei condomini e condòmini, che andrebbe ad appesantire i bilanci. Il pagamento della TARES sarebbe più certa, per la regola della corresponsabilità di tutti i condòmini, e cioè se un condòmino in difficoltà non dovesse pagare la sua quota di TARES, se ne farebbero carico gli altri condòmini, salvo poi azione contro i morosi. Tuttavia ancora oggi, la normativa è molto approssimativa e sembra, che la tassazione immobiliare, sia orientata a una rivoluzione con una nuova tassazione che sostituisca IMU e TARES. Seguiremo anche questa importante evoluzione legislativa.

26 ANNO 1 NUMERO 2/2013

RIFORMA: CONSIGLI PRATICI PER IL RECUPERO CREDITI di Gabriele Goldaniga - Responsabile regionale Anapi Lombardia

L

a riforma del condominio di recente entrata in vigore ha apportato diverse modifiche rilevanti alla disciplina codicistica che regola la riscossione degli oneri condominiali. Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. prevede, al nono comma, che l’amministratore è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione delle somme dovute dai singoli condomini al condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva. Tale norma è molto restrittiva in quanto sancisce il termine di sei mesi entro il quale l’amministratore deve agire contro il condomino moroso che decorre dalla chiusura della gestione e non dall’approvazione del rendiconto . Nella pratica quindi entro 180 giorni dalla chiusura della gestione precedente. Nell’ipotesi in cui il ritardo nel pagamento si protragga per un semestre, l’amministratore, ai sensi del terzo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., come modificato dalla riforma, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato ed, ora, anche se il regolamento non dica nulla a riguardo. I servizi comuni suscettibili di godimento separato sono ad esempio il riscaldamento, l’acqua, l’ascensore. Anche a fronte di questa nuova normativa però, la problematica però persiste perchè bisognerebbe che gli impianti fossero costruiti e tarati in modo tale da permettere il distacco forzoso; nei nuovi condomini forse questo è facilmente applicabile ma in quelli più datati potrebbe risultare impossibile. Tale norma poi è in palese contrasto con la Giurisprudenza più recente che ha ritenuto illegittima la sospensione dell’erogazione del riscaldamento o dell’acqua poiché in contrasto con l’art.32 della Costituzione che garantisce il diritto alla salute. E allora cosa deve fare l’amministratore di condominio? I riferimenti normativi sono i seguenti: artt. 63 disp. att. c.c. e 642 c.p.c. Vi è da sottolineare che l’amministratore può ottenere, attraverso un legale di fiducia, un decreto di ingiunzione contro il condomino moroso anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Secondo quanto disposto dal primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può richiedere ed ottenere, anche senza autorizzazione di quest’ultima, un decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione eventualmente promossa dal condomino ingiunto.

I documenti necessari per l’emissione del decreto sono: verbale di nomina amministratore, con indicazione del codice fiscale del condominio; la delibera di approvazione del bilancio preventivo ed il relativo riparto, se gli oneri si riferiscono all’anno in corso;la delibera di approvazione del bilancio consuntivo ed il relativo riparto, se gli oneri si riferiscono all’anno precedente; la delibera di approvazione delle innovazioni, ricostruzioni e riparazioni straordinarie ed il relativo riparto, se gli oneri si riferiscono a dette opere.

Vediamo ora cosa succede se il condomino fa opposizione al de-

creto ingiuntivo regolarmente notificato. La norma da studiare è l’ art. 645 c.p.c. che non è mutata rispetto al passato. L’opposizione instaurata dal condomìno moroso può basarsi sull’insussistenza del debito e/o sull’insufficienza della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione e/o sulla carenza di legittimazione passiva del condomino ingiunto, ma non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera assembleare avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, che devono invece essere fatte valere in via separata con l’impugnazione di cui all’art. 1137 c.c. ovvero entro 30 giorni dalla delibera assembleare per assenti, dissenzienti ed astenuti. Quando l’immobile viene venduto e le rate non sono state saldate, a chi spetta pagarle? Questa è la vera novità. Bisogna leggere con attenzione l’art. 63 disp. att. c.c. quarto e quinto comma, perché la riforma del condominio ha introdotto elementi nuovi che si riflettono anche nel rapporto tra chi acquista e chi vende una proprietà sita in condominio rispetto ad eventuali situazioni pregresse di morosità. E’ stato infatti introdotto l’obbligo solidale dell’alienante (di chi vende) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto di compravendita. Ai sensi del quarto comma dell’art. 63 disp. att. c.c. - lasciato immutato dalla riforma - chi subentra (il nuovo proprietario) nei diritti di proprietà di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (non si intende l’anno solare bensì quello di bilancio condominiale); allo stesso modo, chi cede i diritti di proprietà su un immobile in condominio resta obbligato solidalmente con l’avente causa, ai sensi del riformato quinto comma della medesima norma, al pagamento dei contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica del titolo di trasferimento del diritto di proprietà. Chi acquista un’unità immobiliare sita in condominio avrà dunque l’onere/il dovere, all’atto della compravendita avanti al notaio, di accertarsi che il venditore abbia regolarmente pagato i contributi a suo carico in quanto, in caso negativo, il primo resterà obbligato in via solidale al pagamento degli oneri relativi all’esercizio in corso ed a quello precedente, con esclusione dei riporti degli esercizi precedenti. Con la nuova legge è dovere del venditore comunicare all’amministratore del condominio il passaggio di proprietà, fornendo la copia autentica dell’atto di compravendita dato che, in caso contrario, quest’ultimo resterà obbligato in via solidale con chi ha comprato l’immobile in condominio al pagamento dei contributi anche in relazione ai periodi successivi alla vendita.

27 ANNO 1 NUMERO 2/2013

ASSEMBLEA E SPESE “ANTICIPATE” PER IL CONDOMINO. COME E QUANDO ESSERE RIMBORSATI di Anna Nicola - Vicepresidente AGL Torino sede regionale ANAPI

N

e el condominio l’assemblea è l’organo supremo che, in quanto tale, decide a riguardo dei temi più importanti, come: la nomina e la revoca dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c. (si veda la modifica di questa norma ad opera della Legge 11 dicembre 2012 n. 220, intitolata “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012, n.

293 entrata in vigore dal 17 giugno 2013); il conferimento all’amministratore di maggiori poteri rispetto a quelli già sanciti dal codice civile dall’art. 1131 c.c. e dal regolamento di condominio; le innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. (si veda la novella menzionata); lo scioglimento del condominio ex artt.

61 e 62 disp. Att. C.c.; l’approvazione del regolamento di condominio ex art. 1138 c.c. terzo comma (si veda la novella menzionata); il perimetro dell’edificio per una parte inferiore ai tre quarti dell’intero medesimo stabile ai sensi dell’art. 1128 c.c.; l’eventuale impugnazione di provvedimenti presi dall’amministratore ritenuti illegittimi anche da un solo condomino a norma dell’art. 1133 c.c.; le spese sostenute dai singoli condomini per le cose comuni ai sensi dell’art. 1134 c.c. Si tratta delle materie di competenza della assemblea straordinaria. La riunione, come suggerisce il termine, viene convocata in ragione della ricorrenza di una delle fattispecie menzionate, a differenza dell’assemblea ordinaria che si riunisce con cadenza annuale. Quest’ultima, ai sensi dell’art. 1135 c.c., decide a riguardo dei seguenti argomenti: conferma dell’amministratore e sua eventuale retribuzione; approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno ed alla relativa ripartizione tra i condomini; approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e impiego del residuo attivo della gestione; autorizzazione di opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre, un fondo speciale. Quest’ultimo tema ha subito una parziale modifica con la novella in tema di condominio di cui alla Legge 11 dicembre 2012 n. 220, sopra menzionata. Il nuovo art. 1135 c.c. per questa parte così recita: “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: …4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.”. Stante il tenore lettera della norma, la deliberazione dei lavori e la formazione del fondo devono essere simultanei. Se così non fosse, si avrebbe incertezza in merito alla decisione degli interventi, dipendendo dalla possibilità -o impossibilità- di reperire il denaro sufficiente. Se l’edificio non ha liquidità e se non riesce a reperire quanto necessario per l’esecuzione dei lavori (onde formare il menzionato fondo speciale), non può deliberare a riguardo di questi interventi. L’esecuzione dei lavori è possibile solo ove il condominio sia in grado di farvi economicamente fronte. Poi-

ché ogni decisione sulle opere di manutenzione straordinaria dell’immobile condominiale spetta, in via esclusiva, a norma dell’art. 1135, n. 4, c. c., all’assemblea, è annullabile la delibera con la quale la stessa conferisce ad una commissione di alcuni condòmini, oltre l’amministratore, la delega a disporre in merito a una serie di provvedimenti e di scelte tecnico-economiche inerenti lavori urgenti e di straordinaria amministrazione. Ciò è inammissibile in quanto comporta un esautoramento del condominio nella gestione della cosa comune e nell’organo stabile di rappresentanza (Trib. Napoli, 14/07/1987). La manutenzione ordinaria è precipua attribuzione dell’amministratore, il quale ha con il condominio un vero e proprio rapporto di mandato (ex multis, Trib. Roma, 25 gennaio 2007, n. 10818; Cassazione civile , sez. II, 13 dicembre 2001, n. 15756). Questo compito è facilmente ricavabile dalle sue attribuzioni elencate dall’art. 1130 c.c., tra cui spiccano gli obblighi di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini (n. 2, art. 1130 c.c.) e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio (n.

4, art. 1130 c.c.). Le disposizioni di cui all’art. 1130 c.c., unitamente all’art. 1129 c.c., in tema di amministratore di condominio, sono radicalmente novellate con la L. 220/2012, normativa operativa dal 17 giugno 2013. L’amministratore deve

compiere gli atti attinenti alla manutenzione straordinaria ove vi è l’urgenza a provvedere ai sensi dell’ultimo comma dell’art.

1135 c.c. (Trib. Monza Sez. I Sent., 08/06/2009). L’urgenza legittima l’autonoma attribuzione del mandatario dell’edificio, sulla cui base questi è tenuto a agire nell’immediato, non potendo procedere agli adempimenti necessari per convocare

28 ANNO 1 NUMERO 2/2013

l’assemblea. Unico onere a lui incombente in questa fattispecie è riferire alla prima assemblea utile, al semplice scopo di renderla edotta e non di ottenere la ratifica del suo operato. In caso di lavori urgenti, l’amministratore può e deve, trattandosi di una sua specifica attribuzione, senza la necessità di essere preventivamente autorizzato dall’assemblea, porre in essere tutte le iniziative necessarie ad evitare pregiudizi (App. Napoli Sez. II, 03/03/2006). Collegato alla manutenzione dell’edificio e delle sue parti vi è il tema del relativo onere economico. L’amministratore è colui che gestisce l’edificio anche sotto il profilo contabile, redigendo e facendo approvare dall’assemblea il bilancio preventivo e consuntivo, a chiusura dell’anno solare, che normalmente riportano le ordinarie voci di spesa. Quanto si tratta di dover affrontare una spese relativa alla manutenzione straordinaria, è la stessa assemblea che decide a riguardo dell’intervento a deliberare della spesa necessaria. Vi è poi un’ulteriore norma in tema di spese. E’ l’art. 1134 c.c., il cui tenore è il seguente: “Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.” La riforma pare richiedere un’attività più ampia rispetto a un solo atto da cui deriva il diritto del condomino al rimborso di quanto dal medesimo economicamente affrontato. Il termine “gestione” sottintende una vera e propria attività. Stante il tenore letterale, si dovrebbe concludere che solo il compimento di più atti a favore dell’edificio consente la richiesta di rimborso da parte di chi ha agito. Per entrambe le versioni della norma occorre che il singolo abbia previamente ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore. Solo in questi casi il singolo è certo di poter ottenere il rimborso di quanto sostenuto per la gestione e la manutenzione delle cose comuni. Questo è il principio generale, la cui eccezione è data dall’urgenza a provvedere, al pari di quanto sopra osservato in tema di manutenzione straordinaria da parte dell’amministratore ex art. 1135, ultimo comma, c.c. Se ricorre la necessità di agire nell’immediato, il condomino non è onerato di dover avvertire in tempo utile l’amministratore e gli altri condomini ma deve agire per far fronte al pericolo e per poterlo scongiurare. La dimostrazione dell’urgenza nonché della necessità di effettuare la spesa senza ritardo legittima il diritto al rimborso della spesa affrontata (Trib. Bologna, 11 marzo 2010 n. 670). L’art. 1134 c.c. è teso a evitare che ricorrano dannose interferenze del singolo condòmino nell’amministrazione dell’edificio, attribuzioni riservate all’assemblea e all’amministratore, organi del condòmino. Questo è il motivo per cui viene richiesta la ricorrenza dell’urgenza. Il termine “urgenza”, designa una stretta necessità, immediata ed impellente, che non può essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore e gli altri condomini (Cass. n. 26 marzo 2001, n. 4363; Cass. 12 settembre 1980, n. 5256; Cass. 4 agosto 1997, n. 7181; Trib.

Trani, 22/01/2008).

Deve trattarsi di opere urgenti, cioè di interventi che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, sono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento della cosa comune (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256). Poiché l’urgenza di provvedere non è limitata a alcuni beni ma concerne genericamente le cose comuni, si può ottenere il rimborso

anche delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico in uso esclusivo del condomino, trattandosi di onere comunque destinato a essere ripartito tra tutta la collettività condominiale secondo i criteri dell’art. 1126 c.c. in funzione della comune utilità del bene quale copertura dell’edificio (App. Roma, 21 luglio 2004). L’art. 1134 c.c. si applica non solo nel caso in cui si tratti di riparazione di cose comuni ma anche quando riguarda la proprietà individuale del condomino se le spese sono state sostenute per accertare le cause del danno verificatosi (nella specie: infiltrazioni d’acqua) e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (nella specie: condotta fognaria) (Cass. civ., 05/08/1983, n. 5264). Semprechè, come sopra visto, ricorra l’urgenza di provvedere. Una recente decisione della Suprema Corte (Cass., 19 marzo 2012, n. n.4330) ha limitato la portata della norma osservando che “a prescindere che si tratti di un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, una spesa è considerata urgente quando l’intervento non può essere rimandato senza arrecare maggiore danno oppure il sostenimento successivo di maggiori costi. La valutazione dell’urgenza deve essere eseguita in base al criterio del buon padre di famiglia ed è fatto obbligo al condomino richiedente il rimborso, di fornire le prove utili a dimostrare l’indifferibilità dell’intervento. Sulla base delle prove fornite dal condomino poi, il giudice incaricato si esprimerà in modo insindacabile sulla sussistenza o meno del carattere d’urgenza della spesa.” La prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condòmino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini (Cass. nn. 4364/2001, 7181/1997, 6400/1984, 5256/1980). La disciplina in condominio è notevolmente diversa rispetto a quella sancita dall’art.

1110 c.c., in ambito di comunione. L’art. 1110 c.c. prevede il diritto al rimborso del comunista quando sussiste noncuranza da parte degli altri contitolari. Come osservato dalla Cass.

21015/2011, riprendendo il principio applicato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite del 31 gennaio 2006, n. 2046 “la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione” che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art.1134 cod. civ.” (Cass. 12 ottobre 2011 n. 21015; cfr., Cass., 8 febbraio 2011, n. 3079).

29 ANNO 1 NUMERO 2/2013

30 ANNO 1 NUMERO 2/2013

OSSERVATORIO PERMANENTE DEL MERCATO ENERGETICO

ANAPI, in collaborazione con il Consorzio Convalido, ha istituito l’Osservatorio permanente del mercato energetico. Compito dell’Osservatorio è quello di fornire agli Amministratori associati una consulenza gratuita in merito alla fornitura di luce e gas presso i loro condomini.

Spesso infatti quella del mercato dell’energia si presenta come una jungla intricata di offerte che sulla carta si presentano tutte più o meno simili fra loro, ma che nel tempo portano su strade assai differenti fra loro in termini di qualità del servizio e costi.

Il parere che emerge dalla consulenza offerta dall’Osservatorio si sviluppa su due punti: • da un lato mira a informare l’Amministratore su eventuali parametri non riconosciuti dal Garante e nascosti da parte del fornitore sotto forma di “voci secondarie” che nella realtà dei fatti incidono (spesso anche in maniera rilevante) sui costi finali della bolletta; • dall’altro suggerisce possibili offerte alternative fra una rosa di fornitori testati dall’Associazione e dal Consorzio Convalido in termini di qualità del servizio, trasparenza e assistenza.

Per richiedere una consulenza o maggiori informazioni scrivere a: segreteria@convalido.it

31

ANNO 1 NUMERO 2/2013

Consorzio Convalido - Via Mori, 6 - 40054 Prunaro di Budrio (BO) Tel 051 6920790 - Fax 051 6920870 - info@convalido.it - www.convalido.it

www.anapi.it

CALL CENTER NAZIONALE

32

800 032 155 ANNO 1 NUMERO 2/2013