Een optimale financiering bepaalt in hoge mate het rendement van vastgoedmaatschappen. Het onroerend goed zelf (Iocatie en stenen) blijft evenwel het belangrijkst. Zet altijd deze intrinsieke waarde op de eerste plaats, is het parool van vastgoedadviseur ir. R.P.M. Stevens MBA op het symposium van Vastgoed Belang. Die moet tenslotte zorgen voor de geldstromen. Fiscaliteit en financiele hefboom kunnen daar hooguit extra voordeel aan toevoegen.
Vostgoedodviseur Stevens: finonciering drooit om woordevostheid
Ilntrinsieke waarde belangriiker dan fiscaliteit en h omen l
Belegger en financier kunnen uiteenlopende belangen hebben. Maar over een ding zijn ze het roerend eellS, stelde
altijd aan een eindige termijn willen bind en. Daar zit een risico aan vast. Op het moment dat de hypoU1eekperiode aHoopt is de lening bij wet opeisbaar.
11Il9lrediiellltelll vcm die vastgoedimaatscl1iap
MBA van vastgoedadviesbureau Diephuis Stevens in Amsterdam: een optimaal rendement maken met minimale risico's. Diephuis Stevens houdt zich bezig met het taxeren en waarderen
Er moet dan over nieuwe contractvoorwaarden worden onderhandeld, wat zou kunnen neerkomen op bijstorten.'
In een opsomming van "ingredienten" van de vastgoedmaatschap staan voor Stevens drie dingen bovenaan. IDe drie Lis: locatie,
van onroerend goed. 'De juiste balans vinden tussen geld en kwaliteit', stelt Stevens en in zijn optiek heeft dat alles
drukte Stevens. 'Wat doet dat vastgoed op de markt? Hoe helpt het de Imurder om er zijn activiteiten in uit te aefenen.'
vastgoedspecialist ir. R.P.M. Stevens
te maken met risko's, zekerheden en de verdeling daarvan. Hoe ziet het risicoprofiel eruit voor de maat/belegger? Stevens zette de ver-
schillende elementen naast elkaar, en vertaalde ze in een moeite door naar handzame adviezen. 'Zorg dat u maximaal aansprakelijk bent voar uw eigen inleg. Als u f 25.000,- start is dat
Des te belangrijker is het om goed te
letten op de inhinsieke waarde, bena-
Waar financiers op letten
Ook de financier van de maatschap heeft te maken met risico's. Al was het aileen al vanwege de objectgebonden financiering. De enige echte zekerheid die hij heeft is het vastgoed. De hoofdsom blijft gelijk en daar-
localie, localie. Een krot in een viIlawijk is meer waard dan een villa in een kroHenwijk.' Het complete ingredientenlijs~e ziet er als voIgt uil: " Het vastgoed (Iocatie en stenen) Iil De huurder(s) Iil De mark! (rente, fiscaliteit, economie) Iil Het maatschapscontract fill
De maten
mee het risico. De financier heeft het risico van
hetgene dat u maximaal
eindwaarde, de beleg-
kwijt bent als het mis zou
gingswaarde van het
van het onroerend goed de belangrijk-
gaan.'
va,tgoed op het moment van verkoop. Bepalend
ste zekerheid vormt. Bet draait vaor hem Ofll waardevastheid. Als het gaat
voor zijn risicoprofiel is
om risieobeheersing zal hij daarom op ongeveer dezelfde zaken letten als de belegger: spreiding over economisch sterkere regio's, de onderhoudstoestand en uitrusting van de objecten, de
Bepalend voor het risico-
profiel zijn verder de aanwezigheid van een aflossingsvrije lening en de mogelijkheid van optierente. Ook de looptijd van het maatschapscontract is van belang. 'Er is een ontwikkeling om naar onbepaalde tijd te gaan. Toch zal de hypoU1eekverstrekker leningen
verder de karte looptijd van de lening. 'Een financier sluit bij voarkeur natuurlijk een lening af van dertig jaar of nog langer. Hij maakt immers zijn rendement op
vaor de financier de intrinsieke waarde
verscheidenheid aan huurders, de
basis van rente-inkamsten.'
gemiddelde (resterende) looptijd van
'Oat betekent', aldus Stevens, 'dat ook
hUufcontracten, het moment van 3/'99 VASTGOED BElAI'iG
21
ins tappen en marktconforme vierkantemeterprijzen.' 'Naast al die aspecten van het vastgoed, zal de financier ook kijken naar de maatschap. Wie zijn de initiatiefnemers? Hoe is de maatschapstruchlUr opgezet? Is er een vergunning van De Nederlandsche Bank? Als die er is, woot de financier dat er een aantal toetsen is tutgevoerd die oak voor hem van belang zijn. Oak de hypothecaire inschrijving van het vastgoed beperkt het risico. De geldverstrekker heeft daarmee het recht de huurstroom te verpanden in het geval dat het mis gaat.' Substantieel deel eigen geld
Gebruikelijk bij de financiering van maatschappen is een lening die in principe 80% van de executiewaarde bedraagt. De executiewaarde ligt doorgaans op ongeveer 80% van de marktprijs. Oat betekent dus een lening van ongeveer 65% van de marktprijs, rekende Stevens voor. 'Met andere woorden: de maten dienen met elkaar een substantieel deel eigen geld mee te nemen. Daar zit nu precies de buffer voor de financier am het risko van de eindwaarde over te nemen. Het moet immers wei erg slecht gaan wil de waarde van het vastgoed zwaarder terugvaUen dan die 35%.'
Gebouwen
34.500.000
Eigen verrnogen
14.500.000
.. rente 5,8% per jaar
Spelers "onroerendgoedspel" en hun doelen
bijdrage van o.g. aan rendement van ondememing
marge lussen inkoop-(stichtingskosten) en verkoopprijs (beleggingswoarde = huurcontract)
rente-inkomsten + zekerheid (0,8 x marktprijs)
'Aan deze vermogensverhoudingen zit nog een ancler voordeel vast', vervolgde Stevens, 'het zogenaamde hefboomprincipe.' Aan de hand van een fictieve maatschapsbalans rekende hij voor hoe dit mechanisme uitpakt. Het totale vemlOgen levert een resultaat op van 2,5 miljoen gulden per jaar voor participanten en geldverstrekker. De geldverstrekker ontvangt rente (5,8%) ten bedrage van 1.276.000 gulden. Voor de verschaffers van het eigen vermogen resteert dan 1.224.000 gulden. Op basis van deze cijfers zijn het rendement op het totale vermogen (RTV) en het rendement op het eigen vermogen (REV) te becijferen. RTV =2.500.000/36.500.000 x 100% =6,85% REV = 1.224.000/14,500.000 x 100"/0 =8,44%
Het hefboomeffect levert de maten in dit voorbeeld 1,59% extra rendement op. Stevens: 'Het aantrekken van vreemd vermogen verhoogt de rentabi-
liteit op het eigen vermogen. Mits,heel belangrijk, de opbrengsten hoger zijn dan de te betalen rente. Is dat niet het geval dan gaat het keihard de andere kant uit. Verder neemt de rentabiliteit toe naarmate er ten opzichte van het eigen vermogen meer vreemd vermogenis.' Aileen extra vergoeding
De calculerende belegger kreeg nag weI een waarschuwing mee van Stevens. 'Fisealiteit en financi;;le hefbomen kunnen hooguit van een geed een beter rendement maken. Het ZOtl niet za mogen zijn dat de fiscaliteit en de finaneiele hefbaom het net haalbaar maken voor u. Het zou een extra vergoeding moe ten zijn. Kijk daarom vaoral naar het vastgoed zelf. In de basis maakt 11 daarmee uw rendement. Doordat er een huurstroom is en doordat er hopeJijke waardestijging optreedt.' III
3/'99 VASTGOED BElAI'IG
23