HUISVESTING
v IFMA Holland hield in de maand maart haar eerste publieke bijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst werd duidelijk waar deze voor Nederland nieuwe beroepsverenigin~
voor staat: internationale
ยง Stevens, werd een methode toegelicht om te komen tot een rendementsanalyse van vastgoed. Voorzitter Jim Schutz van IFMA Holland, ging vervolgens in op de binnen zijn organisatie - Rabofacet - uitgevoerde rendementsanalyses voor twee panden.
orientatie op het vakgebied en concrete informatieoverdracht. Een verslag van met name dat laatste. Thea Bisseling
e eerste bijeenkomst van de vorig jaar opgerichte Nederlandse afdeling van de International Facility Management Association, vond plaats in het Europese hoofdkantoor van Nike te Hilversum. Ruim 20 van de 35 bij IFMA Holland aangesloten leden bezochten de bijeenkomst. In Europa zijn ruim 800 facility managers aangesloten bij lokale afdelingen, chapters in IFMA-jargon. Belgie en Duitsland zijn landen met meer dan 150 leden. Dat internationalisering geen holle kreet is bleek tijdens het eerste publieke optreden. Tijdens de bijeenkomst werd onder andere het woord gevoerd door een Engels en een Duits IFMA-lid. In de zaal was ook een vertegenwoordiger van IFMA Belgie aanwezig. De bijdragen van Phil. Roberts en Walter Moslener hadden be trekking op de toekomststrategie van IFMA en de ontwikkelingen die IFMA Duitsland heeft doorgemaakt sinds de oprichting in 1996. Deze twee, deels intern gerichte voordrachten, werden gevolgd door twee bijdragen met een zeer hoge informatiewaarde. Als IFMA deze lijn weet voort te zetten, zal het aantalleden snel een veelvoud bedragen van het huidige ledenbestand. Tijdens de bijeenkomst werd een concrete tool gepresenteerd waar een facility manager mee uit de voeten kan op het moment dat hij er mee wordt geconfronteerd, of het waardevol vindt om het instrument in te zetten. Door Rene Stevens, directeur van adviesbureau Diephuis-
Rendement Door Stevens wordt een toenemende kritische houding waargenomen als het gaat om vastgoed. Deze kritische honding wordt ingenomen door zowel gebruikers als eigenaren van kantoorpanden. Er wordt vooral gekeken naar de prijs-/ prestatieverhonding. Tevens constateert hij een groeiende belangstelling voor vastgoed en de daaraan gekoppelde behoefte van directies om infoffilatie die bij kan dragen aan een meer zuivere vaststelling van de kostprijs en het rendement. Informatie die bij kan dragen aan het realiseren van mogelijke besparingen, het verhogen van het rendement en het verbeteren van de performance van een organisatie. 'Waarom zon je het rendement van vastgoed willen meten?', zo vroeg Stevens aan zijn gehoor. Hij gaf daarbij zelf de antwoorden. 'In veel organisaties is de laatste tijd de vraag gesteld: gaan we investeren in onroerend goed of gaan we huren? Als je investeert, wi! je ook weten wat het rendement daarvan is. Bij een huurtermijn van 10 jaar of meer hoeft helemaal geen analyse te worden uitgevoerd. Hoe je het ook berekent, in dergelijke gevallen is kopen altijd voordeliger dan huren. Voorts wi! je nagaan of gebruikers een marktconforme kwaliteit krijgen voor de huur die ze moe-
ten betalen en tot slot kan het inzicht in het rendement op vastgoed bijdragen aan toekomstige beslissingen. 'Rendementsbepaling van vastgoed is niet aIleen interessant voor eigenaars van kantoorpanden maar ook voor de gebruikers. Gebruikers streven naar een optimale bijdrage van de huisvesting aan het rendement van de organisatie, en huisvestingskosten behoren tot de grootste facilitaire kostenposten in een organisatie. Voor de eigenaar gaat het om het rendement van de investering. 'Gebruikers letten daarbij op de juiste 9 vestigingsplaats, of er voldoende vloeroppervlak is, of er sprake is van flexibiliteit (hoe kom je van je huurcontract aD en op fwlctionele en ruimtelijke eisen. De eigenaar gaat het meer om de juiste marktlocatie. Het is zijn zorg dat het vastgoed in omvang en kwaIiteit voldoet aan de vraag en dat er een dermate flexibiliteit is dat sprake is van minimale leegstand. De aandachtsgebieden van gebruikers en eigenaren lijken identiek maar de accenten liggen anders. 'Binnen de vastgoedwereld worden diverse definities gebruikt voor het bepalen van het rendement. Bij Internal Rate of Return (IRR) gaat het om de interne rentevoet over het gehele cashflowschema. De Total Rate of Retu1'l1 (TRR) is een rendementsberekening over een bepaalde periode. Die methode biedt mogelijkheden om met de uitkomst te manipuleren. Het Bruto Annvang Rendement (BAR) wordt veel in makelaarskringen gebruikt en is het rendement over de brutohuur van het eerste jaar. Een andere methode is het !>
label 1 Vestigi filgsplaats Bouwjaar Uitbreidimg Bruto-@ppervlakte v.V.O . EN.O. Ligging Parkeerplaatsen
Eindhoven 1961 191'5 53.625 m2 .3 6.328 m2 24.388 m2 Centrum, nabij station 79 1
Utrecht 1982 1984 ~ 0 . 566 liT12
40.270 liT1 2 30 ..3 69 m2 Centrum, nabij station 170
HUISVESTING
Administratiej Rendement (AR) . Dit is gelijk aan de TRR, inelusiefboekhoudkundige afschrijvingen. Dit betreft een onzuivere methode omdat reserveringen al in de TRR verwerkt zijn. Wij gebmiken meestal de IRR. Aan de IRR kleven ook nadelen. De kans op weinig realistische uitkomsten is groot als sprake is van sterk wisselende cashflows, veroorzaakt door verschillen in credit- en debetrente. 'In de berekening van het rendement is de periode waarover het rendement wordt berekend heel belangrijk. Hoe langer de looptijd, hoe geringer de invloed van de nog onbekende waardestijging op het rendement. Bij een korte looptijd (10 jaar) is de invloed van de restwaarde 1/4 op het rendement. Bij een looptijd van 40 jaar is dat nog maar
10
Stappenplan rendementsanalyse vastgoed Stap 1. Marktonderzoek De kantorenmarkt in de betreffende plaats wordt in kaart gebracht (belangrijkste kantoorgebieden, huurbandbreedtes, ontwikkelingen en dergelijke). Stap 2. REN Quick Scan Aan de hand van de Real Estate Norm Quick Scan, een veel gehanteerde methode om te communiceren over de kwaliteit van kantoorgebouwen, wordt het betreffende object beschreven. Stap 3. Bepalen indicatieve markthuur Met de door Diephuis-Stevens ontwikkelde indicatie markthuur-methode wordt een markthuur voor een object vastgesteld. Deze markthuur is gebaseerd op de marktgegevens en de beoordeling van het object. Stap 4. Cashflowberekening Op basis van de uitgaven en de inkomsten in heden en verleden, wordt een basisrendement voor het object vastgesteld. Uitgaven zijn de exploitatieuitgaven en (her)investeringen, inkomsten bestaan uit de brutohuurinkomsten (bijvoorbeeld de indicatieve markthuur) en de restwaarde. Om het uitgavendeel te completeren zijn gegevens nodig over historische en toekomstige investeringen en uitgaven. Op basis hiervan wordt de nettocashflow vastgesteld. Stap 5. Vaststellen bandbreedte rendement Door op een doordachte manier met de varia belen van de rendementsberekening t~ varieren, is het mogelijk inzicht te krijgen in de factoren die van invloed zijn en een bandbreedte voor het rendement vast te stellen.
1/3. De cashflow kent vier variabelen: de huurinkomsten, herinvestering, aanvangsinvestering en restwaarde. 'Kritische succesfactoren bij het bepalen van het rend~ment van vastgoed is onder andere de beseltikbaarheid van historische gegevens. Alles zit in de administratie, maar hoe krijg je het er uit? Indien historische gegevens niet voorhanden zijn, wi! boerenverstand ook nog wei eens werken. Een andere kritiselle succesfactor is de insellatting van de toekomstige uitgaven en inkomsten. Gebntik een eenduidige definitie voor een vierkante meter, zoals NEN 2580. De lasten veranderen er niet door, maar weI de verhoudingen. Door het gebntik van een geaccepteerde norm zijn voorts benchmarks mogelijk. 'Het is altijd handig om afspraken te maken over het feit of de beciragen inclusief of exclusief BTW worden berekend. Voor niet-BTW-plielltigen is dat van belang. Stem de indexeringen die gedaan moe ten worden af met de interne controllers. Deze afstemming is ook van belang om ciraagvlak te krijgen. Je hebt hen hoe dan ook nodig om historische gegevens boven water te krijgen. Maak een splitsing in kosten voor pure huisvesting, diensten enrniddelen. Waar horen binnenwanden bij? Ga na hoe het elders is. In rnijn optiek hoort het niet bij de huisvesting, net als vloerbedekking daar niet bijhoort. Om aan te geven hoe de rendementsanalyse in de praktijk wordt uitgevoerd, ging Stevens in op een door zijn organisatie ontwikkeld stappenplan (zie kader). Volgens Stevens kan er uit de berekening nooit een getal komen. 'Het is altijd een bandbreedte om dat in de berekening diverse aannames voorkomen. Maar wat doe je vervolgens met die bandbreedte? Want wat zegt een percentage van 6,9% tot 8,1 %. Je hebt dus referentiewaarden nodig. Hiervoor is de ROZ/IPD-index te gebntiken. In de periode 1995-1997 scoorden professionele beleggers in deze index bij TRR een gerniddelde van 9,8%. Het is ook mogelijk om de interne rekenrente te gebntiken, of het rendement op 10-jarige staatsobligaties, het rendement van het primaire proces enzovoort.
Praktijl< Volgens de door Diephuis-Stevens ontwikkelde methodiek, zijn in opdracht van Rabofacet twee panden
-
- - ..-... _,... - -_ ... - ------- -- ---
-
van de Rabobank (het hoofdkantoor in Utrecht en een kantoorpand in Eindhoven) doorgelicht. Opdrachtgever van dit onderzoek en IFMA-voorzitter Jim Schutz: We drukken alles in getallen uit, maar als het gaat om vastgoed konden we daar nooit een betrouwbaar cijfer aan koppelen. Naast dat ik zelÂŁ naar een betrouwbaar instmment zocht dat behulpzaam kon zijn bij de onderbouwing van investerings- en verbouwingsbeslissingen, gaf de leiding van de Rabobankorganisatie aan, interesse te hebben in welke bijdrage ons eigen vastgoed levert. 'Doordat wij zelf geen adequate berekening rondkregen, is een beroep gedaan op Diephuis-Stevens. De berekende rendementen van de twee panden (zie tabel 1) lopen uiteen. Het hoofdkantoor in Utrecht komt uit op een rendement van 5,9% als gekeken wordt naar de gehele levensduur van het pand. Ais gekeken wordt naar het verleden, komt duidelijk naar voren dat er sprake was van een luxe hoofdkantoor. Voor deze berekening is gekeken naar de restwaarde en de actuele waarde. Het rendement bedroeg 5,2 %. Naar de toekomst toe is het rendement 7,3%. Voor dit getal is de berekening gebaseerd op de te plegen investering en de actuele waarde. Het pand in Eindhoven komt uit op een rendement van 7,6% voor de gehele levensduur. In het verleden is een rendement behaald van 8,2% en naar de toekomst toe wordt het rendement 5,9%. Wat zeggen deze getallen? Zowel het kantoor in Utrecht als in Eindhoven scoren beter dan een staatsobligatie. In Eindhoven ligt het rendement nog boven onze interne rente. 'In rnijn optiek is het gezond om ook het vastgoed te spiegelen aan rendementseisen. Je bent daardoor in de gelegenheid te sturen en investeringen in het vastgoed te onderbouwen. Als Rabofacet gaat wij voor meer panden het rendement vaststellen.' De eerste IFMA-bijeenkomst werd informeel afgesloten.
rn