HUREN OF KOPEN?
andere met afschrijvingen te maken. Dc beleggcr heeft namelijk exact dczclfde lasten am het vilstgaed in stand Ie houden als de eigenaarl gebruiker. Echter voor de vastgaedbelcgger is
ir. Rene P.M. Stevens MBA
het verhu ren zijn en igc bran va n inkomsten en
Een afweging tussen huren of kopen is aileen maar zinvol
de belegger een risico-opslag
als zowel de invloed op het rendement op het vastgoed
Dit zou de eigenaarl gebruiker overigens net zo
alsmede het rendement op het eigen vermogen van de
mocten doen maar dit gebcurt vrijwe[ nooit.
dus is cr een winstopslag. Bovendien berekent
onderneming wordt meegewogen. Welke van de twee financieringsvormen het beste is verschilt van geval tot geval.
v~~r le ~gstand.
Indien men zaken zoals inrichtingscomponenten in de huur mee laat finanderen is dit meestal
In dit artikel wordt een aantal belangrijke ingredienten
duurder dan het zeU op de balans ilctiveren. De
en afwegingen genoemd die de keuze kunnen be"lnvloeden.
jaarlijkse huurindexatie gaat diln nilmelijk oak over dit via de huur gefinancierde bedrag.
I
5
invcstcrcn in cigco onroercnd goed verant-
woard of is hct beteT de huisvesting te
Eigendom
Eigendom versus huur
Menig andememer is geschrokken van het grote
Bij groci van cen bedrijf is vastgoed in eigendom
negatlevc gat dat sams zit tussen de investe-
'a n asset', bij krimp kan het 'a pain'zijn. Vanuit
kapen is ccnvoudig gcsteld, maar minder cen-
ringskostcn die kamen kijken bij het aanschaf-
vrijheid va n kcuze is cigcndom flexibelcr dan
voudig tc bcantwoordcn. Het hangt er namelijk
fe n van een pa nd en de waarde in het ('cono-
huur. Voor het eigcndom kan men zclf bcpalcn
hUTen? Dc vraag om huisvcsting tc huren of te
vanaf wat de doelstellingen cn randvoorwaardcn
misch ve rkeer. De oorzaak van dit financiele ver-
of men het vcrkoopt of dat men het (tijdelijk)
zijn. Een keuze voar de meest passcndc finan -
schil is vaak terug te voeren op een slechte voor-
verhuurt in afwachting van een geschikter
cieringsvorm wordt voor cen beJangrijk decl
bereiding. Om in cen vrocgtijdig stadium een
moment voor verkoop, of omdat het uiteindelijk
bepaald door de geformu leerde onderncmings-
juist inzicht in kosten en wilarde te krijgen is
toch weer nod ig is voor eigen gebruik. Om cen
strategic. Verwachtingen met betrekking tot groei
het essentieel am ook al cen tilxiltie van een
huurcontract voortijdig af te kunnen brcken is
of krimp van cen organisatic, nieuwe markten
nieuwbouw of (her)ontwikkcling te laten milken.
de medewcrking van de verhuurder nodig. Als
waar men aetief wil worden, andere vestigings-
Op zich is ecn hogcrc prijs betalen dan de
de markthuur hager is dun hctgeen men aan
plaatscn of ciscn met bctrckking tot de werkplek
markhvaardc natuurlijk geen bezwaar als men
huur betaait, is het meestu l geen probleem. Is dit
van wcrknemcrs hcbbcn gcvolgcn voor de llUis-
zich bij het maken van deze keuze daarvan maar
niet het geval dan kiln het veel geld Kosten.
vesting en daarmee vaar de passende financie-
be\'rost is. Het gaat dus om de afweging tussen de hoogte
ringsvann. Huur
van de baetc voar het afkapen van cen huurcon-
Waamm huisvesting?
Wie ka n er legenwoordig nog perioden va n 5 tot
tract en het mogelijkc financiele verl ies (d it kan
Productiemiddel voor de eindgebruiker, winst-
10 jaar vooruit kijken? Oil zijn echter wei de
bctekenen cen boekverlies maar ook het missen
maker voor dc ontwikkelaa r, continuYteit voor de
gangbare huurpcrioden. Uit crvaring blijkt dat
van cen eventuele waardestijging van het onroe-
belegger, zekerstcUing veor de financier.
ills men huisvcsting langer dan circa 8-10 jaar
rend goed) bij noodzakc!ijke verkoop van een
Vaslgoed is een beslissende factor in de ",rinstge-
gebruikt, eigendom in de meestc gevallen gocd-
eigendomsgebouw in cen slcchtere vastgoed-
vendheid van bedrijven.De basisvraag die aller-
Koper is dan de huulVariant. Oit hccft onder
markt. Dit laatste va ll everigens wei mee als
eerst beantwoord moet worden, iuidt: wie hccft er huisvesting/vastgoed nodig? In feite zijn er hvee belangengroepen. De eCfste wil geld verdienen IN het vastgoed. Dit zijn de eindgebrui kers die huisvesting nodig hebben als productie-
Pro's eigendom:
(antra's elgendom:
- baas in elgen huJs;
- aanslag op llqulde mlddelen;
- keuzevrljheJd am overlol1ig vaslgoed Ie verkopen orte verhuren;
middel. De hveede groep bestaat uit partijen als
- waardestijging;
onhvikkelaars, financiers en beleggers die geld
- appelt je VOOI de dorsi in slechlere tijden,
verdiencn MET vaslgoed. V~~ r deze partijen is
door verkoop komen er liquide middelen vllj.
- invloed op balansverhoudlngen; • meeslal een lager rendement (circa B'9%) op in he! vaslgoed geTnvesleerd vermogen dan op de kernactivileil(en) van de onderneming; - kans op kapll<lalvelnieliging door waarde·
onhvikkelcn, financieren en verhuren van huis-
vermindeling bij leegstand of gedwongen
ves ting (een van) de bcdrijfsactiviteit(en). Dc
verkoop In slech!e l iiden.
focus ligt per groep wezen lijk anders. Dit artikel kijkt met name vanuit het perspectief van de eindgebruikcr.
Pro's huu r:
(ontra 's huur:
• (l1 jkt) nexibeler. Oil heeft echter weI
- boete bij voortljdlg afbreken van he!
een pri js; - huurverpl1chtlngen van maximaal
Hoe financieren? (Huur versus keop) Nevenstaand staatje somt de pro's en contra's
510110 JailT;
huurconlract; - bij incourant vastgoed Is een extra ri slcopremle In de huur verdlsconleerd •
• liquide middelen, c.q. leenc<lpaciteit die door huur worden uilgespaard kunnen in
van eigendom en huur op vanuit het perspectief
het prima Ire proces lege n een hager
van de eindgebruiker.
rendemenl worden lngezet.
Figllllr 1: Pro's CII cOlltm's vnll eigelldom ell !lIIl1 r vn/lltit lIet perspcctiefvnll de eilldgebruiker
,
men zich goed laat adviseren bij de verwetving
gebruiker. Voor de lOne gebruiker kan het uiter-
haar eigen hoofdkantoor huurt bij een eoncur-
van nieuw of bestaand vastgoed. Courant vast-
mate geschikt zijn tenvij l hetzelfde gebouw voor
rent belegger, zelfs als het overall rendement
goed kan namelijk vaak nag worden verhuurd
een andere gebruiker of gebruik absoluut niet
voor de
tegen in het algemeen minstens kostprijsdek-
past, al was het maar vanwege de uitstraling.
De rest van de huisvestingsportefeuille dient bij
ken de huren in afwaehting van bctere
Ais ccn gebouw kwalitatief voldoet voor gebrui-
voorkeur courant te zijn. Courant wil in deze
ker A, hoeft dit niet au tom a tisch te betekenen
context zeggen dat lOr relatief makkelijk cIOn
dat het ook voldoet voor gebruiker B, ook al zijn
ander gebruik en/of gebruiker y oor het vastgoed
(verkoop)tijden.
ondernem~ng
beter is.
Marktconfonne kwaliteit
be ide bedrijven actief in dezelfde branche.
gevondcn kan worden als het voor de huidige
Vastgoed/huisvesting heeft een eeonomiseh joel.
Vergelijk het hoofdkantoor van de Rabobank in
cigenaar/gebruiker overcompleet wordt. De pie-
Voor de belegger is het zijn bran van inkomsten,
Utrecht met het hoofdkantoor van de INC Bank
ken en dalen in de huisvestingsbehoefte dienen
voor de gebruiker is het een 'noodzakelijk
in Amsterdam -Zuidoost.ln beide geval!en gaat
hier bij voorkeur middels huur te worden gefi-
kwaad' om de onderncmingsdoclstellingen te
het om ongeveer geJijk grate hoofdkantoren van
nancierd. De rest van het courante vastgocd
kunnen realiseren. Dc belegger beoordeelt het
een bankinstelling, toeh zien ze lOr totail! ver-
behelst de zogenaamde strategische voorraad
resultaat op basis van de internal rate of return
schillend uit en hebben ze andere gebruiksmo-
waarvan men redelijkerwijs kan inschatten dat
(IRR) en de gebruiker op basis van het rende-
gelijkheden. In de kern draait het om de Vfilag of
deze gedurende minstens 10 jam voor eigen
ment op het lotale vermogen (RTV). Het kwali-
het product onroerend goed aansluit bij de ver-
gebruik nodig blijft. Moch t onverhoopt tach de
teitsniveau bepaalt dan weliswaar in mind ere
wachting van de'consument/bewoner'.
ruimtebehoefte in de toekomst veranderen dan
Een gedegen analyse voorafgiland aan de ver-
vastgoed gaat, tijdelijk ook ruimte uit de strate-
mate de kostprijs doeh is naast de locatie (de buurt) het belangrijkste aspect voor de
bn, omdat het tens lotte om redelijk courant
(gebruiks)waarde. Om aan het eeonomisch doel
werving van zoiets duurzaams als vastgoed is
gisehe voorraad worden vcrhuurd. Blijkt de afna-
voor de belegger te voldoen dient het vastgoed
zeer aan te bevel en. Bij de meeste kantoorhou-
me aan ruimtebehoefte structurcel te zijn, dan
te beanhvoorden aan de funetionele en ruimte-
dende bedrijven zijn dc totale huisvestingskos-
kan het worden afgestoten.
lijke visuele kwaliteitseisen van zijn (potentiele)
ten de hveede of derde kostenpost (10- 15% van
huurders. Kwaliteit is in feite een matltstaf voor
de totale kosten). Dc (gebruiks)waarde, en dus
Ais de boete om een !opend huurcontraet voor-
de mate waarin de huisvesting voor een specifie-
de prijs, hangt af door welke bril het onroerend
tijdig af te breken als te hoog wordt ervaren, is
goed wordt bekeken. Oak hier geldt 'meten is
cr nu een alternatief om de leegstand te ver-
ke gcbruiker voldoet.
weten en gissen is missen.'
plilatsen naar de eigendomspanden en deze te
Wat betekent nu een marktconforme kwaliteit en welke prijs hoort daarbij? Om hierop ant-
verhuren aan derden. Hierbij is zclfs de moge Samenstelling huisvestingsportefeuille
Iijkheid om dit tegen een kostprijsdekkende
woord te geven moet u maar eens proberen dit
Indien u als eindgebruiker meerdere objectIOn in
huur te docn zander winstopslag waarbij het
te besehrijvlOn voor lOcn markteonforme auto. Bij
gebruik hecft, is hct verstandig cen spreiding in
tegcn een concurrerend tarief in een (verzadig-
automobielen spreekt men van klassen. Een
de financieringsvorm aan te brengcn.
de) markt kan worden ilangeboden.
marktconforme auto uit het topsegment is iets anders dan uit het middenklasse segment. Bij
Waardcpotcntic
vastgoed bestaat deze indIO ling eigenlijk nict. U
I-let is verstandig om voorilf een aantal scena-
zult makelaars vaak de woorden toplocatie of A-
rio's te laten doorrekenen alvorens cIOn besluit Huur
loeatie horen gebruiken. Hiermee doelt men met
over de financieringsvorm eigendom, huur of
name op het duurste vastgoedobjeet in hun
sale en lease back te nemen. In het algemeen
lokale markt. Wat duur is hoeft nog niet voor de
ligt bij sale en lease back, het verkopen van het
Eigendom - marktconform (courant)
gebruiker de juiste kwaliteit te hebben voor de activiteiten die hij daar wil uitvoeren. Bovendien is een zogenaamde A-Ioeatie aan de Zuid-as in Amsterdam eeht iets anders, in ieder gcval in prijs, dan een A-Ioeatie in bijvoorbeeld
vastgoed en het vervolgens weer terughuren, de
~
nadruk op het verkorten van de balans. Dit hecft
~
Eigendom - incourant
- ldentiteit { L-__________________
eigenlijk aileen maar zin als het geld dat daar~
tijd
Maastricht. Waarbij het een of het ander nict beter of sleehter hoeft te zijn. Het hangt er maar
mee vrij komt tegen cen fors hoger rendement dan de gangbare 8-lJ% die professionele beleggers op hun vastgoed maken in de eigen onder-
Figllllr 2: Strntcgisc/lc Jlllisvcstillgsvoorrnl1ri
vanaf wat de gebruiker voor ogen staat met zijn
neming kan worden ingezet. Het tafclzilver kan maar een keer worden verkocht. Dc waarde die
huisvesting en hoeveel geld hij daarvoor over
Bij ineourant vastgoed, bijvoorbeeld zeer speci-
u als ondernemer aan uw vastgoed toekent is
heeft. Vanuit'vastgoed-standpunt'bezien kan de
fieke productieruimten, is de premietoesiag die
doorgaans cen andere dan de potenliele koper
prijs van een gebouw op een bepaalde loeatie
men in de huur voor het Icegstandsrisieo aan
of huurder eraan toekent. Dit kan zowcl cIOn
alleszins redelijk zijn gezien de voorhanden
een projeetontwikkelaar of belegger moet beta-
hogere als een lagcre waarde zijn.
alternatieven. Eehter vanuit bedrijfseconomiseh
len meestal zo hoog dat het beter is zelf de
perspectief kan het
v~~r
de ondernemer tach te
investcring te doen en het vastgoed in eigendom
Ais u koopt denk dan ook na over een tweede
duur zijn omdat hij met zijn bedrijf boven zijn
te houden. Dan zijn lOr nag gevallen dilt emotic
leven van het vastgoed, voor wat of wie zou het
stand woont.
de overhand hecft bij de beslissing om huisves-
na u gesehikt te maken zijn. Ais
ting in eigcndom te houden, bijvoorbeeld het
vastgoed IlCeft laat dan eerst ecn masterplan
II
overtollig
Topkwaliteit is een mooie kreet in de brochures
gebouw waar de onderneming ooit gestart is of
maken van het mogelijke hergebruik om
van menig makelaar. Kwalitcit van een gebouw
het prestige dat een onderneming nastrccft. Het
zodoende de (waarde)potentie van het vastgocd
wordt echter bepaald door de match met een
is bijvoorbeeld ondenkbaar dat ecn belegger
te achterhalen. Pro beer vervolgens zclf de onze-
kerhcden voor een potentiele koper weg te
leggers Iigt op circa 8-9%) len opzichte van een
Flnantleel perspectlef
halcn zoals bestemmingswijziging (laten) rege-
beter rendement op het totale vermogen (RTV)
Wat tel! vaar onze ,
In welke male zijn we
len, milieuvervuiling laten venvijderen, eventu-
van de gehele onderneming (bij vee! onderne-
aandeelhouders?
in staat lot innovalieve
cle ovcrbodige opstallen slopen. Een potentiele
mingen Iigt het RTV ruim boven de "]2%).
leervermagen
veranderingen en verbeteringen?
koper zal vanuit zijn optick de kosten hiervoor
m,wo
aan de bovenkant van de bandbreedte inschatten en in de koopprijs willen verdisconteren.
j
,
Huur per m' WO
Brulo huurinkomslen
Schakel voor uw huiswerk een onafhankelijke vastgoeddeskundige in die u helpt bij het inzich telijk maken van de (waarde)potentie van uw
+
Bedrljfsprocessen Wat is de loe.s;evoegde
op onze klanten?
waarde van onze
Aan:a! parkeerpl~~15en
belangriiksle bed rii Fsprocessen?
Huur per parkeerplaals
Opbrengslen
(overtollige) huisvestingsvoorraad zodat u min-
Fig/lllr 4: Bnlallced Scorecard
stens zo goed beslLlgen te ijs komt als de professionele kopende projectontwikkelaar of makeILlar. Ga hiervoor de dialoog aan met een vast-
Klantenperspedlef Hoe komen we over
Restwilalde
Vastgoed is een strategisch bedrijfsmiddel dat
IRR
goedadviseur, dit proces is voor het management
m,wo
minstens even belangrijk als de uiteindelijke uit-
{
komsten. Door de dialoogvorm wordt namelijk
up~o!taue ullgaven perm'WO
interne en externe kennis gecombineerd.
r
Schaarste in de vastgoedmarkt
wo
direct invloed llCeft op het ondernemingsresultaat en indirect invloed op het welbevinden en de tevredenheid vnn de medewerkcrs, en het imago en herkenbnarheid vnn de onderneming. Relalie ondernemingstralegie en huisvesting
Inve:leringen m' WO
Wat blijft er nu over van bovenstaLlnde stel!ingen als er schaarste is in de markt? Indien u in een
Dc gebruikersoptiek en de eigennarsoptiek die-
Figllllr 3: Opbrellgstell versus lIitgavell
nen ingebed tc zijn in het onroerend goed beleid dat weer een link moet hebben naar de algeme-
schaarse markt vastgoed moet venverven, IlCeft u slechts de keuze om de schaarse objecten af te
Kostenreductie
wegen om tot de minst slechte te komen. Bij het
Indien vastgoed beter gemanaged wordt, zijn
afstoten van overtoUig vastgoed liggen aile kan-
kostenbespuringen van 15 tot 20% van de totale
sen open. Wat voorheen niet rendabel te maken
huisvestingskostcn haalbaar. Elke kostenbcspa-
was is het nu door de hogere prijzen die er door
ring schuift direct door als winst onder de
kopers en huurders (noodgedwongen) worden
streep, echter het reduceren van kosten is nict
betaald meestal weI.
aileen een eindig praces maar ook een gevaarlijk
ne ondernemingsstrategie.
Onroerend goed beleld - - - - ,
Ondernemlngs Stralegie
proces. Reduceren van kasten knn men vergelijWat blijft er overeind bij een malaise in de (vast-
ken met afslanken, cr kan altijd weI een paar
goed)markt? Bij het venverven van panden weet
kilo af. Maar het afslanken gaat geleidelijk over
u precies wat u wilt en kunt u tegen relatief
in vermageren en vervolgcns in anorexia. Omdat
gunslige condities inkopen en/of huren. Bij het
men vooraf niet weet waar de omslagpunten lig-
afstoten van overtollige huisvesting heeft u het-
gen, kunnen er uileindelijk meer organisatori-
zelfde problcem als een professionele vastgoed-
sche en logistieke kostenverhogingen ontstaan
belegger. Echter als cindgebruiker hoeft u niet
dan beoogde financicle besparingen op huisves-
perse winst te maken op de investering in uw
ting.
Figllllr 5: Ollrocrelld gaed be/eid
Verhoging van het rendement
Prestatie-indicatoren zijn een belangrijk hulp-
Gebrulke rsopUek
Eigenaarsoptlek
(Hulsvestlng)
(Vastgoed)
vastgoed. U zou derhalvc kunnen besluitcn om het tegen boekwaarde, die bij een reeel gevoerd afschrijvingsbeleid ongeveer gelijk zou moe ten
Een betere insteek is om het rendement op het
middel om op de relatie ondernemingsstrategie
zijn aan de actuele waarde in het economische
eigendomsvnstgoed te verhagen. Een rende-
en huisvesting te kunnen sturen. Zij zijn een
verkecr, ondanks de tegenziUcnde markt tc ver-
mentsanalyse op basis van de internal rate of
belangrijk element in het creeren van een
kapen. Ook kunt u overwegen om tegen ccn
return kan behulpzaam zijn om de stuurvariabe-
gemeenschappelijke taal en een gedeeld inzicht
lager dan gangbare huur te verhuren in afwach-
len te ontdekkcn en een intern referentiekader
in het functioneren van een onderneming. Op
ting van betere tijden.
te ontwikkelen. Nog beter is het om te ondcr-
basis van dit inzicht kan een welovcnvogen
zoe ken hoe de huisvesting bij kan dragen aan de
keuzc voor de meest passende financieringswij -
Rendementsanalyse
productivileit van de onderneming als geheel en
ze van het vastgoed worden gemailkt.
Er dient een balans te worden gevonden lussen
dus direct het bedrijfsrendement ktln be"invloe-
het I'lnge termijnvoordeel van lagere huisves-
den. Zogenaamde Balanced Scorecards bieden
tingskosten bij eigendom en het korte termijn-
hierbij een handig hulpmiddel om verschillende
ir. Rell/! P.M. Stevens MBA,
voordeel van huur doordat men de niet in huis-
aspecten met elkaar in balans te brengen. De
a/gelllecll directellr bij Diepflllis Stevells B. V. te Amsterdam
vesting gei"nvesteerde liquide middelen tegen
Btllanced Scorecard combineert een financieel
een in het algemeen fors hog.er rendement in
perspectief met een perspectief op klan ten,
het primaire proces kan investeren. Het is de
bedrijfsprocessen en innovatie. Deze vier
afweging tussen een betere internal rate of
managementperspectieven kunnen de basis vor-
return (lRR) op het vastgoed dat men in eigen -
men voor het onhvikkelen van prestatie-indica-
dom heeft (een gangbare IRR voor vastgoedbe-
toren en -maatstaven.