Huisvesting: strategisch middel of operationele hoofdpijn?
Veel bedrijven zien huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het krijgt alleen aandacht van het management als het slecht gaat met het bedrijf, zo snel groeit dat huisvesting niet is aan te slepen, of als er een mismatch is met de vastgoedmarkt door te weinig onderhoudsreservering.
Auteurs: René Stevens en Richard Splinter
D
e gangbare opvatting bij ondernemers is dat
aangestuurd te worden vanuit het perspectief van de
uitmaken van de ondernemingsstrategie. Door elke vraag
medewerkers. Het model bestaat uit twee diagonale assen:
huisvesting operationele hoofdpijn oplevert. De
organisatie. Het management kan daardoor vanuit zijn
te bekijken vanuit de vier strategische businessresources,
een harde met voornamelijk economische doelen en een
focus ligt voornamelijk op het kostenaspect.
ondernemingsstrategie het huisvestingsproces sturen en
Financials, Sales & Marketing, Human Resources en
zachte met voornamelijk sociale doelen. De twee assen
Daar is op zich niets mis mee. Echter, naast kosten-
zelf de regie in handen houden. Dit is hard nodig omdat
Operations, is de samenhang met de organisatiedoelen
staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding.
bewustzijn is batenbewustzijn minstens zo belangrijk.
onder invloed van allerlei economische, technologische
beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de economische
Het is zaak de optimale balans tussen beide assen te
Slechts enkelen realiseren zich dat de juiste huisvesting
en maatschappelijke ontwikkelingen organisaties, werk-
als de sociale aspecten een plek binnen de context van
vinden. Te veel nadruk op de harde, economische as gaat
een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren van de
processen en dus ook huisvesting continu aan verandering
hoe het bedrijf in de maatschappij wil staan en herkend
ten koste van de sociale aspecten op de zachte as. Wil je
organisatiedoelen.
onderhevig zijn. Huisvesting is statisch en ijlt na. Om
wil worden.
als ondernemer het optimum uit je huisvesting halen of
Huisvesting staat namelijk niet op zichzelf maar heeft
als organisatie bij de winnaars te behoren dient men
Het door ATELIER V ontwikkelde Strategisch Huisvesting
het potentieel van je medewerkers ontsluiten? Ruim 60%
sterke invloed op alle managementaandachtsgebieden.
adaptief om te gaan met zijn huisvestingsstrategie. Dit
Model® biedt de verbindende schakel tussen organisa-
van de ondernemingskosten bestaat uit personeelslasten.
Indien er bedrijfskundig mee wordt omgegaan biedt
geeft strategische flexibiliteit. Succes van een organisatie
tiedoelen enerzijds en huisvestingsaspecten anderzijds.
Circa 12% van de ondernemingskosten zijn facilitaire
huisvesting een kans om de strategische doelen van
wordt meestal niet bepaald door de sterkte van een
Met behulp van dit bedrijfskundige model kunnen zachte
kosten, hiervan is ongeveer 50% gerelateerd aan vierkante
organisaties te ondersteunen én de belangen van ge-
strategie, maar door of en in welke mate deze strategie
factoren hard worden gemaakt. Het model maakt het
meters. Het zijn de medewerkers die voor de inkomsten
bruikers te dienen. Huisvesting helpt daardoor bij het
wordt uitgevoerd.
mogelijk om verbanden te leggen tussen de ongrijpbare
zorgen. Aan de ondernemer de keuze om de focus te
(zachte) factoren van huisvesting en het bedrijfsproces
leggen op het reduceren van de huisvestingslasten,
van waardecreatie. Een analyse van alle kosten en
circa 6% van de begroting, of op het verhogen van de
creëren van concurrentievoordeel. Het ontbreekt het management meestal aan kennis
8
Samenhang
om strategisch huisvestingsmanagement vorm te geven
Vragen over huisvesting kenmerken zich meestal door
baten, zowel facilitair als vanuit het perspectief van een
inkomsten die met ruim 60% van het budget worden
en daadwerkelijk te implementeren. Huisvesting dient
hun ad hoc karakter, terwijl ze feitelijk bezien onderdeel
goed functionerende organisatie en het welzijn van de
gerealiseerd.
FM Executive - november 2004
FM Executive - november 2004
9
Huisvesting: strategisch middel of operationele hoofdpijn?
Veel bedrijven zien huisvesting als een noodzakelijk kwaad. Het krijgt alleen aandacht van het management als het slecht gaat met het bedrijf, zo snel groeit dat huisvesting niet is aan te slepen, of als er een mismatch is met de vastgoedmarkt door te weinig onderhoudsreservering.
Auteurs: René Stevens en Richard Splinter
D
e gangbare opvatting bij ondernemers is dat
aangestuurd te worden vanuit het perspectief van de
uitmaken van de ondernemingsstrategie. Door elke vraag
medewerkers. Het model bestaat uit twee diagonale assen:
huisvesting operationele hoofdpijn oplevert. De
organisatie. Het management kan daardoor vanuit zijn
te bekijken vanuit de vier strategische businessresources,
een harde met voornamelijk economische doelen en een
focus ligt voornamelijk op het kostenaspect.
ondernemingsstrategie het huisvestingsproces sturen en
Financials, Sales & Marketing, Human Resources en
zachte met voornamelijk sociale doelen. De twee assen
Daar is op zich niets mis mee. Echter, naast kosten-
zelf de regie in handen houden. Dit is hard nodig omdat
Operations, is de samenhang met de organisatiedoelen
staan als communicerende vaten met elkaar in verbinding.
bewustzijn is batenbewustzijn minstens zo belangrijk.
onder invloed van allerlei economische, technologische
beter zichtbaar. Hiermee krijgen zowel de economische
Het is zaak de optimale balans tussen beide assen te
Slechts enkelen realiseren zich dat de juiste huisvesting
en maatschappelijke ontwikkelingen organisaties, werk-
als de sociale aspecten een plek binnen de context van
vinden. Te veel nadruk op de harde, economische as gaat
een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren van de
processen en dus ook huisvesting continu aan verandering
hoe het bedrijf in de maatschappij wil staan en herkend
ten koste van de sociale aspecten op de zachte as. Wil je
organisatiedoelen.
onderhevig zijn. Huisvesting is statisch en ijlt na. Om
wil worden.
als ondernemer het optimum uit je huisvesting halen of
Huisvesting staat namelijk niet op zichzelf maar heeft
als organisatie bij de winnaars te behoren dient men
Het door ATELIER V ontwikkelde Strategisch Huisvesting
het potentieel van je medewerkers ontsluiten? Ruim 60%
sterke invloed op alle managementaandachtsgebieden.
adaptief om te gaan met zijn huisvestingsstrategie. Dit
Model® biedt de verbindende schakel tussen organisa-
van de ondernemingskosten bestaat uit personeelslasten.
Indien er bedrijfskundig mee wordt omgegaan biedt
geeft strategische flexibiliteit. Succes van een organisatie
tiedoelen enerzijds en huisvestingsaspecten anderzijds.
Circa 12% van de ondernemingskosten zijn facilitaire
huisvesting een kans om de strategische doelen van
wordt meestal niet bepaald door de sterkte van een
Met behulp van dit bedrijfskundige model kunnen zachte
kosten, hiervan is ongeveer 50% gerelateerd aan vierkante
organisaties te ondersteunen én de belangen van ge-
strategie, maar door of en in welke mate deze strategie
factoren hard worden gemaakt. Het model maakt het
meters. Het zijn de medewerkers die voor de inkomsten
bruikers te dienen. Huisvesting helpt daardoor bij het
wordt uitgevoerd.
mogelijk om verbanden te leggen tussen de ongrijpbare
zorgen. Aan de ondernemer de keuze om de focus te
(zachte) factoren van huisvesting en het bedrijfsproces
leggen op het reduceren van de huisvestingslasten,
van waardecreatie. Een analyse van alle kosten en
circa 6% van de begroting, of op het verhogen van de
creëren van concurrentievoordeel. Het ontbreekt het management meestal aan kennis
8
Samenhang
om strategisch huisvestingsmanagement vorm te geven
Vragen over huisvesting kenmerken zich meestal door
baten, zowel facilitair als vanuit het perspectief van een
inkomsten die met ruim 60% van het budget worden
en daadwerkelijk te implementeren. Huisvesting dient
hun ad hoc karakter, terwijl ze feitelijk bezien onderdeel
goed functionerende organisatie en het welzijn van de
gerealiseerd.
FM Executive - november 2004
FM Executive - november 2004
9
fmhwerken Vastgoedmanagement Facility Management Riskmanagement medewerkers over de gemeten resultaten is eveneens cruciaal. Het gaat tenslotte om het optimaal benutten van
U zoekt integrale kennis op het gebied van vastgoedmanagment,
het potentieel van de medewerkers. Toepassing van het Strategisch Huisvesting Model® levert
facility management en riskmanagement? U vindt fmhwerken al jaren
een beslisdocument in de vorm van een businesscase
aan uw zijde. Door de nog altijd unieke combinatie van opleiden en
op waarmee het directieteam in een vroeg stadium
advies- en interimdiensten en het feit dat wij onze kennis altijd
gefundeerde en afgewogen beslissingen kan nemen over
aanbieden vanuit de context van onze klanten.
de belangrijkste uitgangspunten en randvoorwaarden voor de huisvesting. Deze hebben betrekking op de gewenste look & feel van het eindproduct, de ruimtelijk-functionele
Adviesdiensten. Van het vaststellen van de kantoorbehoefte tot het flexibel
en technische eisen als een gedegen afweging van kosten
maken van de bestaande kantoorindeling, van het (re)organiseren van het
en baten.
facilitaire bedrijf tot het verbeteren van de inkoopfunctie.
De huisvestingsstrategie vormt de input en het toetsingskader voor de uitwerking van het programma van eisen
Interimdiensten. Of het nu gaat om een sleutelfunctionaris voor een
in geval van een verhuizing of voor het monitoren van de
Sturen
huidige huisvesting.
omvangrijk project, een veranderingsmanager of tijdelijke vervanging van een
Het sturen op de doelmatigheid (efficiëntie) van de
collega, fmhwerken staat aan uw zijde. Met crisismanagers, overbruggings-
huisvesting draagt alleen bij aan het rendement van de
Geïntegreerde huisvestingsstrategie
organisatie als de productiviteit van de medewerkers niet
Op deze wijze wordt een geïntegreerde huisvestings-
negatief wordt beïnvloed. Een (te) grote besparing op
strategie ontwikkeld die bijdraagt aan het behalen van
de huisvestingskosten pakt verkeerd uit als daardoor de
de organisatiedoelen. Het helpt bovendien bij het maken
productiviteit van de medewerkers afneemt.
van keuzes voor doelgerichte ingrepen in de huidige
Het sturen met huisvesting op de gestelde strategische
huisvesting.
doelen (effectiviteit) draagt alleen bij aan het rendement
Met deze aanpak komen beslissingen snel en welover-
van de organisatie als de productiviteit van de mede-
wogen tot stand, waardoor al in een vroeg stadium van het
werkers meer stijgt dan de daarmee gemoeide huis-
herhuisvestingsproces op hoofdzaken overeenstemming
vestingskosten.
ontstaat tussen aanbieder en vrager. Om deze hoofdzaken
managers, veranderingsmanagers en projectmanagers op gebieden als huisvesting, ICT, HRM, inkoop en riskmanagement. Altijd tijdelijk, maar nooit zonder blijvende indruk achter te laten.
Opleidingen. Al jaren lang is fmhwerken het grootste opleidingsinstituut voor het trainen van professionals op het gebied van huisvestingsvraagstukken en facility management. Niet voor niets mogen wij jaarlijks duizenden professio-
Aan de hand van het Strategisch Huisvesting Model®
te monitoren en borgen is het essentieel regelmatig
nals verder professionaliseren. Met een uitgebreid pakket aan cursussen en de
worden de (sub)doelen van de businessresources vertaald
de vastgestelde huisvestingsdoelen, de uitgangspunten
kracht om flexibel in te spelen op maatwerkvragen van klanten.
in een adequate huisvestingsstrategie. Deze strategie
en hun uitwerking op de organisatiedoelen te evalueren
bestaat uit organisatiegerelateerde huisvestingsdoelen op
in termen van opbrengsten. De echte ondernemer kan op
de vier huisvestingsvelden: Imagebuilding, Teambuilding,
deze wijze zijn huisvesting inderdaad inzetten als een
Efficiëntie en Effectiviteit.
strategisch middel bij het behalen van concurrentie-
Om het gewenste eindresultaat daadwerkelijk te bereiken
voordeel.
A D V I E S – I N T E R I M M A N A G E M E N T – O P L E I D I N G E N – T R AINING
Thuis in de ruimte voor wonen, werken, zorg en leren
t f e s
fmhwerken Hardwareweg 1 3821 BL Amersfoort 033 454 11 00 033 454 11 11 fmh@fmh.nl www.fmh.nl
&
is het essentieel deze huisvestingsdoelen helder en meetbaar te beschrijven. Daarmee kan worden vastgesteld
*Over de auteurs: ir. René P.M. Stevens MBA en ir. Richard
of de kwantitatieve doelen zijn gehaald en of de gewenste
Th. Splinter MBA zijn beiden directeur van ATELIER V uit
gedragsverandering is opgetreden. Communicatie met de
Amersfoort, www.atelier-v.nl
FM Executive - november 2004
11