NAW magazine #38, 2010 by OVERHAUS

december 2010 #38

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema: oud & nieuw Marina Lindman is blij met haar nieuwe appartement in de oude leerlooierij. Haar uitzicht? Zie op pagina 52.

Nieuw leven voor oud cultuurgoed

Duurzaam ontwikkelen toen & nu

inhoud

Voorwoord

december 2010 – NAW #38

Rubriek: Inspiratie 4

ruimte: Bergh Kwartier in Oss 6onderzoek: Woon-DNA 7nieuw project: Carolus in Den Bosch 8mijn moment: Locatiemanager Mieke van Kempen 10kunst in de openbare ruimte: Beelden in Parkhaven 12nieuws met o.a.: woning kopen via Twitter en opening Lyon Islands in Frankrijk 14detail: Mozaïek in Mariaplaats, Utrecht

Thema: oud & nieuw

Transformatie in 7 stappen

Oud werd weer jong

Gelukkig nieuwjaar!

Arno Boon van BOEi neemt ons mee in het transformatieproces van de DRU in Ulft.

De herontwikkeling van oude gebouwen: acht zeer diverse voorbeelden.

Zij kochten dit jaar een nieuwe woning. Hoe gaan ze daar de jaarwisseling doorbrengen?

22 Bestaand versus nieuw

26 Veilig of nieuwsgierig?

30 Duurzaam toen & nu

Kopers kiezen minder vanzelfsprekend dan vroeger voor een nieuwbouwwoning. De achtegronden.

Kiezen voor bewezen kwaliteit of blijven zoeken naar nieuwe vormen? Winy Maas en Christoph Kohl geven hun visie.

Van Ecolonia tot De Sniep: duurzaamheid heeft in 40 jaar een nieuwe rol gekregen binnen gebiedsontwikkeling.

Ooit was het een liefhebberij van eigenzinnige eenlingen. Een

De economische crisis zet ook deze activiteit onder druk. Pro-

kunstenaar kocht een vervallen poldermolen en maakte er een

jecten kunnen kwetsbaar worden als de marktvraag inzakt.

bijzondere woning van. In de jaren zeventig en tachtig werd

Soms kan het daarom beter zijn even pas op de plaats te ma-

dit een trend. Boerderijen, watertorens, pakhuizen: ze bleken,

ken. Een gebouw op een locatie met een duidelijke verdienca-

eenmaal verbouwd, sfeervolle woningen te kunnen zijn.

paciteit kan dan tijdelijk worden geconserveerd, in afwachting van betere tijden of een uniek programma. Er wordt

Tegenwoordig is het geen particuliere hobby meer, maar een

wijsheid van ons gevraagd en we zullen, zoals tegenwoordig

gewone praktijk, het herbestemmen van industriële monu-

zo vaak, pragmatisch moeten optreden.

menten of zelfs oude bankgebouwen. Voortdurend zoeken wij vanuit de cultuurhistorie naar nieuwe mogelijkheden of func-

Van ‘oud en nieuw’ vindt u in dit NAW magazine meer voor-

ties om nieuwe kwaliteiten toe te voegen en bestaande te be-

beelden, het een nog mooier dan het andere. Sommige van

houden en te verbeteren. Vaak krijgt een gebouw en zelfs ge-

onze projecten, zoals in het Oostelijk Havengebied in Amster-

biedsontwikkeling een sterkere identiteit en is er sprake van

dam, dateren al van eind jaren tachtig – een drietal recessies

aantoonbaar maatschappelijk rendement.

terug. Dat spreekt boekdelen. De transformatie van ‘oud’ naar ‘nieuw’ blijkt te appelleren aan een blijvende vraag van de

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang 45

nieuw project: Teglvaerskhavnen in Denemarken bijzonder gebouw: Park Ensemble in Hamburg 48 doelgroep: Hindoestaanse ouderen 49terug: Parkbuurt Oosteinde 50columnist Vincent van Rossem: Het feest van oud en nieuw

Op de foto ziet u de Graansilo in Amsterdam. Industrieel erf-

woonconsument. Die vraag overleeft conjuncturele dips. Wij

goed met monumentale waarde, wat we hebben behouden

gaan er de komende jaren dan ook vol overtuiging mee door.

voor het nageslacht door het een nieuwe functie te geven als

Dit inspireert en geeft betekenis aan ons werk.

woon- en werkgebouw. We zijn nog steeds trots op dit project, dat meermalen in de prijzen viel.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Voorwoord

Ooit was het een liefhebberij van eigenzinnige eenlingen. Een

De economische crisis zet ook deze activiteit onder druk. Pro-

kunstenaar kocht een vervallen poldermolen en maakte er een

jecten kunnen kwetsbaar worden als de marktvraag inzakt.

bijzondere woning van. In de jaren zeventig en tachtig werd

Soms kan het daarom beter zijn even pas op de plaats te ma-

dit een trend. Boerderijen, watertorens, pakhuizen: ze bleken,

ken. Een gebouw op een locatie met een duidelijke verdienca-

eenmaal verbouwd, sfeervolle woningen te kunnen zijn.

paciteit kan dan tijdelijk worden geconserveerd, in afwachting van betere tijden of een uniek programma. Er wordt

Tegenwoordig is het geen particuliere hobby meer, maar een

wijsheid van ons gevraagd en we zullen, zoals tegenwoordig

gewone praktijk, het herbestemmen van industriële monu-

zo vaak, pragmatisch moeten optreden.

menten of zelfs oude bankgebouwen. Voortdurend zoeken wij vanuit de cultuurhistorie naar nieuwe mogelijkheden of func-

Van ‘oud en nieuw’ vindt u in dit NAW magazine meer voor-

ties om nieuwe kwaliteiten toe te voegen en bestaande te be-

beelden, het een nog mooier dan het andere. Sommige van

houden en te verbeteren. Vaak krijgt een gebouw en zelfs ge-

onze projecten, zoals in het Oostelijk Havengebied in Amster-

biedsontwikkeling een sterkere identiteit en is er sprake van

dam, dateren al van eind jaren tachtig – een drietal recessies

aantoonbaar maatschappelijk rendement.

terug. Dat spreekt boekdelen. De transformatie van ‘oud’ naar ‘nieuw’ blijkt te appelleren aan een blijvende vraag van de

Op de foto ziet u de Graansilo in Amsterdam. Industrieel erf-

woonconsument. Die vraag overleeft conjuncturele dips. Wij

goed met monumentale waarde, wat we hebben behouden

gaan er de komende jaren dan ook vol overtuiging mee door.

voor het nageslacht door het een nieuwe functie te geven als

Dit inspireert en geeft betekenis aan ons werk.

woon- en werkgebouw. We zijn nog steeds trots op dit project, dat meermalen in de prijzen viel.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 3

30-11-2010 11:00:05

Inspiratie ruimte: Bergh Kwartier in Oss

Honderd jaar geleden begon de familie Van den Bergh in het centrum van Oss een meubelstoffen- en tapijtfabriek: Bergoss. Op de plek van deze beroemde fabriek ontwikkelt Bouwfonds nu het Bergh Kwartier. Een moderne woonwijk, waarin het industriĂŤle verleden nog duidelijk zichtbaar is. Zo keert de muur van het oude fabrieksterrein terug, met onderbrekingen waar nu de nieuwe straten lopen. De bestrating heeft het patroon van een rode loper, een verwijzing naar de weefpatronen van Bergoss. Het plan is vijf hectare groot en bestaat uit 77 koopwoningen en 220 appartementen, waarvan 70 sociale huur.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 4

30-11-2010 11:00:12

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 5

30-11-2010 11:00:28

december 2010 – naw #38

Inspiratie onderzoek

Op zoek naar woon-DNA Woongeluk hangt niet alleen af van het huis waarin je woont. De straat en de wijk zijn zeker zo belangrijk. Straat-o-loog Pim van den Berg onderzocht voor Bouwfonds de best gewaardeerde woonmilieus in een aantal Nederlandse steden. Hoe waardeert een bewoner een huis, woonwijk of gebied precies? Dat doet ie niet rationeel, zegt straat-o-loog Pim van den Berg. “Ongeveer 95% van ons redeneren is gebaseerd op emotie, op intuïtie, op onbewustzijn. Mensen denken in beelden en emoties.” Geluk zit ’m in de kleine dingen. Een plek om te barbecueën met buren, een mooie boom, een pleintje met vijver of een gezellig buurtcafé. En functiemenging, waardoor voorzieningen dichtbij zijn, wordt bijna altijd toegejuicht door bewoners. Cognitieve kennis is van groot belang bij straat-o-logie, zegt Van den Berg, die zijn functie zelf geïntroduceerd heeft. “Wat ik doe is kijken. Naar steden, naar straten, naar mensen. Naar hun gedrag. Ik observeer, signaleer, leg vast wat ik zie en praat met bewoners.” Buurthart Deze zomer wandelde Pim van den Berg in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling twintig dagen lang door 22 Nederlandse wijken.* Binnenstedelijke gebieden, waar hoog- en laagbouw elkaar treffen. Stuk voor

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 6

stuk wijken die door vakmensen (architecten, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars) als bijzonder geslaagd worden ervaren. Dit straat-o-logisch onderzoek leidde tot verschillende ‘DNA’s’ van aantrekkelijk ingerichte en vormgegeven woonwijken. De ervaring van bewoners wijkt regelmatig af van die van de architect, zo blijkt. Een nieuw gebouwde wijk kan er nog zo mooi uitzien, zonder mogelijkheid tot menselijk contact is de bewoner er doorgaans niet snel gelukkig. Een prijzenwinnende wijk zonder ‘buurthart’ kan dan ervaren worden als een museum. En de huizen kunnen dan wel prachtig zijn, als de wijk niet goed wordt beheerd, voelt men zich er niet veilig en prettig. Vergeet de mensen niet Het onderzoek leverde een treffend sfeerbeeld op, zegt Han Joosten, hoofd marktonderzoek bij Bouwfonds. “Het is een reeks foto’s die de do’s-and-don’ts van de wijken illustreren, vaak voorzien van commentaar van Pim van den Berg.” Hij gebruikte ze in een vier uur durende workshop met alle marketingmanagers van Bouwfonds Ontwikkeling. Emotie wordt nog wel eens vergeten bij het bouwen, zegt Joosten. “We zijn geneigd ons te richten op de productie, op de stenen. Ook besluitvormers houden zich liever vast aan statistische gegevens. Zo’n onderzoek dwingt je na te denken over de mensen voor wie je ontwikkelt.

Het geeft menselijke kleuring aan de Excelmodellen.” De les uit het onderzoek is volgens hem simpel: wie in de stad bouwt, moet aansluiten bij het DNA van de omringende wijk(en) of een nieuw DNA ontwikkelen dat bij die stad past. “De menselijke maat moet in de plannen op de voorgrond staan. Onderzoek wat bewoners op die plek prettig vinden en wat er nog ontbreekt. Ga eerst praten, daarna tekenen en rekenen. Het zijn de mensen die de wijk maken, niet de gebouwen.” * Pim van den Berg onderzocht de volgende wijken: Utrecht: Lombok, Wittevrouwen, Parkhaven en Vogelenbuurt. Apeldoorn: Kanaalwijk. Het centrum van Leiden, Zupthen, Delft, Schoonhoven en Gouda. Bergen op Zoom: De Parade. Den Bosch: Paleiskwartier. Helmond: Brandevoort. Maastricht: Ceramique. Amersfoort: Kattenbroek en Vathorst. Den Haag: Burgermeester Monchyplein. Amsterdam: Westergasfabriek, Westerdokseiland en Borneo-eiland. Haarlem: Vijfhoek en Kleverpark.

30-11-2010 11:00:35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project

schetsen: Mulleners + Muelleners

Proefwandeling langs Carolus

Tijdens een gezamenlijke herfstwandeling over de oude Heinisdijk en langs de Heinisvennen maken belangstellenden kennis met de plannen van Bouwfonds Ontwikkeling voor het voormalige ziekenhuisterrein Carolus in ’s-Hertogenbosch. Carolus is een gebied met veel reliëf, groen en water: hoge bomen en boomgroepen, wild begroeide oevers en een slingerend watertje dat uitmondt in een grote vijver. En een mooie cultuurhistorische, beplante dijk. Daar zijn leden van volkstuinvereniging ‘Pastoor Barten’ gemoedelijk op hun klompen bezig groente te oogsten; vriendelijk groeten ze de bezoekers. Even doorstappen en daar is de groene long van Den Bosch: natuurgebied de Heinis. De noordrand van het plangebied Carolus sluit er rechtstreeks op aan. Dit landelijk, maar toch ook stedelijk groen vormt het basiskapitaal voor de nog te ontwikkelen woonwijk Carolus. Deze herfst nam Olaf Schoofs (ontwikkelingsmanager Bouwfonds regio Zuid) geïnteresseerden mee voor een wandeling door het gebied. “Eerst ontvingen we mensen voor een presentatie van de plannen, in D’n Boerderij, een dorpscafé hier op de dijk. Daarna namen we ze mee naar buiten om het gebied zelf te ‘proeven’. De belangstelling was groot: op de advertentie voor deze informatiebijeenkomsten reageerden 600 mensen.” De klant denkt mee Medio 2011 verhuizen de gebouwen en parkeerplaats van het Bossche Carolus-ziekenhuis naar een andere locatie. Ze maken plaats voor circa 75 grondgebonden woningen en 285 appartementen. Bouwfonds Ontwikkeling gaat het Carolus-terrein ontwikkelen samen met AM Wonen. Olaf Schoofs wil de consument graag een ‘sneakpreview’ geven van het gebied, zegt hij. “We hopen ze te inspireren met beelden van de omgeving en onze gedachten achter het nieuwe stedenbouwkundig ontwerp. Normaal vertellen we als ontwikkelaar het verhaal achter

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 7

het project alleen binnenshuis, hier gaan we dat verhaal echt uitdragen. Ik vind het belangrijk dat je als ontwikkelaar vraagt wat de consument er zelf van vindt. We horen graag reacties, kritiek en suggesties. Schetsen of inspiratiereferenties zijn daarbij voldoende, dat geeft de consument het gevoel van ‘co-creatie’ en verbinding met het project. Het zorgt ervoor dat ze het project graag willen volgen.” Verleiden met kwaliteit ’s-Hertogenbosch heeft een grote voorraad appartementen in de stad. Consumenten zijn dan ook uitsluitend te verleiden met kwaliteit, zegt Schoofs. En die kwaliteit komt er. De woningen worden onderdeel van het glooiende landschapspark met mooie doorzichten langs de gebouwen en bijzondere kopgevels aan het water. Auto's kunnen ondergronds parkeren. Van hier uit enkele minuten trimmen en je bent in de weilanden, tien minuten ﬁetsen en je staat in het centrum. De appartementengebouwen zijn ontworpen door het Belgische architectenbureau DDS & Partners en krijgen een chique opbouw middels natuurstenen plinten en gestuukte gevels met mooie omlijstingen. Ze doen denken aan de elegante witte appartementen in Belgische kustplaatsen zoals Knokke. Mulleners + Mulleners tekende de meer klassieke grondgebonden woningen in jarendertigstijl. Deze woningen vormen binnen het plangebied een zelfstandige woonbuurt.

Locatie: terrein voormalig Carolus-ziekenhuis te 's-Hertogenbosch. Wanneer: vanaf midden 2011. Wat: 75 grondgebonden woningen en 285 appartementen. Te ontwikkelen door: Bouwfonds Ontwikkeling en AM Wonen. Ligging: tien minuten fietsen van de stad, aan een uitvalsweg richting de A2, en tegenover station ’s-Hertogenbosch-Oost.

30-11-2010 11:00:40

december 2010 – naw #38

Inspiratie mijn moment Mieke van Kempen is senior locatiemanager in Delft. Ze werkt aan complexe plannen waarmee ze, vaak samen met partners, locaties tot ontwikkeling brengt. Ze stuurt dan het hele traject aan, van grondexploitatie tot vastgoedontwikkeling en van locatiepromotie tot verkoopacties. Een paar momenten uit haar gevarieerde werkdag.

‘In ontwikkelen stop je al je energie en creativiteit’ NAW_magazine_38_BINNEN.indd 8

30-11-2010 11:00:48

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Fotograﬁe: Felix Kalkman

Moment: bezoek villapark Burggooi Waar: Alphen aan den Rijn “Op het terrein van het Archeon-themapark, dat in 1997 failliet ging, ontwikkelt Bouwfonds 750 woningen, vooral vrijstaande woningen en tweekappers. Er zijn er nu tegen de 600 gerealiseerd. Wij hebben zelf de grond en doen de vastgoed- en grondexploitatie. Het plan is erg vertraagd, op dit moment bouwen we in kleine hoeveelheden. De locatie heeft zich ondertussen wel bewezen. We hebben nu bereikt dat mensen die een duur huis zoeken in deze omgeving, altijd eerst hier kijken. Het is een gewilde wijk in het topsegment geworden, de ‘place to be’. Dat komt zeker ook door het stedenbouwkundig plan en de uitstraling die we hier creëerden. Er ligt een waterplas om het project heen, de tuinen grenzen eraan. Water en dan vooral privéwater is belangrijk voor het woongenot!”

Moment: overleg met de stuurgroep Nieuw-Rhijngeest Waar: gemeentehuis Oegstgeest “We zitten vandaag in groot comité bij elkaar. De grondexploitatie van de locatie Nieuw-Rhijngeest staat op de agenda. Voor dit nieuwe waterstadje ontwikkelen wij met Dura Vermeer Bouw Leidschendam de woningbouw; de gemeente voert zelf de grondexploitatie. De gemeente heeft het gevoel daar veel risico mee te lopen. Wij willen wel participeren in de grondexploitatie, maar alleen in 50% samenwerking met de gemeente. Ik voer overigens niet de onderhandelingen. Voor deze locatie doe ik de woningontwikkeling en de promotie van de locatie. In het oorspronkelijke plan waren 1350 woningen getekend, waarvan ruim 70% appartementen. Deze dichtheid was niet marktconform en niet haalbaar vanwege de parkeerbehoefte; het nu voorgestelde plan is van 1350 naar 1100 woningen teruggebracht.”

Moment: bezoek Nieuw-Rhijngeest Waar: even buiten Oegstgeest “Nieuw-Rhijngeest wordt een echt waterstadje. Het ligt op een mooie locatie aan de Oude Rijn, tussen Den Haag en Leiden, tien kilometer van het strand én tussen de bollenvelden. Er komen woningen in een voornamelijk hoge prijsklasse. De locatie moet echt nog op de kaart gezet worden. Dit doen we door het woonproduct bijzonder te maken. Aan vier architecten vroeg ik elementen van de bouwstijl van Oegstgeest te vertalen naar deze wijk. Er komen grachtjes en jugendstilachtige woningen met torentjes en ronde ramen. We zien grote kappen, vierkante klassieke woningen, in de puntjes afgetimmerd met hout. En bijvoorbeeld ook bijzonder metselwerk (staand, liggend, soms een jaartal erin verwerkt) en entrees met tegelwerk. De eerste luxe woningen worden rond eind 2010 opgeleverd. Verder promoten we de locatie door iets extra’s te laten zien. Zo lopen er door het gebied veel ﬁetsroutes. Ernaast staan picknickbankjes en borden waarop je kunt zien wat er gaat komen en met vlaggen hebben we de bouwlocatie gemarkeerd.”

Moment: intern overleg Waar: regiokantoor Zuid-West in Delft “Ik sta hier met projectleider Jan Piësla, verkoopmanager Ewoud Houwink en Rick Gijzen, die de grondexploitatie behartigt. We beoordelen tekeningen voor de verkoopfolders. Het interne projectteam is ontzettend belangrijk voor me. Samen ontwikkelen we de woningen. Wat ik het allerbelangrijkste vind, is dat iedereen erin gelooft. Als we iets willen realiseren, is het voor iedereen zijn project. Eigenlijk kan dat ook niet anders. Ontwikkelen kun je niet op de automatische piloot doen. Daar stop je al je energie en creativiteit in. Een goed team staat toe dat iedereen zich een beetje met elkaar bemoeit. En je moet op elkaar kunnen bouwen en vertrouwen. Dat wat ik buiten afspreek, moet ik intern waar kunnen maken. Het grootste gedeelte van de dag ben ik bezig met communicatie. Ik overleg met collega’s, partners, adviseurs en gemeenten. Veel verloopt via papier en procedures. Met vertrouwen maak je dat allemaal een stuk eenvoudiger en leuker.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 9

30-11-2010 11:00:59

december 2010 – naw #38

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Boeket van beton Een uitlaat van een scooter, een bestekbak, zelfs een patatbakje. Kunstenaar Ruud Kuijer goot fragmenten van dagelijkse voorwerpen af in beton en verwerkte deze in betonnen beelden. Onlangs werden die geplaatst in de door Bouwfonds ontwikkelde woonwijk Parkhaven in Utrecht.

versterkt beton. En dus heeft hij betonvlechters in dienst, een timmerman en een lasser. Ruud Kuijer: “Ik heb techneuten nodig om te berekenen hoeveel bewapening ik nodig heb per beeld. Het afgieten – met een speciaal voor ons ontworpen betonmengsel – is telkens weer spannend, omdat het zo zwaar is.”

Wie de betonnen beelden van kunstenaar Ruud Kuijer van dichtbij bekijkt, herkent steeds meer alledaagse vormen. Het zijn afgietsels van gebruiksvoorwerpen die bewoners van Parkhaven inleverden bij de kunstenaar. Hij verwerkte ze in dertien betonnen beelden. Bouwfonds ASR en het Bouwfonds Cultuurfonds schonken de beeldengroep aan de gemeente Utrecht en de bewoners van Parkhaven. De tegenstelling binnen-buiten stond voor Ruud Kuijer centraal bij de vorming van zijn sculpturen. Zo brengt hij “de veilige en beschermde wereld van binnen naar de koude buitenwereld”, zegt hij zelf. Ook wilde hij de mogelijkheden van het materiaal uitbuiten. Zo kan het dat de zware betonnen beelden – de grootste weegt 17.000 kilo – haast fragiel ogen. Kuijer werkte ruim een jaar met zijn team aan de beeldengroep, vertelt hij. Alle losse voorwerpen worden in een bekisting aan elkaar gemonteerd en vervolgens in één keer afgegoten. De sculpturen bestaan uit één stuk

Bouwgerelateerde kunst De beeldengroep bestaat uit een grote sculptuur, drie iets kleinere beelden en negen hoekstenen. Ze zijn ontstaan in nauw overleg tussen de kunstenaar en de stedenbouwers, vertelt Hans Slappendel, projectdirecteur van Bouwfonds Ontwikkeling. “Tijdens de realisatie van Parkhaven besloten we de inrichting af te maken met twee of drie beelden. Dat moest bouwgerelateerde kunst zijn, vonden wij. Ze moeten niet alleen de wijk verfraaien maar ook een duidelijke link hebben met de bouw. Een bank van mozaïek à la Gaudí, een sculptuur van metselwerk, een poort. Zo kwamen we bij Ruud Kuijer uit. Hij kwam samen met stedenbouwkundige Stephan Gall op het idee voor de hoekblokken. Die zijn nu verwerkt in de kademuren.” Dat er uiteindelijk dertien en niet drie beelden staan, is ook voor Bouwfonds vrij uniek, zegt Slappendel. Evenals het integreren van de beelden in de bouw van de wijk. “Op het moment dat je een heel gebied inricht, hoort daar echte inrichting bij", vindt Slappendel.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 10

“Het maakt de ruimte af. Ruud Kuijer heeft zijn handtekening ermee op de wijk gezet.” Hij is blij met de hoekstenen. “Even was ik bang dat ze te overdreven en te woest zouden worden, maar tevredenheid overheerst. Elke hoek met een beeld is anders.” Ook de grote sculptuur vindt Slappendel fraai. “Het is een soort boeket van vormen waar je zelf een verhaal bij kunt verzinnen.” De beelden zijn half oktober geplaatst. Slappendel, die als ‘toevallige passant’ reacties van bewoners verzamelde, hoorde veel positieve reacties op de beelden. “Maar er zal ongetwijfeld discussie over ontstaan. En dat is ook prima, want discussie brengt bewoners bij elkaar.” Dat vindt ook kunstenaar Ruud Kuijer, die tijdens het maakproces een actiegroep van kritische bewoners in zijn atelier haalde. “Toen de bewoners de beelden zagen, zeiden ze: ‘Oh, maar dit vinden we wel mooi!”

Betreft: beeldengroep van 13 beelden. Maker: Ruud Kuijer. Realisatie: oktober 2010. Plaats: in de woonwijk Parkhaven in Utrecht, sinds 2003 in opbouw, oplevering 2015. Bijdragen: Bouwfonds ASR (is een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en ASR Vastgoed) en Bouwfonds Cultuurfonds.

30-11-2010 11:01:41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotograďŹ e: Rob Versluys

Over Ruud Kuijer Na de Academie voor Kunst en Vormgeving in â&#x20AC;&#x2122;s-Hertogenbosch vervolgde Kuijer (Schalkwijk, 1959) zijn opleiding aan de Jan van Eyck Academie in Maastricht. Langs het Amsterdam-Rijnkanaal, waar Ruud zijn atelier heeft in een voormalige fabriekshal, staan vijf kolossale sculpturen van hem: Waterwerk I t/m V. Het eerste en laatste deel van dit werk zijn ook ondersteund door het Bouwfonds Cultuurfonds.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 11

30-11-2010 11:01:41

december 2010 – naw #38

Inspiratie nieuws

fotograﬁe: Jacquez Damez

Lyon Islands ofﬁcieel geopend

Jean-Philippe Bourgade, directeur van Bouwfonds Marignan,heeft op 14 oktober jl. het ambitieuze project Lyon Islands ofﬁcieel geopend. Lyon Islands bestaat uit twaalf duurzame gebouwen en is gebouwd in de wijk La Conﬂuence in Lyon, de derde stad van Frankrijk. Befaamde architecten als Massimiliano Fuksas, Enzo Amantea, Clément Vergély en Franck Vella tekenden voor dit project.

Lyon Islands is in alle opzichten een succesverhaal. Om te beginnen wilde Bouwfonds Marignan de 303 woningen tegelijk opleveren. Dat is gelukt. Maar er zijn meer redenen om trots te zijn. In het project zijn de pijlers van Bouwfonds Marignan verenigd: bijzondere architectuur, duurzaamheid en sociale vermenging. De moderne appartementengebouwen doen vanwege hun ligging aan de voet van de bin-

Bouw Het Clarenhof in Mechelen van start Het duurt nog even voor belangstellenden wat meer kunnen zien van woonproject Het Clarenhof in Mechelen. De eerste steen werd weliswaar op 14 oktober gelegd, tot eind dit jaar spelen de werkzaamheden zich voornamelijk ondergronds af. Als eerste is de fundering aan de beurt, vervolgens worden 185 parkeerplaatsen gebouwd. Daarna gaat het snel. Eind 2011 zal de ruwbouw aan de Botermarkt klaar zijn. Tot 2008 stond winkelcentrum Euroshopping op deze plek. Het centrum was verloederd en had mede daardoor een slechte naam. Als in de zomer van 2012 de woonwijk is gerealiseerd, kun je met recht spreken van een megametamorfose. Er zullen dan 27 eengezinswoningen, 68 appartementen, een horecazaak en een commerciële ruimte gebouwd zijn. Het gaat om ruime, aantrekkelijke appartementen en woningen met een hoogwaardige architectuur. De woonruimtes zijn gebouwd met duurzame materialen en het energieverbruik is laag. De woningen zijn geschikt voor modale tweeverdieners en gezinnen met kinderen die in het hart van de stad willen wonen. Vijftien procent van de wooneenheden is inmiddels verkocht.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 12

nenhaven denken aan containers aan de kade. De gevelbekleding van staal, rvs en koper versterkt dat effect. Het duurzame karakter krijgt vorm door het gebruik van verwarmingsinstallaties die werken op zonnepanelen en zonnecellen en installaties die deels op hout en deels op gas werken. Het project kreeg van de Europese Commissie het label ‘Concerto Renaissance’, een keurmerk voor hoge energie-efﬁciency en intensief gebruik van herbruikbare energie. De bewoners van Lyon Islands zijn afkomstig uit alle lagen van de bevolking en alle bevolkingsgroepen zijn in deze appartementengebouwen vertegenwoordigd. Daarmee werd een ander belangrijk doel gerealiseerd. Bouwfonds Marignan streeft er namelijk naar de sociale banden tussen uiteenlopende bevolkingsgroepen te versterken. Kopers kochten 43% van de woningen en 57% kwam in handen van investeerders en wordt bewoond door huurders. Naast het eerder genoemde keurmerk ontving Lyon Islands in 2007 verschillende prijzen van de Franse federatie van projectontwikkelaars.

Multifunctionele zorgvoorziening voor Sommelsdijk Bouwfonds regio Zuid-West is in Sommelsdijk begonnen met de bouw van een multifunctionele zorgvoorziening van de regionale zorgaanbieder CuraMare. Het nieuwbouwcomplex wordt een modern, hoogwaardig en zeer aantrekkelijk woon- en zorggebouw met 146 zorgappartementen, 24 zorghotelkamers, 13 woongroepen voor 7 personen, ruimten voor behandeldiensten en revalidatie, een restaurant en een kapel. De nieuwbouw is een ontwerp van RDH Architecten Stedenbouwkundigen. In het complex worden verpleeghuis De Samaritaan en verzorghuis De Goede Ree gehuisvest. Andere zorgfuncties zoals een zorghotel en poliklinische ouderenzorg worden later toegevoegd.

30-11-2010 11:15:05

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Visie

Woning kopen via Twitter? De bouw van nieuwbouwwijk Hollands Goed in RotterdamNesselande moet nog beginnen, maar de 39 eengezinswoningen en 8 appartementen van de eerste fase zijn al verkocht. Sterker nog, de aanstaande bewoners hebben onderling al vriendschappen gesloten. Dat komt doordat Bouwfonds Ontwikkeling bij de verkoop gebruik heeft gemaakt van social media zoals Facebook en Twitter. Belangstellenden konden via een interactieve website bovendien zelf hun woning samenstellen. Voor de eerste verkoopbijeenkomst meldden zich dan ook meteen 300 geïnteresseerden. Door het gebruik van social media kon Bouwfonds Ontwikkeling berichten zenden, maar ook vragen beantwoorden. Potentiële kopers konden bovendien eenvoudig contact met elkaar leggen. Dat gebeurde. Volgens Erik van der Wal, verkoopmanager van Bouwfonds, was het opvallend hoe betrokken de belangstellenden waren bij het project. Geïnteresseerden die geselecteerd werden, besloten vrij snel de woning ook werkelijk te kopen. In december is de verkoop van de tweede fase begonnen. Die bestaat uit 22 eengezinswoningen en 16 twee-onder-een-kapwoningen. Ook hier zal social media worden ingezet.

NEPROM kiest voor duurzaam hout De leden van de Vereniging Nederlandse Projectontwikkelingmaatschappijen (NEPROM), waaronder ook Bouwfonds, kiezen nu ook voor duurzaam hout. Op de laatste ledenvergadering besloten zij unaniem dat zij de komende vijf jaar duurzaam hout zullen gebruiken bij minimaal 80% van hun nieuwbouwprojecten. De NEPROM zal haar leden de komende jaren stimuleren en informeren om deze ambitie waar te maken. Indien nodig kunnen de leden op hun belofte worden aangesproken. Bouwfonds Ontwikkeling maakt dit waar door onder andere The Borneo Initiative te steunen. Dit internationale platform wil duurzaam bosbeheer in Indonesië bevorderen. Helaas zijn in Indonesië nog nauwelijks FSC-gecertificeerde bossen. Dat komt vooral door een gebrek aan middelen, kennis en een netwerk. The Borneo Initiative wil het aantal gecertificeerde bossen in Indonesië vergroten. Met de bijdrage van Bouwfonds en BAM, een subsidie van het Initiatief Duurzame Handel, ondersteuning van de Postcodeloterij en Adessium kan nu in één klap 675.000 hectare bos worden gecertificeerd. En dat is weer voldoende om te voorzien in de houtbehoefte van een kwart tot een derde van de hoeveelheid huizen die op dit moment jaarlijks wordt gebouwd in ons land.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 13

De prijs van verdichting In de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 zette het voormalige ministerie van VROM in op een verdichting van de steden. 40 procent van de nieuw te bouwen woningen moet binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Op zich geen onaantrekkelijk idee. Bewoners uit de middengroepen en gezinnen met jonge kinderen willen graag in de stad wonen, zolang het gaat om voor hen aantrekkelijke woningbouw – met voldoende buitenruimte. Nieuwe stadswijken ontzien het buitengebied, verbeteren het draagvlak van stedelijke voorzieningen en zorgen voor minder afgelegde autokilometers. Maar daar hangt ook een prijskaartje aan. Op binnenstedelijke locaties moet je vaak eerst opstallen slopen en de bodem saneren voordat je er kunt bouwen. Planprocessen duren er vaak meer dan twee keer zo lang als op uitleglocaties en zijn risicovoller door het grote aantal partijen en onzekerheid over het verloop. Dat alles drijft de kosten ﬂ ink op. Een binnenstedelijke woning kost gemiddeld tussen de 1 25.000 en 1 40.000 meer dan een nieuwbouwwoning op een uitleglocatie. Mede doordat de noodzakelijke infrastructuur op uitleglocaties vaak grotendeels door het Rijk wordt betaald, terwijl publieke voorzieningen op binnenstedelijke locaties op de grondexploitatie drukken. Als we binnenstedelijk bouwen betaalbaar willen houden, zullen we iets aan die scheve verdeling moeten doen. In de huidige economische situatie moet je dan keuzes maken. Nu wordt vaak de ene ambitie op de andere gestapeld. Iedere nieuwe wethouder heeft weer zijn eigen wensen. Wij zoeken als ontwikkelaar naar creatieve oplossingen en mogelijkheden om projecten haalbaar te maken. Zo pleiten we al langer voor het verknopen van de grond- en opstalexploitaties, zodat het mogelijk wordt om toekomstige opbrengsten als voorinvestering in de ontwikkelingskosten te gebruiken. Als je als gemeente weet dat de bouw van een nieuwe stadswijk hogere WOZ-opbrengsten oplevert, zou je die ook van tevoren kunnen investeren in de ontwikkeling van dat gebied. En zo kan en moet elke partij haar bijdrage leveren en vooral ook bereid zijn langdurig betrokken te zijn en blijven. Zodat we de kwaliteit en aantrekkelijkheid van onze steden kunnen behouden voor diverse groepen bewoners. Diana de Jong directeur Gebiedsontwikkeling Bouwfonds Ontwikkeling

30-11-2010 11:15:15

december 2010 – naw #38

Inspiratie detail

Mariaplaats

Verrassing Een mozaïekvloer uit het begin van de veertiende eeuw. Ooit lag hij in de woning van schilder Abraham Bloemaert (1566 – 1651), een van de grootste meesters van zijn tijd. Nu hangt de vloer aan de muur in de parkeergarage onder wooncomplex de Mariaplaats in hartje Utrecht. De vloer werd ontdekt bij de archeologisch onderzoek en bij de ontwikkeling van dit wooncomplex besloot Bouwfonds hem in de plannen op te nemen. Nu kunnen de bewoners van de 54 stadsvilla’s

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 14

fotograﬁe: Agnes Kappert

en appartementen hem dagelijks bekijken wanneer ze naar hun parkeergarage gaan. Daar, iets lager dan de kelder, hangt hij: vijf bij tien meter lang en voor de komende eeuwen beschermd. De Mariaplaats ademt geschiedenis. De gebouwen zijn opgetrokken op de oude middeleeuwse fundamenten. De verschillende bouwdelen en het besloten binnenterrein met vele gangen herhalen zo het verleden. Voorwerpen die we op de schilderijen van Abraham Bloemaert zien, zijn hier overigens daadwerkelijk aangetroffen bij archeologische opgravingen. Het leverde weer een stukje op van die immense puzzel die de stadsgeschiedenis is.

30-11-2010 11:15:16

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotograďŹ e: Agnes Kappert

OUD & NIEUW Hoe cultuurgoed een nieuw leven krijgt, nieuwbouwwoningen de strijd aangaan met bestaande bouw, hoe duurzaamheid zichzelf verjongt, hoe architecten kijken naar vernieuwing. En: hoe deze nieuwe huizenbezitters oud & nieuw vieren. Proces: Een transformatie in 7 stappen Thema: Wat gaat winnen: bestaande bouw of nieuwbouw? Architectuur: Wat is echt vernieuwend? Gebiedsontwikkeling: Duurzaamheid toen & nu Markt: Acht voorbeelden van herontwikkeling Klant: Voor het eerst oud & nieuw vieren

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 15

30-11-2010 11:15:30

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Een herbestemming in zeven stappen met BOEi

Tekst: Dieuwertje van de Moosdijk Fotograﬁe: Peter van Breukelen

7 stappen tussen droom en daad Een industrieel pand herbestemmen is complex. Er gaan meestal jaren van voorbereiding aan vooraf. Hoe breng je zo’n proces tot een goed einde? Dat weet BOEi-directeur Arno Boon als geen ander. Hij neemt ons mee door het transformatieproces van de DRU-fabriek in Ulft: in zeven stappen van droom naar werkelijkheid. Ken het gebouw. Arno: “Weet wat je in handen hebt. Breng het gebouw goed in kaart en meet het in. Er wordt vaak gewerkt met oude tekeningen, maar die kunnen een vertekend beeld schetsen. Een verdieping blijkt net even iets lager, een constructie is toch niet zo degelijk als gedacht. Het vergt oefening om een oud gebouw te doorgronden. Gebouwen zijn vaak in etappes neergezet. Dat gold ook voor het DRU-terrein in Ulft. De kern van dit dertien hectare tellende terrein wordt gevormd door het Portierscomplex, een gebouw van 6500 vierkante meter. Het bestond uit meerdere panden die eind negentiende eeuw door elkaar heen zijn gebouwd. Kleine en grote, donkere en lichte ruimtes met veel hoogteverschillen, vreemde hoeken; niets was rechttoe rechtaan. Met architect Ton Kleinjans hebben we de oorspronkelijke ruimtes opengebroken en verbonden, het daglicht is nu overal. De oude architectuur is verder zoveel mogelijk intact gelaten. Op het buitenterrein zie je groen, maar ook een industriële openbare ruimte, net als op oude foto’s van de fabriek. BOEi kent complexen vaak al voordat er ook maar sprake is van leegstand of verkoop. Daar begint het zien van kansen. Onze projectleider Ron Spaan was in de jaren negentig al afgestudeerd op het DRU-complex.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 16

Ken de markt. Arno: “Het is belangrijk te weten wat er in de lokale markt speelt. Waar is behoefte aan? Hoe zit het met de noodzaak van woningen, kantoren, culturele en maatschappelijke functies? Er zijn voldoende mensen in dorpen en steden die dit weten. Dat kan de bedrijfscontactfunctionaris bij de gemeente zijn, een raadslid, de voorzitter van de ondernemersvereniging, een lokale Rabobank of een welzijnsorganisatie. Kennis zit soms op onverwachte plekken. En nee, meestal niet bij de (bedrijfs)makelaar. Het plan voor het DRU-terrein was een cultuurcluster te ontwikkelen. De gemeente had plannen met het centrum van Ulft waardoor de bibliotheek en het theater, dat ooit in de jaren zestig met geld van vakbonden en werkgevers was neergezet, moesten vertrekken. Ook de lokale popzaal, de roc’s, de muziekschool en de Turkse Vereniging bleken op zoek naar een nieuwe plek. Zij hebben uiteindelijk allemaal een plek gekregen in het Portierscomplex. Door intensieve samenwerking is het gelukt zoveel mogelijk uit het gebouw te halen. Zo zit het kantoorpersoneel van alle instellingen in één kantoortuin en bemannen de organisaties gezamenlijk de balie. Ook dat proces, dus het bijeenbrengen van gebruikers, is iets waar wij fors aan sjorren, het gaat niet alleen om stenen.”

30-11-2010 11:15:30

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Wij sjorren ﬂink aan het bijeenbrengen van gebruikers; het gaat niet alleen om stenen’

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 17

30-11-2010 11:15:33

december 2010 â&#x20AC;&#x201C; naw #38 - oud & nieuw

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 18

30-11-2010 11:15:38

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Kleine en grote, donkere en lichte ruimtes, vreemde hoeken; niets was rechttoe, rechtaan’

Arno Boon

Een grote rol bij de herontwikkeling van de DRU speelde de BOEi, waarvan Rabo Vastgoedgroep aandeelhouder is, een non-profit organisatie die investeert in herbestemmen van industrieel erfgoed. BOEi werkt met het Restauratiefonds, Groenfonds en SVn samen in Fondsenbeheer Nederland, een gemeenschappelijk werkapparaat. Fondsenbeheer Nederland is op haar beurt weer onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, waarvan ook Bouwfonds Ontwikkeling deel uitmaakt. Fondsenbeheer kent geen winstoogmerk en draagt geen dividend af aan haar ‘moeder’.

Maak het bekend. Arno: “Geef het oude gebouw een aansprekende naam – liefst een die past bij de oude functie – en zorg dat die naam bekend wordt. Buig eventuele negatieve beeldvorming om. Spijker het pand dus niet dicht, maar ruim het terrein op. Ligt er een verzoek om er een braderie of theater op locatie te houden? Ga daar vooral op in. En vergeet niet daar mogelijke beslissers en belanghebbenden voor uit te nodigen! Al vanaf 1993 kwamen delen van het DRU-terrein leeg te staan. In 1996 organiseerde de Oudheidkundige Vereniging een expositie over ijzer. Daardoor ontstond er belangstelling voor het terrein. De vereniging, en met hen anderen, zette zich sinds die tijd in voor het behoud van de fabriek. Ook voor wethouder John Haverdil, wiens vader werkte in de fabriek, was het behoud van het DRU-terrein een droom. Hij heeft zich er sinds eind jaren negentig sterk voor gemaakt. In 2002 kreeg het terrein de status van rijksmonument. Maar er bleef veel scepsis bestaan in Ulft. ‘Wat moet dat met die oude zooi? Kan dat wel uit?’ zeiden mensen. Tijdens de restauratie van het Portierscomplex in 2008/2009 gaf John Haverdil met een collega daarom elke zaterdag rondleidingen over het terrein. Sneakpreviews. Beetje bij beetje is het pessimisme zo omgebogen in enthousiasme.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 19

Rekenen & tekenen. Arno: “Beslissers en stakeholders willen een aansprekend verhaal voorgeschoteld krijgen. Een plan dat de ﬁ nanciële haalbaarheid van de herbestemming in beeld brengt. Dus: tijd voor de eerste rekensommen. Wat zou het globaal kosten om het pand in goede staat te brengen? Je weet wat voor pand je hebt, wat het voor mogelijke functies zou kunnen hebben en waar behoefte aan is in de markt. Breng dat bij elkaar. Slim is om het rekenen samen op te laten gaan met het tekenen. Zijn er vluchtwegen aangebracht? Is er voldoende daglicht gecreëerd? Deze berekeningen maken is een lastige stap die vaak uitgesteld wordt. Een tekort, een onrendabele top mag, maar moet niet te groot zijn ten opzichte van subsidietargets. In Ulft is dit van meet af aan gedaan. Er zat ook steeds politieke besluitvorming én besluitvorming bij onze raad van commissarissen aan vast. Zo hebben we in krap twee jaar tijd, in een cyclisch proces dat steeds sneller draaide, de zaak rond gekregen. En passant moet je natuurlijk ook nog de wereld van de monumentenzorg meekrijgen. Ook dat gaat niet over één nacht ijs.”

30-11-2010 11:16:05

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Wethouder John Haverdil:

‘Parels in het licht’ John Haverdil is een van de mensen die de DRU mede realiseerden: “Het DRU-project was lastig, ingewikkeld en moeizaam, drie stappen vooruit, twee achteruit. Als wethouder kun je makkelijk struikelen over zo’n project. Dit is iets heel anders dan het ontwikkelen van nieuwbouw. Het pand staat er al, het heeft contouren, geschiedenis en beperkingen. Maar ik zag en zie het als kans voor onze gemeente. We geven de gebouwen terug aan de (klein)kinderen van de arbeiders die de DRU met bloed, zweet en tranen hebben opgebouwd. Ik was overigens altijd al verliefd op industrieel erfgoed. Mistroostige gebouwen die, als je ze in het licht zet, parels blijken te zijn. Nu het eerste pand klaar is, gaan mensen er echt van houden. Het is nu makkelijker de rest van het complex en het gebied in de markt te zetten.”

‘Bedenk dat het niet handig is als de bar in de horecagelegenheid vijftig meter van het zitgedeelte ligt’ Maak het haalbaar. Arno: “Dan ligt er dus een aansprekend plan. Nu moet dat uitgewerkt worden tot een sluitend dekkingsplan voor die investering en, na oplevering de exploitatie. Waarschijnlijk zal het plan een onrendabele top hebben: er gaat meer geld in dan eruit zal komen. Maar dat gebeurt ook bij sociale woningbouw of bij de realisatie van een schouwburg of welzijnsaccommodatie. Mijn tip: geloof zelf in het plan en straal dat uit. Er staat je namelijk heel wat missiewerk te wachten. Maak raadsleden, provinciale bestuurders en andere partijen warm voor je plan. Denk na over welke partijen eindbelegger kunnen zijn, ga naar banken en ﬁ nanciers. Neem daar de tijd voor, want iedere partij moet langzaam vertrouwd raken met dit minder courante vastgoed. Je hebt een lange adem nodig. In het geval van de DRU: vanaf 1997 overlegden we, in 2005 werd de ontwikkelingsovereenkomst getekend, in 2007 kwam het geld voor het cultuurcluster beschikbaar. Houd ook rekening met tegenvallers. De staalprijs kan opeens tot een hoogtepunt stijgen of de economie zakt in en dan moet je dat in je post onvoorzien kunnen opvangen. Bij de DRU-fabriek was de bodemsanering een behoorlijke tegenvaller. 250 jaar geschiedenis betekende ook 250 jaar vervuiling. De provincie Gelderland heeft de tien miljoen euro kostende sanering bijna volledig betaald. Dat was dus nog voor de eigenlijke gebiedsontwikkeling van start kon gaan. Dat geluk moet je ook hebben, of afdwingen.”

5 Architect Ton Kleinjans:

‘Andersom werken’ In 2006 is Ton Kleinjans verantwoordelijk geworden voor het ontwerp van de DRU. “Als je nieuwbouw ontwerpt, ligt er een programma van eisen klaar. Bij een herbestemming zijn de vierkante meters al weggegeven en werk je in feite andersom. Heel belangrijk is het historisch onderzoek. Aan het gebouw kun je aflezen hoe het door de eeuwen heen is (aan)gebouwd. De ouderdom is een wezenlijk element van zo’n complex. Dat is de kracht. Alle fases van aanbouw zijn nog steeds te herkennen in de DRU. Alles wat ik nieuw heb toegevoegd, is ook nieuw materiaal: de toevoegingen zijn van beton in plaats van metselwerk en staal in plaats van hout. Verder gebruikten we goedkoop tuindersglas in de historische ramen, schilderden we met grove kwast en lieten we leidingen in het zicht. Je moet wel het gevoel houden van een industrieel gebouw!”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 20

30-11-2010 11:16:10

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Aanbesteden en bouwen. Arno: “Bij dit soort complexe processen, waar oud en nieuw door elkaar lopen, komt het echt aan op ervaring en deskundigheid. Je kunt niet alles in een bestek vangen. Omschrijf in de aanbesteding wat je wilt maken in plaats van hoe. Voer een echte dialoog met de aannemer. Vertrouw niet blind op adviseurs, maar gebruik altijd je gezonde verstand en zit er zelf bovenop. Het is per slot van rekening je eigen portemonnee (of die van je werkgever). Denk zelf goed na hoe je een gebouw en gebruikers bij elkaar kunt brengen. Bijvoorbeeld dat een terras het beste op het westen kan liggen omdat daar de zon ondergaat. En dat het niet handig is als een bar in de horecagelegenheid vijftig meter van het zitgedeelte ligt. Want dan is de schuimkraag van het biertje dood voordat de klanten het ontvangen. De verbouwing van het Portierscomplex op het DRU-terrein had een scherpe deadline en er ‘zou geen eurocent bijkomen’. Het nadenken, ontwerpen en bouwen deden we daarom gelijktijdig en ging in feite door tot een paar maanden voor de oplevering. Deze organische manier van werken – een programma van eisen ontbrak – maakte het mogelijk om ﬂexibel te werken, maar was ook lastig bij de bouw. De bierleidingen of biertanks kun je achteraf niet meer onder de nieuwe betonvloeren proppen. Onze projectleider Ron Spaan voor de DRU is een bouwkundige met 25 jaar werkervaring én bouwhistoricus met gezag, dat maakte werken een stuk makkelijker. Bijzonder was ook de samenwerking tussen hem en de drie aannemers en de uitvoerder, die echt oog hadden voor restaureren.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 21

Ren niet weg. Arno: “Zorg goed voor het beheer en onderhoud na oplevering. Ren niet bij het monument weg! BOEi is niet alleen investeerder en herbestemmer maar ook eindbelegger, om het maar in vastgoedtermen uit te drukken. Wij hebben het onderhoud in gedetailleerde plannen uitgewerkt om én het monument in goede conditie te houden én de gebruikers tevreden te stemmen. Zo’n culturele smeltkroes moet je netjes houden en daar is budget voor nodig. Te vaak zie je dat de gebouwexploitatie uitgehold wordt om meer aan cultuur te doen of tekorten daar te dekken.”

De vroegere ijzergieterij in Ulft is een van de oudste industriële locaties van ons land; vanaf 1774 was de ijzerfabriek DRU hier actief. De zeven monumenten op het terrein (13 hectare, ongeveer 26 voetbalvelden groot) krijgen een nieuwe bestemming. Het voormalige Portierscomplex (6500 m²), omgedoopt tot ‘DRU-fabriek’, is sinds september 2009 een cultuurcluster met een poppodium, theaterzaal, bibliotheek en horeca. Aan de andere gebouwen wordt nog gewerkt tot 2014. In het ketelhuis (900 m²) komt een klein familiehotel, het voormalige loonbureau (700 m²) is bestemd voor een regionaal commercieel radiostation en op de plek van de koepelovens (5000 m²) wordt een parkeerterrein gerealiseerd. In de oude badkuipenfabriek (3500 m²) komen 16 woon-werklofts en de voormalige emailleerfabriek (5500 m²) wordt ingericht met huurappartementen en kantoren. De oude gieterij (2500 m²) krijgt een tweede leven als ‘future center’. Hier kunnen jongeren meer leren over de metaalindustrie.

30-11-2010 11:17:01

december 2010 â&#x20AC;&#x201C; naw #38 - oud & nieuw

Bestaande woning versus nieuwbouwwoningen

Tekst: Edwin Lucas

wie wint?

De gemiddelde nieuwbouwwoning is de afgelopen tien jaar relatief duurder geworden. Tegelijkertijd staan de prijzen van bestaande woningen onder druk, als gevolg van de crisis op de woningmarkt. Zo kruipen de prijzen van bestaande en nieuwbouwwoningen langzaam naar elkaar toe. Wat betekent dat voor de keuze van de consument?

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 22

30-11-2010 11:17:10

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Alleen al de opeenvolgende wijzigingen in het Bouwbesluit hadden een prijsopdrijvend effect’ Jan Morée, Bouwfonds Ontwikkeling

‘H

allo lieve mensen, ik kan wel een beetje advies gebruiken. Mijn vriend en ik willen graag een huis kopen, maar we hebben nogal een uiteenlopende mening. Ik hou erg van oude karakteristieke huizen. Oké, je moet er vaak nog veel aan doen, maar dat vind ik niet zo erg, want ik hou van klussen en ik word gewoon heel erg gelukkig van een leuk oud huisje. Mijn vriend echter wil liever een nieuwbouwwoning, omdat dat kwalitatief betere woningen zijn. Weinig onderhoud, vrij op naam, makkelijker contact met buren. Hoe kan ik hem overtuigen om voor een oud karakteristieke woning te kiezen?’ Op deze oproep van ‘Leentje’ op een internetforum kwamen in het voorjaar 2010 veel reacties binnen. De teneur: Denk nog maar eens goed na over zo’n oud huis. Onderschat niet hoeveel je aan stookkosten kwijt bent en hoeveel je eraan moet doen. Maar ook: Zeg tegen je vriend dat voor een bestaande woning veel te zeggen is. In de nieuwbouw heb je nogal eens te maken met opleveringsgebreken. En of je goed contact hebt met de buren, hangt vooral van jezelf af. ‘Leentje’ had natuurlijk ook gewoon kunnen kijken op de website van Vereniging Eigen Huis (VEH), waar alle voors en tegens van de bestaande woning en de nieuwbouwwoning overzichtelijk staan opgesomd, geordend naar criteria zoals aankoopprijs, energielasten, onderhoud en omgevingskwaliteit. VEH organiseert bovendien regelmatig voorlichtingsavonden over dit onderwerp. “Er komen altijd veel mensen op af”, zegt Marlies Pernot, algemeen directeur van de vereniging. ‘Dat wijst erop dat de behoefte aan goede en objectieve informatie groot is.’

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 23

Harde cijfers Het thema leeft sterker dan ooit. Dat komt door de situatie op de woningmarkt. Veel mensen die vroeger automatisch voor een nieuwbouwwoning zouden hebben gekozen, doen dat tegenwoordig niet meer. Harde cijfers laten het zien. De verkoop van nieuwbouwwoningen is de laatste maanden afgenomen. Dat lag in het derde kwartaal deels aan de zomervakantie en aan de politieke onzekerheid rond de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, maar de werkelijke oorzaken zitten dieper. Ten opzichte van de bestaande bouw is de concurrentiepositie van de nieuwbouwwoning verslechterd.

Grondprijs als boosdoener NVB, de vereniging van bouwers en ontwikkelaars, wijst daarbij in de eerste plaats op de grondprijs die gemeenten in rekening brengen. De gemiddelde grondprijs ligt nog op het niveau van 2008. Alsof de woningmarkt sindsdien niet is veranderd! Die hoge grondprijs maakt het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen relatief duur. Gemeenten moeten volgens NVB hun grondprijzen verlagen. Marlies Pernot onderschrijft dat: “De grondprijs is veel te hoog. Gemeenten ﬁ nancieren uit de opbrengst velerlei zaken, onder meer de onrendabele top van sociale huurwoningen. Dat is een gegeven, maar in deze tijd is het voor gemeenten van belang om realistisch te kijken naar hun grondexploitatie. Ze zullen moeten accepteren dat de prijs in een dalende markt meedaalt, net zoals die vroeger, samen met de huizenprijzen, omhoog is geschoten. Hetzelfde geldt overigens voor ontwikke-

30-11-2010 11:17:11

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Nieuwbouwwoning onverslaanbaar qua energielasten Van de vaste woonlasten maken de hypotheeklasten gemiddeld 55% uit. Van de overige vaste woonlasten wordt meer dan een derde in beslag genomen door energie. Die kosten vertonen een gedurig stijgende lijn. Als er één Unique Selling Point van de nieuwbouwwoning is, dan zijn het de energielasten. De gemiddelde nieuwbouwwoning verbruikt 500 tot 700 m3 gas per jaar. Dat is al een enorme

vooruitgang ten opzichte van de jaren zeventig, toen diezelfde nieuwbouwwoning nog zo’n 3000 m3 aardgas per jaar verstookte. De sprong vooruit heeft te maken met allerhande milieu- en energiemaatregelen. Per 1 januari 2010 is de milieubelasting met de helft gereduceerd. Naar verwachting zullen de hypotheeklasten de komende jaren zelfs relatief dalen ten opzichte van de energielasten.

laars die grondeigenaar zijn. Ook zij dienen iets aan de grondprijs te doen en genoegen te nemen met lagere winstmarges. Gemeenten moeten stoppen met het stapelen van kosten in de prijs van nieuwbouwwoningen. De prijs vertoont daardoor onvoldoende ﬂexibiliteit om mee te bewegen met de markt. Het risico is dat de nieuwbouw in de koopsector straks minder zal proﬁteren van een economische opleving. Voor alle partijen geldt dat de prijs-kwaliteitverhouding echt aan verbetering toe is.”

De kosten van kwaliteit Toch is niet alleen de grondprijs de boosdoener, zegt Jan Morée, hoofd bouwzaken bij Bouwfonds Ontwikkeling en geregistreerd bouwkostendeskundige. “Er is meer aan de hand. Sinds een jaar of tien is de gemiddelde nieuwbouwwoning relatief duurder geworden. Alleen al de opeenvolgende wijzigingen in het Bouwbesluit hebben een prijsopdrijvend effect gehad.” Hij noemt voorbeelden: “Verdiepingen in de woningen moesten hoger worden. Daardoor werden trappen langer. Dat scheelt zo 650 euro per woning.” Ook moeten alle nieuwbouwwoningen nu voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. “Kost ook weer 500 tot 600 euro extra.” De kwaliteit van de nieuwbouwwoning werd steeds beter, maar de prijs liep op. Ook energieprestatie- en veiligheidseisen, arboeisen, geluidsregels, leges, kosten van het gemeentelijk apparaat en stedenbouwkundige eisen dreven de kosten op.

Gemiddelde prijs bleef stijgen En daarmee zijn we er nog niet. Morée: “Vroeger bestond een aan-

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 24

neemsom uit 70 procent eigen werk van de hoofdaannemer en 30 procent onderaanneming. Tegenwoordig is het andersom. Dat betekent: meer mensen op de bouwplaats, meer zelfstandigen zonder personeel, versnipperde verantwoordelijkheden. Door al die onduidelijkheid is een reserveringspotje nodig (voor faalkosten), wat ook weer prijsverhogend werkt.” Maar de markt kon het lange tijd hebben, stelt Morée. Zelfs de conversie van de gulden naar de euro, waarvan ook een kostenopdrijvend effect uitging, werd geabsorbeerd: “De economie groeide toch wel. Hypotheekverstrekkers werden rekkelijker. Je kon meer lenen. Ontwikkelend Nederland wreef zich in zijn handen: kopers stonden in de rij. Zo ontstond een luchtbel in de markt, zeker in het westen.” En die bel loopt nu leeg, zegt hij. Daardoor zijn kopers en verkopers op aarde geland. “Het aanbod van nieuwbouw neemt af. Tegenwoordig gaan ontwikkelaars pas bouwen als 90 tot 100 procent is verkocht. Vroeger was dat 70 procent; de rest verkocht je immers toch wel. Nu niet meer.” En toch, zegt hij, blijft de nieuwbouwwoning aantrekkelijk voor de koper. Waarom? “De koper heeft garantie op kwaliteit. Hij kan invloed uitoefenen op allerlei zaken, van de plaats van de dakkapel tot de keuken en de tuin. En kopers willen tegenwoordig in toenemende mate ontzorgd worden.” Maar hoe kunnen ontwikkelaars de verhouding tussen die (bewezen) kwaliteit en de prijs in de hand houden? Kunnen ze hun nieuwbouwproduct beter betaalbaar maken? Die noodzaak wordt erkend: Walter de Boer, directievoorzitter van Bouwfonds Ontwikkeling, stelde in PropertyNL Magazine van augustus 2010 dat het product wonen goedkoper zal

30-11-2010 11:17:11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘De prijs van een nieuwbouwwoning vertoont onvoldoende ﬂexibiliteit om met de markt mee te bewegen’ Marlies Pernot, VEH

moeten worden. Hij verwacht dat er kan worden bespaard op allerlei terreinen, zonder dat de kwaliteit eronder lijdt: “We zullen weer heel efﬁciënt moeten ontwikkelen, waarbij je er natuurlijk voor moet zorgen dat die woningen de tand des tijds kunnen doorstaan.”

Terug naar de basis Jan Morée is ervan overtuigd dat dat kan. “Ontwikkelaars keren terug naar de basis. We realiseren ons weer hoe goede en dus geliefde woningen er eigenlijk moeten uitzien. Dat betekent: je klassiekers kennen, denken in handels- en fabrieksmaten, gewilde plattegronden zelf ontwikkelen en sommige detailleringen standaardiseren, volgens beproefd recept. Daarmee kun je ook de faalkosten terugdringen.” Met een in eigen huis ontwikkeld model, de ConfigurationBouwfondsClassics (CBC), kunnen ontwikkelaars van Bouwfonds dat tegenwoordig zelf. Aan de hand van een invulscherm kunnen ze ‘nieuwe klassiekers’ configureren, tegen lage kosten en zeer efficiënt. Er is daarbij voldoende ruime om door middel van architectuur onderscheidende woningen te realiseren. Geen eenheidsworsten, aldus Morée: “Precies zoals kopers van een auto hun opties op het scherm kunnen kiezen, zo kunnen ontwikkelaars de woning via een invulscherm op maat snijden, aangepast aan de marktomstandigheden en de woningmarktregio, en daarmee aan de vraag van de consument. Daarmee kunnen we grote efficiencywinst boeken en producten leveren die geliefd en betaalbaar zijn.” Morée verwacht dat de aanneemsom van de gemiddelde rijwoning dankzij deze methode kan worden teruggebracht. Waarmee, zegt hij, de nieuwbouwwoning marktaandeel kan terugwinnen.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 25

Gestampte huisjes? Marlies Pernot van Vereniging Eigen Huis juicht het toe dat bouwers en ontwikkelaars tegenwoordig meer rekening houden met de wensen van de koper en met de prijs-kwaliteitverhouding. “Wij vinden dat ontwikkelaars daar scherp naar moeten kijken. Leveren ze wel woningen op waar mensen écht op zitten te wachten?” VEH, zegt ze, is continu in contact met de marktpartijen om de stem van de woonconsument te laten horen. “Er is nog een lange weg te gaan. Er wordt veel gepraat over het centraal stellen van de klant, maar veel ontwikkelaars zitten nog in de wereld van de gestampte huisjes.”

0 euro In de concurrentiestrijd met de bestaande woning heeft de nieuwbouwwoning tot slot één ijzersterk, onverslaanbaar unique selling point (USP): de energielasten. Kopers van bestaande woningen realiseren zich het vaak niet, maar energielasten stijgen en stijgen – en zullen dat blijven doen. De gasrekening per gemiddelde woning is sinds 2000 zelfs meer dan verdubbeld. Nieuwbouwwoningen kunnen op dit terrein nog grote sprongen voorwaarts maken. Bouwfonds Ontwikkeling verwacht zelfs dat de gemiddelde nieuwbouwwoning over tien jaar, als de energiekosten nóg verder zijn opgelopen, helemaal energieneutraal zal zijn. De energielasten zijn dan met andere woorden 0 euro. Geen koper van een woning die dáár ongevoelig voor zal zijn.

30-11-2010 11:17:12

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Christoph Kohl: ‘Een stad kan niet alleen uit afwijkingen bestaan’

Christoph Kohl in Brandevoort, Helmond

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 26

30-11-2010 11:17:13

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Historiserend... Er is weinig zo controversieel als architectuur. Waar sommige architecten zweren bij traditioneel bouwen, geloven anderen heilig in de vernieuwing die progressieve architectuur biedt. Hoe vernieuwend moet of kan architectuur zijn? Kijken we terug of blikken we liever vooruit? Twee architecten over hun favoriete bouwstijl. Tekst: Mark van Harreveld, fotograﬁe: Hans van den Heuvel

Christoph Kohl: “De twintigste eeuw heeft geen geslaagde stedenbouw opgeleverd. Hadden Europese steden voorheen een duidelijke samenhangende cultuur en een ruimtelijke taal, tonaliteit en identiteit, de afgelopen eeuw is er gebouwd zonder rekening te houden met hoe een stad functioneert en wat stadsbewoners nodig hebben. Daardoor zijn steden onaantrekkelijker en minder bewoonbaar geworden en is de menselijke maat eruit verdwenen. En daarom moeten we een pas op de plaats maken en terughoudend zijn met nieuwe bouwkundige ﬁ losoﬁeën. We moeten verstoorde stadsstructuren reconstrueren en de traditionele ruimtecompositie in de stedenbouw herstellen. Oude steden functioneren goed doordat ze niet per se uitzonderlijk willen zijn: de architecten hebben bewust van het verleden geleerd om nieuwe uitdagingen aan te aan. Die vertrouwdheid met het verleden leidt ertoe dat we gebouwen uit de negentiende eeuw vandaag de dag nog als mooi en passend ervaren.”

Rust en veiligheid “Tegenwoordig wordt er vooral naar de toekomst gekeken. Er is weinig passie voor het verleden, het nieuwe is een doel op zich geworden. We staan onder een constante druk om verrassingen te bedenken en dat leidt tot onrust en nervositeit. Continu verrassingen produceren kan niet. Van bestaande steden weten we dat ze functioneren zolang ze over voldoende historisch weefsel beschikken. Dat zorgt voor body, rust en stevigheid. Het biedt mensen herkenning, een referentiekader, veiligheid. Woonwijken zijn dan ook ongeschikt voor grote experimenten. Het experiment dient in veel gevallen uitsluitend de ontwerper. Terwijl een woonwijk de bewoner zoveel mogelijk rust moet brengen en niet extra moet bijdragen aan de verwarring van elke dag. Afwijkende moderne architectuur kan gedijen in een stad, maar als een individuele aanvulling op dat historische weefsel. Richt je een gebied in met louter solitaire, spraakmakende gebouwen, dan verwordt het tot een contextloze verzameling objecten. Een stad kan niet alleen uit afwijkingen bestaan.”

Vernieuwing door traditie “Men ziet traditioneel bouwen, reconstructie en retro vaak als ouderwets en weinig vernieuwend. Maar er vindt dagelijks een natuurlijke vernieuwing plaats, de eisen die aan ontwerpers gesteld worden zijn immers van vandaag. Traditioneel bouwen

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 27

gaat niet alleen over gevels en uiterlijkheden, het heeft ook een sterk inhoudelijke component. Zoals het stapelen van functies binnen een gebied: de integratie van wonen, werken, winkelen en recreëren als voorwaarde voor normale leefgebieden. Twintig jaar geleden was het normaal om al die functies te scheiden. En vooral de traditionalisten hebben erop gewezen dat zoiets niet kan. Inmiddels is het standaard dat functies opnieuw gemengd worden. Dat is vernieuwing door traditionele architectuur.”

Ruimte voor het onmoderne “Neem de Helmondse wijk Brandevoort. Toen dat gebouwd werd, was er welgeteld één supermarkt van tweeduizend vierkante meter gepland voor het hele centrumgebied. Inmiddels bestaat het centrale plein op de begane grond voor honderd procent uit niet-woonfuncties zoals winkels, scholen, et cetera. De dynamiek van de stadsontwikkeling heeft zich onttrokken aan het plan. Dat heeft nieuwe standaarden gecreëerd voor de ontwikkeling van wijken en winkelgebieden. Je moet ruimte geven aan het ‘onmoderne’. Want we vinden het nu weliswaar logisch dat in een centrumgebied winkels staan, maar twintig jaar geleden was dat niet normaal en was het moedig als je dat bij gemeenten en ontwikkelaars neerlegde.”

Christoph Kohl (Bolzano, 1961) volgde zijn opleiding tot architect aan de universiteiten van Innsbruck, Wenen en Venetië en staat sinds 1993 samen met Rob Krier aan het hoofd van K.K Architekten te Berlijn. Het bureau bouwt voort op de ‘traditie van de Europese stad’ en de historiserende stijl van Kohl en Krier, nieuw traditionalisme, kenmerkt zich door conventie en schaalverkleining. Het is stedelijke architectuur vanuit de behoeften van de stadsbewoner en gericht op de terugkeer van de menselijke maat in stedenbouw en het vinden van een balans tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Hoewel K.K door geheel Europa bouwt, richt het bureau zich vooral op Nederland. Voorbeelden zijn De Resident in Den Haag (MAB Development), Noorderhof en Meander in Amsterdam, Brandevoort in Helmond, Gildenkwartier in Amersfoort, Slot Haverleij nabij ’s-Hertogenbosch en Citadel Broekpolder bij Beverwijk-Heemskerk.

30-11-2010 11:17:30

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

...of modern?

Winy Maas: “Progressieve architectuur heeft een duidelijke functie, het moet ons vragen stellen en nieuwsgierig maken. Het is niet alleen nuttig, maar ook noodzaak om blijvend nieuwsgierig te zijn. Dat is een bron van vernieuwing. Nieuwsgierigheid is zo fundamenteel eigen aan de mens dat het de grondslag is van ons werk zo ben ik heel benieuwd wat een betere stad of samenleving zou kunnen zijn. Architectuur heeft natuurlijk niet de antwoorden, maar kan de zaken wel verhelderen door bepaalde vragen te stellen of door paradoxen juist op te zoeken en te visualiseren.”

Dorpje op dak “Zoals Didden Village, de blauwe huisjes op het dak in Rotterdam. Die huisjes hebben een klassieke vorm, maar zijn los op het dak gezet waardoor het een dorpje wordt, een andere samenlevingsvorm. Didden Village geeft antwoord op de vraag hoe we een stad, en zelfs in een door UNESCO beschermde wijk, kunnen verdichten. Hoe we kunnen voorkomen dat een middenklasse die een huis met een tuin wil, de binnenstad verlaat en naar Capelle aan den IJssel vertrekt. Die middenklasse heb je namelijk hard nodig om een stad levend en leefbaar te houden en om voorzieningen op peil te houden. De blauwe kleur van die huisjes, die prononcering, is een pleidooi voor het verder bouwen op daken. Het vraagt aandacht voor een bepaald doel. Voor meer leefbaarheid en voor het behoud van een meer gemengde samenleving. Maar verdichting heeft ook ecologische en economische motieven: zo’n stad levert voorzieningen op.”

Vernieuwen om kennis te verwerven “Verlangen naar vernieuwing is de mens eigen en dat tref je niet alleen aan onder architecten. Het zou bijvoorbeeld onverkoopbaar zijn als de medische wetenschap ervoor zou kiezen om stil te staan. Vernieuwing is een manier om kennis te verwerven, en ook progressief bouwen is een manier om aan die extra kennis te komen. Ik vind het prettig om die vernieuwing uit te drukken. Als bijvoorbeeld blijkt dat bepaalde bouwschillen beter zijn qua isolatiewaarde, dan wil ik dat ook graag laten zien. Als je innovaties verbergt achter traditioneel bouwen, druk je die dingen ook niet uit. Het is natuurlijk visueel ondoenlijk om alles uit te drukken, dan word je gek. Maar het is zinvol om accenten te leggen

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 28

in je gebouwen, zeker in een eindeloos landschap van gebouwen dat niet erg hoogstaand en onderscheidend is. Er wordt al zoveel gecamouﬂeerd.”

Gebouw als ontsnapping “Ik wijs met mijn gebouwen op andere aspecten, op een escape. Bij de Balancing Barn in Suffolk is een schuur als uitgangspunt genomen in de discussie met de National Parks. Maar door hem te bekleden met spiegelend materiaal heb ik ervoor gezorgd dat die schuur oplost in het landschap; want dat landschap vind ik eigenlijk belangrijker. En doordat hij boven een canyon zweeft, krijgt hij een kleinere footprint; zo kunnen er bijvoorbeeld meer kikkers onder het gebouw door dan wanneer ik het op de grond zou hebben gezet. Ik neem dus een klassiek gebouw, maar door de koppeling met ander materiaal en een andere plaatsing kan ik andere kwaliteiten in dat gebied benoemen. Misschien wel belangrijkere kwaliteiten. Er zijn namelijk verschillende dingen die een gebouw omgeven, verschillende doelen. En soms is het verstandiger om die doelen wat meer ruimte te bieden.”

Winy Maas (Schijndel, 1958) studeerde aan het Boskoopse RHSTL af in landschapsarchitectuur en doorliep daarna de TU Delft. In 1991 richtte hij samen met Jacob van Rijs en Nathalie de Vries architectenbureau MVRDV op. Naast zijn werk voor MVRDV doceert Maas architectuur aan het Massachusetts Institute of Technology en aan de TU Delft en is hij lid van de onderzoeksraad van het Berlage Instituut te Rotterdam en toezichthouder stedelijke ontwikkeling van Bjorvika te Oslo. MVRDV kenmerkt zich door opmerkelijke projecten en radicale concepten. Vaak worden stapeling en een opvallende materiaalkeuze en kleur toegepast. MVRDV maakte faam met projecten als Villa VPRO in Hilversum, woonzorgcomplex Oklahoma in Amsterdam en het Nederlandse paviljoen voor de wereldtentoonstelling in Hannover. Andere bekende projecten zijn de 119 woningen op het Hageneiland Ypenburg, de Silodam te Amsterdam, De Effenaar in Eindhoven en Mirador in Madrid.

30-11-2010 11:17:33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Winy Maas: â&#x20AC;&#x2DC;Verlangen naar vernieuwing is de mens eigenâ&#x20AC;&#x2122;

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 29

Winy Maas in Didden Village, Rotterdam

30-11-2010 11:17:38

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Energieproeftuin

Ecolonia

Waneer Locatie Wat Doel

1984 Hoofddorp 56 energiezuinige premie A-woningen In sociale woningbouw energiezuinig bouwen en wonen

1993 Alphen aan den Rijn 100 duurzame woningen Eerste grootschalige duurzame woonwijk; kennisontwikkeling en -overdracht over duurzaam bouwen

Isolatie van het dak

Dubbel en drievoudig glas Gedeeltelijk geprefabriceerde houtskeletbouw

Warmtewinning uit afvoerlucht Extra geïsoleerde tussenvloeren

Duurzaam dak, voorzien van begroeiing ter isolatie

Duurzaamheid van Hoe duurzaamheid in 40 jaar tijd een integraal onderdeel werd van gebiedsontwikkeling. Tekst: Rudolf Kleijn, beeld: Kay Koenen

r is heel wat veranderd in onze kijk op duurzaamheid, de afgelopen decennia. En er is veel vooruitgang geboekt. Een voorbeeld van die vooruitgang, dat Bas van de Griendt, Milieumanager bij Bouwfonds, aanhaalt is het gemiddelde aardgasverbruik van een nieuwbouwwoning. “In 1973 – voor de oliecrisis – lag dat op 3000 kuub per jaar. Nu ligt dat op 500 tot 750 kuub. Een daling met 75 tot 80 procent. Dat betekent dat een ‘gewone’ nieuwbouwwoning nu minder energie verbruikt dan de eerste geavanceerde ‘ecowoningen’ van begin jaren negentig.” En de ontwikkeling op dit terrein is nog steeds in volle gang. Twee jaar geleden sloten gebiedsontwikkelaars, waaronder Bouwfonds, verenigd in de NEPROM samen met Bouwend Nederland en NVB het ‘Lente-akkoord’. Volgens dat akkoord moet in 2011 het energieverbruik van nieuwbouwwoningen met 25 procent zijn verminderd en in 2015 met 50 procent. Voor 2020 is het streven woningen energieneutraal te ontwikkelen.

Van proeftuin naar wijk Duurzame gebiedsontwikkeling en duurzaam bouwen kwamen begin jaren tachtig op de agenda van ontwikkelaars. Dat gebeurde in de vorm van experimenten nadat de mogelijkheden voor isolatie en betere bouw waren verkend. Bouwfonds Ontwikkeling was er direct bij. Bouwfonds werd als partner gevraagd voor de Energieproeftuin (56 woningen, 1984) in Hoofddorp en

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 30

Ecolonia (100 woningen, 1993) in Alphen aan den Rijn. Van de Griendt: “Hoofddorp was nog echt een proeftuin, zoals de naam aangeeft. Daarbij was de woning het uitgangspunt. Ecolonia was het eerste grootschalige experiment met duurzame gebiedsontwikkeling in Nederland. Energiezuinige huizen, gemaakt van duurzame materialen. Wij zijn door Novem (het latere Senter Novem en tegenwoordig Agentschap NL) gevraagd mee te doen, omdat ze een partner zochten waarmee goed afspraken gemaakt konden worden. Het was een experiment, maar dat mocht niet ten koste van de bewoners gaan. Onlangs ben ik teruggeweest in Ecolonia en heb ik kunnen zien dat de huidige bewoners er naar tevredenheid wonen. In Ecolonia zijn nieuwe materialen voor het eerst op grotere schaal beproefd, zoals groene daken. Daar hoorde onvoorwaardelijke kennisdeling met de hele branche bij. Daaruit is bijvoorbeeld het Nationaal Dubo Centrum voortgekomen.” Energie De betrokkenheid bij deze experimenten leidde binnen Bouwfonds Ontwikkeling tot verbreding van het denken over duurzaamheid. Na Ecolonia volgde al snel de ontwikkeling van Aquamarin in Weesp, waar voor het eerst op grote schaal woningen op het water zijn gebouwd (1994). Duurzaamheid concentreerde zich vervolgens ogenschijnlijk vooral op het thema energie. Nieuwland in Amersfoort was in 1999 de eerste wijk waar op grote schaal zonne-energie werd toegepast. De 12.000 m2 zonnecellen

30-11-2010 11:17:47

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Aquamarin

Nieuwland

Waneer Locatie Wat Doel

Waneer 1999 Locatie Amersfoort Wat 500 Duurzame woningen voorzien van zonnepanelen Doel Eerste project in Nederland waarbij op grote schaal zonne-energie is toegepast

1993 Weesp Woningen op het water Wonen in harmonie op de grens van land en water

Stijgers achter het huis

Zonnecollectoren verwarmen het tapwater 500 woningen zijn voorzien van zonnepanelen. Capaciteit: 1 megawatt

toen naar straks op de daken van de 500 huizen en openbare gebouwen leveren samen 1 MW aan stroom. Op de kop af tien jaar later ontwikkelde Bouwfonds Stad van de Zon in Heerhugowaard. Met 1600 woningen de grootste CO2-neutrale wijk ter wereld, die bovendien energieneutraal is. De wijk wekt dus net zoveel energie op als ze verbruikt. De in totaal 25.000 zonnepanelen zijn gezamenlijk goed voor 2,5 MW aan energie. Drie windturbines in het nabijgelegen windpark Luna kunnen nog eens 7 MW aan elektriciteit opwekken. Rond de wijk ligt bovendien 175 hectare recreatiegebied, waarvan 90 hectare bos, aangelegd om CO2 vast te leggen. Van de Griendt: “Hier zie je de vooruitgang. Stad van de Zon is een mooie wijk, waar het ﬁjn wonen is, terwijl we ook energietechnisch weer een stuk verder zijn.” Ruimte en duurzaamheid Duurzaamheid omvat echter meer aspecten dan de energiehuishouding. “Hoe springen we om met de schaarse ruimte in Nederland? Herbestemming, transformatie van gebieden, draagt in ons volle land ook bij aan duurzaam gebruik van de omgeving. Dat geldt helemaal als tegelijkertijd een aanwezige bodemverontreiniging wordt gesaneerd”, stelt Van de Griendt. Plantage de Sniep in Diemen (1200 woningen) is een voorbeeld van zo’n ontwikkeling. Hier is een voormalige meubelboulevard en een zwaar verontreinigd industrieterrein gesaneerd en door Bouwfonds in ontwikkeling zijn gebracht. De huizen zijn bovendien zeer energie-efﬁciënt en maken gebruik van bodemenergie voor verwarming én koeling: warmtekoudeopslag (WKO). Om de milieuprestaties van projecten te meten gebruikt Bouwfonds sinds 2009 GPR-Gebouw. GPR-Gebouw is de meest gebruikte (en vaak door gemeenten voorgeschreven) duurzaamheidsindicator voor de woningbouw. De Sniep krijgt van GPR-Gebouw een rapportcijfer 8.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 31

Drie groene golven De ontwikkeling van duurzaamheid gaat in golven, stelt Bas van de Griendt. De eerste ‘groene golf’ stamt van begin jaren zeventig. Toen verscheen het rapport van de Club van Rome. Dat maakte voor het eerst duidelijk dat de voorraad fossiele brandstoffen eindig was. Kort daarna werden we geconfronteerd met de oliecrisis. Van de Griendt: “Voor het eerst werden we geconfronteerd met leveringsonzekerheid van energie.” Een tweede groene golf zette rond 1980 in met het milieuschandaal in Lekkerkerk. Een woonwijk bleek te zijn gebouwd op een gifbelt. Dat schandaal legde de basis voor het huidige milieubeleid. Ook internationaal speelde er veel. Van de Griendt: “De Verenigde Naties presenteerden het rapport ‘Our common future’. In Nederland verschenen het rapport ‘Zorgen voor morgen’ en het eerste Nationaal Milieubeleidsplan.” Nu zitten we op de derde groene golf, die draait rond klimaatverandering en met als herkenningspunt de film ‘An inconvenient truth’ van Al Gore. Weer zijn we ons bewust van de eindigheid van energiebronnen. En opvallend genoeg: het is weer crisis. Van de Griendt: “Crisis en schaarste leiden tot vindingrijkheid, innovatie, en nieuwe kansen. Opvallend is nu dat ondernemers hun verantwoordelijkheid nemen. Zij zijn verplichtingen aangegaan om duurzaam te produceren. Die ontwikkeling zal doorzetten, ook als de overheid zich terugtrekt. Duurzaamheid is onderdeel van de sociaal- en financieel-economische ontwikkeling en is niet zomaar te stuiten.”

30-11-2010 11:19:05

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Stad van de Zon

Plantage de Sniep

Energie-0 Infohuis

Waneer 2009 Locatie Heerhugowaard Wat Grootste CO2 -emissieneutrale wijk ter wereld Doel Duurzame woningen met energievoorziening via zonnepanelen en windturbines

Waneer Locatie Wat Doel

2009 Diemen Woningen en bodemsanering Duurzame woningen met o.a. centrale energievoorziening

2009 Leek Modelwoning voor de wijk Oostindie Informatievoorziening voor toekomstige bewoners

Transformatie door grote bodemsanering

Er is 175 hectare recreatiegebied voorzien, bestaand uit bos, natuur en 75 hectare (zwem)water

Alle woningen zijn aangesloten op een duurzame energievoorziening, waarbij gebruik wordt gemaakt van bodemenergie

Een groot verschil met de experimenten in de Energieproeftuin of Ecolonia is dat je nu vaak niet meer van buiten kunt zien hoe groen een huis is. “We realiseren bijvoorbeeld prachtige huizen in jarendertigstijl die uitstekend presteren, goed geïsoleerd zijn en voorzien van zonneboiler en warmtekoudeopslag”, zegt Van de Griendt. Duurzaamheid heeft daarmee defi nitief de geitenwollen sokken uitgetrokken en het maatpak aangedaan. Om dat inzichtelijk te maken voor toekomstige bewoners heeft Bouwfonds in opdracht van de gemeente Leek in Groningen het Energie-0 (Infohuis) ontwikkeld. Een modelwoning en informatiecentrum voor de wijk Oostindie in Leek. Het huis is voorzien van diverse energiebesparende technieken, zoals warmtepompen, vloerverwarming, zonneboilers en zonnecellen. Toekomstige bewoners kunnen er hun licht opsteken over de mogelijkheden, net als vastgoedprofessionals, waaronder makelaars, bouwers en studenten. Integrale strategie Duurzaamheid is nu een vaste pijler onder de strategie van Bouwfonds Ontwikkeling. Daarvoor is een procesmodel ontwikkeld: de ‘MRE-benadering’. Het uitgangspunt is dat voor iedere nieuwe ontwikkeling de aspecten milieu, ruimte en economie met elkaar in balans moeten zijn. Milieu en duurzaamheid staan dus niet op zichzelf, maar in directe relatie tot andere aspecten van gebiedsontwikkeling. Van de Griendt: "In dat krachtenspel moeten we samen met andere partijen, zoals gemeenten, de lat op het gebied van duurzaamheid, dus milieu, energie- water- en ruimtegebruik, zo hoog mogelijk leggen. Maar tegelijkertijd moet het project ook technisch en fi nancieel haalbaar zijn en bij het gebied passen. Wij vinden dat het een niet zonder het ander kan. We proberen de juiste balans te vinden tussen milieu-aspecten, ruimteaspecten en fi nanciele gezondheid.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 32

Gebruik van natuurlijke duurzame materialen zoals een rieten dak

In de portemonnee Daarnaast wijst Bas van de Griendt op de positie van woonconsumenten. “Iemand die een huis zoekt, wil de geborgenheid van een comfortabel en veilig nest in een mooie omgeving met voorzieningen nabij. Dat moet ook gezond en betaalbaar zijn en zijn waarde behouden. Als het dan ook nog duurzaam is, is dat meegenomen. Voor consumenten is duurzaamheid dus een plus, maar geen pré.” Gebiedsontwikkelaars moeten daarom meer de belangen van de consument zelf bij de planvorming betrekken, stelt hij. “En die belangen verbinden met die van klimaat, energie en milieu. Hét grote onderscheid van nieuwbouw ten opzichte van bestaande woningen is het energieverbruik. De energiekosten voor woningen zijn de afgelopen tien jaar meer dan verdubbeld. Door het energieverbruik omlaag te brengen druk je de woonlasten, ook op lange termijn. Dat kan leiden tot meer ﬁ nancieringsruimte. Zo kun je van duurzaamheid en energiezuinigheid een ‘unique selling point’ maken.” Daar liggen volgens Van de Griendt ook de kansen voor een bredere doorbraak van duurzaam wonen. “Het is duidelijk dat de bovenkant van de markt nu al in duurzaamheid kan investeren. Maar we moeten ook de onderkant bereiken. Door uit te gaan van alle woonlasten, dus ook energie, moet ook daar meer mogelijk zijn.” Brug slaan Als grote gebiedsontwikkelaar heeft Bouwfonds een bijzondere positie in de markt. “Wij moeten de brug slaan tussen de koplopers, die vooroplopen met nieuwe technieken en het peloton, dat nu nog ver achter ﬁetst, door bewezen technieken op grote schaal toe te passen. Uiteindelijk gaat dan het tempo van de hele markt omhoog. Duurzaamheid is een houding. Het gaat er niet om een groen sausje over je projecten te smeren, maar een goed product te leveren. Duurzaamheid hoort daarbij.”

30-11-2010 11:19:37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Oud wordt weer nieuw Door oude bedrijfsgebouwen een nieuwe bestemming te geven, kunnen we gezichtsbepalende monumenten behouden. Oud gaat niet meer verloren, maar blijft bestaan met een nieuwe functie, ook in de toekomst. Een greep uit de transformaties waarbij Bouwfonds betrokken was.

koepelgebouw Exterieur koepelg aanbouwen ontdaan van aanbo

Tekst: Elaine Romein

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 33

30-11-2010 11:19:56

december 2010 â&#x20AC;&#x201C; naw #38 - oud & nieuw

Van kantoorgebouw naar wooncomplex

Wilhelminastaete in Diemen Was: Lokale Rabobank, gebouwd in 1969. Werd: Modern woongebouw met 43 luxe, levensloopbestendige appartementen en voorzieningen, waaronder nieuw lokaal Rabobank-kantoor. Herontwikkeld door: Bouwfonds Ontwikkeling; Architect: Rappange & Partners Architecten. Bijzonder: Het oude kantoorgebouw is tot aan de hoofddraagconstructie gestript en kreeg een nieuwe gevel en indeling. Grote raampartijen zorgen voor hoge en lichte leef-

Van oude leerlooierij naar passende woningen

Leerlooierij Driesen in Dongen Was: Leerlooierij. Werd: Acht nieuwbouwwoningen in de stijl van dit rijksmonument. Herontwikkeld door: Bouwfonds Ontwikkeling in samenwerking met Stichting BOEi, waarvan Rabo Vastgoedgroep aandeelhouder is; Architect: Ingenieursbureau Moons. Bijzonder: Op het achterliggende terrein zijn de acht woningen zo ontworpen dat zij naadloos in het gebouw lijken over te gaan. Er zijn vier appartementen met tuin en op de eerste en tweede ver-

Wonen op het Nuon-terrein

Wornumsche Enk in Apeldoorn Was: Nuon-terrein, ontworpen door architect Hendrik Fels. Werd: Wijk met 16 huurappartementen en 37 koopwoningen en een medisch centrum. Herontwikkeld door: Bouwfonds Ontwikkeling; Architect: Architectuurcentrale Thijs Asselbergs. Bijzonder: Twee grote transformatorgebouwen van Nuon, die op de nominatie stonden om gesloopt te worden, kregen de status van gemeentemonument. Dit maakte ze beeldbepalend voor de wijk

Van kazerne tot woonlandschap

Stadhouderspark in Vught Was: Frederik Hendrikkazerne. Wordt: Woonlandschap, woningen en gezondheidscentrum Stadhouderspark. Herontwikkeld door: Bouwfonds Ontwikkeling i. s. m. Stichting BOEi; Architect Vera Yanovshtchinsky Architecten: Drost+Van Veen Architecten en ONIX. Bijzonder: Via het winnen van een prijsvraag kreeg Bouwfonds de opdracht verschillende typen woningen op het terrein van de voormalige kazerne te ontwikkelen. Verspreid over

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 34

30-11-2010 11:20:16

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

ruimtes. Nu zijn het levensloopbestendige appartementen, die in nauwe samenwerking met de lokale ouderenbond zijn ontworpen. Onder de woningen bevinden zich in de plint een nieuw ďŹ liaal van Rabobank en een openbare bibliotheek. Doordat van een horizontale geleding een verticale is gemaakt en hoogwaardige materialen zijn gebruikt, ziet het gebouw er opener en kleinschaliger uit; het past ook beter in zijn omgeving. Wilhelminastaete is daarmee een bijzonder geslaagd voorbeeld van binnenstedelijke transformatie van een kantoorgebouw naar een woongebouw.

dieping vier maisonnettes met een dakterras. Zoveel mogelijk originele elementen zijn behouden, waardoor de oorspronkelijke functie van het gebouw goed zichtbaar blijft. Ook in de vormgeving, het materiaalgebruik en de details wordt nog verwezen naar de oude leerlooierij. De woningen passen bovendien goed bij het dorpse karakter van Dongen.

eromheen. Bouwfonds integreerde de twee gebouwen in een compleet stedenbouwkundig plan, waardoor een wijk met een eigen gezicht ontstond. In de monumentale panden bevinden zich 16 huurappartementen en een medisch centrum. Ook ontwikkelde Bouwfonds in dezelfde stijl 37 koopwoningen. De naam Wornumsche Enk verwijst naar de akkers die hier in een ver verleden lagen. Tijdens de sanering werden nog restanten aangetroffen van een boerderij uit de late bronstijd, zoâ&#x20AC;&#x2122;n 1000 jaar voor Christus.

drie deelgebieden heeft elk gebied in het parklandschap een eigen karakter. Oude gebouwen krijgen een nieuwe bestemming. Zo wordt een bestaand kazernegebouw omgebouwd tot gezondheidscentrum. In het koepelgebouwtje met koperen dak is een kleinschalig theehuis gepland, een werkproject voor mensen met een verstandelijke beperking. Ook verrijzen comfortabele nieuwbouwwoningen in harmonie met de omgeving. Er zijn woningen en appartementen voor alle doelgroepen, van sociale koop tot exclusieve vrije sector. De markante architectuur en het bijzondere materiaalgebruik in combinatie met de groene setting zorgen voor een bijzondere sfeer.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 35

Exterieur koepelgebouw ontdaan van aanbouwen Interieur met uitzicht op naastgelegen natuurgebied

30-11-2010 11:20:27

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

Woongebied en bedrijfsruimten in voormalige weverij

Alte Weberei in Stuttgart Was: Weverij Werd: 30 appartementen en 2 bedrijfsruimten. Herontwikkeld door: Bouwfonds Immobilienentwicklung; Architect: architekturbüro Ripberger. Bijzonder: De realisatie betrof de herontwikkeling van een voormalig industrieterrein in een gewild en dichtbebouwd stadsdeel tot een aantrekkelijk woongebied. Aangezien er zo min mogelijk gesloopt diende te worden en de nieuwbouw in de stijl van de voor die wijk typerende architec-

Avant-gardistisch cultureel centrum in voormalige gasfabriek

Westergasfabriek in Amsterdam Was: Gasfabriek Gemeentelijk Energiebedrijf, ontworpen door Isaac Gosschalk 1885-1903. Werd: Cultureel centrum met ruimtes voor ﬁlm, theater, muziek, beeldende kunsten, beurzen, horeca en conferenties. Herontwikkeld door: MAB Development; Architect: Mecanoo Architecten, Braaksma & Roos, N2 Architecten. Bijzonder: De Westergasfabriek is hét voorbeeld van een natuurlijk gegroeid urban entertainment center, dat is ontstaan uit de direc-

Appartementen en bedrijfsruimten in voormalige graanopslagplaats

Graansilo aan het IJ in Amsterdam Was: Graansilo. Werd: 103 koopappartementen, 84 studio’s (sociale huur) en bedrijfsruimtes/ateliers. Herontwikkeld door: Bouwfonds Ontwikkeling (destijds Rabo Vastgoed); Architect: Architectenbureau J. van Stigt. Bijzonder: In de negentiende eeuw is in de Amsterdamse haven een grote open overslagcapaciteit voor graan gebouwd. De graansilo beheerste lange tijd het beeld van de Amsterdamse haven. Het massieve gebouw was van verre zichtbaar op

Bijzondere appartementen in oud gerechtshof

Schiekade Rotterdam Was: Kantoorgebouw arrondissementsparket van Justitie. Werd: 12 appartementen in het gebouw met daarachter 10 stadswoningen. Herontwikkeld door: Bouwfonds Ontwikkeling in samenwerking met NV Stedelijk Wonen Rotterdam en Patrimoniumswoningstichting; Architect: Architectenatelier Greve, Steenvoorden, Verbij, Boskoop Bijzonder: De Rotterdamse Schie was in de Middeleeuwen een belangrijke en drukbevaren waterweg

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 36

30-11-2010 11:20:48

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

tuur moest worden uitgevoerd, is de bestaande bebouwing volledig opgenomen in de planontwikkeling. De historische gevel van de weverij is ook behouden gebleven. De achterliggende gebouwen sluiten in vormgeving aan bij de vroegere industriële architectuur. De woningen zijn zo ruim mogelijk opgezet binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de beschikbare ruimte.

te behoefte van de bewoners van Amsterdam. Sinds de renovatie biedt het terrein plaats aan verschillende culturele bestemmingen, waarvan de kern wordt gevormd door de Gashouder: een groot, rond gebouw (3000 m2 ). Bij de herbestemming is nauw samengewerkt met de gemeente Amsterdam, een belangrijke voorwaarde bij dit soort projecten. Zeker als er sprake is van zwaar achterstallig onderhoud. Het hele terrein is benoemd tot industrieel erfgoed en de helft van de dertien gebouwen staat op de monumentenlijst.

de punt van de Westerdoksdijk aan het IJ. De silo is herbestemd tot appartementengebouw. Deze renovatie heeft verschillende prijzen gewonnen, waaronder de prijs voor duurzaam bouwen en de Nationale Renovatie Innovatieprijs. De heel eigen vorm van de silo bepaalde, samen met Monumentenzorg, de uiteindelijke functies. Op de begane grond bevinden zich kleine bedrijfsruimtes voor startende ondernemers, in de silokokers appartementen en stadsstudio’s en onder het dak ateliers en riante appartementen.

waarlangs een groot aantal herenhuizen stond. In 1940 maakte het water plaats voor een drukke verkeersweg. Een van de oude herenhuizen langs deze weg werd gesloopt en op die plek verrees het kantoorgebouw van de Coöperatieve Verbruiksvereniging De Vooruitgang (beter bekend als de Co-öp). De laatste dertig jaar was dit pand in gebruik van justitie als arrondissementsparket. In samenwerking met NV Stedelijk Wonen ontwikkelde Bouwfonds in dit historische gebouw twaalf bijzondere appartementen. Ook zijn achter het pand tien stadswoningen gebouwd, elk met een inpandige garage. Het doel, de woonfunctie in de binnenstad versterken en de leefbaarheid van het centrum verhogen, is hierdoor bereikt.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 37

30-11-2010 11:21:03

december 2010 â&#x20AC;&#x201C; naw #38 - oud & nieuw

Gelukki nieuwja Veilingpark, Wijk bij Duurstede

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 38

Kasteel Beeckendael, Haverleij, Den Bosch

30-11-2010 11:21:18

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

kig aar! Berggierslanden, Meppel

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 39

De gezinnen op de volgende pagina's vieren dit jaar voor het eerst oud & nieuw in hun nieuwe, door Bouwfonds ontwikkelde woning. Hoe gaat dat feest eruitzien? Tekst: Annemarie de Haas, fotograďŹ e: Peter van Breukelen

Tuindorp, Ouderkerk aan de Amstel

30-11-2010 11:21:37

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

‘Wij gaan weer naar dat vakantiehuisje’ Christa (35) en Alex (40) Palma wonen sinds dit najaar met hun kinderen Finn (3) en Zoë (3 maanden) op het Veilingpark in Wijk bij Duurstede. Hiervoor: ‘Woonden we in een appartement in Zuilen, Utrecht. We waren meteen verliefd op dit huis toen we de tekeningen zagen. Vooral op de raampartij. Die is zo mooi!’ De doorslag: ‘Gaf toch ook de omgeving. Wijk bij Duurstede is een stad met een dorps karakter. Het is heel gemoedelijk. Dat is prettig voor de kinderen om in op te groeien. Ze kunnen hier vrij hun gang gaan, het voelt veilig.’

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 40

Mooi meegenomen: ‘De buren. Die zijn zo aardig. Eén buurvrouw had zelfs op een A4'tje alle praktische zaken over de buurt verzameld, zodat we dat niet meer hoefden uit te zoeken. Iedereen heeft kinderen van ongeveer dezelfde leeftijd, dat maakt het heel relaxed. De kinderen rennen vrij rond; we letten af en toe voor elkaar op.’ Oud & nieuw vroeger: ‘Met drie bevriende stellen en hun kinderen naar Venlo, waar we een huisje huren.’ Oud & nieuw nu: ‘Nog steeds Venlo! Oud & nieuw met de buren hier zou ook zeker leuk kunnen zijn. Maar we gaan het liefst weg. Wie weet in de toekomst?’

Veilingpark, Wijk bij Duurstede Veilingpark grenst aan de binnenstad van Wijk bij Duurstede. Het centrum kent vele historische straatjes met bijzondere winkels, kunstgaleries en cafeetjes. Van oudsher stond ten noorden van het centrum de fruitveiling. Toen deze werd afgestoten door het bestuur kwam er plaats voor bebouwing. In samenwerking met de gemeente heeft Bouwfonds een bijzonder woningbouwplan ontwikkeld. Er komen in totaal 104 woningen die qua opzet voortborduren op het historische karakter van het centrum. Daarnaast wordt er een park ontwikkeld.

30-11-2010 11:21:56

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Met onze vroegere én onze nieuwe buren’ Ronald van der Heijden (39) en Ianika Tzankova (36) zijn dit najaar met hun kinderen Iavor (9) en Bojan (4) verhuisd van het ene (Velderwoude) naar het andere kasteel (Beeckendael) op landgoed Haverleij in Den Bosch. Waarom: ‘We wonen al negen jaar met veel plezier op Haverleij. We wilden wel groter wonen, maar liever niet weg. Het is zo prettig opgezet, heel parkachtig. Het is ook autovrij. Kinderen kunnen nog echt kind zijn.’ Anders: ‘We wonen nu 300 meter bij ons oude huis vandaan. Dat was meer een burcht, gericht op een binnenplaats. Beeckendael is naar buiten gericht. We zitten vlak bij de Maas, met alleen maar

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 41

groen, geen overburen. En: veel glas. Het is alsof buiten binnenkomt.’ Hetzelfde: ‘De ﬁjne sfeer. Kinderen lopen hier makkelijk bij elkaar binnen. Dat is prettig, want we hebben allemaal drukke banen. Af en toe hou je ook voor elkaar een oogje in het zeil. Het is bijna communeachtig, zonder dat het benauwd wordt.’ Oud & nieuw vroeger: ‘Met vrienden en buren. Dat is wel zo handig met kleine kinderen, dan hoef je niet weg.’ Oud & nieuw nu: ‘Waarschijnlijk met dezelfde buren, en misschien nieuwe buren erbij? Ons huis is groter, dus er kunnen veel mensen in.’

Kasteel Beeckendael, Haverleij, Den Bosch Haverleij is een gedurfd en totaal nieuw woonconcept. Dit eigentijdse landgoed bestaat uit ruim 1000 woningen verdeeld over negen moderne kastelen en Slot Haverleij. De kastelen – ontworpen door een keur aan internationale architecten – staan vrij in het landschap en liggen pal aan de Maas. Er is een stelsel van straatjes, pleinen en binnenhoven. Er zijn voorzieningen zoals een basisschool, een kinderdagverblijf en een golfterrein. Bouwfonds voert de ontwikkeling uit in samenwerking met de gemeente Den Bosch en Heijmans Vastgoed.

30-11-2010 11:25:22

december 2010 – naw #38 - oud & nieuw

‘Wij blijven nu bewust in Nederland!’ Lydeke (58) en Jack Beverloo (61) verhuisden eind augustus van Zeewolde naar Berggierslanden in Meppel. Waarom: ‘We misten in Zeewolde de historie, de pittoreske steegjes, het verhaal van een oude stad. In Meppel voel en zie je dat overal. En deze vrijstaande woning kochten we ook vanwege het landelijke karakter: de kavel ligt aan de rand van de wijk en heeft een ongelofelijk vrij uitzicht over de weilanden.’ Hiervoor: ‘Woonden we in een tweeonder-een-kap-woning in Zeewolde omdat het qua werk zo centraal gelegen was in Nederland. Dat we noordelijker zouden gaan wonen hadden we eigenlijk niet gedacht, maar toen we dit huis op papier zagen, waren we verkocht.’

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 42

Bijzonder: ‘Vanaf onze veranda kijken we uit op de tuin en een breed water met rietkragen. Eyecatcher van ons huis is het grote dakterras met een blijvend vrij uitzicht op de landerijen met een dijkje, koeien, boerderijen en de omgelegde Hoogeveense vaart.’

Berggierslanden, Meppel

Berggierslanden is een landelijke wijk, ruim van opzet, met 1065 woningen van verschillende typen. Er is een grote variatie in bouwstijlen. Tussen de wijk en natuurgebied de Oeverlanden is een ecologische zone. De wijk is onderscheiden met de Stadsvogelprijs, omdat er zoveel ruimte is Oud & Nieuw vroeger: ‘Vierden we vaak gegeven aan vogels. De realisatie van de in het buitenland. Zo zaten we ooit op wijk staat onder uitvoering van BerggiersOuderjaarsavond op een oud plein in Rome, landen Ontwikkelingsbedrijf, waarvan waar we champagne dronken en naar een Bouwfonds de enige aandeelhouder is. optreden van Laura Pausini luisterden.’ De vastgoedexploitatie is verdeeld over diverse partijen, waaronder Bouwfonds. Oud & Nieuw nu: ‘Bewust in ons nieuwe De woningen worden in zes fasen opgelehuis! Met de kinderen. Als het Nieuwjaar verd (tot aan 2012), om het aanbod stabiel is gaan we vast even naar buiten om de te houden en de kwaliteit hoog. nieuwe buren een goed jaar te wensen.’

30-11-2010 11:25:58

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Wij koken met vrienden’ Mariska (40) en Maarten (40) Bijleveld zijn in september met hun kinderen Thijs (4) en Joris (3) verhuisd van het centrum in Ouderkerk aan de Amstel naar de nieuwe buitenwijk Tuindorp. Eerst: ‘Woonden we hier in een heel klein huisje midden in het dorp, tussen de restaurantjes en de winkels. De kinderen sliepen samen in een kamer van 2 x 2 m 2 . Er waren ook geen kinderen voor ze om mee te spelen.’ Nu: ‘Wonen we iets verderop, net buiten het dorp. In een woning die twee keer zo groot is als de vorige. De wijk is kleinschalig en gezellig, zeker niet saai of kil. En dan die ruimte: we hebben een herenhuis met vier woonlagen en twee vides. Heel ruimtelijk.’

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 43

Verbetering: ‘De kinderen hebben nu een eigen verdieping met badkamer! En er zijn veel speelmaatjes. Hier hoor je elke dag: “Komen Thijs en Joris buiten spelen?”’ Oud & nieuw vroeger: ‘Vorig jaar kookten we met twee bevriende stellen en een bups kinderen. Ieder stel maakte een gang, we zaten gezellig de hele avond te tafelen.’ Oud & nieuw nu: ‘Hetzelfde concept. Misschien nodigen we wel meer vrienden uit en wordt het een vier- of vijfgangendiner. In dit huis kookt het overigens leuker doordat we een open keuken met kookeiland hebben. Tijdens het koken heb je echt contact met je gasten. Naderhand gaan we zeker even bij de buren langs voor een borrel, want daar kunnen we het goed mee vinden.’

Tuindorp, Ouderkerk aan de Amstel Op een half uur fi etsen van Amsterdam ligt het schilderachtige dorpje Ouderkerk aan de Amstel. De wijk Tuindorp wordt door Bouwfonds gerealiseerd aan de zuidkant van het dorp, vlak bij de A9 en het water van de Bullewijk. Het is een kleinschalig en knus woongebied, omringd door volkstuintjes, bestaande sloten en boomsingels. Tuindorp, straks met 153 woningen, wordt een autoluwe wijk waar kinderen onbezorgd buiten kunnen spelen. Zowel in de architectuur als bij de indeling van het plan is er rekening gehouden met de historie en het dorpse karakter van Ouderkerk aan de Amstel.

30-11-2010 11:26:28

december 2010 â&#x20AC;&#x201C; naw #38

tekst: Raquel Mourik

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreĂŤren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Nieuw project: Spelevaren in Kopenhagen Bijzonder gebouw: Park Ensemble in Hamburg Doelgroep: Hindoestaanse ouderen Terugblik: Parkbuurt Oosteinde Columnist Vincent van Rossem: Het feest van oud en nieuw

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 44

30-11-2010 11:27:00

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project: Teglvaerkshavnen

Spelevaren in Kopenhagen

Het mag dan een grootschalig project zijn, in het voormalige havengebied van Kopenhagen, toch is er in Teglvaerkshavnen intimiteit. Bewoners kunnen elkaar ontmoeten in de gemeenschappelijke ruimtes onder de appartementen en op of in het water. Naam: Teglvaerkshavnen. Waar: Kopenhagen, Sydhavnen, het zuidelijke havengebied. Wat: Bouwfonds Property Development realiseerde samen met haar Deense partner KPC drie appartementencomplexen. Twee complexen werden over het water heen gebouwd, met toegang via een kunstmatig schiereiland, het derde ligt op het land. De complexen maken deel uit van een totaal van zes identieke appartementsgebouwen, waarvan de helft bestemd is voor verhuur. Bouwfonds heeft 59 woningen ontwikkeld, die in grootte variëren van 74 m 2 tot een enkele uitschieter van 122 m 2 , op drie eilanden. De verkoopprijzen lagen omgerekend ongeveer tussen de 1 330.000 en 1 490.000.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 45

Karakter: Raymond Habets, ontwikkelingsmanager “Teglvaerkshavnen betekent tegelwerkhaven. Toen de keramische industrie hier helemaal was verdwenen, kreeg dit gebied een nieuwe bestemming. Sjoerd Soeters stelde het masterplan op voor Sydhavnen, het zuidelijke deel. Op een aantal plekken rond de haven zijn grootschalige projecten neergezet. Dit is er een van. Het aardige aan dit project is dat het in aantal woningen weliswaar grootschalig is, maar dat er toch sprake is van intimiteit. Onder en tussen de gebouwen bevinden zich semiopenbare gemeenschappelijke ruimten waar de bewoners een balletje kunnen trappen of kunnen picknicken. Dit gebied is extra levendig door de aanlegsteigers. Je kunt er een bootje aanmeren of gewoon in het water zwemmen. De gebouwen zijn lang en smal. Veel woningen baden daardoor in licht. Dat wordt nog eens versterkt door de weerkaatsing van het licht op het water. De bewoners parkeren onder de grond in een garage die dwars onder de gebouwen door loopt. Het woongebied wordt hierdoor autoluw, waardoor de omgeving nog meer tot haar recht komt.”

Doelgroep: Gezinnen die waarde hechten aan een betaalbare woning op een goed bereikbare locatie. Het project ligt net buiten het centrum. Architecten: Vandkunsten. Gewonnen prijs: Architectuurprijs van de gemeenteraad van Kopenhagen. Bijzonder: Habets: “De ruimte in de appartementen is optimaal benut. Er is geen gang, via schuifdeuren kom je van de woonkamer in de slaapkamers. Geheel volgens de Deense traditie is het afwerkingsniveau heel hoog. Dat betekent een compleet ingerichte keuken en badkamer, een wasmachine en droger, maar ook houten vloeren. Het enige wat bewoners hier hoeven te doen is de gordijnen ophangen en hun spullen naar binnen rollen.” Typisch Deens: “Aan het uiteinde van het project is een gebouwtje gerealiseerd dat bewoners kunnen gebruiken voor gemeenschappelijke activiteiten of feestjes. Typisch Deens, maar ook gewoon heel erg praktisch. De meeste appartementen in deze complexen zijn nu eenmaal wat te klein voor een feestje van formaat.”

30-11-2010 11:27:00

december 2010 – naw #38

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Wit & koper Projectinformatie Naam: Park Ensemble. Type gebouw: Drie appartementengebouwen met in totaal 50 appartementen. Locatie: Alsterdorf, Hamburg. Opdrachtgever: Bouwfonds Immobilienentwicklung en Voigt + Ohler Grundstücksgesellschaft. Architect: Thüs Farnschläder Architekten. Prijzen appartementen: Tussen de v 175.000 en v 475.000. Oplevering: september 2006. Extra: Onder de drie complexen is een parkeergarage voor vijftig auto’s gebouwd. Vanuit de garage hebben de bewoners direct toegang tot het complex. Doordat de auto’s onder de grond verdwijnen, kunnen de bewoners de omgeving nog intensiever beleven. Opvallend: 65 procent van de woningen was verkocht nog voor de eerste steen was gelegd.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 46

30-11-2010 11:27:07

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

illustratie: Agnes Kappert

De appartementengebouwen van het Hamburgse Park Ensemble kenmerken zich door wit pleisterwerk, houten details en koperen panelen. Op het eerste gezicht zijn dit gebouwen zoals zo vele in Duitsland, maar de eenheid tussen de complexen en hun inbedding in de groene omgeving maken het project bijzonder.

e Hamburgse wijk Alsterdorf is een typische Duitse stadswijk. Je vindt er appartementen, winkels en cafés. Maar het is ook een groene wijk. Tussen de prachtige oude bomen, op een steenworp afstand van de Alster, is Park Ensemble door Bouwfonds Immobilienentwicklung gerealiseerd. Park Ensemble is het jongere broertje van Alster Ensemble, het buurproject dat uit vier moderne appartementencomplexen bestaat. In Park Ensemble komen drie gebouwen samen. Het witte pleisterwerk, de grote balkons, houten details en koperen panelen komen terug in alle zeven gebouwen. Ze onderscheiden zich van elkaar in de manier waarop de details zijn aangebracht. We zoomen in op het grootste gebouw van Park Ensemble. Het is een geknikt complex dat voor de helft langs de Alsterdorfer Straße loopt. De koperen panelen boven de entree springen direct in het oog. Vier overdekte balkons steken nadrukkelijk buiten het gebouw, alsof ze niets van hun fraaie omgeving willen missen. Het gebouw bestaat uit vier lagen en herbergt 3-, 4- en 5-kamerwoningen die in grootte variëren van 50 tot 200 vierkante meter.

Binnen groen De luxe appartementen zijn ingericht met een inbouwkeuken met geavanceerde apparatuur en een moderne badkamer. De woningcomplexen zijn een paar meter van de straat af gebouwd. Die afstand geeft ze net een beetje meer allure. Voor het achterliggende park werd een landschapsarchitect aangetrokken. De bewoners op de begane grond kunnen vanuit hun woonkamer direct op het gras stappen. Op hoger gelegen verdiepingen kan het groen bijna opgezogen worden via de grote raampartijen. Wie dat wil, kan de buitenwereld buitensluiten met speelse houten shutters die net als de ramen van vloer tot plafond lopen. Herman Groenewold, landencoördinator Duitsland: “Dit type gebouw vind je veel in Duitsland. Wat Park Ensemble bijzonder maakt, is dat de drie gebouwen mooi op elkaar aansluiten. Zij vormen bovendien een eenheid met de complexen van Alster Ensemble. In Duitsland wordt een gebied van deze afmeting meestal aan een aantal partijen verkocht. Als er daarna verschillende architecten aan de slag gaan, krijg je een mix van verschillende woningen. Bij Park Ensemble en Alster Ensemble is dat duidelijk niet het geval. Er zijn weliswaar verschillende architecten betrokken geweest, maar Bouwfonds deed de coördinatie, waardoor er een fraaie harmonie is ontstaan.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 47

30-11-2010 11:27:23

december 2010 – naw #38

fotograﬁe: Anneke Hymmen

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: Hindoestaanse ouderen

Midden in het leven Als je al wat ouder wordt, kan het prettig zijn om leeftijdgenoten om je heen te hebben. Zeker als die leeftijdgenoten ook dezelfde achtergrond hebben. Het complex Nieuwe Beeklaan in Den Haag kreeg 32 woningen speciaal voor een bijzondere groep: Hindoestaanse ouderen. Wie: Mevrouw H.B. Arjun Sharma (73). Woont: Samen met haar echtgenoot in het nieuwbouwcomplex Nieuwe Beeklaan in Den Haag. Nieuwe Beeklaan: Het appartementencomplex is gebouwd over zes lagen en telt in totaal 104 huurwoningen; 32 daarvan zijn speciaal bestemd voor Hindoestaanse ouderen. Het complex heeft een lift en een gemeenschappelijke ruimte waar de bewoners samen activiteiten organiseren. De gevel past naadloos in het Haagse Regentessekwartier: rood metselwerk met witte banden en versieringen rond de kozijnen, typisch voor de traditionele Haagse architectuur.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 48

Het appartement: “Ik wilde goedkoper gaan wonen, maar wel in Den Haag. Ons appartement heeft een woonruimte, twee slaapkamers en een open keuken. Hier kunnen mijn man en ik nog wel even vooruit. We zijn allebei nog goed ter been, maar het appartement is nu al geschikt voor ouderen die bijvoorbeeld in een rolstoel zitten. Er zijn geen drempels tussen de verschillende ruimtes en je kunt makkelijk beugels aanbrengen in de badkamer en het toilet. Het woonoppervlak is vergelijkbaar met dat van onze vorige woning. Voor ons tweeën is het groot genoeg. In de extra kamer bidden we en er staat een eenpersoonsbed waar af en toe een van onze kleinkinderen komt slapen. Als het mooi weer is, ben ik op de galerij te vinden. Zij is lekker ruim, dus heb ik er stoeltjes en bloemen neergezet. ’s Middags kun je er heerlijk in de zon zitten en een praatje met de buren maken.” Pluspunten: “Het complex is gebouwd in een levendige straat. De winkels zijn dichtbij en de tram rijdt door de straat. Ik zit overal middenin.” Fijnste plekje in de woning: “Ik zit graag voor het raam aan de voorkant. Van daar uit kan ik zien wat er allemaal op straat gebeurt. Dat vind ik leuk. In mijn vorige woning kon ik niet op straat kijken.” Typisch mevrouw Arjun Sharma: “Ik heb veel plantjes in de woonkamer. Naast het raam staan bloemen en op de galerij heb ik tulpen gezet die nog tot laat in het najaar hebben gebloeid. Het zag er heel mooi uit. Bloemen en planten zijn mijn hobby.”

30-11-2010 11:27:35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

fotograﬁe: Peter van Breukelen

Terug naar

Parkbuurt Oosteinde Met deze wijk werd de toon gezet voor het hele ontwikkelingsplan Wateringse Veld. Ries Jelier was er in 1996 bij betrokken als ontwikkelingsmanager van Bouwfonds. Hij is nog altijd bijzonder gecharmeerd van het plan.

1995

Parkbuurt Oosteinde, de allereerste wijk in Wateringse Veld, moest de Haagse stadswijk van de 21e eeuw worden. Ries Jelier, nu directeur Bouwfonds regio ZuidWest, ging kijken of dat gelukt is.

et plan toen:“Dit was de eerste wijk in Wateringse Veld, die in totaal 7700 woningen, in vele typen en segmenten, omvat. We wilden er het imago van het gehele plan mee neerzetten. In Parkbuurt Oosteinde werkten we volgens het thema ‘wonen in Haagse traditie’, dat hebben we onderverdeeld in moderne en klassieke traditie. Binnen het thema ‘wonen in moderne traditie’ werden als eerste 370 woningen gefaseerd ontwikkeld in de stijl van de Nieuwe Haagse School: strak en zakelijk, maar ook comfortabel, met veel aandacht voor details. Aan de noordzijde komen de straten uit op de Treslonglaan. Langs deze slingerende, groene laan zijn woningen in de klassieke Haagse traditie gebouwd. Soortgelijke woningen zijn te vinden in de dertigerjaren wijk Marlot. ”

2010

Het plan nu: “Ons motto voor Parkbuurt Oosteinde was ‘Haagse stadswijk van de 21e eeuw’. Achteraf blijkt dat we daarmee de spijker op de kop hebben geslagen. Meer dan zeventig procent van de bewoners is afkomstig uit Den Haag. Het verloop is laag. Als mensen al verhuizen dan zetten ze hun ‘wooncarrière’ vaak voort binnen de wijk. Voor mij is dit nog steeds een van de mooiste wijken van Wateringse Veld. Als ik er doorheen loop, valt me op hoe sterk de samenhang tussen woningbouw en woonomgeving is. Wat we van dit project hebben geleerd is dat het enorm belangrijk is om op een integrale manier woongebieden in te richten. Het gaat de consument tenslotte niet alleen om het huis, maar ook om de omgeving waarin hij woont, inclusief de parken, vijvers, winkels en scholen.”

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 49

30-11-2010 11:28:31

december 2010 â&#x20AC;&#x201C; naw #38

Vormgeven aan vooruitgang column

Het feest van oud en nieuw De Stichting Goed Wonen heeft van 1946 tot 1968 propaganda gemaakt voor het moderne meubel. Nieuw werd in die jaren altijd beter geacht dan oud. Wie anno 2010 de modelwoningen van de Stichting bekijkt, wordt getroffen door het steriele karakter van de idealen die men koesterde. In de praktijk werden oud en nieuw ook toen al subtiel gecombineerd door mensen die zeker waren van hun smaak. Zij aarzelden niet om hun huis in te richten met meubels van Poul Kjaerholm en Arne Jacobsen in samenspraak met een paar fraaie erfstukken. Oud en nieuw kunnen elkaar heel goed verstaan. Onze interieurs zijn inmiddels door en door eclectisch geworden. Een stijlzuiver Goed Wonen-interieur zou nu de indruk maken van een museumwoning. De Amsterdamse grachtengordel is dit jaar op de Werelderfgoedlijst van de UNESCO geplaatst. Het stedenbouwkundig plan dateert uit de zeventiende eeuw, maar architectonisch is het in de loop der tijd een fascinerend rommeltje geworden. Alles staat door elkaar, vrijwel de gehele stijlgeschiedenis van de Nederlandse bouwkunst, en bijna niets detoneert. Ook hier blijken oud en nieuw uitstekend samen te gaan. Sterker nog, het is juist die wonderlijke mengelmoes van architectuur die de grachtengordel zo charmant maakt. Oud en nieuw kunnen eigenlijk niet zonder elkaar. Dit inzicht heeft lang ontbroken in de vakwereld. Gedurende de naoorlogse decennia verkeerde Nederland in de ban van het vooruitgangsgeloof. Alles zou beter worden en architecten waren alvast begonnen een nieuwe wereld te ontwerpen. Voor het oude was daarin geen plaats. De stedenbouwkundige vergezichten van Le Corbusier laten ons echter vooral zien hoe het niet moet. De hoogbouwwijk met haar diffuse stedelijke ruimte was een enorme vergissing. Na de ondergang van dit moder-

fotograďŹ e: Michiel van Nieuwkerk

Met een spannende dialoog op de koop toe nisme heeft de historische bouwkunst een comeback gemaakt. De gefortuneerde woonconsument koopt bij voorkeur een rijksmonument en de woningzoekende met een wat smallere beurs kiest voor een nieuw huis dat traditioneel oogt. Verbazingwekkend is dat niet. Na vele jaren socialistische woningbouw willen de mensen weleens wat anders. Het tijdperk van de futuristische stadsuitbreidingen en de grootschalige stadsvernieuwing is voorbij. Het wordt tijd om een verstandig evenwicht te zoeken tussen oud en nieuw. Ontwerpers moeten leren om behoedzaam om te gaan met de stad. En elke nieuwe wethouder ruimtelijke ordening zou er goed aan doen om de dvd te raadplegen met alle jaargangen van het tijdschrift Heemschut. Dit behoudzuchtige gezelschap, zo moet achteraf geconstateerd worden, heeft namelijk al honderd jaar lang gelijk gehad. De oplossing voor onze architectonische en stedenbouwkundige problemen is duidelijk niet gelegen in een proces van radicale vernieuwing. Gedurende de twintigste eeuw heeft het oude doorgaans plaats moeten maken voor het nieuwe. Afgedankte gebouwen worden tegenwoordig gelukkig steeds vaker herontwikkeld, met een spannende dialoog tussen oud en nieuw op de koop toe. Het bankgebouw op het Amsterdamse Rembrandtplein is een mooi voorbeeld. De geschiedenis van onze cultuur is onverbrekelijk verbonden met de ontwikkeling van de stad. Dat alleen al is een goede reden om de historische stad minstens zo serieus te nemen als de toekomstige stad.

Vincent van Rossem

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhistoricus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

NAW_magazine_38_BINNEN.indd 50

30-11-2010 11:28:55

december 2010 – naw #38

Vormgeven aan vooruitgang column

fotograﬁe: Michiel van Nieuwkerk

Proﬁel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang Met een spannende dialoog op de koop toe nisme heeft de historische bouwkunst een comeback gemaakt. De gefortuneerde woonconsument koopt bij voorkeur een rijksmonument en de woningzoekende met een wat smallere beurs kiest voor een nieuw huis dat traditioneel oogt. Verbazingwekkend is dat niet. Na vele jaren socialistische woningbouw willen de mensen weleens wat anders. Het tijdperk van de futuristische stadsuitbreidingen en de grootschalige stadsvernieuwing is voorbij. Het wordt tijd om een verstandig evenwicht te zoeken tussen oud en nieuw. Ontwerpers moeten leren om behoedzaam om te gaan met de stad. En elke nieuwe wethouder ruimtelijke ordening zou er goed aan doen om de dvd te raadplegen met alle jaargangen van het tijdschrift Heemschut. Dit behoudzuchtige gezelschap, zo moet achteraf geconstateerd worden, heeft namelijk al honderd jaar lang gelijk gehad. De oplossing voor onze architectonische en stedenbouwkundige problemen is duidelijk niet gelegen in een proces van radicale vernieuwing. Gedurende de twintigste eeuw heeft het oude doorgaans plaats moeten maken voor het nieuwe. Afgedankte gebouwen worden tegenwoordig gelukkig steeds vaker herontwikkeld, met een spannende dialoog tussen oud en nieuw op de koop toe. Het bankgebouw op het Amsterdamse Rembrandtplein is een mooi voorbeeld. De geschiedenis van onze cultuur is onverbrekelijk verbonden met de ontwikkeling van de stad. Dat alleen al is een goede reden om de historische stad minstens zo serieus te nemen als de toekomstige stad.

Vincent van Rossem

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al meer dan 60 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving. In Nederland leveren we, met gemiddeld 7000 nieuwe woningen per jaar, een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van ons land. Inmiddels heeft Bouwfonds Ontwikkeling meer dan 250.000 woningen in Nederland gerealiseerd. In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Livingstone Building Industry B. V. Konijnenberg 88 4825 BE Breda Postbus 6533 4802 HM Breda tel. 076 573 57 35 fax 076 571 33 84 e info@livingstone.org www.livingstone.org

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Nouville Ontwikkeling B. V. Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e info@nouville.nl www.nouville.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren

bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op speciﬁeke, lokale omstandigheden. Het proﬁjt

of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 666 950 fax 0570 666 951 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl

hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling. Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de ﬁ nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen. Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 16, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Het uitzicht

Geschiedenis Marina Lindman is HR-manager bij een internationaal concern. Ze heeft een appartement in het gebouw van de voormalige leerlooierij Driesen in Dongen. “Voor mijn werk zit ik de hele dag tussen moderne gebouwen. Dan is het heerlijk thuiskomen hier. Het is er groen en rustig, en je voelt

fotograﬁe: Hans van den Heuvel

dat deze plek een geschiedenis heeft. Ik geniet van die authentieke muren, de stoere vormen. Ook binnen zie je de geschiedenis terug. Oude elementen van de leerlooierij zijn behouden gebleven. De prachtige houten vloeren bijvoorbeeld. Zij geven het interieur een heel eigen sfeer.”