NAW Magazine 37

september 2010 #37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema: Slim omgaan eigentijds klein met ruimte Als vader Vincent en zijn zoon Jordan zitten te vissen voor hun huis, midden in de grote stad, overvalt hun altijd een echt vakantiegevoel. Geen wonder, als je zo’n mooi uitzicht voor je hebt. Kijk mee op de achterpagina.

Kleine kern, grote plannen

inhoud

september 2010 - NAW #37

Rubriek: Inspiratie

ruimte: Vroondaal in Den Haag 6onderzoek: Luisteren naar woonwensen 7nieuw project: De Kroon in Den Haag 8mijn moment: Marketeer Miranda Bulsink 10kunst in de openbare ruimte: Open deuren 12nieuws met o.a.: Zonnewoningen in IJsselstein, ontwikkelen in Amsterdam en op Tholen 14detail: Landgoed-luik in Poortugaal 4

Thema: eigentijds klein

16

20

26

Klein maar veel en fijn

Ruimte voor kleine huishoudens

Puzzelen in Den Haag

32 Grote plannen 36 Petit Paris

40 De kracht van klein

Paul Schnabel en Friso de Zeeuw over de prettige spanning tussen massa en maatwerk.

Op zoek naar slimme oplossingen voor wonen, werken en vrije tijd op de vierkante centimeter.

Een sterk groeiende doelgroep met eigen woonwensen: kleine huishoudens.

Drie voorbeelden.

Bouwfonds Marignan maakt Parijzenaars blij met compacte, comfortabele woningen.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

Megagebiedsontwikkeling Nieuw Binckhorst opgeknipt in deelplannen werkt dat?

Hoe een gemeente haar kleine kernen vitaal houdt in samenwerking met Bouwfonds.

nieuw project: Hart van Hoograven 46bijzonder gebouw: De zwebo in Amsterdam 48 doelgroep: Communitybewoner 49terug: 't Zand in Son en Breugel 50columnist Vincent van Rossem: Wij wonen in een dorp 45

Voorwoord

Groot denken en zien, dat voelt vandaag de dag zwaar aan.

wikkelingen vereist een zekere schaalgrootte. Dit om de uit-

Op de foto echter ziet u City Campus MAX in Utrecht, een door

hetzelfde n ­ iveau te houden of liefst te verbeteren. De komende

Er is een brede herwaardering voor het kleinschalige en locale.

Bouwfonds gerealiseerd woonensemble voor studenten en

pas afgestudeerden. Dit complex bestaat uit 728 huurapparte-

menten en 261 koopappartementen voor ongeveer 1000 bewoners. Dat zijn grote getallen. In werkelijkheid is MAX verticaal georganiseerd in kleine overzichtelijke gemeenschappen

van circa 20 tot 30 zelfstandige woningen, met een veelvoud

aan stijgpunten. Onze kopers geven tegenwoordig de voorkeur aan kleine, ­overzichtelijke collectiviteiten. Bewoners houden graag het overzicht over hun directe woonomgeving. Deze

voorkeuren herkennen wij ook vandaag aan goede verkoopcijfers. Kleinschalige gebiedsontwikkelingen of grotere die zijn

opgedeeld of gefaseerd, zijn nog onverminderd populair. Uiteraard mits de prijsstelling aansluit aan de bestaande voorraad.

In deze herwaardering naar de kleine schaal en maat schuilt

het gevaar dat we angstig worden voor nieuwe ontwikkelingen. De complexiteit van de huidige en nieuwe gebiedsont-

eindelijke verhouding tussen prijs en kwaliteitverhouding op jaren z­ ullen we minder grote locaties ontwikkelen en vaker kleinere, deels b ­ innenstedelijke, projecten aanpakken. Het

wordt onze uitdaging om de voorbereidings- en ontwikke-

lingskosten van die schaalverkleining te beheersen. Het aantal betrokken p ­ artijen bij o ­ ntwikkelingsprojecten, groot of

klein, is vaak (te) omvangrijk. We hebben er in Nederland een

groot circus van gemaakt, terwijl het zoveel beter zou zijn om

de z­ aken te organiseren onder meer directe verantwoordelijkheid in de ontwikkelingsketen. Bouwfonds doet dat al waar het kan, bijvoorbeeld door kleine ontwikkelingen over te

laten aan onze gespecialiseerde dochterondernemingen, zoals Brummelhuis en Livingstone. Maar ook op andere manieren vullen we het thema kleinschaligheid in. Hoe? Dat kunt u ­lezen in de diverse artikelen in dit NAW magazine.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

4

september 2010 - naw #37

Inspiratie ruimte: Vroondaal Soms moet je ook wat durven: Vroondaal, een nieuwe villawijk in Den Haag, geeft bewoners alle vrijheid om hun dromen te ­realiseren. Ze kopen een kavel – een van de bijna duizend – in het natuurgebied aan de rand van de stad en ­ontwikkelen veelal zelf als particuliere opdrachtgever (maar wel geadviseerd en ­gesteund door de experts van Bouwfonds) een villa die voldoet aan al hun persoonlijke woonwensen. Waarbij een Commissie Esthetiek ervoor waakt dat ­zowel de kwaliteit van individuele woningen als de beeldkwaliteit van Vroondaal als geheel op zo’n hoog ­niveau is dat alle bewoners er nu en straks met plezier ­zullen wonen. Een mooi geheel met ruimte voor individuele ­expressie dus, en een bijzonder aanvulling op het topsegment van de Haagse woningmarkt.

5

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

6

september 2010 - naw #37

Inspiratie onderzoek

Luisteren naar woonwensen

Gedegen onderzoek kan helpen een ‘geparkeerd’ project weer vlot te trekken.

Han Joosten, hoofd marktonderzoek bij Bouwfonds Ontwikkeling, legt uit hoe De Sniep in Diemen een nieuwe kans kreeg.

Rechte lanen met lange rijen woningen.

Het project De Sniep in Diemen was duide­ lijk bedoeld om vele Diemenaren een nieuwe woning aan te bieden: kwantiteit stond voorop. Alleen: de woningzoekende Diemenaren zeggen zo niet te willen wonen. Moet het plan nu in de ijskast? Kan het herontwikkeld worden? Bouwfonds Ontwikkeling zette consumentenonderzoek in om ‘scherp te krijgen’ hoe de Diemenaar dan wél wil wonen. In drie bijeenkomsten liet een marktonderzoekbureau veertig wil­ lekeurig geselecteerde woonconsumenten uit ­D iemen en omgeving vertellen over hun woonsmaak. Het type huis dat ze prettig vinden, het type buurt, de voorzieningen, de huizenprijs en hun visie op het project De Sniep. In bijeenkomsten van 2,5 uur werd met elkaar gediscussieerd en aan de hand van foto’s (beeldenonderzoek) werd hun woonsmaak gepeild. Han Joosten: “Wat blijkt: in een economisch moeilijke tijd

­ enken mensen nog beter na waar ze hun d geld in willen investeren. En hoewel de locatie en het type huis nog steeds meetel­ len, wordt het woonmilieu steeds belang­ rijker gevonden. Het liefst weet men van tevoren wie de buren worden. We zien dit vaker terug in soortgelijke woononder­ zoeken de laatste tijd. Identiteit, kunnen herkennen waar je woont, kwaliteit: dat is waar mensen voor willen verhuizen.”

Biertje om de hoek Aandacht voor de wijkstructuur is dan ook belangrijk bij herontwikkeling van dit soort projecten, zegt hij. “In Diemen hebben woonconsumenten duidelijk een voorkeur voor een dorpse opbouw met pleintjes en winkels om de hoek om elkaar te ontmoe­ ten. Een buurt waar je om de hoek een bier­ tje kunt drinken. Een massaal opgezette wijk met veel lange lanen met woningen zoals we De Sniep hadden getekend, spreekt ze niet aan. Grote woonbehoefte of niet.”

Met de resultaten van het onderzoek op zak toog Bouwfonds naar de gemeente Diemen.

Vertegenwoordigers gingen mee op excur­ sie; in de bus werd een samenvatting van de bijeenkomsten getoond. De excursie

leidde langs een aantal nieuwe woonwijken die – in de ogen van de Diemenaren – geslaagd zijn, zoals De Woerd in Leidsche Rijn. De gemeente Diemen vond het ‘een eyeopener’, maar wilde de conclusies wel nog in een breder kader plaatsen alvorens een besluit te nemen. Daarom heeft Bouw­ fonds ook kwantitatief onderzoek laten ver­ richten. Een marktonderzoekbureau heeft hiervoor vierhonderd mensen in Diemen en vierhonderd mensen buiten Diemen onder­ vraagd. Het kwantitatieve onderzoek onderschrijft de uitkomsten van het kwali­ tatieve onderzoek, zo blijkt.

Zeker in kleine gemeenschappen creëer je hiermee draagvlak voor nieuwe projecten, zegt Han Joosten. “Mensen horen van buren en bij de kapper dat er onderzoek wordt gedaan. Dat er wordt geluisterd naar je woonbehoefte.”

Momenteel zet Bouwfonds Ontwikkeling voor meerdere te herontwikkelen locaties consumentenonderzoek in. Ook voor geheel nieuwe projecten worden dergelijke onder­ zoeken bij de start van de ontwikkeling gedaan. Han Joosten: “Het is een goede investering in de toekomst, want de klant blijft kritisch en weet wat hij wil.”

7

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project

Hoofd in de wolken Wonen in een wolkenkrabber, met aan je voeten de Haagse ­binnenstad en in de verte de zee. Dat kan volgend jaar in De Kroon.

Het was een gebied waar de stad een beetje ophield. Een plek die, als de ambtenaren naar huis waren, uitgestorven was. En het enige wooncomplex dat er lag, de Zwarte Madonna, was een enigszins naar binnen gekeerd gebouw. Gilijam Molsbergen, senior marketing manager bij MAB Development, is blij met de grote metamorfose die gepland staat voor de stadskern van Den Haag. In het nieuwe Wijnhavenkwartier ontwikkelen MAB, Haag Wonen en Kristal een wolkenkrabber: De Kroon. De 125 meter hoge toren biedt straks plaats aan 253 appartementen, 8000 m2 kantoorruimte en 2300 m 2 winkel­ ruimte. Het gaat nadrukkelijk om die functiemenging, zegt Gilijam Molsbergen. “Ook ’s avonds moeten er lichtjes branden, dit gebied moet een onderdeel van de binnenstad worden, een verbindings­ punt. Dus komen er winkels – Albert Heijn heeft al getekend – en waarschijnlijk horeca in de plinten. Het hoeft niet 24 uur per dag levendig te zijn, maar toch wel minstens 18 uur per dag.”

De hele wereld dichtbij De Kroon (ontwerp van architectenbureau Rapp & Rapp) wordt gebouwd op de plaats van de Zwarte Madonna, samen met twee nieuwe ministerietorens (ontwerp van architect Hans Kollhoff).

De Wijnhaven – zoals het gebied rondom De Kroon heet – krijgt straks een boulevardachtige doorgang richting de theaters gelegen aan het Spuiplein.

In De Kroon komen twee keer zoveel woningen als de Zwarte Madonna bood, in een breed woningaanbod, variërend van huurwo­ ningen tot koopwoningen, voor verschillende inkomenscategorieën.

Hierdoor is het voor veel mensen weer aantrekkelijk om in de Haagse

binnenstad, dicht bij het historische centrum, te wonen, is de ver­ wachting. Molsbergen: "Moet je je voorstellen: de zee is op 10 minu­ ten afstand, op 250 meter liggen het Haagse Bos, allerlei culturele centra en het station. Met directe treinverbindingen naar Amster­ dam, Schiphol, Utrecht, Rotterdam en Brussel."

Broodje op woensdag Die goede bereikbaarheid, de stedelijke faciliteiten en de grote vloer­ oppervlakten maken ook de kantoorruimten aantrekkelijk voor bedrijven, zegt Molsbergen. “Plus het feit dat de medewerkers bene­ den even op een terrasje kunnen zitten.”

Jonge werkenden, expats en ouderen zouden de kopers kunnen zijn van de 128 koopwoningen in De Kroon. De verkoop hiervoor is december 2009 gestart op de veertiende verdieping in het kantoor van MAB, gelegen naast De Kroon. MAB Development is er niet onte­ vreden over. Anne-Lize Hoftijzer, directeur Projecten: “In een half jaar tijd hebben we er 28 verkocht, een redelijke score. Geïnteresseer­ den voor De Kroon kunnen in het najaar van 2010 op woensdagen een broodje in de modelwoning komen eten. Tijdens deze ‘wednes­ day lunchbreak’ vertellen we ze over De Kroon. ‘Je krijgt minstens dit uitzicht’, zeggen we dan. Kunnen ze zich vast even met hun voeten in de stad en hoofd in de wolken wanen.”

De Kroon telt 128 koopwoningen, op de 14e tot en met de 40e verdieping. Op de hoogste etage bevinden zich 2 zeer luxueuze penthouses. Alle appartementen hebben een uitzicht op de stad tot aan de zee en genieten een hoog afwerkingsniveau. De overige 125 woningen, op de 1e tot en met de 13e verdieping, zijn voorbehouden aan huurders. www.visitdekroon.nl

8

september 2010 - naw #37

Inspiratie mijn moment Zorgen voor een goed op elkaar ingespeeld team. Samen de schouders zetten onder de doelstelling om zoveel mogelijk woningen te verkopen. De klant centraal stellen vanaf het eerste marktonderzoek tot en met de oplevering van de laatste woning. Dat is de kern van het werk van Miranda Bulsink–Hogeboom, hoofd Verkoop & Marketing van Bouwfonds regio Midden. Een paar momenten uit haar gevarieerde werkdag.

‘ Service aan geïnteresseerden en kopers is zo ontzettend belangrijk’ Miranda Bulsink–Hogeboom

9

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Felix Kalkman

Moment: overleg over ‘groene’ marketing Waar: reclamebureau DBRM in Amersfoort “DBRM ontwerpt voor ons een website over duurzaam wonen en leven.

Natuurlijk, in verkoopbrochures kunnen we al het een en ander kwijt over duurzame elementen in nieuwbouwwoningen. Maar op deze web­ site kunnen we de breedte in gaan. Er komen informatieve artikelen, tests (hoe groen is mijn badkamer?), weblogs, polls, groene weetjes en nog veel meer. Het moet vooral laagdrempelig zijn, en niet te technisch.

We hopen hiermee de ‘groene’ bewustwording te stimuleren bij moge­ lijke klanten. Al onze projecten zullen we linken naar deze site. Reclame­ bureau DBRM past goed bij onze plannen. Vandaag laten ze ons de eerste opzet voor de website zien. Spannend!”

Moment: werklunch met Janine Adriaansens Waar: terras De Lux in Nijmegen “Het Waalfront is een grote ontwikkeling aan de Waal, dicht bij het stadscentrum van Nijmegen. We realiseren er de komende 15 jaar 2600 woningen en appartementen, en 30.000 m2 commercieel vastgoed.

Met Janine Adriaansens, communicatieadviseur van de gemeente ­Nijmegen, bespreek ik de acties voor de gebiedspromotie. Het Waal­ front komt op een voormalig industrieterrein. De sloop van bestaande panden is het eerste wat er gaat gebeuren. Daar willen we bijvoorbeeld met oud en nieuw een feestje omheen bouwen. Voor middernacht trakteren we mensen op hapjes, drank en muziek. Om 12 uur moet een sloopactie starten, zodat de oude en nieuwe situatie feestelijk in elkaar overgaan. Je moet mensen steeds meer verleiden om een woning te kopen. Een gewone woning is niet goed genoeg, hij moet uniek zijn.

Een woning waarvan je denkt: daarvoor ga ik het risico aan.”

Moment: informeel werkoverleg met collega’s Waar: regiokantoor Midden van Bouwfonds in Amersfoort “Elke dag ben ik wel even op kantoor. Het is belangrijk om de koopcon­ tracten op de dag van binnenkomst te ondertekenen en zo snel moge­ lijk terug te sturen naar de klant. Maar niet minder belangrijk is het om de dagelijkse gang van zaken met mijn afdeling te bespreken. De klant centraal stellen gaat het beste met een goed op elkaar ingespeeld team. Het is mijn rol alles soepel te laten verlopen, mensen te coachen en oplossingen te bedenken. Daarnaast draai ik ook zelf projecten. We staan op dit moment voor een aantal grote veranderingen op de afde­ ling. Zo implementeren we een leadmanagementsysteem. We hebben hierdoor zicht op de snelheid en kwaliteit van de dienstverlening van de partijen die namens ons contacten hebben met de belangstellen­ den. Zoals makelaars. Waar nodig kunnen we nu tijdig bijsturen.

Daarmee krijgen we meer grip op het verkoopproces.”

Moment: leggen eerste steen bij project Middelaar Waar: bouwterrein Middelaar in Hoevelaken “In het plan Middelaar komen rijwoningen, twee-onder-een-kap­ woningen en vrijstaande woningen. De eerste fase kan nu worden gebouwd. Reden voor een feestje! Het is altijd spannend of het voor­ verkooppercentage gehaald wordt of niet. In dit geval verliep de ­verkoop van de eerste fase voorspoedig. In de tweede fase is nog een groter aantal woningen te koop, daar moeten we meer moeite voor doen. Aan deze eerstesteenlegging hebben we dan ook een extra verkoopactie gekoppeld. Een half jaar voor een plan in verkoop gaat, beginnen we trouwens al belangstellenden te werven. Service aan geïnteresseerden en kopers is zo ontzettend belangrijk. Het kunnen allemaal toekomstige ambassadeurs voor je project zijn.”

10

september 2010 - naw #37

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Open deuren Ter gelegenheid van het veertig jarig bestaan van de wijk Park Internationaal in Doorwerth mochten de bewoners zelf een kunstwerk uitkiezen – een cadeau van B ­ ouwfonds Cultuurfonds en Bouwfonds O ­ ntwikkeling, dat ooit aan de wieg stond van deze unieke wijk.

De villawijk Park Internationaal ligt in een parkachtige omgeving, omsloten door bossen.

Hekken vind je hier niet; de voorkant van de percelen is nergens begrensd. Wie het beeld van Cor Litjens (Deest, 1956) wil bekijken, moet goed zoeken. Midden in de wijk, op een door heesters ingesloten groenstrook, vinden we het meters hoge en brede bouwwerk: vier open deuren van cortenstaal. De roestkleur van het staal contrasteert mooi met al het groen eromheen. De vier deuren verwijzen naar de vier decennia die deze wijk bestaat.

Ze geven zicht op verschillende doorgangen in het gebied.

De beelden van Cor Litjens lijken vaak op bouwwerken: het zijn torens, bruggen, vloe­

ren, wanden en gangen. Altijd zijn er openin­ gen – ramen en deuren – die weer toegang geven tot andere ruimtes. Het gaat daarbij niet om gebruiksfuncties, zegt hij, “maar om ruimtes die in elkaar overgaan, die plotseling afbreken, die zich van twee naar drie dimen­ sies ontwikkelen om samen een ruimtelijk verhaal te vormen.”

Buitenlandse huizen Cor Litjens’ fascinatie voor architectuur sluit mooi aan bij de bijzondere architectuur van Park Internationaal. De wijk is in 1967 door Bouwfonds Ontwikkeling opgezet als ten­ toonstelling van 35 prefabhuizen uit Finland, Denemarken, Zweden, Duitsland, Oostenrijk,

Engeland, Frankrijk, de Verenigde Staten en Canada. Daaromheen zijn 21 huizen van Nederlandse makelij gebouwd. Het geheel heette toen Plan Internationaal. De buiten­ landse huizen waren ingericht in de stijl van het land waaruit ze afkomstig waren. Na de tentoonstelling werden de huizen verkocht.

Cadeau De viering van het veertigjarig bestaan in 2007 was voor Bouwfonds Ontwikkeling aan­ leiding om de wijk een cadeau aan te bieden in de vorm van een kunstwerk. Voorwaarde was dat de bewoners zoveel mogelijk werden betrokken bij de keuze en de plaats van het kunstwerk in het park. De gemeenschappe­

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Felix Kalkman

lijke groenstroken zijn namelijk mandelig eigendom van de bewoners, vertelt penning­ meester Henny Reudink van de Vereniging van Eigenaren. “Veel van de oorspronkelijke bewoners wonen er nog. Iedereen is hier erg betrokken bij zijn leefomgeving. De beeld­ kwaliteit van die privé-publieke ruimte is ook erg mooi. Juist, denk ik, omdat er een vereni­ ging is die haar beheert.”

Toch gelukt Henny Reudink beschikt inmiddels over een centimeters dik archief. Het selectieproces voor het beeld duurde meer dan twee jaar en kostte hem de nodige zweetdruppels, vertelt hij. “Zie maar eens al die bewoners op één rij

te krijgen zonder ruzie in de tent.” Geld was ook een complicerende factor: de kunstenaars op wie de bewoners het oog hadden laten val­ len, bleken veel te duur. Dat het uiteindelijk toch gelukt is het beeld te realiseren, maakt hem trots. “Doordat het Bouwfonds Cultuur­ fonds ook bijsprong, konden we Cor Litjens opdracht geven een beeld te maken. Ook de Vereniging van Eigenaren heeft bijgedragen aan het beeld.” De Vier Deuren werd april dit jaar feestelijk onthuld. Het lijkt er sterk op dat dit de ontmoetingsplek in de buurt gaat wor­ den, zegt Reudink. "Vorige week hebben we voor het eerst een BBQ met de buurt gehou­ den. Als we nog eens wat te vieren hebben, doen we dat op deze plek!"

Titel kunstwerk: Vier deuren Kunstenaar: Cor Litjens Plaats: villawijk Park ­Internationaal, Doorwerth Realisatie: april 2010 Bijdragen: Bouwfonds Cultuurfonds, Bouwfonds Ontwikkeling, Vereniging van Eigenaren Park Internationaal

12

september 2010 - naw #37

Inspiratie nieuws

Groene Balkon: zonnewoningen

certificaat Zonnewoning, een initiatief van Agentschap.nl (voorheen SenterNovem), ondersteund door het Wereld Natuur Fonds (WNF), bleek daarvoor zeer geschikt.

Om voor certificering in aanmerking te komen, moeten de woningen aan een aantal eisen voldoen. Er moet gebruik worden gemaakt van FSC-gecertificeerd hout, de ener­ gieprestatiecoëfficiënt (EPC) moet minimaal 15% lager zijn dan het Bouwbesluit voor­ schrijft en er moeten een zonneboiler, zonne­ cellen en/of een warmtepomp voor de ener­ gievoorziening zijn toegepast.

“Maar ook op andere punten zijn de wonin­ gen in IJsselstein zeer duurzaam. Zo scoren ze gemiddeld een 8+ volgens GPR Gebouw”, aldus Bruins. Interessant is bovendien dat veel van de materialen en technieken die voor het Groene Balkon zijn gebruikt, inmid­ dels standaard worden toegepast in nieuw­ bouwwoningen van Bouwfonds Ontwikke­ ling. “Dat zien we bijvoorbeeld terug in de energieprestaties van onze woningen. Vanaf ­volgend jaar gebruiken onze woningen stan­ daard 10 tot 15% minder energie dan die in ­I Jsselstein. Zo leggen we de lat dus iedere keer weer hoger.”

Bijna 80 woningen van het project Groene ­Balkon in IJsselstein ontvingen deze zomer het certificaat ‘WNF Zonne­woning’. Dat betekent dat deze woningen aan bijzondere duurzaamheids- en energieprestatie-eisen voldoen.

Het initiatief om zonnewoningen voor het Groene Balkon in IJsselstein te ontwikkelen stamt al uit 2005. “We wilden op eenvoudige wijze inzichtelijk maken hoe duurzaam onze woningen zijn en welke energieprestaties ze kunnen leveren”, vertelt Casper Bruins, pro­ jectmanager bij Bouwfonds verantwoordelijk is voor de realisatie van deze woningen. Het

Samenwerken aan Tholen-Stad

Amsterdam: verder met Oostpoort

Half juli tekenden de gemeente Tholen, ­Bouwfonds Ontwikkeling en Castria Wonen de samenwerkingsovereenkomst voor de transformatie van de bedrijvenlocatie ‘Noord’ tot een nieuw woongebied voor Tholen, op een unieke plek aan de haven en bij de vesting.

In het kader van de raamovereenkomst die in 2008 werd gesloten, heeft de provincie Zee­ land een bijdrage aan het project toegezegd.

De raam­overeenkomst vormt de basis van een lang­jarige samenwerking met betrekking tot de vernieuwing en groei van Tholen-Stad, dat bestaat uit de drie grote woningbouwprojec­ ten Tholen Noord, Molenvlietsedijk en Buiten­ zorg. Het project Noord omvat een gevarieerd woningbouwprogramma met circa 175 wonin­ gen en een voorzieningencluster met 2 super­ markten, dagwinkels en commerciële ruim­ ten. De projecten Molenvlietsedijk en Buitenzorg bieden een gevarieerd woonpro­ gramma met circa 450 respectievelijk 125 woningen aan de rand van Tholen-Stad, zon­ der commerciële voorzieningen. Deze projec­ ten komen over enkele jaren aan bod.

In Amsterdam is de bouw van een winkelcentrum en woningen in het westelijk deel van ­Oostpoort van start gegaan. Er worden 344 koop- en huurwoningen, een parkeergarage met 874 plaatsen, een winkelcentrum met horeca en het ‘Bertolt Brechthuis’ gerealiseerd.

Oostpoort is het nieuwe centrumgebied van Oost-Amsterdam. Eerder zijn er al zeven publieks­ voorzieningen gebouwd waaronder het Stadsdeelhuis, Sporthal Wethouder Verheij, Sports World, Muziekmakerscentrum muzyQ, de brede school De Kraal en het Centrum voor Beel­ dende Kunst. Bij landelijke en lokale ondernemers is veel belangstelling voor het winkelcen­ trum. Een flink aantal grote ketens heeft er al ruimte gehuurd. De ontwikkeling van het woonen winkelgebied Oostpoort is in handen van OCP, bestaande uit Bouwfonds Ontwikkeling, Ymere, Stadgenoot en MAB Development. De totale ontwikkeling beslaat circa 750 woningen, circa 18.000 m2 winkel-, horeca- en bedrijfsruimte en een parkeergarage met ruim 870 plaat­ sen. Meer informatie: www.beleefoostpoort.nl.

13

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Visie

Netwerken op Expo Real Van 4 tot en met 6 oktober vindt in München voor de dertiende keer de jaarlijkse beurs Expo Real plaats. Dit is de belangrijkste inter­nationale beurs op het gebied van vastgoed.

Met ruim 1500 deel­nemers is er is volop gelegenheid tot zakelijk ­netwerken voor ­projecten, investeringen en financieringen. Rabo ­Vastgoedgroep neemt ook dit keer deel aan de beurs, met een stand van de vier ­dochters: ­Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank en Bouwfonds Real Estate Investment. Meer informatie: www.exporeal.net.

De Ronde Venen:

estafetteproject

Onlangs tekenden de gemeente De Ronde Venen en Bouwfonds Ontwikkeling de samenwerkingovereenkomst voor de ontwikkeling en realisatie van het Estafetteproject.

Verantwoordelijk wethouder Bram Rosendaal: “Dit project is voor ons van groot belang, omdat we ermee inspelen op de ontwikkeling dat steeds meer ouderen in onze gemeente wonen. Niets doen betekent dat het voor deze doelgroep steeds moeilijker wordt in zijn vertrouwde omgeving te blijven wonen.’’

Vanuit die lokale insteek werken Rabobank Rijn en Veenstromen en Bouwfonds Ontwikkeling nauw samen in dit project. Bouwfondsdirecteur Patrick Joosen: “De ondertekening geeft aan dat wij het vol­ ste vertrouwen hebben in de ontwikkeling van het Estafetteproject.

Ook voor de markt in bredere zin is dit een positief signaal. Er is sprake van een relatief lange tijdshorizon en het plan heeft de flexibiliteit in zich om in te spelen op veranderende maatschappelijke en marktom­ standigheden.” Meer informatie: www.estafetteproject.nl.

Niet bij ellende alleen

Vlak voor de zomervakantie liet de gemeente Amsterdam nog een bommetje ontploffen, bij monde van wethouder Maarten van Poelgeest. Op 2 juli kondigde hij een ‘projectenstop’ af.

Van de 250 projecten die in Amsterdam op stapel staan, moet na toetsing in september blijken of er zo’n 80 tot 100 toch door kun­ nen gaan. Tevens gaat het systeem van het gemeentelijk Ontwik­ kelingsbedrijf op basis waarvan investeringsbeslissingen worden genomen op de schop. ‘Het roer gaat om’, aldus de notitie aan de gemeenteraad. Na eerdere afboekingen moet de gemeente door de ingestorte kantorenmarkt de verwachte grondopbrengsten met 345 miljoenen verlagen. De grondopbrengsten van woningen val­ len 45 miljoenen lager uit. De projectenstop moet voorkomen dat deze bedragen nog veel verder oplopen.

Waarom komt Van Poelgeest nu met deze forse maatregelen en ­stevige taal? Daarvoor zijn drie redenen. De eerste reden is vooral van ­politieke aard. Het begin van een nieuwe bestuursperiode is een geschikt moment om schoon schip te maken. De volgorde van de catechismus luidt: ellende, verlossing, dankbaarheid. Dat begint dus met het etaleren van de ellende. De tweede reden is intern gericht. Een omvangrijk ambtelijk apparaat als dat van Amsterdam is moeilijk van zijn werkroutines af te brengen. Velen blijven doorgaan met het maken en uitwerken van plannen.

Alleen na een ­oorverdovend signaal wordt de pen neergelegd. De derde reden is gericht op ‘Den Haag’. De boodschap is dat er extra rijksmiddelen moeten komen om de stedelijke transformaties en bouwopgave te redden. Die laatste oproep zal niet veel effect sorte­ ren. Het komende rechtse kabinet, met een forse eigen bezuini­ gingstaakstelling en weinig affiniteit met ‘linkse’ steden, gaat hier niet voor uitrukken.

Amsterdam heeft reuring gemaakt met zijn projectenstop, maar het probleem speelt ook in de meeste andere steden. Hoe gaat het nu verder? Er komt een fase van gesprekken met marktpartijen en corporaties over de consequenties van doorgaan of stoppen. Daar zit een onderhandelingselement in; als marktpartijen willen door­ gaan, is het niet uitgesloten dat de gemeente zegt: ‘Dat is goed, als jullie dan deze risico's voor jullie rekening nemen.’

Intussen noopt deze situatie tot kritisch kijken naar de haalbaarheid van alle op stapel staande plannen. Dure dogma's als ‘30% sociale woningbouw’ komen ter discussie, evenals overtrokken milieueisen en op hol geslagen plankosten. De wensen van eindgebruikers (woninghuurders en -kopers, bedrijven) gaan weer domineren boven hooggestemde stedenbouwkundige en architectonische eisen. Dat kan allemaal, zonder dat de kwaliteit in het gedrang komt. Het is aan marktpartijen - die nog aan gebiedsontwikkeling willen en kunnen doen - om hun kennis en kunde hierin nu echt waar te maken. We krijgen nog veel ellende, maar het kan geen kwaad om een bescheiden voorschot op de verlossing te nemen.

Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

14

september 2010 - naw #37

Inspiratie detail

fotografie: Maarten Noordijk

Poortugaal

Kasteel gevoel

Wonen in de Kasteeltuinen in Poortugaal, dat is wonen in een omgeving met een historische uistraling. Dat blijkt uit veel details, zoals de brede kalkzandsteen die is gebruikt en de brede dakgoten. Maar de kasteelsfeer komt vooral tot uiting in de karakteristieke louvreluiken aan een deel van de woningen. Zo op het oog lijken ze

sprekend op ouderwetse houten luiken, maar in werkelijkheid zijn ze van eigentijds aluminium.

Van binnenuit te bedienen en onderhoudsvrij. In totaal zijn er 1600 足luiken aangebracht, verdeeld over 135 woningen. De grootste luiken, die van de appartementen in het complex Windsor, zijn 2,3 meter hoog!

15

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotografie: Agnes Kappert

eigentijds klein

Klein staat voor kleinschaligheid binnen grote projecten, voor kleine ontwikkelingen met een samenhangend perspectief, voor aandacht voor de menselijke maat en ruimte voor maatwerk. Op de volgende pagina's eigentijds klein nader bekeken.

Thema: Van groot naar klein, in 50 jaar Markt: Kleine huishoudens Actueel: Nieuw Binkhorst opgeknipt Gebiedsontwikkeling: Slim omgaan met schaarse ruimte Buitenland: Klein wonen in Parijs Proces: Samenwerken in kleine kernen

16

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Klein maar veel en fijn We leven in kleiner verband, maar nemen meer ruimte in; er zijn meer woningen nodig, maar massaliteit maakt plaats voor maatwerk. Tegenstrijdige ontwikkelingen?

Of vallen ze juist prima samen? Socioloog Paul Schnabel en Bouwfonds-directeur Friso de Zeeuw over de spannende combinatie van individualisme en betrokkenheid.

T

door: Jaap Huisman

erwijl de media voortdurend spreken over globalisering en massificatie, is West-Europa – en Nederland in het bij­ zonder – in de greep van micro. Van een­ persoonsporties bij de supermarkt tot miniverpakkingen, van de USB-stick tot de compacte stadsauto. Compact is het modewoord, in de politiek maar ook in de stedenbouw. Compacte wijkjes of stads­invullingen lijken het antwoord op de grote groeikernen die vijftien jaar geleden nog ontwikkeld werden. Almere is een uitzondering, maar ook die gemeente wordt in kleinere porties ‘ontgonnen’. Grote gebiedsontwikkelingen, zoals het Oosterdok en de Zuidas in Amsterdam, zouden, als ze nu ter hand ­zouden worden genomen, geen kans meer hebben, zegt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van ­Bouwfonds Ontwikkeling. “Daar kleven te veel risico’s aan. Ze zijn niet flexibel genoeg. En je kunt ze niet opknippen in percelen en programma's.” Opknippen is een noodzaak, niet alleen in omvang maar ook in tijd (fasering). Wie tegenwoordig een project wil beginnen, moet een masterplan opzetten, waarin ingrediënten als infrastructuur, woontypologie, waterhuishouding en voorzieningen nauwkeurig zijn omschreven, als punt op de horizon waar je naar wil streven. “Je moet kleinschaligheid creëren binnen een grootschalige regeling.”

Klein gezin – groot wonen

De huisvesting laat op haar beurt een verwarrende tegengestelde beweging zien. De gemiddelde Nederlander woont steeds groter. In woningen waar vlak na de oorlog een heel gezin huisde, wonen nu singles,

tweeverdieners zonder kinderen of seniore echtparen.

Het is een ontwikkeling die in de ogen van Paul ­Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau, niet meer valt terug te draaien. “Er bestaat een enorm contrast tussen de rijtjeswoningen van ­ 50 à 60 vierkante meter die na de oorlog werden gebouwd en de bijna twee keer zo ruime woningen die de laatste jaren zijn gerealiseerd. Dat blijkt bij de royaal opgezette Vinex-locaties, met plaats voor een auto en boot, maar ook in binnenstedelijke Vinexontwikkelingen, waar de appartementen het oude begrip flat doen vergeten.”

ZZP'er, student of senior

Minder mensen per huis, die toch om meer ruimte vragen, en dat komt onder meer door meer activiteiten aan huis, zoals werk en recreatie. ZZP’ ers bijvoorbeeld zijn al 8 procent van de beroepsbevolking, ruim 600.000 in getal. Zij nemen de zolder in beslag, gebruiken een garage of een busje als het om bouwvakkers gaat: kleine ingrepen voor een groeiende groep. Studenten vragen – en krijgen – nu meer ruimte én zelfstandigheid. Werden er dertig jaar geleden nog ‘studentenflats’ gebouwd, met gedeelde voorzieningen, nu bestaat voor die groep een diversiteit aan oplossingen, van antikraak tot containerwoningen tot herbestemming van oude galerijflats.

En dan is er nog de sterk groeiende groep senioren. Zij worden ouder en blijven langer gezond. Ze wonen niet meer in een bejaardentehuis, maar willen zelfstandig »

1950

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

1950: Landarbeiderswoning in Ballo.

1960: Overdracht van de vijftigduizendste Bouwfonds-woning in Delft.

1970: Belangstellenden mogen mee-ontwerpen.

1960

1970

18

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

1980: Nieuwland in Amersfoort.

1990: Haverlij in Den Bosch.

2010: Parkhaven in Utrecht.

1980

1990

2010

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

' Internet en de mobiele telefoon hebben heel nieuwe verhoudingen geschapen' blijven en als het echt niet meer anders kan, worden ze in een verpleeg- of verzorgingstehuis opgenomen.

De tendens is dan ook dat zorgvoorzieningen vrijwel naast de deur worden ingericht en op maat worden gemaakt. Poliklinieken die gedoemd leken te verdwijnen, bedienen nu de oudere generatie die behoefte heeft aan fysiotherapie of medische begeleiding. De luxe variant, aldus Schnabel, zijn de résidences, waar elke voorziening binnen handbereik is. “Maar dat zijn meer resorts dan tehuizen.” Het onderstreept het verschil met de grootschalige complexen die nog in de jaren tachtig werden neergezet, aan de rand van de steden, ver weg van de woonwijken. Voorzieningen kruipen weer naar de mens toe, niet alleen de gezondheidszorg, maar bijvoorbeeld ook via bezorging aan de deur, zeker nu het internetshoppen in opkomst is.

Minder op visite

Ook de nieuwe Nederlanders zullen het spoor van individualisme en zelfstandigheid uiteindelijk kiezen, ­verwacht Schnabel, “alleen kost dat geld en tijd”. Want zelfstandig en individueel wonen is duur. “Het is een teken van een welvaartsmaatschappij dat we daarvoor kiezen. Kennelijk vinden we autonomie veel waard. Dat proces staat los van de economische ontwikkelingen.”

Individualisering en zelfstandigheid nemen dus toe.

Brengt dat de sociale cohesie niet in gevaar? Schnabel verwijst naar de jaren vijftig, waarin mensen geneigd waren spullen met elkaar te delen, de televisie, de auto of de wasmachine. “Dat is voorbij. Zelfs binnen een gezin heeft elk gezinslid nu zijn eigen computer of tv. De mobiele telefoon en internet hebben heel nieuwe verhoudingen geschapen, die geen effect hebben op de sociale cohesie. Mensen gaan wel minder bij elkaar op visite, hebben we geconstateerd, maar daar staat weer tegenover dat ze bijna voortdurend online zijn, twitterend of hyvend.”

De waarde van het kleine

Kleine ontwikkelingen blijven niet beperkt tot de stedenbouw en demografie, ze komen ook voor in het onderwijs en bedrijfsleven. “Steeds vaker wordt er gewerkt in kleine eenheden en targetgroups”, zegt Schnabel. “Kleinschaligheid binnen grootschalige organisaties, dat is de tendens. Want zo bevorder je de teamgeest en creëer je betrokkenheid. De waarde van het talent ligt in het kleine, omdat dat gunstige effecten heeft op de productiviteit.” Die visie sluit aan bij de ontwikkelingsgedachten van De Zeeuw: “Kleine stedenbouwkundige ontwikkelingen binnen een ­groter geheel en met een samenhangend perspectief.

Dat straalt ook weer af op de sociale cohesie. Burgers voelen zich eerder betrokken bij hun buurt als die overzichtelijk is – dat is de les die stedenbouwers geleerd hebben van grootschalige nieuwbouwwijken

als de Bijlmer. Onbeheersbare en dus moeilijk te beheren complexen: ze zijn inmiddels opgeknipt en herverdeeld in kleine porties.”

De variatie van Vinex

Hoe de gebouwde omgeving meer en meer gefragmenteerd is geraakt door kleine ontwikkelingen, blijkt uit de opzet van de Vinex-locaties. Schnabel: “De meeste mensen hebben daarbij een beeld dat niet strookt met de werkelijkheid. Zij gaan ervan uit dat Vinex-wijken eenvormig en grootschalig zijn. Maar als je deze wijken vergelijkt met de nieuwbouwwijken uit de jaren vijftig en zestig, zijn ze juist zeer gevarieerd, met wisselende bouwstijlen en kleinschalig opgezette buurtjes.”

De omslag van groot naar klein heeft volgens De Zeeuw in september 2008 een enorme vlucht genomen. Toen zagen ontwikkelaars in dat het beter was gebieden stukje bij beetje te bebouwen en werd er om een nieuwe inventiviteit en vakmanschap gevraagd.

“Toch blijft het van belang je op de samenhang te richten, terwijl je ondertussen faseert en het programma bijstelt. Hoe dat gaat, hangt van het plan af.

Bij een uitbreidingsplan zal het makkelijker lukken dan bij een gebied met veel functiemenging. Een goed voorbeeld is de aanleg van een parkeergarage. Tot 2008 zou je die in een keer onder een toekomstig blok woningen hebben gebouwd, nu schot je die af en bouw je dat deel erbij als de huizen verkocht zijn. Het knippen van plannen in kleine stukken is een nieuwe opgave geworden. Nee, dat is niet duurder. Als je de kosten afzet tegen de risicobeheersing, wint dat laatste ruimschoots.” Het opknippen van plannen gebeurt in Parkhaven in Utrecht en de Oostpoort in Amsterdam, en omvat niet alleen de stedenbouwkundige lay-out. De Zeeuw: “We zoeken bij de Oostpoort nu ook uit hoe je middengroepen, zoals politieagenten, verplegend en onderwijzend personeel voor de stad kunt behouden. Bijvoorbeeld door in alle opzicht maatwerk te leveren.”

Pas op voor kabouters

Klein mag dan fijn zijn, dus comfortabel, De Zeeuw waarschuwt voor wat hij ‘het nieuwe kabouterdenken’ heeft genoemd. “Tegenover degenen die vinden dat Nederland een grote metropool moet zijn, à la New York, staan ontwerpers, milieugoeroes en andere alternatievelingen die pleiten voor buurten met hun eigen energieopwekking en stadslandbouw. Met dat laatste zijn we terug in de middeleeuwen. Dat is niet reëel. Ik begrijp wel waar het vandaan komt, het heeft te maken met de afkeer van de instituties. Maar dat kabouterdenken slaat nu door. Kleinschaligheid, maatwerk, de menselijke maat, het zijn begrippen van nu, die we op een eigentijdse manier invullen.”

20

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Meer ruimte voor kleine huishoudens door: Annemiek de Gier

fotografie: Peter van Breukelen

Alleen wonen of met zijn tweeën: steeds vaker kiezen mensen daarvoor. Wat betekent dat voor de eisen die zij aan hun woning stellen? En hoe houden ontwikkelaars daar rekening mee? Drie ‘kleine huishoudens’ van Bouwfonds in beeld.

De huishoudens in Nederland worden steeds kleiner. Was het gemiddelde aantal personen per huishouden begin twintigste eeuw nog 4,5, inmiddels is dat gehalveerd. De verwachting is dat in 2030 een gemiddeld huishouden uit 2 personen zal bestaan. Waar komt deze daling vandaan? Een belangrijke oorzaak is de sterke groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens, onder meer doordat mensen vaker een latrelatie aangaan, vaker scheiden en het krijgen van kinderen uitstellen. Jongeren gaan eerder dan vroeger zelfstandig wonen. Ook de vergrijzing speelt een belangrijke rol: in de nabije toekomst zullen vooral ouderen ervoor zorgen dat het aantal kleine huishoudens toeneemt.

In het verleden volgde de woningmarkt de ontwikkelingen van huishoudens. Maar met de nieuwe tendens van kleine huishoudens, waardoor aanzienlijk meer woningen nodig zijn, rijst de belangrijke vraag waar deze woningen te bouwen. De ruimte in Nederland is schaars en zomaar nieuwe wijken bouwen is vaak geen optie meer. Voor beleidsmakers en ontwikkelaars is het dus noodzaak om op nieuwe, creatieve manieren de woningvoorraad in Nederland te vergroten, zonder daarbij de wensen van de consument uit het oog te verliezen.

‘ Prettig dicht bij het centrum en ruim genoeg voor mij’

21

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Marjolijn van Hensbergen (29) Woning: appartement Waar: Haarlem Aankoopprijs: 3 185.000 Opgeleverd: 2009 “Voordat ik hier woonde, had ik een huurhuis in Hillegom. Ik wilde graag iets kopen en Haarlem vond ik een leuke stad om te wonen.

Ik ben er geboren en heb er op school gezeten.

Het bleek nog best moeilijk om iets te vinden wat aantrekkelijk én betaalbaar was, maar het is gelukt. Dit appartement van zestig vierkante meter is ruim genoeg voor mij alleen, ik heb een grote woonkamer, een flinke slaap­ kamer en een open keuken. De woning is superefficiënt ingedeeld, zo is er in de keuken bijvoorbeeld een grote voorraadkast en is er ook een aparte ruimte voor de wasmachine.

Ideaal. Dat de woning zo dicht bij het centrum ligt, vind ik prettig. Eigenlijk geniet ik van alle voordelen daarvan, terwijl mijn woonomgeving toch heel rustig is. En wat ik ook bijzonder vind aan deze plek: het oude gedeelte van het ziekenhuis hebben ze laten staan en ik kijk uit op het raam van de kamer waarin ik ben geboren! Het voordeel van klein wonen?

Dat je zo klaar bent met schoonmaken. Er zijn natuurlijk ook wel nadelen, je moet niet te veel spullen neerzetten want dan wordt het al snel te vol. En ik heb geen balkon, dat vind ik ook wel jammer. Gelukkig heeft het binnenterrein een groot grasveld. Heerlijk om te gaan zitten als het lekker weer is!”

Mariastichting, Haarlem In Haarlem-Zuid, op de plek waar vroeger het bekende ziekenhuis De Mariastichting was gevestigd, heeft Bouwfonds 385 woningen en 10.000 vierkante meter kantoorruimte gerealiseerd. De ligging is aantrekkelijk, aan het Spaarne en vlak bij het centrum van de stad. In het midden van het complex ligt een groot, groen binnenterrein, met als ankerpunt de oude kapel. De Mariastichting biedt stadswoningen met een tuin, luxe appartementen en appartementen in een betaalbare prijsklasse.

22

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Marloes Brinks (27) en Michel Jeurinks (28) Waar: Emmen Woning: modern herenhuis Aankoopprijs: 3 210.000 Opgeleverd: 2008 “Eigenlijk hadden we geen verhuisplannen, we waren helemaal niet op zoek naar een nieuwe stek. Maar toen we de tekeningen van deze mooie en betaalbare woningen in een brochure zagen, hebben we onze kans gegrepen. We lieten ons oog vallen op de splitlevelhoekwoning van 138 vierkante meter. Een heel gewild type, er moest om worden geloot. Gelukkig zaten wij in een luxe positie, we hadden ons oude huis nog om op terug te vallen als het niet zou lukken. Het was natuurlijk fantastisch dat wij de gelukkigen bleken te zijn. Omdat het huis nog gebouwd moest worden, konden we het helemaal naar onze eigen smaak inrichten.

Michel houdt van koken, dus aan de keuken is veel aandacht besteed. Ook hebben we voor de optie met uitbouw gekozen. Inmiddels wonen we hier twee jaar en het bevalt heel goed. We hebben lekker de ruimte met een grote woonkamer, drie slaapkamers, een enorme zolder en een tuin. Om ons heen is het nog een beetje kaal, de wijk is nog in ­aanbouw. Maar er komen steeds meer woningen en voorzieningen bij. Er wonen al veel mensen met kleine kinderen. Dat vinden we erg leuk, want op termijn willen we zelf ­m isschien ook wel kinderen.”

Delftlanden, Emmen Bouwfonds werkt in Emmen aan de nieuwe woonwijk Delftlanden, met in totaal 3500 woningen. De bouw is gestart in mei 2006.

De wijk is ruim opgezet, met veel groen en water. Er is keuze uit verschillende typen woningen en woonsferen. Zo is het mogelijk om op een terp te wonen, in een bosrijke omgeving, in een landelijke omgeving of juist in een stedelijke setting. De wijk telt inmiddels twee basisscholen. Het treinstation is in aanbouw en in de toekomst komt er een winkelcentrum. Omstreeks 2016 zal de gehele woonwijk klaar zijn.

23

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Zo hebben we samen lekker veel ruimte’

24

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Johan (73) en Mia (70) Geerts Waar: Enschede Woning: vrijstaande stadsvilla Aankoopprijs: 3 450.000 Opgeleverd: 2005 “Ons oude huis, waar we met onze vijf kinderen hebben gewoond, had zes slaapkamers.

Een beetje groot voor ons tweeën, bovendien kostte het onderhoud van de tuin ons te veel energie. We zochten daarom iets kleiners met het nodige comfort, en dat hebben we hier gevonden. Ons huis is een soort bungalow met een bovenverdieping. Het is ruim genoeg, ongeveer 140 vierkante meter; al onze kinderen en zes kleinkinderen kunnen tegelijkertijd langskomen. De tuin hebben we iets kleiner laten maken, door de garage naar achteren op te schuiven en er een carport voor te laten bouwen. In samenwerking met Brummelhuis, dochteronderneming van Bouwfonds, konden we de indeling van het huis zelf bepalen, we hebben nu bijvoorbeeld een extra grote woonkamer doordat er een slaapkamer is bijgetrokken. Officieel is dit een seniorenwoning, maar zo ervaren wij dat helemaal niet.

De wijk is prettig gemengd en we zitten op maar tien minuten fietsafstand van het centrum. We kunnen alle kanten op. Wat ons betreft blijven we hier voorlopig wel wonen.”

Diekman Es, Enschede Diekman Es is een kleinschalig, landschappelijk villapark aan de zuidoostkant van Enschede, ontwikkeld door Brummelhuis.

Vroeger stonden op die plek boerderijen en dat is nog altijd te zien aan de opzet van de wijk. Bij de verkaveling is een duidelijke relatie gelegd met de groenstructuur van het oude Twentse landschap met glooiingen, bosschages en houtwallen. In het midden van de wijk ligt de historische boerderij Erve Engerink met zijn beeldbepalende bomengroep. In Diekman Es staan zo’n 140 villa’s, waarvan een deel als vrij bouwkavel en een deel project-matig is verkocht. De prijzen vallen in het middeldure en dure segment.

‘ Officieel is dit een seniorenwoning, maar zo ervaren wij dat niet’

25

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

26

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

In kleine stappen naar een groots vergezicht door: Angela Wiggers fotografie: Felix Kalkman

Onlangs werd besloten het omvangrijke project Nieuw Binckhorst op te knippen in deelplannen. Eric van 足Winsen, directeur van de 足vestiging Delft van Bouwfonds 足Ontwikkeling, en Agnes Franzen, universitair docent en onderzoekster aan de faculteit Bouwkunde van de TU Delft, discussi谷ren over de gevolgen daarvan.

27

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

28

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

H

et is een van de grootste binnenstedelijke ontwikkelingslo­caties van Nederland: Nieuw Binckhorst in Den Haag.

Het 130 hectare omvattende bedrijventerrein ligt ingeklemd tussen Den Haag Hollands Spoor, de A12 en de Trekvliet. Iedereen die Den Haag binnenrijdt, ziet het ­liggen aan de ­l inkerzijde van de Utrechtse Baan. De komende twintig jaar moet het gebied zich ontwikkelen tot een modern woon-, werk- en leef­gebied, compleet met een park, nieuwe infrastructuur, horeca en sportaccommodaties.

Voor die operatie lag een masterplan op tafel, opgesteld door OMA en gedragen door de gemeente Den Haag, Bouwfonds Ontwikkeling (destijds Rabo ­Vastgoed) en BPF Bouwinvest.

De economische crisis veranderde de zaak. BPF Bouwinvest trok zich terug. Het masterplan van OMA ­voldeed niet meer. Er volgde een ­vervolgplan: het Integraal Ontwikkelingsplan (IOP) van Urhahn Urban Design en Floris Alkemade Architect.

De eerdere 18 deelprojecten werden 84 zogeheten bouwstenen. Het IOP is een stedenbouwkundig raamwerk voor het totaal, dat de juiste houvast en zekerheid biedt voor de lange termijn, maar ook ruimte schept voor onverwachte ontwikkelingen, toekomstige veranderingen en tussentijdse aanpassingen. En voor nieuwe partijen, die gaandeweg kunnen aanschuiven.

Zo wordt het risico voor de partners overzich­telijker en hanteerbaarder.

Op 13 augustus zijn de eerste concrete bouwplannen gepresenteerd voor hoofdzone Zuid, de Trekvlietzone van Nieuw Binckhorst. Tussen 2015 en 2017 zullen 160 woningen worden gerealiseerd. Meer informatie via www.wereldstadaanzee.nl.

Eric van Winsen: “Het proces om te verkleinen in Nieuw-Binckhorst van 18 naar 84 deelgebieden is ingegeven door pragmatische motieven. Het is een raster om het totale gebied beter te kunnen 'handelen' de aankomende 25 tot 30 jaar. Door een kleinere korrel te hanteren kunnen we beter rekening houden met de belangen van de huidige gebruikers: bewoners en ondernemers. Zo kunnen betere afspraken gemaakt worden in de tijd, toegesneden op haalbaarheid, eigendomssituatie en specifieke afspraken. De stap van 18 naar 84 deelgebieden is hierin een stap voorwaarts. Grote blauwdrukken werken niet meer. Het is beter om te werken met plannen die mee­ veren met de omstandigheden.”

Agnes Franzen: “De oorspronkelijke blauwdruk van OMA heeft de Binckhorst opnieuw bekendheid gegeven. Zo’n blauwdruk heeft altijd een functie, maar ik verwacht dat er minder blauwdrukken gemaakt zullen worden. De toekomst zit in het opknippen van ontwikkelingen. Vergelijk het proces van Nieuw Binckhorst maar met de bebouwing binnen de Amsterdamse grachtengordel.

Het lijkt alsof het er destijds in een keer is neergezet, maar het is stukje bij beetje opgebouwd, organisch gegroeid. Die bouwmethode zijn we verleerd. De focus lag na de Tweede Wereldoorlog immers op zo snel en zo veel mogelijk produceren.”

Van Winsen: “De ontwikkeling van Nieuw Binckhorst krijgt nu ruimte, doordat we de verschillende, toekomstige partijen en de flexibiliteit hun werk laten doen. We leggen alleen vast wat nodig is en dat is best lastig.

We hebben nu eenmaal de neiging om de regie te willen houden. Dat begint al bij het maken van bestemmingsplannen.

We zeggen niet snel: ‘Dit doen we voor vier jaar en daarna zien we wel weer.’ Toch ­moeten we nu wel kunnen meeveren met de omstandigheden. Ons vak heruitvinden, omdat de methodiek uit het verleden niet meer opgaat.”

Franzen: “Het aantal actoren in gebiedsontwikkelingsprocessen groeit. Voor veel toe-

komstige binnenstedelijke opgaven is het grondeigendom enorm versnipperd. Zo ook hier. Het dwingt Bouwfonds Ontwikkeling anders om te gaan met het planproces.”

Van Winsen: “We hebben inderdaad vele belangen te dienen, gedurende een lange looptijd. En marktpartijen denken meer vanuit risico’s dan ooit tevoren. Het opknippen van de ontwikkelingen biedt uitkomst, maar brengt het risico met zich mee dat we het zicht op het totaal verliezen. In het geval van De Binckhorst zullen de gemeente Den Haag en partijen langer aan tafel moeten blijven zitten dan ze gewend zijn. Dit alles vanuit het oogpunt van continuïteit.”

Franzen: “Het vraagt geduld en de bereidheid te leren van het verleden. Zo heeft het faseren van ontwikkelingen goed gewerkt voor Paleiskwartier in Den Bosch of W ­ ateringse Veld in Den Haag. Belangrijk is inderdaad om met elkaar in gesprek te blijven. Regie hebben is met elkaar praten. ­I Jk­momenten vaststellen, afgesproken bandbreedtes toetsen. Zitten we op koers, zijn onze basisafspraken nog goed? Je ziet dat het beheersen van het proces een van je producten wordt. Naast het kunnen en willen nemen van het financiële risico gaat het erom hoe jullie dit proces inrichten, de plannen vormen en ook nog flexibel en innovatief zijn. Niet alleen in stedenbouwkundig of gebiedsontwikkelingsopzicht, maar ook in je samenwerkingsafspraken.”

Van Winsen: “Daarom bouwen we in Nieuw Binckhorst mogelijkheden voor vernieuwing en verandering in. We onderzoeken wat de klantbehoefte is en houden onze time to market kort. De klant disciplineert ons proces. We hebben bovendien bewakers van de eindkwaliteit vastgesteld, die vormen een rode draad voor de ontwikkeling van Nieuw Binckhorst.”

Franzen: “Gebiedsontwikkelaars van nu moeten schakelen en sturen op inhoud. Ze kennen de politiek-bestuurlijke besluitvorming van projecten. En ze communiceren, ze verbinden.”

Agnes Franzen, universitair docent TU Delft en Eric van ­Winsen, directeur van de ­vestiging Delft van ­Bouwfonds ­Ontwikkeling

T RS HO G CK UR BIN ORB VO

Nieuw Binckhorst De eerdere 18 deelprojecten in het oorspronkelijk masterplan van OMA werden 84 zogeheten bouwstenen. Wat vaststaat, is de aanleg van de Rotterdamsebaan, de nieuwe stadsentree van Den Haag. Het IOP voorziet verder in de vorming van een stadspark en er is plaats voor kantoren, bedrijven en zo’n 7000 woningen. Markante industriële gebouwen, zoals de oude Caballero-sigarettenfabriek, worden behouden en hergebruikt. Ook bestaande haven­bekkens blijven intact en worden waar mogelijk uitgebreid. Dit stedenbouw­kundig raamwerk biedt de juiste houvast en zekerheid voor de lange termijn.

Het schept ruimte voor onverwachte ontwikkelingen, toekomstige veranderingen en tussentijdse aanpassingen.

‘ We moeten ons vak heruitvinden, ­omdat de methodiek uit het ­verleden niet meer ­opgaat’ Eric van Winsen

30

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

grote plannen Kleine ruimte,

door: Edwin Lucas

fotografie: Hans van den Heuvel

Binnenstedelijk ontwikkelen

Volgens de Structuurvisie Randstad 2040 moeten de komende jaren vooral woningen worden gerealiseerd in bestaande steden en dorpen.

Maar binnenstedelijk ontwikkelen stelt hoge eisen. Hoe kunnen we er een succes van maken? De visies van Rudy Uytenhaak, architect, en Diana de Jong, directeur Gebiedsontwikkeling van Bouwfonds.

B

egin twintigste eeuw loopt Jacob Katadreuffe, de bekende romanfiguur van F. Bordewijk (Karakter), door Rotterdam.

Zwervend door de havenstad wordt hij getroffen door wat hij ziet: ‘De stad is de grootste schepping van de mensheid. Eeuwen hebben eraan gebouwd, en eeuwen zullen er nog aan bouwen. Nooit komt dit kunstwerk af. Als een inktscheut over het vloeipapier vloeit de stad over het land, naar alle kanten vernielend.

Maar mooi of lelijk, de stad is altijd groots.’

Honderd jaar later is het besef doorgedrongen dat er een einde moet komen aan de

‘naar alle kanten vernielende’ stadsuitbreiding. De inktscheut over het vloei­ papier is nu wel groot genoeg. ‘Om de schoonheid van Nederland te bewaken is het van het grootste belang dat het landschap niet verder wordt volgebouwd', staat in Prachtig Compact NL, een recent verschenen studie van de werkgroep Binnenstedelijk Bouwen, uitgevoerd in opdracht van het Rijk. De studie bevat vele voorbeelden van verdichting van bestaand stedelijk gebied, plus suggesties hoe je die op een verantwoorde manier kunt bereiken.

Het gedachtegoed ligt in het verlengde van de Structuurvisie Randstad 2040.

Architect Rudy Uytenhaak was – samen met anderen – nauw betrokken bij de totstandkoming van Prachtig Compact NL. Wie deze ontwerper volgt, weet dat dat niet toevallig is. Al sinds zijn afstuderen aan de TU Eindhoven in 1973 is hij gefascineerd door de vraag hoe je binnen een bepaald (stedelijk) gebied de dichtheid ­verder kunt verhogen; hoe je meer, maar vooral ook betere woningen kunt realiseren dan eigenlijk wordt gevraagd. Zijn jarenlange ontwerp- en zoektocht liep in 2008 uit in de publicatie Steden vol ruimte; kwaliteiten van dichtheid. Het is een boek dat verplichte kost zou moeten zijn voor »

31

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Er kan zo veel meer dan vaak wordt gedaan!’

Architect Rudy Uytenhaak in Amsterdam Noord

32

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

‘Samen ambities formuleren leidt tot betere plannen’

Diana de Jong, directeur Gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds, in het Utrechtse Parkhaven

33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen, voorbeeld 1:

Aan de Potmarge, Leeuwarden

Een verontreinigd terrein met leegstaande fabriekshallen is getransformeerd tot een populaire, groene en duurzame woonwijk tussen stad en dorp. Een subsidie van de provincie Friesland en de gemeente Leeuwarden maakte een kostbare grondwatersanering mogelijk. Met de realisatie van de woningen en appartementen is aan een grote behoefte van woningzoekenden in Leeuwarden voldaan.

Betrokken partijen: Bouwfonds Ontwikkeling en BAM Vastgoed Aantal woningen: 72 grondgebonden woningen, 47 appartementen Architect: Oving, Groningen

alle ontwikkelaars en stadsbestuurders van Nederland. Aan de hand van voorbeelden en berekeningen laat het zien hoe je in de bestaande stad prima woningen kunt bouwen die aan alle eisen voldoen van de hedendaagse woonconsument.

Differentiatie

De Amsterdammer Uytenhaak is een stadsmens. “Ik hou van de stad, de stad biedt rijkdom”, zegt hij. “Typisch voor de stad is de grote variatie, de differentiatie aan ervaringen. Een stad heeft milieus die allemaal anders zijn, milieus waarmee je een eigen relatie kunt aangaan. Amsterdam is de Jordaan, maar ook Buitenveldert. Vergelijk het met een stilleven in de schilderkunst. Daarop zie je allerlei soorten vruchten en voorwerpen die samen het boeiende geheel maken.”

Toen hij in de jaren zeventig als jonge architect werd betrokken bij de stadsvernieuwing in de verloederde Amsterdamse Kinkerbuurt, kwam hij in aanvaring met de toen gangbare opvattingen over stadsvernieuwing. “Men wilde er op de modernistische manier verandering in brengen: slopen en flats neerzetten. Ik vond dat het anders moest. Differentiatie, vitaliteit.

Geen eenheidsworst.” Hij maakte een plan voor laagbouw in hoge dichtheid (80 tot 140 woningen per hectare), niet eens zoveel lager dan de dichtheid die de

negentiende-eeuwse stadswijk toen had.

De woningen moesten uiteraard wel ­voldoen aan eigentijdse eisen, met goede plattegronden en buitenruimten.

“Er kan zo veel meer dan vaak wordt gedaan!” roept hij uit. Dat was zo in 1973, en het is eigenlijk nog steeds zo. Gelukkig is tegenwoordig algemeen aanvaard dat verdichting van de stad noodzakelijk is – en vooral: dat het kán. Uytenhaak: “Rijksbouwmeester Liesbeth van der Pol is er een groot voorstander van. Minister Cramer heeft er een flinke impuls aan gegeven. Ik merk dat wethouders als Harrie Bosch in Utrecht en Maarten van Poelgeest in Amsterdam deze visie delen. Maar het maatschappelijk draagvlak moet er ook zijn, anders sterft zo’n visie in schoonheid. Nu klagen veel mensen wél over verrommeling en horizonvervuiling, dus het maatschappelijk besef is er. Tegelijkertijd zie ik een groeiende vraag. Het zijn allang niet meer alleen studenten, jongeren en welgestelde ouderen die in de stad willen wonen. Steeds meer gezinnen willen stadsbewoner zijn. Veel mensen die een huis in de Vinex hebben gekocht, zouden eigenlijk liever in de stad wonen. Vinex is hun tweede keus.”

Kwaliteit

Kernpunt voor Uytenhaak is dat (toenemende) dichtheid in binnenstedelijk

gebied moet worden gecompenseerd door kwaliteit. Dichtheid kan immers ook bedreigend zijn, ja zelfs claustrofobisch op je uitwerken. Zelfs de meest verstokte stadsmens wil privacy, intimiteit, de mogelijkheid om even afstand te nemen.

Het is aan architecten om die extra kwaliteit te leveren, vindt Uytenhaak. Historische binnensteden kunnen daarbij inspiratiebronnen zijn. Eigenlijk ziet hij de stad als één groot, boeiend leerboek. Prachtig voorbeeld: De onderste verdiepingen van veel historische stadspanden hebben vaak grote glasvlakken en hoge verdiepingen, zodat het licht alsnog diep in de woning kan doordringen. Naar boven toe worden de verdiepingen lager en de raamopeningen dus kleiner. Zo benut je de ruimte optimaal, met veel woningen, terwijl ze toch voldoende daglicht binnen krijgen. En zo zijn er meer voorbeelden.

Gemakzuchtige architect

Zijn architecten wel in staat om die kwaliteit te leveren? Op dit punt is Uytenhaak kritisch. In Steden vol ruimte legt hij de vinger op de gevoelige plek. Hij noemt architecten eigenlijk te gemakzuchtig: “De verdiepingshoogte en de hoeveelheid glasopening in de gevel zijn in het Bouwbesluit bepaald. Daar koersen we dan op, zonder zelfstandig na te denken. Vooral omdat veel opdrachtgevers deze eisen als »

34

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Binnenstedelijk ontwikkelen, voorbeeld 2:

Mariaplaats, Utrecht

‘ Binnenstedelijk ontwikkelen is zoiets als het spelen van een finale’ Rudy Uytenhaak

Op een braakliggend terrein in de Utrechtse binnenstad verrees na uitgebreid archeologisch onderzoek een intieme woonwijk met een hoge dichtheid, in de geest van de oude stad, maar met eigentijdse vormen. Grote appartementengebouwen vormen samen met kleinere woonblokken een stedelijke buurt. Wat vooral opvalt is de perfecte indeling van de verblijfsruimten ten opzichte van de lichtinval.

Ontwikkelaar: Bouwfonds Ontwikkeling Aantal woningen: 54 woningen Architect: Bob van Reeth, Antwerpen

het maximaal haalbare beschouwen. De intuïtie van veel architecten richt zich dan op het voldoen aan het Bouwbesluit en veel minder op het zo kwalitatief interessant mogelijk maken van de woning en op het optimaal profiteren van de omgevingsfactoren.” Anders gezegd: hier is een slag te winnen. Prachtig Compact NL kan daarbij inspireren. Het boek bevat vele voorbeelden die kunnen helpen om deze gemakzucht af te schudden.

En hoe zit het met de ontwikkelaars, die de architecten aan het werk zetten? Zijn die ook gemakzuchtig? Uytenhaak: “Nee. Vooral kleine ontwikkelaars begrijpen goed wat integrale kwaliteit is. Edwin Oostmeijer is een goed voorbeeld. Een ontwikkelaar die ooit – en dat is opmerkelijk – journalist is geweest. Die kan dus vragen stellen, goede antwoorden op tafel krijgen. Hij gaat met iedereen aan tafel zitten, gelooft heilig in kwaliteit en is ­verantwoordelijk voor alle beslissingen.

Maar bij grote organisaties is dat nog wel eens anders. Daar kruipt er vroeg of laat ­taakspecialisatie in. De mensen met wie je direct aan tafel zit, denken mee met het plan. Maar je voelt steeds de invloed van de afdeling verkoop van dezelfde ontwikkelaar: o jee, kunnen wij dat ook verkopen?”

Krachtenveld

Binnenstedelijk ontwikkelen speelt zich dus af in een krachtenveld met veel actoren, vaak zelfs binnen één organisatie. Het gaat echter niet aan om iemand de zwartepiet te geven als iets niet lukt. Daarvoor is het proces te ingewikkeld, zijn de onderlinge afhankelijkheden te groot en duurt het allemaal te lang.

De ‘afdeling verkoop’ is niet voor niets ­k ritisch. Die woning in de stad moet wél ­verkocht worden: aan een consument die kritisch kijkt naar kosten en kwaliteit. Als woningen in de stad schaars zijn en daardoor te duur, dan trekt men toch verder weg. Maar als ‘buiten’ wonen betekent dat men dagelijks twee keer in de file staat, dan wil men toch weer liever de stad in.

De consument is bovendien gevoelig voor trends die niemand kan voorspellen. Wie in 1980 had voorspeld dat de Amsterdamse wijk De Pijp dertig jaar later een geliefde (maar wel dunner bewoonde) woonomgeving zou zijn, zou voor gek zijn versleten.

En daar komen andere ontwikkelingen bij.

Nederlanders gebruiken steeds meer ruimte. In 1900 woonden er gemiddeld 5 personen in een woning, in 2000 waren dat er 2,3.

Zelfs tijdens de looptijd van een gebiedsontwikkeling (gemiddeld zeven tot vijf-

tien jaar) kunnen de woonbehoeften van consumenten nog veranderen. “Dat maakt binnenstedelijk ontwikkelen moeilijk én boeiend”, zegt Diana de Jong, directeur Gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds. “Hoe ziet de ruimtebehoefte er over twintig jaar uit? We weten het niet.” Wat we wel weten: “Alle functies in de stad zitten vlak op elkaar. Er is mobiliteit, geluid, er is fij stof. Tegelijkertijd vragen bewoners om een aangename woonomgeving, met voldoende groen en voorzieningen.”

Focus

Ondanks die complexiteit heeft Bouwfonds de focus gericht op het ontwikkelen binnen bestaand stedelijk gebied. “En dat is niet alleen omdat het overheidsbeleid er nu op is geconcentreerd. Wij stellen vast dat de klant het wil”, zegt De Jong. “Maar voor goed bouwen in stad én dorp is wel een kwaliteitsimpuls nodig. Consumenten stellen steeds hogere eisen. We gaan nog beter naar de klant luisteren.”

Onderzoek naar woonwensen heeft inmiddels uitgewezen dat de roep om ­binnenstedelijk bouwen te snel wordt vertaald in appartementengebouwen, zegt De Jong. “Wij stellen vast dat veel mensen ook binnen de stad een grondgebonden woning prefereren. Hoe verder je van de

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen, voorbeeld 3

Stadstuinen, Amsterdam-West

‘ Mensen willen ook binnen de stad een grondgebonden woning’ Diana de Jong

Het project De Stadstuinen maakt deel uit van een van de grootste herstructureringsoperaties van Nederland: de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam. Uit een onderzoek naar de wensen van de bewoners in dit stadsdeel bleek dat er behoefte bestond aan ruimere woningen, voldoende slaapkamers en goede buitenruimten.

Ontwikkelaar: VOF De Stadstuinen, een samenwerkingsverband van Bouwfonds Ontwikkeling en woningcorporatie Ymere Aantal woningen: 387 appartementen en 28 grondgebonden woningen Architect: DP6 architectenstudio

stadskern vandaan komt, hoe groter die vraag is. Als er al appartementen worden gebouwd, dan moeten die in elk geval over een goede buitenruimte beschikken.

En de woonomgeving moet ook van hoge kwaliteit zijn.”

Deze opgave stelt hoge eisen aan ontwikkelaars, zegt De Jong. Succesvol binnenstedelijk ontwikkelen staat of valt met de kwaliteit van de ontwikkelaar in de context van de samenwerking met andere partijen. “Je moet sterk in je schoenen staan om die opgave aan te kunnen. Neem de financiering. Dat is sowieso dé uitdaging van deze tijd. En binnenstedelijk ­ontwikkelen brengt toch al hogere kosten met zich mee. Vaak moet er eerst worden gesloopt en is bodemsanering nodig. Die kosten moeten allemaal worden terug­ verdiend. Bij kleine projecten worden die kosten over relatief weinig woningen verdeeld. Maar wij willen graag in de breedte ontwikkelen, we willen verschillende doelgroepen bedienen, ook in de stad. De stad heeft baat bij een gemêleerde bevolking.” Binnenstedelijke projecten met minder dan 25 woningen komen eigenlijk niet meer uit, stelt De Jong. “Alleen bij hogere aantallen zijn er voldoende mogelijkheden voor verevening. Je kunt dan meer differentiatie bereiken.”

Ingewikkeld

De doorlooptijd is lang en gaandeweg verandert er van alles. De druk op de beschikbare ruimte is groot, het aantal betrokken partijen ook. Omwonenden zitten vaak niet op nieuwbouwplannen te wachten.

En vaak worden ambities op ambities gestapeld. Is binnenstedelijk ontwikkelen niet te ingewikkeld? Diana de Jong: “Het is ingewikkeld, maar het is wél mogelijk! Wij zien als ontwikkelaar juist een kans om hier iets aan te doen. En wel door eerder in het ontwikkelingsproces betrokken te worden. We brengen dan vroegtijdig onze visie in en kunnen zo kansen scheppen om de kwaliteit te verhogen. Samen ambities formuleren, dat leidt tot betere plannen en resultaten. We kunnen dat niet alleen. We zoeken nadrukkelijk samenwerking met andere partijen, bijvoorbeeld met woningcorporaties, die vanouds sterk aanwezig zijn in de stad. Ik verwacht de komende jaren intensievere samenwerking. Een andere voorspelling: projecten zullen flexibeler worden opgezet, met meer mogelijkheden om gaandeweg te veranderen.”

Om de ambities van de Structuurvisie Randstad 2040 te realiseren, zal iedereen harder moeten lopen, vindt De Jong. “Niet alleen de overheid, ook wij! Op dit moment is vooral creativiteit nodig bij de financie-

ring van projecten. Kunnen we opbrengsten naar voren halen? Zijn andere financieringsvormen mogelijk? Die vragen zijn voor ons minstens zo belangrijk als het onderzoek naar slimme oplossingen voor verdichtingsvraagstukken. Hetzelfde geldt voor vergunningen en voor het tempo van de planvorming. Ook dat kunnen we met z’n allen nog beter.”

Architect Rudy Uytenhaak onderschrijft het: binnenstedelijk ontwikkelen is zoiets als het spelen van een finale. Het betekent dat alle betrokkenen het beste uit zichzelf moeten halen. Ontwikkelaars zullen robuustere plannen moeten maken, vindt hij. Dat wil zeggen: plannen die gedurende hun looptijd tegen een stootje kunnen. De urgentie is echter onomkeerbaar: “We zullen met z’n allen moeten laten zien dat ontspannen wonen óók mogelijk is in de stad.

Het gaat niet om het volstouwen van lege plekken, maar om het creëren van goede binnenstedelijke woonmilieus. Ik vind dat het aanbod nog veel veelzijdiger kan.

In de stad, maar ook daarbuiten. Wie een woning wil, moet écht kunnen kiezen. Wij hebben dat in Nederland tot nu toe helaas niet voor elkaar gekregen. Je hebt nu de keus tussen een appartementje in de stad of een huis met een tuin in de voorstad.

Maar daar zit nog zo veel meer tussen.”

36

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Parijs Petit wonen in

door: Sylvia Falk fotografie: Peter van Breukelen

De helft van alle nieuwe woningen die worden opgeleverd in de gemeente Parijs is zeer c­ ompact. Ook Bouwfonds Marignan, de Franse dochter van B ­ ouwfonds Property Development, richt zich hier op kleine woningen voor mensen die dicht bij werk en stads­gewoel w ­ illen wonen. Ze liggen deels in oude Parijse wijken, maar bieden het comfort van de 21e eeuw.

D

e jonge Parijzenaar wil dicht bij het werk wonen.

Anders dan zijn ouders die elke dag van de périphérie de stad in reden om te gaan werken. Op den duur raakten de wegen volkomen dichtgeslibd. Dat is een van de redenen waarom Bouwfonds Marignan, de Franse dochter van Bouwfonds Property Development, zich toelegt op projecten voor kleine woningen in en om Parijs. Leefgewoonten veranderen, de populatie verandert en de stad verandert mee. “Daarom moeten we de stad ín de stad opnieuw vormgeven”, zegt Thierry Barbier, directeur van de Agence Paris/Hautsde-Seine van Bouwfonds Marignan.

“We gaan naar een nieuw soort stedelijke dichtheid met een mix van werk, wonen, winkels, vrijetijdsvoorziening en waar mogelijk groen. Jonge mensen stellen andere eisen aan hun woonklimaat dan hun ouders. Ze willen een appartement met een computerhoek, liefst bij een raam met uitzicht, een moderne keuken en ook nog een balkon waar je met vrienden een aperitief kunt drinken. Maar ze hebben niet de middelen om in de stad een woning te betalen. En de prijzen blijven stijgen, ondanks de terugloop van de bevolking in de binnenstad, onder meer doordat gezinnen buiten gaan wonen. Die trend zet gestaag door. Gemiddeld wonen er nu 2 personen per stadswoning; in 2015 zal dat dalen tot 1,9.”

Fiscaal voordeel voor investeerders

Om aan de vraag van deze dynamische jongeren te voldoen, ­worden er in en om Parijs appartementencomplexen gebouwd met kleine huur- en koopwoningen. Daarmee slaan ontwikkelaars twee vliegen in een klap, want ook voor de investeerders zijn kleine woningen interessant. Het rendement ligt hierbij hoger dan bij een investering in een grotere woning. Bovendien helpt de staat een handje met een speciaal fiscaal voordeel. ­Zestig procent van de woningen die Bouwfonds Marignan nu in de gemeente Parijs produceert is dan ook geschikt voor ­ 2- à 3-persoonshuishoudens. Het gaat om twee typen 2- en 3-kamerappartementen: ‘compact’ en ‘confort’. Het verschil zit in de afmeting. De inrichting, toegepaste materialen en faciliteiten zijn hetzelfde. Thierry Barbier: "Deze kleine woningen zijn geschikt voor singles, eenoudergezinnen, stellen zonder kinderen of met een peuter, maar je ziet er ook senioren op afkomen. Zij verruilen hun huis met tuin voor een stadsflat dicht bij winkels en uitgaanscentra. Of ze hebben een huis in het zuiden en willen een pied-à-terre in de stad." Ook is er een handvol studio’s, maar de vraag daarnaar daalt (5% van het aanbod), omdat ook starters op de woningmarkt meer ruimte en comfort willen met gescheiden woon- en slaapruimten.

37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Wat is compact in Parijs?

- studio 26/30 m2 -2 -kamers: type compact 40/45 m2; type confort 45/50 m2 -3 -kamers: type compact 58/65 m2; type confort 65/70 m2 In de gemeente Parijs liggen de prijzen voor deze woningen van Bouwfonds Marignan tussen de 3 220.000 en 3 540.000.

De prijzen in de aangrenzende departementen, zoals Hauts-de-Seine, ­liggen circa 25% lager.

In Amsterdam is de gemiddelde ­woonoppervlakte van huurwoningen 65,6 m2 (78% van het aanbod); van ­koopwoningen 94,8 m2 (22%).

De geschatte gemiddelde waarde is 3 332.123.

Bron: Bouwfonds, afdeling Marktonderzoek.

‘We moeten de stad in de stad opnieuw vormgeven’

Thierry Barbier

Nederland leeft op grotere voet

Ook in Nederland zijn de grote steden aantrekkelijk als woon­ gebied voor mensen die houden van de levendigheid en (culturele) voorzieningen van de stad: singles, starters, jonge gezinnen en senioren. Ook studenten vormen een belangrijke markt.

Zo participeert Bouwfonds in Utrecht in City Campus MAX met zo’n negenhonderd 1- à 2-kamerappartementen (koop en huur). In ons land heeft vooral Amsterdam dezelfde aantrekkingskracht als Parijs, maar ook in andere delen van de Randstad groeit de vraag naar woningen in de stad. Maar, anders dan in Parijs, leidt bij ons de toename van kleine huishoudens niet automatisch tot een grotere vraag naar kleine woningen. De cijfers spreken voor zich: ondanks een afnemende bezettingsgraad is het oppervlak van de woningen de afgelopen 20 jaar met 50 procent gestegen. Ook hiervoor zijn studenten exemplarisch: was de gemiddelde kamer in een studentenflat vroeger 12 vierkante meter, de bekende ‘studentencontainers’ die her en der verrijzen zijn minstens twee keer zo groot en de appartementen in City Campus MAX beslaan 34 vierkante meter! We willen dus meer ruimte, onder andere omdat we meer activiteiten in en om huis ontplooien. Denk aan thuiswerken bijvoorbeeld.

Ook de locatie en de verkoopbaarheid van de

woning zijn een belangrijke factor bij de aanschaf, want de wooncarrière is een prominente factor op de Nederlandse markt.

Een starter stroomt na 5 à 7 jaar door naar een riantere woning.

En op langere termijn worden duurzaamheid en flexibiliteit steeds belangrijker. Kun je van twee kamers één ruimte maken?

Kun je zelf de in­deling bepalen?

In de Parijse regio zijn duurzaamheid en flexibiliteit evenzeer belangrijke factoren, maar voorlopig voorziet Thierry Barbier nog steeds een toename van de vraag naar kleine koopwoningen in de stad. “Natuurlijk hangen de ontwikkelingen af van de demografische trends en de huizenprijzen. Ik denk echter dat de overheid in de toekomst jonge kopers meer in de kaart zal spelen.

Nieuwe voordelige fiscale maatregelen liggen dus voor de hand.”

Gevoel van ruimte

Hoe klein ook, dankzij de indeling heb je in een Parijse compactwoning een zeker gevoel van ruimte. Barbier: “Dat komt deels door onze wetgeving ten bate van gehandicapten, die bepaalde minimumafmetingen vereist. En dankzij zaken als openslaande deuren, parket en vloerverwarming oogt zelfs een kleine living nog redelijk ruim. Jonge architecten passen nieuwe materialen, moderne technologieën en eigentijdse milieuoplossingen toe. Ze zorgen voor een frisse nieuwe stijl die ze integreren in de traditionele look van Parijs.” »

38

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Parisien: jong, single en je wilt wat Junior M’Buy, 32 jaar, single, financieel consultant. Woont: sinds juni 2010 in een woning van Bouwfonds Marignan, in Asnièressur-Seine (Hauts-de-Seine), 20 minuten r­ ijden van zijn werk. Hoe: compact 3-kamerappartement met balkon en parking, 60 m2.

Viel als een blok voor: de omgeving, jonge buurt, nieuwbouw en transport­faciliteiten. Is content met: ligging, dicht bij kantoor in La Défense, de voorzieningen in de buurt (winkels, restaurants), de kwaliteit van het appartement: indeling, balkon, faciliteiten. Minder tevreden: er wordt nog gebouwd om hem heen. Denkt: zo’n 5 jaar hier te wonen en dan naar een grote woning te verhuizen. De compactwoning: past hem als een jas.

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Parisienne: kleine woning, groot balkon Laurence Cazaban, 43 jaar, secretaresse, getrouwd, moeder; wil hier niet meer weg. Woont: met man en 1 kind (18) in het ­arrondissement Nanterre. Hoe: in een 3-kamerappartement in een appartementengebouw van Bouwfonds Marignan, met balkon en parking, 70 m2 + balkon 25 m2. Naar het werk: 5 km met de scooter. Koos voor klein: omdat twee kinderen al het huis uit zijn en de laatste binnenkort vertrekt. Dit appartement: vanwege het balkon en de centrale ligging, aangename buurt, goede ­voorzieningen, 10 minuten per trein naar Parijs. Is vooral tevreden met: het grote balkon op de bovenste etage met formidabel uitzicht. Wooncarrière: 5e woning die het gezin heeft gekocht. Nu is het basta! Madame Cazaban wil hier blijven wonen.

40

september 2010 - naw #37 - eigentijds klein

Project Trambaan, Niedorp

Sterke

kleine kernen door: Annemarie de Haas

fotografie: Felix Kalkman

Voor de vitaliteit van kleine kernen is het belangrijk dat ze jonge gezinnen weten te trekken met aantrekkelijke woningbouw. En dat er voorzieningen zijn: scholen, winkels, een zorgcentrum voor ouderen. Maar juist voor ­kleinere gemeenten is het ontwikkelen van dit soort projecten vaak lastig, omdat de noodzakelijke kennis en kunde ervoor ontbreken. Bij project ­Trambaan in de gemeente Niedorp treedt Bouwfonds Ontwikkeling al jaren op als ‘rots in de branding’.

N

iedorp ligt in de kop van Noord-Holland, omgeven door water en groen.

Het is een kleine gemeente, met 12.500 inwoners verspreid over 9 verschillende dorpen. Rust en ruimte overheersen hier. Die ruimtelijkheid is ook het eerste wat opvalt bij project Trambaan, het gebied dat sinds 2002/2003 wordt ontwikkeld door Bouwfonds in nauwe samenwerking met lokale parijen. De nieuwe woningen liggen te midden van het weidse landschap, op ruime afstand van elkaar. Toch vormen ze ook een wijk. Maar dan wel een wijk die ademt.

Groene eilanden

“Daar is bewust voor gekozen bij de ontwikkeling van het gebied”, vertelt Thomas Oomen, projectmanager bij Bouwfonds Ontwikkeling in de regio Noord-West.

“De weidsheid moest voelbaar blijven.” Het p ­ roject strekt zich uit over twee aangrenzende kleine kernen die deel uitmaken van de gemeente Niedorp: Winkel en Nieuwe Niedorp. Het is hier typisch Noord-Holland, een landschap doorsneden door sloten, die talloze ‘eilanden’ vormen.

Al wandelend over de drie al ontwikkelde eilanden toont Oomen de verschillende elementen die het landschappelijke karakter benadrukken. Zo is er op elk eiland een groen middengebied, waar in samenspraak met bewoners een speel- of voetbalveld voor de kinderen is ontwikkeld. Aan de randen daarvan is de parkeervoorziening. Oomen: “Dat oogt prettiger dan zo’n parkeerkoffer in het midden. Hiermee houd je het groen en ruimtelijk.” Ook de kappen van de diverse woningen, de open metalen hekken en de terrassen

Ellen de Heer, bewoonster: ‘Die gebroken kap, de erker. Het is nieuwbouw met een oud gevoel’ naar het water passen bij de landelijke sfeer van het gebied. Her en der door de wijk zijn bovendien sierlijke, houten bruggetjes aangebracht. Een beeld dat herinnert aan de lintbebouwing iets verderop. Daar liggen historische huizen aan een voorsloot, waarbij houten bruggen de bewoners met de hoofdstraat verbinden. “Die sfeer van wonen aan het water is typerend voor dit gebied, en dus ook voor onze plannen”, vertelt Oomen. “Daarbij hebben wij gezorgd dat de materialen wel landelijk ogen, maar praktisch zijn in het gebruik. Bij de kappen bijvoorbeeld lijken de groene panelen van hout, maar het is cementgebonden plaat. Dat maakt het geheel onderhoudsarm en daardoor aantrekkelijker voor toekomstige bewoners.”

Slimme garantie

Deze zorg voor het behoud van het landschappelijke karakter is volgens wethouder Ruimtelijke Ordening Menno Bijlstra voor alle bouwprojecten in de gemeente Niedorp van belang. “Woningen moeten passen in ons gebied. Onze leus is ook: Niedorp, de kracht van ruimte. Dat zie je bij project Trambaan heel goed terug.

Er is mooi gebruik gemaakt van de ruimte.” »

41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

42

Thomas Oomen (l), projectmanager Bouwfonds, en wethouder Menno Bijlstra (r)

43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Voor het project Trambaan werken de gemeente en Bouwfonds Ontwikkeling nauw samen met de regionale woningstichting Wooncompagnie en woonzorggroep Samen. “Bouwfonds is vanaf het begin echt de rots in de branding geweest, die het geheel professioneel in handen heeft genomen. Daar zijn we heel blij mee”, aldus Bijlstra. “Bouwfonds heeft daarvoor de nodige kennis en expertise in huis en is voor de gemeente een prima ondersteuning.” Ook de goede samenwerking tussen Bouwfonds en Bouwcompagnie is volgens de wethouder van belang geweest.

Bouwcompagnie (de projectontwikkelaar van Wooncompagnie) heeft vanwege de onzekere financiële tijden aangegeven woningen te zullen afnemen die niet konden worden verkocht. ”Hierdoor kon het project met minder risico van start. Dat was wel belangrijk, gezien de crisis. Uiteindelijk zal die garantie maar voor een gedeelte gebruikt hoeven te worden. Maar door die garantie kon de bouw wel meteen van start gaan.

We hoefden niet te wachten tot 70 procent van de woningen was verkocht, zoals gebruikelijk.”

Behoud van vitaliteit

Die snelle start was voor de gemeente zeker van belang. Net als andere plattelandsgebieden in Nederland richt Niedorp zich op behoud van de vitaliteit van de negen kleine kernen die van deze gemeente deel uitmaken. Door vergrijzing en het wegtrekken van jongeren en jonge gezinnen dreigen in dit soort plattelandsdorpen belangrijke voorzieningen zoals scholen en middenstand weg te vallen. Daardoor kan een gebied minder aantrekkelijk worden om in te wonen. Niedorp heeft in de jaren negentig besloten om, in samenwerking met Bouwfonds, een nieuw winkelcentrum (6000 vierkante meter oppervlak) te ontwikkelen op de grens van de twee kernen Winkel en Nieuwe Niedorp. Aansluitend daarop is fase 1 van het project Trambaan in gang gezet.

De diversiteit in de woningen is groot, zo laat ­Thomas Oomen zien. En daarmee is het gebied zowel aantrekkelijk voor startende gezinnen als voor jongeren. Maar ook aan ouderen is gedacht. Er zijn rijwoningen, vrijstaande woningen, woon-werkwoningen en seniorenwoningen met een gemeenschappelijke binnentuin. Bovendien is er in verschillende prijsklassen gebouwd. “Dankzij die variëteit trekken we

De projectmanager: ‘ Die sfeer van wonen aan het water is typerend voor dit gebied, en dus ook voor onze plannen’

De wethouder: ‘ Bouwfonds heeft het vanaf het begin professioneel in handen genomen’ met project Trambaan bewoners uit de hele regio, niet alleen uit onze eigen gebied”, aldus wethouder Bijlstra. “Dat is prettig, want daarmee kunnen we de zekerheid behouden dat de voorzieningen zich blijven redden.”

Prachtplek voor senioren

Met die kennis in het achterhoofd heeft Bouwfonds bij de ontwikkeling van het gebied goed gekeken hoe alle voorzieningen optimaal tot hun recht kunnen komen.

Zo is er gekozen voor een centraal fietspad dat dwars over alle drie de eilanden van fase 1 loopt, naar de belangrijkste school voor de kern.

Binnen fase 2, een ontwikkeling van Bouwfonds/ Bouwcompagnie die nu in aanbouw is, is vooral rekening gehouden met voorzieningen die van belang zijn voor de oudere bevolking. Er komen levensloopbestendige woningen en appartementen, die deel uitmaken van een woon-zorgcentrum.

De levensloopbestendige woningen zijn aantrekkelijk voor een brede groep senioren, vertelt Oomen, doordat ze ruimer van opzet zijn dan de gemiddelde seniorenwoning. Ze hebben zowel op de eerste verdieping als op de begane grond een slaapkamer en badkamer.

“Alles is erop gericht dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Ze kunnen ook zorg inkopen, mocht dat nodig zijn.” De woningen hebben een brede beukmaat en een ondiepe tuin. Het woonzorgcentrum dat op korte afstand van de huizen ligt, zal bewust niet de anonieme uitstraling van een ouderencentrum krijgen. “Het wordt geen standaardzorgcomplex. Er is gekozen voor variatie in de gevels en bouwhoogtes. Dat zorgt voor een prettige uitstraling in de wijk. Daarnaast komt er een loopbrug voor een snelle verbinding met de woningen.”

Jarendertigstijl

Op een doordeweekse dag is het – zelfs met alle bouwactiviteiten – vooral de rust die in Niedorp overheerst.

Spelende kinderen zorgen her en der voor de zo broodnodige levendigheid. Voor bewoonster Ellen de Heer was de rust een van de redenen om hier twee jaar geleden met haar man Jeroen en hun drie dochters heen te trekken. “Wij woonden in Velsen-Noord. Maar mijn man komt hiervandaan. Toen we bij vrienden in deze buurt op bezoek gingen, waren we meteen verkocht. Het is lekker ruim en rustig. En we houden van die jarendertigbouwstijl: die gebroken kap, de erker.

Het is nieuwbouw met een oud gevoel. En dan zitten we ook nog eens lekker aan het water. Ideaal.”

44

september 2010 - naw #37

tekst: Raquel Mourik

Vormgeven aan vooruitgang Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreĂŤren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Nieuw project: Grote gebaren in Hart van Hoograven Bijzonder gebouw: Zwebo op IJburg in Amsterdam Doelgroep: Single wonen in een community Terugblik: ’t Zand in Son en Breugel Columnist Vincent van Rossem: Wonen in een dorp

45

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Hart van Hoograven in Utrecht

Grote gebaren Met Hart van Hoograven begon de Utrechtse wijk Hoograven aan een nieuw leven. Flats uit de jaren vijftig maakten plaats voor een winkelcentrum met parkeerlaag en appartementen. Daarachter verrezen nog eens 118 grondgebonden woningen.

De rode bakstenen en de kapjes van vroeger bleven bewaard.

Naam: Hart van Hoograven.

Waar: Utrecht-Zuid.

Geschiedenis: Flats uit de jaren vijftig hebben plaats gemaakt voor de nieuwbouw van Hoograven. De flats waren aan vervanging toe, tegelijk bestond de behoefte Hoograven naar een hoger plan te trekken.

In 1997 is een ontwikkelingsplan voor de wijk opgesteld. Hart van Hoograven maakt daar deel van uit. De flats werden gesloopt en in plaats daarvan verscheen een nieuw winkelcentrum: ruim 3500 m2 winkeloppervlak, met ruimte voor winkels en horeca. Boven op de winkels kwam een laag met 128 parkeerplaatsen. En daar

weer boven liggen 120 appartementen, waarvan 66 huur en 54 koop.

Wat verder: Achter het nieuw gebouwde winkelcentrum werden 118 grondgebonden woningen gerealiseerd, waarvan 32 stadswoningen en 86 herenhuizen. De woningen zijn comfortabel, compleet en vooral ruim. Ze worden zowel over drie als over vier lagen gebouwd. De inrichting is speels. Zo ligt de woonkamer op de eerste verdieping, terwijl de luxe woonkeuken op de begane grond te vinden is. De stadswoningen zijn voorzien van een dakterras.

De herenhuizen meten tussen de 142 en 170 m2, de stadswoningen tussen de 85 en 100 m2. De prijzen liggen tussen de 199.000 en 383.000 euro.

Eind 2007 startte de bouw van de eerste dertig woningen. In het tweede kwartaal van 2011 worden naar verwachting de laatste elf woningen opgeleverd.

Karakter: René Steman, senior projectmanager regio Midden van Bouwfonds Ontwikkeling: “Er is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de elementen uit de

bestaande bouw in Hoograven. De rode bakstenen en de kapjes komen daarom in de nieuwbouw terug. Zelfs op de appartementen boven het winkelcentrum zijn kapjes aangebracht. Vanzelfsprekend zie je ook hier de rode baksteen, die ook in de huurwoningen aan de andere kant van Hart van Hoograven zal worden gebruikt.

Voor wat betreft de details heeft de architect in grote gebaren gedacht. De wijk kenmerkt zich niet door priegelige details, maar door kleurgebruik en grote vlakken en vormen. Hiermee wordt het gevoel van saamhorigheid en gemeenschappelijkheid onderstreept.”

Architecten: De Zwarte Hond, Groningen.

Andere partijen: AM, gemeente Utrecht en woningbouwcorporatie Mitros.

Bijzonder: Tijdens de ontwikkeling van Hart van Hoograven is er veel aandacht geweest voor de bewoners en hun wensen.

Het doel, behoud van middeninkomens in de binnenstad, is onder andere daardoor gerealiseerd.

46

september 2010 - naw #37

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Dan maar de lucht in Bij de totstandkoming van Blok 14 op het Amsterdamse IJburg deed een nieuw type woning zijn intrede: de zwebo. En er is nog meer bijzonders te beleven in Blok 14.

Projectinformatie Projectnaam: Blok 14.

Locatie: IJburg (Haveneiland-West), ­Amsterdam.

Wat: 155 woningen – 46 sociale ­huurwoningen, 109 koopwoningen – en 5 bedrijfsruimten.

Opdrachtgever: IJ-Delta realisatie vof, een samenwerkingsverband tussen Bouwfonds Ontwikkeling, Smit’s Bouwbedrijf, Era Contour en Ymere.

Architecten: DKV architecten, Atelier Kempe Thill en Heren 5 architecten.

Opvallend: Met de ‘zwebo’, de ­zwevende bovenwoning, kwam een nieuw type woning op de markt.

Bovendien: Blok 14 werd in 2008 ­opgeleverd. Het imposante gebouw werd ­genomineerd voor de ­Amsterdamse A ­ rchitectuur Prijs 2009.

47

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

illustratie: Agnes Kappert

D

e straten van het Amsterdamse IJburg zijn recht en staan haaks op elkaar. Het is beetje New York, met een snufje Florence en een vleugje Barcelona.

De gebouwen zijn hier strak en modern. In deze omgeving, waar bouwwerken worden vernoemd naar het blok waarin ze staan, valt Blok 14 bepaald niet uit de toon. En toch is dit gebouw anders dan alle andere gebouwen die je op IJburg vindt.

Aad Roozendaal, Bouwfonds locatiemanager bij regio NoordWest: “De ligging van Blok 14 op Haveneiland-West is uniek.

De noordzijde ligt aan het IJmeer en kijkt uit op het historische dorpje Durgerdam. Aan de zuidkant grenst het complex aan de Polygoongracht. Blok 14 is zo ontworpen dat de bewoners optimaal van de waterrijke omgeving kunnen genieten.”

Afgekeken van viaduct

Aan de Noord Boulevard liggen de meeste woningen: grondgebonden woningen met daarboven zogenaamde zwebo’s, ofwel ‘zwevende bovenwoningen’. Ook aan de overzijde, de zuidkant, ‘zweven’ tweelaagse bovenwoningen, alleen rusten ze hier op hoge betonnen poten. De zwebo’s geven Blok 14 lucht, bovendien kunnen alle bewoners van dit nieuwe woningtype zowel over het IJmeer als over de gracht uitkijken.

De techniek voor de zwebo’s is afgekeken van de utiliteitsbouw, waar zij bijvoorbeeld wordt gebruikt bij de bouw van viaducten.

1 gebouw, 3 architecten

Wat verder opvalt is de schakeling van verschillende bouwdelen.

Om het straatbeeld zo levendig mogelijk te houden, wilde de gemeente verscheidene architecten aan een blok laten werken.

Per blok werd een coördinerend architectenbureau aangewezen, dat het door de gemeente vastgestelde programma moest onderbrengen. Voor Blok 14 was dat DKV architecten. Het ontwerp werd daarna verder uitgewerkt door Atelier Kempe Thill en Heren 5 architecten. De ontwerpers doen hier niet geheimzinnig over, integendeel. Van buitenaf is duidelijk zichtbaar dat verschillende partijen aan Blok 14 hebben gewerkt. De overgang tussen de bouwdelen is nadrukkelijk vormgegeven.

De verschillende delen zijn allemaal opgetrokken in metselwerk, maar wel steeds in een andere kleur. Dat geeft het gebouw een speelse touch.

Onder het gebouw bevindt zich de parkeerkelder met ruimte ­ voor 121 auto’s. In de binnentuin kunnen de bewoners elkaar ­ontmoeten. Hier is een semiopenbare ruimte ingericht met twee speeltuinen. Een ruime podiumtrap leidt naar de kade van de Polygoongracht. Het restaurant in de tuin, vlak bij de gracht, maakt het stedelijke ­woonplaatje helemaal af.

48

september 2010 - naw #37

fotografie: Maarten Noordijk

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: communitybewoner

Del Campo

Op zoek naar een woning voor zichzelf kwam Ian Klijn terecht in appartementencomplex Del Campo in Floriande, Hoofddorp. Hij en zijn medebewoners treffen elkaar in de – besloten – binnentuin: “Het is hier net Melrose Place.”

Wie: Ian Klijn (29).

Woont: alleen in appartementencomplex Del Campo in de wijk Floriande in Hoofddorp.

Del Campo: “Het complex is gebouwd in een cirkel. In totaal zijn er 31 appartementen over twee verdiepingen. Het leuke aan dit complex is dat het een binnentuin heeft die alleen toegankelijk is voor de bewoners. Met zijn allen hebben we wat tuinmeubels gekocht en daar neergezet. De ingang van de woning bevindt zich ook aan de binnenkant. Daardoor kom je de andere bewoners wat vaker tegen dan in een standaardappartementencomplex. Dat is een pré. Mensen vergelijken het complex wel eens met de televisieserie ‘Melrose Place’. Ik heb die serie nooit gezien, maar ik heb begrepen dat het ging over een aantal jongeren die in hetzelfde complex woonden. Nou, dat klopt.”

Het appartement: “Ik had niet zoveel eisen ten aanzien van mijn eerste woning. Het moest betaalbaar zijn en ik wilde dicht

bij mijn werk en bij mijn ouders wonen. Dat is allemaal dik in orde. Het appartement kostte iets meer dan een ton en ik zit in twintig minuten op mijn werk. Mijn ouders wonen inmiddels ook in Floriande. Ik heb het appartement casco laten opleveren. Ik wilde wat anders dan wat er standaard in zat en het was voordeliger om dat zelf te doen. Zo heb ik er een muur in laten zetten, waardoor ik nu een aparte slaapkamer heb. Ik woon op de begane grond, op het westen. Als ik na het werk thuiskom, kan ik dus nog lekker in de tuin van het zonnetje genieten.”

Pluspunten: “In twintig minuten zit je in Amsterdam of in ­Haarlem. Bovendien zit ik op loopafstand van recreatiegebied Toolenburgse plas. Verder is het natuurlijk leuk dat hier allemaal jongeren wonen. We schuiven regelmatig bij elkaar aan.”

Lastig: “De deur naar het terras bevindt zich in de slaapkamer.

Als je met vrienden in de tuin zit, moet iedereen daardoorheen.

Dat is het nadeel van een kleiner appartement.”

Typisch Ian: “In mijn appartement kom je dingen tegen die verwijzen naar Ajax. In mijn tuin staat bijvoorbeeld een amsterdammertje en boven mijn bank hangt een Herman Brood-achtig schilderij, waarin de drie andreaskruisen uit het wapen van Amsterdam terugkomen.”

Over tien jaar: “Woon ik groter, maar nog wel buiten de grote stad. Met een tuintje.”

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

’t Zand

Het begon in 1995 met een bosgebied, een beekdal en een oude zandweg in de gemeente Son en Breugel. Dankzij de intensieve samenwerking tussen Bouwfonds, gemeente, landschapsarchitect en beheerder lukte het die ­elementen op te nemen in een bijzondere wijk, waar bewoners erg blij mee zijn.

1995

H

fotografie: Peter van Breukelen

49

Peter Hoesbergen, hoofd conceptteam Bouwfonds ­ ntwikkeling regio Zuid, destijds nauw betrokken bij O de ontwikkeling van ’t Zand, ging kijken of de wijk nu, 15 jaar later, inderdaad de gewenste kwaliteit heeft.

et plan toen: Peter Hoesbergen, hoofd conceptteam Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid: “Vanaf het begin van de planvorming heeft duurzaamheid hier centraal gestaan. Het bijzondere karakter van de wijk komt met name tot uitdrukking in het nieuwe groenplan en in de waterhuishouding. Die spelen in op de overgang tussen het droge bosgebied en het natte beekdal. De 450 woningen werden verdeeld over een kern en vier groene kamers met elk een eigen woon­ identiteit. In de kern vind je woningen in terracotta metselwerk met antraciet dakpannen. In de andere delen is er meer variatie met onder meer vrijstaande, verspringende woningen met alzijdige kappen met royale overstekken en vrijstaande villa’s met variabele opbouw. Het bijzondere groenplan zorgde voor samenhang tussen de woonbuurtjes.”

Het plan nu: “De openbare ruimte is zo ingericht dat binnen vier jaar een bosrijk milieu is ontstaan. Daardoor lijkt het alsof ’t Zand midden in de bossen is gebouwd.

Het groen mag groeien. De bermen worden maar twee keer per jaar gemaaid, om kruiden, insecten en kleine dieren de kans te geven zich te ontwikkelen. Door de rijke beplanting van de bermen en de open en begroeide parkeervakken vallen auto’s ­nauwelijks op in het straatbeeld. Bovendien is veel zorg besteed aan de overgang van de kavels naar het openbaar gebied.

Alle partijen zijn blij met de uitkomst, zeker ook de bewoners. Als je door de wijk loopt, proef je dat ze er plezier aan beleven om hier te wonen. Het is mooi om te zien dat de kwaliteit die je geeft aan een gebied, ook beklijft.”

2010

50

september 2010 - naw #37

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Michiel van Nieuwkerk

Waar wij wonen Wij wonen in Nederland, dat gelukkig een klein land is. Maar zelfs in dat kleine land wonen we in de praktijk van het dagelijks leven nog veel kleiner. We wonen in Roermond, in Zwolle of in Middelburg. Dat zijn mondiaal gezien geen steden maar dorpen. Maar wel heel aantrekkelijke dorpen, met een oude stadskern die een menselijke schaal heeft en veel voorzieningen biedt. Alles is te voet bereikbaar, net als vroeger, toen er nog geen auto’s waren, en zelfs geen fietsen. Maar de ongemakken van vroeger, de armoede, de stank en de afwezigheid van goede ziekenhuizen zijn verdwenen. Mooier kan het eigenlijk niet, wonen in toen, met de gemakken van nu.

En ook in de grote steden van ons land wordt klein gewoond. Zo spreekt men in de provincie altijd over de grachtengordel, maar in Amsterdam woont niemand in de grachtengordel, die is veel te groot. Men woont in een veel kleinere gemeenschap, met mensen die elkaar vaag van gezicht kennen en goedemorgen zeggen. Er is een bakker op de hoek, een groenteboer in de dwarsstraat, ook de delicatessenwinkel en de slager zijn te voet bereikbaar. De cafés zijn eigenlijk allemaal dorpscafés. De grachtengordel is voor de bewoners een ring van dorpen. Ook de fameuze Jordaan is veel te groot om in te wonen. Hier vormt bijvoorbeeld de Tweede Goudsbloemdwarsstraat het winkelcentrum voor de omliggende straten. De kleine winkeliers overleven de concurrentie met de grootgrutter dankzij het levendige sociale verkeer dat het straatje te bieden heeft. Zo hebben we eeuwenlang gewoond in Nederland, en zo wil iedereen eigenlijk nog steeds graag wonen.

Toch is er een tijd geweest dat planologen, stedenbouwers en architecten dachten dat het allemaal anders moest. Voor de bakker op de hoek was geen plaats meer. Het werd allemaal grootschaliger, met winkelcentra die alleen per auto bereikbaar zijn en anonieme hoogbouw om in te wonen. Dat noemden de profeten van de vooruitgang de functionele stad. Maar vreemd genoeg heeft geen stad ooit in de geschiedenis zo slecht gefunctioneerd als de functionele stad. De stedenbouwkundige utopie die door Le Corbusier en zijn geestverwanten bedacht was, bleek in de praktijk een nachtmerrie te zijn. De functionele stad was een geniaal idee, maar, zoals een bekende Amsterdamse wethouder nog eens zei, in gelul kan je niet wonen. In de Bijlmermeer zijn destijds

‘ De Bijlmer had de beste sociale huurwoningen aller tijden’ schitterende woningen gerealiseerd, 120 vierkante meter, de beste sociale huurwoningen aller tijden. Maar zonder een aantrekkelijke woonomgeving is zelfs de ideale woning onbewoonbaar.

Het tijdperk van de socialistische woningbouw ligt achter ons.

De massawoningbouw was destijds noodzakelijk om de meest elementaire woningnood uit te bannen, maar nu gaat het om veel meer dan een goede en betaalbare huurwoning, het gaat om de kwaliteit van de woonomgeving. Zelfs de Vinex-wijken hebben wat dat betreft weinig te bieden. De harteloze hoogbouw heeft plaats gemaakt voor eengezinswoningen, maar de klemtoon ligt nog steeds veel te veel op het wonen. Het woord stedenbouw wekt de suggestie dat er een echte stad wordt gebouwd. Maar vooralsnog zijn alleen oude steden echte steden.

Vincent van Rossem

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhisto­r icus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al meer dan 60 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving. In Nederland leveren we, met gemiddeld 7000 nieuwe woningen per jaar, een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van ons land. Inmiddels heeft Bouwfonds Ontwikkeling meer dan 250.000 woningen in Nederland gerealiseerd.

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te

bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hier-

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

van is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in ­samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes. naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 16, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ­ontlenen.

Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

52

september 2010 - naw #37

Het uitzicht

Een dorp in de stad Het water waar vader en zoon hun hengels in hebben uitgegooid heet de Grote Die. Dat is een mooie naam voor iets dat je midden in een groot stadsgebied het idee geeft in een klein dorp te wonen. Meerpad is een kleinschalig en intiem buurtje in Nieuwendam, een dijkdorp aan de rand van Amsterdam, waar alle 17 woningen uitzicht hebben op het water.

fotografie: Hans van den Heuvel

足 ouwfonds en architectenbureau B Heren 5 wonnen de door de gemeente Amsterdam uitgeschreven prijsvraag voor een woonbuurt waarin twee werelden samenkomen. Stad en dorp, dynamiek en rust, modern en historisch, groot en klein. Grootstedelijk wonen achter de dijk dus, waar je zomaar elke dag het gevoel hebt op vakantie te zijn.