NAW magazine #41

Cover1

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

september 2011 #41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

In beweging :

De puzzel van 足bereikbaarheid

Werken langs de digitale snelweg

maak ruimte om te spelen, te sporten, te ontmoeten

inhoud

september 2011 – NAW #41

Rubriek: Inspiratie

ruimte: Eiland Terwijde in Leidsche Rijn 6trends: Winkelwijk van de toekomst 7nieuw project: Oostpoort in Amsterdam 8mijn moment: Directeur Ontwikkeling Harm Janssen 10 kunst in de openbare ruimte: Visman in Deventer 12kort met o.a.: Kom netwerken op Expo Real, start bouw Kortenoord, woonproeven bij Bouwfonds en column: de woonparadox 14detail: Ronde ramen in Vathorst 4

Thema: In beweging

16

22

Booming Limburg

Laat bereikbaar voorop staan

34 De Nieuwe Werkplek

40 Goed hout werkt

‘Krimp? Als je weet wat je klanten willen, valt hier nog heel wat te ontwikkelen’, zegt Bouwfonds-directeur Carl Smeets.

Het Nieuwe Werken rukt op en dat betekent iets voor de werkplek. Op kantoor én thuis: zo kan werken overal.

Bij een nieuwe gebiedsontwikkeling komt de infrastructuur vaak te laat. Hoe kan het wél goed gaan?

Hoe The Borneo Initiative duurzame bosbouw ondersteunt en het gebruik van ‘goed’ hout stimuleert.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

27 Bewegingsruimte

Woongenot wordt voor een groot deel bepaald door de woonomgeving. Ruimte om te bewegen en elkaar te ontmoeten is daarbij onmisbaar. Hoe schep je die ruimte in een woonomgeving?

jubileum: Bouwfonds 65 jaar 46buitenland: Het nieuwe baken van Lille 47terug: Aquamarin in Weesp 48bijzonder gebouw: Kasteel Beeckendael in Den Bosch 50column: Vincent van Rossem over beweging 52binnenkijken: Zomaar een Hollands huis 44

Voorwoord

fotografie: Maurits Giesen

Kansen voor vernieuwing “Als je echt luistert naar wat consumenten willen, valt er nog heel wat te ontwik­ kelen. Op die manier lukt het wel degelijk om nieuwe woningen te realiseren en te verkopen.” Aldus Carl Smeets, directeur van Bouwfonds regio Zuid, in dit NAW magazine. In Limburg, een zogenaamde krimpregio, zou het volgens sommigen één en al stagnatie zijn. De streek vergrijst, jonge gezinnen trekken weg. Hoe moet je daar nu nieuwe woningen ontwikkelen?

Carl Smeets laat zien dat het kan. Wie de schouders eronder zet en de rug recht houdt, kan beweging krijgen in de markt – ook nu. Daar zijn meer voorbeelden van.

Neem het project Laan van Spartaan, dat wij samen met Ymere ontwikkelen in Amsterdam-West. In de directe omgeving staan veel projecten stil, maar bij ons loopt de verkoop goed. Bij dit project komen we verder dankzij de inzet van gemeente Amsterdam, maar ook door de niet aflatende inzet van onze mensen.

‘ Het wegvallen van zekerheiden schept ook nieuwe kansen’

De klant opzoeken

Dit is een tijd waarin oude zekerheden wegvallen. Sinds mensenheugenis was in Nederland de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Dat is nu niet meer zo.

De kopers hebben het op de markt voor het zeggen, en naar verwachting zal dat zo blijven. Dat heeft ingrijpende – en uitdagende – gevolgen voor onze manier van opereren. We zullen de klant moeten opzoeken en hem een actieve rol moeten geven in ons ontwikkelingsproces.

Rekenen aan de grond

Een vergelijkbare paradigmawisseling is te zien in de wereld van grondexploitaties, het onderwerp van het dossier bij deze NAW. De grondexploitatie zoals we die jaren­ lang in Nederland kenden, waarbij gemeenten uitgingen van een jaarlijkse stijging van de grondprijs van zo’n 1,5 tot 2 procent, past niet meer bij de huidige realiteit. De ontwikkelopgave is kleiner geworden en het aandeel binnenstedelijke ontwikkelen vergroot met veel meer complexiteit. Rekenen aan grond – voor gemeenten en ­ontwikkelaars – wordt een dynamisch proces, waarbij goede risicoanalyses veel belangrijker zijn. De residuele grondwaardebepaling (alweer ruim vijfentwintig jaar oud!) blijkt in de huidige markt grote risico’s met zich mee te brengen. Ook deze zekerheid zou wel eens op de helling kunnen komen te staan. Bouwfonds pleit in het dossier voor een breed debat over de toekomst van het grondbeleid en creëert daarbij ook nieuwe vensters.

Niet groots en meeslepend

Het wegvallen van zekerheden schept namelijk ook kansen. Kansen voor vernieu­ wing, voor beweging – het thema van dit magazine. Beweging is mogelijk, altijd.

Of het nu op de vastgelopen Nederlandse woningmarkt is of op grotere schaal. Veel dingen gaan goed, maar je moet ze wel willen zien. Deze tijd is niet groots en mee­ slepend. Maar ook met kleine stappen kom je vooruit. We blijven in beweging, ook de komende jaren.

Walter de Boer

directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: eiland Terwijde in Leidsche Rijn

Er heerst een lichte en zonnige sfeer op eiland 6 in de wijk Terwijde. Hier, in het noordelijke gedeelte van Leidsche Rijn, genieten de bewoners van hun eigen voor- en achtertuinen, maar ook van de gezamenlijke binnentuinen met rozen, kruiden, waterspeelplaats, speelweide en een klein amfitheater. Het leidt tot een grote saamhorigheid in de buurt. De lichte sfeer dankt het eiland vooral aan het doordachte kleurengebruik: ieder huis heeft een eigen kleurenpalet voor gevel en dakpannen. Dit is samengesteld aan de hand van de ligging ten opzichte van de zon, de ligging op het eiland en de combinatie met naastgelegen woningen.

Aan de buitenzijde van het eiland zijn warmere kleuren gebruikt, aan de binnenkant koelere kleuren die een ruimtelijk effect suggereren. Zo is elk van de 154 woningen anders, maar wel onderdeel van het geheel.

6

september 2011 – naw #41

Inspiratie trends Het meest spraakmakende ­winkelcentrum in Duitsland: MyZeil in Frankfurt, ontwikkeld door MAB Development.

De winkel van de toekomst Plannen maken voor een winkelgebied dat ook over vele jaren nog aantrekkelijk is – hoe doe je dat? Het innovatieteam van MAB ­Development onderzoekt permanent de behoeften van ­consumenten en de heersende trends en baseert daarop de winkel van de toekomst.

Hans-Hugo Smit (marktonderzoeker) en Bess Blomjous (ontwikkelingsmanager) vormen met twee collega’s het team voor innovatie en conceptontwikkeling binnen MAB Development. Ze brengen consumententrends en de behoefte aan nieuw winkelvastgoed in kaart.

Wat zijn de belangrijkste trends op dit gebied? Bess Blomjous: “Het is geen verrassing natuurlijk, maar de macht is aan de consument. En daarvan hebben we er zestien miljoen in Nederland. Die groeiende consumentenmacht én de steeds grotere variatie aan consumentenvoorkeuren zijn twee van de belangrijkste trends die wij zien.”

Beleving bij het winkelen Het innovatieteam analyseert dergelijke trends en probeert ze te vertalen naar nieuwe winkelconcepten. Bess: “De impact van internet en mobiele telefonie op het winkelgedrag van consumenten is ongekend en zal in de toekomst verder groeien. Dit maakt de consument kritisch: hij gaat alleen naar de winkel als hem dat iets oplevert. Belangrijk zijn dan aspecten als efficiëntie, service, kwaliteit en beleving.”

Het winkelen verandert dus. We willen er iets bijzonders van maken – het ‘gewone’ shoppen doen we steeds vaker op internet.

Bess: “Je ziet in veel winkelgebieden de bestedingen per vierkante meter winkel teruglopen. Vooral in aanloopstraten, de zogenaamde B- en C-milieus, neemt daardoor de leegstand toe. Stadscentra (A1-locaties) doen het over het algemeen een stuk beter. Daar is juist ruimtegebrek een probleem. Als je nieuwe winkels wilt toevoegen, moet je dus heel goed kijken naar de plek en de doelgroep.”

Toekomstbestendig winkelgebied Hoe houd je plekken zo aantrekkelijk dat mensen ernaartoe blijven komen? Hans-Hugo Smit: “We zien overal behoefte aan goede bereikbaarheid, een schone, veilige omgeving en gelegenheid tot ontspanning en vermaak. Wij proberen die plekken nu al te maken door zoveel mogelijk functies te mengen, te kiezen voor goede horeca en een divers winkel- en horeca-aanbod. Om winkelgebieden toekomstbestendig te maken, moet je bovendien zorgen dat een pand flexibel genoeg is om er ooit iets anders in onder te brengen.

Nadenken over succesvolle winkelgebieden van de toekomst begint met het goed bestuderen van de consument van vandaag. Met simpelweg meer vierkante meters realiseren ben je er niet. Het gaat erom waarde toe te voegen.”

7

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuw project

Stad in de stad Oostpoort Amsterdam

Het moet het nieuwe hart worden van Amsterdam-Oost. Alles wat een stad een stad maakt, is hier straks te vinden. En, crisis of niet, in Oostpoort wordt al ruim een jaar volop gebouwd.

Oostpoort verrijst op het vroegere terrein van de Oostergasfabriek. Tussen de populaire Watergraafsmeer en de Indische Buurt staan hier straks circa 760 nieuwe woningen. Een deel van de historische gevels blijft behouden: “De industriële contour wordt het thema voor de nieuwe gebouwen”, aldus betrokken architect en stedenbouwkundige Sjoerd Soeters.

Dit wordt een intiem stadscentrum, met compacte openbare ruimten, waar mensen elkaar ontmoeten. Een levendige, typisch Amsterdamse wijk met een mix van wonen, winkelen, leren, werken, sporten, muziek maken, culturele activiteiten en voorzieningen. Parkeren gebeurt voornamelijk onder de grond, zodat het winkel- en woongebied grotendeels autovrij is.

De bouw is ruim een jaar geleden gestart, nog voor de koopwoningen verkocht waren. “Dat is ongebruikelijk”, erkent Menno Ploeger, locatiemanager bij Bouwfonds regio Noord-West.

“Zeker in deze tijd. We zijn gaan bouwen toen we het winkelcentrum en de huurwoningen

hadden verkocht en een groot deel van de winkels was verhuurd. Gezien de omvang van het project vonden we dit de beste oplossing.

Het duurt 3,5 jaar tot de koopwoningen zijn opgeleverd en in deze tijd kopen mensen niet al zo lang van tevoren een woning.”

Start verkoop “We hebben positieve verwachtingen.

55% van de winkels is nu al verhuurd. De interesse voor de woningen is ook groot.

Dankzij de locatie in de stad en in een omgeving waar van alles te beleven is, vinden veel mensen de woningen zeer aantrekkelijk. Behalve appartementen komen er in Oostpoort ook 75 eengezinswoningen. We hopen de bouw daarvan naar voren te halen, omdat er veel belangstelling voor is.”

Oostpoort wordt ontwikkeld door stadsdeel Oost en de ontwikkelingscombinatie OCP (Stadgenoot, Ymere, MAB Development en Bouwfonds Ontwikkeling). In oktober start de verkoop van de eerste 235 woningen, appartementen die in oppervlakte variëren van 60 tot 170 m 2. Eind 2013 worden die opgeleverd, tegelijk met de parkeergarage. Het winkelcentrum gaat begin 2014 open.

Starters, gezinnen en mensen die thuis ­willen werken, kunnen straks een van de 760 woningen kopen in Oostpoort. Het winkelcentrum krijgt een mix van landelijke filiaalbedrijven, lokale ondernemers, horeca (met terras!), twee supermarkten en een grote ondergrondse parkeergarage.

Culturele organisaties bieden een breed aanbod; de scholen en de drie sportcentra zijn nu al geopend.

Meer informatie over Oostpoort: www.beleefoostpoort.nl en www.woneninoostpoort.nl.

Wonen, winkelen en uitgaan in het nieuwe hart van Oost

8

september 2011 – naw #41

Inspiratie mijn moment

‘ Mijn uitdaging: werken op het raakvlak tussen overheid en markt’

Harm Janssen werkt sinds januari van dit jaar bij Bouwfonds. Als directeur Ontwikkeling is hij verantwoordelijk voor de gebiedsontwikkeling in de regio Noord-West. Vier momenten uit zijn gevarieerde werkdag.

9

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Felix Kalkman

Moment: intern overleg Waar: Haarlem, Bouwfonds Ontwikkeling “Vandaag loop ik met ontwikkelingsmanager Martijn Mortier zijn projecten door. Er zijn exploitaties die aandacht vragen. Hoe groot zijn de financiële risico’s? Wat doen we om het project de goede kant op te buigen? Ook aan tafel zit Cynthia van der Vliet, manager Operations. Zij zorgt voor een vloeiend verloop van alle processen en legt onze gemaakte afspraken vast. Inmiddels heb ik behoorlijk zicht op wat er speelt binnen Bouwfonds, wat er op ons afkomt en wat hobbels en kansen zijn. Overzicht houden op het grote geheel, dát is mijn taak. Gelukkig ben ik analytisch en kan ik snel complexe informatie op waarde schatten en de essentie eruit halen. Daarnaast heb ik gevoel voor getallen, maten, verhoudingen en grote sommen geld. Ook handig!”

Moment: overleg kennisplatform Waar: Hoevelaken, hoofdkantoor Bouwfonds Ontwikkeling “Vanochtend overleggen we met de leden van het kennisplatform over het delen van kennis binnen onze organisatie. Er is heel veel hoogwaardige kennis binnen Bouwfonds. Het is de kunst om die kennis niet verloren te laten gaan. Bouwfonds organiseert geregeld masterclasses, in het kader van de Bouwfonds Academie. We bespreken hoever we daarin willen gaan. Wil je zo’n academie enkel gebruiken om kennis te verspreiden of ook om de agenda van de toekomst te laten bepalen? Wat voor ontmoetingsmomenten bied je medewerkers aan? Wat zal werken, wat niet? Het aardige is: er zitten mensen van de verschillende regio’s aan tafel, ieder met andere input en ideeën.

Het geeft mij een breder zicht op wat er binnen Bouwfonds gebeurt.”

Moment: ontwikkelingsoverleg Oostpoort Waar: Amsterdam, projectbureau ontwikkelingscombinatie OCP “De betrokken partijen bij Oostpoort - Ymere, Stadgenoot, MAB Development en Bouwfonds - hebben besloten te bouwen zonder woningen vooraf verkocht te hebben. Dat maakt het een bijzonder en spannend project. De ligging trouwens ook: midden in stedelijk gebied, met deels historische bebouwing en grond die deels gesaneerd moest worden. Er zijn veel raakvlakken met mijn eerdere werk als wethouder in Utrecht. Daar was ik bijvoorbeeld betrokken bij de binnenstedelijke ontwikkeling van Hoog Catharijne. Je hebt ook hier te maken met heel veel verschillende belangen. Je ontmoet mensen met verschillende ­achtergronden: van maatschappelijke organisaties, van de overheid, van woningcorporaties. Dat maakt het boeiend. Met de projectdirecteur van het projectbureau bespreken we vandaag hoe we de verkoop van de woningen in aanbouw gaan organiseren.”

Moment: overleg Bloemendalerpolder Waar: Weesp, stadskantoor “Veel vrolijke gezichten vandaag! Met de gemeente Weesp, de provincie Noord-Holland en andere marktpartijen zitten we bij elkaar om de laatste hand te leggen aan het akkoord voor de ontwikkeling van de Bloemendalerpolder. Dat is een lang en complex traject geweest. Toen ik in januari bij Bouwfonds begon, was net besloten de ruimtelijke opzet te wijzigen. Inmiddels is ook afgesproken dat marktpartijen de ontwikkeling van grootschalig groen en water voor hun rekening nemen. Ik verwacht dat we dat vaker gaan zien in de toekomst.

Het traditionele model - met een ontwikkelaar die alleen woningen ontwikkelt - wordt vaker terzijde geschoven. Het laatste halfjaar heb ik intensief onderhandeld. Het is daarbij prettig dat ik de overheidskant goed ken. Dat is een mooie uitdaging in mijn baan: werken op het raakvlak tussen markt en overheid.”

10

september 2011 – naw #41

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Half man, half vis

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

fotografie: Agnes Kappert

Aan de IJssel in Deventer staat een stoere, surreële heldenfiguur: Visman. Hét eigentijdse symbool voor deze historische Hanzestad. Bouwfonds Cultuurfonds droeg bij aan de totstandkoming ervan.

De vernieuwde Pothoofdkade in Deventer is een inspirerende plek voor een beeld, vinden Albert Dedden en Paul Keizer, alias het kunstenaarsduo Spacecowboys. Albert Dedden: “Deze historische kade vormde ooit het bastion van de stad. Op die manier liet Deventer in het verleden zijn tanden zien. Wil je daarvan iets terugbrengen in de vorm van een beeld, dan moet dat een bewaker van de stad zijn, vinden wij.” Het is een mythische held geworden: half man, half kabeljauw; met stoere laarzen, een strakke maillot en een kraag van graankorrels, als een koningsmantel. Dedden: “Vroeger werd hier de vis overgeslagen. Voor Hanzestad Deventer – waar vooral gedroogde kabeljauw en rogge verhandeld werden – was zo’n losplaats belangrijk. Wij verwerken dit soort aan­ knopingspunten graag in onze beelden.

Om zo een beeld met een verhaal te maken.

Als toeristen hier nu aanmeren, worden ze direct begroet door stadsheld Visman.”

Kunst met een twist Bouwfonds – en nu Rabo Vastgoedgroep – is al 25 jaar sponsor van Open Monumentendag (OMD). Elk jaar krijgt een project in de stad waar OMD dat jaar opent, een bijdrage.

Deventer was in 2008 aan de beurt. Rita Bos, voorzitter van Stichting Cultureel Erfgoed Deventer, vroeg destijds bij Bouwfonds subsidie aan voor het beeld. Ze had van meet af aan Spacecowboys in gedachten, vertelt ze.

“Ik word heel vrolijk van hun werk. Het is kunst met een twist: een beetje ondeugend, een beetje gek. Deze beeldenmakers slagen erin om op een goede manier aandacht te trekken.” Bouwfonds was enthousiast over het plan voor het beeld en zegde een bijdrage toe aan de stichting. Vervolgens schonk de stichting het beeld aan de gemeente.

Spacecowboys kozen bewust brons als het materiaal voor Visman. Dedden: “Dat barokke en de rijke uitstraling van brons vinden we wel passen bij de rijke historie van Deventer.”

Eind mei 2011 is het beeld geplaatst. Dedden:

Wat: Visman, gegoten brons, 3,5 m hoog, 1 m breed.

Opdrachtgever: Stichting Cultureel E ­ rfgoed Deventer/ Comité Open Monumentendag Deventer.

Subsidie: Bouwfonds Cultuurfonds.

Locatie: Pothoofdkade, Deventer.

Realisatie: mei 2011.

“Visman is een stoere kerel geworden, we zijn er content mee. En gelukkig ook maar, want we rijden er elke dag langs op weg naar ons atelier.” Lachend: “Een werk voor je eigen stad maken: daar moet je voorzichtig mee omgaan.”

Ook Rita Bos is ‘ontzettend blij’ met het ­ re­sultaat. “Een stad verandert dagelijks, is dynamisch. Dit beeld symboliseert het verleden van Deventer op een eigentijdse manier.

Dat vind ik goed. Een grote meerderheid van de mensen hier vindt het trouwens prachtig.

Het staat er ook zo mooi aan de IJssel! Wij zijn als stad iets bijzonders, dat straalt het beeld uit.”

Spacecowboys bestaat uit Albert Dedden (1959) en Paul Keizer (1958).

Sinds tien jaar maken zij beelden voor de openbare ruimte. Bijvoorbeeld ‘C I love you’ voor de gemeente Harderberg, ‘Geen schoen zo groot’ voor de scholen in De Meent in Hilversum en ‘Don’t be shy’ voor de gouverneurstuin in Assen. Meer informatie: www.deddenkeizer.nl

12

september 2011 – naw #41

Inspiratie nieuws

Succesvol Kortenoord in Wageningen Deze maand start de bouw van de eerste 77 woningen en 95 studentenkamers in de Wageningse wijk Nieuw Kortenoord.

De 77 koopwoningen waren allemaal snel verkocht.

Nieuw Kortenoord wordt gerealiseerd op het voormalige terrein van de Landbouwuniversiteit. Tot 2017 verrijzen hier ruim ­duizend woningen en een bedrijventerrein.

Kijken in de Schatkamer

Deze maand opent het NAi, het Nederlands Architectuurinstituut dat een van de grootste bouwkunstcollecties ter wereld bewaart, een nieuwe permanente tentoonstelling met honderd van zijn ­topstukken. In deze Schatkamer is werk te zien van iconen uit de Nederlandse architectuurgeschiedenis, zoals Cuypers, Dudok en Oud. Het ontwerp voor de Schatkamer is van architectenbureau OMA. Onder de grote zaal is een ruimte van 250 m2 gecreëerd waar de spanning langzaam wordt opgebouwd. In het ­glazen hart vindt de bezoeker maquettes, tekeningen, schetsen en andere memorabilia, zoals het reisschetsboek van Berlage uit Italië van rond 1900, de studies van de Kunsthal van Koolhaas en modellen van de Zigzagstoel van Rietveld.

In het kader van 24 uur Cultuur, de ­opening De Schatkamer wordt mede mogelijk gemaakt door financiële ­bijdragen van Bouwfonds Cultuurfonds, Agentschap NL, SNS Reaal, Stichting Bevordering van Volkskracht en ­Stichting Elise Mathilde Fonds.

Een deel van de vroegere universiteitsgebouwen heeft een cultuurhistorische waarde en krijgt een nieuwe bestemming, wat bijdraagt tot de kwaliteit en de sfeer van de wijk.

Toen in april van dit jaar de eerste 77 koopwoningen in dit deelgebied, Mozaïekpark, werden aangeboden, was de belangstelling groot en deze woningen zijn dan ook allemaal snel verkocht. Ook het tweede deel, dat in juni in verkoop is gegaan, trekt veel kopers.

Ondertussen start ook nog deze maand de bouw van 95 studentenkamers voor woningstichting Idealis en 54 sociale woningen voor De Woningstichting. Uiteindelijk bestaat Mozaïkpark straks uit 350 woningen.

Nieuw Kortenoord krijgt een groen karakter dat past bij het imago van Wageningen.

Alle woningen worden voorzien van ­energiezuinig warmtekoudeopslagsysteem.

Meer info: www.nieuwkortenoord.nl.

Cadeau van Bouwfonds Cultuurfonds

Naar de Gouden Eeuw in 3D

Na vijf maanden verbouwen opent het Westfries Museum in Hoorn weer zijn deuren, met en spectaculaire tentoonstelling: ‘De Gouden Eeuw 3D’. Op de expositie zijn stadsgezichten te zien van de West-Friese steden Hoorn, Enkhuizen en Medemblik in de zeventiende eeuw. Maar dan gemaakt in 3D, door digiartist Rob Tuytel uit Enkhuizen. En zo heeft de bezoeker het gevoel dat hij werkelijk midden in een zeventiende-eeuwse stad staat! Een avontuur in het verleden.

Bouwfonds Cultuurfonds heeft financieel ­bijgedragen aan de verbouwing en mag 50 toegangskaarten beschikbaar stellen aan lezers van NAW voor een bezoek aan dit ­bijzondere museum.

Wilt u graag een toegangskaart ontvangen (max. 4 per persoon), stuur dan een e-mail naar kunstencultuur@rabovastgoedgroep.nl, waarna wij u verder informeren.

13

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Visie

Netwerken op Expo Real Van 4 tot en met 6 oktober vindt in München de Expo Real plaats, een van de grootste internationale vastgoedbeurzen. Ruim 1600 bezoekers uit 35 verschillende landen komen hier netwerken voor projecten, investeringen en financieringen. Rabo Vastgoedgroep neemt ook dit jaar weer deel aan de beurs, met een stand waarin de vier dochters, Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank en Bouwfonds Real Estate Investment hun relaties verwelkomen. Tijdens onze beursborrel op woensdagmiddag 5 oktober vanaf 16.00 uur is er alle gelegenheid om plannen, ideeën en visies uit te wisselen met ontwikkelaars, beleggers, financiers, consultants. De stand is te vinden in Hal A2, stand 220.

Woonproeven

Op zaterdag 1 oktober organiseert ­Bouwfonds haar landelijke openhuizen­ dag: Bouwfonds Woonproeven. Op 75 locaties in heel Nederland worden dan nieuwbouwwoningen opengesteld.

Twee keer per jaar kunnen geïnteresseerden zonder afspraak langs komen bij een grote diversiteit aan geselecteerde Bouwfonds-projecten en de woningen daar komen ‘proeven’. Bij sommige ­projecten zijn die proefwoningen compleet ingericht, ter inspiratie. Dit jaar kunnen bezoekers voor het eerst ook een voorproefje krijgen van woningen waarvan de bouw nog moet ­starten. Daarvoor worden ze ontvangen in een speciale bouwkeet op de bouwplaats of bij een informatiecentrum in de buurt. Zowel in de woningen als in de informatiecentra zijn specialisten aanwezig die een rondleiding geven en bijzonderheden kunnen toelichten.

Meer informatie en locaties: www.bouwfondswoonproeven.nl.

Bouwfonds Koop Zeker actie

De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft een positief effect op de verkoop van bestaande woningen. Met de omlangs gestarte Bouwfonds Koop Zeker actie ondersteunt Bouwfonds kopers van een Bouwfonds-woning nog meer bij de verkoop van hun eigen woning.

Zo wordt, op kosten van Bouwfonds, de presentatie van de bestaande woning extra aantrekkelijk gemaakt met behulp van een verkoop­ stylist en professionele fotografie. Bouwfonds geeft een makelaar de verkoopopdracht en neemt ook de makelaarskosten voor haar ­rekening. De klant koopt de Bouwfonds-woning onder de ontbindende voorwaarde dat zijn ‘oude’ woning binnen zes maanden wordt ­verkocht voor een vooraf vastgesteld bedrag. Dit bedrag is minimaal 100% van de taxatiewaarde. Zo weet de koper dat hij, binnen de genoemde voorwaarden, niet met zijn oude woning blijft zitten.

De Bouwfonds Koop Zeker actie is van toepassing op een selectie woningen van de Woonproeven landelijke openhuizendag.

Meer informatie: www.bouwfondskoopzeker.nl.

De woonparadox Wonen in Nederland heeft twee kanten. Aan de ene kant zijn Nederlanders

in het algemeen zeer tevreden met hun woning en hun woonomgeving. Dat blijkt ook uit de recent uitgekomen ’Leefbaarheidmonitor’. De meeste men-

sen zijn zeer tevreden over hun buurt; een groep van vijf procent is negatief.

Vinex-wijken scoren goed, een tegenvaller voor het kritische deel van de vakwereld dat stelselmatig campagne voert tegen alles wat Vinex heet.

Ook in probleemwijken gaat de leefbaarheid niet verder achteruit - soms zelfs vooruit, uitzonderingen daargelaten. Veiligheid, of gevoelens van ­veiligheid, blijft een punt van aandacht.

De andere kant van wonen in Nederland vatten we doorgaans samen met de kreet: ‘de woningmarkt zit op slot’. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en financierbaarheid zijn hier de kernbegrippen. Bij het debat over beschikbaarheid stuiten we op een paradox. De crisis, die gepaard gaat met een vraaguitval en een lage woningproductie, versluiert de latente woningbehoefte (kwantitatief en kwalitatief) in de economisch sterke gebieden van ons land.

Alle onderzoeken wijzen in die richting. Stadsbestuurders in deze regio’s beginnen echter te romantiseren over ‘organisch groeien’: kleine, soms individuele bouwplannetjes met maximale differentiatie en afwisseling.

Op zich geen slechte strategie, maar volstrekt ontoereikend voor een aantal metropoolregio’s. Het is een misverstand dat je met een groter productievolume en met optimalisering van kosten en organisatie geen gedifferentieerde woonbuurten kan maken. Dat hebben ontwikkelaars kennelijk ­onvoldoende duidelijk weten te maken. Voor binnenstedelijke plannen is juist kritische massa nodig, anders kom je helemaal niet uit de kosten. Wel moeten we onze planningsattitude veranderen: grote lijnen voor de langere termijn (publiek kader) met invullingen via de korte klap, kort op de markt. Maar toepassing van de ‘organische’ groeikoers veroorzaakt over vijf jaar regionaal stevige woningtekorten. De betaalbaarheid en doorstroming komen daar (weer) in het gedrang.

Stadsbestuurders beginnen te romantiseren over ‘organisch groeien’ De betaalbaarheid staat onder druk door een aantal oorzaken. In de eerste plaats zijn de kwalitatieve eisen aan woning en woonomgeving steeds verder opgevoerd. Verder wordt het ontwikkelingsproces steeds inefficiënter door bureaucratische processen. Al deze extra kosten landen in de stichtingskosten van de woning. Daarnaast vertonen de energiekosten een stijgende lijn. Met de betaalbaarheid valt nog een wereld te winnen en daar kunnen we nu mee beginnen.

Tot slot: de financierbaarheid. Die is er de laatste tijd niet beter op geworden.

Per saldo worden nu de financieringsmogelijkheden voor de mensen onnodig beperkt. Nederland is en blijft wereldkampioen veilig lenen. Eigenlijk zou de woonsector zelf met een samenhangend voorstel (kopen èn huren in samenhang) moeten komen, want de politieke arena blokkeert zichzelf. Het idee om de renteaftrek te koppelen aan een annuïteitenhypotheek kan daarvan onderdeel uitmaken.

Friso de Zeeuw directeur Nieuwe Markten, Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft

14

september 2011 – naw #41

Inspiratie detail

fotografie: Agnes Kappert

Amersfoort

Vakmanschap Binnen het geheel van Vinex-locatie Vathorst vormt ­deelgebied De Bron een kleinschalige wijk met een eigen gezicht. Er is een grote variatie in architectuur, maar toch zorgen kleur- en materiaalgebruik voor eenheid. Een voorbeeld hiervan is het plan Salix, bestaande

uit 32 woningen in acht kleinschalige blokjes. Het geheim zit hem in de details, van de gemetselde bloembakken tot de eigenzinnige overstekken. Bijzonder is ook het ronde raam, dat de gevel een klassieke en speelse uitstraling geeft, met zijn gemetselde rollaag en zijn sierbetonnen lekdorpelsteen. Traditionele elementen, die niet vaak meer worden toegepast, maar nog altijd staan voor kwaliteit en vakmanschap.

15

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotografie: Agnes Kappert

IN BEWEGING

Beweging is gezond. Letterlijk met betrekking tot spelende kinderen of sportende volwassenen.

En figuurlijk: beweging in de markt brengt nieuwe inzichten. De volgende pagina’s zijn een en al beweging, in tekst en beeld.

Markt: Beweging in Limburg Proces: Bereikbaarheid gegarandeerd Ontwikkelen: Ruimte om te bewegen Trend: Het Nieuwe Werken Duurzaamheid: Goed hout

16

september 2011 – naw #41 – In beweging

Beweging in

Limburg tekst: Mark van Harreveld fotografie: Hans van den Heuvel

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Het woord krimp duikt steeds vaker op: aan de randen van Nederland zou leegloop dreigen, als gevolg van de vergrijzing en het wegtrekken van jonge gezinnen. Ook Limburg wordt in dit verband vaak genoemd. Maar Carl Smeets, directeur Bouwfonds regio Zuid, ziet het anders. “Als je echt luistert naar wat consumenten willen, dan valt er nog heel wat te ontwikkelen.”

N

et als een aantal andere delen van Nederland staat Zuid-Limburg te boek als een krimpregio. Dat wil zeggen dat het aantal inwoners afneemt, wat ­gevolgen heeft voor de sociale en economische ontwikkelingen. Ook de samenstelling van de woningvoorraad verandert, wat zich kan uiten in leegstand en verpaupering. Toch is de Zuid-Limburgse woningmarkt aller­ minst statisch en wordt er, in weerwil van alle doemscenario’s, wel degelijk ontwikkeld, verkocht, gebouwd en verhuisd.

Carl Smeets spreekt dan ook liever van transformatie van de woningvoorraad dan van krimp. Smeets is als directeur van Bouwfonds regio Zuid verantwoordelijk voor de Limburgse dochter Nouville Ontwikkeling, die verschillende succesvolle nieuwbouwprojecten ontwikkelt in deze regio. Ondanks de krimp. Wat is het geheim van de smid?

Het geheim

Daar is Smeets duidelijk in: “Door de crisis en het ruime aanbod hebben mensen meer keuze en zijn ze dus kieskeuriger. Dat geldt overal, maar nog sterker voor de ruime woningmarkt in krimpregio’s. Als ontwikkelaar moet je vooral goed luisteren naar wat consumenten willen. De kunst is wel om een goede prijs-kwaliteitverhouding te bieden en tegelijkertijd nieuwbouw betaalbaar te houden. Onze huidige succesnummers zijn vaak die projecten die zich in het verleden bewezen hebben qua toekomst­

waarde. Dat wil zeggen dat je geen concessies doet aan de functionaliteit of de kwaliteit en dat je niet overdrijft met buitenissige stedenbouw of architectuur, of dit alleen toepast op locaties waarvoor slechts een kleine doelgroep is. Voor een gemiddelde consument moet een huis gewoon kloppen.”

Waardevast en levensloopbestendig

Smeets ziet een aantal trends die van belang zijn voor het wonen van nu en straks. “De woonomgeving speelt een steeds grotere rol voor woonconsumenten. De omgeving van je huis is niet alleen belangrijk om prettig te wonen, deels bepaalt zij ook de waarde­ vastheid van je huis. Mensen willen wonen in een ruim opgezette wijk, die relatief dicht bij allerlei voorzieningen van een stad of dorp ligt en die aansluiting heeft op goed openbaar vervoer.” Een andere trend zien we in de woning zelf. “De bevolking vergrijst en het aantal personen per woning daalt. Er komen ook meer oudere bewoners die zelfstandig wonen. Dat betekent dat het interessant is om woningen te bouwen die levensloopbestendig zijn.”

Krimp is niet absoluut

Smeets nuanceert graag het stereotype beeld van de regio als krimpgebied. “Wie vindt dat er een bouwstop moet komen omdat anders leegstand dreigt, gaat voorbij aan het feit dat vraag en aanbod in de huidige situatie niet altijd op elkaar aansluiten.

Krimp is niet absoluut en binnen de verschillende segmenten is er een sterke dynamiek. Zo hebben we in de regio Parkstad, acht gemeenten in de voormalige Oostelijke Mijnstreek, de afge­ lopen twee jaren maar liefst een honderdtal woningen verkocht.

Midden in een crisis. Daarbij heeft Nouville in samenspraak met de gemeenten de oorspronkelijke plannen, die vaak uitgingen van een maakbare stedelijke woonomgeving, om weten te buigen naar het ideaalbeeld van de consument.” »

18

september 2011 – naw #41 – In beweging

Kansen in stedelijk gebied

Toch zal de transformatie van de woningvoorraad geen eenvoudige opgave zijn. En hoewel ook Smeets zich daarvan bewust is, ziet hij duidelijk waar belangrijke slagen gemaakt kunnen worden: “Met name in het bestaande stedelijke gebied, onder meer bij de corporaties. Er ontstaat leegstand in het sociale huursegment met verouderd bezit, maar juist omdat je daar vaak maar één eigenaar hebt, kun je in een buurt of wijk echt het verschil maken. Bijvoorbeeld door verdunning van het bestand.

Maar ook de overheid heeft taken, zoals het overeind houden van voorzieningen en het uitvoeren van de publiekrechtelijke taken.

Marktpartijen zoals Nouville kunnen bijvoorbeeld met de toevoeging van koopwoningen in de wijken de corporaties bij hun herstructurering of verdunning faciliteren.”

Transformatieopgave

Samenwerking tussen partijen en een multidisciplinaire aanpak die verder kijkt dan alleen wonen, zijn dan ook van groot belang. Daarvoor is in Limburg de Stuurgroep Wonen ­Zuid-Limburg op­gericht, bestaande uit overheden, corporaties en marktpartijen. Smeets zit erin namens Nouville Ontwikkeling.

“In deze stuurgroep buigen de partijen zich gezamenlijk over de transformatieopgave in de provincie. We adviseren het openbaar bestuur om de Limburgse woningmarkt in beweging te houden en zijn continu in gesprek met corporaties en overheden. We zullen in de toekomst dan ook tot goede oplossingen komen.”

Op de volgende pagina's een rondje Limburg bij drie succesvolle projecten van Nouville Ontwikkeling.

‘Onze huidige succes­ nummers hebben zich in het ­verleden bewezen’ Nouville Ontwikkeling is de zelfstandige dochter van Bouwfonds Ontwikkeling regio Zuid voor het werkgebied Limburg. Met ruim 70 gebiedsproposities en 35 grondexploitaties verdeeld over Noord-, Midden- en Zuid-Limburg wordt zelfstandig of in samenwerking met partners invulling gegeven aan de marktvraag, rekening houdend met de demografische, sociale en economische ontwikkelingen. Een aantal voorbeeldprojecten: Hoogveld in Heerlen met 400 woningen, De Haese in Sittard-Geleen met 750 woningen, OolderVeste in ­Roermond met 900 woningen en Aan den Heuvel in Venray met 630 woningen.

Deze fraai gelegen plannen worden gefaseerd uitgewerkt. Daarnaast zijn en worden, verdeeld over Noord- en Midden-Limburg, nog 785 riante bouwkavels aan randen van dorpen geplaatst vanuit de Ruimte voor Ruimte-regeling.

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Parkplan Emma-Lelie in Brunssum:

nieuwbouw in jarendertigstijl

N

Corrine Lammers.

ouville ontwikkelde in het ZuidLimburgse Brunssum het nieuw­ bouwproject Emma-Lelie, een reeks stijlvolle en ruime tweekappers in de stijl van de jaren dertig. Ron en Corrine Lammers wonen er sinds anderhalf jaar. En naar volle tevredenheid.

“We wonen hier graag, het is een goede keuze geweest”, zegt Corrine, die ook in Sittard in een nieuwbouwwoning woonde. “Ik houd van nieuwbouw. Je kunt alles helemaal naar je eigen hand zetten en naar je eigen smaak inrichten. Het is strak, maar heeft tegelijker­ tijd een klassieke uitstraling.” Die jarendertig­ stijl spreekt ook Ron erg aan. Dat de tweekapper nieuwbouw is, speelde minder voor hem. “Ik wilde vooral in Brunssum blijven wonen en zocht een ruime woning die ook betaalbaar was.” Dat hij de woning vrij op naam heeft gekocht, ziet hij ook als voordeel: “Eventuele kosten koper is een bedrag dat je weer in het huis kunt investeren.” Daar getuigt de strak vormgegeven en luxueuze keuken van, die Ron en Corrine zelf hebben ingericht. En datzelfde geldt voor de ruime tuin, waar ook het nodige werk in zit. Ruimte, nieuwbouw en prijs waren echter niet de enige overwegingen die hen over de streep trokken. Corrine: “De locatie is ook goed: de meeste voorzieningen liggen binnen handbereik en je zit zo in Sittard en Heerlen of op de uitvalsweg naar Maastricht.” Ron: “Het is ook een geluidsarme woning. Zelfs voor een twee-onder-een-kapwoning. Je hoort elkaar absoluut niet.”

Parkplan Emma-Lelie Plaats: Brunssum.

Aantal woningen: 609 woningen.

Start ontwikkeling: 1996.

Oplevering: 2013.

Samenwerking: Projectontwikkelings­maatschappij Heuvelland (Bouwontwikkeling Jongen /Nouville Ontwikkeling).

20

september 2011 – naw #41 – In beweging

Park Hoogveld in Heerlen-Zuid:

vrijstaande geschakelde luxe

D

Daisy en Brien Rosaria en hun zoontjes.

aisy en Brien Rosaria hebben een cascadewoning gekocht in het door Nouville ontwikkelde Park Hoogveld te Heerlen-Zuid. Het is een moderne vrij­ staande geschakelde woning.

Eind december krijgen ze de sleutel en tot die tijd wonen ze in een huurwoning op een steenworp afstand. Deze omgeving beviel ze zo goed, dat ze besloten te blijven. “Het is hier lekker rustig, er is veel groen en het is dicht bij het bos. Het is een mooie, prettige buurt die we goed kennen met een jonge, gemêleerde samenstelling”, zegt Daisy, die vroeger in een halfvrijstaande woning heeft gewoond en nu graag een vrijstaand huis wilde. Afgezien van de plezierige woonomgeving waren ook voor Daisy en Brien de prijs en de ruimte doorslaggevend voor hun aan­ koop: “Huizen in Heerlen-Zuid zijn duur, maar deze blijven binnen onze prijsklasse.” En Brien vertelt: “We hebben twee zoontjes en we hebben daarom gekeken naar de hoeveelheid kamers, de grootte van de kamers en de grootte van de tuin. We wilden er wat dat betreft niet op achteruitgaan.” Ook qua bereikbaarheid lijkt Park Hoogveld een schot in de roos. Daisy: “We zitten dicht bij het zie­ kenhuis, het centrum, de uitvalswegen naar Maastricht, de scholen en sportfaciliteiten.”

Daisy en Brien verwachten niet dat ze hierna nog zullen verhuizen. Daisy: “De woning is levensloopbestendig, we kunnen er dus lang blijven wonen.” Brien: “Wij gaan hier niet meer weg.”

Park Hoogveld Plaats: Heerlen-Zuid.

Aantal woningen: 400 woningen.

Start ontwikkeling: 2005.

Oplevering: 2018.

Samenwerking: Hoogveld Heerlen B.V. (Grouwels Daelmans / VOC / ­Nouville Ontwikkeling).

21

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De Uithof in Sint Geertruid:

levensloop­ bestendige woningen op stand

F

Lieke Devue en Frank Seubers en hun dochter.

rank Seubers en Lieke Devue wonen in Sint Geertruid. Nu hun jongste dochter op kamers woont en ook de oudste zich opmaakt om naar Maastricht te verhuizen, willen ze kleiner gaan wonen. Maar dan wel in Sint Geertruid.

Frank is hier namelijk geboren en getogen en is zeer actief in het verenigingsleven, Lieke woont er alweer meer dan dertig jaar en heeft er een kapsalon. Volgend jaar betrekken ze daarom hun nieuwe woning, een riante, levensloopbestendige semibungalow die Nouville aan De Uithof ontwikkelt. En dat op 300 meter afstand van hun oude woning.

Frank: “Het was altijd de bedoeling om kleiner te gaan wonen als de kinderen het huis uit zouden zijn en dan doet zich dit voor.

Een levensloopbestendige woning met slaap­ kamer, woonkamer, keuken en badkamer gelijkvloers. In dezelfde straat, idealer kan het eigenlijk niet. Ja, dan wil ik hier wel oud ­worden.” De bungalow voldoet aan alle eisen die Frank en Lieke aan een woning stellen: “Het is rustig en prettig wonen aan de rand van het dorp, 300 meter lopen en je zit in het open veld, 500 meter verder is het bos. Het is ruim, maar niet te groot en het is ook een energiezuinig huis met een zonneboiler. En dat spreekt me wel aan. We waren al bezig om onze huidige woning aan te passen en overwogen de installatie van zonneboilers en ­zonnecollectoren, maar toen deed dit zich voor.

Het heeft dan ook niet lang geduurd voor we de beslissing namen om het te kopen.”

De Uithof Plaats: St. Geertruid.

Aantal woningen: 6 woningen.

Start ontwikkeling: 2009.

Oplevering: 2012.

Bereikbaarheid gegarandeerd tekst: Peter Steeman en Dieuwertje van de Moosdijk fotografie: Peter van Breukelen

Het succes van een gebiedsontwikkeling staat of valt met een goede ontsluiting. We kennen allemaal de voorbeelden van wijken waar de aanleg van trein of tram te laat kwam en de wegen al snel verstopt zaten. Met ontevreden bewoners als gevolg. Hoe lukt het wĂŠl om realisatie van wonen en infrastructuur op elkaar af te stemmen? Biedt de Crisisen herstelwet hierin nieuwe kansen?

24

september 2011 – naw #41 – beweging

De Crisis- en herstelwet

De toekomst van het eiland Schalkwijk in Houten

De Crisis- en herstelwet bevat een groot aantal wetswijzigingen waarmee het kabinet procedures inkort, wetgeving stroomlijnt, het aantal benodigde vergunningen terugdringt en meer duidelijkheid schept in bestuurlijke verantwoordelijkheden. Alle Europese en internationale regelgeving blijft volledig van kracht. Dankzij kortere procedures kunnen bouwprojecten sneller worden uitgevoerd. Het gaat onder meer om de aanleg van wegen en bedrijventerreinen en de bouw van woningen en windmolenparken.

Al zeven jaar is Bouwfonds Ontwikkeling een van de partijen* die nadenken over de ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk, een landbouwgebied bij Houten. Op dit moment heeft de gemeente Houten nog niet besloten of en hoeveel woningen er op het Eiland ontwikkeld worden. De gemeente liet onderzoeken hoe het gebied te ontsluiten is. Bouwfonds ziet kansen in de aansluiting op het al bestaande Randstadspoor. Een eigen station, Houten Schalkwijk, is al realiseerbaar met de bouw van 7000 woningen. Een lighttrain zou hier een goede optie zijn. De investering zou te betalen zijn uit de exploitatie van het gebied. Er ligt al een afrit aan de A27, wat een aansluiting op een hoofdsnelweg eenvoudig maakt. De gemeente realiseert bij de afslag van de A27 al een transferium, zodat recreanten eenvoudig het Eiland in kunnen trekken per fiets. Ook dat kan nuttig zijn bij de realisatie van Schalkwijk, meent Bouwfonds.

Juist bij de woningaantallen waar nu over wordt gedacht - 7000 in plaats van 20.000 woningen - is een veel ‘ontspannener’ infrastructuur mogelijk. Een uitstekend alternatief voor 'aanplaklocaties' in de provincie die op de auto zijn aangewezen. * Samen met AM Vastgoedontwikkeling, ASR Vastgoed Ontwikkeling en Viveste.

D

e Crisis- en herstelwet moet een einde maken aan strope­ rige procedures. “Een cultu­ rele revolutie”, noemt Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft. ‘De vereenvoudiging van ruimte­ lijke regelgeving in de Crisis- en herstelwet zorgt ervoor dat infra- en bouwprojecten sneller van start gaan. De besluitvorming verloopt vlotter, de plankwaliteit verbetert en het politieke bestuur krijgt meer arm­ slag. Daarvan kunnen ook gebiedsontwik­ kelaars profiteren.’

Ingenieurscultuur

Maar daar moet nog wel een aantal andere culturele barrières geslecht wor­ den, zegt De Zeeuw. Het zijn namelijk niet alleen procedures die zand in de machine kunnen strooien. “Disciplines hebben de neiging te opereren volgens hun eigen wetmatigheden. Ze hebben verschillende politieke doelstellingen, tijdshorizonten en werkculturen. Dan loop je het gevaar dat je op een perfecte manier langs elkaar heen werkt. In de verkeers- en vervoers­ wereld heerst een ingenieurscultuur.

Men werkt bijvoorbeeld in het openbaar ­vervoer met vervoerswaarden. Het aantal potentiële passagiers bepaalt de haalbaar­ heid van een verbinding of halte. Men pleit stelselmatig voor zeer dichte bebou­ wing, vooral rond stations. Maar dat is vaak minder aantrekkelijk als je het bekijkt vanuit de woningmarkt of de ruimtelijke context. Daarom moet je in

een vroeg stadium met elkaar om de tafel om ruimtelijke ordening en infrastructuur beter op elkaar aan te laten sluiten. Anders wordt het snel een zeurderig proces, met als belangrijkste agendapunt de vraag wie de infrarekening betaalt.”

Spoorwegplanologie?

Toen De Zeeuw er twintig jaar geleden als gedeputeerde voor pleitte om infrastruc­ tuur en bereikbaarheid een prominentere rol in ruimtelijke ontwikkeling te geven, verweet men hem dat hij ‘spoorwegplano­ logie’ bedreef. Dat verwijt hoort hij steeds minder. “Er is een meer ‘doenerige’ cultuur aan het ontstaan. De twee beleidsterrei­ nen ruimtelijke ordening en infrastruc­ tuur zijn samengevoegd in een ministerie.

Bestuurders, vervoerders en marktpartijen stappen wat meer uit hun eigen wereld.

Het project Stedenbaan in de Zuidvleugel is daar een voorbeeld van. Lokale en ­provinciale overheden in Zuid-Holland werken samen met NS en ProRail om het spoorwegnet beter te koppelen aan de ­verstedelijking in het gebied. Een prima opzet, al is de uitwerking matig, omdat de markt te weinig betrokken is. In de Zuid­ vleugel van de Randstad is RandstadRail – na aanvankelijke opstartproblemen – een succesnummer. De bezuinigingen op het openbaar vervoer zijn overigens wel erg stevig, dat helpt niet. De beste toekomst­ perspectieven bieden locaties waar de mensen graag willen wonen én die prima scoren op het punt van bereikbaarheid.

Mijn stelling is dat een goede bereikbaar­ heid van woon- en werklocaties belangrij­

ker is dan binnenstedelijke verdichting. ” In de nieuwe Structuurvisie Infrastruc­ tuur en Ruimte vormt de ontsluiting van de Randstad met vierbaanswegen een van de belangrijke speerpunten. Op verzoek van het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft het Planbureau voor de Leef­ omgeving vooraf bekeken wat de gevolgen kunnen zijn van de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In zijn rapport oordeelt het Planbureau niet onverdeeld positief. Maarten Hajer, directeur van het Planbureau: “De Structuurvisie Infrastruc­ tuur en Ruimte zet eenzijdig in op vergro­ ting van de technische bereikbaarheid in stedelijke regio’s. Maar op dat punt doen we het in Nederland best goed. We zijn geen Frankrijk, waar ze een feest maken van hun mobiliteit. Die barokke kijk op infrastructuur missen we, maar we kun­ nen qua bereikbaarheid de vergelijking met Londen of Turijn best aan.”

Wet als aanjager

Over de mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet biedt als aanjager van gebieds­ ontwikkeling is Hajer voorzichtig. “De ­Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om sneller een plek te ontwikkelen, maar gaat nog te veel uit van een allesomvat­ tend plan. We moeten zoeken naar klein­ schalige gefaseerde gebiedsontwikkeling.

Sluit aan bij initiatieven in de stad. De overheid moet omstandigheden creëren waardoor gemeenten en marktpartijen meer invulling kunnen geven aan hun plannen. Dat opent ook perspectieven voor een partij als Bouwfonds.”

25

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Michel Bezuijen,

John van den Heuvel, ontwikkelingsmanager bij

wethouder ruimtelijke ordening en mobiliteit van Haarlemmermeer.

Bouwfonds regio Noord-West.

Floriande en Getsewoud in Haarlemmermeer:

evenement als aanjager

E

erst bewegen, dan bouwen, is het motto van Michel Bezuijen, wethouder ruimtelijke orde­ ning en mobiliteit van Haarlemmermeer. “Daar doen we geen concessies aan. De verleiding is groot om te zeggen: laten we maar gaan bouwen, dan komt het er wel. Maar een wijk die niet goed ontsloten is, levert ontevreden bewoners op. Het is lastig om ­infrastructuur ‘naar voren te halen’. De investering in infrastructuur vergt een lang besluitvormingsproces.

Je moet lobbyen met Rijk en provincie om het op de agenda te krijgen. Ook al is er de laatste jaren meer consensus over de koppeling van infrastructuur en gebiedsontwikkeling. Een steeds terugkerende vraag is: wie gaat dat betalen? Wat die financiering betreft is de Zuidtangent (een snelle busverbinding over een vrije busbaan van Haarlem, via Schiphol, naar Amstelveen) een mooi voorbeeld van wat mogelijk is.

De busbaan is aangelegd met geld van de provincie en wordt geëxploiteerd door Connexxion. Het open­ baar vervoer in Haarlemmermeer heeft hiermee een impuls gekregen. In ons gebied is het aanbod van openbaar vervoer met zestig procent omhooggegaan.

Maar we zijn er nog niet. Infrastructuur kost geld en daar ontbreekt het aan op dit moment. Provincie, gemeente en Rijk hebben minder geld voor nieuwe infrastructuur. Dat vraag om creatieve oplossingen.

Waarom laten we bijvoorbeeld het bedrijfsleven niet meebetalen en meeverdienen aan infrastruc­ tuur? Het ligt politiek gevoelig, maar met dergelijke constructies zou je een extra stap kunnen zetten.”

J

ohn van den Heuvel, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Noord-West, was betrokken bij de realisatie van de Vinex-wijken Floriande en Getsewoud, beide in Haarlemmermeer. “De gemeente zag het belang van mobiliteit heel sterk en heeft een extra projectorganisatie in het leven geroepen die zich bezighield met de inrichting van het gebied; zowel de grote woningbouwlocaties als nieuwe infra­ structuur. Daarnaast profiteerden we van de komst van de Floriade in 2002. Grote evenementen kunnen als aanjager fungeren. Zo werden onder andere de Drie Merenweg (N205) en de Nieuwe Bennebroekerweg (N206) aangelegd om de nieuwe woongebieden te ontsluiten. Die extra as was hard nodig, want Haar­ lemmermeer heeft een oude infrastructuur die is opgebouwd uit linten, ontstaan vanuit de droog­ legging van de polder. Voor ons was het prettig dat we bij de ontsluiting van de woongebieden een stem in het besluitvormingsproces hadden als gebiedsont­ wikkelaar. We konden meebeslissen over de splitsing tussen fiets- en wandelpaden en autoroutes.

Hoe gaan bewoners de wijk uit? Hoe ziet het er landschappelijk uit? Daardoor kun je ervoor zorgen dat de wijk helder in elkaar zit. Voorzieningen zitten op een logische plek. Als je elkaar kunt overtuigen op basis van argumenten, ben je samen een wijk aan het maken. Dat is ons hier gelukt.”

26

september 2011 – naw #41 – In beweging

Ontwikkelingsmanager Dick

Gert Boeve, als wethouder in

­Boekhout is vanuit Bouwfonds

Amersfoort verantwoordelijk

­betrokken bij het project Vathorst.

voor het project Vathorst.

Vathorst in Amersfoort:

trein, bus, fiets en auto

D

ick Boekhout is als ontwikkkelingsmanager vanuit Bouwfonds regio Midden betrokken bij de ontwikkeling van de Vinexlocatie Vathorst in Amersfoort. “Vathorst is een grote locatie, die bovendien zeer centraal in Nederland is gelegen.

Een aantrekkelijke woonlocatie dus, voor mensen die in de wijde omtrek werken en ook een goede vestiging­ plaats voor bedrijven. Bereikbaarheid en mobiliteit, dat was dan ook van het begin af aan één van de ambities binnen de publiek-private samenwerking, waarvan Bouwfonds deel uitmaakt. Die ambitie ­hebben we waargemaakt. In het masterplan zijn voorzieningen voor openbaar vervoer, de fiets en de auto opgenomen.

Zo is ervoor gezorgd dat in een vroegtijdig stadium het treinstation is gerealiseerd en lijndiensten met de bus naar Amersfoort stad aanwezig waren.

De ringweg heeft een breed profiel, met daarin deels opgenomen een busbaan en er is ruimte gelaten om die busbaan nog verder uit te breiden. Ook is er veel aandacht voor fietsverkeer: via speciale fietswegen kun je binnen Vathorst zelf overal met de fiets komen, en ook makkelijk de wijk in en uit fietsen.

Om de verkeersontsluiting van en naar de A1 en A28 goed te laten verlopen is de toerit naar de A1 aange­ past en is er een afslag Vathorst aangelegd aan de A28.

Bovendien is de wijk in kleine deelplannen opgedeeld, met elk een eigen rotonde in de ringweg, zodat auto­ verkeer gedoseerd de wijk in en uit gaat. Zelfs aan (recreatie)verkeer over water is gedacht: Vathorst draagt financieel bij aan de ontwikkeling van de Laakzone zodat je vanaf je huis in deelplan De Laak zó met je bootje naar het Randmeer kunt varen. Ook dat is mobiliteit!”

G

ert Boeve, wethouder in Amersfoort: "In Vathorst gaat het niet alleen om de woningen, maar om het wonen. Om prettig te wonen, moet niet alleen de woningen in orde zijn. Wonen wordt pas prettig als ook voorzieningen als winkels, kinderopvang, scholen, cultuur en bereikbaarheid goed geregeld zijn. Omdat Vathorst ten opzichte van Amersfoort aan de andere kant van de A1 ligt, is er extra inzet nodig om te zorgen dat de wijk bij de stad hoort. Een goede infrastructuur om de wijk in en uit te komen is dan ook een vereiste. Bij de ontwikkeling van Vathorst hebben we de ontwikkeling van ­voor­zieningen naar voren gehaald en het NS-station ­voorgefinancierd. Binnen vijf jaar nadat de eerste bewoners er kwamen wonen, was het station er – en goed ontsloten ook. Mensen kiezen hun eigen transportmiddel, maar als er geen station is, hebben ze weinig te kiezen.

Voor Vathorst is autoverkeer buitengewoon relevant.

50 tot 60% van alle banen bevindt zich binnen een uur rijden van Amersfoort. Veel mensen wonen in Vathorst en werken elders in de Randstad. En vice versa. Er is daarom veel aandacht besteed aan de ­ontsluiting per auto. Door de ligging langs de nu nog filegevoelige A1 en A28 – die elkaar bij knooppunt Hoevelaken ontmoeten - heeft Vathorst helaas ook te maken met sluipverkeer. Tijdens de spits kiezen veel automobilisten voor een route door Vathorst om knooppunt Hoevelaken te vermijden. Wij dringen er daarom bij de minister op aan om vaart te maken met de verbreding van de A1 en A28. Knooppunt ­Hoevelaken moet zo snel mogelijk verkeersplein Amersfoort worden. Ook de fiets is een serieus ver­ voersalternatief, vooral voor het lokale en regionale verkeer. Daarom hebben we een snelfietsroute door Vathorst naar de binnenstad aangelegd. Veel bewo­ ners gebruiken dit extra brede fietspad om naar de binnenstad te rijden.”

27

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Ruimte om te bewegen Wie een huis zoekt, kijkt niet alleen naar de binnenkant. Ook de kwaliteit en leefbaarheid van het woongebied zijn belangrijk. Ruimte om te spelen, te sporten en te ontmoeten vergroot die leefbaarheid. Op de volgende pagina's voorbeelden van de manier waarop Bouwfonds 足Ontwikkeling bewegingsruimte bracht in een woonwijk. tekst: Raquel Maurik fotografie: Thomas Schlijper

28

september 2011 – naw #41 – In beweging

Het voetbalveld vormt het hart van de vernieuwde wijk. Op de achtergrond De Tribune, met appartementen, (zorg)voorzieningen en commerciële ruimtes.

29

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Dit is een wijk voor iedereen die van sport houdt’

Laan van Spartaan in Amsterdam:

voetbalcomplex als hart van de wijk

I

Thijs de Graaf, voorzitter van de voetbalvereniging.

Laan van Spartaan Waar: Amsterdam (stadsdeel West).

Wat: 1200 wooneenheden (appartementen, grondgebonden woningen in de ­koopsector en sociale huursector in diverse appartementsgebouwen), 20.000 m2 onderwijs (ROC), 5000 m2 commerciële ruimte en ruimte om te bewegen in de vorm van twee voetbalvelden, een klimhal, een sporthal van 3500 m2 en de hoofdvestiging van Circus Elleboog.

Opdrachtgever: VOF De Stadstuinen, een samenwerkingsverband van Bouwfonds Ontwikkeling en Ymere Ontwikkeling.

Start ontwikkeling: 2002.

Gerealiseerd: 2016.

n Amsterdam-West ontwikkelt Bouwfonds in samenwerking met woningcorporatie Ymere deze nieuwe wijk. Met woningen voor gezinnen, maar ook voor ouderen en studenten, en met veel voor­ zieningen voor winkelen, werken, sporten en zorg. Hét bindende ­element in de wijk: sport. Om zelf te doen of om naar te kijken, ­bijvoorbeeld vanuit het appartementengebouw De Tribune, dat naast het nieuwe voetbalcomplex staat. Vanuit De Tribune kijk je uit op de velden van de voetbalvereniging die het hart van de wijk vormen. Voetbalvereni­ ging VVA/Spartaan kreeg dan ook als eerste haar nieuwe accommodatie.

Voorzitter van de vereniging Thijs de Graaf vertelt: “Ons complex is het sieraad van de wijk. Het bestaat uit twee kunstgrasvelden en een ­oefen­veldje, tien kleedkamers en een schitterend clubhuis. In de omgeving moet nog veel gebouwd worden, maar Laan van Spartaan wordt een unieke plek in Amsterdam. Behalve ons complex komen er een trimpar­ cours, een grote klimhal en een sporthal. Verder is jeugdcircus Circus ­Elleboog in deze wijk gevestigd. Een deel van de studentenwoningen die hier worden gebouwd, is bestemd voor topsporters.

Ik ken genoeg mensen die hier graag willen wonen vanwege de ambiance.

Als je niet van sport houdt, dan kun je je hier beter niet vestigen. Dan zou je je kunnen storen aan de drukte die een voetbalclub met zich meebrengt en het gefluit van de scheidsrechter tijdens de wedstrijden.”

Elkaar leren kennen langs de lijn

In appartementencomplex De Tribune wonen senioren, hulpbehoevenden en studenten. Thijs de Graaf: “Vanuit hun huiskamer kijken zij zo uit op ons voetbalcomplex, maar ze kunnen natuurlijk ook gewoon langs de lijn komen staan. Ik denk dat ze dat wel leuk vinden. We hebben ook al bezoek gehad van een verstandelijk gehandicapte man die daar woont en per se de aftrap wilde doen.

Voor onze vereniging verwacht ik veel van dit project. De diversiteit in de wijk neemt toe, er komen meer verschillende bevolkingsgroepen te wonen. Dat is ook goed voor de vereniging. Op dit moment hebben we veel mensen die iets voor de club willen doen, maar dan vooral op het veld. Maar we hebben ook mensen nodig om leiding te geven en bestuursfuncties te vervullen. In die zin heb ik mijn hoop gevestigd op de mensen die in de koopwoningen komen te wonen. In ons clubhuis heeft de vereniging van eigenaren al vergaderd. Een aantal van hen heeft aan­ gegeven in de toekomst een functie te willen vervullen. Dat is belangrijk voor het voortbestaan van de club. Maar het is ook belangrijk voor de sfeer in de wijk: op en rond het sportveld leer je elkaar kennen.”

30

september 2011 – naw #41 – In beweging

‘ Bij de keuze voor een huis speelt de omgeving een belangrijke rol’

Wateringse Veld in Den Haag:

bewegingsruimte als integraal onderdeel van het plan

W

icher Mol, ontwikkelingsmanager bij Bouwfonds regio Zuid-West: “Toen in 1995 werd begonnen met de ontwik­ keling van Wateringse Veld, was het uitgangspunt dat dit dé Haagse stadswijk van de 21e eeuw zou worden.

Daarbij keken we niet alleen naar de woningen, maar natuurlijk ook naar de ruimtelijke kwaliteit, waaronder het groen en de ruimte om te bewegen. In totaal hebben we hier zo’n zestig beweegplekken ingericht: drie zeer grote op centrale locaties in de wijk en een groot aantal zogenaamde speelaanleidingen. Dat zijn zorgvuldig ingerichte kleine en grotere speelplekken verspreid door de wijk. De ene keer vind je er een ­w ipkip en een klimrek, de andere keer is het een trapveldje. Er is goed ­nagedacht over de locatie. Zo is er overal ruimte voor ouders om toezicht te houden. Deze plekken vormen echt een integraal onderdeel van het ­stedenbouwkundige plan. Het zijn dus niet de laatste stukjes groen die we hiervoor hebben gebruikt.

De drie grotere plekken zijn bestemd voor kinderen van verschillende leef­ tijden. Er is een grote speeltuin, waar zowel jongere als oudere kinderen hun hart kunnen ophalen. Voor de wat oudere kinderen hebben we een avonturenspeelplek en de allergrootsten kunnen terecht in het skatepark.

Bovendien is er bewegingsruimte voor kinderen bij school en bij de verschil­ lende sportverenigingen. Wat ik zelf heel leuk vind, is het sportveld op het dak van de school. Daar is een ‘kooi’ aangebracht, zodat kinderen er onder meer kunnen voetballen en basketballen.”

Wicher Mol, ontwikkelingsmanager Bouwfonds.

Wateringse Veld Waar: Den Haag.

Wat: 7700 woningen die variëren in prijs, type en grootte zijn verdeeld over 8 deelgebieden. In de wijk wonen zo’n 22.000 inwoners. De meerderheid van de huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen.

Opdrachtgever: Ontwikkelingscombinatie Wateringse Veld (OCWV), een samenwerkingsverband van de gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling.

Start ontwikkeling: 1995.

Oplevering: prognose 2014.

Sportieve wijk

In Wateringse Veld zijn drie voetbalverenigingen en een hockeyclub ­gevestigd. Wicher Mol: “De laatste jaren zien we dat de verenigingen in het noordelijke deel van Wateringse Veld te maken hebben met een enorme ledengroei. We zijn in gesprek om te kijken hoe we kunnen inspelen op deze ledengroei met bijvoorbeeld een gemeenschappelijk sportcomplex voor ­hockey en voetbal. Het geeft in ieder geval aan dat sporten een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het leven in Wateringse Veld.

Als gevolg van de crisis worden de budgetten krapper, maar dat zal niet ten koste gaan van de bewegingsruimte in Wateringse Veld. De structuur is in 1995 uitgedacht en die zal tot het einde worden gehandhaafd. Bij de afron­ ding van Wateringse Veld wordt dan ook niet bespaard op de invulling van de openbare ruimte. Ik zou het ook niet verstandig vinden als we in nieuwe projecten zouden beknibbelen op bewegingsruimte. Als mensen op zoek gaan naar een huis, spelen de ruimte en inrichting om het huis een belang­ rijke rol. Het geeft ze een prettig gevoel dat ze hun vleugels kunnen uitslaan.

Als je snijdt in bewegingsruimte, dan beperkt dat de leefbaarheid in een wijk. Iemand die een woning zoekt, doorziet dat meteen.”

31

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Bewegingsruimte voor kinderen in Wateringse Veld.

32

september 2011 – naw #41 – In beweging

Ruimte om elkaar te ontmoeten, dankzij een handtekeningenactie.

33

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Wij hebben handtekeningen opgehaald en die aan de ­wethouder overhandigd’

Katerveer in Zwolle:

gezelliger door speelveldje

I

n Zwolle ontwikkelde Bouwfonds het Villapark Katerveer. Wonen in een mooie, groene omgeving. Maar voor opgroeiende kinderen is alleen groen niet genoeg, zij willen actie, beweging. En een vaste plek waar ze elkaar kunnen treffen. Zo’n plek ontbrak in Katerveer.

Floor en haar leeftijdgenoten begonnen een handtekeningenactie.

Floor Bannink (11), inwoonster van Katerveer: “Op mijn achtste kwam ik in Katerveerpark wonen. Het is een mooie, groene wijk, met grote huizen.

Het is hier rustig en er rijden niet veel auto’s. In het begin speelde ik bij ons in de tuin en in het speeltuintje tegenover ons huis. Er is een wipwap, een ­glijbaan en een zandbak. Het ziet er leuk uit, maar toen ik wat groter werd, miste ik wel wat. Samen met mijn vrienden en vriendinnen heb ik toen een handtekeningenactie opgezet. Daarmee wilden we ervoor zorgen dat er op die speelplek ook iets leuks kwam voor kinderen van onze leeftijd.

Alle kinderen in de buurt tussen de negen en twaalf jaar hebben getekend.

Bij elkaar zijn dat ongeveer 45 handtekeningen. Bij de officiële opening van het openbare terrein van Katerveerpark hebben we ze overhandigd aan voormalig wethouder Dooremolen van de gemeente Zwolle. Die zag wel iets in ons plan. Een paar maanden later werden we uitgenodigd op het kantoor van Bouwfonds.

Ze lieten ons de maquette van Katerveer zien. Daarbinnen mochten we aangeven waar wij wilden spelen en waarmee we wilden spelen. We heb­ ben toen gevraagd om een tafeltennistafel en een voetbalveldje. Die zijn er ook gekomen. Bouwfonds heeft het voetbalveldje ook nog afgezet, zodat de bal niet steeds in het water komt.

Actievoerster Floor Bannink.

Villapark Katerveer Waar: Zwolle.

Wat: 50 luxe vrijstaande woningen, voornamelijk via kavelverkoop gerealiseerd.

Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling, DLH Projectontwikkeling en Trebbe.

Start ontwikkeling: 1999.

Gerealiseerd: 2009.

Feestjes

Er wordt veel gebruikgemaakt van ons speelveld. Iedere dag zijn er kinde­ ren en zelf kom ik er ook vaak. Voor mij is het een soort ontmoetingsplek.

De meeste kinderen uit deze wijk zitten op een andere school. Op deze manier leer ik ook kinderen kennen die niet bij mij op school zitten. Dat vind ik heel leuk.

Door die speelplek is het gezelliger geworden in Katerveer. Als je niet buiten met elkaar kunt afspreken, zit iedereen binnen en dan speel je niet met elkaar. Nu kunnen we gezellig bij elkaar komen om te voetballen. We ­houden ook feestjes rond de speeltuin. Pas hadden we er nog een buurt­ barbecue. De ouders kunnen dan lekker kletsen en wij kunnen fijn spelen.

Ik denk dat ik ondertussen alle kinderen uit de buurt ken. Dat was zonder die speelplek niet zo geweest.”

34

september 2011 – naw #41 – In beweging

Het Nieuwe Werken tekst: Marc Mijer fotografie: Hans van den Heuvel

De digitale revolutie heeft het werk van veel mensen ingrijpend veranderd. Werken waar je wilt en wanneer je wilt, is het nieuwe credo. Dat betekent iets voor woningbouw, zoals Bouwfonds laat zien met haar woonwerkwoningen. En voor de inrichting van ‘het kantoor van de toekomst’, zoals het nieuwe Rabobank-kantoor in Utrecht. NAW nam een kijkje bij Het Nieuwe Werken.

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

In een woon-werkwoning: ‘Dit geeft mij een enorme vrijheid’

Orthopedagoge Mariska Stam heeft achter haar splinternieuwe woonhuis een aparte praktijkruimte

O

rthopedagoge Mariska Stam van OC Leidsche Rijn forenst zich een ongeluk. Per dag legt ze de afstand van haar woning naar haar werk minstens vier keer af. Heen en terug, ook 's avonds. Maar gelukkig hoeft ze er de auto niet voor in. En de afstand valt ook reuze mee; meer dan een metertje of zes zal het niet zijn. "Ideaal", noemt Stam haar woon-werkwoning in het project Langerak, Leidsche Rijn dan ook. Bouwfonds ontwikkelde hier flexwonin­ gen, die aan gene zijde van de achtertuin beschikken over een extra bijgebouw van zo'n 30 m2. Mariska Stam kan dit bijgebouw bereiken via haar tuin. Haar cliënten komen via de andere kant binnen, door de entree aan de achtergelegen straat. Hiermee

heeft de praktijkruimte een ander adres dan het woongedeelte.

"De vestigingsvergunning zat er bij de oplevering al bij, heel gemakkelijk. Perfect voor mijn praktijk. Maar we hadden dit ook gewoon als extra woonruimte kunnen gebruiken. Dat is alle­ maal toegestaan."

Lokale werkhub

Het concept van de woon-werkwoning sluit aan bij de visie van Erik Veldhoen. Hij is strategisch consultant voor Het Nieuwe Werken en vindt dat mensen in hun eigen huis uitstekend in staat zijn zelf te bepalen hoe en waar ze het prettigst werken.

En van hem mag naast woon-werkwoningen het aanbod van »

36

september 2011 – naw #41 – In beweging

In een werkhub: ‘Dit hoort bij de basisinfrastructuur van een nieuwe wijk’

werkruimtes in de directe omgeving van de woning nog wel wat verruimd worden. "De tijd is voorbij dat je tegen mensen kunt zeggen: daar is je werkplek, ga daar van negen tot vijf maar zitten. Werknemers en zzp'ers zullen in toenemende mate op verschillende plekken werken. Bijvoorbeeld op bedrijfsonafhankelijke ‘hubs’, gevestigd op centrale plekken dicht bij of zelfs in woongebieden. Ontwikkelaars zouden dat in hun plannen mee moeten nemen. Bouw in woonwijken kleinschalige voor­ zieningen, waar buurtbewoners kunnen werken. Zorg voor een draadloos netwerk, doe er een beetje horeca bij en plaats op de gevel een uithangbord: HIER KUNT U WERKEN." Een interessant idee. De vraag is alleen hoe dat betaald moet wor­ den. "In een gemiddelde Vinex-wijk met tweeduizend inwoners kunnen de woningen als kostendragers fungeren. Maar denk vooral eens wat ruimer, kijk eens over de financiële plaatjes heen. Een lokale werkhub hoort anno 2011, net als bijvoorbeeld groenvoorzieningen, bij de basisinfrastructuur van een wijk.

Het is behalve werkplek óók ontmoetingsplek en dat versterkt de buurtcohesie."

Inspireren versus controleren

Naast bedrijfsonafhankelijke hubs zijn er ook bedrijfsafhankelijke hubs. Kantoren, zeg maar. In de visie van Veldhoen vindt deze benaming geen genade meer. Hij heeft het over

‘ontmoetingscentra met topvoorzieningen’ en ‘activiteitgerela­ teerde werk­omgevingen’. Als voorbeelden noemt hij de hoofd­ vestigingen van verzekeraar Interpolis en van de Rabobank, met hun werkruimtes in alle soorten en maten. Werknemers bepalen er zelf waar ze werken, hoe, met wie en deels ook wanneer. Hoe is de behoefte aan deze nieuwe werkomgevingen ontstaan?

"De digitalisering heeft een dramatische verandering veroor­ zaakt. Veel administratief werk is geautomatiseerd. Dat betekent winst in productiviteit, maar verlies van een half tot één miljoen arbeidsplaatsen. Het werk hoeft niet meer door mensen gedaan te worden. Gelukkig komt daar ander werk voor terug. Dat komt voor een belangrijk deel voort uit een andere, directere relatie met klanten." Als voorbeeld noemt Veldhoen de autobranche. Autokopers kunnen steeds meer keuzes maken, variërend van de kleur lak tot aan allerlei extra opties. Dit verloopt allemaal via internet.

"Er ontstaat daardoor nieuw werk. Denk aan het bouwen van por­ tals en systemen, maar ook aan nieuwe manieren van marketing via social media. En dat is nou net het soort werk dat je, in ieder geval voor een deel, in je eentje met je draadloze laptop overal kunt doen. Bijvoorbeeld in de bedrijfsonafhankelijke hubs waar ik het zojuist over had. Maar voor een ander deel moet je juist wel samenkomen met collega's. Niet om te controleren of iedereen zijn werk wel doet, maar om te brainstormen en elkaar te inspireren.

Dát doe je in de ‘bedrijfshub’." »

37

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Trendwatcher Erik Veldhoen in zijn favoriete flexwerkomgeving: de Hub Amsterdam.

38

september 2011 – naw #41 – In beweging

In het kantoor van de toekomst: ‘Mijn laptop is mijn vaste punt; ik kan gaan zitten waar ik wil’

Mantel der aanwezigheid

Hoe zo'n bedrijfshub eruit kan zien, valt te bewonderen aan de Eendrachtlaan in Utrecht. Daar zit ‘Rabo Unplugged’, de naam die de Rabobank gebruikt voor de invoering van Het Nieuwe Werken bij de bank. Die naam staat voor 'een flexibele, effectieve werkstijl, waarbij medewerkers zelf bepalen hoe, wanneer, waar en met wie ze tot het beste resultaat voor de klant kunnen komen'. Veldhoen stond mede aan de wieg van dit concept, dat is uitgelegd als een stad. Het begint met een dynamisch plein met veel horeca en ontmoetingsplekken, dat uitwaaiert naar 'buiten­ wijken' waar het aantal rustige werkplekken toeneemt en het cafetaria-aanbod vereenvoudigt. Dit idee zal definitief vorm krijgen in het nieuwe hoofdgebouw van de Rabobank. De inrich­ ting aan de Eendrachtlaan is dus een testomgeving, maar wel een van het serieuze soort. Vaste werkplekken zijn er niet. Verdeeld over zeven verdiepingen zijn er 500 mensen aan het werk. Saskia Ruijter is een van hen. Hoe bevalt haar het werken in een 'activi­ teitgerelateerde werkomgeving'? "Prima. Vandaag heb ik hier op vijf verschillende plekken gewerkt. Het begon met het verwerken van mijn mailtjes aan een tafeltje op 'De Kleine Markt', waar het bedrijfsrestaurant zich bevindt. Daarna heb ik een presentatie gegeven in een open vergaderruimte. Vervolgens heb ik weer mijn mail gedaan aan een tafel en daarna een groepje van de TU Delft ontvangen in een zaaltje waar we het concept van Rabo Unplugged goed uit kunnen leggen. En nu zit ik weer op 'De Kleine Markt', voor dit interview." Vanwege de aard van haar

werk maakt Ruijter weinig gebruik van de 'concentratiewerkplekken'. Mist ze niet haar vaste bureau, met de ingelijste foto's van haar gezin? Bij wijze van antwoord wijst ze naar haar beeld­ scherm, waarop een foto van haar dochtertje Guusje prijkt. "Mijn laptop is mijn vaste punt. Maar ik kan het oppakken en gaan zitten waar ik wil. Waar het soms wel aan schort, is de sociale cohesie met mijn team. We zitten niet meer automatisch bij elkaar op de gang. Maar daar kun je natuurlijk zelf iets aan doen, door bijvoorbeeld een wekelijks koffie-uurtje te beleggen. Boven­ dien komen we elkaar tegen bij besprekingen." Ruijter geniet van de vrijheid en van de daarmee toegenomen eigen verantwoorde­ lijkheid. "De mantel der aanwezigheid is verdwenen. De situatie dat je op vaste tijden op een vaste plek aanwezig bent en dus ook wel iets zult doen, bestaat niet meer. We vertrouwen erop dat we van elkaar krijgen wat we van elkaar verwachten, zonder dat we elkaar zien. Ik voel mij er goed bij om dat waar te maken."

De woon-werkwoning geeft vrijheid

Terug naar Leidsche Rijn. Mariska Stam geeft in haar flexwoning invulling aan Het Nieuwe Werken. "Dit is gewoon helemaal goed.

Aan woon-werkverkeer verlies ik geen tijd meer. Ik heb een eigen praktijkruimte waar ik altijd terechtkan, ook 's avonds en in het weekend. Het geeft een enorme vrijheid. De tijd die tussen afspra­ ken met cliënten zit, kan ik benutten door in huis een wasje te draaien of even boodschappen te doen. Wat dat betreft doet deze flexwoning haar naam eer aan. Het is flexibiliteit ten voeten uit."

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Saskia Ruijter in de Nieuwe 足Werken-omgeving van de Rabobank: Rabo Unplugged in Utrecht.

40

september 2011 – naw #41 – In beweging

Goed hout Een keten van

zakelijkheid en idealisme tekst: Dieuwertje van de Moosdijk

In de bossen van Borneo is het vijf voor twaalf. Het tropische hardhout verdwijnt er in een angstaanjagend tempo.

The Borneo Initiative realiseert een duurzame handelsketen van vraag en aanbod tussen Nederland en Indonesië.

maar wilden dan wel de garantie dat er voldoende duurzaam hardhout aangeboden werd. Om dat proces van vraag en aanbod te faciliteren, ontstond in 2008 The Borneo Initiative.

ereldwijde ontbossing is een van de grootste milieupro­ blemen van dit moment en verantwoordelijk voor bijna 20% van de CO2 -uitstoot in de wereld. Het verdwijnen van bossen heeft grote gevolgen voor klimaat, flora en fauna, en dus voor de mensen die er wonen. Bossen kunnen alleen worden behouden door duurzaam beheer, door het vinden van een balans tussen ecologische, economische en sociale belangen. Het middel daarvoor ­is FSC-certificering. Maar dat moet dan wel grootschalig en in rap tempo gebeuren.

Vanuit die gedachte zocht ondernemer Jesse Kuijper, tien jaar lang de voorzitter van FSC Nederland, contact met Nederlandse bouwbedrijven en overheden. Zijn plan: een fonds voor Borneo oprichten en daarmee ontbossing tegengaan. Samen met Martien Kromwijk (nu bestuurslid The Borneo Initiative) wendde hij zich tot diverse partijen.

Bouwfonds Ontwikkeling kwam voor het eerst in contact met FSC Nederland tijdens een bijeenkomst van de NEPROM, ­herinnert Bas van de Griendt (milieumanager bij Bouwfonds ­Ontwikkeling) zich. “We zeiden tegen FSC: ‘Reken nou voor ons eens uit wat certificering kost en hoeveel hectare duurzaam beheerd bos je nodig hebt om voor alle Nederlandse nieuwbouw­ woningen tropisch hardhout te kunnen leveren. Stel het kost in totaal 2,5 miljoen euro. Als wij opdrachtgevers in de bouw dat bedrag bij elkaar kunnen brengen, kunnen jullie met dat geld dan het duurzame hout leveren? Dan zijn we eruit.’” Ook andere partijen dachten er zo over; ze wilden bijdragen aan een fonds,

Het doel van The Borneo Initiative is het vergroten van de hoe­ veelheid gecertificeerde bossen op Borneo die duurzaam geprodu­ ceerd hardhout kunnen leveren. De lokale houtbedrijven zijn bang dat certificering veel geld en tijd kost en ze betwijfelen of er voldoende afnemers zijn. Uit onderzoek van The Borneo Initiative blijkt dat houtkapbedrijven die het tropisch bos exploiteren, wel open staan voor certificering, als ze daarbij professionele en financiële ondersteuning krijgen.

En dat is precies wat de stichting doet, zegt Wim Ellenbroek, ­programmadirecteur van The Borneo Initiative. “De houtkap­ bedrijven krijgen van ons een belangrijk deel van de kosten gefi­ nancierd die verbonden zijn aan certificering. Per 100.000 hectare te certificeren bos dragen wij maximaal F 133.333 bij. Daarmee ­worden de belangrijkste kosten gedekt en speciale milieu- en sociale projecten gefinancierd.” The Borneo Initiative vormt een professioneel netwerk van mensen uit de houthandel en bouw-

W

Duurzame handelsketen

‘ Per 100.000 hectare te certificeren bos dragen wij maximaal D 133.333 bij’ Wim Ellenbroek

41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

wereld, concessiehouders, overheden en bosexperts. Wim Ellenbroek: “Wij brengen vraag en aanbod van FSC-hout bij elkaar, waardoor de hele handelsketen beter gaat ­f unctioneren. De vraag uit Europa stimuleert de concessiehouders, en het gecertificeerde hout uit Indonesië vindt zijn weg naar Nederland. Een duurzame handels­ keten is het resultaat.”

Krachtenbundeling

“The Borneo Initiative laat zien dat je met een bundeling van krachten ver kunt komen. Het is een uniek initiatief”, zegt de ­huidige directeur van FSC Nederland, Bert van Veldhuizen. Dat vindt ook Bas van de Griendt: “Het is heel mooi dat idealisme en zakelijkheid zo verbonden worden. Samen gaan we de ontbossing tegen en laten we het aanbod van FSC-hout op de markt groeien.

Bouwfonds Ontwikkeling is daarnaast ook convenantpartner van FSC Nederland. De afspraak is dat we zoveel mogelijk verant­ woord FSC-hout in onze woningen verwerken. Zo zijn we dus ook aan de vraagkant bezig het gebruik van FSC-hout te stimuleren.

Daarmee is de cirkel tussen aanbod en vraag rond. En voor de ­langere termijn betekent dit dat we het aanbod aan duurzaam hout veiligstellen. Zo hebben straks niet alleen wij toegang tot grondstoffen die anders misschien niet meer voorradig zouden zijn, maar heeft de hele houtsector dat. Dat is mooi.”

FSC de norm

Sinds de oprichting in 2008 heeft The Borneo Initiative zeventien overeenkomsten gesloten met houtkapbedrijven in Indonesië, goed voor ruim 2,3 miljoen hectare gecertificeerd bos. In november volgt weer een aantal overeenkomsten, dan komt het totaal uit op 3 miljoen hectare. Wim Ellenbroek: “We zijn nu in gesprek met andere houtverwerkende bedrijven in Nederland, want met extra

‘ Samen gaan we de ontbossing tegen en laten we het aanbod van FSC-hout op de markt groeien’ Bas van de Griendt financiering kunnen we nog veel meer doen. In Indonesië is in totaal 23 miljoen hectare geschikt voor commerciële exploitatie, maar ook Maleisië en Papoea-Nieuw-Guinea zijn interessante houtmarkten. We proberen ook andere Europese partijen voor dit hout te interesseren.” De eerste arealen zijn deze zomer gecertifi­ ceerd, vertelt hij. “We zijn al gebeld door de eerste houthandels in Nederland die wilden weten wanneer het hout op de markt komt.

Begin 2012 begint de houtstroom echt op gang te komen.”

Wij willen naar 100% FSC!

“Zo levert The Borneo Initiative een kleine, maar significante ­bijdrage aan de strijd tegen de ontbossing”, zegt Bert van ­Veld­huizen van FSC. “Maar we mogen nog niet achteroverleunen.

Er is zo’n ongelofelijke kaalkap geweest de afgelopen decennia!

Het bewustzijn is gecreëerd: duurzaam bosbeheer staat nu op de kaart. Maar FSC-hout is nog niet mainstream. Cijfers uit 2008 laten zien dat 20% van het totale houtaanbod in ons land toen FSC-gecertificeerd was. Nieuwe cijfers zijn nog niet voorhanden, maar ik denk dat het aandeel nu wel hoger ligt. Hoe dan ook: we willen naar 100% verantwoord en gecertificeerd. Wij willen dat FSC de norm wordt.” »

42

september 2011 – naw #41 – In beweging

Samen barrières opruimen

In aanloop naar die 100% zijn er nog wel wat hobbels te overwin­ nen, merkt Van Veldhuizen: “Met alle partijen in de keten - van houtkapper via bouwbedrijf en overheid tot retailer - gaan wij daarom een permanente dialoog aan. Wat belemmert hen in de aanschaf van FSC-hout? Een retailer ervaart het anders dan een bouwer of een consument. Samen proberen we de barrières op te ruimen. Voor de een heeft het te maken met het aanbod - is er voldoende FSC-hout voorhanden? Voor de ander met de prijsstel­ ling van FSC-hout. Ook de opvolging in de keten is nog wel eens lastig. Dan zie je dat FSC-hout wel in het bouwbestek opgenomen is door een bouwer, maar dat een onderaannemer alsnog gewone kozijnen plaatst.

Wij geloven dat door middel van goede overheidsregulering en inspirerende leiders - mensen die rigoureuze maatregelen durven te nemen - de vraag naar FSC-hout zal toenemen. Uiteindelijk gaat de markt zijn werk doen. Als steeds meer partijen FSC-hout eisen, wordt de prijsdiscussie steeds min­ der belangrijk. Vergelijk het maar met lood­ houdende benzine; die is door strenge overheidsregulering uiteindelijk door de industrie uit de markt gehaald. Loodvrij is nu de norm. Dat moet ook met FSC-hout gebeuren.”

‘ De vraag naar FSChout zal toenemen; uiteindelijk gaat de markt zijn werk doen’ Bert van Veldhuizen

WAT IS WAT? FSC (Forest Stewardship Council) is een internationale ledenorganisatie, met circa 46 landenkantoren, die duurzaam bosbeheer stimuleert. De organisatie is opgericht in 1993 door boseigenaars, de houtsector, sociale bewegingen en milieuorganisaties. FSC stelt wereldwijde standaarden voor verantwoord bos­ beheer op, met daaraan gekoppeld een keurmerk.

FSC is hét keurmerk voor goed hout. Voor meer ­informatie: www.fsc.nl The Borneo Initiative is een Nederlandse stichting, in 2008 opgericht door ondernemer Jesse Kuijper in nauwe samenspraak met FSC Nederland, het Wereld Natuur Fonds en een aantal grote woningbouwcorporaties. Dit internationale platform wil duurzaam bosbeheer in Indonesië bevorderen door een duurzame houtketen op te zetten en werkt vanuit twee kantoren, in Jakarta en Breukelen. Aangesloten houtkapbedrijven krijgen financiële steun en begeleiding bij de certificering van bossen volgens het FSC-keurmerk.

Er wordt ook gezorgd voor marktcontacten die de ­producten afnemen. The Borneo Initiative richt zich in ­eerste instantie op Indonesië, voornamelijk het eiland Borneo (Kalimantan), met onder meer de tropische hardhoutsoort meranti. Voor meer ­informatie: www.theborneoinitiative.org

WAAROM INDONESIË?

Ruim een derde van al het tropische bos bevindt zich in Indonesië. Maar ook een derde van alle wereldwijde ontbossing vindt daar plaats, onder meer doordat er nog nauwelijks bossen FSC-gecertificeerd zijn.

80% van de CO2-uitstoot in Indonesië is het gevolg van ontbossing. De ontbossing gaat zo snel dat zonder ingrijpen binnen tien jaar het oerbos in Indonesië ­verdwenen zal zijn.

WIE DOET MEE? The Borneo Initiative krijgt bijdragen van Bouwfonds Ontwikkeling, Koninklijke BAM Groep nv, de stichting Adessium, circa 25 woningcorporaties verenigd in het Borneo Corporatie Fonds, een subsidie van het Initiatief Duurzame Handel en ondersteuning van de Postcode Loterij.

43

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

tekst: Raquel Mourik

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreĂŤren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Jubileum: 65 jaar Bouwfonds Nieuw project: Le Polychrome in Lille Terugblik: Aquamarin in Weesp Bijzonder gebouw: Kasteel Beeckendael Vincent van Rossem: Beweging is schoonheid

44

september 2011 – naw #41

Vormgeven aan vooruitgang 65 jaar Bouwfonds

65 jaar

Bouwfonds in beweging tekst: Jaap Huisman

Dit jaar is het 65 jaar geleden dat de Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten werd opgericht, de voorloper van wat nu Bouwfonds Ontwikkeling is.

Een terugblik op dat eerste, sociaal bewogen decennium.

Een kleine greep uit de gebiedsontwikkelin­ gen van Bouwfonds in de afgelopen jaren: herenhuizen in Wijk bij Duurstede, de her­ ontwikkeling van het centrum van Boxtel, nieuwbouw in de Haagse Beekstraat, luxe villa’s, appartementengebouwen en woningbouw in Frankrijk, Duitsland, Denemarken, Zweden en Spanje.

En ga zo maar door. Voor een 65-jarige een hele prestatie – een teken van vitaliteit.

Die prestatie wordt helemaal bijzonder als ze wordt afgezet tegen de oorsprong van Bouwfonds, vlak na de Tweede Wereldoor­ log. Het kost weinig verbeeldingskracht om de omstandigheden van toen terug te roepen. Het land lag grotendeels in puin,

de infrastructuur was vernield, de woningnood immens. Bouwfonds begon klein, geconcentreerd op het Drentse ­platteland, op dat moment een van de armste en meest achtergestelde delen van Nederland. Op dat hoogveen en die heide­ velden stichtte in 1946 Jacob Wiersema de ­Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten. Zijn filosofie was helder: om de minderbedeel­ den aan een huis te helpen, schakelde hij gemeenten in als aandeelhouder in een kas, een fonds, waarin de deelnemers ­konden sparen voor een eigen huis. Een hypotheek, een eigen huis, zou voor hen voordien nooit zijn weggelegd, nu kwam die horizon dichterbij.

53 spaarders schreven zich in, 27 gemeenten stelden zich garant. De eerste huizen die werden opgeleverd, waren van een ontroerende eenvoud, bij lange na niet te vergelijken met de ruime woningen en appartementen die tegenwoordig worden ontwikkeld. Maar ze voorzagen

in een behoefte – en het geluk werd omlijst met feestelijke openingen, ­ballonnen en vlaggetjes. Op foto’s in plaatselijke kranten uit die tijd kom je telkens de inwijding van een nieuw blokje huizen tegen, met trotse bewoners die de sleutel krijgen aangereikt.

Het initiatief sloeg aan. Vanuit Drenthe ­verspreidde het idee van Wiersema zich over het land. De Bouwspaarkas veranderde in Bouwfonds en het hoofdkantoor in Assen werd ingeruild voor dat in ­Hoevelaken (waar het hoofdkantoor nog steeds is geves­ tigd). Nog steeds was de woningnood groot, met name in en rond de grote steden. De methode die Bouwfonds wind in de zeilen gaf, is een vorm van standaardisering – in materialen en maten – waardoor de woningen in hoog tempo konden worden gerealiseerd. Dat leverde in vakbladen, zoals Bouw en Wonen TABK, commentaar op: de woningen zouden te basic zijn en de architectuur te weinig uitgesproken.

45

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘ Dat eerste Bouwfonds-huis was een symbool van het geloof in een maakbare samenleving’ De Stichting Goed Wonen vond de indeling te rigide en de voorzieningen voor de huis­ vrouw te gering, hoewel de Bruynzeelkeuken zijn intrede deed, net als de badcel, een enorme vooruitgang ten opzichte van de vooroorlogse teil.

Die kritiek ten spijt was de snelle produc­ tietijd een groot voordeel ten opzichte van die van woningen van bijvoorbeeld woningbouwverenigingen en bouwbe­ drijven; burgers moesten lang, soms jaren op een woning wachten. Het inwonen bij ouders werd in protestliederen bezongen.

En er was nog een aspect dat de ­Bouwfonds-woning zo geliefd maakte.

Ze belichaamde de maatschappelijke betrokkenheid van die jaren, het sociale bewustzijn dat wortelde in een collectief gevoel. Is de samenleving (en dus de opgave) anno 2011 veel meer individualis­ tisch, rond 1960 telden begrippen als ‘de buurt’, de harmonie, het verenigingsleven en gedeelde voorzieningen. Men zorgde

voor elkaar en met elkaar. Tekenend ­h iervoor waren de gelijkvloerse bejaar­ denwoningen midden in de wijk, maar ook huizen voor alleenstaande vrouwen die werden aangeboden. Lang voordat er over d ­ oelgroepen gesproken werd, bracht Bouwfonds dat al in praktijk.

Het eerste huis dat Jacob Wiersema aan een trotse spaarder mocht ‘overhandigen’, stond in Nieuw-Schoonebeek, de hoop van Drenthe - en van Nederland. Hier haalden jaknikkers de olie omhoog. Zoals Neder­ land welvarender werd, zo groeide ook het Bouwfonds met die welvaart mee.

Na Drenthe volgden de andere noordelijke provincies. Aan het eind van dat eerste decennium, in 1956, waren 544 gemeenten bij het fonds aangesloten. De kracht van het idee van Wiersema lag in de garantie van gemeenten – die er alles aan gelegen was de woningnood terug te dringen – en de spaarzin van de consumenten. Zij wisten bovendien waar ze voor spaarden,

want ze konden het met eigen ogen zien: een Bouwfonds-woning. Dat werd in de jaren zestig een doorzonwoning en kreeg in de groeikernen van de jaren zeventig (Purmerend, Nieuwegein en Zoetermeer) allerlei varianten: met of zonder carport, de keuken aan de straatkant, een open keuken inmiddels, een ruimere badkamer en meer slaapkamers. Via premie A, ­premie B en premie C evolueerde het huis tot de huidige grote verscheidenheid aan woningtypes.

Als die eerste Bouwfonds-woning in ­Nieuw-Schoonebeek nog bestond, zou het een monument zijn van het geloof in een maakbare samenleving, de trots op het eigen woningbezit. De archetypische ­Bouwfonds-woning mag dan verleden tijd zijn, een Bouwfonds-woning leeft, ook na 65 jaar.

46

september 2011 – naw #41

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project: Le Polychrome

Kleurrijk baken van Lille In de derde stad van Frankrijk realiseerde Bouwfonds-dochter Marignan een kleurrijk gebouw dat van verre te zien is. Duurzaamheid en bijzondere architectuur gaan hier hand in hand.

Naam: Le Polychrome Waar: Lille, Frankrijk Wat: Bouwfonds Marignan Immobilier, Franse dochter van Bouwfonds, realiseerde een duurzaam appartementencomplex van twaalf etages. De begane grond is een winkelgalerij, op de eerste verdieping zijn kantoorruimten en de overige verdiepingen bestaan uit appartementen met verschil­ lende buitenruimtes, variërend van kleine balkons tot loggia’s en terrassen.

In totaal zijn er 105 appartementen, waar­ van zeventig procent vrije verkoop en dertig procent sociale woningbouw en variërend van studio’s tot vierkamer­ woningen in duplex.

Geschiedenis: Lille is, na Parijs en Lyon, het derde zakelijke centrum van Frankrijk.

De bestuurders van deze oorspronkelijk industriële stad besloten een moderne stadszone te ontwikkelen om economische groei te stimuleren. Architect Rem Koolhaas tekende in 1995 voor het stedenbouw­ kundige plan met de naam Euralille2. ­Onderdeel daarvan was de aanleg van de nieuwe duurzame woonwijk Bois Habité.

Voor de ontwikkeling van een apparte­ mentencomplex in het hart van de wijk schreef de gemeente een wedstrijd uit.

Bouwfonds Marignan Immobilier haalde de opdracht binnen met een gewaagd ontwerp van X-TU Architects.

Karakter: Ralf Uijttenboogaart, landencoördinator Frankrijk: “Met Le Polychrome heeft Lille een nieuw baken gekregen. Je ziet het gebouw vanaf allerlei plekken in de stad, maar ook als je op de snelweg rijdt van Nederland naar Parijs.”

Bij het ontwerp liet de architect zich inspi­ reren door de skyline van grote steden en dat is te zien aan de sterke verticale lijnen van het gebouw. De naam betekent letter­ lijk kleurrijk en inderdaad is Le Polychrome opvallend van kleur, met zijn felle groene vlakken afgewisseld door metaal. Het ­fluorescerende groen steekt prachtig af tegen de vaak witte en grijze luchten boven

Lille. Rem Koolhaas stelde transparantie centraal in het nieuwe stadsgebied. In Le Polychrome komt dat terug in de grote ­glaspartijen die zijn gebruikt en die binnen voor een bijzondere lichtval zorgen.

Typisch Frans: Uijttenboogaart: “Het gemiddelde woon­oppervlak van een appartement in Le Polychrome is 84 m2.

Daar zie je aan dat Fransen relatief klein wonen vergeleken met Nederlanders.

Ook de indeling van de appartementen is anders, met meer kleine ruimtes.”

Bijzonder: Bouwfonds Marignan Immobi­ lier is in Frankrijk een voorloper op het gebied van duurzaam ontwikkelen. In al haar projecten speelt dit een belangrij­ke rol. Le Polychrome heeft zonnepanelen,

dubbele beglazing en is gebouwd met duurzame materialen. Het heeft dan ook het belangrijke duurzaamheidlabel Haute Qualité Environmental (HQE) gekregen.

De Franse federatie van ontwikkelaars heeft Le Polychrome bovendien beloond met een prijs voor de energiezuinige ­aanpak. Dat stimuleert ook de verkoop: de Franse overheid biedt fiscaal voordeel aan investeerders die kiezen voor woningen met een duurzaamheidlabel.

Architectuur: X-TU Architects.

Start ontwikkeling: 2005.

Start bouw: 2007.

Eindoplevering: 2010.

Betrokken partijen: Saem Euralille, ­Bouwfonds Marignan Immobilier.

Totale kosten: ca. 22 miljoen euro.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

Weesp

Het was een verwaarloosd wijkje rond een modderige haven. En het werd Aquamarin, een aantrekkelijk woongebied, waarin het water de hoofdrol blijft spelen. Twintig jaar na de oplevering blikt locatiemanager Aad Roozendaal nog eens terug.

1985

H

fotografie: Peter van Breukelen

47

Aad Roozendaal was in 1985 betrokken bij de ontwikkeling van Aquamarin in Weesp. Met dit plan moest ‘werkstad’ Weesp een impuls krijgen.

et plan toen: Locatiemanager Bouwfonds Aad Roozendaal: “Toen we rond 1985 begon­ nen met de ontwikkeling was het hier min of meer ver­ laten. De haven was voor negentig procent buiten gebruik. Er stonden voornamelijk bedrijfsgebouwen, kantoren en flats uit de jaren zeventig. Onze opdracht was hier een karakteristiek woongebied te maken dat het gehele gebied een impuls zou geven.

Het plan omvatte 112 woningen en 50 ­ligplaatsen voor boten, want we wilden gebruik maken van het water. We ontwik­ kelden een cirkelvorm met een diameter van 190 meter. Dwars daardoorheen kwam de aanlegsteiger. Bijzonder is dat de wijk op een dek is gebouwd, vanwege de bagger op de bodem van de haven. Ik ken in ­Nederland geen gebied waar op deze schaal woningen op een platform zijn gebouwd.

De kennis die we toen hebben opgedaan, hebben we later gebruikt bij onder meer de bouw van Zaaneiland in Zaandam.”

Het plan nu: “We zijn erin geslaagd dit gebied een volstrekt ander karakter te geven. Aquamarin is echt een toevoeging geweest voor Weesp, dat altijd het imago heeft gehad van ‘werkstad’. Het is een unieke locatie. Het plan ademt ruimte.

Het uitzicht over het water is weids en de woningen zijn relatief groot. Ze zijn over drie lagen gebouwd en daarbovenop kon nog een verdieping gebouwd worden. Een aantal bewoners heeft dat ook gedaan.

Wat me opvalt, is dat de woonomgeving nauwelijks veranderd is. De gebruikte ­k leuren blauw en grijs, die water en land vertegenwoordigen, zijn gebleven en op het water hebben de bewoners natuurlijk geen invloed. Misschien oogt Aquamarin daar­ om nu nog net zoals twintig jaar geleden.”

2011

48

september 2011 – naw #41

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Kasteel Beeckendael

Buiten wordt binnen Een doorsnee kasteel sluit het leven binnen de muren af van de omgeving. Dat vond architect Kees Kaan, ontwerper van Kasteel Beeckendael in het Bossche Haverleij, zonde. In plaats daarvan keerde hij het kasteel ­binnenstebuiten. Het schitterende landschap rond het kasteel lijkt nu bijna de huiskamer binnen te komen.

Projectinformatie Naam: Kasteel Beeckendael in Haverleij, Den Bosch.

Type woningen: 62 grondgebonden woningen, waaronder hofwoningen (42), esplanadewoningen (8), videwoningen (2) en terraswoningen (10).

Daarnaast 16 appartementen en 2 penthouses.

Opdrachtgever: Bouwfonds Ontwikkeling.

Prijzen: Vanaf 3 299.000,- (voor een hofwoning).

Opvallend: De grootste terraswoningen hebben een benedenterras met een afmeting van 170 m2.

Extra: Beeckendael maakt deel uit van project Haverleij, een ­riant gebied van 225 hectare waarvan maar 10 procent wordt bebouwd. Beeckendael is het zevende kasteel dat is opgeleverd, hierna volgen er nog twee.

49

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

illustratie: Agnes Kappert

A

rchitect Kees Kaan wilde van Kasteel Beeckendael in het Bossche Haverleij per se geen ‘nieuwbouw­ project vermomd als kasteel’ maken. De groene omgeving waarin het kasteel zou komen, nam hij als uitgangspunt. Vervolgens vroeg hij zich af hoe de bewoners op een eigentijdse manier van deze omgeving zouden kunnen genieten. Het resultaat: Kaan keerde het kasteel als het ware binnenstebuiten. Aan de binnenkant – rond de hoven – maakte hij steile, rechte muren. De buitenkant is open, met veel glas. In zijn hoofd tekende Kaan een zogenaamde ­a rchitectonische route, waarin ‘buiten’ ‘binnen’ wordt. De route begint in de laan in de groene omgeving op weg naar huis. Na verloop van tijd rijd je een open landschap in, waar het kasteel voor je verschijnt. Via de oprijlaan rijd je de esplanade van het kasteel op. Je slaat af naar een van de vier binnenhoven, waar­ aan de voordeuren liggen. Als je eenmaal in je woonkamer staat, opent het landschap zich weer voor je.

Inca-tempel?

De 62 grondgebonden woningen zijn in een H-vorm gebouwd, zodat alle bewoners evenveel van het zonlicht kunnen profiteren.

Dat Beeckendael op het eerste gezicht overeenkomsten vertoont met een Inca-tempel is min of meer toevallig ontstaan, doordat op verschillende niveaus terrassen zijn gecreëerd. Daardoor kreeg het gebouw een getrapte vorm. Om deze toevallige gelijkenis toch te benadrukken, bracht de architect een teken in het metselwerk aan dat in eerste instantie een Inca-teken lijkt. Maar wie het teken van dichtbij bekijkt, ziet dat dit het kasteel op de open plek in het bos symboliseert.

De woningen zijn geschakeld. De woonoppervlakte op de begane grond is meer dan riant. Door de getrapte vorm van het gebouw wordt het grondoppervlak naar boven toe steeds iets kleiner. Op de tweede verdieping liggen twee ruime slaapkamers en een forse badkamer. Weer een verdieping hoger zijn er opnieuw twee slaap­ kamers en een bescheiden badkamer. Onder het kasteel ligt een parkeergarage met bergruimtes.

De buitenruimte beneden is een terras – buiten het kasteel bevindt zich immers voldoende groen. In de eerste opzet kon­ den bewoners vanaf hun terras zó het landschap in stappen. De gemeente wilde daar toch graag een erfafscheiding. Kaan bedacht daarop een muurtje met kantelen. Bewoners kunnen nog steeds ‘achterom’, maar het kasteel is toch afgeschermd. En het muurtje versterkt nog het kasteelgevoel.

50

september 2011 – naw #41

Vormgeven aan vooruitgang column

Beweging is schoonheid Heinrich Wölfflin publiceerde zijn baanbrekende architectuur­ geschiedenis Renaissance und Barock in 1888. Beweging was in zijn ogen de essentie van de barokstijl. Composities zijn niet meer statisch, maar dynamisch, muren komen tot leven en com­ plete kerkinterieurs versmelten tot een symfonie van omhoog rijzende ruimtelijke ervaringen. Later zou A.E. Brinckmann, een leerling van Wölfflin, die analytische benadering toepassen op de straten en pleinen van oude Duitse steden. Zijn boek Deutsche Stadtbaukunst in der Vergangenheit uit 1911 is nog altijd een onovertroffen beschrijving van stedelijke ruimte. Ook zijn tijdge­ noten hielden zich bezig met dat geheimzinnige verband tussen beweging en architectuur. Peter Behrens stelde bijvoorbeeld vast dat de auto om andere architectuur vraagt dan de wandelaar.

Het simplistische denken van de functionalisten heeft al deze boeiende architectuurtheorie verbannen naar muf ruikende bibliotheken. Een gebouw is in hun ogen niet een ruimtelijke ervaring, maar een doos waarin bepaalde handelingen ver­ richt moeten worden. En de stad is een optelsom van dozen in een amorfe ruimte. Na decennia modernistische architectuur en stedenbouw waren ontwerpers geheel vergeten wat het woord ruimte betekent. Het probleem was alleen dat niemand veel waardering kon opbrengen voor hun troosteloze winkelcentra en strikt rationele woonwijken.

Het was Rob Krier die in 1975 met zijn boek Stadtraum wees op de traditie van de Europese stedenbouw die men zo achteloos had afgeschaft. Maar zoals bekend maakt een zwaluw geen zomer.

Echte straten en pleinen worden nog steeds niet veel ontworpen.

Wel wordt weer zorg besteed aan de detaillering van de openba­ re ruimte, waarbij men streeft naar een aangenaam beeld door

fotografie: Michiel van Nieuwkerk

‘ Architecten en stedenbouwers horen samen aan hetzelfde idee te werken’ te kiezen voor goede materialen. Dat is al een hele vooruitgang, maar het is niet genoeg om de glorie van traditionele stedelijke ruimte weer tot leven te wekken. Wat ontbreekt is het besef dat de stedeling behoefte heeft aan ervaringen, aan dynamiek in straat- en pleinwanden, die een besef van richting geeft.

Stedenbouw is veel meer dan het gebruik van natuurstenen ­trottoirbanden. De straat moet een architectonische ruimte zijn, die net als het schip van een gotische kathedraal een begin en een eind heeft, en een ritme dat afstanden bepaalt. Architecten en stedenbouwers horen samen aan hetzelfde idee te werken. En daarbij dient beweging de leidraad te zijn. Niet de beweging van fietsers, auto’s en andere narigheid op straat, maar de dynamiek van de ruimte zelf, die de ervaring van de stad tot een esthetisch genot maakt. Het plaatsen van een wipkip heeft precies het omgekeerde effect. De kinderen zitten achter de televisie en het al te vrolijk gekleurde apparaat staat bewegingloos in de druilerige regen.

Beweging is schoonheid. Maar veel moderne gebouwen staan nog altijd stram en stijf in het gelid. De stadsstraat is in de mode.

Het lijkt zo makkelijk, met twee rooilijnen en wat modieuze architecten lukt het wel. Maar de resultaten van deze experi­ menten stemmen niet vrolijk. Brinckmann heeft al lang geleden uitgelegd waarom het zo moeilijk is om een mooie straat te ontwerpen. Gelukkig zit er wel enige beweging in het denken over het vak. In elk geval lijkt het alsof men eindelijk bereid is om iets van de historische stad te leren.

Vincent van Rossem

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhisto­r icus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang Als een van de grootste gebiedsontwikke­ laars van Europa is Bouwfonds Ontwik­ keling al 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving.

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het ini­ tiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverban­ den mee aan te gaan. Hiermee realiseren

we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innova­ ties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duur­ zaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hier­ van is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Livingstone Building Industry B. V. Konijnenberg 88 4825 BE Breda Postbus 6533 4802 HM Breda tel. 076 573 57 35 fax 076 571 33 84 e info@livingstone.org www.livingstone.org

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen tel. 045 560 70 00 fax 045 571 75 41 e info@nouville.nl www.nouville.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling.

Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ­ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt belof­ tes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vast­ goedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in ­samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 15, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Binnenkijken

Zomaar een Hollands huis Dinsdagavond 19.30 uur in Op Buuren Dorp in Maarssen.

Op het moment dat de fotograaf hier naar binnen keek, kwam Sarah Singadji net thuis van een dagje varen met een vriendin - “We hebben om de hoek een bootje liggen en van hier af zit je binnen een uur op Loosdrecht!” - en gaf ze dochter Yade (11 weken) haar laatste flesje voor het slapengaan. Hond

Flo keek nieuwsgierig naar buiten.

Sarah is danseres: vóór haar zwangerschapsverlof danste ze in musicals als ‘The Lion King’ en ‘Joseph’. Zij en haar man Leander Struijk (exportmanager) verhuisden in 2009 vanuit Den Haag naar Op Buuren Dorp. “Hier wonen we centraler ten opzichte van ons werk.

Maar we wilden wel in de buurt van water zijn.” Hun huis is een 'jarendertigwoning nieuwe stijl'. Sarah: “Aan

fotografie: Herman van Heusd en en en Robert Elsing

een origineel jarendertighuis moet je eerst van alles verbouwen. Maar hier was alles nieuw, we konden er zo in.

Heerlijk! Eigenlijk is dit een huis met drie slaapkamers en een zolder van 30 m2, maar wij hebben van die zolder nog twee kamers laten maken. Het huis werd casco opgeleverd en we hebben het in jarendertigstijl laten afwerken. Maar ons meubilair is wel strak. Dat zorgt voor een mooie mix.”