NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI N0.30.510
CNAI N0. 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ÁREA RURAL ESTÂNCIA NOVA ÁREA = 24,96ha ESTRADA TERRA DURA NÚMERO 13565 GUIABA - RS
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ÁREA RURAL A solicitação deste Parecer é de XXXXXXXXXX atende aos requisitos do Artigo 30 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-3 – Avaliação de Imóveis Rurais. O objetivo do Parecer é a avaliação de marcado para fins de avaliação patrimonial. ÁREA RURAL: “UMA FRAÇÃO DE TERRAS; situado no lugar denominado: Estância Nova, neste município de Guaíba/RS, com área superficial de sete hectares e noventa e seis ares, (7,96 há.), com as seguintes divisas e confrontações: ao Leste e ao Norte, com terras de Horácio Gomes Peixito; ao sul, com terras de Olavo Silveira e Crispim Figueira de Souza; e, ao Oeste, com a Sucessão de XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.- CADASTRO NO INCRA: número XXXXXXXXXX; área total 7,9; módulo 6,2; número de módulos 1,28; fração mínima de parcelamento 6,2. – PROPRIETÁRIA: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, solteira, maior, funcionária pública, com CPF/MF número XXXXXXXXXX, residente e domiciliada na cidade de Porto Alegre/RS.- ORIGEM: Livro 3-AB, fls. 92, sob número 25.500, em 08/11/173, neste ofício.- O Escrevente Autorizado (JAIME SILVA CARVALHO).registrada sob Matrículan09.485 no Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Guaíba – RS” PROPRIETÁRIA: . OBS: A Propriedade possuí mais 17 hectares, lavrada a Escritura sob o número 16.519, ás fls. 126 e 127, do livro 106 do TABELIONATO DE NOTAS DE GUIABA/RS, sob á forma de Contrato de Seção de Direitos em favor de XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, falecido em E Casado com XXXX, sob o Regime de casamento Universal de Bens residente e domiciliada em PORTO ALEGRE/RS, na rua João Fernandes Soares numero 49, Bairro Santa Tereza. Totalizando 24,96 hectares. CONTEXTO RURAL: A área localiza-se no Município de Guaíba/RS local denominado “ESTRADA DO BOM RETIRO” com acesso Porto Alegre Guaíba pela BR290, entrada á direita no Trevo de Guaíba/RS. Passa pelo corpo de Bombeiros, CTG E Fábrica de Elevadores á esquerda, á direita, Loteamento Popular, (casas), seguindo pela Estrada Bom Retiro, até á bifurcação, placa estrada São José, á direita. Seguindo pela esquerda e mais adiante 2
entra á direita até o Morro Santana, pegando a ESTRADA TERRA DURA. No caminho de estrada de chão, estrada sinuosa, cercada de sítios de lazer, com uma Paisagem repleta de eucaliptos e acácias, intercalados por campos de pastagens com gado, ovelhas e cavalos. A região é caracterizada pela atividade predominantemente rural, com fazendas destinadas á pecuária, lavouras de arroz e milho, áreas de reflorestamento e áreas destinadas ao lazer. A área apresenta em toda a sua extensão um relevo suave, com Mata Nativa, Eucaliptos, Acácias, com a Residência situada no local mais elevado da propriedade da onde é possível ter uma visão panorâmica de 3600 até as divisas físicas da área.O principal recurso hídrico é uma vertente localizadaao Sul da Residência, que fornece água para as atividades rotineiras e também para irrigação de áreas com potencial de cultivo. A propriedade é dotada de energia elétrica. A região tem acesso facilitado devido à proximidade da BR 290, com oferta significativa de mão-de-obra rural. O acesso interno é realizado através de estradas de terras com saibro em locais específicos. ANÁLISE MERCADOLÓGICA: Guaíba é um município da Microrregião de Porto Alegre, na Mesorregião Metropolitana de Porto Alegre, no estado do Rio Grande do Sul, no Brasil. É banhada pelas águas do Lago Guaíba.No atual território do município de Guaíba, encontramos sítios arqueológicos representativos da cultura guarani. Segundo Laroque (2002), a primeira e mais antiga tradição localizada nos campos abertos ao longo da borda do rio Sinos, Caí, Taquari, Pardo, Jacuí e Laguna dos Patos é a tradição umbu, conhecida também, como o povo da flecha. Estas populações indígenas teriam vivido entre 10000 e 6000 a.C.Os guaranis, pertencentes à família linguística tupi-guarani e portadores da tradição ceramista tupi-guarani, ocupavam as várzeas dos grandes rios, como o Uruguai, Jacuí e seus afluentes ou junto à Laguna dos Patos. Eram horticultores e ótimos ceramistas, mas também se dedicavam à caça e à pesca, além de praticarem a antropofagia.É possível afirmar que, nas terras onde temos o município de Guaíba, ocorreram muitos confrontos entre índios e colonizadores, tanto espanhóis como portugueses. Estas populações sofreram violenta redução demográfica, lutando por seu espaço. Porém, o avanço colonial e nacional os empurrou para a desestruturação cultural e a redução física de seu território, causando sérias consequências que atingem seus descendentes até hoje.A disputa de fronteiras travada nos domínios sul-americanos entre Portugal e Espanha envolveu, também, a área que compreende o atual município de Guaíba. A distribuição das sesmarias foi um sistema utilizado pela coroa portuguesa durante o Brasil Colônia, para que terras devolutas, no sul do Brasil, fossem ocupadas. O sesmeiro, de origem portuguesa ou açoriana, deveria ocupar as terras com a criação do gado vacum, cavalar e muar, erguer a sede da sesmaria e benfeitorias como olaria, charqueadas, galpões, senzalas, capela, cemitério e arvoredos. Além de organizar economicamente suas terras, deveria também defendê-las militarmente a favor de Portugal a fim de
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evitar a ocupação espanhola e guarani.Início da urbanização [editar].Início da Urbanização. Segundo o escritor Fernando Worm, a Igreja Nossa Senhora do Livramento foi fundada por alvará imperial de Sua Majestade Dom Pedro II em 17 de fevereiro de 1857. O terreno foi doado por dona Isabel Leonor por promessa feita à Mãe de Jesus, para a qual pediu, no momento do parto, que protegesse a sua vida e a do filho que esperava. A elevação da Capela do Distrito das Pedras Brancas à condição de Freguesia marca o processo de transformação da antiga fazenda em incipiente vila.No ano de 1860, encontram-se as primeiras demarcações de lotes com os respectivos nomes de ruas, caracterizando assim o início do processo de urbanização.No Rio Grande do Sul a corrente imigratória reiniciou com o término da Guerra Farroupilha (1845). Mais tarde em 1889 chegaram à Serra do Herval (denominada assim até 1889), colonos poloneses, italianos e alemães. A demarcação dos lotes terminou em outubro de 1888, envolvendo 34 quadras e mais de 200 lotes. No início a vila era chamada de Vila Bela, depois Serro Negro e finalmente de Mariana Pimentel.A colônia de Sertão Santana foi criada em 1893 por iniciativa particular, predominando os imigrantes alemães Os colonos dedicaram–se à agricultura familiar, tendo como principais produtos a batata doce, o fumo, o arroz, o milho e a criação de animais.Quanto aos imigrantes suíço-valesanos, estes chegaram no ano de 1895 na localidade conhecida como Serrinha e Cerro Maximiliano.O ano de 1926 foi o ano da emancipação política do então Nono Distrito de Porto Alegre – Pedras Brancas. O município criado em 14 de outubro de 1926 foi batizado de Guaíba em homenagem ao Lago Guaíba. Esta denominação aparecia em antigos textos e mapas do século XIX. Segundo Teodoro Sampaio, a palavra Guaíba é de origem tupi, gua-ybe e tem o sentido de "baía de todas as águas". A grafia arcaica era Guahyba. O desejo de emancipação expressou o sentimento de auto-suficiência econômica e política. O município de Guaíba criado pelo Decreto 3 697, de 14 de outubro de 1926, do presidente do estado Borges de Medeiros. Foi formado a partir dos territórios de Pedras Brancas, Barra do Ribeiro e Mariana Pimentel ; respectivamente 9º, 10º e 11º distritos de Porto Alegre. LOCALIZAÇÃO:Localizado na margem direita do Guaíba, um lago em que cinco rios desembocam daí para o Oceano Atlântico após passar pela Lagoa dos Patos e ponto de encontro das duas rodovias federais que ligam o Brasil à Argentina e Uruguai, o município de Guaíba apresenta condições singulares de logística para empreendimentos que visam atender aos mercados do Mercosul com produtos e serviços de qualidade internacional.Inserida na região metropolitana de Porto Alegre, principal pólo econômico e cultural da região, Guaíba conta com ampla infra-estrutura de energia, serviços de comunicação, rede de ensino e serviços de saúde, complementados por adequada disponibilidade de mão-de-obra qualificada e a presença de importante indústrias exportadora certificadas pelas normas ISO 9000 e 14000.O acesso em menos de trinta minutos ao aeroporto internacional completa o quadro favorável ao desenvolvimento acelerado do agribusiness, indústria, comércio e turismo, neste município com grandes áreas disponíveis para estas atividades. A
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localização no estado de melhor qualidade de vida do país, segundo a Organização das Nações Unidas para a Educação, a Ciência e a Cultura,é um atrativo adicional investidores internacionais que sabem identificar oportunidades. RELEVO:Principalmente campos, várzeas e alguns cerros. Guaíba apresenta também alguns morros como o Morro da Hidráulica, que se localiza ao lado do Centro da cidade, o morro da antena, entre outros. É previsto a criação de um parque no atual Morro da Hidráulica para preservar a região, onde se encontra uma reserva de mata atlântica, com diferentes espécies de pássaros e animais. Há também plantas únicas na região que são encontradas lá. CLIMA: O clima no município é subtropical, mas com calor marcante no verão e frio moderado no inverno, marcando bastante cada estação do ano. As Precipitações Pluviométricas são de 1 400 mm. No verão, é comum a estiagem no Lago Guaíba, o que deixa o nível muito abaixo do normal e que, às vezes, prejudica o abastecimento em algumas regiões. Em 2006, a menor marca registrada foi de quatro centímetros acima do nível do mar. INDÚSTRIAS: O município conta com grandes nomes da indústria como a Celulose Riograndense, empresa que irá aumentar suas instalações e investir milhões de reais nos próximos anos. Também conta com a Sulfato Rio Grande, Santher, Thyssen Krupp Elevadores, Chimarrito Produtos e Serviços Ltda, Expresso Rio Guaíba Ltda, Boise Cascade do Brasil,(Empresa comprada pela empresa que hoje é a Celulose Riograndense em 2005) Inbrape, Celupa entre outras instalações como o centro de distribuição de automóveis da Toyota.População Total (2011): 95.518 habitantes, Área (2011): 377,0 km²,Densidade Demográfica (2011): 253,4 hab/km²,Taxa de analfabetismo de pessoas com 15 anos ou mais (2010): 3,83 %,Expectativa de Vida ao Nascer (2000): 71,32 anos ,Coeficiente de Mortalidade Infantil (2010): 7,99 por mil nascidos vivos, PIBpm(2010): R$ mil 2.466.244,PIB per capita (2010): R$ 25.898, Exportações Totais (2010): U$ FOB 206.101.468, Data de criação: 14/10/1926 - (Decreto nº . 3697),Munícipio de origem: Porto Alegre. Região 01= Solo areno-argiloso, com vegetação predominante formada por campo nativo, mata nativa e pastagens cultivadas, topografia predominante de várzeas. A produção predominante é o arroz-irrigado, hortigranjeiro, bovinos de leite, bubalino e eqüinos.Região 02= A produção predomina a ovinocultura, bovinocultura de corte, piscicultura, cultivo de batata-doce, melão, aipim, repolho e pêssego, também a implantação de reflorestamento com exóticas para a indústria da celulose.Região 03 = Predominada por coxilhas, onde há concentração de florestas exóticas de eucalipto e acácia. Predominam a bovinocultura de corte, apicultura e o cultivo da batatadoce.Pode-se constatar a efetiva influência das políticas públicas como o RS-Rural, Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar – Pronaf, Programa Estadual de Irrigação, Programa Nacional de Crédito Fundiário – PNCF no desenvolvimento econômico, social e ambiental das famílias rurais.A área está inserida na região de terras nobres, com acesso facilitado e próximo da Capital do Estado, o que determina que a propriedade apresente uma liquidez significativa no mercado imobiliário rural. Segundo informações das empresas que comercializam 5
imóveis rurais nesta região, as negociações de compra e venda, realizam – se principalmente entre os lindeiros e vizinhos próximos as propriedades ofertadas. Constatou-se um crescente aumento de áreas de reflorestamento estimuladas por aquisição da Aracruz Celulose.Aliado a este segmento existe uma demanda constante por sítios de lazer devido á proximidade da região a cidades como Porto Alegre, Eldorado do Sul, Barra do Ribeiro, Mariana Pimentel e Sertão Santana. VISTORIA: A vistoria foi realizada no dia 23 de maio de 2013 e fundamentou-se na identificação física da área. A única edificação da Propriedade, não foi objeto deste Parecer Técnico, a pedido da filha da Proprietária do Imóvel, senhora Fátima, a mesma me acompanhou durante a vistoria e fotos do Imóvel Avaliando. Realizou-se um amplo levantamento fotográfico na Propriedade Avalianda. O levantamento fotográfico é parte integrada deste Parecer Avaliatório. CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO AS TERRAS: A área avaliada quanto á classificação de terras enquadra-se como TERRA BRUTA. CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO AS TERRAS: OSítio classifica-se como propriedade de dimensão MÉDIA. O módulo fiscal do município onde localiza-se a área avaliada é de 14ha. AVALIAÇÃO: Foi Avaliado somente a área rural. METODOLOGIA AVALIATÓRIA: Para avaliação da área utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO que realiza uma amostragem representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes ás imóvel avaliando.
PESQUISA: A pesquisa foi realizada nos dias 11,12 de Julho de 2013. Para a pesquisa dos valores da área foram consultadas Imobiliárias especializadas na comercialização de imóveis rurais, situadas em, Guaíba.
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AVALIAÇÃO DA ÁREA: N0
LOCAL
VALOR R$
Área/Há
R$/Ha
01
GUAÍBA
89.300,00
15 HAC
5.953,34
02
MARIANA PIMENTEL
164.500,00
25 HAC
6.580,00
03
GUAÍBA
253.800,00
24 HAC
10.575,00
04
BARRA DO RIBEIRO
197.400,00
30 HAC
6.580,00
05
BARRA DO RIBEIRO
141.000,00
25 HAC
5.640,00
06
MARIANA PIMENTEL
150.400,00
27 HAC
5.570,37
07
MARIANA PIMENTEL
94.000,00
15 HAC
6.266,67
DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA: M A = SOMA DO R$/há das 07 amostra = R$/ha 47.165,38 = R$/ha 6.737,91 VALOR DA ÁREA = ÁREA DO IMOVEL X MÉDIA ARITMÉTICA VALOR DA ÁREA = 24,96 ha X R$/m26.737,91 = R$ 168.178,23
DETERMINAÇÃO MÉDIA FINAL: M F = MÉDIA ARITMÉTICA +20% -20% M F = R$/há 6.737,91 +20% = 8.085,50 -20% = 5.390,33 Considerando-se as amostras dentro deste intervalo eliminamos as amostras n0 03. A medida Final será calculada com base nas seis amostras restantes: M F = SOMA DO R$/há das 06 AMOSTRAS = R$/ha 6.098,40 VALOR DA ÁREA = ÁREA DO IMÓVEL X MÉDIA ARITMÉTICA VALOR DA ÁREA = 24,96 ha X R$/m26.098,40 = R$ 152.216,07
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CONCLUSÃO: É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE O VALOR PARA A ARÉA AVALIADA, É DE:
VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 150.000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais) Limite Inferior: R$ 144.000,00 Limite Superior: R$ 156.000,00 ENCERRAMENTO: O corpo do Parecer é composto de Trinta e quatro páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última. DATA 15/07/2013
____________________ MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR CRECI/RS 30.510 E CNAI 008.291 ANEXOS: -FONTES DE PESQUISA
MAPA DE SITUAÇÃO
-MATRICULA ATUALIZADA DO IMÓVEL
MAPA DE SATÉLITE
-SELO CERTIFICADOR DO COFECI
LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
-CURRICULO AVALIADOR
NEGATIVOS FOTOGRÁFICOS
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55- CURRÍCULO DO AVALIADOR MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br Comercial: 513237-2031 Celular: 051-99720189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e extrajudicial Despachante Imobiliário Contabilista CRC/RS 54727-08 BIBLIOGRAFIA ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 - Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 - Avaliação de Empreendimentos 56-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas Descrição ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CNAI
Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
CUB
Custo Unitário Básico da Construção
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IDH-M
Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
IGP-M
Índice Geral de Preços de Mercado
INCC
Índice Nacional do Custo da Construção
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
IPDM
Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado
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MA
Média Aritmética
MF
Média Final
NBR
Norma Brasileira
PIB
Produto Interno Bruto
PIB PC
Produto Interno Bruto Per Capita
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
RI
Registro de Imóveis
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI
Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SRFB
Secretaria da Receita Federal do Brasil
VV/M2
Valor de Venda do metro quadrado
PDDUA
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Guaíba
57-SITES DE PESQUISA Cofeci.gov.br
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Ibape-sp-org.br
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Sindimóveis
SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS
Sinduscon
SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Fee
Fundação De Economia e Estatística
Atlas RS
atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul
EDSON IMÓVEIS RURAIS Imobiliária Especializada em imóveis Rurais no RS Viva real
Portal Imobiliário
Google Earth
Visualizador de Imagens por Satélite
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