NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JÚNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI Nº 30.510
CNAI Nº 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE GLEBA URBANIZÁVEL UM TERRENO SEM NÚMERO NA RUA DO IPÊ DENOMINADO DE LOTE 06 ÁREA = 68.211,37m2 BAIRRO BERTO CIRIO NOVA SANTA RITA/RS CEP: 92480-000 1
SUMÁRIO 1. Identificação do Solicitante.......................................................3 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação..........................3 3. Identificação do Imóvel.............................................................3 4. Proprietária ...............................................................................3 5. Descrição do Imóvel ..................................................................4 6. Vistoria ......................................................................................4 7. Análise Mercadológica ..............................................................4 8. Metodologia Avaliatória ...........................................................7 9. Estudos de Viabilidade Técnico-Econômico ..............................7 10. Conclusão ...............................................................................9 11. Fotos Externas e Internas do Imóvel Avaliando ....................10 12. Encerramento .......................................................................35 13. Mapa do Rio Grande do Sul ..................................................36 14. Matricula do Imóvel ..............................................................37 15. Imagens Aéreas do Imóvel ....................................................38 16. Quesitos: TREMARIN ADVOGADOS .......................................39 17. Quesitos: TRANSMISSORA DE ENERGIA SUL BRASIL LTDA ....45 18. Currículo do Perito Avaliador Imobiliário ..............................49 19. Bibliografia ............................................................................49 20. Abreviaturas utilizadas no Parecer Técnico de Avaliação .....49 21. Sites de Pesquisa...................................................................50 2
1)IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: 3ª VARA CÍVEL DE CANOAS/RS. PROCESSO 0000000000000. EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA COMARCA DE CANOAS/RS e atende aos requisitos do Artigo 30 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2 – Item 11.3. Glebas Urbanizáveis. 2)FINALIDADE DO PARECER E OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado. 3)IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL: “UM TERRENO SEM NÚMERO, NA RUA DO IPÊ,na zona urbana da cidade de Nova Santa Rita/RS, Bairro Berto Círio, denominado lote 06, localizado no quarteirão formado Ruas: do Ipê das Flores,20 de março,F. e 11 de abril e pelas Avenidas Santa Rita, Deoclécio Rodrigues e Getúlio Vargas, possuindo a área superficial de (68.211,37m2), com as seguintes medidas e confrontações: ao oeste onde faz frente, na extensão de (302,50m), no alinhamento com a rua do Ipê: ao norte, em três segmentos de reta, pelo eixo da servidão de passagem de oleoduto da transpetro, sendo o primeiro no rumo oeste-leste, na extensão de (12,21m), o segundo no rumo Noroeste-Sudeste, na extensão de (297,47m), o terceiro no mesmo rumo, na extensão de (106,21m) e ao sul, em linhas quebradas, partindo do alinhamento da Rua do Ipê, no rumo oesteleste, em linha sinuosa, na extensão de (353,04m), com terras de Empreendimentos Imobiliários e Florestas Weidmann Ltda, final da rua D, e lote de Benno Schildt, segue rumo Noroeste-Sudeste, na extensão de (24,18m), também com o lote de Benno Schildt, segue rumo SudoesteNoroeste, na extensão de (105,38m), dividindo com o final da Rua A, e os lotes de João Batista da Silveira Azevedo, Maria de Lourdes Santos Gonçalves e Sergio Foscarini. Dista (916,80m) da Avenida Santa Rita. - ORIGEM: Matrícula 93.505 desde ofício em 22/10/2009., registrada sob Matrícula n0 102.535 no Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Canoas – RS” 4)PROPRIETÁRIA: MARIA DE LOURDES SARMENTO DOS SANTOS, CPF 916.387.040-15 seu cônjuge JOSÉ QUERINO ROCHA DOS SANTOS, CPF 256.347.390-04, casados no regime de comunhão Universal de bens, ambos Brasileiros, residentes e domiciliados na rua da Pedreira número 354, Cidade de Nova Santa Rita/RS. AV-1-102.532. Certifico conforme inscrição número 11.925. Lv 4-j fls 206, em 24/04.1973; AV -1-75.757; AV-1-75.761, referidas na AV-1-76.444 e AV -193.505. Lv 2. Toda deste Oficio, que sobre o imóvel constante da matrícula,
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acima, há Servidão Perpétua de Eletroduto, em favor PETRÓLEO BRASILEIRO S/A- PETROBRAS. 5)DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: Descrição do Imóvel: A área localiza-se no Município de Nova Santa Rita/RS, de fácil acesso, área próxima ao centro da cidade, Rodovia Tabaí Canoas e Rodovia do Parque. A especificação do imóvel é uma gleba urbanizável situada na região Central, bairro Berto Círio é caracterizada pela grande quantidade de loteamentos em seu entorno. A área avalianda apresenta um relevo plano em sua predominância. Localização e acessos: Partindo do trevo de nova Santa Rita 2,4 km. Vire á esquerda, rua Ipê. A esquerda no interior da Propriedade a faixa de segurança. Posição solar: Frente: Sul. Na parte norte, da gleba existem 03 Edificações, todas de padrão normal e o estado de conservação é regular. A área está limpa em toda sua extensão. Recursos: Hídricos: existe um pequeno lago artificial, energia elétrica. Escolas, Mercados,farmácias, bancos, cartórios á uma distância de 1.000 metros do imóvel avaliando. O acesso principal do imóvel se da pela rua do Ipê, denominado lote 06. As edificações(não averbadas), não serão objetos desta avaliação, somente a área. 6)VISTORIA: A Vistoria foi realizada no período da manha do dia 07/08/2017 as 10:00 horas e foi acompanhada pela senhora DINAMARA filha da senhora MARIA DE LOURDES SARMENTO DOS SANTOS. 7)ANÁLISE MERCADOLÓGICA: Existe na região a existência de muitos Loteamentos aprovados pela Prefeitura Municipal e outros em fase de aprovação. Segundo informações da empresa Maracon (especializada em loteamentos na região),a procura e a oferta são recorrentes. Existe também o projeto de construção do Distrito Industrial de Nova Santa Rita, situado no mesmo bairro do imóvel avaliando, tornando a região próspera e atraente, alavancando o Mercado local. Por tanto a demanda por aquisições de lotes na região é significativa. Distante á 21 KILÔMETROS de Porto Alegre/RS. A região também é dotada de muitas Indústrias e Comércio á seguir:
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Indústrias Máquinas e Ferramentas Reciclagem de Materiais Montagens Industriais Borracha Metalurgia Fornecedores e Distribuidores Produtos Químicos Mineração
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Pertence à Mesorregião Metropolitana de Porto Alegre e à Microrregião Porto Alegre. Limita-se com os seguintes municípios: Canoas, Esteio, Portão, Montenegro, Triunfo e Sapucaia do Sul. É banhada pelos rios Caí, Sinos e Jacuí. O município conta com as águas do Rio dos Sinos. A principal via de acesso do município é a BR-386. Nova Santa Rita conta com 23 escolas, sendo 20 municipais e três estaduais. Conta também com quatro creches municipais, dois postos de saúde, além de cinco agências bancárias (Banrisul, Bradesco, Sicredi, Caixa e Banco do Brasil). E também conta com três cemitérios nos bairros: Berto Círio, Floresta e Morretes. ECONOMIA: Seus principais produtos industriais são cimento, alto-falantes, móveis vergados e tecidos.Na pecuária destacam-se os bovinos, suínos e frangos. Os produtos agrícolas mais importantes são o melão (maior produtor do RS), arroz, melancia, mandioca e verduras.O município conta com algumas sedes de empresas, sendo as maiores, segundo o valor adicionado de ICMS, a Cimpor Cimentos do Brasil Ltda., Harman (antiga Eletrônica Selenium S.A.), Thonart Móveis Vergados S.A., Fiação e Tecelagem Gaúcha Ltda e Artefatos de Cimento Tabaí. No município, também está localizado o Velopark, sendo um dos maiores autódromos da América Latina, levando o nome da cidade para o mundo, abrigando competições de nível internacional.Desde 2010, a cidade vem atraindo novos e grandes empreendimentos, tais como a ReiterLog e a Scapini. Em abril de 2011, foi anunciada a transferência da sede da Stemac Grupos Geradores, empresa líder na fabricação de grupos geradores no Brasil, de Porto Alegre para Nova Santa Rita, o que vai gerar mais de 2000 empregos. Em junho, foi a vez da Paraná Equipamentos S/A (PESA), representante autorizada dos produtos Caterpillar no sul do Brasil e que, só no RS, cresceu 155% nos últimos cinco anos, anunciar sua vinda para Nova Santa Rita, com a promessa de mais de R$ 1,6 milhão em investimentos no prazo de cinco anos no município.
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Perigos das torres de alta tensão podem ir além dos choques. Uma sentença da Justiça de São Paulo contra a Eletropaulo trouxe à tona os riscos que as redes de alta tensão oferecem à vizinhança. Segundo a decisão, além do perigo de acidentes com o rompimento de cabos, as linhas de transmissão podem ter efeitos cancerígenos quando as emissões são superiores a um microtesla (densidade do fluxo magnético formado pela corrente elétrica que passa pelos cabos). Segundo a Copel, as linhas de Curitiba e região oscilam de um a 10 microtesla Teoricamente, o perigo não existe, porque é proibido construir na área de segurança das linhas. Na prática, porém, a situação é diferente: a reportagem da Gazeta do Povo visitou cinco bairros na capital e localizou cerca de 400 moradias debaixo das linhas. Em Colombo, na região metropolitana, duas escolas foram erguidas no traçado das torres. O assunto é polêmico e divide especialistas em saúde, eletricidade e física, ganhando espaço na Justiça.Segundo a Copel, a Grande Curitiba tem 63 linhas de transmissão, que interligam 40 subestações de diferentes portes ou classes de tensão. A empresa não informa quantas famílias vivem debaixo das linhas, mas a reportagem encontrou casas na Barreirinha, Santa Helena, Santa Quitéria, Sítio Cercado e Tatuquara. Em todos os locais havia material de reciclagem depositado na faixa de segurança, principalmente papel velho. Somente entre o Tatuquara e o Sítio Cercado há cerca de 270 casas. “A Copel já esteve aqui, ameaçou nos retirar do local”, disse Mari Terezinha Gomes, que mora no Jardim Palmeiras. Os cabos passam em cima de sua casa. No Sítio Cercado há ainda torres no canteiro central da Rua Izaac Ferreira da Cruz, onde os biarticulados circulam. No outro lado da cidade, no bairro Barreirinha, há 15 casas numa rua particular, aberta embaixo de três linhas de transmissão, nas imediações da Rua Professor Guilherme Batler.Em Colombo, na região metropolitana, a linha de alta tensão passa por cima de duas escolas públicas. O prédio do Colégio Estadual Helena Kolody, no Jardim Monza, por exemplo, fica ao lado da rede. A cancha de basquete debaixo dos cabos energizados. Na região há ainda escolas particulares e casas na mesma situação. Já no Colégio Estadual Lacerda Braga, no Alto Maracanã, há uma torre cravada dentro do pátio, ao lado do terminal de ônibus, que é vizinho ao colégio. Segundo o engenheiro eletricista Ricardo Luiz Araújo, gerente do Lactec (Instituto de Tecnologia para o Desenvolvimento), não há nada que comprove o risco de câncer para quem vive próximo às linhas de alta tensão. “O Lactec juntou todo o material sério existente e não tem nada que comprove o problema. Na verdade, o risco é físico, de levar um choque se um cabo se romper”, disse. Ele disse ainda que no caso da decisão judicial de São Paulo, o problema é urbanístico. “Quem mora nos bairros nobres não quer as linhas”, avaliou. O Lactec é um dos maiores laboratórios especializados em medições de campos eletromagnéticos em linhas de transmissão no país.Mas, para o médico oncologista Carlos Lima Júnior, especialista em radioterapia, com residência no Hospital do Câncer de São Paulo e que atualmente trabalha no Angelina Caron, na região metropolitana de Curitiba, não é possível negar o efeito cancerígeno de exposições prolongadas a campos eletromagnéticos. “Não há uma resposta definitiva. Porém um estudo inglês com crianças que moravam próximo a redes de alta tensão constatou que havia uma associação entre leucemia e a proximidade das redes”, disse. O estudo foi publicado no ano passado no jornal científico inglês British Medical Journal. Lima Júnior explicou que as cerca de 30 mil crianças foram
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estudadas em três grupos. “O primeiro levava em conta as que viviam a mais de 600 metros, o segundo entre 200 e 600 metros e o terceiro a menos de 200 metros. O estudo concluiu que quanto mais próxima, mais riscos havia de se ficar doente”, informou. Já o médico Luiz Antônio Negrão Dias, superintendente do Hospital Erasto Gaetner, discorda. Ele disse desconhecer algo que indique alguma relação efetiva e comprovada de que esses campos de energia eletromagnética venham a causar câncer. 8)METODOLOGIA AVALIATÓRIA: MÉTODO INVOLUTIVO. A característica singular, ímpar, da área, a existência de Glebas similares ao imóvel avaliando, a expressividade do mercado imobiliário no município de Nova Santa Rita/RS, determinaram a utilização do MÉTODO INVOLUTIVO, que baseia-se no estudo aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características e condições do Mercado. 9)ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICO-ECONÔMICO: Conforme determina a NBR – 14.653- item 11.3, realizamos um estudo de viabilidade para implantação de um loteamento na área por ser a única forma do mercado absorver a comercialização deste tipo de imóvel. Total da área Urbanizável = 68.211,37m2 1)Percentual obrigatório comunitários:
para
instalações
dos
equipamentos
5% de 68.211,37m2 = 3.410,57 m2 2)Percentual destinado a canalização de drenagem e preservação de árvores: 10% de 68.211,37m2 = 6.821,14 m2 3)Percentual destinado ao Arruamento: 20% de 68.211,37m2 = 13.642,27 m2 4)Área remanescente para ser loteada: 68.211,37 – 3.410,57m2(instalações dos equipamentos comunitários) – 6.821,27m2(destinado á canalização de drenagem e preservação de árvores) – 13.642,27m2(destinado ao Arruamento) = 44.337,39m2.
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5)Dimensão do lote recomendado pelo Mercado: 8m x 20m= 160m2. Comentário: A escolha desta dimensão é para permitir um número maior de lotes e diminuir o valor dos lotes para facilitar a venda.
6)Número de lotes possíveis de comercialização: 44.337,39m2 / 160m2(lote recomendado) = 277,11 lotes.
7)Valor estimado de venda de cada lote com base no mercado (média) = R$75.000,00. Comentário: Este valor foi determinado com base na pesquisa de mercado dos valores dos lotes comercializados atualmente.
8)Renda obtida com a venda dos lotes = 277,11 (número de lotes) x R$ 75.000,00(valor do lote em média)= R$ 20.783.250,00.
9)Despesas diretas estimadas com base nas exigências da Prefeitura: 35% da Renda= 7.274.137,50 (projetos, topografia, terraplanagem, arruamento, rede de água, rede de energia, rede de telefone e iluminação Publica).
10)Despesas Indiretas= 22% da renda = R$ 4.572.315,00 (custos financeiros, honorários de corretagem para comercialização dos lotes, publicidade, despesas administrativas e impostos incidentes).
11)Lucro da Urbanizadora= 30% da renda= R$ 6.234.975,00 (Lucro direto da urbanizadora na realização do loteamento).
12)Determinação do Valor Da Gleba: Valor da Gleba = Renda – Despesa Direta – Despesa Indireta – Lucro Valor da Gleba = R$ 20.783.250,00 – R$7.274.137,50 – R$ 4.572.315,00 – R$ 6.234.975,00= R$ 2.701.822,50.
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13)Permuta de 35% em relação ao número de Lotes=(valor praticado pelas urbanizadoras)=
14)35% x de 277,11 (número total de lotes)= 96,99 lotes
15)Valor da Permuta = Número de lotes da Permuta x valor de cada lote VALOR DA PERMUTA = 96,99 X R$75.000,00(valor em média do lote) = R$ 7.274.250,00
10) CONCLUSÃO: VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO É DO ENTENDER DO PERITO AVALIDOR QUE O VALOR PARA A ARÉA AVALIADA, É DE: VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 2.701.822,50 (DOIS MILHÕES, SETECENTOS E UM MIL OITOCENTOS E VINTE E DOIS REAIS E CINQUENTA CENTAVOS) NÃO ESTÁ INCLUÍDO O PERCENTUAL DE 6% PELA INTERMEDIAÇÃO Limite Superior: R$ 2.972.004,75 Limite Inferior: R$ 2.431.640,25
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11)FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO:
FOTOS EXTERNAS E INTERNAS: Rod. Tabai-Canoas BR 386 - Nova Santa Rita/RS
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Entrada Principal de Nova Santa Rita/RS
ESCOLA PROXIMA DO IMÓVEL AVALIANDO
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AMPLO COMÉRCIO - BAIRRO CENTRO, DISTANTE 1,5 KILÔMETROS
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RUA DO IPÊ - ACESSO PRINCIPAL DO IMÓVEL.
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AVENIDA NOVA SANTA RITA
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RUA DO IPÊ - LOTEAMENTOS EM FASE INICIAL
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INTERIOR DO IMÓVEL AVALIANDO
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FOTOS DA SERVIDÃO DE PASSAGEM DE LINHA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA ELÉTRICA
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EDIFICAÇÕES DENTRO DA PROPRIEDADE AVALIANDA
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12)ENCERRAMENTO: O corpo do Parecer é composto de cinquenta paginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.
NOVA SANTA RITA/RS, 21/08/2017 ___________________________________ MARINO DA SILVA GONÇALVES JÚNIOR
CRECI/RS 30.510 E CNAI 008.291
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13)MAPA DO RIO GRANDE DO SUL.
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14)MATRICULA DO IMÓVEL:
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15)IMAGENS AÉREAS DO IMOVEL:
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16) QUESITOS: TREMARIN ADVOGADOS 1. Qual é a área do imóvel serviente de propriedade dos réus e a matricula? Resposta: Segundo a matrícula número 102.532 o imóvel avaliando tem 68.211,73m2(sessenta e oito mil, duzentos e onze metros quadrados e setenta e três centímetros). 2. Qual exatamente a área a ser efetivamente abrangida pela faixa de segurança da linha de transmissão a ser construída pela autora? Resposta: A área abrangida pela faixa de segurança é de: 0,4953ha. Possui uma largura de 32 metros. 3. Qual o percentual da área abrangida pela faixa de segurança da LT em relação à área total do imóvel? Resposta: O percentual abrangido corresponde a aproximadamente 7,26% do total da área Avalianda. 4. Qual a área remanescente do imóvel? Resposta: O Total da área remanescente é de 6,8211ha – 0,4953ha= 6,3258ha. 5. Qual é a avaliação do imóvel como um todo com definição de preço por metro quadrado? Resposta: Conforme determina a NBR – 14.653- item 11.3, realizamos um estudo de viabilidade para implantação de um loteamento na área por ser a única forma do mercado absorver a comercialização deste tipo de imóvel. A característica singular, ímpar, da área, a existência de Glebas similares ao imóvel avaliando, a expressividade do mercado imobiliário no município de Nova Santa Rita/RS, determinaram a utilização do MÉTODO INVOLUTIVO, que baseia-se no estudo aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características e condições do Mercado. Valor da Gleba = R$ 20.783.250,00 – R$7.274.137,50 – R$ 4.572.315,00 – R$ 6.234.975,00= R$ 2.701.822,50. Valor do Preço do m2= 39
R$2.701.822,50/63.258m2= R$42,71 o m2. (quarenta e dois reais e setenta e um centavos). VALOR DO ECKTARE: R$ 2.701.822,50/ 6,3258ha= R$427.111,60(quatrocentos e vinte e sete mil,cento e onze reais e sessenta centavos). 6. Diga o senhor Perito se as avaliações das imobiliárias locais juntadas pelos réus, com a contestação, estão de acordo com os valores praticados no mercado atualmente? Resposta: Considerando a data das respectivas avaliações Opinativas das mesmas serem de março de 2.016, portanto 1,5 anos, onde a situação social-econômica do País era de total incerteza, após este período ficou provado através da PESQUISA DE MERCADO, realizada por este Perito, que o valor do Hectare para este imóvel é de:
R$427.111,60(quatrocentos e vinte e sete mil, cento e onze reais e sessenta centavos o hectare), para a data de 15/08/2017. O valor achado pelas imobiliárias citadas neste processo na data de 03/2016 em média: R$426.666,66(quatrocentos e vinte e seis mil, seiscentos e sessenta e seis reais e seis centavos). Por tanto estão de acordo com os valores praticados no Mercado Imobiliário de Santa Rita/RS. 7. Qual é a avaliação da fração de terras a ser ocupada pela servidão administrativa? Resposta: Sendo que o valor do hectare avaliado é de: 427.111,60(quatrocentos e
vinte e sete mil,cento e onze reais e sessenta centavos). Valor da fração ocupada pela servidão: VALOR DA ÁREA DA SERVIDÃO X VALOR DO HECTARE PRATICADO PELO MERCADO IMOBILIÁRIO LOCAL. 0,4953ha X R$427.111,60= R$211.548,38(duzentos e onze mil, quinhentos e quarenta e oito reais e trinta e oito centavos).
8. Qual o valor total da indenização da faixa de servidão e área de segurança que o Sr. Perito entenda devida aos réus pela restrição de uso e construção imposta pela servidão? Resposta: O valor total da indenização referente á faixa de servidão e área de segurança é de: VALOR DO HECTARE(COMERCIALIZADO NO MERCADO LOCAL) X A ÁREA DA SERVIDÃO X VALOR DA INDENIZAÇÃO(30%)=
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R$ 427.111,60 X 0,4953ha X 30%= R$63.464,51 (SESSENTA E TRES MIL, QUATROCENTOS E SESSENTA E QUATRO REAIS E CINQUENTA E UM CENTAVOS). 9. O valor adotado pela autora como indenização e depósito prévio R$ 6.074,04 está condizente com a realidade local dos preços praticados naquela localidade? Resposta: De acordo com a Avaliação Mercadológica realizada por este Perito o valor adotado pela autora esta equivocado, levando em consideração os valores de Glebas(terrenos) praticados pelo Mercado Imobiliário de Nova Santa Rita/RS. 10. Diga o Sr. Perito se nas propriedades vizinhas já há projetos de construção de loteamento para venda de terrenos? Resposta: Sim existem projetos aprovados e outros em fase de aprovação. 11. Diga o senhor perito se linha de transmissão nessa propriedade pode dificultar a realização de projeto de loteamento ou reduzir o valor comercial dos lotes? Resposta: Segundo Pesquisa com Urbanizadoras que atuam nesta região a linha de transmissão pode dificultar a realização de projetos de loteamento e reduzir o valor comercial dos lotes. 12. Diga o senhor perito se é possível construir casas abaixo das linhas de transmissão? E em caso negativo se isto desvaloriza a área e em quanto? Diga o Sr. Perito se com a servidão há restrição de uso da propriedade? Resposta: Segundo informações do Mercado Local, não é possível, causando inúmeros infortúnios para quem for morar em baixo. Segundo Mercado Imobiliário local a desvalorização depende muito de negociação, mas gira em torno de até 40%(quarenta por cento). Com relação há restrição de uso da propriedade conforme pesquisa feita no Mercado Local, a resposta é positiva deve ser solicitado uma anuência para a Autora(TRANSMISSORA DE ENERGIA
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SUL BRASIL LTDA), que demora em torno de 06 meses a um ano, podendo ser favorável ou não. Todos os órgãos Públicos(Registro de Imóveis, Prefeitura,Incra), pedem anuência da empresa que tem a servidão, para qualquer tipo de averbação, registro. 13. Diga o senhor perito se o depósito prévio de pouco mais de seis mil reais está de acordo com o valor cadastral do imóvel junto a Prefeitura de Nova Santa Rita, conforme documento constante dos autos, no qual traz o valor de R$ 1.543.866,07? Resposta: Ver item 12 deste Parecer. Valor da Avaliação. 14. Se o Sr. Perito pode informar se, no seu entender, o valor do depósito prévio deveria, no mínimo, correspondente ao valor cadastral das terras, proporcional à área a ser utilizada com a LT? Resposta: Resposta: Ver item 12 deste Parecer. Valor da Avaliação. 15. Informe o Sr. Perito quantos lotes poderiam ser feito e vendidos na área a ser ocupada pela servidão? Resposta: Número de lotes possíveis de comercialização: 44.337,39m2 / 160m2(lote recomendado) = 277,11 lotes. 16. Se o Sr. Perito pode informar o valor que estão sendo vendidos ao lotes dos loteamentos que existem ao lado das terras dos réus. Resposta: Segundo Construtoras Locais, o valor em média dos lotes comercializados: valores praticados pelo Mercado: R$75.000,00(setenta e cinco mil reais). 17. É possível estimar a desvalorização da área remanescente do imóvel serviente pela passagem da rede de transmissão? Em caso positivo, especificar. Resposta: Segundo Mercado Imobiliário local a desvalorização depende muito de negociação, mas gira em torno de até 40%(quarenta por cento).
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18. Considerando o valor cadastral da área junto à Prefeitura e as avaliações de três
imobiliárias
já
constantes
dos
autos,
informe
o
Sr. Perito qual o valor que entende justo para a indenização da área de 4.953,00m² (quase meio hectare), a ser ocupada pela LT? Resposta: R$63.464,51 (SESSENTA E TRES MIL, QUATROCENTOS E SESSENTA E QUATRO REAIS E CINQUENTA E UM CENTAVOS). 19. Indique o senhor perito os critérios, fundamentação e os parâmetros que serviram de base para a elaboração do laudo pericial para chegar ao valor da servidão. Resposta: METODOLOGIA AVALIATÓRIA: MÉTODO INVOLUTIVO. A característica singular, ímpar, da área, a existência de Glebas similares ao imóvel avaliando, a expressividade do mercado imobiliário no município de Nova Santa Rita/RS, determinaram a utilização do MÉTODO INVOLUTIVO, que baseia-se no estudo aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características e condições do Mercado.
ESTUDOS DE VIABILIDADE TÉCNICO-ECONÔMICO. Conforme determina a NBR – 14.653- item 11.3, realizamos um estudo de viabilidade para implantação de um loteamento na área por ser a única forma do mercado absorver a comercialização deste tipo de imóvel. Total da área Urbanizável = 68.211,37m2 1)Percentual obrigatório comunitários:
para
instalações
dos
equipamentos
5% de 68.211,37m2 = 3.410,57 m2 2)Percentual destinado a canalização de drenagem e preservação de árvores: 10% de 68.211,37m2 = 6.821,14 m2 3)Percentual destinado ao Arruamento:
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20% de 68.211,37m2 = 13.642,27 m2 4)Área remanescente para ser loteada: 68.211,37 – 3.410,57m2(instalações dos equipamentos comunitários) – 6.821,27m2(destinado á canalização de drenagem e preservação de árvores) – 13.642,27m2(destinado ao Arruamento) = 44.337,39m2. 5)Dimensão do lote recomendado pelo Mercado: 8m x 20m = 160m2. Comentário: A escolha desta dimensão é para permitir um número maior de lotes e diminuir o valor dos lotes para facilitar a venda. 6)Número de lotes possíveis de comercialização: 44.337,39m2 / 160m2(lote recomendado) = 277,11 lotes. 7)Valor estimado de venda de cada lote com base no mercado (média) = R$75.000,00. Comentário: Este valor foi determinado com base na pesquisa de mercado dos valores dos lotes comercializados atualmente. 8)Renda obtida com a venda dos lotes = 277,11 (número de lotes) x R$ 75.000,00(valor do lote em média)= R$ 20.783.250,00. 9)Despesas diretas estimadas com base nas exigências da Prefeitura: 35% da Renda= 7.274.137,50 (projetos, topografia, terraplanagem, arruamento, rede de água, rede de energia, rede de telefone e iluminação Publica). 10)Despesas Indiretas= 22% da renda = R$ 4.572.315,00 (custos financeiros, honorários de corretagem para comercialização dos lotes, publicidade, despesas administrativas e impostos incidentes). 11)Lucro da Urbanizadora= 30% da renda= R$ 6.234.975,00 (Lucro direto da urbanizadora na realização do loteamento). 12) – Determinação do Valor Da Gleba: Valor da Gleba = Renda – Despesa Direta – Despesa Indireta – Lucro Valor da Gleba = R$ 20.783.250,00 – R$7.274.137,50 – R$ 4.572.315,00 – R$ 6.234.975,00= R$ 2.701.822,50. 13)Permuta de 35% em relação ao número de Lotes=(valor praticado pelas urbanizadoras)=
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14)35% x de 277,11 (número total de lotes)= 96,99 lotes 15)Valor da Permuta= Número de lotes da Permuta x valor de cada lote = VALOR DA PERMUTA= 96,99 X R$75.000,00(valor em média do lote)= R$ 7.274.250,00 17)QUESITOS: TRANSMISSORA DE ENERGIA SUL BRASIL LTDA. 1. Qual a área total do imóvel serviente e qual a sua destinação econômica; Resposta: Segundo a matrícula número 102.532 o imóvel avaliando tem 68.211,73m2(sessenta e oito mil duzentos e onze metros quadrados e setenta e três centímetros). Destinação econômica: Loteamento Residencial. 2. Descreva as características do imóvel, quanto a sua exploração; RESPOSTA: 1)Descrição do Imóvel: A área localiza-se no Município de Nova
Santa Rita/RS, de fácil acesso, área próxima ao centro da cidade, Rodovia Tabaí Canoas e Rodovia do Parque. A especificação do imóvel é uma gleba urbanizável situada na região Central, bairro Berto Círio é caracterizada pela grande quantidade de loteamentos em seu entorno. A área avalianda apresenta um relevo plano em sua predominância. Localização e acessos: Partindo do trevo de nova Santa Rita 2,4 km. Vire á esquerda, rua Ipê. A esquerda no interior da Propriedade a faixa de segurança. Posição solar: Frente: Sul. Na parte norte, da gleba existem 03 Edificações, todas de padrão normal e o estado de conservação é regular. A área está limpa em toda sua extensão. Recursos: Hídricos: existe um pequeno lago artificial, energia elétrica. Escolas, Mercados,farmácias, bancos, cartórios á uma distância de 1.000 metros do imóvel avaliando. O acesso principal do imóvel se da pela rua do Ipê, denominado lote 06. As edificações(não averbadas), não serão objetos desta avaliação, somente a área. 2) Quanto a sua exploração: A característica singular, ímpar, da área, a existência de Glebas similares ao imóvel avaliando, a expressividade do mercado imobiliário no município de Nova Santa Rita/RS, determinaram a utilização do MÉTODO INVOLUTIVO, que baseia-se no estudo aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características e condições do Mercado.
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3. Qual a área efetivamente abrangida pela poligonal da faixa de servidão; Resposta: Resposta: A área abrangida pela faixa de segurança é de: 0,4953ha. Possui uma largura de 32 metros. 4. Qual o percentual da área de servidão, em relação à área total do imóvel; Resposta: O percentual abrangido corresponde a aproximadamente 7,26% do total da área Avalianda. 5. Qual a área remanescente do imóvel, e se a mesma se tornará inaproveitável, de acordo com a sua aptidão econômica e finalidade social, por causa faixa de servidão; Resposta: O Total da área remanescente é de 6,8211ha – 0,4953ha = 6,3258ha. Segundo informações do Mercado Local a mesma não se tornará inaproveitável. 6. Sendo o remanescente inaproveitável, descreva o prejuízo que a faixa de servidão trará ao imóvel, conforme sua aptidão econômica e finalidade social; Resposta: 1)Segundo informações do Mercado Local a mesma não se tornará inaproveitável. Com relação ao prejuízo que a faixa de servidão trará ao imóvel: 2)Dimensão do lote recomendado pelo Mercado: 8m x 20m = 160m2.
Comentário: A escolha desta dimensão é para permitir um número maior de lotes e diminuir o valor dos lotes para facilitar a venda. Número de lotes possíveis de comercialização: 44.337,39m2 / 160m2(lote recomendado) = 277,11 lotes.
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Valor estimado de venda de cada lote com base no mercado (média) = R$75.000,00.
3)Prejuízo da faixa de servidão: TOTAL DE LOTES NA ÁREA DE SERVIDÃO: 4.953 m2(ÁREA DA SERVIDÃO) / (160m2(área do lote recomendado) = 30,95 lotes Renda: 30,95 lotes x R$75.000,00(lote recomendado) = R$2.321.250,00(Dois milhões trezentos e vinte e um mil duzentos e cinquenta reais) Comentário: Este valor foi determinado com base na pesquisa de mercado dos valores dos lotes comercializados atualmente. 7. Decorridos mais de 32 meses, entre o auto de imissão na posse, datado em 30/09/2014 e a realização da vistoria pericial, verificando o Perito, que a destinação econômica do imóvel serviente, é diversa daquela descrita na página 14 do Laudo Técnico Preliminar de Avaliação, de fls. __/__, informe quais as alterações supervenientes ocorridas, informando se existe projeto aprovado e regularidade registral, indicando também, as matriculas e datas desses eventos. Resposta: Não existe projeto aprovado até a presente data desta avaliação. 8. Se confirmada a introdução superveniente de modificações físicas no imóvel serviente, informe o Perito, se ás mesmas preservaram e respeitaram a existência da faixa de servidão instituída, conforme mandado de imissão na posse de fls. 167; Resposta: Não existe Projeto Aprovado na área avalianda. 9. Se o imóvel serviente, sofreu urbanização, posterior à decisão judicial de imissão na posse, em favor da Autora, loteamento ou parcelamento, informar a data de aprovação do respectivo projeto, bem como seu alvará de implantação, pela Prefeitura Municipal; Resposta: O imóvel serviente até a data desta avaliação não sofreu urbanização. 47
10. Caso o imóvel serviente tenha sido loteado ou desmembrado, diga o Expert, se poderia a faixa de servidão ter sido utilizada como área verde, para efeitos de urbanização; Resposta: Segundo informações do Mercado Imobiliário Local a faixa de servidão poderia ter sido utilizada como área verde. 11. Informar em qual data foi publicada a declaração de utilidade publica para passagem da linha de transmissão, constante na Resolução Autorizativa nº3.795/2012 da Agencia Nacional de Energia Elétrica ANEEL, de fls.__; 12. Apresentar sucinta fundamentação para os critérios adotados para indicar o valor de avaliação da servidão; Resposta: Ver Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica páginas números 03 á 09.
CONCLUSÃO: VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO É DO ENTENDER DO PERITO AVALIDOR QUE O VALOR PARA A ARÉA AVALIADA, É DE: VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 2.701.822,50 (DOIS MILHÕES, SETECENTOS E UM MIL OITOCENTOS E VINTE E DOIS REAIS E CINQUENTA CENTAVOS) NÃO ESTÁ INCLUÍDO O PERCENTUAL DE 6% PELA INTERMEDIAÇÃO Limite Superior: R$ 2.972.004,75 Limite Inferior: R$ 2.431.640,25
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18)CURRÍCULO DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br atendimento@avalieagora.com.br Comercial: (51)3237-1026 Celular(51)99720189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e Extrajudicial Despachante Imobiliário Contabilista CRC/RS 54727-08 19)BIBLIOGRAFIA: ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 - Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 - Avaliação de Empreendimentos 20)ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA: Abreviaturas Descrição ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CNAI
Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
CUB
Custo Unitário Básico da Construção
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IDH-M
Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
IGP-M
Índice Geral de Preços de Mercado
INCC
Índice Nacional do Custo da Construção
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
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IPDM
Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado
MA
Média Aritmética
MF
Média Final
NBR
Norma Brasileira
PIB
Produto Interno Bruto
PIB PC
Produto Interno Bruto Per Capita
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
RI
Registro de Imóveis
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI
Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SRFB
Secretaria da Receita Federal do Brasil
VV/M2
Valor de Venda do metro quadrado
PDDUA
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Guaíba
21)SITES DE PESQUISA: Cofeci.gov.br
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Ibape-sp-org.br
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Sindimóveis
SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS
Sinduscon
SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Fee
Fundação De Economia e Estatística
Atlas RS
atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul
EDSON IMÓVEIS RURAIS Imobiliária Especializada em imóveis Rurais no RS Viva real
Portal Imobiliário
Google Earth
Visualizador de Imagens por Satélite
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