Parecer%20joao%20simplicio%20em%2021022014 by avalieagora

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE LOJA COMERCIAL

AVENIDA DOUTOR JOÃO SIMPLÍCIO ALVES DE CARVALHO N0 900. –LOJA 11 CEP: 91360-260. BAIRRO: VILA IPIRANGA PORTO ALEGRE/RS 1

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: XXXXXXXXXXXXXXXXX, BRASILEIRA, ADVOGADA, CPF/MF XXXXXXXXXXXXXX, CASADA PELO REGIME DA COMUNHÃO DE BENS COM XXXXXXXXX.

2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado. 3. Identificação e caracterização dos bens avaliados. 3.1-3.1-Loja número 11, padrão ¨h-11¨, do Edifício Arqui Duquesa DÀustria, Sito na Avenida Dr. João Simplício Alves de Carvalho número 900, a segunda a contar da direita para a esquerda de quem da referida avenida olhar o edifício, composta de área para loja propriamente dita, vestiário e dois banheiros, com área total de 227,8803m2, sendo 150,46330m2 de área real privativa e 77,4173m2 de área real de uso comum, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,0524 no terreno e nas coisas de uso comum e fim proveitoso do edifício. O terreno é constituído do lote número 06 da quadra `15è de forma irregular e mede 61,35m de frente, ao norte, á dita avenida, lado dos números pares; 64,10m ao oeste, na divisa com o lote número 07, parte pertencente a Sociedade Beneficiente Professora Vania Medeiros Mincarone e parte do Instituto Beneficiente Vicente Paloti, 85,00m ao Sudeste, á rua `HÈ 4,00M NO BISEL DE ENCONTRO DESTA RUA com a Avenida João Simplício Alves de Carvalho, ao Leste-nordeste. Matriculado sob n. 42830 do Livro 2-RG do Registro de Imóveis da 4ª ZONA- PORTO ALEGRE-RS.

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3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Comercial. Tipo: Loja. Agrupamento: Prédio misto Residencial e Lojas.

3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: O prédio possui acesso as Ruas Doutor Ary Ramos de Lima, Rua Cipó e Rua Roque Calage. O prédio possui diversos tipos de apartamentos sendo constituído de um edifício com 03 pavimentos. Não se enquadra em nenhum projeto padrão da NBR 12721, o que nos impõe proceder num tratamento por amostras considerando a área e os fatores negativos apontados neste parecer. O térreo (composto de 12 lojas reunindo serviços e comércio), e 03 pavimentos composto de 42 apartamentos. Possui duas entradas: Rua Doutor Ary Ramos de Lima número 39, e Rua Doutor João Simplício Alves de Carvalho número 1012 E 1022.

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Uma das entradas do imóvel pela rua doutor Ary Ramos de Lima, número 39.

Entrada do Imóvel pela Avenida Doutor João Simplício Alves de Carvalho. 3.3. Idade do imóvel: 31 (trinta e um) anos. Conforme matrícula do Registro de Imóveis. 3.4. Proprietário: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, casada, maior, advogada, inscrita no CPF/MF sob n. XXXXXXXXXXXX, portadora da Ci n. XXXXXXXXXXXXX, expedida em 12.04.2002 pela SSP/RS, residente e domiciliada na Rua Dario Pederneiras, número 58/201, Petrópolis, cidade de Porto AlegreRS. 4

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4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: 4.1. Gerais: Bairro Vila Ipiranga (região noroeste), da cidade mesclando prédios antigos e novos. O edifício fica no quarteirão formado pelas ruas: Doutor João Simplício Alves de Carvalho, Doutor Ary Ramos de Lima, Rua Cipó e Rua Roque Calage. O Imóvel avaliando fica a 02(dois minutos), 550 metros do Hospital Conceição, 600 metros do Hospital Banco de Olhos, dista 1,2km do Shopping Iguatemi, possui ampla variedades de serviços: armazéns, chaveiros, farmácias e drogarias, Imobiliárias, Padarias, Cabeleireiros

consultórios

dentários,

igrejas,

templos,

cinemas,

restaurantes, bares, danceterias, clubes,bancos, Jornais.

4.1.1. Relatório fotográfico da Rua Avenida Túlio De Rose, Rua Antônio Carlos Berta (UMA DAS ENTRADAS DO SHOPPING IGUATEMI), com uma completa variedade de comércio e serviços.

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Avenida Túlio de Rose

Rua Antônio Carlos Berta.

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4.1.2. Aspectos Físicos: 4.1.2.1. Topografia: Terreno plano em área acidentada.

4.1.2.2. Condições Ambientais: O Edifício tem orientação solar diversa sendo sua frente (imóvel avaliando/loja), rua Doutor João Simplício Alves de Carvalho, numero 900, loja 11, orientação solar: SUL, entrada residencial pela rua Doutor João Simplício Alves de Carvalho, números 1.012 e 1022 (contendo 08 apartamentos), orientação solar: Sul, Rua Doutor Ary Ramos número 39, orientação Norte (contendo 18 apartamentos),Rua doutor Ary Ramos número 87, orientação solar OESTE, Rua Doutor João Simplício Alves de Carvalho numero 874, posição solar: LESTE (contendo 01 MINIMERCADO). A condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente negativa fator este que será considerado no parecer.

4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: A rua Doutor João Simplício Alves de Carvalho é plana, por ela passam 05 linhas de ônibus urbanos. Por se tratar de uma loja, não foi detectado desconforto Sonoro considerável, a sensação de ruído, não se constituí um fator negativo nesta Avaliação. 4.1.2.3. Contexto Urbano: O Imóvel avaliando fica a 02(dois minutos), 550 metros do hospital conceição, 600 metros do hospital Banco de Olhos, dista 1,2km do Shopping Iguatemi. Atualmente, a Vila Ipiranga é um bairro residencial de classe média, com diversificado comércio e serviços. Possui uma ampla rede de escolas e diversas áreas arborizadas. É também uma das regiões que tem apresentado maior crescimento demográfico. Foram erguidos muitos prédios residenciais e comerciais — todos de altíssimo padrão — nesse empreendimento, tais como FK, Alizé, Kárphatos, Cipriani, Riserva Cipriani, Oslo e Parc Vienne. Além do projeto arquitetônico e paisagístico dos prédios, foram fatores de atração para compradores a proximidade de dois shopping centers (o Iguatemi e o Bourbon Country) e do Porto Alegre Country Club e o Parque Germânia, inaugurado no ano de 2005, localizado no centro do Jardim Europa. O Germânia foi o primeiro parque cercado de Porto Alegre, possuindo três áreas verdes de preservação permanente e uma completa infraestrutura de lazer e esporte. Limites Atuais: Travessa H. Ritter, da esquina da Rua Sepé em 7

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toda a sua extensão e prolongamento pela Rua Jacob Arnt; Rua Jacob Arnt e seu prolongamento, por uma linha reta, seca e imaginária, até a nascente do Arroio junto Avenida Dr. Nilo Peçanha; da Avenida Dr. Nilo Peçanha, em direção oeste-leste, até a Rua Alberto Barbosa; da Rua Alberto Barbosa e seu prolongamento, pelo Beco do Forte, até a Rua Bartolomeu Dias; da Rua Bartolomeu Dias e seu prolongamento, por uma linha seca, reta e imaginária, em direção sul-norte, até a Avenida Assis Brasil; da Avenida Assis Brasil até Alberto Silva; da Rua Alberto Silva, até encontrar a linha imaginária prolongamento da Rua Sepé; e, por esta, até a Travessa Ritter, ponto inicial. Seus bairros vizinhos são: Vila Jardim, Passo d'Areia, Cristo Redentor e Jardim Itu-Sabará. O bairro possui uma área total de 220 hectares, População de 20.951 habitantes, possuindo uma densidade de 95 habitantes por kilometro quadrado,com um rendimento mensal de 8,99 salários mínimos. Se constituiem um Fator Positivo. 4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas em asfalto, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO. O bairro Vila Ipiranga, em Porto Alegre/RS, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário. É compatível com a região, fator que não será considerado.

4.1.2.5. Atividades existentes: O Bairro possui num raio de 1.200 metros todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, etc....

4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança estão á disposição do Bairro Vila Ipiranga a uma distância razoável, considerando também a proximidade com a Avenida Assis Brasil, que liga a Zona Norte, Praias, sendo um importante ponto de influência entre bairros vizinhos.

4.2.1. Idade do Prédio: 31 anos. Apesar do estado de conservação (reparos simples e importantes), da unidade iremos depreciar o prédio por idade, apontando-lhe a depreciação de 0,5% aa.

5. Aproveitamento econômico do imóvel:

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5.1. Liquidez: Imóvel destina-se ao Comércio. Tendo o seu preço ajustado ao mercado terá liquidez prevista para 365 dias.

6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha:

6.1. Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos.

6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653.

7. Valor resultante e sua data de referência

Especificação da Avaliação. Consideração: Não se enquadra em nenhum projeto padrão da NBR 12721, o que nos impõe proceder num tratamento por amostras considerando a área e os fatores negativos apontados neste parecer: é composto de: Uma ampla Loja com 227,88 metros quadrados, possui um mezanino com 40 metros quadrados,(este com uma valorização de 50%, conforme mercado), vestiário, dois banheiros. Acabamentos: Piso em Granitina Polida, pintura em PVA branca, Pé direito com 6 metros, o estado de conservação do Imóvel inspira cuidados, (reparos simples e importantes), fator que será considerado negativo.

7.1. Fatores Negativos da unidade Avaliada:

7.1.1. Condição Ambiental. Tendo em vista a condição ambiental ser desfavorável ao mesmo causando-lhe desconforto devemos homogeinizar as amostras que forem diferentes num percentual de 5% do seu valor.

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Justificativa do percentual: A falta de acesso da luz do sol tem como consequência o desconforto ambiental parcial, já que a Loja Avaliada tem orientação solar SUL, não existe ventilação alguma( o fato de estar encravado/posição lateral) frente sul, por tanto sombra pela manha e sol á tarde, o Norte faz divisa com apartamentos, não possui ventilação e iluminação, leste e oeste faz divisa com duas lojas, também não possui ventilação e iluminação. Outro fato relevante, o imóvel avaliando é uma lavanderia, por isso a necessidade de ventilação se torna imperativa no seu negócio, uma vez que o Mezanino é usado para secagem de roupas em geral, principalmente roupas de cama.

7.1.2. Estado de Conservação: O imóvel avaliado encontra-se pintado, porém as paredes (infiltração acelerada principalmente nos fundos da loja, onde não possui ventilação e iluminação), conforme se constata no relatório fotográfico não encontram em boas condições de conservação, devendo as mesmas serem objeto de reforma/pintura. Obs (As infiltrações nos fundos do imóvel foram causadas por infiltração de apartamentos do primeiro andar, necessitando para tanto de um estudo técnico, esta informação assim como o telefone do Sindico Sr. Luiz Carlos, foram passadas ao proprietário do Imóvel que procederá com a resolução do problema).

7.2. Fatores positivos a serem considerados: Encontramos na unidade avaliada os seguintes fatores positivos:

7.2.1. Contexto urbano: A localização é privilegiada contendo no seu entôrno diversos serviços e equipamentos urbanos de escola, saúde, transporte, acessibilidade, além da infraestrutura que o Bairro oferece. Para amostras diferentes elevamos o valor da amostra em 40% do seu valor.

7.2.2. Aproveitamento econômico: O imóvel dentro do contexto em que está inserido, (uma ampla rede de comercio, serviços, Hospitais, shopping Iguatemi), serve para locação comercial, tendo uma ótima remuneração mensal. Por isso, em amostras diferentes elevaremos o seu valor em 40%. 10

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7.3. Amostra 1: Anúncio Auxiliadora Predial.

7.3.1. Vila Ipiranga Casa comercial / 4 Dormitórios / 400 m² de Área Privativa / 5 Garagens R$ 900.000,00. Excelente residência para fins comerciais em localização privilegiada em frente a uma praça, próximo ao Iguatemi e Banco de olhos em torno de 400 m2 com espaço para 08 carros - cinco cobertas e três descobertas e pátio com árvores frutíferas, vidros duplicados na frente, possibilidade de elevador,1° pavimento hall ,salão de festas com copa-cozinha, churrasqueira, bar, living 02 ambientes, sala jantar, suíte e 02 lavabos no 2° pavimento sala estar, sala serviço, 03 suítes , 02 gabinetes , lavabo, lavanderia, dependência de empregada,cobertura 01 suíte, 02 salões de festas amplo terraço,. terreno de 11mx 33 m, Acesso fácil com ônibus na porta.

Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.3.1. tem a área superior a do imóvel avaliado em 249,54 metros quadrados. A idade da amostra é de 22 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 31 anos, sendo assim 9 anos mais velho. Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 900.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$846.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 846.000,00/ 400m2 = R$ 2.115,00 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 150,46m2 x R$ 2.115,00= ..............................................................................................................R$ 318.222,90 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 09 anos mais velho (avaliado). Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa. Devemos reduzir no resultado anterior o percentual de 4,5% do seu valor. R$ 318.222,90 X 0,955=......................................................................... R$ 303.902,87 Condição Ambiental. Tendo em vista a condição ambiental ser desfavorável ao mesmo causando-lhe desconforto devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 5% do seu valor. Devemos proceder com a redução na amostra com o percentual de 5% do seu valor. R$ 303.902,87 x 0.95=.............................................................................R$288.707,73 7.4. Amostra 2: Anúncio Auxiliadora Predial. 7.4.1. Prédio / 665 m² de Área Privativa/ 4 Garagens R$ 970.000,00/COM CESAR COELHO AGENCIA JARDIM EUROPA./TEL 3061-1155. PRÉDIO COMERCIAL E RESIDÊNCIAL NO BAIRRO VILA IPIRANGA EM PORTO ALEGRE, COMPOSTO DE CINCO PAVIMENTOS; NO SUBSOLO: DEPÓSITO COM BANHEIRO; TERRÉO: GARAGEM OU LOJA, COM PÉ DIREITO DE 7 METROS DE ALTURA COM MEZANINO E BANHEIRO; PRIMEIRO ANDAR: UM APARTAMENTO DE 2 DORMITÓRIOS, LIVING COM SACADA, COZINHA, BANHEIRO SOCIAL E ÁREA DE SERVIÇO; 11

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS SEGUNDO ANDAR: UM APARTAMENTO DE 3 DORMITÓRIOS, SENDO DOIS SUÍTES, LIVING AMPLO COM SACDA, SALA DE TV, SALA DE JANTAR, BANHEIRO SOCIAL E COZINHA; TERCEIRO ANDAR: AMPLO SALÃO FESTAS, LAVANDERIA, LAVABO E UM ENORME TERRAÇO COM PISCINA E VISTA MARAVILHOSA. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.4.1. tem área superior a do imóvel avaliado em 437,12 metros quadrados. A idade da amostra é de 20 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 31 anos, sendo assim 11 anos mais velho. Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, referente valor de corretagem: R$ 970.000,00– 0.94=.........................................................................................................R$911.800,00 Valor do m2 da amostra: R$ 911.800,00/ 665m2 = R$ 1.371,13 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 150,46m2 x R$1.371,13 ..............................................................................................................R$ 206.300,00 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 11 anos mais velho (avaliado), para torná-la igual. Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa. Devemos reduzir no resultado anterior o percentual de 5,5,% do seu valor. R$206.300,00 X 0,945............................................................................ R$194.953,50 Condição Ambiental. Tendo em vista a condição ambiental ser desfavorável ao mesmo causando-lhe desconforto devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 5% do seu valor. Devemos proceder com a redução na amostra com o percentual de 5% do seu valor. R$194.953,50 x 0.95=.............................................................................R$185.205,83

7.5. Amostra 3: Anúncio Auxiliadora Predial. 7.5.1. Loja / 98,35 m² de Área Privativa R$ 300.000,00 /AUXILIADORA PREDIAL. Loja no bairro Vila Ipiranga em Porto Alegre. Loja comercial na Avenida do Forte, próximo a mercado, bancos, restaurante e muitos outros serviços. Apenas 5 minutos da Assis Brasil e Shopping Iguatemi. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.5.1. tem área inferior a do imóvel avaliado em 129,53 metros quadrados. A idade da amostra é de 20 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 31 anos, sendo assim 11 anos mais velho. Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, referente ao valor de corretagem: R$ 300.000,00– 0.94=.........................................................................................................R$282.000,00 12

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Valor do m2 da amostra: R$ 282.000,00/ 98,35m2 = R$ 2.867,31 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 150,46m2 x R$2.867,31= ..............................................................................................................R$ 431.415,46 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 11 anos mais velho (avaliado), para torná-la igual. Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa. Devemos reduzir no resultado anterior o percentual de 5,5,% do seu valor. R$431.415,46 X 0,945............................................................................ R$407.687,61 Condição Ambiental. Tendo em vista a condição ambiental ser desfavorável ao mesmo causando-lhe desconforto devemos homogeinizar as amostras que forem diferentes num percentual de 5% do seu valor. Devemos proceder com a redução na amostra com o percentual de 5% do seu valor. R$407.687,61 x 0.95=..............................................................................R$387.303,23

7.6. Amostra 4 : Anúncio Auxiliadora Predial. 7.6.1. Prédio / 390 m² de Área Privativa/ 3 Garagens R$ 850.000,00 Prédio bem localizado com 3 unidades, uma por andar, tendo aproximadamente 130m2 de área total cada, dentro de um terreno de 451,00m2, com pátio que permite a utilização para amplo estacionamento. Pode ser utilizado para diversos fins (comercial/residencial) bem como para um empreendimento imobiliário. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.6.1. tem área superior a do imóvel avaliado em 162,12 metros quadrados. A idade da amostra é de 27 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 31 anos, sendo assim 04 anos mais velho.

Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, referente ao valor de corretagem: R$ 850.000,00– 0.94=.........................................................................................................R$799.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 799.000,00/ 390,00m2 = R$ 2.048,72 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 150,46m2 x R$2.048,72=...........................................................................................R$ 308.250,41 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 04 anos mais velho (avaliado), para torná-la igual. Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa. Devemos reduzir no resultado anterior o percentual de 2% do seu valor. R$308.250,41 X 0,98............................................................................ R$302.085,40

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7.7. Amostra 5 : Anúncio Auxiliadora Predial. 7.7.1. Predio Comercial / 393 m² de Área Privativa R$ 850.000,00 Prédio Comercial no Bairro Vila Jardim em Porto Alegre. Ótimo prédio bem localizado, sendo 393m² de área privativa, dentro de um terreno de 13,20x 42,20. Podendo ser utilizado para diversos fins comercial, como depósito, oficina, entre outros. . Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.7.1. tem área superior a do imóvel avaliado em 165,12 metros quadrados. A idade da amostra é igual, não sendo necessário a homogeneização. A orientação solar é frente oeste, não sendo necessária a homogeneização.

Homogeinização da amostra: Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, referente ao valor de corretagem: R$ 850.000,00– 0.94=..........................................................................................................R$799.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 799.000,00/ 393,00m2 = R$ 2.033,08 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 150,46m2 x R$2.033,08=...........................................................................................R$ 305.897,22 7.8. Amostra 6 : Anúncio Auxiliadora Predial. 7.8.1. Predio Comercial / 790 m² de Área Total / 9 Garagens R$ 800.000,00 OPORTUNIDADE DE INVESTIMENTO, PRÉDIO DE 3 ANDARES, PODE SER USADO COMO RESIDENCIAL TENDO 3 APARTAMENTOS DE 3 DORMITÓRIOS OU COMO COMERCIAL, TRANSFORMADO EM 5 SALAS POR ANDAR, PREÇO BAIXO COM TERRAÇO, PISCINA E SALÃO DE FESTAS, GARAGEM PARA 9 CARROS. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.8.1. tem área superior a do imóvel avaliado em 562,12 metros quadrados. A idade da amostra é igual, não sendo necessário a homogeneização. A orientação solar é frente oeste, não sendo necessária a homogeneização .

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, referente ao valor de corretagem: R$ 800.000,00– 0.94=.........................................................................................................R$752.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 752.000,00/790,00m2 = R$ 951,90 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 227,88m2 x R$951,90=..............................................................................................R$ 216.918,97 7.9. Amostra 7 : Anúncio Auxiliadora Predial. 7.9.1. Casa comercial / 178 m² de Área Privativa / 1 Garagem R$ 630.000,00. Ótima

casa para fins comerciais, atualmente funciona uma clínica veterinaria completa, composta por sala de espera, recepção, consultório, sala de atendimento, sala de cirurgia, sala de apoio, sala de recuperção, banheiros, cozinha, salas de hospedagem, sala de poda, terraço e vaga para um carro.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.9.1. tem área inferior a do imóvel avaliado em 49,88 metros quadrados. A idade da amostra é igual, não sendo necessário a homogeneização. A orientação solar é frente oeste, não sendo necessária a homogeneização.

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, referente ao valor de corretagem: R$ 630.000,00– 0.94=.........................................................................................................R$592,200,00 Valor do m2 da amostra: R$ 592.200,00/178,00m2 = R$ 3.326,97 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 150,46m2 x R$3.326,97=...........................................................................................R$ 500.575,91 8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E SUA DATA DE REFERÊNCIA. Justificativa:

Consideram-se para a apuração do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados do mercado pelo acumulo de amostras, para fins de valor de Mercado, o imóvel avaliado terá a seguinte composição de valor. Diagnóstico de mercado. A loja Avaliada esta situada numa Região Próspera, em pleno crescimento econômico e de muitos Empreendimentos Imobiliários. Possui um comércio amplo de Produtos e Serviços, tais como o Shopping Iguatemi, que com sua duplicação provocará uma grande Demanda de Produtos e serviços e Pessoas, valorizando mais esta Região. Possui escolas, parques, posto Policial, conta com uma grande rede de transportes públicos, hospitais, próxima dos grandes acessos da cidade, fazendo com que a valorização para renda (locação), seja um grande atrativo/negócio e com rápida liquidez e com uma grande demanda, o que implica um atrativo de liquidez que reflete no preço do imóvel em 30% do seu valor. 9. CONCLUSÃO. Diante das nossas considerações e de acordo com a metodologia desenvolvida, o valor atual de mercado da Loja avaliada resultará da seguinte composição: Amostra 1: R$288.707,73+ Amostra 2: R$185.205,83 + Amostra 3: R$387.303,23 + Amostra 4: R$302.085,40+ Amostra 5: R$ 305.897,22 + Amostra 6: R$ 216.918,97 + Amostra 7: R$ 500.575,91= R$2.186.694,29/7=.................... R$312.384,90 resultado que acresceremos o diagnóstico de mercado de 30%= R$312.384,90 X 1,30= R$ 406.100,37. 10. Fator de imprecisão. O fator de imprecisão deste parecer é de 5% do seu valor. Valor máximo: R$426.405,39 Valor mínimo: R$385.795,35. Não está incluído o percentual de comercialização de 6% pela intermediação. 11. Fotos do entorno e do Imóvel Avaliado.

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RUA DOUTOR ARY RAMOS DE LIMA. PRÉDIOS RESIDENCIAS, FLUXO INTENSO DE VEICULOS. PRÓXIMO AO HOSPITAL CONCEIÇÃO, SHOPPING IGUATEMI, PORTO ALEGRE COUNTRY CLUB, BOURBON SHOPPING COUNTRY.

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MUITOS EMPREENDIMENTOS DE ALTO PADRÃO NA REGIAO.

RUA CIPO.

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RUA ROQUE CALAGE.

AVENIDA JOÃO WALLIG BOURBON SHOPPING COUNTRY.

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EMPREENDIMENTOS DE ALTO PADRÃO. AVENIDA TÚLIO DE ROSE.

ENTRADA PRINCIPAL DA LAVANDERIA- RUA DR. JOÃO SIMPLÍCIO ALVES 900/11

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MÁQUINAS DE LAVAR E SECAR.

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COMPARTIMENTO DE PASSAR ROUPA.

COMPARTIMENTO DE ESTOCAGEM DAS ROUPAS.

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MEZANINO VISTO PELA FRENTE.

MEZANINO VISTO PELOS FUNDOS.

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO.

MAPA DE SITUAÇÃO.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012.

por

Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012.

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Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS.

Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras.

Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32372031- 051-3517-1640 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br

Porto alegre, 25 De novembro de 2.013.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

12 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (33) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. Porto Alegre, 25 de novembro de 2013.

SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291