NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE CASA RUA SÃO CARLOS N0 716. – RESIDÊNCIA COM 02 PAVIMENTOS CEP: 90220-121 BAIRRO FLORESTA PORTO ALEGRE/RS 1
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE CASA 1 – INTRODUÇÃO. A solicitação deste parecer é do Senhor xxxx, brasileiro, Casado, Advogado, RG xxxxxx. – SSP – RS, CPF/ MF xxxxx, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Dario Pederneiras número xxx, Bairro Petrópolis/RS, CEP 90630-090. Este Parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis, e as RESOLUÇÕES 957/2006, e 1.044/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos. 2 – OBJETIVO. O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para determinação do seu real valor de mercado de locação como determina a NBR 14.653-1 – item 3.44. 3 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL. IMÓVEL: “O prédio de alvenaria assobrada, á rua São Carlos e um Prédio de Alvenaria assobrado com frente á Praça Bartolomeu Gusmão números 40 e 42, 46 e o respectivo terreno, medindo 13,08m de frente á dita Praça, e 27,00m de extensão de frente aos fundos, a entestar com terreno que é ou foi do Banco Porto Alegrense, dividindo-se com á rua São Carlos, onde faz esquina, e pelo outro lado com terreno de Osvaldo Cristiano Petersen.Bairro: Floresta. Quarteirão: Praça Bartolomeu Gusmão, ruas São Carlos, Comendador Azevedo e Avenida Farrapos. Av.1/82887. Complementação: Coforme se verifica a margem do registro de origem da presente matrícula, o prédio de alvenaria assobrado, sito á rua São Carlos tem o número 716, o qual por um lapso deixou de constar. Matrícula número 82.887. do Registro de Imóveis da 1ª ZONA de Porto Alegre/RS Livro Número 2 –– Registro Geral – Porto AlegreRS”. O proprietário do imóvel é o Senhor xxxx.
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4 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ÁREAS:
IDADE REAL: 67 ANOS:
ÁREA PRIVATIVA: 200,16m2 O imóvel avaliando localiza-se no Bairro Floresta em Porto Alegre/RS, e oferece todos os recursos de infraestrutura urbana, ônibus, bancos, Supermercados, Restaurantes, Tabelionatos, Hospitais e lojas.O imóvel avaliando apresenta um estado de Conservação que necessita de Reparos Importantes,é composto de 02 (dois) Pavimentos a seguir caracterizados: Pavimento Térreo é composto de 01 dormitório, 01 banheiro social, sala de estar e jantar, cozinha americana, área de serviço ampla, e uma garagem. O Pavimento térreo necessita de uma Pintura Geral, pintura da fachada, colocação de vidros na janela da sala do Imóvel, colocação de uma porta no acesso ao imóvel. O Padrão Construtivo é normal, e descrito a seguir: no Pavimento Térreo, esquadrias de madeira, na sala e quarto, cozinha com esquadria de alumínio, paredes composta de pintura em Acrílico branco, piso do banheiro e cozinha em cerâmica, do quarto e sala piso em madeira, azulejo do banheiro social é simples, louça é branca simples. Pavimento Superior é composto de 03 dormitórios, uma suíte com closet, e sacada para á rua São Carlos, o acesso para o Pavimento Superior se da através de uma escada que faz a ligação de um pavimento a outro. O dormitório Suíte esta seriamente danificado no seu piso (um imenso buraco no piso), precisando de reparos urgente, decorrente de infiltração na parede e telhado com avarias, janelas necessitando de reposição de vidros, nos demais dormitórios não existe necessidade de reformas. O Padrão Construtivo do Pavimento Superior é descrito á seguir: Esquadrias de madeira inferior nos 03 dormitórios, paredes com pintura Acrílica em cor branca e piso em madeira, piso cerâmico na suíte, assim como as paredes, azulejo simples e louça Branca Simples. A Fachada do imóvel possuí pintura sobre reboco de cor verde. O telhado é composto de telha de barro. 5 – VISTORIA. A vistoria foi realizada no período da tarde, do dia 07 de Outubro de 2013. 6 –GEOGRAFIA INDICADORES. Floresta é um bairro da cidade brasileira de Porto Alegre, capital do estado do Rio Grande do Sul. Foi criado pela lei 2022 de 7 de dezembro de 1959.Localizado próximo ao centro de Porto Alegre, e sendo via principal do aeroporto para o centro, o bairro Floresta tem como principais avenidas a Farrapos, a Cristóvão Colombo, a São Pedro e a Rua Voluntários da Pátria. Faz divisa, além do centro, com os bairros Moinhos de Vento, Higienópolis e São Geraldo. O bairro teve início pela Estrada da Floresta (atual 3
Avenida Cristóvão Colombo), que ligava o centro a um longínquo morro coberto de densa vegetação arbustiva, verdadeira mata virgem. Com o tempo, esta floresta proveu lenha para os fogões domésticos ou serviu de matéria-prima para madeireiras da região. Assim, à medida que morro foi sendo desflorestado e a estrada habitada, o bairro foi se desenvolvendo.Em dezembro de 1849, no topo do morro ainda então bastante arborizado, foi inaugurado um hospital, a Casa de Saúde Bela Vista. Mais de cinquenta anos depois, em 1903, o hospital foi adquirido pelo Exército, tornando-se o atual Hospital Militar de Porto Alegre, mas que atualmente não pertence mais aos limites do bairro, pois está situado no vizinho bairro Auxiliadora.Em 1888 foi fundada a Igreja de São Pedro, com cuja construção, em terreno doado por Dona Carmen, uma senhora muito religiosa, a urbanização da região tomou novo impulso.Com o passar do tempo, observou-se a tendência industrial da região, abrigando, entre outras, as cervejariasBopp, Sasse, Ritter e Cia. Ltda. e a Cervejaria Brahma. Nas redondezas das fábricas, os funcionários foram construindo suas casas.Em 1925, o bairro foi remodelado, modernizando sua estrutura. O bairro possui muitos prédios antigos, em sua maioria das décadas de 1950, 1960 e 1970, tendo os mesmos pouca ou, às vezes, nenhuma conservação. Atualmente, o Floresta conta com grande variedade comercial, preservando ainda algumas de suas indústrias, mas não deixou de ser residencial. Outras igrejas foram erguidas, tanto católicas como protestantes, respeitando a homogeneidade de seus moradores.A Floresta é conhecida principalmente pelo alto índice de prostituição, tanto nas avenidas principais quanto em ruas paralelas. Ali se localizam boates, além da chamada "prostituição de rua", à noite.Muitos empreendimentos de grande porte, como o Shopping Total e o Shopping Floresta (em construção),bem como a migração de muitas empresas de médio porte, estão contribuindo de forma significativa para o melhoramento do bairro.Outro fator importante é a proximidade do bairro com o Centro da capital gaúcha, proporcionando às empresas e aos seus moradores facilidades no manejo e logística.A única praça do bairro é a Praça Bartolomeu de Gusmão.Limites atuaisAvenida Alberto Bins, da esquina da Rua da Conceição até a Avenida Cristóvão Colombo; por esta radial até a Rua Santo Antônio; desta, no sentido norte-sul, até a Rua Gonçalo de Carvalho; desta, até a Rua Pinheiro Machado, no sentido sul-norte até a Rua Tiradentes; desta e seu prolongamento, pela encosta norte do Morro Ricaldone, numa linha imaginária, até encontrar a Rua Marquês do Pombal; desta, até a Rua Coronel Bordini, no sentido sulnorte, até encontrar a Rua Benjamim Constant; desta, até a Avenida Olinda; desta, até a Rua Guimarães; e, desta, até encontrar a Rua Conde de Porto Alegre; desta, até a Rua do Parque; desta, até a Rua Voluntários da Pátria; desta, até a Rua da Conceição, seguindo no sentido norte-sul até encontrar sua junção com a Avenida Alberto Bins. Área total: 167 hectares, com uma População total de 14.941 habitantes(2.000), com densidade de 89 habitantes ha/km2. Taxa de crescimento negativa de (-) 5,7% de(1991 a 2.000). Um total de 6.012 domicílios e com Rendimento mensal de 13,39 salários mínimos.
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MAPA - LOCALIZAÇÃO
6.1. Geográfico do Rio Grande do Sul.
Conteúdo
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6.2. DIVISÃO POLÍTICO ADMNISTRATIVA PORTO ALEGRE.
6
6.3 MAPA DA A REGIÃO CENTRO
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7- MERCADO IMOBILIARIO.
Vendas de imóveis novos apresentam incremento de 14,26% no primeiro semestre de 2.013. As vendas dos imóveis novos em Porto Alegre totalizaram 3.069 unidades, acumulando um crescimento de 14,26% em comparação com o mesmo período de 2012, quando foram negociadas 2.686 unidades, segundo os resultados da Pesquisa do Mercado Imobiliário de Porto Alegre, realizada mensalmente pelo Sinduscon/RS. Já nos últimos 12 meses fechados em junho de 2013, foram negociadas 5.134 unidades, um incremento de 2,64% numa comparação com os 12 meses fechados e, junho de 2012,quando foram negociadas 5.002 unidades.No mês de junho de 2013, a velocidade de vendas foi de 9,74%, superior a do mês anterior, quando a taxa foi de 7,7%. Já na comparação com junho de 2012, registrou-se um decréscimo, uma vez que a taxa neste mês foi de 10,66%. Em termos acumulados nos últimos doze meses (julho/2012 a junho/2013) também houve queda, com a média atingindo 7,54% contra 9,19% comparativamente aos doze meses imediatamente anteriores (julho/2011 a junho/2012).Em junho de 2013 não foi registrado lançamentos e nos últimos doze meses ( julho/2012 a junho/2013) o total de lançamentos foi de 4.494 unidades, um decréscimo de 16,99% se comparado com o mesmo período do ano anterior quando foram lançadas 5.414 unidades. Quanto ao perfil dos imóveis comercializados, os apartamentos de três dormitórios responderam por 34,56% do total negociado em junho/2013, seguidos dos apartamentos de dois dormitórios que representaram 29,92%. Em termos acumulados nos últimos doze meses fechados em junho de 2013, os apartamentos de três dormitórios concentraram 30,72% do total negociado no período, seguidos dos apartamentos de dois dormitórios, com 29,63% do total. Os imóveis comerciais salas/conjuntos e lojas foram responsáveis por 23,59% do total comercializado nos últimos 12 meses. Ainda com relação às unidades comerciais, no período de julho/2012 a junho/2013 foi registrado um incremento nas vendas de 326%, com a negociação de 1.211 unidades. No mesmo período em 2012 foram comercializadas 284 unidades. 8 – METODOLÓGIA AVALIATÓRIA. A Metodologia avaliatória utilizada é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado da Norma Avaliatória da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR- 14.653-2– Avaliação de Bens- Parte 2- Imóveis Urbanos. Item 11.4. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel avaliado.
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9 – PESQUISA DE MERCADO. A pesquisa de mercado concentrou-se em imóveis com as mesmas características do imóvel avaliado, sendo que todos os imóveis do quadro amostra são imóveis anunciados para locação no bairro Floresta.A pesquisa foi realizada no dia, 21 de Outubro de 2.013. Para determinação de valor de locação, foram descontados 10% da locação, e 10% despesas de anúncio nos veículos de comunicação. O imóvel avaliado, objeto de Locação, pelas características do local onde esta situado, tem potencial para locação na Prestação de Serviços. As amostras anunciadas representam 100 % de imóveis para locação comercial. Estes fatores se devem principalmente: pela sua localização, polos de influencia, grande concentração de comércio, serviços.
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N
BAIRRO
VALOR MENSAL ALUGUEL R$
Á.TOTAL
VALOR DOMETRO QUADRADO R$/m2
FONTE
01 FLORESTA 3.040,00
120,00M2
25,34
IMOB. CERTA *
02 FLORESTA 3.160,00
200,00m2
15,80
IMOB.SCHOTKIS
03 FLORESTA 2.800,00
150,00m2
18,67
IMOB. COSTI
04 FLORESTA 2.240,00
115,00m2
19,48
IMOB. AUXILIADORA
05 FLORESTA 5.520,00
520m2
10,62
IMOB. MIGRAN *
06 FLORESTA 4.400,00
185,00m2
23,78
IMOB. BONA IMÓVEIS *
07 FLORESTA 3.040,00
110,00m2
27,64
IMOB. SÃO GERALDO *
08 FLORESTA 1.680,00
107,00m2
15,70
IMOB. CREDITO REAL
09 FLORESTA 5.280,00
400,00m2
13,20
IMOB. PORTO DO SOL *
10 FLORESTA 3.200,00
250,00m2
12,80
IMOB. MAFFER IMOVEIS *
11 FLORESTA 3.200,00
330m2
9,70
IMOB. HUMANIZE *
12 FLORESTA 2.400,00
126,00m2
19,05
IMOB. HUMANIZE
13 FLORESTA 3.040,00
160,00m2
19,00
IMOB.AUX. PREDIAL
14 FLORESTA 2.095,00
205m2
10,22
IMOB. VENEZANNO *
9
15 FLORESTA 3.200,00
330,00m2
9,70
IMOB. HUMANIZE *
16 FLORESTA 3.040,00
300,00m2
10,14
IMOB.PERFIL *
17 FLORESTA 680,00
57m2
11,93
IMOB. BANCO IMOBILIARIO*
18 FLORESTA 560,00
23,00m2
24,35
IMOB. BANCO IMOBILIARIO*
19 FLORESTA 640,00
42,00m2
15,24
IMOB.CERTA
20 FLORESTA 480,00
27m2
17,78
IMOB. AUX. PREDIAL
21 FLORESTA 440,00
30,53m2
14,41
IMOB. FREIRE IMOVEIS
M Aritmética do valor do m2 = soma do m2locado21 amostras =R$ 344,55 2121 Valor Médio do m2 = R$16,41x155,16 metros quadrados = R$ 2.546,18 Média Final: Para tratamento matemático das amostras utilizamos o cálculo da média final considerando um intervalo de 20%. Média Final = M. Aritmética+20% -20% Média Final = 16,41 +20% =19,69 - Limite Superior 16,41-20% = 13,93 – Limite Inferior Obs.: As amostras com (*) no quadro amostral (01-05-06-07-09-10-11-14-1516-17-18-) ficam excluídas do Cálculo por estarem acima do Limite Superior (R$19,69) e abaixo do Limite Inferior (R$ 13,21). A média final será calculada com base nas 09 amostras que ficaram dentro da variação aceitável. Média Final = Soma do valor locado das 09 am = R$ 155,13 = R$ 17,24/m2 09 09
10
10 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO DO IMÓVEL: Para Cálculo do valor do Aluguel do imóvel utilizamos: Valor do aluguel = A. do imóvel X Valor médio do m2 encontrado (media final) = Valor do aluguel = 155,16 m2 X R$ 17,24/m2 = R$2.674,96
10 – CONCLUSÃO É do entender do Perito Avaliador que os valores de mercado para locação do imóvel avaliando são:
VALOR MÉDIO ESTIMADO:
R$ 2.700,00 (Dois mil e setecentos reais) -Limite inferior = R$2.600,00 -Limite superior = R$2.800,00
Valores sem honorários de Corretagem
11 – ENCERRAMENTO O presente Parecer de avaliação é composto de (28) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. Porto Alegre, 29 de Outubro de 2013.
SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291 11
12-MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL.
FONTE: GOOGLE EARTH. 13-MAPA DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL.
FONTE: GOOGLE EARTH.
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14-MATRICULA DO IMÓVEL.
13
15-FACHADA.
14
16-ACESSO PRINCIPAL AO IMÓVEL.
15
17-ESCADA DE ACESSO AO SEGUNDO PAVIMENTO.
16
18-SALA DE ESTAR E JANTAR.
17
19-COZINHA PAVIMENTO NÚMERO 1.
18
20- ÁREA DE SERVIÇO PAVIMENTO TÉRREO.
19
21-BANHEIRO SOCIAL PAVIMENTO TÉRREO.
20
22-ACESSO AO PAVIMENTO SUPERIOR.
21
23-DORMITORIO NUMERO 01 PAVIMENTO SUPERIOR.
22
24-DORMITÓRIO NUMERO 02 PAVIMENTO SUPERIOR.
23
25-DORMITÒRIO NÚMERO 03 SUITE- PAVIMENTO SUPERIOR.
24
26-BANHEIRO DA SUÍTE PAVIMENTO SUPERIOR.
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27-CURRÍCULO DO AVALIADOR.
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br Comercial: 513237-2031 Celular: 051-99720189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e extrajudicial Despachante Imobiliário CONTABILISTA CRC/RS 54727-08 Despachante Previdenciário
BIBLIOGRAFIA. ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 -
Procedimentos Gerais
Parte 2 – 06/2004 -
Avaliação de Imóveis Urbanos
Parte 3 – 06/2004 -
Avaliação de Imóveis Rurais
Parte 4 – 01/2003 -
Avaliação de Empreendimentos
28-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Abreviaturas
Descrição
ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CNAI
Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
CUB
Custo Unitário Básico da Construção
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IDH-M
Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
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IGP-M
Índice Geral de Preços de Mercado
INCC
Índice Nacional do Custo da Construção
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
IPDM
Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado
MA
Média Aritmética
MF
Média Final
NBR
Norma Brasileira
PIB
Produto Interno Bruto
PIB PC
Produto Interno Bruto Per Capita
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
RMPA
Região Metropolitana de Porto Alegre
RI
Registro de Imóveis
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI
Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios
SINDUSCON
Sindicato da Indústria da Construção Civil
SRFB
Secretaria da Receita Federal do Brasil
VV/M2
Valor de Venda do metro quadrado
PDDUA
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Porto Alegre
29 -SITES DE PESQUISA. Cofeci.gov.br
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Ibape-sp-org.br
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Sindimóveis
SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS
Sinduscon
SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Fee
Fundação De Economia e Estatística
Atlas RS
atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul
Observa POA
observatório da Cidade de Porto Alegre
Viva real
Portal Imobiliário
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Google Earth
Visualizador de Imagens por Satélite
SÍTIO PREFEITURA
Sítio da Prefeitura de Porto Alegre/RS
ZERO HORA
PENSE IMÓVEIS
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