NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE AÇÃO RENOVATORIA LOCATÍCIA RUA PROFESSOR PEDRO VIRIATO PARIGOT DE SOUZA, NÚMERO 600. LOJA NÚMERO 245, PISO SUPERIOR,ÁREA PRIVATIVA REAL:59,52m2. CEP: 81200-100. BAIRRO: MOSSUNGUÊ CURITIBA/PR. PROCESSO NÚMERO xx, 22ª VARA CIVEL DE CURITIBA/PR.
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Sumário 1. Identificação do Solicitante................................................................................................... 3 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação .................................................................. 3 3. Identificação e Caracterização dos bens Avaliados ........................................................... 3 3.2. Classificação do móvel.......................................................................................... 4 3.3. Idade do imóvel ...................................................................................................... 6 3.4. Proprietário ............................................................................................................. 6 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível ......................... 6 4.1.2. Aspectos Físicos................................................................................................... 8 4.1.2.3. Contexto Urbano ............................................................................................. 8 4.1.2.4. Infraestrutura Urbana ..................................................................................... 8 4.1.2.5. Atividades existentes ...................................................................................... 8 4.1.2.6. Equipamentos comunitários .......................................................................... 8 5. Aproveitamento econômico do imóvel............................................................................... 9 6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha ............................................... 11 7. Valor resultante e sua data de referência ........................................................................ 12 7.1. Pesquisa Mercadológica e Valor da Avaliação ...................................... 12/13/14 8. Diagnóstico de Mercado ..................................................................................................... 15 9. Fotos externas e Internas da Loja Avaliada ...................................................................... 16 10. Currículo do Avaliador ..................................................................................................26/27 11. Clientes Atendidos .................................................................................................. 28/29/30 12. Bibliografia .......................................................................................................................... 30 13. Abreviaturas utilizadas neste Parecer Técnico .............................................................. 31 14. Sites de Pesquisa ................................................................................................................ 31 15. Encerramento ..................................................................................................................... 33
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: 22ª VARA CIVEL DE CURITIBA/PR. PROCESSO NUMERO xxxx. EXCELENTÍSSIMO SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CIVEL DE CURITIBA/PR. 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado e atende aos requisitos do Artigo 30 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de Imóveis e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2 – Item 11.4. Avaliação de Imóveis Urbanos. 3. Identificação e caracterização dos bens avaliados. QUADRO DE INFORMAÇÕES BÁSICAS. 01- LOCATÁRIO: DIEDERICHSEN - PR. ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA.– Comércio de Calçados Esportivos, CNPJ/MF 03.959.445/0001-91. RUA PROFESSOR PEDRO VIRIATO PARIGOT DE SOUZA, NÚMERO 600. LOJA NÚMERO 245, PISO SUPERIOR. Área: 59,52m2. Piso: Superior. ATIVIDADE ECONÔMICA: Comercialização de Calçados Esportivos).Prazo de início e final do contrato: Termo inicial: 01/09/2010. Termo Final: 01/10/2015.
Aluguel Mínimo
Reajustável: igual á R$ 5.477,80,(CINCO MIL QUATROCENTOS E SETENTA E SETE REAIS E OITENTA CENTAVOS).Percentual: O aluguel Percentual será igual a 6%(seis por cento),do faturamento bruto dos locatários até a importância do faturamento a seguir definida é de 4%(quatro por cento), sobre o valor excedente. A incidência do percentual de 4%(quatro por cento) ocorrerá quando o faturamento bruto mensal dos locatários for superior a R$91.296,67 (NOVENTA E UM MIL DUZENTOS E NOVENTA E SEIS REAIS E SESSENTA E SETE CENTAVOS) nos 24(vinte e quatro) primeiros meses da locação: a R$99.596,70 (NOVENTA E NOVE MIL QUINHENTOS E NOVENTA E SEIS REAIS E SETENTA CENTAVOS) nos 24(vinte e quatro) meses seguintes e R$109.370,33 (cento e nove mil trezentos e setenta reais e trinta e três centavos) nos últimos doze (12)meses. Aluguel Mínimo: R$12.793,37 (DOZE MIL SETECENTOS E NOVENTA E TRES REAIS E TRINTA E SETE CENTAVOS). 3
FACHADA DA LOJA.
3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Comercial. Tipo: Loja. Agrupamento: Conjunto de lojas Comerciais.
3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: O Park Shopping Barigui em Curitiba/PR,possui os seguintes acessos: Principal: RUA PROFESSOR PEDRO VIRIATO PARIGOT DE SOUZA, RUA MAJOR HEITOR GUIMARAES, RUA ROSA NEUMAN. Área total do terreno: 107.283m2. Área total construída: 145.133m2. Área bruta locável: 50.650m2. Número de Pisos: 02. 13 Lojas Ancoras, 314 lojas, 08 salas de cinemas e 2.666 vagas de estacionamento.
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3.3. Idade do imóvel: 13 (treze anos). Conforme matrícula do Registro de Imóveis.
3.4. Proprietário: MULTISHOPPING EMPREEENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A., com sede na cidade do Rio de Janeiro, na avenida das Américas, número 4.200, bloco 02, sala 501, duplex/parte- Barra da Tijuca, inscrita no CNPJ/MF 29.959.137/0001-50,designada como LOCADORA, neste ato representada pelo: RENASCE- REDE NACIONAL DE SHOPPING CENTERS LTDA, com sede na cidade do RIO DE JANEIRO/RJ, na Avenida das Américas, número 4.200, bloco 02,sala 501, Duplex- Barra da Tijuca, inscrita no CNPJ 50.735.646/0001-95. 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível:
4.1. Gerais: BAIRRO MOSSUNGUÊ, CONHECIDO MAIS RECENTEMENTE POR \\\"ECOVILLE\\\". FAZ PARTE DE UMA REGIÃO QUE TEVE NA ÚLTIMA DÉCADA UMA GRANDE EXPANSÃO POPULACIONAL, PRINCIPALMENTE DIANTE DO INCREMENTO IMOBILIÁRIO COM A CONSTRUÇÃO DE DIVERSOS CONDOMÍNIOS VERTICAIS DE PADRÃO ELEVADO. É UM BAIRRO COM CARACTERÍSTICA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL, PRINCIPALMENTE DIANTE DA BUSCA DE LOCAIS MAIS AFASTADOS DO CENTRO, COM SEGURANÇA E MAIOR TRANQUILIDADE. LIMITA-SE COM SEGUINTES BAIRROS DA CIDADE DE CURITIBA: SANTO INÁCIO, ORLEANS, CAMPINA DO SIQUEIRA, CAMPO COMPRIDO, BIGORRILHO. DADOS DA REGIÃO: POPULAÇÃO (HAB.): 9.664. ÁREA (KM2): 3,38 DENSIDADE DEMOGRÁFICA (HAB/KM2): 2.858 (FONTE: IBGE - CENSO 2010) O Imóvel avaliando por sua localização, possuí todos os recursos necessários ao dia-dia do cidadão.
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4.1.2. Aspectos Físicos:
4.1.2.1. Topografia: Terreno plano em área acidentada.
4.1.2.2. Condições Ambientais: A condição ambiental relativa ao conforto térmico não será considerado no parecer.
4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: A condição ambiental relativa á poluição sonora não será considerada no parecer. 4.1.2.3. Contexto Urbano: BAIRRO MOSSUNGUÊ, CONHECIDO MAIS RECENTEMENTE POR \\\"ECOVILLE\\\". FAZ PARTE DE UMA REGIÃO QUE TEVE NA ÚLTIMA DÉCADA UMA GRANDE EXPANSÃO POPULACIONAL, PRINCIPALMENTE DIANTE DO INCREMENTO IMOBILIÁRIO COM A CONSTRUÇÃO DE DIVERSOS CONDOMÍNIOS VERTICAIS DE PADRÃO ELEVADO. É UM BAIRRO COM CARACTERÍSTICA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL, PRINCIPALMENTE DIANTE DA BUSCA DE LOCAIS MAIS AFASTADOS DO CENTRO, COM SEGURANÇA E MAIOR TRANQUILIDADE. LIMITA-SE COM SEGUINTES BAIRROS DA CIDADE DE CURITIBA: SANTO INÁCIO, ORLEANS, CAMPINA DO SIQUEIRA, CAMPO COMPRIDO, 4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas em asfalto, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário. É compatível com a região, fator que não será considerado.
4.1.2.5. Atividades existentes: O Bairro onde está inserida a loja Avaliada possui todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, etc....
4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital, Praças e segurança estão á disposição do Bairro a uma distância razoável..
4.2.1. Idade do Prédio: 13 anos.
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5. Aproveitamento econômico do imóvel:
5.1. Liquidez: Em shoppings, 10% das lojas preocupam: Relatório recém-publicado pelo banco Credit Suisse revela o impacto da recessão em negócios instalados em shopping centers e, por tabela, mostra o nível de exposição das cinco maiores empresas de shoppings do país às operações de lojistas em pior situação financeira. A conclusão: quase 10% das 21,5 mil lojas existentes nos 104 shoppings pertencentes a Iguatemi, Multiplan, BRMalls, Aliansce e Sonae Sierra estão em situação financeira “frágil” ou “preocupante”.Foram considerados critérios como número elevado de títulos protestados e relação entre dívida líquida e lucro operacional.Numa análise de 170 redes com mais de 20 lojas em operação, um terço apresenta problemas graves. Estas 170 redes somam seis mil lojas em segmentos como vestuário, calçados, eletrodomésticos, cosméticos e outros.Situações mais delicadas, carimbadas como redes com bandeira vermelha, foram detectadas em quase 7% das 170 cadeias. Isso significa que poderiam ser enquadradas no “Chapter 11” da lei norteamericana de falências, equivalente ao regime de recuperação judicial no Brasil. Esse grupo de varejistas acumula títulos protestados acima de R$ 2 milhões.O segundo grupo, que abarca 25% das 170 redes, recebeu bandeira amarela. Nele estão redes com uma “quantidade substancial” de contas protestadas – mais de cinco protestos com valor total superior a R$ 1,5 milhão. Também há caso de redes cujo valor da dívida líquida ultrapassa 2,5 vezes o lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda, na sigla em inglês).Conclui-se, portanto, que “cerca de um terço [ou uma em cada três redes de varejo] são consideradas bandeira vermelha ou amarela”, escreve a equipe de análise liderada por Nicole Hirakawa, que avalia o número como “preocupante”. O Credit Suisse não tem dados comparativos de anos anteriores.Para se chegar a esse quadro, a equipe cruzou o total da base de lojas existentes nos shoppings das cinco empresas de capital aberto – e que publicam informações ao mercado trimestralmente – com dados de protestos judiciais de lojistas. Os protestos revelam o tamanho das dívidas.“Existem 17 marcas no grupo de bandeiras vermelhas, equivalente a cerca de 400 pontos de venda no país. A sobrevivência dessas cadeias é mais questionável e, portanto, tem maior risco de vacância ou inadimplência, e podem ser forçadas a fechar”, escrevem, sem identificar as redes. Entre as 17 marcas, 13 estão no segmento de vestuário (seis de roupas femininas, duas de roupas masculinas e cinco atende os dois públicos).As lojas carimbadas com bandeiras amarelas mostram situação financeira “muito menos grave”, diz o banco. “No entanto, acreditamos que elas terão que fechar mais lojas para tentar sair de seu moderado estresse financeiro”, escrevem os analistas Nicole Hirakawa, Luis Stacchini e Vanessa Quiroga, do Credit Suisse.No setor de moda e vestuário, os três analistas estudaram a situação de cerca de 45% do total de lojas desse tipo em operação em shoppings no país. Constataram que 36% delas estão em delicada situação financeira (são bandeiras vermelha e amarela). No varejo eletroeletrônico, cerca de 20% estão com problemas.Lojas sob gestão familiar, que têm uma ou duas unidades, representam em média 30% do número total de pontos venda em shoppings. E costumam sofrer mas em crises econômicas, pelo limitado acesso a capital e baixa escala.Pelos cálculos do presidente da Associação Brasileira de Lojistas 9
de Shopping (Alshop), Nabil Sahyoun, as lojas satélites (incluem redes de médio porte, franquias, mas não lojas âncoras) chegam a 60% do total de pontos dos shoppings. “Nesse grupo, há marcas mais desconhecidas que não conseguem sobreviver muito tempo a uma recessão econômica deste tamanho. Sobrevivem mais facilmente aquelas de segmentos em situação um pouco melhor, como pets e farmácias”, diz Sahyoun,Multiplan e Iguatemi têm, segundo o estudo do banco, a menor exposição a lojas familiares (um ou dois pontos), chamadas também de lojas independentes – esse tipo de negócio representa 22% e 26% da base de lojas das duas empresas, respectivamente. A média das cinco operadoras de shoppings avaliadas pelo Credit Suisse é de 29%. A mais exposta a esse tipo de loja é a Sonae, com 33%.Na ponta oposta, as empresas com mais varejistas de maior porte na base – teoricamente, negócios com maior escala e liquidez – são Multiplan, Iguatemi e Sonae, nesta ordem. Na combinação dos dois aspectos – menos lojas pequenas e mais lojas maiores – o destaque é a Multiplan. Entre as empresas com maior número de lojas muitas vezes administradas por famílias ou microempresários, com um a dois pontos, está a BR Malls, com 2,7 mil lojas para um total de 9 mil pontos. A Aliansce, com cerca de 5 mil lojas, tem pouco mais mil pontos desse tipo, de menor porte.Os analistas do Credit Suisse, notaram que as taxas de vacância e inadimplência de lojistas estão altas, como reflexo da recessão, que reduziu vendas para os e a receita dos shoppings com aluguel. “Nesse cenário, estamos considerando um longo período de recuperação para o varejo. Os custos mais elevados de ocupação e menor produtividade (vendas por metro quadrado) nos fazem acreditar que um crescimento das vendas “mesmas lojas” [em operação há mais de 12 meses], quando vier, servirá para os varejistas colocarem os pés no chão”, diz o relatório.
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6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha: 6.1. Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos. Item 11.4. Avaliação de Imóveis Urbanos. 6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de
mercados assemelhados quanto
ás
características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653. 6.3. Critério adotado na homogeneização das amostras. Foram adotados os seguintes critérios: 1) Atividades econômicas similares; 2) Áreas Similares; 3) Foram Coletadas 23 amostras Compatíveis para pesquisa; 4) O Perito Assistente Brayan Lemos Cavalheiro, forneceu uma planilha contendo o (Quadro Amostral completo das lojas do Shopping); 5) Foram coletadas lojas Satélites para a comparação. 11
7. Valor resultante, sua data de referência e Algumas conceituações Técnicas. Especificação da Avaliação. Consideração: O Critério de Avaliação será por amostras. Imóvel Avaliado: é composta de: Uma Loja com 59,52 metros quadrados, possui um mezanino onde funciona o depósito para seu estoque. Acabamentos: Piso em laminado. O estado de conservação do Imóvel foi considerado bom nesta avaliação. A LOJA SITUA-SE NA RUA PROFESSOR PEDRO VIRIATO PARIGOT DE SOUZA, NÚMERO 600. LOJA NÚMERO 245, PISO SUPERIOR. ATIVIDADE ECONÔMICA: Comercialização de Calçados Esportivos).Prazo de início e final do contrato: Termo inicial: 01/09/2010. Termo Final: 01/10/2015. Algumas Conceituações Pontuais: Loja Satélite: Uma loja satélite de um shopping center(centro comercial) é uma loja comum, com menor porte relacionado as lojas âncoras ou as lojas de fast-food e lazer. Em alguns shoppings, quem traz um maior público ao shopping são as lojas âncoras, porém o shopping por completo é mais feito das lojas satélites do que as próprias lojas âncoras. Loja Âncora: Uma loja âncora é uma loja no shopping center (centro comercial) que tem um tamanho maior em relação as lojas comuns (lojas satélites) e que poderá atrair um público maior ao shopping, pois é conhecida nacionalmente ou internacionalmente. Quando um shopping traz para ele diversas lojas âncoras, o público do shopping e o consumo pode aumentar muito, ainda mais quando aquela loja não existia na região. 7.1. Pesquisa Mercadológica e Valor da Avaliação. A Vistoria foi realizada no dia 13 de Setembro de 2.016 ás 14:00 horas. Acompanharam este Perito os Peritos: Do Shopping e juízo: senhores: Brayan Lemos Cavalheiro e Felipe Lorenci. Para a pesquisa dos valores dos Alugueis das Lojas (amostras), O Perito Assistente Senhor Brayan Lemos Cavalheiro, representando O Shopping Barigui, gentilmente forneceu informações tais como: Amostras (lojas), quadro de áreas, data de início de Contratos, mês de reajuste, valores dos Alugueis. A pedido da Administração do Shopping Barigui, 12
os nomes das lojas comparadas serão preservadas neste Laudo De Avaliação. Na sua substituição foram colocados os números contento sua localização dentro do Empreendimento (LUC).
PAVIMENTO
LUC
Piso
Área m²
Data início contrato
TÉRREO
107/08
1º
61,26
27/10/2010
TÉRREO
117
1º
45,11
15/08/2013
TÉRREO
126
1º
64,90
01/03/2009
TÉRREO
133
1º
59,03
01/11/2010
TÉRREO
143
1º
78,58
10/08/2010
TÉRREO
156
1º
94,22
01/03/2007
TÉRREO
163
1º
72,13
01/04/2008
TÉRREO
165
1º
69,92
01/08/2013
TÉRREO
170
1º
79,95
02/02/2015
SUPERIOR
203
2º
55,00
1301/2009
SUPERIOR
207
2º
57,92
27/10/2010
SUPERIOR
210
2º
55,32
27/10/2010
SUPERIOR
221
2º
64,00
01/04/2014
SUPERIOR
230
2º
64,50
01/12/2015
SUPERIOR
243/44
2º
58,14
27/10/2010
SUPERIOR
254
2º
58,88
01/07/2014
SUPERIOR
266
2º
105,00
13/01/2009
SUPERIOR
280
2º
52,40
19/10/2014
TÉRREO
1.012
1º
76,65
27/10/2010
TÉRREO
1.018
1º
63,21
27/10/2010
SUPERIOR
2006ª
2º
64,89
27/10/2010
SUPERIOR
2.032
2º
52,66
25/01/2012
SUPERIOR
2.043
2º
36,07
16/05/2015
ATIVIDADE
Calçados em Geral Vestuário Esportivo Calçados Masculinos Calçados Infantis Calçados Femininos Vestuário Esportivo Calçados Femininos Vestuário Esportivo Calçados Esportivos Vestuário Feminino Calçados Masculinos Calçados Infantis Calçados Femininos Calçados em Geral Calçados Femininos Artigos Esportivos Calçados Esportivos Calçados Femininos Vestuário Esportivo Calçados Femininos Vestuário Esportivo Calçados em Geral Vestuário Esportivo
CLASSIFICAÇÃO (LOJAS SATÉLITE
Amostra
Aluguel Mínimo Vigente R$
Satélite
01
17.633,03
287,84
Satélite
02
15.319,58
339,60*
Satélite
03
19.423,29
299,28
Satélite
04
17.595,01
298,07
Satélite
05
19.437,19
247,36
Satélite
06
16.305,89
173,06*
Satélite
07
19.370,51
268,55
Satélite
08
22.113,79
316,27*
Satélite
09
15.026,88
187,95*
Satélite
10
15.778,08
286,87
Satélite
11
16.283,29
281,13
Satélite
12
14.237,43
257,36
Satélite
13
15.576,17
243,38
Satélite
14
16.006,28
248,16
Satélite
15
17.992,49
309,47
Satélite
16
16.681,09
283,31
Satélite
17
27.250,34
259,53
Satélite
18
10.494,49
200,28*
Satélite
19
20.093,33
262,14
Satélite
20
16.394,10
259,36
Satélite
21
16.660,72
256,75
Satélite
22
7.762,00
147,40*
Satélite
23
8.943,96
247,96
Unitário R$/m²
DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA: Metro quadrado locado. M Aritmética do valor do m2 = soma do m2 das 23 amostras = R$ 5.961,08 23 23 Valor Médio do m2 = R$259,18 x 59,52 m2 = R$ 15.426,39 13
Média Final: Para tratamento matemático das amostras utilizamos o cálculo da média final considerando um intervalo de 20%. Média Final = M. Aritmética +20% -20% Média Final = 259,18 +20% = 310,82 - Limite Superior -20% = 207,34 – Limite Inferior Obs.: As amostras com (*) no quadro amostral (02,08) ficam excluídas do Cálculo por estar acima do Limite Superior (R$ 310,82). As amostras com (*) no quadro amostral (06,09,18,22) ficam excluídas do Cálculo por estar abaixo do Limite Inferior (R$ 207,34). A média final será calculada com base nas 17 amostras que ficaram dentro da variação aceitável. Média Final = Soma das 17 amostras = R$4.596,52 = R$ 270,38/m2 17 17 DETERMINAÇÃO DE VALOR: Considerando-se os resultados encontrados no tratamento matemático, estabelece-se, por meio de cálculos matemáticos simples, o valor final do Aluguel. Valor do Aluguel = Área da loja x Média Final Valor do Aluguel = 59,52m2 x R$/m2 270,38= R$ 16.093,02
CONCLUSÃO: É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE O VALOR PARA A ARÉA LOCADA, É DE:
VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 16.000,00 (Dezesseis Mil Reais) FATOR DE IMPRECISÃO. O FATOR DE IMPRECISÃO DESTE PARECER É DE 5% DO SEU VALOR. Limite Superior: R$ 16.800,00 Limite Inferior: R$ 15.200,00 Justificativa:
Consideram-se para a apuração do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados do mercado pelo acumulo de amostras, para fins de valor de Mercado, o imóvel avaliado terá a seguinte composição de valor. 14
8. Diagnóstico de mercado. Lucro de shoppings cai 15% com calote e desconto no aluguel. Inadimplência de lojistas, descontos na locação dos pontos e provisões de perdas com calotes derrubaram os lucros das cinco maiores companhias do setor de shopping centers no País. Juntas, BR Malls, Multiplan, Iguatemi, Aliansce e Sonae Sierra Brasil registraram lucro líquido de R$ 204,6 milhões no segundo trimestre do ano, queda de 15% na comparação com o mesmo período de 2015. Líder do setor, com participação em 45 shoppings, a BR Malls viu seus ganhos encolherem 31%, para R$ 63,1 milhões. Pela primeira vez na história da companhia, houve retração nas vendas nas mesmas lojas - que caíram 1,7% no segundo trimestre -, o que levou a empresa a dar descontos nos aluguéis cobrados dos lojistas.As negociações envolveram diminuição do aluguel por três meses, mas sem alterar os contratos, que continuam com cláusula de reajustes anuais baseados na inflação."Esse era o momento de dar mais desconto para o lojista continuar no shopping. Mantivemos a ocupação. A estratégia do desconto está correta”, avaliou o diretor financeiro e de relações com investidores, Frederico Villa, em teleconferência com investidores e analistas.A Iguatemi - dona de 17 shoppings - também adotou estratégia semelhante e vem trabalhando com descontos com duração de três a seis meses, sujeitos a renovação.O lucro líquido da companhia diminuiu 27%, para R$ 34,3 milhões. Já as vendas nas mesmas lojas cresceram 3% no segundo trimestre, o melhor resultado de todo o setor no período. Apesar disso, a companhia é conservadora em suas estimativas.O diretor presidente, Carlos Jereissati, espera manutenção do patamar de descontos até o fim do ano, sob a avaliação de que a melhora na economia nacional ainda é percebida apenas nos indicadores antecedentes, como taxas de juros futuros e projeções de inflação, e ainda não surtiu efeitos mais robustos nas operações. Devolução: Com 19 shoppings no portfólio, a Aliansce tem aceitado devolução parcial das lojas, que são relocadas á novos comerciantes. Essas negociações estão concentradas nas lojas âncoras, como varejistas de vestuário e eletroeletrônicos, que ocupam espaços maiores."O resultado é uma melhoria do mix (de lojistas). E as âncoras têm obtido uma produtividade por metro quadrado mais alta", explicou Eduardo Prado, diretor de relações com investidores da companhia, que lucrou R$ 7,7 milhões no segundo trimestre, queda de 25%.Para fazer frente a possíveis calotes, a empresa aumentou em 130% a sua provisão para devedores duvidosos (PDD), que atingiu R$ 9,4 milhões no segundo trimestre. Até o fim do ano, no entanto, o executivo afirmou que espera uma diminuição lenta da inadimplência. A Sonae Sierra Brasil - dona de nove empreendimentos - realizou uma ampla negociação com lojistas para acerto dos pagamentos atrasados, e os novos prazos estão sendo cumpridos, segundo o diretor de Operação, Waldir Chao.A companhia também teve o balanço afetado pela inadimplência, que saltou de 4,2%, no primeiro trimestre, para 6,9%, no segundo trimestre."Nosso sentimento é de que o pior já ficou pra trás. Devemos ver 15
estabilidade e até mesmo queda na PDD daqui para frente", estimou Chao. O lucro líquido da companhia atingiu R$ 55,62 milhões, queda de 45,2% em relação ao mesmo período do ano passado. A exceção do setor ficou por conta da Multiplan, única a expandir o lucro no período. O seu resultado líquido chegou a R$ 99,2 milhões, leve alta de 2%. As maiores despesas com PDDs foram compensadas pelo faturamento maior com estacionamento e serviços. As vendas nas mesmas lojas cresceram 2,3% no segundo trimestre, mostrando aceleração ante o primeiro trimestre (+1,6%). Reservas: As provisões para devedores duvidosos (PDDs) da Aliansce, dona de 19 shopping centers, cresceram 130% no segundo trimestre, atingindo R$ 9,4 milhões; empresa espera redução na inadimplência até o fim do ano. 9. Fotos internas e externas da loja avaliada e Mezanino onde é utilizado na sua totalidade como estoque de Mercadorias e Produtos.
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MAPAS DE SUTUAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
10- CURRÍCULO DO AVALIADOR. MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br Comercial: 513237-1026 Celular: 051-99720189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e extrajudicial 26
Despachante Imobiliário Contabilista CRC/RS 54727-08 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012. Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.
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Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras. 11.
Clientes
já
atendidos;
Avaliações
Judiciais:
15ª
Vara
16ª
Cível-Porto
Vara
2ª
Cível
VARA
Alegre/RS;
Porto
CIVEL
Alegre/RS;
NOVO
HAMBURGO;
2ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DE PORTO ALEGRE/RS; COMARCA
DE
ARROIO
COMARCA
DO
TIGRE/RS;
DE
COMARCA
GUAÍBA/RS;
DE
COMARCA
FELIZ/RS;
DE
COMARCA
AGUDO/RS;
DE
VERA
CRUZ/RS;
COMARCA
DE
CANDELARIA/RS;
COMARCA
DE
SOBRADINHO/RS;
1ª
Vara
Cível
Justiça
Federal
de
Porto
Alegre/RS.
2ª
Vara
Cível
Justiça
Federal
de
Porto
Alegre/RS.
3ª
Vara
Cível
Justiça
Federal
de
Porto
Alegre/RS.
4ª
Vara
Cível
Justiça
Federal
de
Porto
Alegre/RS.
5ª
Vara
Cível
Justiça
Federal
de
Porto
Alegre/RS.
6ª
Vara
Cível
Justiça
Federal
de
Porto
Alegre/RS.
7ª
Vara
Cível
do
Foro
Central
de
Porto
Alegre/RS. 28
Avaliações
Particulares;
IBRAME – INDÚSTRIA BRASILEIRA DE METAIS S.A., com sede na Av. Princesa Isabel nº 574 – 14º andar – Sala 1407 – Centro – Município de Vitória – Estado do Espírito Santo, inscrita no CNPJ sob o nº 60.846.599/0001-00, e filial na Rua D. Francisca n° 8300 – Blocos, 6, 7 e 8 – PERINI BUSINESS PARK – Município de Joinville – Estado de Santa Catarina, inscrita no CNPJ sob o nº 60.846.599/0005-34, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social; A solicitação deste parecer é da Senhora Sula Moraes, brasileira, solteira, Pedagoga, RG - 4001638801. – SSP – RS, CPF/ MF 375.569.830-72, residente e domiciliada na cidade de Porto Alegre – RS, na Praça Menino Deus número 44/201, Bairro Menino Deus/RS, CEP 90850-180. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: A solicitação deste parecer é da Senhora Maria Luiza Rodrigues Severo, brasileira, Separada Judicialmente, Empresaria portadora da RG 7051523889, expedida pela SSP/RS, CPF/MF 894.154.930-20, na Rua Avaí, número 320, Apartamento número 502, bairro Vila Rosa, CEP 93.315-090, NOVO HAMBURGO/RS;
IDENTIFICAÇÃO DO RG - 1000657138. – na cidade de Porto Bairro
SOLICITANTE: Arno Zerbes, brasileiro, Casado, Advogado, SSP – RS, CPF/ MF 168.156.290-15, residente e domiciliado Alegre – RS, na Rua Dario Pederneiras número 58/201, Petrópolis/RS, CEP 90630-090.
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: ALBERTO JANTARA, CPF/MF 436.616.020-04, BRASILEIRO, CASADO PELO REGIME DA COMUNHÃO INIVERSAL DE BENS com MARIA GISELA JACOBSEN JANTARA, CPF/MF 415.359.010-04. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: RUDIMAR FLORINDO DE CARVALHO MERLO, BRASILEIRO, CIRURGIÃO DENTISTA, CPF/MF 252.477.350-72. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: ERONITA CAIAFFO, BRASILEIRA, SEPARADA JUDICIALMENTE, CPF/MF 580.533.280-91. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: A solicitação deste parecer é da Senhora Silvia Regina De Oliveira, brasileira, Separada Judicialmente, Empresaria portadora da RG 4003073634, expedida pela SSP/RS, CPF/MF 292.273.300-97, na Avenida Cavalhada, número 4760, Bloco A3, Apartamento número 211, bairro Cavalhada, CEP 91.740-000, PORTO ALEGRE/RS;
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: FRANCISCA MARLENE DA SILVEIRA VIANA, BRASILEIRA, SEPARADA JUDICIALMENTE, CPF/MF 167.364.190-34. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: Eloir Souza Homes , brasileiro, Casado, Seralheiro, RG - 8029931981. – SSP – RS, CPF – 340.114.040-04, residente e 29
domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Irmão Inocêncio Luis, Bairro Jardim Itu Sabará/RS, CEP 91210-080. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: JOSÉ PACHECO LOPES MEIRELLES, BRASILEIRO, CASADO, CPF/MF 114.364.849-87. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: PAULO DA GRAÇA REDÓ Y`GUBAU, brasileiro, aposentado, CI número: 3.802.133/RS, portador do CPF/MF 030.897.707-68, Casado com MARIA DAS GRAÇAS PIRES Y`GUBAU, CI 1093266482/RS, aposentada, inscrita no CPF/MF sob número 622.400.210-04, residentes e domiciliados na rua DR. Campos Salles, número 161, em CACHOEIRINHA/RS. A solicitação deste parecer é do Sr. Leonardo Da Silva Vieira, brasileiro, solteiro, Empresário, RG - 5083921171. – SSP – RS, CPF/ MF 001.160.650-95, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Dezessete de Junho número 567/07. A solicitação deste parecer é do Sra. Vera Marília Garcia Da Costa, brasileira, solteira, Aposentada, RG - 5083921171. – SSP – RS, CPF/ MF 137.644.700-20, residente e domiciliada na cidade de Porto Alegre – RS, na Avenida Osvaldo Aranha número 1.326/21, Bairro Bom Fim/RS, CEP 90035-191. BANCO
TRIANGULO
BECKER
S.A.
ADVOGADOS
ASSOCIADOS.
PARK
IMOBILIARIA
HS
CONSÓRCIOS
RODOVIA
BR
banco
116,
KM
7350,
DOIS
SICREDI
POA/RS.
SINISSERRA RUA
IRMAOS/RS.
CONSORCIOS. CANCIO
GOMES
NUMERO
344.
Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-3237-1026 Tel: 051-8472-6005 E- mail: necont@terra.com.br
12. BIBLIOGRAFIA. ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 - Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Rurais 30
Parte 4 – 01/2003 - Avaliação de Empreendimentos 13-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Abreviaturas ABNT COFECI CNAI CUB IBGE IDH-M IGP-M INCC IPEA IPDM MA MF NBR PIB PIB PC PTAM RI SBPE SECOVI Condomínios SINDUSCON SRFB VV/M2
Descrição Associação Brasileira de Normas Técnicas Conselho Federal dos Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis Custo Unitário Básico da Construção Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística Índice de Desenvolvimento Humano Municipal Índice Geral de Preços de Mercado Índice Nacional do Custo da Construção Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado Média Aritmética Média Final Norma Brasileira Produto Interno Bruto Produto Interno Bruto Per Capita Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica Registro de Imóveis Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Sindicato da Indústria da Construção Civil Secretaria da Receita Federal do Brasil Valor de Venda do metro quadrado
14 -SITES DE PESQUISA. Cofeci.gov.br Ibape-sp-org.br Engenharia Sindimóveis Sinduscon Fee Atlas RS Google Earth
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fundação De Economia e Estatística atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Visualizador de Imagens por Satélite
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15 – ENCERRAMENTO.
O presente Parecer de avaliação é composto de (33) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima.
Curitiba/PR, 26 de setembro de 2016.
SELO CERTIFICADOR __
_____________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291
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