Parecer%20de%20casa%20rua%20joao%20fer%20nandes%20soares%20nu%cc%81mero%20149 by avalieagora

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI/RS NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE CASA.

RUA JOÃO FERNANDES SOARES N0149. CEP: 90.850-480. BAIRRO: SANTA TEREZA PORTO ALEGRE/RS.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI.

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: FRANCISCA MARLENE DA SILVEIRA VIANA, BRASILEIRA, SEPARADA JUDICIALMENTE, CPF/MF 167.364.190-34.

2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado. O Imóvel encontra-se livre de ônus Reais. 3. Identificação e caracterização do bem avaliado. A casa número 149, da Rua João Fernandes Soares, com a área real total de 75mq4713, construída de 09 peças, e respectivo terreno que assim se descreve e caracteriza: distando 52m00 da esquina da avenida Felipe Weimann, mede 10m00 de frente ao sul, á rua João Fernandes Soares, com igual medida nos fundos,onde confronta com terras do Instituto Nacional de Previdência Social, medindo da frente ao fundo,em ambos os lados, 30m00 e confrontando com terras da Cooperativa Habitacional dos Operários em Serviços Públicos do Rio Grande do Sul Ltda. Registro de Imóveis da 2ª ZONAPORTO ALEGRE-RS, sob o número 30.430.

R6/30.430. Formal de partilha, extraído dos autos de separação judicial, passado pelo Cartório da 7ª Vara de Família e Sucessoes desta Capital, em 30.05.2005, com sentença exarada em 26.01.1989.

Adquirente: Francisca Marlene da Silveira Viana, brasileira, Separada Judicialmente, CPF/MF 167.364.190-34, domiciliada e residente nesta Capital. Transmitente: a separação judicial entre adquirente e João da Veiga Vianna – CPF/MF 054.657.020-87.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

FACHADA DA CASA. RUA JOÃO FERNANDES SOARES NÚMERO 149.

3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Residencial. Tipo: Casa. Agrupamento: Residência Unifamiliar.

3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: Um Terreno de 10m2 x 30m2, de fundos, totalizando 300m2, possui uma Residência Unifamiliar Padrão Alto: 04 Pavimentos, c 04 Dormitórios, sendo 02 suítes, ambas com Banheira de hidromassagem, totalizando 350 m2 de área Construída c subsolo e mezanino. Observação: consta na Matrícula do imóvel 75mq4713, segundo informação do senhor Adriano Viana, filho da Proprietária do Imóvel, existe um Projeto Aprovado de 279m2, considerando a área total Edificada e a Registrada existe uma diferença de 275m2 para serem averbados.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

ESCOLA PARTICULAR JOÃO XXIII.

FACULDADE UNIRITTER. 4

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

3.3. Idade do imóvel: Edificação com 25 anos. 3.4. Proprietário: FRANCISCA MARLENE DA SILVEIRA VIANA, BRASILEIRA, SEPARADA JUDICIALMENTE, CPF/MF 167.364.190-34, residente e domiciliada na Rua João Fernandes Soares, numero 149, Santa Tereza, cidade de Porto Alegre- RS. 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível:

4.1. Gerais: Situado em uma região de relevo elevado, o Bairro Santa Tereza foi por muito tempo ocupado por chácaras e matas virgens. Neste bairro está localizado o solar da Travessa Paraíso, que serviu de charqueada durante o século XIX e que, desde 1977, está tombado como patrimônio cultural. Outro prédio histórico do bairro é o Asilo da Mendicidade Padre Cacique, que está em funcionamento desde 1881 .A partir da década de 1950, o Bairro Santa Tereza começou a se desenvolver em função da instalação de empresas de comunicação no bairro, devido a sua posição geográfica. Atualmente o bairro se mantém essencialmente residencial, com um pequeno comércio local, cercado por estações de radiodifusão e televisão. Abriga parte do chamado "Grande Cruzeiro", um conglomerado de vilas populares que concentra mais de dois mil habitantes.Outros lugares que merecem destaque no bairro são o Centro de Preparação de Oficiais da Reserva de Porto Alegre (CPOR/PA), o 3º Batalhão de Polícia do Exército e a 3ª Inspetoria de Contabilidade e Finanças do Exército. O belvedere Deputado Ruy Ramos, instalado no ponto mais alto do Morro Santa Tereza, proporciona uma vista do lago Guaíba e do seu arquipélago. Limites atuais: Avenida Padre Cacique, da esquina da Rua Miguel Couto até a Avenida Taquari; desta, até a Avenida Caí; desta, em toda a sua extensão e no prolongamento destas vias públicas até encontrar a Rua Cristiana; desta, até a Rua Orfanotrófio; desta, até a Rua Sepé Tiaraju; desta, na direção sul-norte, até a Rua Catumbi; desta, até a Rua Clemente Pinto da Rua Catumbi, esquina sul com Rua Professor Clemente Pinto, por linhas secas e retas, num trapezoide em que está compreendida a Vila dos Comerciários, até a Travessa Nadir; desta, até a Rua Mariano de Matos; desta, até a esquina da Rua José de Alencar, entroncamento com a Rua Tenente Coronel Luiz Corrêa Lima; e, por esta, até a Rua Miguel Couto; desta, em toda a sua extensão, até encontrar a Avenida Padre Cacique. Seus bairros vizinhos são: Menino Deus, Medianeira, Alto Teresópolis e Cristal. O imóvel avaliado esta Próximo a uma distância Razoável Das Principais Avenidas que cortam a zona sul, tais como: Rua Sepé Tiaraju, Avenida Teresópolis, José de Alencar, Avenia dr. Carlos Barbosa, Coronel Aparício Borges, Professor Oscar Pereira, proporcionando todos os serviços necessários ao dia-a-dia do cidadão.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

4.1.1. Relatório fotográfico da Rua Sepé Tiaraju, com uma Boa variedade de comércio e serviços a disposição.

Posto BR na Rua Sepé Tiaraju. 6

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Mercado e Padaria.

POSTO DE SAÚDE. 7

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

4.1.2. Aspectos Físicos: 4.1.2.1. Topografia: Terreno em Declive em área acidentada.

4.1.2.2. Condições Ambientais: O Imóvel Avaliado tem Frente Sul, (Frente Sul), onde se localizam 02 dormitórios, no 2º Pavimento, um deles com orientação solar SN, fator negativo, o outro com orientação solar NE, fator Positivo. As duas suítes, também localizadas no 2º Pavimento, a condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente Positiva, com orientação solar NE. Condição que implica em boa luminosidade.

4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: Não foi detectado desconforto Sonoro considerável, a sensação de ruído, não se constituí um fator negativo nesta Avaliação, pois o mesmo está a uma distância razoável da Rua Sepé Tiarajú, onde o tráfego de Veículos é constante.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

4.1.2.3. Contexto Urbano: O Imóvel situa-se no Bairro Santa Tereza, próximo a Rua Sepé Tiaraju, tendo um comércio local e serviços a uma distância razoável. Possui: um Posto de saúde, posto policial, praças, ônibus, lotação, pontos de taxi, Faculdade UniRitter, escola Particular João XXIII, posto de combustível. De caráter predominantemente residencial, a região apresenta um grande número de casas, além de condomínios horizontais e edifícios de, em média, três pavimentos. O bairro caracteriza-se por ser muito próximo do Centro da capital, sendo uma boa opção para aqueles que desejam ficar longe da agitação, mas não completamente isolados dos espaços mais urbanizados de Porto Alegre.

PRAÇA MONTESE.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

PRAÇA MONTESE. TRANSPORTES NA RUA SEPE TIARAJU.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

POSTO POLICIAL.

4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO. O bairro Santa Tereza, em Porto Alegre/RS, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário Razoável. É compatível com a região, fator que não será considerado.

4.1.2.5. Atividades existentes: O Imóvel Avaliado possui num raio de 1.000 metros todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, etc....

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

CAIXA ECONOMICA FEDERAL. 4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança estão á disposição do Bairro Santa Tereza a uma distância razoável.

4.2.1. Idade do Imóvel: 25 anos. O imóvel Avaliando será depreciado por idade, apontando-lhe uma depreciação de 0,5% ao ano.

5. Aproveitamento econômico do imóvel:

5.1. Liquidez: Imóvel destina-se a residência. Tendo o seu preço ajustado ao mercado terá liquidez prevista para três anos. O que lhe impõe uma depreciação do resultado final de 40%.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

5.2. Diagnóstico de Mercado. O bairro onde se situa o imóvel avaliando tem uma demanda de mercado negativa causada pelos seguintes fatores: Segurança: Apesar de existir um posto policial no bairro, temos diversos fatores negativos: tráfico de drogas, prostituição, assaltos, devido á proximidade com á Vila Cruzeiro, Pólo de influência Negativa, que se espraia pelo bairro causando inúmeros infortúnios e fazendo com que moradores locais coloquem suas casas á venda. Existe uma grande quantidade de terrenos em aclive e declive, bem acentuados. Se constituindo numa liquidez extremamente negativa para este produto imobiliário.

6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha: 6.1. . Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos. 6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653.

7. Valor resultante e sua data de referência. Especificação da Avaliação. Consideração: De acordo com a NBR 12.721 a casa é uma residência unifamiliar de Padrão Alto, com a área superficial de 350m2 construída e um terreno com 300m2 tendo 10m de frente por 30 m de frente a fundos. Classifica-se o prédio como sendo R1-A que é o projeto mais próximo de todos os projetos padrões. O compartimento interno da casa avaliada, composta de 04 Pavimentos: 02 Salas de estar/jantar, cozinha, área de serviço completa, quatro dormitórios e duas suítes, Garagem fechada para 03 veículos, dois terraços, 02 churrasqueiras, uma externa e uma interna e mezanino no 4º Pavimento. Acabamentos: Piso área social: Parque e tabuão, Piso área íntima: Parque, Aberturas em madeira Argelim, bancada da cozinha em Mármore, Lavabo: Piso Cerãmico, Piso banheiro social e suíte: Cerâmico, azulejos suítes: Azulejos marca Encepa, Piso cozinha: Lajota, sistema de gás central marca GERATHERM, Pintura interna: PVA massa corrida. Necessitando de alguns Reparos no seu interior.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

CUB/022014 R1-A é de R$ 1.688,25. FONTE: SINDUSCON/RS PROJETO PADRÃO = ÁREA TOTAL= 350,00m2 x CUB (02/2014) R$ 1.688,25= R$ 590.887,50 VALOR DO TERRENO: R$ 256.500,00 CONSIDERAÇÃO: Terreno em Declive, medindo 10m de Testada x 30m de Profundidade. O metro quadrado nesta região é de R$ 1.069,00, considerando um Declive até 15 graus, temos uma desvalorização de 20%, portanto nos impõe uma Depreciação. R$ 1.069,00 – 20%= R$ 855,00 o metro quadrado para este terreno nesta Região. Sendo assim: Área total do terreno x valor do metro quadrado praticado nesta região: 300 x R$855,00= R$ 256.500,00. Sub total do Projeto Padrão( NBR 12.721)= EDIFICAÇÃO + TERRENO= R$ 590.887,50 + R$ 256.500,00= R$ 847.387,50 7.1. Fatores Positivos da unidade Avaliada: 7.1.1. Condição Ambiental. A Casa tem orientação solar diversa sendo sua frente para Sul, lateral para Leste, fundos para Norte e outra lateral para Oeste. Os dormitórios da residência tem posição solar LESTE/NORTE. A condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente positiva em 10%, fator este que será considerado no parecer.

Justificativa do percentual: Dos seis Dormitórios, cinco tem excelente ventilação e muita iluminação (SOL DA MANHA), proporcionando uma excelente condição térmica. R$ 847.387,50 X 1.10= R$ 932.126,25

7.1.2. Vista: O imóvel avaliado apresenta uma vista Maravilhosa, ao Norte, com muito verde no seu entorno, bem aberto e ventilado, proporcionando uma agradável sensação de descanso para os olhos, o que lhe impõe uma fatoração Positiva em 5%. R$ 932.126,25 X 1.05= R$ 978.732,56

7.1.3. Compartimento Interno. O imóvel avaliado apresenta espaços generosos, amplos, aconchegante, uma Residência para pessoas que gostam de conforto interno, Família, receber amigos, possui 02 terraços na

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

sua porção Norte/Fundos, em frente ás Suítes, Proporcionando muito conforto e tranqüilidade o que lhe impõe uma fatoração Positiva em 5%. R$ 978.732,56 X 1.05= R$ 1.027.669,19

7.2. Fatores Negativos a serem considerados: Encontramos na unidade avaliada os seguintes fatores negativos:

7.2.1. Idade do Prédio: 25 anos. Em razão da idade do prédio aplicaremos no resultado parcial do projeto padrão a depreciação de 0,5% ao ano. R$ 847.387,50 x 0,875= R$ 741.464,06

7.2.2. Estado de conservação: Conforme informado na descrição do imóvel é necessário a realização de alguns reparos para colocar o imóvel em condições normais de comercialização. Considerando-se as despesas para realização destas reformas depreciamos o imóvel em 5%. R$ 741.464,06 x 0,95= R$ 704.391,00

7.2.3. Documentação do Imóvel. O Imóvel Avaliado encontra-se com a

documentação (área privativa), registrada na 2ª Zona, conforme matricula de 75,4713m2, diferente da situação que existe hoje, segundo item 3.2.1. deste laudo, falta averbar 275m2, por esta razão depreciamos o imóvel em 3%. R$ 704.391,00 x 0,97= R$ 683.259,27

MÉDIA DAS FATORAÇÕES POSITIVAS E NEGATIVAS. CÁLCULO: MEDIA FATORAÇÃO + MEDIA FATORAÇÃO NEGATIVA/2 FATORAÇÃO POSITIVA: R$ 1.027.669,19 FATORAÇÃO NEGATIVA: R$ 683.259,27 CALCULO: R$ 1.027.669,19 + R$ 683.259,27 / 2= R$ 855.464,23 ITENS QUE NÃO INTEGRAM O CUB DE ACORDO COM O QUADRO III DA NBR 12.721. ORIGEM: QUADRO III DA NBR 12.721

Fundações especiais: 15

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Elevadores Equipamentos e Instalações Obras e ser. Complementares Outros serv. Disc. Em anexo Impostos e Taxas Projetos Remuneração do Construtor Remuneração do Incorporador

RESUMO DO QUADRO III DA NBR 12.721 IMPOSTOS E TAXAS: 4% CUSTO DO CONSTRUTOR: 24% HONORÁRIOS DE PROJETO: 3% TOTAL: 31%

PROJETO PADRÃO – CÁLCULO FINAL. MÉDIAS DAS FATORAÇÕES (Positiva e Negativa): R$ 855.464,23 X 1,31( ITENS NÃO INCLUÍDOS NO CUB), (31%)= R$ 1.120.658,14

RESULTADO DA AVALIAÇÃO E SUA DATA DE REFERÊNCIA Justificativa: Consideram-se para a apuração do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados o resultado constante do projeto padrão e a liquidez e diagnóstico de mercado apresentado pelo imóvel avaliado.

Projeto Padrão. R$1.120.658,14 x 0,60= R$ 672.394,89. 16

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado realizada entre os dias 08 e 09 de Abril de 2.014, foi baseada em Imóveis anunciados, já descontados a comissão de intermediação imobiliária, no próprio bairro, com as mesmas características do Imóvel. A pesquisa concentrou-se somente no Bairro Santa Tereza, por tanto amostras significativas. 7.3. Amostra 1 : Anúncio Iper Imóveis.

7.3.1. A Iper Imóveis, imobiliária localizada em Porto Alegre, vem por meio deste texto apresentar este imóvel. Este imóvel é um(a) Casa com 420.00m2 de área privativa e fica localizado no bairro Santa Tereza na cidade de Porto Alegre. Ele possui 4 dormitório(s). Possui estacionamento/box para 2 carro(s). Ele possui em suas áreas privativas: Pátio, Dep. Empregada, Depósito, Cozinha, Área de serviço, WC auxiliar, Dormitório (4), Suíte(s) (1), Estar íntimo, Home teather, Gabinete, Banheiro Social, Lavabo, Sala de jantar, Hall de entrada, Sacada simples. Ele possui entre seus acessórios: Churrasqueira. Próximo a este imóvel há: Esgoto pluvial, Rede de água, Ponto de ônibus, Taxi lotação. Também possui: churrasqueira, depósito, área de serviço, VALOR: 535.000,00. IDADE: 30 ANOS. POSIÇÃO SOLAR: NORTE DOCUMENTAÇÃO: APRESENTA PROBLEMAS. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.3.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 70,00 metros quadrados. Amostra esta na Posição Frente Norte, fator este considerado Positivo. A idade da amostra é de 30 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 25 anos, sendo assim 05 anos mais novo que a amostra. O Fator vista será considerado negativo nesta amostra. Conforme Informação do Anunciante, o Imóvel apresenta Problemas com a documentação. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliado. 17

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 535.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$502.900,00 Valor do m2 da amostra: R$ 502.900,00/ 420m2 = R$ 1.197,38 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 350,00m2 x R$ 1.197,38= ..............................................................................................................R$ 419.083,00 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 05 anos mais novo (avaliado). Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa, devemos adicionar no resultado anterior o percentual de 2,5% do seu valor, para tornarmos igual ao Imóvel avaliando. R$ 419.083,00 X 1,025=......................................................................... R$ 429.560,08 FATOR VISTA. Conforme Item 7.1.2, tendo na vista do Imóvel Avaliado um fator positivo nesta avaliação devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 10% do seu valor. Devemos proceder com a adição na amostra com o percentual de 10% do seu valor. Por considerar negativa este fator da amostra, devemos igualar a fim de ficar igual ao Imóvel Avaliado. R$ 429.560,08 x 1.10=.............................................................................R$472.516,10 7.4. Amostra 2 : ANÚNCIO IMOBILIÁRIA ATTIVE.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS 7.4.1. Casa 4 dormitórios no bairro Santa Tereza (Porto Alegre), suíte com hidro, toda com parede dupla, social 4 ambientes com lareira, lavabo escada em madeira de lei, cozinha americana montada, azulejos porto belo, metais Deca, dependência de empregada. Aceita imóvel até 50% do valor. Também possui: área serviço, dependência empregada, COM 240M2 de área Privativa. VLR 689.000,00. IDADE DO IMOVEL: 1998: DCTAÇÃO: OK Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.4.1. Possuí área inferior a do imóvel avaliado em 110,00 metros quadrados. A idade da amostra é de 16 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 25 anos, sendo assim 9 anos mais velho que a amostra. Conforme Informação do Anunciante, o Imóvel não apresenta Problemas com a documentação. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliado. Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 689.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$647.660,00 Valor do m2 da amostra: R$ 647.660,00/ 240m2 = R$ 2.698,58 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 350,00m2 x R$ 2.698,58= ..............................................................................................................R$ 944.503,00 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 09 anos mais velho (avaliado). Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa, devemos reduzir no resultado anterior o percentual de 4,5% do seu valor, para tornarmos igual ao Imóvel avaliando. R$ 944.503,00 X 0.9550=....................................................................... R$ 902.000,00 Documentação do Imóvel: Devemos reduzir num percentual de 3%, conforme ITEM 7.2.3, deste Parecer, para deixarmos a mostra igual ao imóvel Avaliado. R$ 902.000,00 X 0,97=............................................................................R$ 874.940,00

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

7.5. Amostra 3: Anúncio A3 Assessores Imobiliários.

7.5.1. CASA 04 dormitórios em OTIMO estado de conservação, armários em 3, suite c/ hidro, closet em 1 dorm, living c/ 2 ambientes, em tabuão, churrasqueira no imóvel, 1 banheiro social, copa/cozinha montada, dorm. empregada, wc auxiliar, área serviço, água quente, vista panorâmica, 2 ar parede instalado, - 200 m2 de área privativa, - 600 m2 de área total, - Usado esquadrias em MAD. NAT. PINTADA jardim, gradil, piscina, playground, salão de festas, churrasqueira, - 3 vagas de garagem - Imediações: COLÉGIO JOÃO XXIII CASA 4 DORMITÓRIOS, SUÍTE COM HIDRO, CLOSET, LIVING 2 AMBIENTES, LAREIRA, CHURRASQUEIRA, DORMITÓRIO EMPREGADA COMPLETO, PISCINA. JARDIM, SALÃO DE FESTAS, TERRENO DE 600 M² DE ÁREA, 3 VAGAS DE GARAGEM, NO LIVING TABUÃO DE IPÊ, NOS DORMITÓRIOS LAMINADO. VLR TOTAL: 750.000,00. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.5.1. Possuí área inferior a do imóvel avaliado em 150,00 metros quadrados. A idade da amostra é de 26 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 25 anos, sendo assim 01 ano mais novo que a amostra. Conforme Informação do Anunciante, o Imóvel não apresenta Problemas com a documentação. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliado. Os fatores: acabamentos, infraestrutura interna, Piscina e o terreno sendo o dobro de área, comparado ao imóvel Avaliado, serão considerados Positivos, com um fator de 40%.

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 750.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$705.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 705.000,00/ 200m2 = R$ 3.525,00 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 350,00m2 x R$ 3.525,00= ...........................................................................................................R$ 1.233.750,00 20

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 01 ano mais novo (avaliado). Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa, devemos adicionar no resultado anterior o percentual de 0,5% do seu valor, para tornarmos igual ao Imóvel avaliando. R$ 1.233.750,00 X 1.005=....................................................................R$ 1.239.918,75 Documentação do Imóvel: Devemos reduzir num percentual de 3%, conforme ITEM 7.2.3, deste Parecer, para deixarmos a mostra igual ao imóvel Avaliado. R$1.239.918,75 X 0,97=......................................................................R$ 1.202.721,19 OS FATORES: Acabamentos, Infraestrutura interna, Piscina e o Terreno sendo o dobro de área, comparado ao imóvel Avaliado, serão considerados Positivos, com um fator de 40%.

R$ 1.202.721,19 X ,60=............................................................................R$721.632,71

7.6. AMOSTRA 04. ANÚNCIO GILBERTO OLIVEIRA IMÓVEIS.

Casa, no Bairro Santa Tereza, com terreno de 20x30 e com 198 m² privativos. Com 04 dormitórios, suíte com closet, living amplo com lareira, estar intimo. Cozinha, água quente, sacada, terraço, dependência completa. Edicula com salão de festa, banheiro e churrasqueira. Piscina, 03 vagas de garagem. Vista maravilhosa. TEMPO DE CONSTRUÇÃO: 30 ANOS. VLR: 740.000,00. POSIÇÃO SOLAR: OESTE. DCTAÇÃO: OK Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.6.1. Possuí área inferior a do imóvel avaliado em 152,00 metros quadrados. A idade da amostra é de 30 anos, sendo que o imóvel avaliado conforme item 4.2.1, tem 25 anos, sendo assim 05 anos mais novo que a amostra. Conforme 21

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Informação do Anunciante, o Imóvel não apresenta Problemas com a documentação. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliado. Os fatores: acabamentos, infraestrutura interna, Piscina e o terreno sendo o dobro de área, comparado ao imóvel Avaliado, serão considerados Positivos, com um fator de 40%.

Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 740.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$695,600,00 Valor do m2 da amostra: R$ 695.600,00/ 198m2 = R$ 3.513,13 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 350,00m2 x R$ 3.513,13= ...........................................................................................................R$ 1.229.595,50 Idade do Imóvel: Devemos transformar a amostra em um imóvel 05 anos mais novo (avaliado). Como depreciamos os imóveis á razão de 0,5% aa, devemos adicionar no resultado anterior o percentual de 2,5% do seu valor, para tornarmos igual ao Imóvel avaliando. R$ 1.229.595,50 X 1.025=....................................................................R$ 1.260.335,39 Documentação do Imóvel: Devemos reduzir num percentual de 3%, conforme ITEM 7.2.3, deste Parecer, para deixarmos a mostra igual ao imóvel Avaliado. R$1.260.335,39 X 0,97=......................................................................R$ 1.222.525,33 OS FATORES: Acabamentos, Infraestrutura interna, Piscina e o Terreno sendo o dobro de área, comparado ao imóvel Avaliado, serão considerados Positivos, com um fator de 40%.

R$ 1.222.525,33 X ,60=............................................................................R$733.515,20 8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E SUA DATA DE REFERÊNCIA. Justificativa:

Consideram-se para a apuração do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados do mercado pelo acumulo de amostras, para fins de valor de Mercado, o imóvel avaliado terá a seguinte composição de valor. Diagnóstico de Mercado. O bairro onde se situa o imóvel avaliando tem uma demanda de mercado negativa causada pelos seguintes fatores: Segurança: Apesar de existir um posto policial no bairro, temos diversos fatores negativos: tráfico de drogas, prostituição, assaltos, devido á proximidade com á Vila Cruzeiro, Pólo de influência Negativa, que se espraia pelo bairro causando inúmeros infortúnios e fazendo com que moradores locais coloquem suas casas á venda. Existe uma grande quantidade de terrenos em aclive e declive, bem acentuados. Se constituindo numa liquidez extremamente negativa para este produto imobiliário.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

9. CONCLUSÃO. Diante das nossas considerações e de acordo com a metodologia desenvolvida, o valor atual de mercado do Imóvel avaliado resultará da seguinte composição: Amostra 1: R$472.516,10+ Amostra 2: R$874.940,00 + Amostra 3: R$721.632,71 + Amostra 4: R$ 733.515,20 = R$2.802.604,00/4= R$ 700.651,00. 10. Fator de imprecisão. O fator de imprecisão deste parecer é de 5% do seu valor. Valor máximo: R$ 735.683,55 Valor mínimo: R$ 665.618,45. Não está incluído o percentual de comercialização de 6% pela intermediação. 11. Fotos do Imóvel Avaliado.

FACHADA.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

SALA DE JANTAR

SALA DE ESTAR COM LAREIRA. 24

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

COZINHA.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

BANHEIRA DA SUÍTE NUMERO 01

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

SUÍTE NÚMERO 02.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

BANHEIRA SUÍTE 02.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

VISTA PANORAMICA TERRAÇO LOCALIZADO NOS FUNDOS- POSIÇÃO NORTE. MEZANINO

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012.

por

Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso Negociação Imobiliária Módulo II, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 9,10,11 de novembro de 2.013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS.

Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras.

Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32372031- 051-3517-1640 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br

Porto alegre, 09 De Abril de 2.014.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

BIBLIOGRAFIA ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 Avaliação de Empreendimentos 12-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas Descrição ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imóveis CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis CUB Custo Unitário Básico da Construção IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IDH-M Índice de Desenvolvimento Humano Municipal IGP-M Índice Geral de Preços de Mercado INCC Índice Nacional do Custo da Construção IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada IPDM Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado MA Média Aritmética MF Média Final NBR Norma Brasileira PIB Produto Interno Bruto PIB PC Produto Interno Bruto Per Capita PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica RMPA Região Metropolitana de Porto Alegre RI Registro de Imóveis SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SECOVI Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SRFB Secretaria da Receita Federal do Brasil VV/M2 Valor de Venda do metro quadrado

Cofeci.gov.br Ibape-sp-org.br Sindimóveis Sinduscon Fee Atlas RS MH IMÓVEIS Viva real Jornal cantegril Google Earth

13-SITES DE PESQUISA CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fundação De Economia e Estatística atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Imobiliária Especializada em imóveis no Cantegril Portal Imobiliário Anúncios do jornal local Visualizador de Imagens por Satélite

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

MATRÍCULA DO IMÓVEL.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

MAPA DE LOCALIZAÇÃO. FONTE: GOOGLE EARTH

MAPA DE SITUAÇÃO. FONTE: GOOGLE EARTH

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

14 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (38) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. Porto Alegre, 09 de Abril de 2014.

SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291