NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI N0. 30.510 CNAI N0. 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ÁREA RURAL FAZENDA DO PETIM ÁREA = 185,8070ha MARGEM LESTE DA RODOVIA FEDERAL BR 116 ZONA RURAL. GUIABA - RS
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SUMÁRIO 1. Identificação do Solicitante................................................................................................... 3 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação .................................................................. 3 3. CONTEXTO RURAL .................................................................................................................... 4 4. ANÁLISE MERCADOLÓGICA ...................................................................................................... 5 5. VISTORIA .................................................................................................................................. 6 6. CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO AS TERRAS ....................................................................... 6 7. CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO A DIMENSÃO ................................................................... 6 8. AVALIAÇÃO ............................................................................................................................... 6 9. METODOLOGIA AVALIATÓRIA .................................................................................................. 6 10. PESQUISA MERCADOLÓGICA ................................................................................................. 6 11. ENCERRAMENTO .................................................................................................................... 8 12. MAPA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL .......................................................................... 9 13. MATRÍCULA DO IMÓVEL ...................................................................................................... 10 14. FOTOS GOOGLE E DO IMÓVEL AVALIADO............................................................................ 13 15. CURRÍCULO DO AVALIADOR ................................................................................................. 23 16. BIBLIOGRAFIA ....................................................................................................................... 23 17. ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PTAM ................................................................................ 24 18. SITES DE PESQUSA ................................................................................................................ 25
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE ÁREA RURAL 1) IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: COMARCA DE GUAÍBA/RS. PROCESSO NÚMERO 00000000. EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA COMARCA DE GUAÍBA/RS e atende aos requisitos do Artigo 30 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-3 – Avaliação de Imóveis Rurais. 2) Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de
determinação do Valor Real de Mercado.
ÁREA RURAL: “Fração “B” da fazenda do Petim com a área de 185,8070 há, (cento e oitenta e cinco hectares, oito mil e setenta metros quadrados), situada na margem LESTE da Rodovia Federal BR 116, zona rural, deste município de GUAIBA/RS, com sues campos, várzeas e benfeitorias,com as seguintes características: Perímetro: 7.658,43m (sete mil,seiscentos e cinqüenta e oito metros e quarenta e três centímetros);Confrontações: NORDESTE- Arroio Petim, margem direita, sentido jusante. Sudeste – imóvel que foi ou é de José Carlos de Moura Jardim e outros; SUL – Imóvel que é ou foi de XXXX Agro Pecuária Ltda. NOROESTE – imóvel de XXXXXXX. Descrição do Perímetroinicia a descrição no ponto “M-1ª localizado na margem direita do Arroio Petim, sentido jusante, possui coordenadas E=463.649.740, N=6.659.473,00 (SED 69 e MCF-51º Wgr). Partindo do ponto “M -1ª, com azimute verdadeiros de 143graus 55’32” e distância em linha reta de 1.282,568 metros e distância pelo arroio de 1.488,650 metros, encontra-se o ponto “M-2” de coordenadas E=464.404,96 e N-6.658.436,36, confrontando-se nesse segmento com o Arroio Petim, MARGEM DIREITA, sentido jusante; deste, com azimute verdadeiro de 208graus07’57” e distância de 1.516,192 metros encontra-se o ponto “M-3” de coordenadas E= 463690,060 e N=6.657.099,29, confrontando neste segmento com o imóvel que é ou foi de José Carlos de Moura Jardim e outros;deste com azimute verdadeiro de 258graus20’37” e distância de 1.141,705 metros encontra-se o pnto ”M-4! De coordenadas E=462.571,90 e N=6.656.868,62; deste, com azimute verdadeiro de 268graus48’47” e distancia de 200,000metros encontra-se o ponto “M-4A” de coordenadas E=462.380,450 e N=.6656.926,470 metros, confrontando nesses segmentos com imóvel que é ou foi de XXXXX Agropecuária LTDA, deste, com azimute
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verdadeiro de 14graus48’35” e distancia de 211,806 metros, encontra-se o ponto”P-4” de coordenadas E= 462.434,59 E N=6.657.131,24; deste com azimute verdadeiro de 96graus26’25” e distancia de 548,209 metros, encontra-se o ponto “P-3” de coordenadas E=462.979,34 e N=6.657.069,75; deste,com azimute verdadeiro de 18graus36’12” e distância de 1.219,626 metros, encontra-se o ponto “P-2” DE COORDENADAS E=463.368,42 e N=6.658.225,65;deste, com azimute verdadeiro de 299graus19’56” e distância de 72,345 metros, encontra-se o ponto “P-1” de coordenadas E=463.305.35 e N=6.658.261,09;deste, com azimute verdadeiro de 15graus51’49” e distância de 15graus51’49” e distância de 1.259,893 metros,encontra-se o ponto “M1A”, início desta descrição, confrontando nesses segmentos com o imóvel de Maria de XXXXXXXX- CADASTRO RURAL: código 805.068.029.734/3, com as seguintes discriminação de áreas em hectares; área total: 545,40 módulo fiscal 14,00, fração mínima de parcelamento 2,00-PROPRIETÁRIO: MABELUIN AGRO PECUÁRIA LTDA, CNPJ/MF 90.492.497/0001-03, com sede na rua São Geraldo numero 51, Ermo, em Guaíba/RS. - ORIGEM: Livro 2RG, fls. 02, sob averbação-05-07-34.620, em 23/07/2012 e 23/08/2012, registrada sob Matrícula n0 57.413 no Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Guaíba – RS” PROPRIETÁRIA: XXXXXXXXXXXX, brasileira,separada judicialmente, pecuarista,RG XXXXXXXXX,expedida pela SSP/RS, CPF/MF XXXXXXXXXX, residente e domiciliada na XXXXXXXXXXXX, Balneário Alegria, em Guaíba/RS. CERTIFICO, que a Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial- contra José Avile Rocha Júnior,CPF número XXXXXXXXXXXX e Maria Beatriz Claraz de Souza Linck, CPF número XXXXXXXXXXX, Processo número XXXXXXXXXX-4, 1ª Vara Cível desta Comarca de Guaíba RS, no valor de R$102.181,52, Juntamente com os imóveis das Matriculas números 34.605 e 38.930, averbada sob AV-04-34.620 e AV-06-34.620, continuam em vigor. PENHORA: 08/11/2013- AUTOR: XXXXXXXXXXXXXXX, e outros- REU: XXXXXXXXXXXXXXXX, brasileira, sepada judicialmente, XXXXXXXX, CPF NUMERO XXXXXXXXXXXXX residente e domiciliada em GUAÍBA/RS- TÍTULO; Ofício número XXXXXXXXXX, Processo número XXXXXXXXXXXXXXXXXX, expedido em 21/10/2013,pela Juíza de Direito XXXXXXXXXXXX, da 1ª Vara Cível de Comarca de Guaíba/RS- VALOR: R$929.035,00, em 07/01/2013. 3)CONTEXTO RURAL: Descrição do Imóvel: Fazenda com aproximadamente 186 ha, terra para agropecuária e agricultura, três casas de alvenaria, salão de festas, breti, mangueira, banheiro para gado, água, luz, dois poços artesiano, figueiras centenária, arvoredo, mata nativa, arroio, açude e galpão. A 2,5 km da BR 116 em Guaíba. A área localiza-se no Município de Guaíba/RS local denominado “ESTRADA DO PETIM” com acesso Porto Alegre Guaíba pela BR 116. No 4
caminho de estrada de chão, estrada sinuosa, cercada de sítios de lazer, com uma Paisagem repleta de eucaliptos e acácias, intercalados por campos de pastagens com gado, ovelhas e cavalos. A região é caracterizada pela atividade predominantemente rural, com fazendas destinadas á pecuária, lavouras de arroz e milho, áreas de reflorestamento e áreas destinadas ao lazer. A propriedade é dotada de energia elétrica. A região tem acesso facilitado devido à proximidade da BR 116, com oferta significativa de mão-de-obra rural. O acesso interno é realizado através de estradas de terras com saibro em locais específicos. 4) ANÁLISE MERCADOLÓGICA: A área está inserida na região de terras nobres, com acesso facilitado e próximo da Capital do Estado, o que determina que a propriedade apresente uma liquidez significativa no mercado imobiliário rural. Considerando o contexto econômico atual, As propriedades no campo são as menos líquidas do mercado. As negociações envolvendo fazendas, sítios ou ranchos no interior são bem demoradas e custosas. Não é sempre que temos tempo para procurar uma fazenda nova. Quem está pensando em adquirir uma propriedade no campo terá que passar horas na estrada em busca de oportunidades e gastará um enorme tempo e muito dinheiro com gasolina. Ele pensará duas vezes antes de sair de casa para visitar suas terras. E de fato, se você não é ligado à atividade de agribusiness, não faz sentido investir numa propriedade rural. Se você não estiver na fronteira agrícola, será preciso esperar meses, ou anos, para vender o seu imóvel. E não se esqueça que durante uma desaceleração econômica esse tempo pode ser ainda maior. Fator documentação: O imóvel Avaliado é objeto de ação de Execução na 1ª Vara Cível de Guaíba/RS, considerando este cenário, a liquidez do mesmo se torna menor, impossibilitando a venda do mesmo. Para esta situação o Mercado Imobiliário deprecia o Imóvel em até 40% do seu valor final. Um imóvel irregular é vendido com maior dificuldade e acaba tendo seu preço depreciado na hora de fechar o negócio. Além disso, aqueles que possuem um imóvel irregular e decidem vendê-lo, certamente enfrentarão a desvalorização do bem, o que pode refletir grandes prejuízos, especialmente para aqueles que contam com o imóvel para levantar determinada quantia em dinheiro. Além da desvalorização, vale ressaltar que em muitos casos o proprietário corre o risco de perder o bem, já que o registro atualizado é fundamental para comprovar a aquisição e o chamado contrato de gaveta, ainda utilizado com frequência por grande parte das pessoas que compram e vendem imóveis, representa uma série de riscos. Será diminuído 40% do seu valor final de Avaliação. ANÁLISE GEOGRÁFICA: Devido ao clima no município é subtropical, mas com calor marcante no verão e frio moderado no inverno, marcando bastante cada estação do ano. As Precipitações Pluviométricas são de 1 400 mm. No verão, é comum a estiagem no Lago Guaíba, o que deixa o nível muito abaixo do normal e que, às vezes, prejudica o abastecimento em algumas regiões. INDÚSTRIAS: O município conta com grandes nomes da indústria como a Celulose Riograndense, empresa que irá aumentar suas instalações e investir milhões de reais nos próximos anos. Também conta com a Sulfato Rio Grande, Santher, Thyssen Krupp Elevadores, Chimarrito
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Produtos e Serviços Ltda, Expresso Rio Guaíba Ltda, Boise Cascade do Brasil,(Empresa comprada pela empresa que hoje é a Celulose Riograndense em 2005) Inbrape, Celupa entre outras instalações como o centro de distribuição de automóveis da Toyota. População Total (2011): 95.518 habitantes, Área (2011): 377,0 km²,Densidade Demográfica (2011): 253,4 hab/km²,Taxa de analfabetismo de pessoas com 15 anos ou mais (2010): 3,83 %,Expectativa de Vida ao Nascer (2000): 71,32 anos ,Coeficiente de Mortalidade Infantil (2010): 7,99 por mil nascidos vivos, PIBpm (2010): R$ mil 2.466.244, PIB per capita (2010): R$ 25.898, Exportações Totais (2010): U$ FOB 206.101.468, Data de criação: 14/10/1926 - (Decreto nº . 3697). 5)VISTORIA: As fotos do imóvel Avaliado foram cortesias da imobiliária 07 de setembro, na pessoa do senhor Marcelo Jardim da Silveira, corretor de imóveis CRECI/RS 16838, que autorizou que baixasse as fotos do Sítio da Imobiliária na Internet. Este Avaliador não teve acesso á Propriedade.
6)CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO AS TERRAS: A área avaliada quanto á classificação de terras enquadra-se como TERRA BRUTA, TERRA NUA E TERRA CULTIVADA.
7)CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO A DIMENSÃO: O Sítio classifica-se como propriedade de dimensão MÉDIA. O módulo fiscal do município onde localizá-se a área avaliada é de 14ha. Fonte: INCRA
8)AVALIAÇÃO: Foi objeto desta Avaliação somente a área rural.
9)METODOLOGIA AVALIATÓRIA: Para avaliação da área utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO que realiza uma amostragem representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes ás imóvel avaliando.
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10)PESQUISA MERCADOLÓGICA:
A pesquisa foi realizada nos dias nos dias 03 e 08 de setembro de 2015. Para a pesquisa dos valores da área foram consultadas Imobiliárias especializadas na comercialização de imóveis rurais, situadas em, Guaíba, já descontados os 6%, referentes á intermediação. N0 CIDADE
VALOR R$
01 GUAÍBA/RS
4.347.500,00 185,80
23.398,81 7 DE SETEMBRO
02 GUAIBA/RS
3.761.880,00 174,00
21.620,00 7 DE SETEMBRO
03 GUAÍBA/RS
2.526.720,00 96,00
26.320,00 7 DE SETEMBRO
04 ELDORADO DO
3.008.000,00 71,00
42.366,20 ZAP IMOVEIS*
05 GUAÍBA/RS
2.068.000,00 74,00
27.945,95 EDSON IMÓVEIS*
06 SENTINELA DO
1.325.400,00 94,00
14.100,00 EDSON IMÓVEIS*
07 GUAIBA/RS
399.500,00
19.023,81 IMOB. GUAÍBA
08 GUAÍBA/RS
2.673.360,00 237,00
Á.TOTAL/ha R$/ha
21,00
FONTE
11.280,00 EDSON IMÓVEIS*
DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA: M A = SOMA DO R$/há das 08 amostra = R$/ha 186.054,77/8 = R$/ha 23.256,84 VALOR DA ÁREA = ÁREA DO IMOVEL X MÉDIA ARITMÉTICA VALOR DA ÁREA = 185,8070 ha X R$/m2 23.256,84= R$ 4.321.286,67 DETERMINAÇÃO MÉDIA FINAL: M F = MÉDIA ARITMÉTICA +20% -20% M F = R$/há 23.256,84 +20% = 27.908,21 -20% = 18.605,47
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Considerando-se as amostras dentro deste intervalo eliminamos as amostras n0 04,05,06 e 08. A medida Final será calculada com base nas quatro amostras restantes: M F = SOMA DO R$/há das 04 AMOSTRAS = R$/ha 90.361,81/4= R$22.590,45 VALOR DA ÁREA = ÁREA DO IMÓVEL X MÉDIA ARITMÉTICA VALOR DA ÁREA = 185,8070 ha X R$/m2 22.590,45 = R$ 4.197.463,74 FATOR DOCUMENTAÇÃO E LIQUIDEZ CONFORME ITEM 04 (ANÁLISE MERCADOLÓGICA) VALOR FINAL DA ÁREA – 40% (ITEM 04/depreciação)= = R$ 4.197.463,74 – 40%= R$2.518.478,24
CONCLUSÃO: É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE O VALOR PARA A ARÉA AVALIADA, É DE:
VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 2.518.478,24 (DOIS MILHÔES, QUINHENTOS E DEZOITO MIL, QUATROCENTOS E SETENTA E OITO REAIS E VINTE E QUATRO CENTAVOS) FATOR DE IMPRECISÃO. O FATOR DE IMPRECISÃO DESTE PARECER É DE 10% DO SEU VALOR. NÃO ESTÁ INCLUÍDO O PERCENTUAL DE 6% PELA INTERMEDIAÇÃO. Limite Superior: R$ 2.770.326,06 Limite Inferior: R$ 2.266.630,42
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11) ENCERRAMENTO: O corpo do Parecer é composto de vinte e cinco, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.
GUAÍBA, 14/09/2015 ____________________ MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR CRECI/RS 30.510 E CNAI 008.291
ANEXOS: -FONTES DE PESQUISA
MAPA DE SITUAÇÃO
-MATRICULA ATUALIZADA DO IMÓVEL
MAPA DE SATÉLITE
-SELO CERTIFICADOR DO COFECI FOTOGRÁFICO
LEVANTAMENTO
-CURRICULO AVALIADOR FOTOGRÁFICOS
NEGATIVOS
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12) MAPA DO RIO GRANDE DO SUL.
ESTRADA PRINCIPAL DO PETIM: FONTE GOOGLE EARTH FOTOS DO IMÓVEL AVALIADO: FONTE: IMOBILIÁRIA 7 DE SETEMBRO EM GUAÍBA/RS. RUA DOUTOR LAURO AJAMBUJA, 288.
15- CURRÍCULO DO AVALIADOR. MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br Comercial: 513237-1026 Celular: 051-99720189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e extrajudicial Despachante Imobiliário Contabilista CRC/RS 54727-08 16) BIBLIOGRAFIA. ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 - Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Urbanos
Parte 3 – 06/2004 - Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 - Avaliação de Empreendimentos 17-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Abreviaturas Descrição ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CNAI
Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
CUB
Custo Unitário Básico da Construção
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IDH-M
Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
IGP-M
Índice Geral de Preços de Mercado
INCC
Índice Nacional do Custo da Construção
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
IPDM
Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado
MA
Média Aritmética
MF
Média Final
NBR
Norma Brasileira
PIB
Produto Interno Bruto
PIB PC
Produto Interno Bruto Per Capita
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
RI
Registro de Imóveis
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI
Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SRFB
Secretaria da Receita Federal do Brasil
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VV/M2
Valor de Venda do metro quadrado
PDDUA
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Guaíba
18 -SITES DE PESQUISA. Cofeci.gov.br
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Ibape-sp-org.br
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Sindimóveis
SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS
Sinduscon
SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Fee
Fundação De Economia e Estatística
Atlas RS
atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul
EDSON IMÓVEIS RURAIS Imobiliária Especializada em imóveis Rurais no RS Viva real
Portal Imobiliário
Google Earth
Visualizador de Imagens por Satélite
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