NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE CASA
RUA DA FIGUEIRA N0 383 CEP: 94450-903 BAIRRO SÃO LUCAS VIAMÃO/RS 1
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE APARTAMENTO 1 – INTRODUÇÃO A solicitação deste parecer é do Senhor, xxxxxxxxxxxx, solteiro, maior, funcionário Público estadual, CI SSP-RS xxxxxxx, inscrito no CPF/MF sob o número xxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS. Este Parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis, e as RESOLUÇÕES 957/2006, e 1.044/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos 2 – OBJETIVO O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para determinação do seu real valor de mercado como determina a NBR 14.653-1 – item 3.44. 3 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL IMÓVEL:“Uma fração ideal equivalente a 0,0174417 na fração de terras, com a área de 11ha.7.996,33 metros quadrados, situada no lugar denominado VOLTA DA FIGUEIRA, no distrito sede deste município de Viamão/RS, com as seguintes medidas e confrontações: pelo sul, 216m26, pelo leste em linha quebrada formada de dois segmentos de 369m00 e 368m60, pelo norte mede 104m91, e pelo noroeste mede 68m87, dividindo-se com terras da Mitra da Arquidiocese de Porto Alegre, e pelo oeste em linha sinuosa formada por um arroio com terras do Cantegril Clube. Adita fração ideal corresponderá as UNIDADES HABITACIONAIS : 3 E, 4 E, E 5E, de alvenaria, integrante do CONDOMÍNIO HORIZONTAL CANTEGRIL – III FASE, correspondendo-lhe o direito de utilização exclusiva sobre o terreno, onde se assentará a construção, com as seguintes medidas e confrontações: pela frente, ao Norte, 36m00 com o acesso h, por um lado, ao leste, 30m00 da frente aos fundos, com o terreno de utilização exclusiva da Unidade Habitacional 2 E, pelos fundos, a sul, 36m00 com as terras da Mitra da Arquidiocese de Porto Alegre, e pelo outro lado, ao Oeste, 30m00 da frente aos fundos, com o terreno de utilização exclusiva da Unidade Habitacional 6 E, distante 16m00 do acesso D, localizado no perímetro formado pelo acesso H, acesso D, terras da Mitra da Arquidiocese de Porto Alegre. Deste terreno de utilização exclusiva destinar-se-á a: JARDIM- a áreaque mede 36m00 2
de frente, ao Norte, com acesso H, por no mínimo 4m00 nas laterais, até encontrar a área a ser ocupada pela construção, e, QUINTAL -a área de situação interna que mede 36m00 de fundos, ao Sul, com terras da Mitra da Arquidiocese de Porto Alegre, e que se divide, ao Norte, com a área a ser ocupada pela construção. Corresponde ainda a esta unidade uma fração ideal de 0,0174417 nas coisas de uso comum e fim proveitoso do Condomínio”. Imóvel Registrado no Ofício de Registro De Imóveis Comarca De Viamão, matrícula número 52.985. AV. 1/52.985, em 16 de maio de 2000. Certifico a requerimento de xxxxx, instruído com uma certidão fornecida pela Prefeitura Municipal de Viamão e CND-INSS número 000642000-19601016, que sobre o imóvel supra, foi construído um prédio de alvenaria, com a área de duzentos e quarenta e nove metros quadrados e três decímetros quadrados, (249,03 m2), que tomou o número trezentos e oitenta e três (383) do acesso H. R.3/52.985, em 02 de agosto de 2.000. ÔNUS: Hipoteca. DEVEDORES: x, antes qualificados.
CREDORA: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL- CEF, com sede em Brasília, DF, inscrita no CNPJ, sob o número x. FORMA DO TÍTULO: Escritura pública lavrada em 21/07/2000, pelo 5º Tabelionato de Porto Alegre (L 602-B, fls.148, número 98.187-058). VALOR DA DÍVIDA: R$ 97.300,00. VALOR DO IMÓVEL: R$ 139.000,00. PRAZO: 180 meses. JUROS: 12% a.a. de taxa nominal e 12,6825% a.a. de taxa efetiva. AV.4/52.985, em 14 de maio de 2003. Conforme certidão extraída em 27/12/2002, pelo 8º Cartório Cível de Porto Alegre, e termo de penhora lavrado em 04.10.2002, dos autos do Processo número x, que UNIBANCO UNIÃO DE BANCOS BRASILEIROS S.A. move contra Paulo Inácio de Alencastro, e atendendo ao que determina o Provimentonúmero 18/96 da Corregedoria- Geral da Justiça, fica noticiada a 3
penhora apenas da Unidade Habitacional 3 E. Foi nomeado depositário Paulo Inácio de Alencastro. Valor da Ação: R$ 31.623,03. AV. 5/52.985 em 06 de outubro de 2.006. Conforme determinação contida no Ofício número 743/2006, expedido em 12.09.2006, pela 6ª Vara Federal de Porto Alegre, dos autos dos Embargos de Terceiros número x, que a Caixa Econômica Federal move contra UnibancoUnião de Bancos Brasileiros S/A. O Imóvel supra descrito foi liberado da penhora noticiada na AV. 4/52.985. Em consequência do que fica dita averbação cancelada. Os proprietários do imóvel são os Senhores: x . 4 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Residênciacom dois pavimentos, com 05 dormitórios, sendo 01 suíte. Um amplo Living no primeiro Pavimento, com lareira, sala de Teve, cozinha americana, Despensa, churrasqueira, área de serviço, Depósito, 02 banheiros sociais. No segundo pavimento, 03 dormitórios, um banheiro social, 02 salas e um terraço.Garagem para 02 carros. Amplo Pátio com árvores e uma piscina com deck. Posição Solar: Frente da Residência para o Norte. O imóvel apresenta um estado de conservação que exige, no primeiro Pavimento, pintura geral, e muitos reparos, tanto na parte interna, quanto na parte externa. No segundo Pavimento exige reparos como: Pintura geral, colocação de tomadas, colocação de uma escada que liga o primeiro pavimento ao segundo, (existe uma escada de madeira), conclusão total do banheiro social, todos os 03 dormitórios, necessitando de pintura geral, acabamento interno, colocação de forro nos 03 dormitórios, tomadas, o segundo pavimento do imóvel encontra-se em um estado de conservação que necessita de todos os acabamentos para a conclusão da obra. O mesmo não oferece condições de habitação, devido o seu estado inacabado. O segundo Pavimento não esta averbado no Registro de Imóveis de Viamão/RS. Sua área total Privativa é de 112,35 m2. Observação: Este Avaliador não teve acesso a Planta do segundo Pavimento, por tanto a medição foi feita manualmente. O Padrão Construtivo é normal.O terreno mede 1.080 metros quadrados, ou 03 lotes de 12m x 30m.
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PAVIMENTO TÉRREO: LIVING: Piso em cerâmica esmaltada, pintura em massa corrida, rodapé em madeira, armário embutido na cozinha. DORMITÓRIO SUÍTE: Piso em cerâmica esmaltada, pintura em massa corrida, rodapé em madeira. Armário aéreo em madeira. JANTAR: Piso em cerâmica esmaltada, pintura em massa corrida, rodapé em madeira. SERVIÇOS: COZINHA AMERICANA: Cozinha em piso cerâmico, parede com azulejos decorados, janelas basculantes em madeira, balcão da pia com cuba em inox, despensa anexa à cozinha. BANHEIRO SOCIAL DO PRIMEIRO PAVIMENTO: Piso em cerâmica esmaltada, parede com azulejo decorado, Box com vidro fume. PRIMEIRO DORMITÓRIO DE SOLTEIRO: Piso Cerâmico, pintura em massa corrida, rodapé em madeira. SUÍTE PRINCIPAL: Piso cerâmico, pintura em massa corrida, rodapés em madeira e um Closet. BANHEIRO: Piso em cerâmica, paredes com azulejos decorados, Box em vidro fume e pia em mármore. PAVIMENTO SUPERIOR: Possuí 03 dormitórios, um banheiro social, 02 salas e um terraço. Todas as peças, incluindo o terraço estão inacabadas, não sendo possível fazer uma caracterização das mesmas, necessitam de acabamento, pintura, colocação de forro, tomadas e um banheiro totalmente por fazer. Telhado: Possuí telhas de fibrocimento. PÁTIO: FRONTAL, LATERAL e nos FUNDOS. Piso externo em lajota. Piscina com deck necessitando de Reparos em toda a sua extensão. MADEIRAMENTO: Esquadrias em louro e marcos em Cabriúva. TERRAÇO: OBRA NO REBOCO, SEM NENHUM ACABAMENTO.
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5 – VISTORIA A vistoria foi realizada no período da manha, dos dias13 e 27 de Junho de2013. 6 - GEOGRAFIA INDICADORES No século XVIII a região do atual estado do Rio Grande do Sul deixou de ser somente uma zona de passagem entre Laguna e a Colônia do Sacramento (atual cidade de Colônia no Uruguai). Devido à farta presença do gado vacum trazido pelos jesuítas em 1680 às Missões, gado que já se havia espalhado pelo Continente de São Pedro, vários colonizadores se fixaram nas terras propícias à pecuária e ao plantio. Os chamados Campos de Viamão abrangiam uma imensa área no nordeste do atual Rio Grande do Sul. Os tais campos correspondiam às terras situadas ao sul do rio Mampituba, tendo ao leste o oceano Atlântico e a oeste e a sul a baliza fluvial do Guaíba e da lagoa dos Patos. Para os paulistas e lagunistas que exploraram o Rio Grande a partir do "Caminho da Praia", os campos eram todas as planícies despovoadas à margem esquerda do Rio de São Pedro. Nessa região se estabeleceram os mais antigos povoadores do Continente, que inicialmente povoaram seus campos de animais, para só depois trazerem suas famílias. Posteriormente, com o desenvolvimento populacional, foi criada a freguesia de Viamão (1747), desmembrada de Laguna. A freguesia de Viamão deu origem, nas décadas seguintes, a diversas outras freguesias, como Triunfo (1756), Santo Antônio da Patrulha (1763) e Porto Alegre (1772), entre outras. 7No ano de 1725, Cosme da Silveira, filho de António Silveira de Ávila, natural do Conselho da Calheta, ilha de São Jorge, Açores, Portugal, Capitão-mor da referida localidade da Calheta, na ilha de São Jorge, integrou a frota de João de Magalhães nomeado capitão pelo seu sogro Francisco de Brito Peixoto. Instalou-se nas cercanias do atual município de Viamão. Outro marco foi a chegada e fixação de residência de Francisco Carvalho da Cunha, em 1741, no sítio Estância Grande, onde foi erguida a capela da Nossa Senhora da Conceição.6A partir dos primeiros colonizadores, a chegada dos açorianos deu o impulso definitivo no povoamento da região. Em 1747 foi elevada à categoria de freguesia. Com a invasão da cidade do Rio Grande, único porto marítimo e Capital da província, pelo espanhol Pedro de Ceballos, governador de Buenos Aires 1766, a sede do governo da capitania teve de ser transferida para Viamão. A cidade conservou-se como sede do governo até 1773. Nesta época, a sede foi transferida para Porto dos Casais (atual Porto Alegre), já que esta localidade tinha um porto, ainda que não marítimo, o que facilitava tanto a proteção do domínio - então ameaçado português na própria região, quanto à preparação de uma possível retomada de Rio Grande. E o Porto de Viamão (Porto Alegre), de qualquer forma, era por onde saiam todas as mercadorias, dali para Rio Grande e de Rio Grande para 6
todo (o resto) do Brasil. No ano de 1880, Viamão separou-se de Porto Alegre. Em 1889, com o advento da República e a dissolução das Câmaras Municipais como sede do poder executivo local (municipal), é eleito seu primeiro prefeito, o Tenente-Coronel Tristão José de Fraga, que anteriormente á era o presidente da Câmara Municipal já mencionada. Seu segundo prefeito será o Coronel Felisberto Luiz de Barcellos.Da importância econômica da região, por ser sede das primeiras estâncias de criação de gado, originou-se o comércio e transporte da carne de gado (charque) e couro para Laguna e São Paulo. As três rotas comerciais da época iniciavam-se onde é hoje o município de Viamão, conhecida como o Caminho do Viamão. A principal delas, a Estrada Real, saía dali e passava por Vacaria, Lages, Curitibanos, Papanduva, Rio Negro, Campo do Tenente, Lapa, Palmeira, Ponta Grossa, Castro, Piraí do Sul, Jaguariaíva, Itararé, chegando a Sorocaba. Outra rota era através do litoral até Laguna. A origem provável do nome Viamão é controversa. A versão mais comum é de que a partir dos morros da região e do topo da igreja matriz, é possível se avistar o rio Guaíba e seus cinco rios afluentes: Jacuí, Caí, Gravataí, Taquari e dos Sinos, que formam uma mão aberta. Daí a frase: "Vi a mão". Conforme alguns, seria originário do nome "ibiamon", que significa "Terras de Ibias" (pássaros). Outros afirmam que seria uma passagem entre montes, o que chamavam de viamonte. E existe ainda o relato de que teria como origem o antigo nome da província de Guimarães, em Portugal: Viamara. ÚLTIMOS PREFEITOS. Valdir Bonatto (2013 - Atualmente ) - PSDB Alex Sander Boscaini (2005 - 2012) - PT Eliseu Fagundes Chaves "Ridi" (1997-2004) - PT Pedro Antônio de Godoy (1993 - 1996) - PMDB Jorge Chiden (1989 - 1992) - PDT Tapir Tabajara Canto da Rocha (1983 - 1988) – PDT HIDROGRAFIA. É um município que conta com as águas do lago Guaíba e da Lagoa dos Patos, o que faz com que possua inclusive praias.Possui muitos lagos e lagoas, sendo o lago Tarumã, na área central da cidade, o mais conhecido.Conta também com a represa Lomba do Sabão, uma das nascentes do arroio Dilúvio (uma das divisas naturais entre Viamão e a capital, Porto Alegre) e o arroio Fiuza.
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ECOLOGIA. A gestão ambiental no município é frágil, não possuindo o mesmo um órgão ambiental estruturado e com condições de atender as demandas existentes. O desrespeito ao meio ambiente é recorrente.Temos no município vários locais de interesse ecológico como o Parque Estadual de Itapuã, APA do Banhado Grande, Refúgio da Vida Silvestre Banhado dos Pachecos, Parque Municipal Saint-Hilaire e as Reservas Particulares de Patrimônio Natural.Dentre esses locais, destaca-se o Parque Saint-Hilaire, com mananciais de água não poluída e exuberante vida selvagem, não obstante a proximidade de grande região urbanizada. O parque, com a pressão populacional da área nas últimas décadas 11 , vem sendo ameaçado na sua integridade. Seu nome homenageia o famoso viajante e pesquisador Auguste de Saint-Hilaire, que passou pelo Rio Grande do Sul no século XIX, descrevendo aspectos naturais e costumes regionais. É-lhe atribuída a seguinte frase, referindo-se ao clima : "Neste Estado não há viventes, só há sobreviventes. Outros dados: Fundação oficial: 14 de setembro de 1.741 Unidade federativa: Rio Grande do Sul Mesorregião: Metropolitana de Porto Alegre IBGE/2008 1 Microrregião: Porto Alegre IBGE/2008 1 Região metropolitana: Porto Alegre Municípios limítrofes: Capivari do Sul, Glorinha, Gravataí, Alvorada, Porto Alegre e Santo Antônio da Patrulha. Distância até a capital: 32 km CARACTERÍSTICAS GEOGRÁFICAS: Área: 1 494,263 km² 2 População: 239 384 hab. Censo IBGE/2010 Densidade: 160,2 hab./km² Altitude: 111 m Clima: subtropical Cfa 8
Fuso horário: UTC-3 INDICADORES: 0,808 elevado PNUD/2000 PIB: R$ 1 728 600,488 mil IBGE/2008 PIB per capita: R$ 6 704,06 IBGE/2008
MAPA - LOCALIZAÇÃO
6.1. Geográfico do Rio Grande do Sul
Conteúdo
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6.2. DIVISÃO POLÍTICO ADMNISTRATIVA VIAMÂO
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7- MERCADO IMOBILIARIO. O CANTEGRIL. Levantamento (04/2012): Fase 1 (89 casas), Fase 3 (72 casas), Fase 4 (360) e Fase 2 (307). *Nas Fases 1 e 3 a contagem foi realizada por mim (Augusto A. G.). Na F4 o dado foi obtido junto à administração. Na F2 o dado foi obtido junto a equipe de segurança. Total = 828 casas. Localização: Av. Senador Salgado Filho, n° 6614, parada 48, CEP: 94450-000. Bairro: São Lucas;Cidade: Viamão (RS);Tel.: (51) 3485-5659. Inicialmente o Cantegril era simplesmente um clube campestre que proporcionava lazer e descanso para os seus associados. 25/06/1957 é considerada como sendo a data oficial de fundação. O clube é uma entidade civil, sem fins lucrativos, de caráter social, cultural, recreativo e esportivo. Logo após a sua fundação, o clube passou a ser palco de diversos eventos sociais, como por exemplo, o antigo Concurso Rainha das Piscinas do Cantegril. A gaúcha Ieda Maria Vargas, por exemplo, (eleita Miss Universo em 1963), iniciou a sua carreira vencendo este concurso. A área residencial surgiu no final do ano de 1985 (área que posteriormente recebeu o nome de fase I). A partir daí o clube passou a ser também um Condomínio Horizontal, no qual moravam apenas os sócios. Com o tempo, a área residencial foi crescendo e se expandiu tanto que acabou acontecendo um processo natural de subdivisão. Surgiram, então, as fases II e III no ano de 1989. Logo após (2 anos mais tarde) iniciou a formação da F IV. Deve haver várias razões para este crescimento rápido e bastante significativo, mas uma delas é o menor custo de vida se compararmos com Porto Alegre. Sabese que a esmagadora maioria dos moradores veio da Capital. Há pouco tempo atrás tanto os valores dos terrenos como as mensalidades condominiais ainda eram muitíssimo mais baixos do que aquilo que se observava em Porto Alegre. É verdade que algumas estruturas do clube (ou o que ele oferecia) já apresentavam um certo declínio ou "sucateamento", considerando um passado não muito distante. Ocorre que o número de sócios começou a cair logo após a inauguração da Free way e isto repercutiu na parte financeira. Mesmo assim, o Cantegril continuou sendo atraente e a relação custo/benefício se mantinha favorável. Há também a proximidade com a Capital, as várias opções de condução ou transporte coletivo que, sem dúvida, proporcionam conforto para os moradores. O fato de existirem equipes de segurança organizadas cuidando da área residencial é algo que, sem dúvida, atrai pessoas. Ultimamente os próprios moradores têm colaborado com a melhoria da estrutura para proporcionar mais segurança e lazer para os integrantes de cada fase. Prova disto é que existem praças e quadras de futebol dentro da área residencial. Moradores que gostam do esporte colaboraram com a revitalização das quadras de tênis que estão na antiga área do Cantegril Clube. O campo de futebol com iluminação e a piscina também estão localizados na área do clube e, devido à manutenção, estão bem conservados. Nos últimos 5 anos, através do esforço desenvolvido por dirigentes do clube e funcionários, o quadro de sócios aumentou significativamente e isto repercutiu significativamente na parte financeira. A escola de equitação continua existindo e há também a escola de futebol em convênio com o Grêmio de Futebol Porto Alegrense. Já houve uma significativa restauração no Salão Social de Eventos e pode-se dizer também que alguns procedimentos relacionados à segurança na área residencial evoluíram. 11
As fases são independentes e cada uma delas possui o seu síndico. Diferentemente das outras, a fase I possui mais de um síndico em função das diferentes glebas que se formaram com o passar do tempo. A malha viária é que acaba unindo as diferentes fases existentes. Hoje se pode dizer que o Cantegril é uma comunidade devido ao grande número de famílias. No que se refere aos aspectos da convivência e interrelação entre as fases, seria bastante questionável afirmar que existe de fato uma verdadeira comunidade. Percebe-se que existe um certo isolamento entre as diferentes fases. Mesmo assim, ainda ocorrem diversos eventos agregadores dentro do Cantegril. Eventos esses que propiciam uma aproximação entre as pessoas das diferentes fases. É correto dizer que o Clube Cantegril também possui a sua própria administração, estatuto, etc. Houve, de fato, uma separação entre o Clube e o Condomínio, embora muitos condôminos sejam os sócios efetivos. Alguns moradores são até conselheiros do Clube Cantegril. Não acontecem mais os concursos de beleza (há bastante tempo), mas festas e eventos de divulgação e comércio continuam acontecendo periodicamente. O conhecido "Bazar do Cantegril" continua e possui momentos definidos (normalmente 15 dias antes das datas comemorativas como: Páscoa, Dia das Mães e Natal). O Bazar acontece também junto com as fetas juninas e julinas. O evento agrega artistas, prestadores de serviços e comerciantes em geral. E quanto ao público que normalmente aparece para prestigiar esses eventos, ele é composto de moradores e de pessoas de fora do Cantegril. Tradição eqüestre: Se olharmos com atenção o mascote, veremos que ele é uma raposa com roupa de montaria. A explicação para isto é simples: O clube desde a sua fundação oferecia condições para a equitação. É verdade que em alguns momentos a hípica deixou de funcionar, mas ela sempre retornava e hoje ela funciona normalmente com área específica para a prática, estrutura para a hospedagem de animais, responsáveis pela manutenção e gestão e instrutores para as aulas e passeios. Atualmente o número de casas é expressivo. Pode-se arriscar dizer que o número total de pessoas que residem no Cantegril é maior do que aquele que se verifica em algumas cidades do interior. Alguns que hoje estão morando na área residencial do Cantegril não são sócios do clube. De fato o clube permitiu a entrada de pessoas não associadas para morar na área residencial. É justo dizer que nos últimos anos o número de sócios tem aumentado e este fenômeno está acontecendo de forma concomitante ou simultânea a melhoria na parte estrutural. Um fato importante no cenário Imobiliário Próximo ao Cantegril é a construção de um Shopping Center, que segundo informações do mercado imobiliário local deverá aumentar consideravelmente o valor do metro quadrado para aquisição de terrenos e casas. Este Avaliador teve o cuidado de fazer uma Pesquisa envolvendo 12 Amostras de Imóveis que estão anunciados por Imobiliárias especializadas em fase de comercialização no Condomínio Cantegril. Á seguir um relatório com o resumo destes imóveis em fase de comercialização: Quantidade de Amostras pesquisadas: 12 Fases Pesquisadas: II III E IV. Média do Valor dos Imóveis Pesquisados, descontado a comissão de 6 %: R$ 587.875,00.
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Média de área Construída: 244 metros quadrados Valor da Média de Venda do Metro quadrado anunciado: R$ 2.436,16 Média de Área do terreno em metros quadrados: 480,67 metros quadrados. Obs. (Todas as amostras pesquisadas com excelente Padrão de Acabamento, imóveis novos, prontos para morar, com excelente Arborização e a grande maioria com Piscina).
8 – METODOLÓGIA AVALIATÓRIA A Metodologia Avaliatória utilizada é o Método Evolutivo da Norma Avaliatória da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR- 14.653-2– Avaliação de Bens- Parte 2- Imóveis Urbanos, item 8.2.4.
O Método Evolutivo é aquele em que a composição do valor final do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos. A partir do valor do terreno, considerados o custo de Reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator comercialização, ou seja:
Método do Custo: Edificação= Custo x Fator de Correção Custo = (Ae x CUB) X 1,10 Ae = Área Edificada CUB = CUB de Referência 1,10 = Índice Médio Estimado fixo estipulado pelo mercado(Referem-se a equipamentos especiais + despesas indiretas que não estão inclusas no cálculo do valor do CUB). Fator de Correção:= Determinado em função da razão (divisão) do valor de mercado do um bem e o seu custo de edição. Para determinação do valor do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO em que o valor do imóvel é definido através de comparação com imóveis similares, semelhantes ao imóvel avaliando, NBR-14653-2-AVALIAÇÃO DE BENS-PARTE 2- IMÓVEIS URBANOS, item 8.2.1. 13
9 – PESQUISA DE MERCADO. A pesquisa de mercado realizada entre os dias 21 e 24 de junho de 2.013, foi baseada em terrenos comercializados e anunciados, já descontados a comissão de intermediação imobiliária, no próprio bairro, com as mesmas características do terreno avaliando. A pesquisa concentrou-se somente nas imobiliárias que atuam especificamente dentro do Cantegril, por tanto amostras significativas. N0 BAIRRO
VALOR R$
Á.TOTAL
R$/m2
01 CANTEGRIL FASE I
80.000,00
360,00M2
222,23 MH IMOVEIS
02 CANTEGRIL FASE I
80.000,00
380,00m2
210,53 MH IMOVEIS
03 CANTEGRIL FASE I
100.700,00 416,40m2
241,83 MH IMOVEIS
04 CANTEGRIL FASE I
101.000,00 360,00m2
280,56 MH IMOVEIS
407,16m2
223,50 MH IMÓVEIS
05 CANTEGRIL FASE IV 91.000,00 06 CANTEGRIL FASE I
111.000,00 360,00m2
07 CANTEGRIL FASE IV 101.000,00 403,00m2
FONTE
308,34 MH IMOVEIS * 250,62 MH IMOVEIS
08 CANTEGRIL FASE II
142.500,00 442,50m2
322,03 MH IMOVEIS *
09 CANTEGRIL FASE II
141.000,00 501,00m2
281,44 MH IMOVEIS
10 CANTEGRIL FASE II
95.000,00
430,30m2
220,78 MH IMOVEIS
11 CANTEGRIL FASE IV 113.000,00 420,00m2 269,05 MH IMOVEIS 12 CANTEGRIL FASE IV 113.000,00 385,00m2 293,51 MH IMOVEIS 13 CANTEGRIL FASE II
108.000,00 360,00m2 300,00 MH IMOVEIS *
14 CANTEGRIL FASE III 80.000,00
360,00m2 222,22 MH IMOVEIS
15 CANTEGRIL FASE II
103.400,00 490,00m2 211,02 WANDA MARTINS
16 CANTEGRIL FASE II
103.400,00 542,50m2 190,60 WANDA MARTINS *
17 CANTEGRIL FASE II
103.400,00 360,00m2 287,22 WANDA MARTINS
18 CANTEGRIL FASE IV 108.100,00 490,00m2 220,61 WANDA MARTINS 19 CANTEGRIL FASE IV 84.600,00
385,00m2 219,74 WANDA MARTINS
20 CANTEGRIL FASE IV 79.900,00
480,00m2 166,46 WANDA MARTINS *
21 CANTEGRIL FASE IV 81.780,00
420,00m2 194,71 WANDA MARTINS * 14
M Aritmética do valor do m2 = soma do m2 das 21 amostras =R$5.137,00 2121 Valor Médio do m2 = R$244,62x1.080 metros quadrados = R$264.189,600
Média Final: Para tratamento matemático das amostras utilizamos o cálculo da média final considerando um intervalo de 20%. Média Final = M. Aritmética +20% -20% Média Final =244,62 +20% = 293,54 - Limite Superior -20% = 195,70 – Limite Inferior Obs.: As amostras com (*) no quadro amostral (06-08-13-16-20-21) ficam excluídas do Cálculo por estarem acima do Limite Superior (R$293,54) e abaixo do Limite Inferior (R$ 195,70). A média final será calculada com base nas 15 amostras que ficaram dentro da variação aceitável. Média Final = Soma das 15 amostras = R$3.654,88 = R$ 243,66/m2 15 15 10 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL: Considerando-se os resultados encontrados no tratamento matemático, estabelece-se, por meio de cálculos matemáticos simples, o valor final do Terreno. Valor do Terreno =Área do Terreno x Média Final Valor do Terreno = 1.080 m2 X R$ 243,66/m2 = R$ 263.152,80 AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES PAVIMENTO TÉRREO CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO = R$ 1.284,09
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R1-N – 06/2013 – SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO = 1.07 FC = R$ 1.500,00 (VALOR DE MERCADO DA EDIFICAÇÃO) R$ 1.412,50 (CUSTO DO M2 DE CONSTRUÇÃO DA EDIFICAÇÃO) - Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. PAVIMENTO SUPERIOR CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO= R$ 1.284,09 R1-N- 06/2013- SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO: 0,85 FC = R$1.200,00 (VALOR DE MERCADO DA EDIFICAÇÃO) R$ 1.412,50(CUSTO DO M2 DE CONSTRUÇÃO DA EDIFICAÇÃO) -Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. Índice Médio Estimado Fixo = 1,10 EDIFICAÇÃO PAVIMENTO TÉRREO ÁREA CONSTRUÍDA= 249,03 m2 CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO= R$1.284,09 R1-N -06/2013 – SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO = 1,07 FC = R$ 1.500,00(Valor de mercado da edificação) R$ 1.413,50 (Valor do m2 de construção da edificação) -Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. VALOR DA EDIFICAÇÃO = CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO CUSTO= (ÁREA EDIFICADA X CUB) X 1,10 CUSTO = (249,03 m2 X1.284,09) X 1,10
16
CUSTO = R$ 351.754,63 VALOR DA EDIFICAÇÃO = CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 351.754,63 X1,07= R$376.377,45
EDIFICAÇÃO PAVIMENTO SUPERIOR ÁREA CONSTRUÍDA= 112,35m2 CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO: R$ 1.284,09 R1-N - 06/2013 – SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO: 0,85 FC = R$1.200,00(Valor de mercado da edificação) RS 1.412,50 (valor do m2 de construção da edificação) -Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. VALOR DA EDIFICAÇÃO = CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO CUSTO = (ÁREA EDIFICADA X CUB) X 1,10 CUSTO =112,35 m2 x 1.284,09 x 1,10 CUSTO = R$158.694,27 VALOR DA EDIFICAÇÃO =CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 158.694,27 X 0,85 = R$134.890,13 VALOR DAS EDIFICAÇÕES. VALOR DAS EDIFICAÇÕES = PAVIMENTO TÉRREO + PAVIMENTO SUPERIOR VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$376.377,45 + R$134.890,13= R$ 511.267,58 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DAS EDIFICAÇÕES VALOR DO IMÓVEL = R$263.152,80 + R$ 511.267,58= R$774.420,38
17
10 – CONCLUSÃO É do entender do Perito Avaliador que os valores de mercado para imóvel avaliando são:
VALOR MÉDIO ESTIMADO:
R$ 775.000,00
(setecentos e setenta e cinco mil reais) -Limite inferior = R$744.000,000 -Limite superior = R$806.000,00 Valores sem honorários de Corretagem
11 – ENCERRAMENTO O presente Parecer de avaliação é composto de (58) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. Porto Alegre, 12de Agosto de 2013.
SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291
12- MAPA DE SITUAÇÃO 18
19
20
Fonte: Google Earth 13-MATRICULA DO IMÓVEL
21
22
14-FACHADA DO IMÓVEL
23
15-ACESSO A ENTRADA DO IMÓVEL
24
16-ACESSO A ENTRADA DO IMÓVEL
25
17-ACESSO A ENTRADA DA GARAGEM DO IMÓVEL
26
18-FACHADA DO IMÓVEL
27
19-PARTE EXTERNA DO IMÓVEL
28
20-PARTE EXTERNA DO IMÓVEL
29
21-GARAGEM DO IMÓVEL
30
22-PARTE EXTERNA DO IMÓVEL
31
23-LIVING COM LAREIRA
32
24-LIVING COM 02 AMBIENTES
33
25-ACESSO AO PAVIMENTO SUPERIOR
34
26-COZINHA AMERICANA
35
27-CHURRASQUEIRA
36
28-COZINHA AMERICANA
37
29-ESCADA QUE SERVE DE ACESSO AO PAVIMENTO SUPERIOR
38
30-DORMITÓRIO 1 PAVIMENTO TÉRREO
39
31-BANHEIRO SOCIAL PAVIMENTO TÉRREO
40
32-DORMITÓRIO SUITE PAVIMENTO TÉRREO
41
33-BANHERIO SUÍTE PAVIMENTO TÉRREO
42
34-CLOSET DA SUÍTE PAVIMENTO TÉRREO
43
35-ACESSO AO PAVIMENTO SUPERIOR
44
36-SALA PAVIMENTO SUPERIOR
45
37-CIRCULAÇÃO PAVIMENTO SUPERIOR
46
38-BANHEIRO SOCIAL PAVIMENTO SUPERIOR
47
39-CIRCULAÇÃO PAVIMENTO SUPERIOR
48
40-DORMITÓRIO 1 PAVIMENTO SUPERIOR
49
41-DORMITÓRIO 2 PAVIMENTO SUPERIOR
50
42-DORMITÓRIO 3 PAVIMENTO SUPERIOR
51
43-DORMITÓRIO 3 PAVIMENTO SUPERIOR
52
44-VISTA FRONTAL TERRAÇO PAVIMENTO SUPERIOR
53
45-VISTA ÁEREA DO IMÓVEL
54
46-EXTERNA DO IMÓVEL
55
47-PISCINA
56
48- CURRÍCULO DO AVALIADOR MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br Comercial: 513237-2031 Celular: 051-99720189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e extrajudicial Despachante Imobiliário Contabilista CRC/RS 54727-08
BIBLIOGRAFIA ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 -
Procedimentos Gerais
Parte 2 – 06/2004 -
Avaliação de Imóveis Urbanos
Parte 3 – 06/2004 -
Avaliação de Imóveis Rurais
Parte 4 – 01/2003 -
Avaliação de Empreendimentos
49-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas
Descrição
ABNT
Associação Brasileira de Normas Técnicas
COFECI
Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CNAI
Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis
CUB
Custo Unitário Básico da Construção
IBGE
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IDH-M
Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
IGP-M
Índice Geral de Preços de Mercado
INCC
Índice Nacional do Custo da Construção
57
IPEA
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
IPDM
Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado
MA
Média Aritmética
MF
Média Final
NBR
Norma Brasileira
PIB
Produto Interno Bruto
PIB PC
Produto Interno Bruto Per Capita
PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
RMPA
Região Metropolitana de Porto Alegre
RI
Registro de Imóveis
SBPE
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI
Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios
SINDUSCON
Sindicato da Indústria da Construção Civil
SRFB
Secretaria da Receita Federal do Brasil
VV/M2
Valor de Venda do metro quadrado
50-SITES DE PESQUISA Cofeci.gov.br
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
Ibape-sp-org.br
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
Sindimóveis
SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS
Sinduscon
SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
Fee
Fundação De Economia e Estatística
Atlas RS
atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul
MH IMÓVEIS
Imobiliária Especializada em imóveis no Cantegril
Viva real
Portal Imobiliário
Jornal cantegril
Anúncios do jornal local
Google Earth
Visualizador de Imagens por Satélite
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