NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI/RS NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE TERRENO
Terreno na Rua Noel Rosa nº133, Bairro: Jardim Itu Sabará Porto Alegre, RS/ CEP: 91210-110.
1
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: xxx , brasileiro, Casado, Seralheiro, RG xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Irmão Inocêncio Luis, Bairro Jardim Itu Sabará/RS, CEP 91210-080. Este Parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis, e as RESOLUÇÕES 957/2006, e 1.044/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos. 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para determinação do seu real valor de mercado como determina a NBR 14.653-1 – item 3.44. 3. Identificação e caracterização do bem avaliado. IMÓVEL: “Um terreno sob nº 133, constituído dos lotes 28 e 29 da quadra A, da Vila Margarita , com 712,00m2, medindo 20,00m de frente, ao nordeste, à rua Noel Rosa, por 35,60m de extensão da frente ao fundo, em ambos os lados, tendo no fundo, a mesma largura da frente, onde entesta , ao sudoeste, com os lotes 14 e 15 de Flama – Construção e Comércio de Imóveis Ltda, - Com o qual também divide por um lado, ao noroeste, lote 27, dividindo-se pelo outro lado , ao sul-Leste, com o alinhamento da rua A, para onde também faz frente e forma esquina.” 3.1. Classificação do Imóvel: Uso: MISTO. Tipo: Terreno. Agrupamento: Residência UNIFAMILIAR.
3.2. Aspectos Físicos: 3.2.1. Topografia: Terreno plano, sendo desconsideradas as construções ali existentes. Será considerado somente o terreno. 3.3. Condições Ambientais: A Testada para a Rua Noel Rosa tem orientação Solar Norte, A testada para rua Irmão Inocêncio Luis tem orientação Solar Leste. A condição ambiental relativa ao conforto térmico é positiva, fator que será considerado neste Parecer.
2
4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível:
4.1. O imóvel avaliado localiza-se no bairro Jardim Itu-Sabará que possui características residenciais, sendo casas na grande maioria e uma grande expansão do comércio e serviços devido à construção de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais no entorno, As opções de lazer são variadas; no bairro há a sede campestre do Serviço Social do Comércio(SESC), que possui um amplo centro de esportes; as praças também são opções de diversão e entretenimento; e o Parque da Brigada Militar, possui um campo de futebol.
4.2. Infraestrutura Urbana:
Possui: ruas pavimentadas em asfalto, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo seletiva, escolas, supermercados, praças. É compatível com a região, fator que não será considerado. 4.3. Atividades existentes:
O Bairro possui num raio de 500 metros todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, praças, transporte público e avenidas de grande importância da cidade.
4.4. Equipamentos comunitários:
Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança estão á disposição do Imóvel Avaliado a uma distância razoável.
5. Aproveitamento econômico do imóvel: 5.1. O imóvel serve para investidores, pois a região está em expansão com empreendimentos residenciais e comerciais de médios e grande porte. Localizado a poucos metros da Avenida Protásio Alves, Pólo de influência com grande fluxo de pedestres e automóveis. 3
5.1.2. Liquidez: O Imóvel destina-se á uso misto tanto residencial como comercial. Tendo uma liquidez entre 10 e 16 meses com o preço ajustado ao mercado. Fatores como: Posição Solar e 02 testadas será acrescido do valor final da Avaliação: 10% referente a ótima posição solar do terreno e as 02 testadas, que o Mercado valoriza 15%.
5.1.3. ANÁLISE MERCADOLÓGICA.
A seguir o que aconteceu em Porto Alegre em 2.014 e até Setembro de 2.015. Foram lançados 2.882 imóveis novos em 2014 em Porto Alegre. Foi o número mais baixo desde 2006. O dado está no Boletim Econômico da Construção Civil, um consolidado dos dados do setor no ano passado lançado pelo Sinduscon-RS. A entidade observa que foi um ano de baixo dinamismo para o setor, seja pela situação geral da economia, seja pela apreensão dos empresários quando ao resultado das eleições. As construtoras evitaram formar grandes estoques. O levantamento mostra ainda que 60% das unidades lançadas eram apartamentos com dois dormitórios, tradicionalmente os mais procurados no mercado. Das 4.612 vendidas, mais de 40% eram deste tipo. Quatro em cada dez imóveis novos custavam entre R$ 141,8 mil e R$ 204,9 mil. Só que os mais vendidos, mesmo que por pouca diferença, ficaram na faixa entre R$ 425,5 mil e R$ 520 mil. Entre os imóveis comercializados, quase 80% tinham até 80 metros quadrados. Quase metade foi vendida em até seis meses. Para 2015, o Sinduscon-RS projeta um ano de ajustes. Com crescimento baixo, inflação alta e aumento de juros, a construção civil deve ter mais um período de pouco avanço. “Porém permanecendo ainda em um patamar bastante superior ao do período anterior ao boom do setor.” Para o mercado gaúcho, a entidade projeta uma melhora nos negócios com a aprovação de projetos novos pelos órgãos municipais e estaduais. O Imóvel avaliado está situado numa região com muitos Condomínios Horizontais, numa região predominantemente Residencial. Residências Unifamiliares de todos os tipos de Padrões em condomínio e fora dele, assim como alguma verticalização (Adensamento/imóvel Multifamiliar de até 06 Pavimentos, pouca demanda). Possui Praças, escolas e comércio local á uma distância considerável. Serviços como bancos, cartórios, Hospitais estão á uma distância também considerável. O bairro goza de Uma boa infraestrutura urbana. Foram trabalhadas 05 amostras dentro do próprio bairro. Segundo informações das imobiliárias especializadas no bairro a liquidez final para este tipo de produto imobiliário será de 16 meses, ou 1,5 ano. A avaliação do Imóvel 4
Avaliado foi realizada pelo contexto atual do Mercado Imobiliário Brasileiro, sinalizando na baixa dos imóveis. 6. METODOLOGIA AVALIATÓRIA: Para avaliação da área utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO que realiza uma amostragem representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível semelhantes ás do imóvel avaliando.
7. PESQUISA MERCADOLÓGICA: A pesquisa foi realizada entre os dias 10 e 12 de setembro de 2015. Para a pesquisa dos valores da área foram consultadas Imobiliárias especializadas na comercialização de imóveis na região do imóvel avaliado, já descontados os 6%, referentes á intermediação. Foram selecionadas amostras anunciadas já descontadas, a taxa de intermediação imobiliária.
N0
BAIRRO
VALOR R$
Área TOTAL m2
R$/m2
FONTE
01
Jd. Itu Sabará
249.100,00
300,00
830,34
Cia Imobiliária
02
Jd. Itu Sabará
921.200,00
1.107,92
831,47
IPER Imóveis
03
Jd. Itu Sabará
267.900,00
300,00
893,00
Rafael Correia Melo –
04
Jd. Itu Sabará
329.000,00
264,00
1.246,25
Nobilitare
05
Jd. Itu Sabará
1.240.800,00 900,00
1.378,67
Nobilitare
DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA:
M A = SOMA DO R$/m2 das 05 amostra = R$/m2 5.179.73/5 = R$/m2: 1.035,95
VALOR DA ÁREA = ÁREA DO IMOVEL X MÉDIA ARITMÉTICA
VALOR DA ÁREA = 712,00m2 X R$/m2 1.035,95= R$ 737.596,40
5
DETERMINAÇÃO MÉDIA FINAL:
M F = MÉDIA ARITMÉTICA +20% -20% M F = R$/m2 1.035,95
+20% = 1.243,14 -20% = 828,76
Considerando-se as amostras dentro deste intervalo eliminamos as amostras n0 04,05. A medida Final será calculada com base nas três amostras restantes:
M F = SOMA DO R$/m2 das 03 AMOSTRAS = R$/m2: 2.554,81/3= R$ 851,60 VALOR DA ÁREA = ÁREA DO IMÓVEL X MÉDIA ARITMÉTICA VALOR DA ÁREA = 712m2 X R$/m2 851,60 = R$ 606.339,20 FATOR SOLAR E 02 TESTADAS E LIQUIDEZ CONFORME ITEM 5.1.3. (ANÁLISE MERCADOLÓGICA). 8. VALOR FINAL DO TERRENO + 25% (ITEM 5.1.3.)= = R$ 606.339,20 + 25%= R$757.924,00
CONCLUSÃO: É DO ENTENDER DO PERITO AVALIADOR QUE O VALOR PARA A ARÉA DO TERRENO AVALIADO, É DE:
VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 757.924,00 (SETECENTOS E CINQUENTA E SETE MIL, NOVECENTOS E VINTE E QUATRO REAIS). FATOR DE IMPRECISÃO. O FATOR DE IMPRECISÃO DESTE PARECER É DE 5% DO SEU VALOR. NÃO ESTÁ INCLUÍDO O PERCENTUAL DE 6% PELA INTERMEDIAÇÃO. Limite Superior: R$ 788.240,96 Limite Inferior: R$ 727.607,04
9. FOTOS DO IMÓVEL AVALIADO. 6
Testada número 01 da Rua ua Noel Rosa Rosa.
Testada número 02 da Rua ua Irmão Inocêncio Luis.
7
Localização Google Earth.
Foto da Rua Noel Rosa
8
Rua Noel Rosa, colégio Senhor Bom Jesus.
Rua Irmão Inocêncio Luis.
9
Praça David Bem-Gurion, na rua Irmão Inocêncio Luis.
Prático Jardim Itália, lojas, conveniências e agência bancaria.
10
10-Matricula do ImĂłvel Avaliado e CertidĂľes.
11
12
13
14
11. CURÍCULO DO AVALIADOR. Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32371026- 051-3517-1640 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012.
por
15
Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.
16
17
18
13- BIBLIOGRAFIA ABNT/NBR 14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 -
Procedimentos Gerais
Parte 2 – 06/2004 -
Avaliação de Imóveis Urbanos
Parte 3 – 06/2004 -
Avaliação de Imóveis Rurais
Parte 4 – 01/2003 -
Avaliação de Empreendimentos
14-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas ABNT COFECI CNAI CUB IBGE IDH-M IGP-M INCC IPEA IPDM MA MF NBR PIB PIB PC PTAM RI SBPE SECOVI SINDUSCON SRFB VV/M2
Descrição Associação Brasileira de Normas Técnicas Conselho Federal dos Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis Custo Unitário Básico da Construção Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística Índice de Desenvolvimento Humano Municipal Índice Geral de Preços de Mercado Índice Nacional do Custo da Construção Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado Média Aritmética Média Final Norma Brasileira Produto Interno Bruto Produto Interno Bruto Per Capita Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica Registro de Imóveis Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios Sindicato da Indústria da Construção Civil Secretaria da Receita Federal do Brasil Valor de Venda do metro quadrado
15- CONCEITUAÇÕES TÉCNICAS. AVALIAÇÃO: é a ciência da medida do valor. É o conjunto de operações que leva a determinação técnica do valor de um imóvel, ou do direito sobre o Imóvel. A Avaliação é sempre feita em função do valor á vista, sem os honorários de intermediação. VALOR DA AVALIAÇÃO: Nas avaliações mercadológicas o valor determinado é sempre o valor de mercado, e corresponde sempre aquele que, num determinado instante é único qualquer que seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de concorrência perfeita, estável onde não haja urgência e interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram no valor do imóvel.
19
Preço: é a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente. BEFEITORIAS: Resultado de obra ou serviço realizado em um bem que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. FATOR DE CORREÇÃO: É o fator utilizado nas avaliações mercadológicas que corrige o valor de mercado da benfeitoria que está sendo avaliada, em comparação ao custo de uma benfeitoria nova com as mesmas características. O avaliador deve questionar-se: A benfeitoria avalianda, nas condições atuais do mercado imobiliário, em comparação ao custo de ima benfeitoria nova, com as mesmas características, vale mais ou menos, se valer menos (imóveis mais antigos) o fator é menor que 1; se valer mais (imóveis novos e semi-novos) o fator é maior que 1. Na NBR 14.653 é denominado Fator de Comercialização. TESTADA: Medida da frente de um terreno – Lote. PROFUNDIDADE: É a medida da frente aos fundos. INDICE DE APROVEITAMENTO- COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: É um número que multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos neste terreno, somando-se as áreas de todos os pavimentos. 16-SITES DE PESQUISA Cofeci.gov.br Ibape-sp-org.br Sindimóveis Sinduscon Fee Atlas RS Viva real Google Earth
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fundação De Economia e Estatística atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Portal Imobiliário Visualizador de Imagens por Satélite
17 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (20) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última. Porto Alegre/RS, 15 de Setembro de 2.015.
SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291 20