MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI/RS NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE APARTAMENTO. RUA JOSÉ BISOL, N0 1.285. – APARTAMENTO/22. CEP: 95072390. BAIRRO: BELA VISTA. CAXIAS/RS. 1
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI. 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: IBRAME – INDÚSTRIA BRASILEIRA DE METAIS S.A., com sede na Av. Princesa Isabel nº 574 – 14º andar – Sala 1407 – Centro – Município de Vitória – Estado do Espírito Santo, inscrita no CNPJ sob o nº 60.846.599/0001-00, e filial na Rua D. Francisca n° 8300 – Blocos, 6, 7 e 8 – PERINI BUSINESS PARK – Município de Joinville – Estado de Santa Catarina, inscrita no CNPJ sob o nº 60.846.599/0005-34, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social. Este Parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis, e as RESOLUÇÕES 957/2006, e 1.044/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos. 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado. O Imóvel encontra-se livre de ônus Reais. 3. Identificação e caracterização do bem avaliado. IMÓVEL: APARTAMENTO número 22, situado no quarto pavimento ou primeiro andar,localizado na parte oeste do pavimento, com área privativa total real de 203,1593m2, área de uso comum real de 69,4718m2,área total real de 272,6311m2, área equivalente de construção de 223,7793m2,área ideal de terreno de 265,6961m2 e a fração ideal de 0,2458, no terreno e nas coisas de uso comum e fim proveitoso do Prédio. Ficam vinculadas a este apartamento, a adega número 22 e a vaga número 22, no Prédio de alvenaria com finalidade residencial, com 05 pavimentos, sito á rua José Bisol, número 1285, bairro Bela Vista, nesta cidade de Caxias do Sul/RS, cujo empreendimento está edificado no terreno urbano, constituído pelo lote administrativo número 19, da quadra número 744, bairro Bela Vista, com testada para a rua José Bisol,lado ímpar, distando 44,00 metros da esquina formada com á rua Simão Cembrani, no quarteirão formado pelas citadas vias mais a rua Rodrigues Alves e Estrada Federal BR 116,possui área de 1.081,00m2, com as seguintes medidas e confrontações: ao norte, por23,00 metros,com parte do lote número 23, de Marcos Antônio Balbinotti e outros; ao sul, por 23,00 metros, com a rua José Bisol;ao 2
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leste,por 47,00 metros, com o lote número 20,de Rosa Trevisan Francischelli; e a oeste, por 47,00 metros,com o lote número 18, de Gregory Darney Postali e Aristides Bernal.
Proprietário:
MARCOS
ANTONIO
BALBINOT,empresário,
CPF/MF
102.984.280-91, e sua esposa: NADIA LUCIA CHERUBINI BALBINOT,dólar, CPF/MF 659.945.580-87, casados pelo regime da comunhão universal de bens, na vigência da Lei 6.515/77, ambos brasileiros, residentes e domiciliados na cidade de Curitiba/PR. Registro de Imóveis da 2ª ZONA- CAXIAS DO SUL-RS, sob o número 83.737.
ENTRADA DO IMÓVEL AVALIADO.
3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Residencial. Tipo: Apartamento. Agrupamento: Prédio Residencial.
3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: Residência MULTIFAMILIAR formada por: 06 apartamentos: números: 01,02,11,12,21 e 22. O apartamento número 22, objeto desta avaliação, situa-se no quarto pavimento ou primeiro andar, localizado 3
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na parte oeste do pavimento, com área privativa total real de 203,1593m2, área de uso comum real de 69,4718m2,área total real de 272,6311m2, área equivalente de construção de 223,7793m2,área ideal de terreno de 265,6961m2 e a fração ideal de 0,2458. 3.3. Idade do imóvel: Aproximadamente 27 anos.
3.4. Proprietários: Proprietário: MARCOS ANTONIO BALBINOT,empresário, CPF/MF 102.984.280-91, e sua esposa: NADIA LUCIA CHERUBINI BALBINOT,dólar, CPF/MF 659.945.580-87, casados pelo regime da comunhão universal de bens, na vigência da Lei 6.515/77, ambos brasileiros, residentes e domiciliados na cidade de Curitiba/PR. Registro de Imóveis da 2ª ZONA- CAXIAS DO SUL-RS, sob o número 83.737. 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: 4.1. Gerais: O bairro Bela Vista em Caxias do Sul, mescla edificações Multifamiliares de até 15 Pavimentos de Padrão Norma, residências Unifamiliares de Alto Padrão, Padrão Normal e baixo Padrão. Conta com uma boa rede de comércio, serviços e Indústrias, a além da proximidade com a BR-116. O imóvel Avaliado fica no quarteirão formado pelas seguintes ruas: José Bisol, Simão Cembrini, Rodrigues Alves e a Rodovia BR 116.Dotado de excelente infra-estrutura. GOOGLE MAPS.
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4.1.1. Relatório fotográfico dos principais acessos em torno do imóvel avaliado. Completa variedade de comércio e serviços a disposição.
Empreendimentos na Rua José Bisol. Abaixo BR-116. FOTO IMOVEL: GOOGLE.
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Estrada BR-116.
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4.1.2. Aspectos Físicos:
4.1.2.1. Topografia: Terreno em declive.
4.1.2.2. Condições Ambientais: O Imóvel Avaliado tem orientação solar Oeste. A condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente negativa.
4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: Não foi detectado desconforto Sonoro considerável, a sensação de ruído, não se constituí um fator negativo nesta Avaliação. Este Avaliador não teve acesso à unidade Avaliada, se valeu de informações do Mercado Local. 4.1.2.3. Contexto Urbano: O Imóvel situa-se no Bairro Bela Vista, tendo no seu entorno vida própria, contendo toda a Infra-estrutura necessária e todos os serviços e comércio necessários ao dia-dia do Cidadão. A BR-116, se constitui como o Principal Pólo de Influência do Bairro, pois por ali existe uma rede de Comércio e Serviços bem ampla, além de se constituir em um acesso importantíssimo para o Norte do Estado.
Posto de Combustível na BR-116.
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4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO. O bairro Bela Vista, em Caxias do Sul/RS, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário Razoável. É compatível com a região, fator que não será considerado.
4.1.2.5. Atividades existentes: O Imóvel Avaliado possui num raio de 200 metros todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, correio, serviços Gerais, Padarias, supermercados, farmácias, Indústrias, etc....
4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança estão á disposição do Bairro Bela Vista em Caxias/RS, a uma distância razoável.
4.2.1. Idade do Imóvel: Aproximadamente 27 anos.
5. Aproveitamento econômico do imóvel:
5.1. Liquidez: Imóvel destina-se a Moradia Particular. Tendo o seu preço ajustado ao mercado terá liquidez prevista entre 06 meses e 2 anos, segundo informações de imobiliárias locais. O Imóvel Avaliado,antes de se ser transformado em Prédio era um sobrado,o mesmo não possui elevadores,área condominial e concorre com novos empreendimentos no Bairro,que acabam sendo uma alternativa melhor, uma vez que são imóveis novos e dotados de infra estrutura. O que lhe impõe uma depreciação de 20% sobre o valor final.
5.2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO. O preço médio do metro quadrado dos imóveis brasileiros anunciados para venda deve subir apenas 0,9% em 2015 e em junho de 2016 deve registrar uma queda de 4,8% na variação acumulada nos últimos 12 meses. Essas são as projeções do mais recente Boletim FipeZap, relatório de análise do mercado imobiliário divulgado trimestralmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo classificado de imóveis online Zap Imóveis.A partir dessas expectativas, Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap e economista da Fipe, afirma que no meio do ano que vem o preço médio dos imóveis deve retornar aos níveis apresentados no final de 2011."Com a queda real de 5% neste ano, os preços retornaram ao patamar de 8
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2013. Como nós esperamos uma queda nominal de 4,6% no meio de 2016, e a inflação para os próximos 12 meses está estimada em 5,65%, nesse intervalo teremos uma queda real de quase 10%. Assim, o Índice Fipe Zap vai devolver todo o ganho que teve de 2012 para cá até o meio de 2016, voltando aos níveis de 2011", explica Zylberstajn.Enquanto a taxa de juros nominal mostra a variação absoluta dos preços, a taxa de juro real mostra a variação considerando o efeito da inflação. A queda real, portanto, é registrada quando a variação nos preços dos imóveis fica abaixo da alta generalizada de preços, medida por índices inflacionários, como o IPCA. As projeções do Boletim Fipe Zap trabalham com a hipótese de que a relação entre as variáveis no passado se manterá no futuro. Por isso, trata-se de uma hipótese simplificada do cenário, já que mudanças estruturais podem ocorrer e modificar a tendência verificada. Mercado em crise. Segundo o relatório, as projeções de alta tímida nos preços em 2015 e de queda nominal para 2016 se baseiam, principalmente, nas seguintes constatações: o crédito imobiliário está mais restrito; o volume de imóveis novos ofertados ainda não mostrou sinais de retração; a massa salarial está em queda; e os juros reais estão em alta. "A queda na atividade, a rápida deterioração do mercado de trabalho e a piora nas condições do financiamento alimentam as preocupações com a saúde e sustentabilidade do mercado imobiliário", afirma o relatório. Os dados já fechados do Índice FipeZap, mostram que nos primeiros sete meses de 2015, o preço anunciado do metro quadrado subiu 1,5%, em média, nas 20 cidades que compõem o Índice FipeZap. Com uma inflação próxima a 7% no período (segundo o IPCA), o indicador mostra que houve uma queda real de 5% nos preços dos imóveis de janeiro a julho. O boletim ressalta que o aumento da taxa de desemprego da população já seria motivo suficiente para afetar o crescimento dos preços, mas com as restrições na concessão de crédito pelos bancos, essa tendência é amplificada. Dentre as restrições no crédito, destaca-se a redução no limite dos percentuais de financiamento dos imóveis usados pelo principal agente de crédito imobiliário do mercado, a Caixa Econômica Federal. Desde abril, o banco só concede financiamentos para imóveis usados para compradores que possuírem entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel. As restrições são fruto do menor volume de depósitos realizados na poupança, que é a principal fonte de recursos para os financiamentos imobiliários do país hoje. Assim, o boletim destaca também a necessidade de busca de outras fontes de recurso para os financiamentos. Em matéria recentemente publicada por EXAME.com, especialistas afirmaram que a poupança deve alguns anos para voltar a ter o mesmo nível de depósitos registrado antes da crise, afinal, os investidores que precisaram sacar os recursos da caderneta para pagar dívidas ou arcar com despesas diante de uma demissão, não devem conseguir tão cedo poupar o mesmo volume de dinheiro. Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central.
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5.3. DADOS ECONOMICOS E SOCIAIS DE CAXIAS RS. 5.3.1. POPULAÇÃO. Densidade Demográfica (FEE-RS/2010): 264,89 hab/km² Taxa de analfabetismo (FEE-RS/2010): 2,36 % Expectativa de Vida ao Nascer (IBGE / Censo 2010): 76,58 anos Coeficiente de Mortalidade Infantil (FEE-RS/20120): 11,81 por mil nascidos vivos Taxa de Urbanização (FEE-RS/2010): 96,3% Índice de Desenvolvimento Socioeconômico-IDESE (FEE-RS - 2009): 0,858 (1º no RS). 5.3.2. PIB de Caxias do Sul (2º do RS desde 2012).E RENDA PERCAPITA.
Ano
1999
3.729,79
2000
4.342,50
2001
4.801,30
2002
5.466,22
2003
6.328,38
2004
7.481,65
2005
8.294,15
2006
8.607,68
2007
9.811,99
2008
11.716,49
2009
12.509,58
2010
15.692,36
2011
16.636,86
2012
16.651,36
VALOR - R$
2000
11.899
2001
12.884
2002
14.366
2003
16.295
2004
18.881
2005
20.521
2006
20.890
2007
24.532
2008
29.084
2009
29.904
2010
35.353
2011
37.705
2012
37.259
10
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
5.3.3. SISTEMA FINANCEIRO. Categoria
Quantidade
Bancos comerciais
70
Caixa Econômica Federal
12
Cooperativas de Crédito
3
5.3.4. SETORES. REGIAO
AGROPECUARIA
INDUSTRIA
SERVIÇOS
Caxias do Sul
1,7%
40,9%
57,4%
Rio Grande do Sul
8,4%
25,2%
66,4%
5.3.5. EXPORTAÇÃO E IMPORTAÇÃO. ANO
Exportações
Importações
Saldo
2000
283.081.832
123.399.597
159.682.235
2001
347.926.133
145.020.855
202.905.278
2002
352.629.563
104.663.713
247.965.850
2003
408.255.113
124.813.815
283.441.298
2004
564.255.316
144.514.417
419.740.899
2005
738.488.569
207.603.200
530.885.369
2006
789.942.185
209.678.962
580.263.223
2007
980.863.703
329.837.948
651.025.755
2008
1.096.318.479
456.083.251
640.235.228
2009
632.192.985
293.592.167
338.600.818
2010
893.042.755
538.667.688
354.375.067
2011
1.066.559.466
578.540.098
488.019.368
2012
1.063.903.508
498.546.988
565.356.520
2013
925.426.763
438.323.460
487.103.303
2014
858.397.430
442.214.375
416.183.055
Destino das Exportações – 2014 País
Participação
Chile
14,24
EUA
11,08
11
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Argentina
10,68
México
8,56
Uruguai
6,17
Peru
5,22
Bloco Econômico
Participação
Aladi
58,05 %
África
12,51 %
Estados Unidos
11,10 %
Ásia (Oriente Médio)
8,50 %
União Européia
3,08 %
Origem das Importações. País
Participação
China
31,60%
Itália
12,23 %
Estados Unidos
7,78 %
Alemanha
7,26%
Índia
4,88 %
Argentina
4,84 %
Bloco Econômico
Participação
Ásia (Oriente Médio)
47,85 %
União Européia
34,19 %
Aladi
8,12%
Estados Unidos
7,78 %
Demais da Europa Ocidental
0,56%
Principais Produtos Comercializados – Ano 2014.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Exportados
Participação
Importados
Participação
Bens de Capital
33,8%
Bens de Capital
44,4%
Peças e Acessórios para Equip. Transp.
30,1%
Insumos Industriais
30,2%
Insumos Industriais
21,5%
Peças e Acessórios para Equip. Transp.
19,0%
Bens de Consumo
14,5%
Bens de Consumo Não Duráveis
6,1%
Fonte: Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior (dezembro/2014). 6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha:
6.1. Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos.
6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653. PESQUISA DE MERCADO. A pesquisa de mercado realizada no dia 11 de Dezembro de 2.015, foi baseada em Amostras anunciadas, já descontados a comissão de intermediação imobiliária. A Pesquisa foi feita com amostras localizadas dentro do mesmo Bairro. 7. Valor resultante e sua data de referência Especificação da Avaliação. Segundo o quadro 3 (avaliação do custo global da construção e do preço por m2 da construção), o Projeto Padrão mais próximo da norma: PP 4-B: PRÉDIO POPULARPADRÃO BAIXO: térreo e 03 Pavimentos. O que nos impõe proceder num tratamento por amostras considerando a área e os fatores negativos e Positivos apontados neste parecer: o compartimento do apartamento avaliado é composto de: O apartamento número 22, objeto desta avaliação, situa-se no quarto pavimento ou primeiro andar, localizado na parte oeste do pavimento, com área privativa total real de 203,1593m2, área de uso comum real de 69,4718m2,área total real de 272,6311m2, área equivalente de construção de 223,7793m2,área ideal de terreno de 265,6961m2 e a fração ideal de 0,2458.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
7.1. Fatores Negativos da unidade Avaliada:
7.1.1. Condição ambiental Térmica: A condição ambiental Térmica neste Parecer é negativa. Condições Ambientais: O Imóvel Avaliado tem orientação solar Oeste. A condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente negativa. Devemos homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 7% do seu valor. Comentário: O fator sol é outro elemento que interfere na venda da propriedade. Em São Paulo, por exemplo, a melhor face para o imóvel estar direcionado é a norte. A estimativa de Mercado é de que uma boa posição da propriedade tem 7% de peso sobre o valor do imóvel.“O apartamento com face Leste/norte tem mais liquidez, vende mais rápido pela sua posição favorecida”, segundo Pesquisas do Mercado Imobiliário.
7.1.2. AUSÊNCIA DE ELEVADOR: O Imóvel avaliado não possui elevador, fator considerado negativo nesta avaliação, devemos homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 9% do seu valor. COMENTÀRIO: Prédios sem elevadores são desfavorecidos. “Eles são itens de peso. Um edifício sem este equipamento fica naturalmente desvalorizado”,De acordo com Pesquisas de Mercador, elevadores podem representar 9% do valor final do imóvel, tamanha é a sua relevância.
7.1.3. IDADE DO PRÉDIO. O Imóvel Avaliado tem idade aproximada de 27 anos, razão pela qual depreciaremos o mesmo em uma razão de 0,5% ao ano. Comentário: A idade do prédio sempre é um fator negativo de depreciação. Isso porque a cada ano que passa a própria utilização do bem lhe deprecia. Observação: Este Avaliador não teve acesso á unidade Avaliada.
7.2. Tratamento das Amostras (homogeneização). 7.2.1. 1)*Descrição: Apartamento,com 385 m2 de área Privativa no mesmo bairro,com uma vaga de garagem, 03 dormitórios, com suíte, sem elevador, posição Solar: Norte. FONTE: ÊXITO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. Valor: 420.000,00.
Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.2.1. tem área superior a do imóvel avaliado em 182,00 metros quadrados. Possuí posição solar Norte, se constituindo um fator positivo de 7% do valor do Imóvel. Critério para homogeneização: Todos os fatores negativos e Positivos encontrados na amostra, serão igualados conforme homogeneização a seguir: Para o calculo de áreas será utilizado o seguinte critério: Divisão do Valor de venda do Imóvel( já descontado o percentual de intermediação de corretagem) pela área total das Amostras. Considerando para efeito de homogeneização a área total do Imóvel Avaliando. O cálculo das fatorações será feito
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
de forma cumulativa. Para efeito de cálculo de áreas será considerado as áreas Privativas. Homogeneização da amostra número 01:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, correspondente ao valor de corretagem: R$420.000,00 x 0,94=...............................................................................R$394.800,00 Valor do m2 da amostra: R$ 394.800,00/ 385,00m2 = R$ 1.025,46 o m2. Condição Ambiental. Tendo em vista a condição ambiental ser desfavorável ao mesmo causando-lhe desconforto devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 7% do seu valor. Devemos proceder com a redução na amostra com o percentual de 7% do seu valor. R$394,800,00 x 0.93=.............................................................................R$367.164,00. Valor do m2 da amostra: R$ 367.164,00/ 385,00m2 = .........................R$ 953,67 o m2. VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:...................................R$367.164,00
7.2.2. 2)*Descrição: Apartamento,com 275 m2 de área Privativa no mesmo bairro,com uma vaga de garagem, 03 dormitórios, com suíte, com elevador, posição Solar: Oeste. FONTE: ÊXITO NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. Valor: 479.000,00.
Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.2.2. tem área superior a do imóvel avaliado em 72 metros quadrados. Possuí elevador, fator considerado um fator positivo de 9% do valor do Imóvel. Critério para homogeneização: Todos os fatores negativos e Positivos encontrados na amostra, serão igualados conforme homogeneização a seguir: Para o calculo de áreas será utilizado o seguinte critério: Divisão do Valor de venda do Imóvel( já descontado o percentual de intermediação de corretagem) pela área total das Amostras. Considerando para efeito de homogeneização a área total do Imóvel Avaliando. O cálculo das fatorações será feito de forma cumulativa. Para efeito de cálculo de áreas será considerado as áreas Privativas. Homogeneização da amostra número 02:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, correspondente ao valor de corretagem: R$479.000,00 x 0,94=...............................................................................R$450.260,00 FATOR ELEVADOR: R$450.260,00 X 0,91=..............................................................................R$409.736,60 Valor do m2 da amostra: R$ 409.736,60/ 275,00m2 = .........................R$ 1.489,95 o m2. 15
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:....................................R$409,736,60
7.2.3. 3) )*Descrição: Apartamento,com 240 m2 de área Privativa no mesmo bairro,com uma vaga de garagem, 03 dormitórios, com BOX DUPLO, com elevador, posição Solar: NORTE. FONTE:GAZOLA IMOVEIS. Valor: 495.000,00. IDADE: 08 ANOS.
Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.2.3. tem área Superior a do imóvel avaliado em 36,8407 metros quadrados. Possuí elevador, fator considerado um fator positivo de 9% do valor do Imóvel. A idade da amostra se constituí um fator Positivo de 9,5% desta Avaliação. Possuí posição solar Norte, se constituindo um fator positivo de 7% do valor do Imóvel. Critério para homogeneização: Todos os fatores negativos e Positivos encontrados na amostra, serão igualados conforme homogeneização a seguir: Para o calculo de áreas será utilizado o seguinte critério: Divisão do Valor de venda do Imóvel( já descontado o percentual de intermediação de corretagem) pela área total das Amostras. Considerando para efeito de homogeneização a área total do Imóvel Avaliando. O cálculo das fatorações será feito de forma cumulativa. Para efeito de cálculo de áreas será considerado as áreas Privativas. Homogeneização da amostra número 03:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, correspondente ao valor de corretagem: R$495.000,00 x 0,94=...............................................................................R$465.300,00 Valor do m2 da amostra: R$ 465.300,00/ 240,00m2 = R$ 1.938,75 o m2. FATOR ELEVADOR: R$465.300,00 X 0,91=..............................................................................R$423.423,00 Condição Ambiental. Tendo em vista a condição ambiental ser desfavorável ao mesmo causando-lhe desconforto devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 7% do seu valor. Devemos proceder com a redução na amostra com o percentual de 7% do seu valor. R$423.423,00 x 0.93=.............................................................................R$393.783,39.
IDADE DO PRÉDIO: 7.1.3. IDADE DO PRÉDIO. O Imóvel Avaliado tem idade aproximada de 27 anos, razão pela qual depreciaremos o mesmo em uma razão de 0,5% ao ano. Amostra tem 08 anos, ou seja 19 anos ,mais nova. 16
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Consideração: 19 anos x taxa de depreciação de 0,5% ao ano (índice usado pelos bancos)= 9,5%. Devemos depreciar o Imovel Avaliado na Razão de 9,5%. R$393.783,39 X 0,9050=.....................................................................R$356.373,97. Valor do m2 da amostra: R$ 356.373,97/ 240,00m2 = .......................R$ 1.484,89 o m2. VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:...............................R$356.373,97.
7.2.4. 4) )*Descrição: Apartamento,com 140 m2 de área Privativa no mesmo bairro,com DUAS vagas de garagens, 03 dormitórios, sem elevador. FONTE: PERINI IMÓVEIS. Valor: 280.000,00.
Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.2.4. tem área inferior a do imóvel avaliado em 63,1593 metros quadrados. Critério para homogeneização: Todos os fatores negativos e Positivos encontrados na amostra, serão igualados conforme homogeneização a seguir: Para o calculo de áreas será utilizado o seguinte critério: Divisão do Valor de venda do Imóvel( já descontado o percentual de intermediação de corretagem) pela área total das Amostras. Considerando para efeito de homogeneização a área total do Imóvel Avaliando. O cálculo das fatorações será feito de forma cumulativa. Para efeito de cálculo de áreas será considerado as áreas Privativas. Homogeneização da amostra número 04:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, correspondente ao valor de corretagem: R$280.000,00 x 0,94=...............................................................................R$263.200,00 Valor do m2 da amostra: R$ 263.200,00/ 140,00m2 = R$ 1.880,00 o m2. VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:................................... R$263.200,00
7.2.5. )*Descrição: Apartamento,com 170 m2 de área Privativa no mesmo bairro,com DUAS vagas de garagens, 03 dormitórios, sem elevador. FONTE: PERINI IMÓVEIS. Valor: 400.000,00.
Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.2.5. tem área inferior a do imóvel avaliado em 33,1593 metros quadrados. Critério para homogeneização: Todos os fatores negativos e Positivos encontrados na amostra, serão igualados conforme homogeneização a seguir: Para o calculo de áreas será utilizado o seguinte critério: Divisão do Valor de venda do Imóvel( já descontado o percentual de intermediação de corretagem) pela área total das Amostras. Considerando para efeito de homogeneização a área total do Imóvel Avaliando. O cálculo das fatorações será feito de forma cumulativa. Para efeito de cálculo de áreas será considerado as áreas Privativas.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Homogeneização da amostra número 05:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6%, correspondente ao valor de corretagem: R$400.000,00 x 0,94=...............................................................................R$376.000,000 Valor do m2 da amostra: R$ 376.000,00/ 170,00m2 = R$ 2.211,76 o m2. VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:....................................R$376.000,00 Com base na Média Aritmética, arbitra-se um intervalo de tolerância para variação do valor do metro quadrado de cada uma das amostras em relação á Média Aritmética. O intervalo de tolerância estabelecido pela NBR 14.653 é de 20% em Relação á Média Aritmética, determinando um intervalo a ser considerado,consequentemente eliminando-se as amostras que possuírem o valor do metro quadrado fora deste intervalo. As amostras eliminadas representam anomalias, distorções, que podem interferir no valor do Imóvel.
8. Cálculo das amostras : Valor Anunciado dividido pela sua área total, após homogeneização das amostras. Amostra 01: R$ 367.164,00/385,00m2= R$ 953,67m2. * Amostra 02: R$ 409.736,60/275,00m2= R$ 1.489,95m2. Amostra 03: R$ 356.373,97/240,00m2= R$ 1.484,89m2. Amostra 04: R$ 263.200,00/140,00m2= R$ 1.880,00m2. Amostra 05: R$ 376.000,00/170,00m2= R$ 2.314,76m2.* M Aritmética do valor do m2 = R$ 8.020,27 = R$/m2= R$ 1.604,05 05
Média Final: Para tratamento matemático das amostras utilizamos o cálculo da média final considerando um intervalo de 20%. Média Final = M. Aritmética +20% -20% Média Final = 1.604,05 +20% = 1.924,86 - Limite Superior 2.655,50 -20% = 1.283,24 – Limite Inferior 18
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OBS.( Amostras 01 e 05 eliminadas). MÉDIA FINAL DAS AMOSTRAS 02 (R$1.489,95) + 03 (R$1.484,89) + 04 (R$1.880,00)= MÉDIA FINAL (4.585,84/3)= R$1.618,28. VALOR DO IMÓVEL= ÁREA TOTAL X MÉDIA FINAL. VALOR
DO
IMÓVEL=
203,1593m2
x
R$
1.618,28=
R$328.768,63,
arredondamos para R$329.000,00.
9. CONCLUSÃO. Diante das nossas considerações e de acordo com a metodologia desenvolvida, o valor atual de mercado do Imóvel avaliado resultará da seguinte composição: Valor do Imóvel, conforme item 8.0 deste Parecer: R$329.000,00 (trezentos e vinte e nove mil reais), resultado que diminuiremos conforme diagnóstico de mercado de 20%= R$329.000,00 X 0,80= R$263.200,00.
10. Fator de imprecisão.
O fator de imprecisão deste Parecer,é de 5% do seu valor.
Valor máximo: R$ 276.360,00
Valor mínimo: R$ 250.040,00
Não está incluído o percentual de comercialização de 6% pela intermediação.
11. CURRÍCULO DO AVALIADOR.
Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. 19
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Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005.
Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador. Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 20
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2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras.
Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32371031- 051-3237-1419 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br
CAXIAS/RS, 11 De DEZEMBRO de 2.015.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS 12- BIBLIOGRAFIA. ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 Avaliação de Empreendimentos 13-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Abreviaturas ABNT COFECI CNAI CUB IBGE IDH-M IGP-M INCC IPEA IPDM MA MF NBR PIB PIB PC PTAM RMPA RI SBPE SECOVI SINDUSCON SRFB VV/M2
Descrição Associação Brasileira de Normas Técnicas Conselho Federal dos Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis Custo Unitário Básico da Construção Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística Índice de Desenvolvimento Humano Municipal Índice Geral de Preços de Mercado Índice Nacional do Custo da Construção Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado Média Aritmética Média Final Norma Brasileira Produto Interno Bruto Produto Interno Bruto Per Capita Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica Região Metropolitana de Porto Alegre Registro de Imóveis Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios Sindicato da Indústria da Construção Civil Secretaria da Receita Federal do Brasil Valor de Venda do metro quadrado
14- CONCEITUAÇÕES TÉCNICAS. AVALIAÇÃO: é a ciência da medida do valor. É o conjunto de operações que leva a determinação técnica do valor de um imóvel, ou do direito sobre o Imóvel. A Avaliação é sempre feita em função do valor á vista, sem os honorários de intermediação. VALOR DA AVALIAÇÃO: Nas avaliações mercadológicas o valor determinado é sempre o valor de mercado, e corresponde sempre aquele que, num determinado instante é único qualquer que seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de concorrência perfeita, estável onde não haja urgência e interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram no valor do imóvel. Preço: é a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se um mercado de natureza perfeita, estável, o
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS que pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente. BEFEITORIAS: Resultado de obra ou serviço realizado em um bem que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. FATOR DE CORREÇÃO: É o fator utilizado nas avaliações mercadológicas que corrige o valor de mercado da benfeitoria que está sendo avaliada, em comparação ao custo de uma benfeitoria nova com as mesmas características. O avaliador deve questionar-se: A benfeitoria avalianda, nas condições atuais do mercado imobiliário, em comparação ao custo de ima benfeitoria nova, com as mesmas características, vale mais ou menos, se valer menos (imóveis mais antigos) o fator é menor que 1; se valer mais (imóveis novos e semi-novos) o fator é maior que 1. Na NBR 14.653 é denominado Fator de Comercialização. TESTADA: Medida da frente de um terreno – Lote. PROFUNDIDADE: É a medida da frente aos fundos. INDICE DE APROVEITAMENTO- COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: É um número que multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos neste terreno, somando-se as áreas de todos os pavimentos. 15-SITES DE PESQUISA. Cofeci.gov.br Ibape-sp-org.br Sindimóveis Sinduscon Fee Atlas RS Viva real Google Earth
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fundação De Economia e Estatística atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Portal Imobiliário Visualizador de Imagens por Satélite.
16 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (27) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última. CAXIAS/RS, 11 de DEZEMBRO de 2.015.
SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291
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MATRÍCULA DO IMÓVEL.
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