MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI/RS NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE CASA.
RUA ITABORAÍ N01016. CEP: 90.670-030. BAIRRO: JARDIM BOTÂNICO PORTO ALEGRE/RS.
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI.
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: RUDIMAR FLORINDO DE CARVALHO MERLO, BRASILEIRO, CIRURGIÃO DENTISTA, CPF/MF 252.477.350-72.
2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado. O Imóvel encontra-se livre de ônus Reais. 3. Identificação e caracterização do bem avaliado. Um bangalô de madeira, sito na rua Itaboraí, sob número 1.016, com suas dependências, benfeitorias, instalações e o respectivo terreno medindo 6m60 de frente, ao sul, na dita rua, distanciado 38m50 da esquina na travessa Serefim Terra, em seu lado par, por 33m00 de extensão de frente ao fundo, onde entesta com propriedade que é ou foi de João Varela Astray: dividindose por um lado, com propriedade que é ou foi de Francisco Fornari; e, pelo outro lado com propriedade que é ou foi do casal de Lino Perla. QUARTEIRÃO: Ruas Itaboraí, Surupá, Travessa Serafim Terra e Dr. Salvador França. Registro de Imóveis da 2ª ZONA- PORTO ALEGRE-RS, sob o número 56.546. Obs: Consta na matrícula do Imóvel, um Bangalô de madeira. Porém consta no mesmo, duas edificações, uma na parte Sul, conforme caracterização á seguir: Consultório Odontológico (entrada Principal do Imóvel) e ao Norte, uma Residência Unifamiliar de Padrão Normal, com 02 Pavimentos. Edificação número 01(Não Averbada): Consultório Dentário, cuja inscrição na Prefeitura: 1210289,uso: Não Residencial com área total de 56m2, conforme Certidão de Valor Venal do Imóvel, datada de 24/08/2014. Constituído de: Uma Sala ao Sul, onde é usada como consultório, outra Sala ao Norte de quem olha, também usada como Consultório, uma Recepção, ao Leste, uma Cozinha pequena usada para fazer Café, com Pia, um Frigobar e Armário aéreo, Banheiro Social e 02 Ar condicionados, sendo que um localizado no Consultório ao Sul, entrada e Outro no Consultório Localizado 2
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ao Norte de- quem entra. Contendo nos Consultórios todos os equipamentos necessários para o desenvolvimento da Atividade Odontológica, com inscrição Municipal e Alvará de Localização. A outra Edificação ao Norte: Outra Edificação Residencial não Averbada, contendo: 03 dormitórios, sendo um com Suíte, um banheiro Social, sala de Jantar e estar, cozinha e área de Serviço, contendo 02 Pavimentos, medindo 74,76m2 de área Privativa.
FACHADA DO CONSULTORIO. RUA ITABORAI NÚMERO 1.016.
3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Misto. Residencial e não Residencial. Tipo: Casa. Agrupamento: Residência Unifamiliar.
3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: Um Terreno de 6,60m2 x 33,00m2, de fundos, totalizando 217,80m2, possui duas Edificações, uma Edificação não residencial, usada como consultório Odontológico, com 02 salas, 3
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cozinha, banheiro e recepção, com 56m2, Classificação do Projeto Padrão mais Próximo, é de um R-1B(Residência Unifamiliar Padrão Baixo), com área total até 58,64m2). Outra Edificação Residencial não Averbada, contendo: 03 dormitórios, sendo um com Suíte, um banheiro Social, sala de Jantar e estar, cozinha e área de Serviço, contendo 02 Pavimentos, com área Privativa de 74,76m2. Classificação do Projeto Padrão NBR 12.721/2006, SINDSCON RS, é de um R 1-N(Residência Unifamiliar de Padrão Normal, com área Privativa até 99,47m2).
BOURBON IPIRANGA. CONTENDO TODOS OS SERVIÇOS NECESSARIOS AO DIA A DIA.
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SUPERMERCADO DISTANTE A POUCOS METROS DO IMOVEL AVALIANDO. 3.3. Idade do imóvel: Edificação número 01, Não Residencial, idade aproximada: 08 anos. Edificação número 02, Residencial, idade aproximada de 02 anos. 3.4. Proprietário: RUDIMAR FLORINDO DE CARVALHO MERLO, BRASILEIRO, CIRURGIÃO DENTISTA, CPF/MF 252.477.350-72, residente e domiciliado na Rua Itaboraí, numero 1016, Jardim Botânico, cidade de Porto Alegre- RS. 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: 4.1. Gerais: O bairro originou-se a partir de sua principal atração, o Jardim Botânico de Porto Alegre , aberto ao público em 1958. Antes da inauguração do parque, a área em que este estava situado era conhecida como Vila Russa ou Vila São Luiz. O desenvolvimento do bairro Jardim Botânico ocorreu através da ampliação da Avenida Ipiranga. No final da década de 1970 houve um considerável investimento em termos habitacionais com a construção do Condomínio Felizardo Furtado, onde residem cerca de quatro mil e quinhentos moradores. O condomínio é um dos mais organizados da capital, localizado em um ponto estratégico do bairro. Outro fator de crescimento do Jardim Botânico foi o estabelecimento da sede da Escola Superior de Educação Física (ESEF), em1963. Esta instituição foi anexada pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS) em 1969. Hoje, a Escola e estrutura de que dispõe estão localizadas dentro do Campus Olímpico da universidade. É dentro do Jardim Botânico 5
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que está localizado também um dos mais completos núcleos hospitalares do Estado, o Hospital São Lucas, que foi aberto ao público no ano de 1976. A instituição, administrada pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUCRS), atende hoje a convênios particulares e também ao Sistema Único de Saúde. Próximo do Hospital está localizado o parque esportivo da PUCRS. O centro de compras que mais se destaca é o Bourbon Shopping Ipiranga. Contendo uma área de 203 hectares, com uma densidade de 57habitantes por há/km2, com uma taxa de crescimento de: ()0,6% (de 1.981 a 2.000). Com 4.171 domicílios e Renda Mensal de: 12,32 salários Mínimos. Limites atuais: Do ponto de convergência da Avenida Ipiranga (talvegue do Arroio Dilúvio) com a Rua General Tibúrcio; desta, pela Rua Eça de Queiroz, Rua Itaboraí e Rua Machado de Assis; desta, até encontrar a Rua Felizardo Furtado; desta, até o limite norte com o Jardim Botânico e, por este limite, sempre por uma linha reta, seca e imaginária, na direção oeste/leste, até a Avenida Cristiano Fischer; por esta, até a Avenida Ipiranga, seguindo pela linha do Arroio Dilúvio até o ponto de convergência com a Rua General Tibúrcio. Seus bairros vizinhos são: Petrópolis, Partenon e Jardim do Salso. O imóvel avaliado esta Próximo a uma distância pequena da Avenida Ipiranga, Rua Barão do Amazonas e Rua Doutor Salvador França, proporcionando Amplos os serviços necessários ao dia-a-dia do cidadão. MAPA DE LOCALIZAÇÃO, CONTENDO OS PRINCIPAIS POLOS POSITIVOS DO IMÓVEL AVALIANDO NA REGIÃO.
4.1.1. Relatório fotográfico da Rua Barão do Amazonas e Doutor Salvador França, com uma ótima variedade de comércio e serviços a disposição. 6
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FARMÁCIA E POSTO DE COMBUSTÍVEL.
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COMÉRCIO E SERVIÇOS ABUNDANTES NO BAIRRO.
4.1.2. Aspectos Físicos: 4.1.2.1. Topografia: Terreno Plano em área acidentada.
4.1.2.2. Condições Ambientais: O Imóvel Avaliado tem Frente Sul, (Frente Sul), Edificação 1 e 2. Edificação 1(Consultório), a condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente negativa. A Edificação número 02, também tem a condição ambiental predominantemente negativa. Fatores que serão considerados neste Parecer. Comentário: A orientação Sul costuma ser problemática, pois não recebe sol durante o inverno e, no verão, os raios incidem somente nas primeiras horas da manhã e nas últimas horas da tarde. Escolha voltar para essa direção apenas cômodos secundários ou de permanência transitória, como escadas, depósitos, garagem, ainda, a problemas que podem ser causados pela falta de luminosidade nesses ambientes, como umidade e mofo. Estes fatores poderão ser apontados na Avaliação do Terreno.
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4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: Não foi detectado desconforto Sonoro considerável, a sensação de ruído, não se constituí um fator negativo nesta Avaliação, pois o mesmo está a uma distância razoável dos Grandes Pólos de Influência( Rua Barão do Amazonas, Avenida Ipiranga e Dr. Salvador França)a Rua Itaboraí é uma rua calma, com trânsito Leve.
4.1.2.3. Contexto Urbano: O Imóvel situa-se no Bairro Jardim Botânico, e conta com um comércio local e serviços muito expressivo, a uma distância razoável do Imóvel Avaliando. Possui: Escola Superior de Educação Física da UFRGS, bancos, Super Mercados, Praça Frei Orlando, Serviços, posto policial, ônibus, lotação, pontos de taxi, Fundação zoobotânica do RS, Parque Ararigboia, Bourbon Shopping Ipiranga, CTG 35. De caráter predominantemente
residencial, a região apresenta um grande número de casas, além de condomínios Edilícios, e edifícios de, em média, até 16 pavimentos, com amplo crescimento Imobiliário, além de uma ampla Rede de Serviços, Comércio e Entretenimento, enaltecidos neste Parecer.
JARDIM BOTANICO.
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ESEF- UFRGS. AVENIDA SALVADOR FRANÇA. JARDIM BOTÂNICO.
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RUA BARÃO DO AMAZONAS. JARDIM BOTÂNICO, DOTADA DE TODOS OS RECURSOS. 4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO. O bairro Jardim Botânico, em Porto Alegre/RS, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário Razoável. É compatível com a região, fator que não será considerado.
4.1.2.5. Atividades existentes: O Imóvel Avaliado possui num raio de 200 metros todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, etc....
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BANCO BRADESCO. RUA BARÃO DO AMAZONAS.
4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança estão á disposição do Bairro Jardim Botânico a uma distância pequena. 4.2.1. Idade do Imóvel: Edificação Número 01(CONSULTÓRIO): 08 anos. Edificação Número 02(SOBRADO): 02 anos. 5. Aproveitamento econômico do imóvel: 5.1. Liquidez: Imóvel destina-se a uso residêncial e Comercial. Tendo o seu preço ajustado ao mercado terá liquidez prevista de 04 meses a 01 ano. Observação: A liquidez de 04 meses se dá quando o Ajuste de Valor de venda do Imóvel trabalha com valores abaixo dos Praticados pelo mercado local, então temos uma situação de venda eminente, inclusive existem casos que são concedidos desconto para pagamento á vista. O que lhe impõe uma Majoração no resultado final em 10%.
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5.2. Diagnóstico de Mercado. O Jardim Botânico pode se transformar em uma grata surpresa para quem decide investir em negócios ou morar no bairro. É uma zona de fácil circulação, servida por uma perimetral e por três avenidas que cortam a cidade de leste a oeste e de norte a sul, ligando os bairros dessas regiões de Porto Alegre em um trajeto simples e direto. As opções em termos de comércio que servem o Jardim Botânico incluem tanto lojas de rua quanto o shopping da rede Bourbon, onde todas as necessidades cotidianas podem ser encontradas. Além disso, a oferta de meios de transporte coletivos é diversificada, contando com duas linhas de lotação e também com linhas de ônibus para o centro da cidade e linhas transversais, que ligam a zona norte à zona sul e também o bairro à Grande Porto Alegre. O acesso a conceituadas escolas, públicas e privadas, é facilitado, já que no bairro estão localizados os campos da Esef/UFRGS e PUCRS, sem contar a proximidade do Campus Agronomia da UFRGS. Na área de lazer, o próprio Jardim Botânico, o pulmão verde do bairro (e da cidade) é a grande atração, mas há também as piscinas e pistas de caminhada da Esef, o Clube Farrapos, na Cristiano Fischer e o Clube Militar. O mercado imobiliário apresenta crescente demanda, tanto para locação quanto para compra e venda, destacando-se a grande procura por apartamentos em prédios com infraestrutura completa e também por terrenos para edificações, de grande e médio porte, já que comprovadamente a comercialização acontece em tempo muito curto. Há vários prédios em construções, cujas vendas estão encerradas, tal a velocidade em que o correm. Mesmo com o quadro de crescimento citado acima, atualmente o Mercado Imobiliário no Bairro Jardim Botânico, como grande parte do Mercado Imobiliário Gaúcho e Brasileiro em geral está em baixa, fatores como a Economia do País, Processo de Sucessão Presidencial, legado negativo Pós Copa, fazem com que o clima de insegurança nos negócios Imobiliários em geral diminuam consideravelmente a velocidade das vendas e de novos lançamentos Imobiliários. A super Valorização dos Imóveis nos últimos anos começa a ceder em virtude deste novo quadro, o Mercado começa a se auto-regular, quem possui capital consegue fazer excelentes Negócios. O financiamento bancário continua a ser a principal forma de aquisição de Imóveis, no bairro Jardim Botânico. 6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha: 6.1. A Metodologia Avaliatória utilizada é o Método Evolutivo da Norma Avaliatória da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR14.6536.2. Justificativa: O Método Evolutivo é aquele em que a composição do valor final do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos. A partir do valor do terreno, considerados o custo de Reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator comercialização, ou seja: Método do Custo: Edificação= Custo x Fator de Correção Custo = (Ae x CUB) X 1,10 13
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Ae = Área Edificada CUB = CUB de Referência 1,10 = Índice Médio Estimado fixo estipulado pelo mercado (Referem-se a equipamentos especiais + despesas indiretas que não estão inclusas no cálculo do valor do CUB). Fator de Correção:= Determinado em função da razão (divisão) do valor de mercado do um bem e o seu custo de edição. Para determinação do valor do terreno será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO em que o valor do imóvel é definido através de comparação com imóveis similares, semelhantes ao imóvel avaliando, NBR-14653-2-AVALIAÇÃO DE BENS-PARTE 2- IMÓVEIS URBANOS, item 8.2.1. 7. Valor resultante e sua data de referência. Especificação da Avaliação. Consideração: Foi dito neste Parecer que o Terreno será Avaliado pelo Método Comparativo e as Edificações pelo Método Evolutivo, sendo assim vamos descrever as Duas Edificações. Edificação número 01(Consultório Dentário): Com Idade Aproximada de 08 anos, a Edificação é composta de: Aberturas: Esquadrias de Ferro, Porta de Acesso: Ferro, Portas no Interior do Imóvel: Madeira de Baixo Padrão. 01 Banheiro Social: Piso: Cerâmico, Paredes: Cerâmica do Piso até a janela, a partir deste ponto: PVA massa corrida. Azulejo: Cerâmico. Fachada: Padrão Normal: Pintura Acrílica (cores: Marrom, verde, bege). Telhas: Padrão Normal: Fibrocimento Louça: Padrão Normal (cor bege),Pia em Granito. Piso demais dependências: Alto Padrão: Porcelanato. Parede demais dependências: Padrão: Alto: Tinta Acrílica. O Compartimento Interno da Edificação número 02 é composto de: 02 salas (consultório odontológico, um na entrada, outro nos fundos), banheiro social, cozinha, circulação e uma sala para Recepção e é utilizada para fins comerciais. Edificação número 02(Residência Particular): Com Idade Aproximada de 02 anos, a Edificação é composta de: Aberturas: Madeira de Baixo Padrão, Porta de Acesso: Madeira, Portas no Interior do Imóvel: Madeira de Baixo Padrão. 01 Banheiro Social: Piso: Cerâmico, Paredes: Cerâmica do Piso até o teto. Azulejo: Linhas Especiais. Fachada: Padrão Normal: Pintura Acrílica (cores: Vermelho). Telhas: Padrão Alto: Telha Cerâmica. Louça: Padrão Normal (cor bege),Pia em Granito. Piso demais dependências: Padrão Médio: Granitina. Parede demais dependências: Padrão: Alto: Tinta Acrílica. Dormitório Suíte: Piso: Granitina, Aberturas: Madeira Comum, Parede: Tinta Acrílica, contendo um equipamento: 01 Lareira. Banheiro Suíte: 01 banheira de hidromassagem, com (Box: Vidro temperado). Paredes: Cerâmica Esmaltada. Pia da Suíte: Mármore. Louça: Bege, Padrão Simples. Dormitório Solteiro (Pavimento Superior e Dormitório Pavimento Térreo): Piso: Granitina, Aberturas: Madeira Comum, Parede: Tinta Acrílica. Cozinha e 14
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Sala de Jantar e Sala Intima: Piso: Granitina. Aberturas: Madeira Comum. Paredes: Tinta Acrílica (branca) e Cerâmica na Cozinha. Azulejo Cozinha: Cerâmico. Equipamentos: A cozinha é dotada de: Fogão á gás, fogão a lenha, Geladeira, Pia com tampa de Mármore, armário aéreo. Como foi dito anteriormente o Compartimento da Edificação número 02 é composto de: 01 Sala de Jantar e Estar, cozinha, 01 banheiro Social e área de serviço externa, 01 dormitório (no Pavimento térreo), Pavimento Superior: 02 Dormitórios, sendo um com Suíte, uma escada de madeira que liga os dois Pavimentos: Térreo e Superior. Parte externa: A direita de quem vê o terreno: um amplo corredor, sem cobertura com espaço aproximado para 04 veículos. Uma churrasqueira, com mesa, em área Telhada. PESQUISA DE MERCADO. A pesquisa de mercado realizada entre os dias 28 e 29 de Agosto de 2.014, foi baseada em Imóveis anunciados (Terrenos), já descontados a comissão de intermediação imobiliária, no próprio bairro, com as mesmas características do Imóvel. A pesquisa concentrou-se somente no Bairro Jardim Botânico, por tanto amostras significativas. 7.1. Amostra 1 : CARDOSO CORRETOR IMOBILIARIO.
7.1.1. Cardoso Corretor credenciado junto ao Poder Judiciário, avaliador imobiliário
nacional com escritório jurídico próprio oferece terreno com 8,80 m de frente por 44,00 m de frente a fundos, plano, rua calma, próximo ao Bourbon Shopping Ipiranga, 15
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PUC/RS. Com casa mista, antiga. Aceita apartamento como parte de pagamento. Valor: R$ 600.000,00. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.1.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 169,40 metros quadrados. Amostra esta situada nas imediações da Avenida Doutor Salvador França, não apresenta Problemas na Documentação, por tanto livre de ônus Reais. Descontamos a Intermediação Imobiliária, posteriormente apurado o Valor sem a Intermediação, dividiremos pela área total da Amostra, após multiplicaremos o valor do metro quadrado da amostra pela área do Imóvel Avaliando, transformando assim a amostra no Imóvel Avaliando, sem a intermediação Imobiliária. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliando. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 600.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$564.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 564.000,00/ 387,20m2 = R$ 1.456,61 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 217,80m2 x R$ 1.456,61=...............................................................................................R$ 317.250,00
7.2. Amostra 2 : ANÚNCIO AUXILIADORA PREDIAL
7.2.1. Lindo terreno com 10m² de frente e 46,50m, localizado junto da Avenida
Ipiranga, ideal para construção residencial ou comercial. Valor: R$ 750.000,00. 16
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.2.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 247,20 metros quadrados. Amostra esta situada nas imediações da Avenida Ipiranga, não apresenta Problemas na Documentação, por tanto livre de ônus Reais. Descontamos a Intermediação Imobiliária, posteriormente apurado o Valor sem Intermediação, dividiremos pela área total da Amostra, após multiplicaremos o valor do metro quadrado da amostra pela área do Imóvel Avaliando, transformando assim a amostra no Imóvel Avaliando, sem a intermediação Imobiliária. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliando. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 750.000,00 – 0.94=.........................................................................................................R$ 705.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 705.000,00/ 465,00m2 = R$ 1.516,13 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 217,80m2 x R$ 1.516,13=...............................................................................................R$ 330.213,00
7.3. Amostra 3: Anúncio Foxter Cia Imobiliária.
7.3.1. Terreno em ótima localização no Jardim Botânico, muito próximo a Avenida
Senador Tarso Dutra e Avenida Ipiranga, medindo 425,25m², tendo frente de 10m² e profundidade em torno de 46m². VLR TOTAL: 750.000,00. 17
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.3.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 207,45 metros quadrados. Amostra esta situada nas imediações da: Avenida Senador Tarso Dutra, não apresenta Problemas na Documentação, por tanto livre de ônus Reais. Descontamos a Intermediação Imobiliária, posteriormente apurado o Valor sem Intermediação dividiremos pela área total da Amostra, após multiplicaremos o valor do metro quadrado da amostra pela área do Imóvel Avaliando, transformando assim a amostra no Imóvel Avaliando, sem a intermediação Imobiliária. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliando.
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 750.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$705.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 705.000,00/ 425,25m2 = R$ 1.657,85 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 217,80m2 x R$ 1.657,85=...............................................................................................R$ 361.079,73
7.4. AMOSTRA 04. ANÚNCIO GUARIDA IMÓVEIS.
Terreno com 7,25 de Testada x 41 Profundidade, próximo ao Bourbon Zaffari. VLR: 520.000,00. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.4.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 79,45 metros quadrados. Amostra esta situada nas imediações da: Avenida Ipiranga, não apresenta Problemas na Documentação, por tanto livre de ônus Reais. Descontamos a Intermediação Imobiliária, posteriormente apurado o Valor sem Intermediação dividiremos pela área total da Amostra, após multiplicaremos o valor do metro quadrado da amostra pela área do Imóvel Avaliando, transformando assim a amostra no Imóvel Avaliando, sem a intermediação Imobiliária. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, 18
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliando.
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 520.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$488.800,00 Valor do m2 da amostra: R$ 488.800,00/ 297,25m2 = R$ 1.644,41 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 217,80m2 x R$ 1.644,41=...............................................................................................R$ 358.152,50
Amostra número 05. ANÚNCIO GUARIDA IMÓVEIS. Ótimo terreno plano em bairro residencial de grande valorização imobiliária, medindo 6,60 x 44,00 mts, casa antiga sobre o terreno. Excelente localização próximo da Av. Ipiranga e Supermercado Gecepel. Para pagto. a vista desconto de 13% sobre o valor total de venda. Rua Itaboraí. Valor: R$ 530.000,00 Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.5.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 72,60 metros quadrados. Amostra esta situada na Rua Itaboraí. Imóvel não apresenta Problemas na Documentação, por tanto livre de ônus Reais. Descontamos a Intermediação Imobiliária, posteriormente apurado o Valor sem Intermediação dividiremos pela área total da Amostra, após multiplicaremos o valor do metro quadrado da amostra pela área do Imóvel Avaliando, transformando assim a amostra no Imóvel Avaliando, sem a intermediação Imobiliária. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliando.
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Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 530.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$498.200,00 Valor do m2 da amostra: R$ 498.200,00/ 290,40m2 = R$ 1.715,56 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 217,80m2 x R$ 1.715,56=...............................................................................................R$ 373.649,00
AMOSTRA NÚMERO 06. ANÚNCIO DUCATI TERRENO NA RUA GUARUJÁ, COM 387m2. Valor: R$ 670.000,00
Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.6.1. Possuí área superior a do imóvel avaliado em 169,20 metros quadrados. Amostra esta situada na Rua Guarujá. Imóvel não apresenta Problemas na Documentação, por tanto livre de ônus Reais. Descontamos a Intermediação Imobiliária, posteriormente apurado o Valor sem Intermediação dividiremos pela área total da Amostra, após multiplicaremos o valor do metro quadrado da amostra pela área do Imóvel Avaliando, transformando assim a amostra no Imóvel Avaliando, sem a intermediação Imobiliária. Fatores como: Contexto Urbano, Infraestrutura Urbana, atividades existentes e equipamentos Comunitários, são compatíveis com a Região, uma vez que a amostra se encontra no mesmo bairro do imóvel avaliando.
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 6% o valor de corretagem: R$ 670.000,00 – 0.94=..........................................................................................................R$629.800,00
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Valor do m2 da amostra: R$ 629.800,00/ 387,00m2 = R$ 1.627,39 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 217,80m2 x R$ 1.627,39=...............................................................................................R$ 354.445,54
8. CONCLUSÃO. Diante das nossas considerações e de acordo com a metodologia desenvolvida, o valor atual de mercado do Terreno avaliado resultará da seguinte composição: Amostra 1: R$317.250,00 + Amostra 2: R$330.213,00 + Amostra 3: R$361.079,73 + Amostra 4: R$ 358.152,50 + Amostra 5: R$373.649,00 + Amostra 6: R$354.445,54 = R$2.094.789,77/6= R$ 349.131,63. Conforme Item 5.1. Liquidez (Majoração de 10%, acrescentamos ao valor final do terreno). R$349.131,63 X 1,10...............................................................................R$384.044,79 9. AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES.
EDIFICAÇÃO NÚMERO 01. CONSULTÓRIO DENTÁRIO. CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO = R$ 1.145,12 R1-B – 07/2.014 – SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO = 2,14 FC = R$ 2.700,00 (VALOR DE MERCADO DA EDIFICAÇÃO) R$ 1.259,63 (CUSTO DO M2 DE CONSTRUÇÃO DA EDIFICAÇÃO) - Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. FONTE: IMOBILIÁRIA BRENOL. RUA BARÃO DO AMAZONAS, NÚMERO 1.044. TELEFONE: 51-3336-7317. EDIFICAÇÃO NÚMERO 02. SOBRADO COM 02 PAVIMENTOS, RESIDÊNCIA PARTICULAR. CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO= R$ 1.410,73 R1-N- 07/2014- SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO: 1,93 FC = R$3.000,00 (VALOR DE MERCADO DA EDIFICAÇÃO) R$ 1.551,80(CUSTO DO M2 DE CONSTRUÇÃO DA EDIFICAÇÃO) -Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. FONTE: IMOBILIÁRIA BRENOL. RUA BARÃO DO AMAZONAS, NÚMERO 1.044. TELEFONE: 51-3336-7317.
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Índice Médio Estimado Fixo = 1,10 EDIFICAÇÃO NÚMERO 01. CONSULTÓRIO DENTÁRIO. ÁREA CONSTRUÍDA= 56,00 m2 CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO= R$1.145,12 R1-B -07/2.014 – SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO = 2,14 FC = R$ 2.700,00(Valor de mercado da edificação) R$ 1.259,63 (Valor do m2 de construção da edificação) -Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. VALOR DA EDIFICAÇÃO = CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO CUSTO= (ÁREA EDIFICADA X CUB) X 1,10 CUSTO = (54,00 m2 X 1.145,12) X 1,10 CUSTO = R$ 68.020,13 VALOR DA EDIFICAÇÃO = CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 68.020,13 X 2,14= R$145.563,08 EDIFICAÇÃO NÚMERO 02. SOBRADO COM 02 PAVIMENTOS, RESIDÊNCIA PARTICULAR. ÁREA CONSTRUÍDA= 74,76m2 CUB DA DATA DA AVALIAÇÃO: R$ 1.410,73 R1-N - 07/2.014 – SINDUSCON RS FATOR DE CORREÇÃO: 1,93 FC = R$3.000,00(Valor de mercado da edificação) RS 1.551,80 (valor do m2 de construção da edificação) -Valores definidos pelo Perito Avaliador com base no Mercado. VALOR DA EDIFICAÇÃO = CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO CUSTO = (ÁREA EDIFICADA X CUB) X 1,10
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CUSTO =74,76 m2 x 1.410,73 x 1,10 CUSTO = R$116.012,79 VALOR DA EDIFICAÇÃO =CUSTO X FATOR DE CORREÇÃO VALOR DA EDIFICAÇÃO = R$ 116.012,79 X 1,93 = R$223.904,68 VALOR DAS EDIFICAÇÕES. VALOR DAS EDIFICAÇÕES = CONSULTÓRIO+ SOBRADO VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$ R$145.563,08 + R$223.904,68= R$369.467,76 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL VALOR DO IMÓVEL = VALOR DO TERRENO + VALOR DAS EDIFICAÇÕES VALOR DO IMÓVEL = R$384.044,79 + R$369.467,76 = R$753.512,55
10. Fator de imprecisão. O fator de imprecisão deste parecer é de 5% do seu valor. Valor máximo: R$ 791.188,18 Valor mínimo: R$ 715.836,92 Não está incluído o percentual de comercialização de 6% pela intermediação.
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11. Fotos do Imóvel Avaliado.
FACHADA DO CONSULTÓRIO.
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SALA DE ESPERA DO CONSULTÓRIO.
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BANHEIRO DO CONSULTÓRIO.
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CIRCULAÇÃO.
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CONSULTÓRIO DOUTOR RUDIMAR.
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ÁREA EXTERNA.
A SEGUIR FOTOS DA EDIFICAÇÃO NÚMERO 02. SOBRADO COM 02 PAVIMENTOS.
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FACHADA DO SOBRADO.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS COZINHA.
SALA.
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SALA CONTINUAÇÃO.
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BANHEIRO SOCIAL. LOCALIZADO NO PRIMEIRO PAVIMENTO.
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DORMITÓRIO LOCALIZADO NO PAVIMENTO TÉRREO. ESCADA DE ACESSO AO PAVIMENTO SUPERIOR.
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DORMITÓRIO LOCALIZADO NO PAVIMENTO SUPERIOR.
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DORMITÓRIO SUÍTE. LOCALIZADO NO PAVIMENTO SUPERIOR.
VISTA EXTERNA. 36
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BANHEIRO DA SUÍTE. PAVIMENTO SUPERIOR.
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MATRÍCULA DO IMÓVEL.
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CADASTRO DO IMÓVEL. PREFEITURA DE PORTO ALEGRE.
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CERTIDÃO DE VALOR VENAL DO IMÓVEL.
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Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012.
por
Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012.
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Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.
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Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso Negociação Imobiliária Módulo II, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 9,10,11 de novembro de 2.013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS.
Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras.
Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32372031- 051-3517-1640 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br
Porto alegre, 29 De Agosto de 2.014.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS BIBLIOGRAFIA ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 Avaliação de Empreendimentos 12-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas Descrição ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imóveis CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis CUB Custo Unitário Básico da Construção IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IDH-M Índice de Desenvolvimento Humano Municipal IGP-M Índice Geral de Preços de Mercado INCC Índice Nacional do Custo da Construção IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada IPDM Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado MA Média Aritmética MF Média Final NBR Norma Brasileira PIB Produto Interno Bruto PIB PC Produto Interno Bruto Per Capita PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica RMPA Região Metropolitana de Porto Alegre RI Registro de Imóveis SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SECOVI Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SRFB Secretaria da Receita Federal do Brasil VV/M2 Valor de Venda do metro quadrado 13-SITES DE PESQUISA Cofeci.gov.br CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Ibape-sp-org.br Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Sindimóveis SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS Sinduscon SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fee Fundação De Economia e Estatística Atlas RS atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul MH IMÓVEIS Imobiliária Especializada em imóveis no Cantegril Viva real Portal Imobiliário BRENOL IMOBILIÁRIA PORTAL IMOBILIÁRIO Google Earth Visualizador de Imagens por Satélite
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14 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (48) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta ultima. Porto Alegre, 29 de Agosto de 2014.
SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291
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