MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS
NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI/RS NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE CASA.
RUA MANOEL LOPES MEIRELLES N0287, CASA 15. CEP: 91120-290. BAIRRO: JARDIM ITU SABARÁ PORTO ALEGRE/RS.
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI.
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: JOSÉ PACHECO LOPES MEIRELLES, BRASILEIRO, CASADO, CPF/MF 114.364.849-87.
2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado. O Imóvel encontra-se livre de ônus Reais. 3. Identificação e caracterização do bem avaliado.
Av.3106570. Porto Alegre, 25/10/1999. A requerimento da Proprietária, datado de 30/09/1999, protocolado sob número 387659, em data de 30/09/1999, com retorno em 11/11/1999, instruído com provas hábeis, o condomínio por unidades Autônomas, denominado Monte Verdi,foi concluído e recebeu o número 287 da Rua Manoel Lopes Meirelles e a unidade autônoma número 15, assim se descreve: a sétima unidade no alinhamento da Rua 2725 da esquerda para a direita de quem olhar o condomínio da dita rua, com três Pavimentos,constituído o primeiro pavimento de : estacionamento, área de serviço, e pátio de serviço, cozinha, lavabo e estar-jantar, o segundo Pavimento é constituído de circulação dormitório de casal com banheiro privativo, banheiro social e um dormitório, o terceiro Pavimento é constituído de um dormitório, com área real privativa de 101,50m2, área real total de 103,3909m2, correspondendo-lhe a fração ideal de 0,31515 do terreno e coisas de uso comum.R.5.106570. Porto Alegre, 16/02/2000. Por contrato particular de 11/01/2000, protocolo sob número 392741 em data de 27/01/2000, com retorno em 31/01/2000, foi o imóvel vendido para José Pacheco Filho, representante comercial, e sua mulher Irene Ivone Pacheco, Empresária, casados sob o Regime Universal de bens. Registro de Imóveis da 4ª ZONA- PORTO ALEGRE-RS, sob o número 106570.
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FACHADA DA CASA. NÚMERO 15.
3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Residencial. Tipo: Casa. Agrupamento: Condomínio de Casas.
3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: Um Sobrado dentro de um Condomínio de residências Unifamiliares de Padrão Normal, totalizando 32 sobrados Geminados. O Sobrado número 15, tendo 101,50m2 Privativos e 103,3909m2 área total. O Compartimento interno formado por: com três Pavimentos, constituído o primeiro pavimento de : estacionamento, área de serviço, e pátio de serviço, cozinha, lavabo e estar-jantar, o segundo Pavimento é constituído de circulação dormitório de casal com banheiro privativo, banheiro social e um dormitório, o terceiro Pavimento é constituído de um dormitório e um pequeno mezanino. 3
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SALÃO DE FESTAS DO CONDOMÍNIO.
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3.3. Idade do imóvel: Edificação com 16 anos. 3.4. Proprietário: JOSÉ PACHECO LOPES MEIRELLES, BRASILEIRO, CASADO, CPF/MF 114.364.849-87, residente e domiciliado nos ESTADOS UNIDOS DA AMERICA DO NORTE- EUA. 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: 4.1. Gerais: O Jardim Itu-Sabará possui características residenciais, mas dispõe de pequeno comércio e serviços, como farmácias, mercados de gêneros alimentícios e rede escolar. As opções de lazer são variadas; no bairro há a sede campestre do Serviço Social do Comércio (SESC), que possui um amplo centro de esportes; as praças também são opções de diversão e entretenimento; e o Parque da Brigada Militar2 possui um campo de futebol. Limites atuais: Parte da Avenida Baltazar de Oliveira Garcia, esquina com Beco do Butiá; seguindo por este até encontrar a Rua Tenente Ary Tarragô (antigo Beco do Ganzen); e, por esta, até encontrar a Avenida Protásio Alves; por esta, até a Rua Ernesto Pellanda; por esta, até a Rua Dom Luiz Guanella; por esta, até encontrar o prolongamento da Rua Bartolomeu Dias; por esta, por uma linha reta, seca e imaginária, até encontrar a Rua Nigéria; e, por uma linha reta e imaginária, até encontrar a Avenida Baltazar de Oliveira Garcia; seguindo por esta até encontrar novamente o Beco do Butiá e a Rua Doutor José Eboli. Seus bairros vizinhos são: Cristo Redentor, Sarandi, Passo das Pedras, Vila Ipiranga, Vila Jardim, Jardim Carvalho e Morro Santana.
4.1.2. Aspectos Físicos: 4.1.2.1. Topografia: Terreno em Declive em área acidentada.
4.1.2.2. Condições Ambientais: O Imóvel Avaliado tem Frente Leste, (onde fica localizado o dormitório Suíte Casal),os outros dois dormitórios, tem orientação solar 5
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Oeste
(negativa),
a
condição
ambiental
relativa
ao
conforto
térmico
é
predominantemente Negativa, neste Parecer, os banheiros principalmente a Suíte possui pouca luminosidade.
4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: Não foi detectado desconforto Sonoro considerável, a sensação de ruído, não se constituí um fator negativo nesta Avaliação, pois o mesmo está situado numa região com muitos condomínios de casas.
MAPA DE LOCALIZAÇÃO.
MAPA DE SITUAÇÃO.
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FOTOS GOOGLE. MAPAS DE SITUAÇÃO E LOCALIZAÇÃO.
4.1.2.3. Contexto Urbano: O Imóvel situa-se no Bairro Jardim Itu Sabará, tendo um comércio local e serviços a uma distância razoável. De caráter predominantemente residencial, a região apresenta um grande número de casas, além de condomínios horizontais e edifícios de, em média, no máximo 06 pavimentos. Como principais Pólos de Influencia: Os condomínios de casas que valorizam a região onde está situado o imóvel Avaliado.
4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO. O bairro Jardim Itu Sabará, em Porto Alegre/RS, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário Razoável. É compatível com a região, fator que não será considerado.
4.1.2.5. Atividades existentes: O Imóvel Avaliado possui num raio de 4.000 metros todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, etc....
4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança estão á disposição do Bairro Jardim Itu Sabará a uma distância considerável.
4.2.1. Idade do Imóvel: 16 anos. O imóvel Avaliando será depreciado por idade, apontando-lhe uma depreciação de 0,5% ao ano.
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5. Aproveitamento econômico do imóvel:
5.1. Liquidez: Imóvel destina-se a residência. Tendo o seu preço ajustado ao mercado terá liquidez prevista para três anos. O que lhe impõe uma depreciação anual de 10%, ao final de 03 anos 30%.
5.2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO: A SEGUIR TABELAS FIPEZAP DE PREÇOS DE IMÓVEIS ANUNCIADOS MÊS ABRIL/2015:
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A seguir o que aconteceu em Porto Alegre em 2.014 e até maio de 2.015. Foram lançados 2.882 imóveis novos em 2014 em Porto Alegre. Foi o número mais baixo desde 2006. O dado está no Boletim Econômico da Construção Civil, um consolidado dos 9
MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS dados do setor no ano passado lançado pelo Sinduscon-RS. A entidade observa que foi um ano de baixo dinamismo para o setor, seja pela situação geral da economia, seja pela apreensão dos empresários quando ao resultado das eleições. As construtoras evitaram formar grandes estoques. O levantamento mostra ainda que 60% das unidades lançadas eram apartamentos com dois dormitórios, tradicionalmente os mais procurados no mercado. Das 4.612 vendidas, mais de 40% eram deste tipo. Quatro em cada dez imóveis novos custavam entre R$ 141,8 mil e R$ 204,9 mil. Só que os mais vendidos, mesmo que por pouca diferença, ficaram na faixa entre R$ 425,5 mil e R$ 520 mil. Entre os imóveis comercializados, quase 80% tinham até 80 metros quadrados. Quase metade foi vendida em até seis meses. Para 2015, o Sinduscon-RS projeta um ano de ajustes. Com crescimento baixo, inflação alta e aumento de juros, a construção civil deve ter mais um período de pouco avanço. “Porém permanecendo ainda em um patamar bastante superior ao do período anterior ao boom do setor.” Para o mercado gaúcho, a entidade projeta uma melhora nos negócios com a aprovação de projetos novos pelos órgãos municipais e estaduais. O Imóvel avaliado está situado numa região com muitos Condomínios Horizontais, numa região predominantemente Residencial. Residências Unifamiliares de todos os tipos de Padrões em condomínio e fora dele, assim como alguma verticalização (Adensamento/imóvel Multifamiliar de até 06 Pavimentos, pouca demanda). Possui Praças, escolas e comércio local á uma distância considerável. Serviços como bancos, cartórios, Hospitais estão á uma distância também considerável. O bairro goza de Uma boa infraestrutura urbana. Foram trabalhadas 07 amostras: 05 amostras dentro do condomínio, sendo uma vendida em 12/2014 e 04 anunciadas. Duas amostras anunciadas no mesmo bairro, em condomínios diferentes, com as mesmas características. Comentário sobre as amostras anunciadas dentro do condomínio: amostras com o valor fora do contexto imobiliário atual, valores refletindo uma tendência de supervalorização que acompanhou os Preços dos Imóveis no BOOM entre os anos de 2.008 até 2.012. Com estes valores a liquidez final será de 03 anos. A avaliação do Imóvel Avaliado foi realizada pelo contexto atual do Mercado Imobiliário Brasileiro, sinalizando na baixa dos imóveis. Será depreciado do valor final do imóvel avaliado 10% do mesmo, para correção dentro dos padrões atuais do Mercado Imobiliário.
6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha: 6.1. . Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos. 6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653. 10
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7. Valor resultante e sua data de referência. Especificação da Avaliação. Consideração: De acordo com a NBR 12.721 a casa é uma residência unifamiliar de Padrão Normal, com a área Total de 103,3909m2 construída de: três Pavimentos, constituído o
primeiro pavimento de : estacionamento, área de serviço, e pátio de serviço, cozinha, lavabo e estar-jantar, o segundo Pavimento é constituído de circulação dormitório de casal com banheiro privativo, banheiro social e um dormitório, o terceiro Pavimento é constituído de um dormitório e um pequeno mezanino. Um terreno com 60m2 de área. Classifica-se o prédio como sendo R1-N que é o projeto mais próximo de todos os projetos padrões. Acabamentos: Piso áreas sociais e intima: Laminado. Aberturas em madeira de Padrão Normal, bancada da cozinha em Mármore, Lavabo: Piso Cerâmico, Piso banheiro social e suíte: Cerâmico, azulejos suíte/banheiro social: decorado. Piso cozinha: cerâmico. Necessitando de alguns Reparos no seu interior. Não será considerado o Projeto Padrão nesta Avaliação o que nos impõe proceder num tratamento por amostras considerando a área e os fatores negativos e Positivos apontados neste Parecer.
7.1. Fatores Positivos da unidade Avaliada: 7.1.1. Fator Segurança. A Casa onde esta inserida (condomínio de sobrados), conta com cercas elétricas, 16 câmeras espalhas, e guarita com segurança 24 horas, causando grande conforto entre os moradores e muita Paz e tranqüilidade. A condição segurança relativa a segurança é predominantemente positiva em 20%, fator este que será considerado no parecer.
Justificativa do percentual: Nos dias de hoje, o fator segurança se constituí num elemento muito importante, pois á todo momento assaltos, seqüestros e todo tipo de crime infelizmente fazem parte do nosso cotidiano.
7.2. Fatores Negativos a serem considerados: Encontramos na unidade avaliada os seguintes fatores negativos: 7.2.1. Idade do Prédio: 16 anos.
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7.2.2. Condição Ambiental. A Casa tem orientação solar predominantemente negativa. A condição ambiental relativa ao conforto térmico é predominantemente negativa em 5%, fator este que será considerado no parecer.
Justificativa do percentual: Dos três Dormitórios, dois tem sol poente, sol da tarde, ocasionando muito calor no verão e necessitando do uso de arcondicionado.
7.2.3. Compartimento Interno. O Imóvel Avaliado necessita de Reparos. Foi visto na vistoria a necessidade de manutenção no piso da Suíte, mais precisamente no Closet, também a escada que dá acesso, entre os Pavimentos precisa de manutenção. Uma pintura para fins de venda do imóvel se faz necessária. Para amostras diferentes será aplicado um percentual de 3% do seu valor.
PESQUISA DE MERCADO: A pesquisa de mercado realizada entre os dias 28, 29 de Maio de 2.015 e 01/06/2015, foi baseada em Imóveis anunciados e vendidos, já descontados a comissão de intermediação imobiliária, no próprio bairro, com as mesmas características do Imóvel. A pesquisa concentrou-se somente no Bairro Jardim Itú, por tanto amostras significativas. 7.3. Amostra 1 : Anúncio IMOBILIÁRIA LOPES. 7.3.1. Excelente casa de condomínio fechado com 3 dormitórios, sendo 1 suite, outro só com closet, lavabo, living, sala de jantar, cozinha, área de serviço fechada com vidro blindex, pátio, garagem para 2 carros, sendo uma aberta e outra fechada. Valor: 600.000,00 Imobiliária: Lopes. Valor anunciado. Mesmo empreendimento: telefone: 30769800. Código 28-PA13239.
Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.3.1., está situada dentro do mesmo Condomínio de Residências, Possuí a mesma área, idade, Posição Solar. A amostra possui excelente estado de conservação, fator considerado negativo no Imóvel avaliado, por tanto iremos igualá-la ao Imóvel avaliado. Trataremos a homogeneização das áreas pelo total. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 16%, correspondendo a 10% valor de negociação e 6% o valor de corretagem: R$600.000,00 x 0,84=...............................................................................R$504.000,00 12
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Valor do m2 da amostra: R$ 504.000,00/ 103,3909m2 = R$ 4.874,70 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 103,3909m2 x R$4.874,70=............................................................................................R$504.000,00 COMPARTIMENTO INTERNO. Conforme Item 7.2.3., o Compartimento da amostra apresenta excelente estado de conservação. Devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 3% do seu valor. Por ter sido considerado Positivo este fator da amostra, devemos igualar a fim de ficar igual ao Imóvel Avaliado. R$ 504.000,00 x 0,97=.............................................................................R$488.880,00 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:....................................R$488.880,00
7.4. Amostra 2 : Anúncio IMOBILIÁRIA LOPES. 7.4.1. Excelente casa semi mobiliada de 3 dorm, 1 suíte, living para 2 ambientes, lavabo, sótão, amplo pátio e 2 vagas de garagem (uma coberta e outra descoberta) em condomínio fechado com toda infra estrutura, portaria 24h, Agende sua visita! Valor anunciado: 650.000,00. Imobiliária Lopes: código 28-PA12631. Lopes Imobiliária. Mesmo EMPREEMDIMENTO. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.4.1., está situada dentro do mesmo Condomínio de Residências, Possuí a mesma área, idade, Posição Solar. A amostra possui excelente estado de conservação, fator considerado negativo no Imóvel avaliado, por tanto iremos igualá-la ao Imóvel avaliado. Trataremos a homogeneização das áreas pelo total. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 16%, correspondendo a 10% valor de negociação e 6% o valor de corretagem: R$650.000,00 x 0,84=...............................................................................R$546.000,00 Valor do m2 da amostra: R$ 546.000,00/ 103,3909m2 = R$ 5.280,96 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 103,3909m2 x R$5.280,96=............................................................................................R$546.000,00 COMPARTIMENTO INTERNO. Conforme Item 7.2.3., o Compartimento da amostra apresenta excelente estado de conservação. Devemos Homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 3% do seu valor. Por ter sido considerado Positivo este fator da amostra, devemos igualar a fim de ficar igual ao Imóvel Avaliado. R$ 546.000,00 x 0,97=.............................................................................R$529.620,00 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:...................................R$529.620,00
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7.5. Amostra 3: VENDIDA EM 11/12/2014. 7.5.1. CASA 16, por tanto ao lado da cada avaliada, dentro do condomínio, vendida em 11 de dezembro de 2.014, conforme Registro número 17 da matrícula número 106.571(amostra vendida), 06/01/2015. Prenotado sob número 686558 em 22/12/2014. Imóvel vendido para RENATA DA ROCHA SARAIVA, CPF/MF 909.395.140-87, Advogada, divorciada e FABRÍCIO AZEVEDO DA COSTA, advogado, CPF/MF 997.710.630-49. VALOR DA VENDA: R$393.500,00. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.5.1., é balizadora nesta avaliação, uma vez que é gêmea do imóvel avaliado, por tanto altamente significativa. Atualização da venda: RS 415.527,48, valores atualizados pelo INPC (INDICE NACIONAL DE PREÇOS AO CONSUMIDOR. Valor Atualizado Nº.
Ref.
R$ 415.527,48 Valor Inicial
Cotação Índice
Valor Correção
Valor Final
1
12/2014
393.500,00
0,620000
2.439,70
395.939,70
2
01/2015
395.939,70
1,480000
5.859,91
401.799,61
3
02/2015
401.799,61
1,160000
4.660,88
406.460,48
4
03/2015
406.460,48
1,510000
6.137,55
412.598,04
5
04/2015
412.598,04
0,710000
2.929,45
415.527,48
Segundo pesquisa do CECOVI/RS, a valorização do bairro Jardim Itu Sabará, foi de 17%. Acresceremos sobre a Atualização 17%, referente á valorização do mesmo. R$415.527,48 X 1,17=....................................................................................R$486.167,15 Homogeneização da amostra:
Valor do m2 da amostra: R$ 486.167,15/ 103,3909m2 = R$ 4.702,22 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 103,3909m2 x R$4.702,22=............................................................................................R$486.167,15 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:...................................R$486.167,15 7.6. Amostra 4: Anúncio Imobiliária VERA BERNARDES.
VERA BERNARDES VENDE, excelente residência em condomínio, com 3 dormitório sendo uma suíte, com sotão,vaga para 2 carros. Também possui: escritório gabinete: área total: 116m2. Vera Bernardes. Valor: 430.000,00. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.6.1., está situada no mesmo bairro, em condomínio diferente, Possuí as mesmas características: 03 dormitórios, 01 suíte, garagem para 02 veículos. Possui área total de 116,00m2. Trataremos a homogeneização das áreas pelo total. A amostra tem área superior de 12,61m2.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 16%, correspondendo a 10% valor de negociação e 6% o valor de corretagem: R$430.000,00 x 0,84=...............................................................................R$361.200,00 Valor do m2 da amostra: R$ 361.200,00/ 116,m2 = R$ 3.113,79 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 103,3909m2 x R$3.113,79=............................................................................................R$321.937,55 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:....................................R$321.937,55 7.7. Amostra 5: CP IMÓVEIS. Anúncio dentro do mesmo Condomínio. Valor: R$640.000,00 Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.7.1., está situada dentro do mesmo Condomínio de Residências, Possuí a mesma área, idade, Posição Solar. Trataremos a homogeneização das áreas pelo total. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 16%, correspondendo a 10% valor de negociação e 6% o valor de corretagem: R$640.00,00 x 0,84=...............................................................................R$537.600,00 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:..................................R$537.600,00 7.8. Amostra 6: CONCEITO IMÓVEIS. Anúncio dentro do mesmo Condomínio. Valor: R$720.000,00. Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.8.1., está situada dentro do mesmo Condomínio de Residências, Possuí a mesma área, idade, Posição Solar. Trataremos a homogeneização das áreas pelo total. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 16%, correspondendo a 10% valor de negociação e 6% o valor de corretagem: R$720.00,00 x 0,84=...............................................................................R$604.800,00 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:..................................R$604.800,00 7.9. Amostra 7: VIDA NOVA. Anúncio mesmo bairro, em Condomínio diferente. Valor: R$509.000,00. Com 100,00m2 de área total.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.9.1., está situada no mesmo bairro, possuindo as mesmas características, com área inferior de 3,3909 m2. Trataremos a homogeneização das áreas pelo seu total. Homogeneização da amostra:
Redução do valor anunciado: Para fins de comparação reduziremos o valor anunciado num percentual de 16%, correspondendo a 10% valor de negociação e 6% o valor de corretagem: R$509.000,00 x 0,84=...............................................................................R$427.560,00 Valor do m2 da amostra: R$ 427.560,00/ 100,m2 = R$ 4.275,60 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 103,3909m2 x R$4.275,60=............................................................................................R$442.058,13 VALOR DA AMOSTRA APÓS HOMOGENEIZAÇÃO:....................................R$442.058,13
Com base na Média Aritmética, arbitra-se um intervalo de tolerância para variação do valor do metro quadrado de cada uma das amostras em relação á Média Aritmética. O intervalo de tolerância estabelecido pela NBR 14.653 é de 20% em Relação á Média Aritmética, determinando um intervalo a ser considerado, consequentemente eliminando-se as amostras que possuírem o valor do metro quadrado fora deste intervalo. As amostras eliminadas representam anomalias, distorções, que podem interferir no valor do Imóvel.
8. Cálculo das amostras (Residências Unifamiliares de Padrão Normal): Valor Anunciado/vendido dividido pela sua área total, após homogeneização da mesma. Amostra 01: R$ 488.880,00/103,3909m2= R$ 4.728,46m2. Amostra 02: R$ 529.620,00/103,3909m2= R$ 5.122,50m2. Amostra 03: R$ 486.167,15/103,3909m2= R$ 4.702,22m2. Amostra 04: R$ 321.937,55/116,00m2=
R$ 2.775,32m2.*
Amostra 05: R$ 537.600,00/103,3909m2= R$ 5.199,68m2. Amostra 06: R$ 604.800,00/103,3909m2= R$ 5.849,65m2.* Amostra 07: R$ 442.058,13/100,00m2=
R$ 4.420,58m2.
M Aritmética do valor do m2 = R$ 32.798,41 = R$/m2= R$ 4.685,48 07 Média Final: 16
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Para tratamento matemático das amostras utilizamos o cálculo da média final considerando um intervalo de 20%. Média Final = M. Aritmética +20% -20% Média Final = 4.685,48 +20% = 5.622,58 - Limite Superior 4.685,48 -20% = 3.748,38 – Limite Inferior De acordo com o Quadro de Amostras, Item 8.0., foram eliminadas as seguintes amostras: 4 e 6. Ficando as seguintes amostras: 1,2,3,5 e 7. MÉDIA FINAL DAS AMOSTRAS 01(R$4.728,46) + 02 (R$5.122,50) + 03 (R$4.702,22) + 05 (R$5.199,68) + 07 (R$4.420,58)= MÉDIA FINAL (24.173,44/5)= R$4.834,69. VALOR DO IMÓVEL= ÁREA TOTAL EDIFICADA X MÉDIA FINAL. VALOR DO IMÓVEL: 103,3909(Conforme Matrícula atualizada) x R$4.834,69= R$499.862,95, arredondando para R$500.000,00.
9. CONCLUSÃO. Diante das nossas considerações e de acordo com a metodologia desenvolvida, o valor atual de mercado do Imóvel avaliado resultará da seguinte composição: Valor do Imóvel, conforme item 8.0 deste Parecer: R$500.000,00 (quinhentos mil reais), resultado que diminuiremos conforme diagnóstico de mercado de 10%= R$500.000,00 X 0,90= R$450.000,00. 10. Fator de imprecisão. O fator de imprecisão deste Parecer,é de 10% do seu valor. Valor máximo: R$ 495.000,00 Valor mínimo: R$ 405.000,00
Não está incluído o percentual de comercialização de 6% pela intermediação.
11. Fotos do Imóvel Avaliado.
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ÁREA EXTERNA DO CONDOMÍNIO.
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ENTRADA DO CONDOMÍNIO.
INFRA CONDOMINIAL.
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QUADRA PÓLIESPORTIVA.
PRAÇINHA DENTRO DO CONDOMÍNIO. 20
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VISTA EXTERNA COM CERCAS ELETRICAS NO SEU ENTORNO E CÂMERAS NO INTERIOR.
GARAGEM FECHADA ANEXA A RESIDÊNCIA. 21
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ENTRADA PARA ÁREA DE SERVIÇO. ENTRADA PRINCIPAL. SOCIAL.
SALA DE ESTAR COM LAREIRA. 22
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CHURRASQUEIRA INTEGRADA COM O LIVING. EXCELENTE ESPAÇO
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EXCELENTE ÁREA DE LAZER.
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ÁREA EXTERNA PRIVATIVA.
FACHADA OESTE. 26
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COZINHA EQUIPADA.
ÁREA DE SERVIÇO. 27
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COZINHA VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO.
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CESSO AOS PAVIMENTOS SUPERIORES DE ESCADA.
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LAVABO
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DORMITÓRIO SUÍTE.
CLOSET E BANHEIRO SUÍTE. 31
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BANHEIRO DA SUÍTE.
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CIRCULAÇÃO 2 PAVIMENTO.
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BANHEIRO SOCIAL 2 PAVIMENTO.
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DORMITÓRIO SOLTEIRO SEGUNDO PAVIMENTO.
DORMITÓRIO SOLTEIRO TERCEIRO PAVIMENTO. 35
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SOTÃO. TERCEIRO PAVIMENTO.
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Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012.
por
Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012.
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Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.
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Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso Negociação Imobiliária Módulo II, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 9,10,11 de novembro de 2.013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS.
Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras.
Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32372031- 051-3517-1640 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br
Porto alegre, Junho de 2.015.
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS BIBLIOGRAFIA ABNT/14.653 – Norma Brasileira AvaliatóriaParte 1 – 03/2001 Procedimentos Gerais Parte 2 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Urbanos Parte 3 – 06/2004 Avaliação de Imóveis Rurais Parte 4 – 01/2003 Avaliação de Empreendimentos 12-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas ABNT COFECI CNAI CUB IBGE IDH-M IGP-M INCC IPEA IPDM MA MF NBR PIB PIB PC PTAM RMPA RI SBPE SECOVI SINDUSCON SRFB VV/M2
Descrição Associação Brasileira de Normas Técnicas Conselho Federal dos Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis Custo Unitário Básico da Construção Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística Índice de Desenvolvimento Humano Municipal Índice Geral de Preços de Mercado Índice Nacional do Custo da Construção Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado Média Aritmética Média Final Norma Brasileira Produto Interno Bruto Produto Interno Bruto Per Capita Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica Região Metropolitana de Porto Alegre Registro de Imóveis Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios Sindicato da Indústria da Construção Civil Secretaria da Receita Federal do Brasil Valor de Venda do metro quadrado
13-SITES DE PESQUISA Cofeci.gov.br Ibape-sp-org.br Sindimóveis Sinduscon Fee Atlas RS MH IMÓVEIS Viva real Jornal cantegril Google Earth
CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fundação De Economia e Estatística atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Imobiliária Especializada em imóveis no Cantegril Portal Imobiliário Anúncios do jornal local Visualizador de Imagens por Satélite
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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS 14- CONCEITUAÇÕES TÉCNICAS. AVALIAÇÃO: é a ciência da medida do valor. É o conjunto de operações que leva a determinação técnica do valor de um imóvel, ou do direito sobre o Imóvel. A Avaliação é sempre feita em função do valor á vista, sem os honorários de intermediação. VALOR DA AVALIAÇÃO: Nas avaliações mercadológicas o valor determinado é sempre o valor de mercado, e corresponde sempre aquele que, num determinado instante é único qualquer que seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de concorrência perfeita, estável onde não haja urgência e interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram no valor do imóvel. Preço: é a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente. BEFEITORIAS: Resultado de obra ou serviço realizado em um bem que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano. FATOR DE CORREÇÃO: É o fator utilizado nas avaliações mercadológicas que corrige o valor de mercado da benfeitoria que está sendo avaliada, em comparação ao custo de uma benfeitoria nova com as mesmas características. O avaliador deve questionar-se: A benfeitoria avalianda, nas condições atuais do mercado imobiliário, em comparação ao custo de ima benfeitoria nova, com as mesmas características, vale mais ou menos, se valer menos (imóveis mais antigos) o fator é menor que 1; se valer mais (imóveis novos e semi-novos) o fator é maior que 1. Na NBR 14.653 é denominado Fator de Comercialização. TESTADA: Medida da frente de um terreno – Lote. PROFUNDIDADE: É a medida da frente aos fundos. INDICE DE APROVEITAMENTO- COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: É um número que multiplicado pela área do terreno, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos neste terreno, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
14 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (43) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última. Porto Alegre, 01 de Junho de 2015.
SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291
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