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NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE AÇÃO RENOVATORIA LOCATÍCIA RUA JOÃO PESSOA Nº 1.240 BAIRRO CENTRO - CEP 92.500-000/GUAIBA-RS PROCESSO NÚMERO xxxx 1ª VARA CÍVEL GUAÍBA/RS 1

Sumário 1. Identificação do solicitante ................................................................................................... 3 2. Finalidade do parecer e objetivo da avaliação ................................................................... 3 3. Identificação e caracterização do bem avaliado ................................................................ 3 3.2. Classificação do imóvel......................................................................................... 4 3.3. Idade do imóvel ...................................................................................................... 6 3.4. Proprietário ............................................................................................................. 6 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível ......................... 6 4.1.2. Aspectos Físicos................................................................................................. 10 4.1.2.3. Contexto Urbano ........................................................................................... 10 4.1.2.4. Infraestrutura Urbana ................................................................................... 11 4.1.2.5. Atividades existentes .................................................................................... 11 4.1.2.6. Equipamentos comunitários ........................................................................ 11 5. Aproveitamento econômico do imóvel............................................................................. 11 6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha ............................................... 11 6.3. Critério adotado na homogeneização das amostras....................................... 12 7. Valor resultante e sua data de referência ........................................................................ 13 7.1. Pesquisa Mercadológica e Valor da Avaliação ................................................. 14 8. Diagnóstico de Mercado ..................................................................................................... 23 9. Fotos Internas e externas da loja avaliada ....................................................................... 26 10. Currículo do Avaliador ....................................................................................................... 40 11. Bibliografia .......................................................................................................................... 43 12. Abreviaturas utilizadas no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica ................. 44 13. Sites de Pesquisa ................................................................................................................ 44 14. Quesitos ............................................................................................................................... 46 15. Encerramento ..................................................................................................................... 48

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI. 1- IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: 1ª VARA CÍVEL DO GUAÍBA RS. PROCESSO NUMERO xxx. 2- Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: Avaliação realizada para fins de determinação do Valor Real de Mercado e atende aos requisitos do Artigo 30 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de Imóveis e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2 – Item 11.4. Avaliação de Imóveis Urbanos. 3- Identificação e caracterização do bem avaliado. QUADRO DE INFORMAÇÕES BÁSICAS.

01- LOCATÁRIO: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx estabelecida á rua João Pessoa, 1.240,

Centro,

Guaíba/RS,

regularmente

inscrita

CNPJ/MF

92xxxxxxxxxxxx, neste ato representada por sua proprietária Maria Luísa Gheller portadora da RG numero xxxxxxxxxxx. LOCADORES: MANOEL xxxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiro casado. Empresário portador do CPF/MF 007.928.960-68, residente e domiciliado á rua Avenida Getúlio Vargas, 1.495, apartamento 501, Centro de Guaíba/RS e CLAÚDIA SILVA STRINGHINI, brasileira, separada, Empresária, portadora do CPF/MF xxxxxxxxxxxx, residente e domiciliada a Rua Avelino Ávila de Oliveira, 109, apartamento 604, CENTRO EM GUAIBA/RS. O objeto do presente contrato é a uma loja com área de 215m2, cuja atividade econômica conforme registro de Firma Individual: Choperia e Restaurante. Situada na Rua João Pessoa, número 1.240, Bairro Centro, na cidade de Guaíba/RS, conforme matrícula 25.144, livro número 2, Registro Geral, no ofício fr Registro de Imóveis da Comarca de Guaíba/RS. O Preço mensal da locação é fixado em R$5.000,00 (cinco mil reais), valor este que será pago, até o dia 05 do mês subsequente ao vencido. A presente locação vigorará pelo prazo de 02(dois) anos, iniciando-se em 01 de agosto de 2.013 e findando em 31 julho de 2.015. 3

FACHADA DO RESTAURANTE CAISINHO.

3.2. Classificação do Imóvel:

Uso: Comercial. Tipo: Loja. Agrupamento: Conjunto de lojas Comerciais.

3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: O Imóvel Avaliado,possui os seguintes acessos: Principal: : Avenida João Pessoa, Rua São José, Rua Otaviano Manoel de Oliveira e Avenida Sete de Setembro. Com excelente localização. Região composta de Residências Unifamiliares e Multifamiliares todas de Padrão Normal.

3.2.2. FOTOS EXTERNAS DO RESTAURANTE CAISINHO.

3.3. Idade do imóvel (Edificação aproximada): 30 (trinta) anos.

3.4. Proprietários: xxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiro casado. Empresário portador do CPF/MF xxxxxxxxxxx, residente e domiciliado á rua Avenida Getúlio Vargas, 1.495, apartamento 501, Centro de Guaíba/RS e CLAÚDIA SILVA STRINGHINI, brasileira, separada, Empresária, portadora do CPF/MF xxxx, residente e domiciliada a Rua Avelino Ávila de Oliveira, 109, apartamento 604, CENTRO EM GUAIBA/RS. 4- Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: 4.1. Gerais: O Bairro Centro de Guaíba se constitui em sua maior parte comercial. Sua localização é um pouco a nordeste do centro da área urbana da cidade. A rua São José é o principal ponto de comércio da cidade, onde se localiza a maior parte das lojas de eletrodomésticos, eletroeletrônicos e móveis da cidade, bem como lojas de variedades e bazar em geral. Também é onde está localizado o Sport Club Itapuí, clube de futebol, festas, piscinas e eventos em geral.Por ser uma rua muito extensa e de tráfego intenso, a rua São José também sofre com a pirataria que circula atualmente nas ruas de nossas cidades. Já foi sede de vários eventos (também esportivos) e shows realizados na cidade. É considerada o coração do centro de Guaíba. Conta com a Biblioteca Municipal e seu grande acervo, ajudando os alunos da cidade em suas pesquisas escolares e os leitores a desfrutarem de tal cultura. A Biblioteca Municipal recentemente foi reformada pela prefeitura, com novo acesso (também com entrada especial para deficientes físicos) e uma nova pintura jovial. Está localizada ao lado da Brigada Militar e do antigo presídio municipal e em frente a Praça da Bandeira. Uma das atividades turísticas e de lazer que mais possui freqüentadores é a famosa "beira" no centro da cidade. O Imóvel Avaliando esta localizado no calçadão principal na avenida João Pessoa com bancos e um píer, que se localiza no centro da beira. É comum ver gente lá todos os dias, mas nos fins de semana o público aumenta incrivelmente, tomando conta de todo o espaço disponível. O público alvo são os jovens e adolescentes, que vão para caminhar, tomar chimarrão, se distrair, namorar e apreciar a bela vista do Lago Guaíba proporcionada a partir deste lugar. Pode-se avistar de lá, com detalhes, a capital gaúcha, Porto Alegre, bem como seus montes e edifícios.Bairros vizinhos: Engenho,Ermo,São Geraldo e Parque 35. Possui também o Terminal Hidroviário de Guaíba. A CatSul é a empresa responsável pela travessia hidroviária, por meio de catamarãs, entre Porto Alegre e Guaíba, no Rio Grande do Sul, municípios separados pelo Lago Guaíba. E empresa faz parte do grupo Ouro e Prata. A travessia entre Porto Alegre e Guaíba é realizada por meio de catamarãs, barcos com cabine montada sobre duas canoas, o que garante maior estabilidade. As embarcações são equipadas com sistemas de navegação por GPS, são climatizadas e possuem aparelhos de TV. A travessia dura em torno de 20 minutos. O Bairro onde esta localizado o imóvel avaliando possui toda infraestutura necessária para o dia-dia do cidadão. 6

TERMINAL HIDROVIARIO DE GUAÍBA/RS.

TRANSPORTE RODOVIARIO, URBANO E TURISMO.

Localização de Guaíba no Rio Grande do Sul Sul.

4.1.2. Aspectos Físicos:

4.1.2.1. Topografia: Terreno plano em área acidentada.

4.1.2.2. Condições Ambientais: Ambientais A condição ambiental relativa ao conforto térmico não será considerado no parecer.

4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: A condição ambiental relativa á poluição sonora não será considerada considerad no parecer. 4.1.2.3. Contexto Urbano: Bairro Centro dotado de toda infraestrutura Urbana, pontos de ônibus, Praças, Bancos, amplo comércio e Prestação de serviços, vias asfaltadas e uma vista Perene, lindo local para pratica de esportes e contemplação. - ÁREA:

376,973 km²

População: - Total

99 186 hab. (2 016 16)

• Densidade:

263,11 hab/km²

PIB:

R$ 1. 744. 502,214 mil IBGE/2008]

PIB PER CAPTA:

R$ 18.083,93 IBGE/2.008.

4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas em asfalto, iluminação pública, rede elétrica, de água e esgoto pluvial, coleta de lixo, telefônica, ótica e TV a CABO. O Imóvel Avaliando, conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário. É compatível com a região, fator que não será considerado.

4.1.2.5. Atividades existentes: O Imóvel Avaliando onde está inserido,possui todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias, etc....

4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Praças e segurança estão á disposição a uma distância excelente.

4.2.1. Idade do Prédio: Aproximadamente 30 anos.

5- Aproveitamento econômico do imóvel/Liquidez: Comentário: Liquidez é um conceito econômico que considera a facilidade com que um ativo pode ser convertido no meio de troca da economia, ou seja, é a facilidade com que ele pode ser convertido em dinheiro. O grau de agilidade de conversão de um investimento sem perda significativa de seu valor mede sua liquidez. Imóvel com vocação de aluguel comercial. Liquidez: Segundo informações de Imobiliárias especializadas e localizadas no Centro de Guaíba/RS, o Mercado de Locação de Imóveis Comerciais e Residenciais de Guaíba/RS, acompanha o quadro de recessão Brasileira, por isso classificado como: liquidez baixa(pois muitas vezes demora dias, meses ou anos para alugar um imóvel pelo preço que ele realmente vale).

6- Indicação do método utilizado e justificativa da escolha: 6.1. Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos. Item 11.4. Avaliação de Imóveis Urbanos.

6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653.

6.3. Critério adotado na homogeneização das amostras. FATORES USADOS PARA HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS. 1) Homogeneização das áreas; 2) Todas as amostras anunciadas já estão descontadas os 6% de intermediação imobiliária; 3) Homogeneização pelo FATOR ÁREA utilizado largamente em avaliações imobiliárias pelo seu criador: SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN-Engenheiro Industrial Mecânico, graduado em 1966 pela Escola de Engenharia da Universidade Federal Fluminense; Objetivo igualar as diferenças entre as áreas amostras x imóvel avaliando;

4) Foram coletadas 11 amostras locadas e 03 anunciadas. 5) Foram Coletadas 14 amostras Compatíveis para pesquisa; 6) HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS: Na Pesquisa, durante a formação do QUADRO AMOSTRAL, é normal obter-se amostras que não refletem uma condição ideal do mercado Imobiliário e que podem influenciar na determinação do valor do imóvel. A Homogeneização consiste na eliminação fundamentada em critérios técnicos e fatores mercadológicos das amostras anômolas, elaborando-se um novo quadro amostral homogeneizado. Na prática, normalmente, é difícil termos uma riqueza de fatores( idade, andar,posição no pavimento, orientação solar) referentes aos imóveis amostrados para comparação. É imprescindível obter-se sempre o valor e as áreas dos imóveis. Quando não for possível conseguir a determinação destes fatores realiza-se somente o tratamento matemático das amostras.

7) TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS. Primeiramente determina-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras, dividindo-se o valor do imóvel por sua área. A área a ser considerada depende da cultura local do mercado imobiliário. Em algumas regiões utiliza-se área total, em outras, área privativa. Para efeitos de cálculos, o avaliador decidirá qual a área a ser considerada. 12

8) MÉDIA ARITMÉTICA. Após a determinação do valor do metro quadrado de cada uma das amostras, determina-se o valor médio do metro quadrado de todas as amostras do quadrado amostral. Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras e dividi-se pelo número de amostras.

9) MÉDIA FINAL. Com base na média aritmética arbitra-se um intervalo de tolerância variação do valor do metro quadrado de cada uma das amostras em relação á Média Aritmética. O intervalo de tolerância usualmente estabelecido é de 20% em relação á Média Aritmética. Estabelecem-se o limite máximo e mínimo determinando-se um intervalo a ser considerado. Consequentemente eliminando-se as amostras que possuírem o valor do metro quadrado fora deste intervalo. As amostras eliminadas representam anomalias que podem interferir no valor do imóvel. Soma-se o valor do metro quadrado de cada uma das amostras que restaram após a eliminação e dividise pelo número de amostras obtendo-se a Media Final. Nos casos em que o intervalo de 20% eliminar mais de 50% das amostras, significa que a amostragem não é -representativa. Realizá-se nova amostragem. Quando o intervalo de 20% não eliminar nenhuma amostra, significa que a amostragem é extremamente representativa. Nesta situação diminui-se o intervalo para que seja possível a eliminação das amostras.

10) Valor do Aluguel(vigente) da Loja Avalianda antes desta Avaliação: R$5.000,00 (cinco mil reais mensais).

11) No Quadro de Pesquisas das fontes locadas(restaurantes), os nomes serão preservados por vontade das mesmas.

12) Na Pesquisa das amostras não foi coletado contratos de locação, por exigência das fontes.

13) Na Pesquisa das amostras foi coletado o endereço das amostras.

7- Valor resultante e sua data de referência. Informações de áreas coletadas na Prefeitura de Guaíba e com a locatária, senhora Maria Luisa Gheller, que durante a reforma do restaurante Caisinho em função da necessidade de obtenção de Alvarás de Localização e Sanitário, foi feita a medição do mesmo. O Imóvel avaliando tem 107,31m2 de área construída(edificada).

Especificação da Avaliação: Consideração: O Critério de Avaliação será por amostras. Imóvel Avaliado: é composto de: LOTE: 800M2, um Quiosque com 107,31 metros quadrados, cozinha comercial, 02 banheiros, um depósito, um pequeno salão com capacidade para 50 almoços, um bar onde é servido bebidas, chopp e mais um quiosque de aproximadamente 8m2, onde são comercializados sorvetes, doces, etc. na entrada do imóvel. Padrão da construção: Normal. O Imóvel avaliando encontra-se em um bom estado de conservação.

7.1. Pesquisa Mercadológica e Valor da Avaliação. A Vistoria foi realizada no dia 24 de Maio de 2.017, as 14: 30 Horas. Contou com a presença das seguintes pessoas: xxxxxxxxxxxx (Ré) e seu esposo, advogado da Ré(Doutor xxxxxxxxxxxx) e do Autor,(Doutora xxxxxxx), O Perito Assistente da Ré, (senhor xxxxxxxxxxxxxxxxx Engenheiro Civil) e três testemunhas arroladas pelo advogado da Ré, o senhores: xxxxx (1º locador), do imóvel avaliando, senhor xxxxxxxxxxxx (cliente do Restaurante Caisinho), xxxxxxxxxxxxxxxxx (corretor de imóveis), por último senhor xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (proprietário do Imóvel Avaliando). Já a Pesquisa de Imóveis foi realizada no dia 17/05/2017, durante o turno da manha e da tarde. Foram coletadas 14 amostras: 03 Imobiliárias e 11 Restaurantes, todas no bairro Centro de Guaiba/RS.

7.2. Imóveis Anunciados e locados em Guaíba/RS. Amostra número 01: Atividade Econômica Principal: Restaurante; Localização: Avenida sete de setembro número 441; Área total locada: 110,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$3.500,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 3.500,00/110= R$31,82 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. Restaurante tradicional. Amostra número 02: Atividade Econômica Principal: Restaurante; Localização: Avenida João Pessoa, 1.275; 14

Área total locada: +- 247,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$6.000,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 6.000,00/247,00m2= R$24,29 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada(mesma avenida do imóvel Avaliando) e com excelente movimento de clientes. Restaurante tradicional. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(247,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 1,1098 x R$24,29= R$26,96/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 26,96 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 03: Atividade Econômica Principal: Restaurante; Localização: Avenida Nestor de Moura Jardim, numero 1.270; Área total locada: 160,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$3.600,00 (mês) Bairro: Nossa Senhora de Fátima. Valor do m2 Locado: 3.600,00/160,00m2= R$22,50 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. Restaurante tradicional. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(160,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 1.0511 x R$22,50= R$23,65/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 23,65 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 04: Atividade Econômica Principal: RESTAURANTE; Localização: Rua São Geraldo, numero 1.000; 15

Área total locada: 198,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$3.000,00 (mês) Bairro: Ermo. Valor do m2 Locado: 3.000,00/198,00m2= R$15,16 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. Restaurante tradicional. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(198,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 1,0795 x R$15,16= R$16,92/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 16,92 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 05: Atividade Econômica Principal: Restaurante; Localização: Avenida João Pessoa, número 1.335; Área total locada: 150,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$3.000,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 3.000,00/150,00= R$20,00 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. Restaurante tradicional. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(150,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 1.0427 x R$20,00= R$21,00/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 21,00 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 06: Atividade Econômica Principal: RESTAURANTE; Localização: Rua Bento Gonçalves, número 328; Área total locada: 250,00m2; 16

Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$3.000,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 3.000,00/250,00m2= R$12,00 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. . HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(250,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 1,1111 x R$12,00= R$13,33/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 13,33 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 07: Atividade Econômica Principal: RESTAURANTE; Localização: Rua São José, numero 472; Área total locada: 165m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$5.000,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 5.000,00/165,00= R$30,30 Observação: Amostra com área superior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(165,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 1,055 x R$30,30= R$31,92/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 31,92 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 08: Amostra: PIZZARIA COM 100M2 VALOR ANUNCIADO: 4.000,00-6%=3.760,00 Fonte: GUINA IMOBILIÁRIA- CRECI: 22.112-J Localização: CENTRO; 17

Valor do m2 Locado: R$37,60 Amostra número 09: OPINATIVA Fonte: BOLSA DE IMÓVEIS GUAÍBA/CRECI/RS 12.118 Bairro: CENTRO. Valor do m2 Locado: 73,35 Amostra número 10: Atividade Econômica Principal: RESTAURANTE; Localização: Rua São José, numero 455; Área total locada: 50,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$1.000,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 1.000,00/50,00= R$20,00 Observação: Amostra com área inferior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(50,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 0,9089 x R$20,00= R$18,18/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 18,18 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 11: OPINATIVA Fonte: IMOBILIARIA SKALA CRECI RS 32.130 Bairro: CENTRO. Valor do m2 Locado: 97,80 Amostra número 12: Atividade Econômica Principal: RESTAURANTE; Localização: Rua São José, numero 184, sala 04; Área total locada: 65,00m2; Fonte: Locatário (preservado nome); Valor da Locação: R$1.500,00 (mês) Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: 1.500,00/65,00= R$23,04 Observação: Amostra com área inferior comparada a da avaliação, bem localizada e com excelente movimento de clientes. 18

HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(65,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 0,9392 x R$23,04= R$17,07/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 17,07 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 13: Atividade Econômica Principal: ANUNCIO DE ALUGUEL Localização: Avenida João Pessoa, numero 1.237; Área total locada: 62,00m2; Fonte: Locatário Imobiliária 7 de setembro. Creci/RS 11.753 Valor da Locação: R$3.000,00 (mês)-10%=2.700,00/62m2=43,55 Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: R$43,55 Observação: Amostra com área inferior comparada a da avaliação. HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Área Fa. SÉRGIO ANTÔNIO ABUNAHMAN. É representado pela expressão empírica: Fa = (área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando)n Na qual: n = 0,250 (quando a diferença entre as áreas for inferior á 30%) n = 0,125 (quando a diferença for superior á 30%) Cálculo: Fa = área do elemento pesquisado/área do imóvel avaliando Fa = [(62,00m2/107,31m2)]0,125 Fa = 0,9337 x R$43,55= R$40,66/m2 Locado Valor do (Fator área) m2/locado homogeneizado: R$ 40,66 0,125= Diferença superior a 30% das áreas. Amostra número 14: Atividade Econômica Principal: ANUNCIO DE ALUGUEL Localização: CENTRO/CODIGO 939 Área total locada: 80,00m2; Fonte: Locatário Imobiliária 7 de setembro. Creci/RS 11.753 Valor da Locação: R$2.500,00 (mês)-10%=2.250,00/80,00M2=28,13 Bairro: Centro. Valor do m2 Locado: R$28,13 Observação: Amostra com área inferior comparada a da avaliação.

7.3. Quadro de Amostras. GUAÍBA/RS. Após homogeneização. N°

BAIRRO

Vlr. Fator área M2 31,82

Área Total TTOTALTO 110,00m2

FONTE

CENTRO

Valor/locação Anunciado 3.500,00

01 02

CENTRO

6.000,00

26,96 1,10981

247,00m2

RESTAURANTE 02

NOSSA S

3.600,00

23,65 1,0511

160,00m2

RESTAURANTE 03

ERMO

3.000,00

16,92 1,0795

198,00m2

RESTAURANTE 04*

CENTRO

3.000,00

21,00 1,0427

150,00m2

RESTAURANTE 05

CENTRO

3.000,00

13,33 1,1111

250,00m2

RESTAURANTE 06*

CENTRO

5.000,00

31,92 1,055

165,00m2

RESTAURANTE 07

CENTRO

3.760,00

37,60

100,00m2

GUINA

CENTRO

OPINATIVA

73,35

CENTRO

1.000,00

18,18 0,9081842

CENTRO

OPINATIVA

97,80

CENTRO

1.500,00

17,07 0,9392

65,00m2

RESTAURANTE 12*

CENTRO

2.700,00

40,66 0,9337

62,00m2

IMOB. 7 DE

CENTRO

2.250,00

27,11 0,9639

80,00m2

IMOB. 7 DE

RESTAURANTE 01

BOLSA DE* 50,00m2

RESTAURANTE 10* SKALA IMOVEIS*

DETERMINAÇÃO DA MÉDIA ARITMÉTICA: Metro quadrado locado. M Aritmética do valor do m2 = soma do m2 das 14 amostras = R$ 477,37 14 14 Valor Médio do m2 = R$34,10 x 107,31 m2 = R$ 3.659,27 Média Final: Para tratamento matemático das amostras utilizamos o cálculo da média final considerando um intervalo de 40%. Média Final = M. Aritmética +40% -40% Média Final = 34,10 +40% = 47,74 - Limite Superior -40% = 20,46 – Limite Inferior Obs.: As amostras com (*) no quadro amostral (09,11) ficam excluídas do Cálculo por estar acima do Limite Superior (R$ 34,10). As amostras com (*) no quadro amostral (04,06,10,12) ficam excluídas do Cálculo por estar baixo Limite Inferior (R$ 20,46). A média final será calculada com base nas 09 amostras que ficaram dentro da variação aceitável. Média Final = Soma das 8 amostras = R$240,72 = R$ 30,10/m2 8 8 DETERMINAÇÃO DO VALOR: Considerando-se os resultados encontrados no tratamento matemático, estabelece-se, por meio de cálculos matemáticos simples, o valor final do Aluguel. Valor do Aluguel = Área da loja x Média Final Valor do Aluguel = 107,31m2 x R$/m2 30,10= R$3.230,03/Arredondamos para: R$3.230,00 (NBR 14.653-1, ITEM 7.7.1). Valor em 01/08/2.015. Atualização de R$3.230,00 de 01-Agosto-2015 e 25-maio-2017 pelo índice IGPM - Índ. Geral de Preços do Mercado Valor atualizado em 31/05/2.017: R$3.629,48

Memória do Cálculo: Variação do índice IGP-M - Índ. Geral de Preços do Mercado entre 01-Agosto2015 e 31-Maio-2017 Em percentual: 12,3677% Em fator de multiplicação: 1,123677 Os valores do índice utilizados neste cálculo foram: Agosto-2015 = 0,28%; Setembro-2015 = 0,95%; Outubro-2015 = 1,89%; Novembro-2015 = 1,52%; Dezembro-2015 = 0,49%; Janeiro-2016 = 1,14%; Fevereiro-2016 = 1,29%; Março-2016 = 0,51%; Abril-2016 = 0,33%; Maio-2016 = 0,82%; Junho-2016 = 1,69%; Julho-2016 = 0,18%; Agosto-2016 = 0,15%; Setembro-2016 = 0,20%; Outubro-2016 = 0,16%; Novembro-2016 = -0,03%; Dezembro-2016 = 0,54%; Janeiro-2017 = 0,64%; Fevereiro-2017 = 0,08%; Março-2017 = 0,01%; Abril-2017 = -1,10%. Atualização: Valor atualizado = valor * fator = R$3.230,00 * 1,123677 Valor atualizado = R$3.629,48. Arredondamos para: R$3.600,00 (NBR 14.6531, ITEM 7.7.1). Aluguel em 31/05/2017.

CONCLUSÃO: É DO ENTENDER DO PERITO AVALIDOR QUE O VALOR PARA A ARÉA LOCADA, É DE: VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 3.600,00/EM 31/05/2017 (Três mil e seiscentos reais) FATOR DE IMPRECISÃO: O FATOR DE IMPRECISÃO DESTE PARECER É DE 4% DO SEU VALOR. Limite Superior: R$ 3.744,00 Limite Inferior: R$ 3.456,00

Justificativa:

Consideram-se para a apuração do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados do mercado pelo acumulo de amostras, para fins de valor de Mercado, o imóvel avaliado terá a seguinte composição de valor.

8- Diagnóstico de mercado. Este trabalho foi dividido em 05 partes que explicam o Valor Locatício do Imóvel Avaliado Por este Perito Avaliador Judicial. Foram pesquisadas 14 amostras como fora dito anteriormente. As amostras expressam a realidade atual do Mercado Imobiliário de Guaíba/RS , que acompanha os índices nacionais. 1) Em dezembro de 2012, o Rio Grande do Sul recebeu a confirmação do maior investimento privado de sua história. A Celulose Riograndense, sediada em Guaíba, anunciou que até 2015 serão investidos mais de R$ 5 bilhões na expansão de sua fábrica. Divididos em três grandes áreas: Industrial, Florestal e Infraestrutura, o projeto irá aumentar em mais de três vezes a capacidade de produção da unidade. Hoje, a empresa possui 214 mil hectares de terras, dos quais 81 mil são destinados à preservação ambiental. A nova fábrica demandará contratação de empresas locais, gerando mais desenvolvimento, negócios, impostos, empregos e melhores condições de vida em toda a região. Mais de 7 mil postos de trabalho diretos serão gerados e 17.100 indiretos até 2015, quando a planta entrará em atividade. Posteriormente serão criados mais 2.500 empregos diretos. Além do investimento na obra, a expansão vai gerar, durante a fase de construção, R$ 102 milhões de recolhimento de ICMs para o Estado. Com a entrada em funcionamento, a geração anual de divisas será da ordem de R$ 1,4 bilhão. Atualmente, a fábrica de Guaíba produz 450 mil toneladas de celulose por ano. Com a ampliação, passará a 1.750 toneladas por ano e 100% da produção comercializada. A expansão trará inúmeros benefícios, alavancando a cadeia produtiva com o incentivo participativo para as empresas locais, criando condições para que essas ampliem sua participação de mercado, aprimorando seus processos e modernizando seus parques fabris, ajudando no crescimento e desenvolvimento do Estado como um todo. 2) Este Processo fez com que a demanda por imóveis para locação neste período fosse gigantesca, pois novas unidades habitacionais foram construídas para atender esta demanda pujante até então. Consequentemente os alugueis dispararam. 3) Após o término da duplicação, empresas foram embora juntamente com a mão de obra, isto fez com que a economia local voltasse ao normal, com isto muitas ofertas de imóveis para locação com valores considerados fora da realidade. Problema enfrentado até hoje, pois muitos Locadores que insistem locar com valores acima do Mercado. 4) O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e passou por duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta, experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva descendente significativa. E, agora, quais as perspectivas para o mercado imobiliário? 23

Em 2008, a crise imobiliária dos Estados Unidos refletiu de forma negativa em todo o mundo. Foi justamente neste pós-crise que a economia brasileira começou a dar sinais de prosperidade e o mercado imobiliário seguiu a mesma tendência. Afinal de contas, com uma economia fortalecida e estável, há uma melhora na empregabilidade, na renda e na confiança do consumidor com o futuro, características que garantem condições propícias para o investimento em um imóvel. De acordo com levantamento global feito em 54 países pelo Banco de Compensações Internacionais (BID, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais, a valorização imobiliária no Brasil foi de 121% nos cinco anos seguintes ao período pós-crise de 2008. Entre 2008 e 2011, a valorização anual ficou acima dos 20%. "Acompanhando a valorização imobiliária também houve a expansão significativa no crédito para aquisição de imóveis. E a alta demanda pressionou também a valorização dos preços dos imóveis", afirma o economista Marcelo Barros. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve um incremento de 42% no volume de financiamentos para construção e compra de imóveis em 2011 comparado com 2010, somando R$ 79,9 bilhões. Foram financiadas 493 mil unidades, 17% a mais que o ano anterior. Já o valor dos imóveis subiu 26%, de acordo com o Índice FipeZap. Como a economia se manteve em uma crescente, com baixo desemprego, crescimento da renda e baixa inadimplência, a liberação do crédito imobiliário continuou em expansão nos anos seguintes. Em 2012, houve mais um incremento nos financiamentos, totalizando R$ 82,8 bilhões, alta de 3,6% sobre 2011. Em 2013, os números bateram recorde, atingindo R$ 109,2 bilhões, 32% a mais do que no ano anterior. Foram financiados 529,8 mil imóveis, alta de 17% ante os 453,2 mil de 2012. "Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de desaquecimento e começou um novo cenário com uma curva descendente, principalmente em 2015". Em 2014, ano da Copa do Mundo no Brasil, foram realizadas muitas obras de infraestrutura nas cidades-sede e houve valorização de bairros mais próximos de onde essas melhorias foram feitas. Porém, já se ouvia falar em supervalorização dos preços dos imóveis e na construção se desacelerando para se adequar à demanda. Neste ano, já não foi registrada tanta alta nos financiamentos, segundo a Abecip. Foram financiadas 538,3 mil unidades, encerrando o ano em estabilidade, com aumento de 1,6% em relação a 2013. Porém, somando todo o período o número representa um crescimento de quase 800% em nove anos até 2014. Em relação aos números, os financiamentos somaram R$ 113 bilhões e o incremento de 5,3% sobre o ano anterior se deu graças ao aumento dos preços. Em 2015, no entanto, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso". No ano passado, as taxas de juros para financiamento de imóveis tiveram um aumento por conta da grande retirada da caderneta de poupança e os depósitos mais limitados nesta que é a maior fonte de financiamento imobiliário do país. Soma-se a isso a instabilidade da economia brasileira e do cenário político. "O desemprego e a inflação estavam em alta e é preciso lembrar que o crédito imobiliário é de longo prazo e, com qualquer instabilidade, as pessoas tendem a adiar o projeto da casa própria”. Além disso, foram implementadas mudanças nas regras de financiamentos e para os imóveis usados. O limite de financiamento passou de 80% para 50%, obrigando o consumidor a dar uma entrada maior. Segundo dados da Abecip, os financiamentos 24

alcançaram R$ 75,6 bilhões no ano passado, uma queda de 33%. Foram financiadas 342 mil unidades, devido à baixa nas vendas e nos lançamentos. O resultado final é que, em 2015, o preço dos imóveis no Brasil teve queda real, já que teve valorização de 1,32%, aumento que ficou abaixo da inflação registrada no ano. "As incorporadoras realizaram promoções, ofereceram descontos e tiveram menos lançamentos, já que o mercado estava relativamente parado". E o que esperar? A economia brasileira ainda está bastante instável, o que influencia negativamente o mercado imobiliário. "O setor depende de como está o cenário do país e não dá para falar em uma melhora econômica. E o cenário de instabilidade na política também contamina a confiança".

5) De acordo com os autos do Processo a Ré apresentou uma proposta de aluguel mensal de R$5.500,00,(cinco mil e quinhentos reais) a partir de agosto de 2.015, na data de 08/12/2014. De parte do Autor foi apresentado pelo mesmo, 02 Propostas de aluguel de terceiros(Empresários) no valor de: R$7.000,00(sete mil reais). Este Perito depois de exaustiva coleta de amostras e homogeneização das mesmas chegou a R$3.600,00(três mil e seiscentos reais, valores calculados até 31/05/2017). De acordo com o Item 8.0. Diagnóstico de Mercado, partes: 1,2,3,4 e 5, verificou-se uma queda significativa em valores, pois este é o retrato da crise econômica Brasileira que é expressamente representada pelas amostras pesquisadas. Características das amostras: Quase todas com excelente localização, maior espaço, grande fluxo de pessoas, logo, maior probabilidade de receitas e se notarmos as amostras que estão locadas os valores de Mercado estão ajustados, enquanto os anúncios apresentam valores bem superiores, tanto é verdade que foram eliminadas na ocasião de descarte das mesmas. Logo entre a data de Pedido de Renovatória locatícia que data de 12/2014 e 05/20017, verificamos uma mudança expressiva no comportamento da Economia Brasileira, conforme explanação deste Perito dito e provado exaustivamente neste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

9- Fotos internas e externas da loja avaliada.

Entrada Principal.

Fotos do interior do Imรณvel Avaliando

Salรฃo- Restaurante

Cozinha

Depรณsito

Fotos externas

10- CURRÍCULO DO AVALIADOR. MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR E- mail: necont@terra.com.br Comercial: 513237-1026 Celular: 051-99972-0189 Corretor de imóveis Perito Avaliador Judicial e extrajudicial Despachante Imobiliário Contabilista CRC/RS 54727-08 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012. Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS.

Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador. Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras. Clientes já atendidos; Avaliações Judiciais: 15ª Vara Cível-Porto Alegre/RS; 16ª Vara Cível Porto Alegre/RS; 2ª VARA CIVEL NOVO HAMBURGO; 2ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DO FORO CENTRAL DE PORTO ALEGRE/RS; COMARCA DE ARROIO DO TIGRE/RS; COMARCA DE GUAÍBA/RS; COMARCA DE FELIZ/RS; COMARCA DE AGUDO/RS; COMARCA DE VERA CRUZ/RS; COMARCA DE CANDELARIA/RS; COMARCA DE SOBRADINHO/RS; 1ª Vara Cível Justiça Federal de Porto Alegre/RS. 2ª Vara Cível Justiça Federal de Porto Alegre/RS. 3ª Vara Cível Justiça Federal de Porto Alegre/RS.

4ª Vara Cível Justiça Federal de Porto Alegre/RS. 5ª Vara Cível Justiça Federal de Porto Alegre/RS. 6ª Vara Cível Justiça Federal de Porto Alegre/RS. 7ª Vara Cível do Foro Central de Porto Alegre/RS. Avaliações Particulares; IBRAME – INDÚSTRIA BRASILEIRA DE METAIS S.A., com sede na Av. Princesa Isabel nº 574 – 14º andar – Sala 1407 – Centro – Município de Vitória – Estado do Espírito Santo, inscrita no CNPJ sob o nº 60.846.599/0001-00, e filial na Rua D. Francisca n° 8300 – Blocos, 6, 7 e 8 – PERINI BUSINESS PARK – Município de Joinville – Estado de Santa Catarina, inscrita no CNPJ sob o nº 60.846.599/0005-34, neste ato representada na forma de seu Estatuto Social; A solicitação deste parecer é da Senhora Sula Moraes, brasileira, solteira, Pedagoga, RG - 4001638801. – SSP – RS, CPF/ MF 375.569.830-72, residente e domiciliada na cidade de Porto Alegre – RS, na Praça Menino Deus número 44/201, Bairro Menino Deus/RS, CEP 90850-180. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: A solicitação deste parecer é da Senhora Maria Luiza Rodrigues Severo, brasileira, Separada Judicialmente, Empresaria portadora da RG 7051523889, expedida pela SSP/RS, CPF/MF 894.154.930-20, na Rua Avaí, número 320, Apartamento número 502, bairro Vila Rosa, CEP 93.315-090, NOVO HAMBURGO/RS;

IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: Arno Zerbes, brasileiro, Casado, Advogado, RG - 1000657138. – SSP – RS, CPF/ MF 168.156.290-15, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Dario Pederneiras número 58/201, Bairro Petrópolis/RS, CEP 90630-090. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: ALBERTO JANTARA, CPF/MF 436.616.020-04, BRASILEIRO, CASADO PELO REGIME DA COMUNHÃO INIVERSAL DE BENS com MARIA GISELA JACOBSEN JANTARA, CPF/MF 415.359.010-04. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: RUDIMAR FLORINDO DE CARVALHO MERLO, BRASILEIRO, CIRURGIÃO DENTISTA, CPF/MF 252.477.350-72. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: ERONITA CAIAFFO, BRASILEIRA, SEPARADA JUDICIALMENTE, CPF/MF 580.533.280-91. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: A solicitação deste parecer é da Senhora Silvia Regina De Oliveira, brasileira, Separada Judicialmente, Empresaria portadora da RG 4003073634, expedida pela SSP/RS, CPF/MF 292.273.300-97, na Avenida Cavalhada, número 4760, Bloco A3, Apartamento número 211, bairro Cavalhada, CEP 91.740-000, PORTO ALEGRE/RS; 42

IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: FRANCISCA MARLENE DA SILVEIRA VIANA, BRASILEIRA, SEPARADA JUDICIALMENTE, CPF/MF 167.364.190-34. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: Eloir Souza Homes , brasileiro, Casado, Seralheiro, RG - 8029931981. – SSP – RS, CPF – 340.114.040-04, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Irmão Inocêncio Luis, Bairro Jardim Itu Sabará/RS, CEP 91210-080. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: JOSÉ PACHECO LOPES MEIRELLES, BRASILEIRO, CASADO, CPF/MF 114.364.849-87. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: PAULO DA GRAÇA REDÓ Y`GUBAU, brasileiro, aposentado, CI número: 3.802.133/RS, portador do CPF/MF 030.897.707-68, Casado com MARIA DAS GRAÇAS PIRES Y`GUBAU, CI 1093266482/RS, aposentada, inscrita no CPF/MF sob número 622.400.210-04, residentes e domiciliados na rua DR. Campos Salles, número 161, em CACHOEIRINHA/RS. A solicitação deste parecer é do Sr. Leonardo Da Silva Vieira, brasileiro, solteiro, Empresário, RG - 5083921171. – SSP – RS, CPF/ MF 001.160.650-95, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Dezessete de Junho número 567/07. A solicitação deste parecer é do Sra. Vera Marília Garcia Da Costa, brasileira, solteira, Aposentada, RG - 5083921171. – SSP – RS, CPF/ MF 137.644.700-20, residente e domiciliada na cidade de Porto Alegre – RS, na Avenida Osvaldo Aranha número 1.326/21, Bairro Bom Fim/RS, CEP 90035-191. BANCO TRIANGULO S.A. BECKER ADVOGADOS ASSOCIADOS. PARK IMOBILIARIA HS CONSÓRCIOS RODOVIA BR 116, KM 7350, DOIS IRMAOS/RS. banco SICREDI POA/RS. SINISSERRA CONSORCIOS. RUA CANCIO GOMES NUMERO 344.

Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-3237-1026 Tel: 051-99972-0189 E- mail: necont@terra.com.br 11- BIBLIOGRAFIA. ABNT/14.653 – Norma Brasileira Avaliatória43

Parte 1 – 03/2001 Parte 2 – 06/2004 Parte 3 – 06/2004 Parte 4 – 01/2003 -

Procedimentos Gerais Avaliação de Imóveis Urbanos Avaliação de Imóveis Rurais Avaliação de Empreendimentos

12- ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. Abreviaturas ABNT COFECI CNAI CUB IBGE IDH-M IGP-M INCC IPEA IPDM MA MF NBR PIB PIB PC PTAM RI SBPE SECOVI Condomínios SINDUSCON SRFB VV/M2

Descrição Associação Brasileira de Normas Técnicas Conselho Federal dos Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis Custo Unitário Básico da Construção Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística Índice de Desenvolvimento Humano Municipal Índice Geral de Preços de Mercado Índice Nacional do Custo da Construção Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado Média Aritmética Média Final Norma Brasileira Produto Interno Bruto Produto Interno Bruto Per Capita Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica Registro de Imóveis Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Sindicato da Indústria da Construção Civil Secretaria da Receita Federal do Brasil Valor de Venda do metro quadrado

13- SITES DE PESQUISA. Cofeci.gov.br Ibape-sp-org.br Engenharia Sindimóveis Sinduscon Fee Atlas RS Google Earth

CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fundação De Economia e Estatística atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Visualizador de Imagens por Satélite

14- QUESITOS. I - qual era o conceito do estabelecimento mantido pelo inquilino anterior, como era o funcionamento, o padrão de atendimento, a clientela que freqüentava o estabelecimento e, se ocorriam no local diligências policiais com frequência ? Resposta:

A Vistoria foi realizada no dia 24 de Maio de 2.017, as 14: 30 Horas. Contou com a presença das seguintes pessoas: Maria Luisa Gheller (Ré) e seu esposo, advogado da Ré(Doutor Henrique Ott Neto) e do Autor,(Doutora Rosani), O Perito Assistente da Ré, (senhor Sergio L. Calegari, Engenheiro Civil) e três testemunhas arroladas pelo advogado da Ré, o senhores: Nelson Luis (1º locador), do imóvel avaliando, senhor José Evaristo (cliente do Restaurante Caisinho), Luis Carlos Galles Carvalho (corretor de imóveis), por último senhor Manoel Ernesto Rodrigues Stringhini (proprietário do Imóvel Avaliando). Segundo informações do senhor José Evaristo (cliente do Restaurante Caisinho), o conceito do estabelecimento mantido pelo inquilino anterior foi muito ruim, brigas, drogas, todo tipo de delitos. O atendimento junto aos clientes era ruim. II - quais as condições que o imóvel locado se encontrava por ocasião do início da relação locatícia (primeiro contrato, fls 13 a 15), se foram realizadas obras de reforma, quem as realizou e custeou os gastos e, se a realização das mesmas foram impostas pelos locadores que condicionaram a locação a execução das mesmas; Resposta: Segundo informações dos senhores: Nelson Luis (1º locador), do imóvel

avaliando, senhor José Evaristo (cliente do Restaurante Caisinho), Luis Carlos Galles Carvalho (corretor de imóveis), o estado de conservação do imóvel avaliando necessitava de melhorias gerais em toda sua estrutura interbna e externa. III - qual o profissional que acompanhou o projeto e a execução das obras realizadas no início do primeiro contrato, quem o contratou, quem custeou as obras de reforma do prédio? IV - quais as obras que foram realizadas na ocasião, descrever com detalhes da extensão das mesmas, estimando-se qual o valor aproximado que seria necessário investir na data de hoje para as obras realizadas pela locatária ? V - se o quiosque já existia no início da locação, quando foi edificado, quem projetou, quem construiu, quem custeou? VI - quantos metros quadrados possui o prédio objeto da demanda renovatória, quantos banheiros ele possui, qual a dimensão da cozinha, qual a capacidade de pessoas no salão de atendimento?

Resposta:

Imóvel Avaliado: é composto de: LOTE: 800M2, um Quiosque com 107,31 metros quadrados, cozinha comercial (pequena), 02 banheiros, um depósito (pequeno), um pequeno salão com capacidade para 50 almoços, um bar onde é servido bebidas, chopp e mais um quiosque de aproximadamente 8m2, onde são comercializados sorvetes, doces, etc. na entrada do imóvel. Padrão da construção: Normal. O Imóvel avaliando encontra-se em um bom estado de conservação. VII - existe nas imediações prédios assemelhados com a mesma atividade, com as mesmas dimensões, dependências, banheiros, capacidade de atendimento e localização? Oferecer detalhes dos que foram encontrados. Resposta: Não existe imóvel semelhante nas imediações com a mesma atividade e dimensões. Demais imóveis pesquisados encontram-se neste Parecer nas páginas: 14 a 21. VIII - qual é o conceito do estabelecimento na comunidade/clientes e qual o padrão de atendimento, considerados os qualificativos, péssimo, regular, ótimo ? Resposta: O conceito do estabelecimento na comunidade com relação ao padrão de atendimento é considerado muito bom. IX - considerando as questões observadas, diga qual seria o aluguel do prédio em questão, considerados os preços praticados no mercado. Resposta: Valor do Aluguel = 107,31m2 x R$/m2 30,10= R$3.230,03/Arredondamos para: R$3.230,00 (NBR 14.653-1, ITEM 7.7.1). Valor em 01/08/2015. Atualização de R$3.230,00 de 01-Agosto-2015 e 25-maio-2017 pelo índice IGP-M Índice Geral de Preços do Mercado Valor atualizado em 31/05/2017: R$3.629,48 X - Diga o Senhor Perito, qual seria o valor do aluguel, se ao prédio não houvessem sido agregadas as obras realizadas pela locatária? Resposta: Certamente perderia muito valor de Mercado. XI - Protesta pela apresentação de quesitos complementares e/ou pedidos de esclarecimentos.

15 – ENCERRAMENTO. O presente Parecer de avaliação é composto de (48) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última. Guaíba/RS,30 de Maio de 2017.

SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291