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MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

NOME DO AVALIADOR: MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO CRECI/RS NÚMERO: 30.510 CNAI NÚMERO: 008291

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE TERRENO

LOTE 11 DA QUADRA E-05 BALNEÁRIO JARDIM DO EDEN CEP: 95590-000 NOVA TRAMANDAI TRAMANDAÍ/RS 1

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Elaborado de acordo com a NBR 14.653-2 e Resolução 1066/07 do COFECI 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE: A solicitação deste parecer é parecer é do Senhor Arno Zerbes, brasileiro, Casado, Advogado, RG - 1000657138. – SSP – RS, CPF/ MF 168.156.290-15, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Dario Pederneiras número 58/201, Bairro Petrópolis/RS, CEP 90630-090. Este Parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis, e as RESOLUÇÕES 957/2006, e 1.044/2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT – NBR 14.653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos. 2. Finalidade do Parecer e objetivo da Avaliação: O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para determinação do seu real valor de mercado como determina a NBR 14.653-1 – item 3.44. 3. Identificação e caracterização do bem avaliado. IMÓVEL: “UM TERRENO urbano, sem benfeitorias, situado neste município, no Balneário JARDIM DO EDEN, constituído do lote 11 da quadra E-05, medindo 12m00 de frente á rua T-7, com a mesma medida no fundo, onde entesta com o lote 29, por 25m00 de frente a fundos por ambos os lados, com área de 300m2, dividindo-se por um lado com o lote 10 e pelo outro com o lote 12, distando 86m00 da rua R-5; dentro do quarteirão formado pelas ruas T-7, T-6, R-5 e rua sem denominação: os lotes divisórios são ou foram do proprietário. Proprietário: PEDRO GALLO SANSONE e s/e., Lúcia Maria Kersting Sonsone, brasileiros, ele comerciante, ela do lar, CPF/MF 002.097.910-04, domiciliados em Porto Alegre/RS. – Procedência: números 36.951 á 36.953, 38.988, livros 3-AP e 3-NA, do R.I. de Osório. R-1-89.216: Contrato particular de promessa de compra e venda, firmado pelas partes e 2 testemunhas, em 01 de setembro de 1.983. Firmas Reconhecidas. – Promitente Vendedor; Pedro Gallo Sansone. – e s/e, supro qualificados.- Promitente Comprador; ARNO ZERBES, brasileiro, casado, comerciante,CPF/MF 168.156.290-15, domiciliados em Porto Alegre-RS. Condições: As do contrato.- Protocolo sob o número 102.624, fls. 02, Livro 1-H.-. Matrícula número 89.216. do Registro de Imóveis da Comarca de Tramandaí Livro Número 2 –– Registro Geral – Tramandaí-RS”. O proprietário do imóvel é o Senhor ARNO ZERBES. Observação: Conforme descrito acima não foi feita a Escritura Pública, conforme informações do Mercado Imobiliário Local, o mesmo perde valor em 20%, se constituindo um Fator Negativo deste Parecer, e será tratado quando homogenizarmos as amostras coletadas, para comparação. 2

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TESTADA DO TERRENO AVALIANDO.

3.2. Classificação do Imóvel: Uso: Residencial. Tipo: Terreno. Agrupamento: Loteamento.

3.2.1. Consideração quanto ao agrupamento: constituído do lote 11 da quadra E-05, medindo 12m00 de frente á rua T-7, com a mesma medida no fundo, onde entesta com o lote 29, por 25m00 de frente a fundos por ambos os lados, com área de 300m2, dividindo-se por um lado com o lote 10 e pelo outro com o lote 12, distando 86m00 da rua R-5; dentro do quarteirão formado pelas ruas T7, T-6, R-5 e rua sem denominação. Não se enquadra em nenhum projeto padrão da NBR 12721, o que nos impõe proceder num tratamento por amostras considerando a área e os fatores negativos e positivos apontados neste parecer.

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Acesso ao Imóvel.

RUA T-7, BALNEÁRIO JARDIM DO EDEN. 4

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3.3. Idade do imóvel: A Matrícula data de 27/06/1985, conforme Registro de Imóveis. 3.4. Proprietário:A solicitação deste parecer é do Senhor Arno Zerbes, brasileiro, Casado, Advogado, RG - 1000657138. – SSP – RS, CPF/ MF 168.156.290-15, residente e domiciliado na cidade de Porto Alegre – RS, na Rua Dario Pederneiras número 58/201, Bairro Petrópolis/RS, CEP 90.630-090. 4. Contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: 4.1. Gerais: O imóvel avaliando localiza-se no Bairro Jardim do Èden, Nova Tramandaí, no município de Tramandaí/RS, e não oferece o mínimo de recursos básicos para o dia-dia do Cidadão. O terreno fica no quarteirão formado pelas ruas: R-5, T-6, T-7 e Rua sem denominação. Os Recursos como: Comércio e Serviços, ficam distantes do Imóvel Avaliando Imóvel, dificultando demasiadamente a vida dos Veranistas e Moradores Locais, sendo este um Fator Negativo desta Avaliação, e será tratado dentro deste Parecer.

4.1.1. Relatório fotográfico, Nova Tramandaí.

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4.1.2. Aspectos Físicos: 4.1.2.1. Topografia: Terreno plano em área acidentada.

4.1.2.2. Condições Ambientais: A Testada/entrada do Terreno tem orientação Solar Oeste (Sol Poente) A condição ambiental relativa ao conforto térmico não será considerada neste Parecer.

4.1.2.2.1. Condição ambiental poluição sonora: Não foi detectado desconforto Térmico do imóvel Avaliando, por estar dentro de um loteamento Residencial, não se constituí um Fator Negativo, por tanto não será considerado neste Parecer. 4.1.2.3. CONTEXTO URBANO. Tramandaí é um município brasileiro do estado do

Rio Grande do Sul. É uma praia do litoral norte gaúcho, que se situa a 118 km da capital do estado, Porto Alegre. Muito frequentado por gaúchos do vale do sinos e região metropolitana de Porto Alegre. Já foi muito visitada por turistas do Uruguai e Argentina em anos anteriores. O balneário tem boa infraestrutura turística, no verão a população pode alcançar 250 mil habitantes em dias de semana e 500 mil, nos finais de semanas e feriados. (Dados do jornal Zero Hora).Tramandaí é considerada a "Capital das praias" do Rio Grande do Sul. Localiza-se na latitude 29º 59' 05" sul e na longitude 50º 08' 01" oeste, e sua altitude é de 8 metros acima do nível do mar. Sua população estimada em 2004 era de 36 637 habitantes, com densidade demográfica de 254,85 hab/km². Possui uma área de 143,76 km² e seu CEP é 95590-000. O clima regional é controlado por massas de ar tropical. A temperatura oscila entre as médias de 22 a 35°C nos meses mais quentes (verão), e entre 1°C e 18°C no inverno. O rio Tramandaí estabelece ligação entre a lagoa e o mar, ou melhor, a comunicação forma-se e o lago estreita-se acima do ponto onde o rio deita suas águas. As lagoas do Armazém e Tramandaí, que não são profundas, formam o estuário do rio Tramandaí. A lagoa Tramandaí tem praias arenosas (ao sul), banhados (na margem leste) e restingas (a sudoeste). Liga-se ao oceano Atlântico por canal, que foi regularizado pela barra do Tramandaí. Essa lagoa recebe as águas do rio Tramandaí (pelo norte), além das do arroio Camarão, esse não sendo mais do que canal de ligação entre essa última e a lagoa das Custódias. Tramandaí começou a ser criada a partir do século XVIII, época em que servia de passagem para viajantes com destino a Laguna ou a capital do império brasileiro, o Rio de Janeiro. E também servia de passagem para a colônia do Sacramento, para os aventureiros, escravagistas paulistas atrás de índios, para os jesuítas, espanhóis e soldados. Devido a essa movimentação, em 1738 criou-se a guarda do 7

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registro, com a função de controlar as mercadorias e o gado que passavam pelo rio Tramandaí e cobrava certo valor pela passagem, uma espécie de pedágio. Em 26 de outubro de 1732 iniciou-se oficialmente o povoado em Tramandaí, quando Manoel Gonçalves Ribeiro ganhou uma sesmaria à qual a região pertencia. Essa parte da região ficou conhecida como Paragem das Conchas. Nessa época começaram a surgir pequenos ranchos de palha de tiririca-brejo, que os agricultores e forasteiros erguiam para a temporada da pesca. Durante a guerra dos Farrapos, em 1839, Tramandaí foi o destino de dois lanchões, o Seival e o Farroupilha, puxados por cerca de 200 bois, que Giuseppe Garibaldi trouxe da lagoa dos Patos, distante cerca de 100 km, para que fossem colocados no mar e assim tentar conquistar Laguna. Por volta de 1890, Tramandaí começou passou a ser considerada e procurada como balneário, com cerca de 80 casas em 1906, ranchos de palhas e casas de madeira coberta com palha. Nessa época já existiam os hotéis Saúde e Sperb (este inaugurado em 1898).Em 1898 começou a ser feito o roteiro de diligências puxadas a cavalo, que faziam o trajeto Porto Alegre-Tramandaí e também levava os frequentadores até a beira do mar. Em 1908 foi construída a primeira capela, denominada Nossa Senhora dos Navegantes. Em 1968 foi inaugurado o Terminal Marítimo Almirante Soares Dutra, também conhecido como TEDUT, pela Petrobras, para armazenamento de petróleo recebido de navios petroleiros, ao largo da costa. O petróleo era em seguida bombeado por oleoduto para a Refinaria Alberto Pasqualini (REFAP), na cidade de Canoas. Em 1973 foi inaugurada a Plataforma Marítima de Tramandaí, após três anos de obras. A cidade também é o topônimo do título nobiliárquico de barão de Tramandaí, que pertenceu ao importante político Antero José Ferreira de Brito. Características Geográficas: Possuí uma área de 143.918 KM quadrados, População de 41.655 habitantes (censo IBGE/2010), Densidade de 289,44 hab/km quadrado, clima subtropical úmido, possuí um PIB de: R$ 371.452,402 mil (IBGE/2008), e um PIB per capita de R$ 8.666,04, (IBGE/2008). Agricultura e Pecuária: Tramandaí possui uma zona rural: Estância Velha, lá são cultivados diversos tipos de hortaliças, frutas, mel, pequenos rebanhos de gado. A zona rural de Tramandaí é a maior produtora de grama jardim do Estado. Aspectos Econômicos: Indústria: pequenas indústrias privadas, micro-empresas, no setor de esquadrias, vidraçarias, móveis e confecções. Dando destaque para a “indústria sem chaminé”, o turismo. O comércio de Tramandaí é bem diversificado, com lojas de confecção, calçados, artesanatos, perfumaria, jogos eletrônicos, imobiliárias, restaurantes, postos de combustíveis, mercados, etc. Vias de Acesso: •BR-290 •BR-101 •RS-30 •RS-786 8

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•Estrada do Mar 4.1.2.4. Infraestrutura Urbana: Possui: ruas pavimentadas em Paralelepípedo, iluminação pública, rede elétrica, de água e não possui esgoto pluvial, coleta de lixo precária,não possui rede telefônica, ótica e TV a CABO, não conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário. Fator Considerado Negativo nesta Avaliação.

4.1.2.5. Atividades existentes: O Bairro fica distante a 20 minutos de todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias. Fator considerado Negativo nesta Avaliação.

4.1.2.6. Equipamentos comunitários: Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança não estão á disposição do Bairro Jardim do Éden em Tramandaí/RS. Fator considerado Negativo nesta Avaliação.

4.2.1. Idade do Imóvel: Como se trata de terreno, não existe Depreciação.

5. Aproveitamento econômico do imóvel:

5.1. Liquidez: Imóvel destina-se a Moradia Particular e Veraneio, também pode ser usado para locação temporária, durante a temporada de férias no verão. Tendo o seu preço ajustado ao mercado terá liquidez prevista para 120 dias.

6. Indicação do método utilizado e justificativa da escolha:

6.1. Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, NBR 14.653, Parte 02: Imóveis Urbanos.

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6.2. Justificativa: Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercados assemelhados quanto ás características intrínsecas e extrínsecas, segundo a NBR 14.653.

7. Valor resultante e sua data de referência

Especificação da Avaliação. Consideração: Não se enquadra em nenhum projeto padrão da NBR 12721, o que nos impõe proceder num tratamento por amostras considerando a área e os fatores negativos e Positivos apontados neste parecer: constituído do lote 11 da quadra E-05, medindo 12m00 de frente á rua T-7, com a mesma medida no fundo, onde entesta com o lote 29, por 25m00 de frente a fundos por ambos os lados, com área de 300m2.. 7.1. Fatores Negativos da unidade Avaliada: 7.1.1. Conforme Item 3. Identificação e caracterização do bem avaliado descrito acima não foi feito a Escritura Pública, conforme informações do Mercado Imobiliário Local, o mesmo perde valor em 20%. Para amostras diferentes devemos homogeinizar em 20%, (ou seja, o que vimos de Positivo e Negativo dentro e fora do imóvel Avaliando (unidades avaliadas), transformando amostras no imóveis avaliados, utilizando os mesmos percentuais, positivos e negativos). Justificativa do percentual: A compra de um imóvel usado exige um cuidado específico: assegurar-se que o bem não é garantia para dívidas ou processos do antigo dono. Se o sonho de ter a casa própria vai ser realizado com a aquisição de um imóvel usado, o comprador precisa averiguar se bem pode estar sendo negociado: se não é caução de algum processo ou ação do antigo dono e se está em boas condições estruturais.“Os cuidados básicos evitam problemas futuros. Se você garantir que a estrutura está boa e a documentação em dia, a compra pode ser aprovada”. Para ter segurança com relação à papelada, é necessário exigir uma extensa documentação, tanto do imóvel quanto do vendedor e até de seus companheiros, que vão munir o comprador de informações suficientes para que a compra seja garantida.“O comprador tem a obrigação de ir atrás da documentação. O vendedor, recebendo o dinheiro pelo imóvel, liquida a sua participação. Por isso é importante garantir que o imóvel não pode ser penhorado ou estar em algum processo”. Imóveis com documentação Precária dificultam a sua liquidez no Mercado, além de não serem absorvidos por financiamento Bancário.

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7.1.2. Infraestrutura Urbana. O imóvel Avaliando, de acordo com o Item 4.1.2.4. Não possui esgoto pluvial, coleta de lixo precária, não possui rede telefônica, ótica e TV a CABO, não conta com sistema de tratamento de esgoto sanitário. Devemos homogeinizar as amostras que forem diferentes num percentual de 10% do seu valor.

7.1.3. Atividades existentes: Conforme Item 4.1.2.5, o Bairro fica distante a 20 minutos de todos os serviços necessários para o dia-a-dia do cidadão, tais como, bancos, correio, serviços de padaria, supermercado, farmácias. Devemos homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 5% do seu valor.

7.1.4. Equipamentos comunitários: Conforme Item 4.1.2.6. Escolas, transporte, saúde, Hospital e segurança não estão á disposição do Bairro Jardim do Éden em Tramandaí/RS. Devemos homogeneizar as amostras que forem diferentes num percentual de 5% do seu valor.

7.2. Fatores positivos a serem considerados:

Encontramos na unidade avaliada os seguintes fatores positivos:

7.2.1. Fator Tranquilidade: A localização é privilegiada para pessoas que preferem Privacidade, paz, sossego e tranqüilidade, possui ruas calmas e muito Próximas da Praia. Para amostras diferentes elevamos o valor da amostra em 20% do seu valor.

7.3. Amostra 1: Anúncio Imobiliária ESTÂNCIA VELHA IMÓVEIS. Avenida Minas Gerais, 420- CEP 95590-000. CRECI 9588. Nova Tramandaí.

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Disponibilidade: Venda Tipo de imóvel: Terreno Cidade: Tramandaí/RS Bairro: JARDIM DO ÉDEN Valor: R$ 50.000,00 7.3.1. Descrição do Imóvel: TERRENO COM 13,6m de Testada X 25m de Profundidade. Terreno área Plana. RUA FAGUNDES VARELA. POSIÇÃO SOLAR: LESTE AREA TOTAL: 340,00 m2 IDADE: Por se tratar de terreno, não Depreciamos. POSIÇÃO: Frente/ á 30 metros da Praia.

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Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.3.1. tem a área inferior, a do imóvel avaliando em 40,00 metros quadrados. Todos os Fatores Negativos encontrados no Imóvel Avaliando, são iguais ao desta amostra, pois a mesma esta inserida no mesmo loteamento, distante a poucos metros uma da outra, porém encontramos na amostra o fator documentação sendo Positivo, neste caso devemos transformá-la em Fator negativo para igualarmos ao Imóvel Avaliando em 20%, conforme Item 7.1.1, apontado neste Parecer. Homogeneização da amostra:

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7.4. Amostra 2: Anúncio Imobiliária ESTÂNCIA VELHA IMÓVEIS. Avenida Minas Gerais, 420- CEP 95590-000. CRECI 9588. Nova Tramandaí.

Disponibilidade: Venda Tipo de imóvel: Terreno Cidade: Tramandaí/RS Bairro: JARDIM DO ÉDEN Valor: R$ 75.000,00 7.4.1. Descrição do Imóvel: TERRENO COM 12m de Testada X 25m de Profundidade. Terreno área Plana. POSIÇÃO SOLAR: LESTE AREA TOTAL: 300,00 m2 IDADE: Por se tratar de terreno, não Depreciamos. POSIÇÃO: Frente

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Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.4.1. tem a mesma área, a do imóvel avaliando, não será necessário transformarmos as áreas. Fatores como: Infraestrutura Urbana, Equipamentos comunitários, Documentação e Atividades Existentes( Comércio em Geral), São positivos nesta amostra, por tanto deveremos transformá-la no Imóvel Avaliando, ou seja deixando-a negativa, conforme percentuais ajustados neste Parecer. Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: A amostra em questão pertence á Imobiliária Estância Velha, neste caso não haverá honorários de intermediação, a mesma tem no seu Objeto Social: Compra, venda e Intermediação de venda de Imóveis. Valor do m2 da amostra: R$ 75.000,00/ 300,00m2 = R$ 250,00 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 300,00m2 x R$ 250,00=.....................................................................................................R$75.000,00 7.4.2. FATOR DOCUMENTAÇÃO: A unidade Avaliada apresenta como um fator fortemente negativo, o fato de não possuir registro imobiliário, pois desta forma deixa de ter liquidez numa eventual comercialização, pois os bancos não financiam imóvel nestas condições e a outra forma de liquidez para esta situação seria a compra á vista, conforme item 7.1.1. Foi feito o Registro da Compra e Venda no Registro de Imóveis, ficando a escritura do mesmo para segundo Plano. Conforme informações da Imobiliária Estância Velha, O proprietário da Loteadora não concluiu as obras de Infraestrutura, e recentemente faleceu, sendo que seu Patrimônio se encontra em Processo de Inventário, por este motivo a comercialização deste produto nestas condições segundo informações do Mercado Local nos impõe uma depreciação de 20% em amostras diferentes. R$ 75.000,00 x 0,80=.............................................................................. R$ 60.000,00 7.4.3. FATOR INFRAESTRUTURA URBANA: Conforme apontado no ITEM 7.1.2., devemos Proceder com a depreciação de 10%, por se tratar de um Fator Positivo na Amostra, para que possamos torná-las iguais. R$ 60.000,00 X 0,90=................................................................................R$ 54.000,00 7.4.4. FATOR ATIVIDADES EXISTENTES: Conforme apontado no ITEM 7.1.3., devemos Proceder com a depreciação de 5%, por se tratar de um Fator Positivo na Amostra, para que possamos torná-las iguais. R$ 54.000,00 X 0,95=................................................................................R$ 51.300,00 7.4.5. FATOR EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS: Conforme apontado no ITEM 7.1.4., devemos Proceder com a depreciação de 5%, por se tratar de um Fator Positivo na Amostra, para que possamos torná-las iguais.

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R$ 51.300,00 X 0,95=................................................................................R$ 48.735,00

7.5. Amostra 3: Anúncio Imobiliária ESTÂNCIA VELHA IMÓVEIS. Avenida Minas Gerais, 420- CEP 95590-000. CRECI 9588. Nova Tramandaí.

Disponibilidade: Venda Tipo de imóvel: Terreno Cidade: Tramandaí/RS/ TRAMANDAÍ ZONA NOVA EXTENÇÃO SUL. Bairro: TRAMANDAÍ ZONA NOVA EXTENÇÃO SUL. Valor: R$ 65.000,00 7.5.1. Descrição do Imóvel: TERRENO COM 12m de Testada X 25m de Profundidade. Terreno área Plana. POSIÇÃO SOLAR: LESTE AREA TOTAL: 300,00 m2 IDADE: Por se tratar de terreno, não Depreciamos. POSIÇÃO: Frente

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Consideração sobre a amostra: A amostra item 7.5.1. tem a mesma área, a do imóvel avaliando, não será necessário transformarmos as áreas. Fatores como: Infraestrutura Urbana, Equipamentos comunitários, e Atividades Existentes (Comércio em Geral), São positivos nesta amostra, por tanto deveremos transformá-la no Imóvel Avaliando, ou seja, deixando-a negativa, conforme percentuais ajustados neste Parecer. O Fator Documentação na Amostra é negativo em 5% (imóvel sem Escritura Pública), segundo informações da Fonte, tão logo se processa a venda, a Escritura Pública será feita sem dificuldades pelo Loteador, neste caso depreciaremos o Imóvel Avaliando em 15%, ou seja, será considerado como fator positivo a Documentação da Amostra. Procederemos com a homogeneização da amostra, transformando no Imóvel Avaliando. Homogeneização da amostra:

Redução do valor anunciado: A amostra em questão pertence á Imobiliária Estância Velha, neste caso não haverá honorários de intermediação, a mesma tem no seu Objeto Social: Compra, venda e Intermediação de venda de Imóveis. Valor do m2 da amostra: R$ 65.000,00/ 300,00m2 = R$ 216,67 o m2. A este resultado vamos transformá-lo com a mesma área do imóvel avaliado. 300,00m2 x R$ 216,67=.....................................................................................................R$65.000,00 7.5.2. FATOR DOCUMENTAÇÃO: Conforme Item 7.5.1., consideração sobra a Amostra, nos impõe uma depreciação de 15% em amostras diferentes. R$ 65.000,00 x 0,85=.............................................................................. R$55.250,00 7.5.3. FATOR INFRAESTRUTURA URBANA: Conforme apontado no ITEM 7.1.2., devemos Proceder com a depreciação de 10%, por se tratar de um Fator Positivo na Amostra, para que possamos torná-las iguais. R$ 55.250,00 X 0,90=................................................................................R$ 49.725,00 7.5.4. FATOR ATIVIDADES EXISTENTES: Conforme apontado no ITEM 7.1.3., devemos Proceder com a depreciação de 5%, por se tratar de um Fator Positivo na Amostra, para que possamos torná-las iguais. R$ 49.725,00 X 0,95=................................................................................R$ 47.238,75 7.5.5. FATOR EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS: Conforme apontado no ITEM 7.1.4., devemos Proceder com a depreciação de 5%, por se tratar de um Fator Positivo na Amostra, para que possamos torná-las iguais. R$ 47.238,75 X 0,95=................................................................................R$ 44.876,81

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8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E SUA DATA DE REFERÊNCIA. Justificativa:

Consideram-se para a apuração do valor de mercado pelo método comparativo direto de dados do mercado pelo acumulo de amostras, para fins de valor de Mercado, o imóvel avaliado terá a seguinte composição de valor. Diagnóstico de mercado. O Imóvel Avaliado esta situado numa Região, onde carece de Infraestrutura, Equipamentos Comunitários, já citados neste Parecer, porém Tramandaí como um todo está com o Mercado Imobiliário aquecido,os negócios ocorrem sempre na Baixa Estação, com 60% dos negócios sendo realizados via Financiamento Bancário, o que implica um atrativo de liquidez que reflete no preço do imóvel em 20% do seu valor. Mesmo com os Fatores negativos já expostos, relatos das Imobiliárias Locais, dão conta que obras de infraestrutura básica e toda uma rede de Comércio irá se instalar aos poucos no Bairro Jardim do Éden, isto é uma Realidade.

9. CONCLUSÃO.

Diante das nossas considerações e de acordo com a metodologia desenvolvida, o valor atual de mercado da Loja avaliada resultará da seguinte composição: Amostra 1: R$35.294,40+ Amostra 2: R$48.735,00 + Amostra 3: R$44.786,81= R$128.906,21/3= R$42.968,00, resultado que acresceremos o diagnóstico de mercado de 20%= R$43.000,00 X 1,20= R$ 52.000,00. Observação: Valores arredondados, conforme NBR 14.653, item7.7.1, Procedimentos Gerais. 10. Fator de imprecisão. O fator de imprecisão deste parecer é de 5% do seu valor. Valor máximo: R$ 54.600,00 Valor mínimo: R$ 49.400,00 Não está incluído o percentual de comercialização de 8% pela intermediação.

11. Matrícula, Mapas do entorno do Imóvel Avaliado.

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MAPA DE SITUAÇÃO. FONTE: GOOGLE EARTH.

MAPA DE LOCALIZAÇÃO. FONTE: GOOGLE EARTH.

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MATRICULA DO IMÓVEL.

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Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI/ RS 30.510 CRC/RS 54727-08 CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS 008291 Diplomado em 13 de março de 1.996, no curso de Técnico de Transações Imobiliárias, regulamentado pela Lei 6.530 de 12/05/1978. Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 21 de novembro de 2.005. Curso de Venda de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEISRS, em 16 de Outubro de 2.012. Curso de Capacitação em Fotografia Imobiliária, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 31 de outubro de 2.012. Curso Vendendo Imóveis de Forma Persuasiva, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 06 de novembro de 2.012. Curso de Agenciamento Ativo, ministrado UNIMÓVEIS-RS, em 12 de novembro de 2.012.

por

Curso de Despachante Imobiliário, ministrado por Conselho Regional de Despachantes Documentalistas, em 30 de novembro de 2.012.

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Curso de Avaliação de Imóveis, ministrado por UNIMÓVEIS-RS, em 30 de novembro de 2.012. Curso de Alienação Fiduciária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis- CRECI-RS 3ª Região, entre os dias 12/08/2013 a 14/08/2013. Curso de Negociação Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Tramandaí/ RS em 16/08/2013 a 17/08/2013. Curso de Agenciamento e Corretagem Imobiliária, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Técnica em Vendas, realizado entre os dias: 23/09/2013 e 25/09/2013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso de Venda de Imóveis, realizado no dia 03/10/2013, ministrado por UNIMÓVEIS, em Porto Alegre/RS. Curso de Avaliação de Imóveis, Módulo Avançado realizado em Novo Hamburgo/RS, nos dias 14,15,16,17 de outubro de 2.013, ministrado Pelo Professor Luis Portella Pereira, Advogado e Perito Avaliador.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

Curso de Avaliação de Imóveis, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 21,22,23,24,28 E 29 de outubro de 2.013, ministrado Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS. Curso Negociação Imobiliária Módulo II, realizado em Porto Alegre/RS, nos dias 9,10,11 de novembro de 2.013, ministrado pelo Conselho Regional de Corretores De Imóveis 3ª Região Porto Alegre/RS.

Capacitado para atuar em Avaliações e Perícias Judiciais em ações como: Desapropriações Indenizatórias, Demarcatórias, Perdas e Danos, Renovatória de Locação, Usucapião, Vistorias, Lucros cessantes e outras.

Rua João Fernandes Soares número 09- Porto Alegre/RS. Tel: 051-32372031- 051-3517-1640 Tel: 051-99720189 E- mail: necont@terra.com.br

TRAMANDÁI, OUTUBRO de 2.014.

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS

MARINO DA SILVA GONÇALVES JUNIOR PERITO AVALIADOR DE IMÓVEIS 12-ABREVIATURAS UTILIZADAS NO PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Abreviaturas Descrição ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imóveis CNAI Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis CUB Custo Unitário Básico da Construção IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IDH-M Índice de Desenvolvimento Humano Municipal IGP-M Índice Geral de Preços de Mercado INCC Índice Nacional do Custo da Construção IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada IPDM Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento de Mercado MA Média Aritmética MF Média Final NBR Norma Brasileira PIB Produto Interno Bruto PIB PC Produto Interno Bruto Per Capita PTAM Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica RMPA Região Metropolitana de Porto Alegre RI Registro de Imóveis SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SECOVI Sindicato das Empresas Administradoras de Imóveis e Condomínios SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil SRFB Secretaria da Receita Federal do Brasil VV/M2 Valor de Venda do metro quadrado PDDUA Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental de Porto Alegre. 13 -SITES DE PESQUISA Cofeci.gov.br CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS Ibape-sp-org.br Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia Sindimóveis SIGLA DO ESTADO.com.br – SINDICATOS ESTADUAIS Sinduscon SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL Fee Fundação De Economia e Estatística Atlas RS atlas socioeconômico Rio Grande Do Sul Observa POA observatório da Cidade de Porto Alegre Viva real Portal Imobiliário Google Earth Visualizador de Imagens por Satélite SÍTIO PREFEITURA Sítio da Prefeitura de Tramandaí/RS ZERO HORA PENSE IMÓVEIS

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14 – ENCERRAMENTO.

O presente Parecer de avaliação é composto de (27) páginas, todas de um lado só, rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.

Tramandaí, 12 de Outubro de 2.014.

SELO CERTIFICADOR _______________________________ Marino Da Silva Gonçalves Júnior Perito Avaliador Judicial CRECI 30.510 – RS CNAI 008291