Revista En Obra Edición 10

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De Colombia siempre se ha dicho que es un país que no tiene memoria y que sufre de una amnesia terrible sobre su pasado, por lo que tiende a repetir sus errores. La política ha sido tal vez el campo de mayores ejemplos sobre estos refranes populares, pero hay muchas otras actividades de la vida nacional en que la misma filosofía se aplica.

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Edición número 10 mayo de 2011 Bogotá, Colombia

HECHO EN COLOMBIA, POR COLOMBIANOS www.en-obra.com.co

Prohibida la reproducción total o parcial del contenido de esta revista sin autorización expresa de los editores

Con los dos embates invernales que el territorio nacional ha recibido –primero a finales de 2010 y luego desde que inició mayo de 2011- los colombianos estamos en la obligación de dejar a un lado las lamentaciones y las acusaciones que apuntan hacia todos lados, para ver en esta tragedia la oportunidad de reconstruir una nación con cimientos y estructuras sólidas. Si bien es cierto que muchos de los daños causados por las lluvias no se podían prever al momento en que los inmuebles afectados apenas se construían -pues la ola invernal actual es la peor sufrida por Colombia- también es claro que muchas de las pérdidas que hoy se registran en distintos puntos del territorio nacional se hubiera podido evitar si desde el inicio de la planeación y ejecución de los proyectos, se hubieran evaluado a conciencia todos los aspectos ambientales, de suelo, de estructura, de utilidad y desempeño de los materiales y, sobre todo, se hubiera hecho especial énfasis en la seguridad de quienes allí iban a habitar y que hoy no tienen un techo donde cobijarse.

Es claro que gran parte de las pérdidas se han generado en obras de infraestructura que son responsabilidad del Estado y que éste es el primero que debe emprender las soluciones para que el país recupere su movilidad, y para que las actividades económicas que se ven afectadas no vayan a la quiebra, pero también hay responsabilidad de diseñadores, contratistas, interventores.

En los proyectos que tienen que ver con el sector privado, las responsabilidades recaen sobre las empresas que los han desarrollado y que han dejado algunos o muchos cabos sueltos, simplemente por creer que allí no es importante cumplir con este o con aquel requisito o simplemente por la pereza de hacer trámites que pueden ser engorrosos, pero que en una coyuntura son la piedra angular del éxito y seguridad del proyecto. Por eso el llamado es a que se construya con responsabilidad, cumpliendo las normas, pero sobre todo, con compromiso social; que no se piense simplemente en hacer lo que toca, sino en trabajar con pasión y como si cada proyecto fuera desarrollado para sí mismo.

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La estrategia no es remediar los daños luego de que se producen, sino trabajar en planes responsables para evitar que éstos se presenten, porque como dice mi abuela: “del afán no queda sino el cansancio”.

Ana Maritza Villalba Castro Jefe Editorial

PORTADA:

Edificando turismo

El presidente de AR Construcciones le contó a EN OBRA cómo ha sido el crecimiento de la compañía en los últimos años y cómo han logrado consolidarse en el desarrollo de proyectos hoteleros.

8 – Gestión y Negocios:

Licitar y no morir en el intento

Conozca por qué se ha convertido en un reto licitar y obtener contratos en el país ciñéndose a la norma. Cuáles son las alternativas y las regiones del país donde aún se puede lograr.

22 – Especial:

Estructuras bien planeadas

Todos los aspectos que debe tener en cuenta a la hora de realizar el diseño y la planeación estructural de un proyecto. No cometa errores por descuido u omisión.

34 – Producto:

El encanto del aluminio

La actividad constructora encontró en el aluminio un aliado para diferentes tareas. Conozca qué propiedades le han facilitado ese posicionamiento y las innovaciones del producto.

38 – Sector Destacado:

La movida de las oficinas

Las principales ciudades del país atraviesan por un boomdel desarrollo de proyectos de oficinas. Sepa dónde están los mejores predios y las oportunidades que ofrece este segmento del negocio.

Nota de la redacción

La compañía Vidrio Andino, respecto al subespecial del vidrio publicado en la edición 9, aclara que destaca su concepto de seguridad con los vidrios laminados y los vidrios templados.

Por su parte, EN OBRA ratifica que la información publicada en esta sección fue suministrada por varias empresas del sector vidriero.

Licitaciones

públicas: todo un viacrucis

La corrupción en la contratación con entidades del Estado es solo uno de los obstáculos para los participantes, y en muchas ocasiones producto de las múltiples interpretaciones de la norma. Aquí algunas claves para lograrlo y no morir en el intento.

el Carrusel De la contratación en Bogotá, que pronto se convirtió en un gran escándalo y que llevó a destapar la corrupción y las malas prácticas a lo largo y ancho del país, ha conducido a cuestionar y revaluar los procesos de contratación pública, las normas bajo la cuales se desarrollan y la manera en que se deben implementar correctivos de inmediato para terminar con el despilfarro descarado de los recursos públicos ¿pero por qué el país no sale de este círculo vicioso?

De acuerdo con los más recientes informes de Transparencia por Colombia, denominados Índice de Transparencia Nacional

Resultados 2008 - 2009 e Índice de Transparencia Municipal

Resultados 2008 – 2009, el promedio general de los 148 municipios evaluados se ubicó en 59,5 en una escala de 100, lo que pone en tela de juicio los procedimientos y las políticas que rigen la contratación pública. Las ciudades que mejor se ubicaron estuvieron en riesgo moderado, y ninguna en bajo o sin riesgo de corrupción.

“Los mayores riesgos que afectan la transparencia en lo municipal se concentran en la alta discrecionalidad en la toma de decisiones por parte de las autoridades locales; en el incumplimiento de las normas en asuntos centrales como la contratación pública y la

apertura informativa sobre las acciones de gobierno; deficiente gestión de los recursos humanos y en la precariedad de los controles, incluyendo el social”, asegura Elisabeth Ungar Bleier, directora ejecutiva de Trasparencia por Colombia.

El no hacer públicos los procesos de contratación, el no informar sobre todas las licitaciones que abren, el realizar rendiciones de cuentas a medias, sin participación de la ciudadanía, realizar procesos licitatorios con solo un proponente y el no entregar la información completa a los organismo de control, son los mayores pecados que cometen los entes territoriales.

A esto se suma que la Ley 80 de 1993 –de Contratación de la Administración Pública- y la Ley 1150 de 2007 -medidas para la eficiencia y la transparencia en la Ley 80 de 1993- dejan algunos vacíos jurídicos y están expuestas a múltiples interpretaciones, que llevan a irregularidades y corrupción, ya sea por acción o por omisión.

“La ley 1150 es un rotundo fracaso en su contenido; es una colcha de retazos. No había conocido una ley que siendo ley se lo deja todo al reglamento y no resuelve problemas, sino que simplemente da una serie de regulaciones”, asegura el presidente del Consejo de Estado, magistrado Rafael Ostau de Lafont Pianeta.

foto / Juliana lopera

Premisas para apuntarle a la contratación pública

De acuerdo con Cristina Díaz, encargada de la Coordinación Jurídica de Manuel Sánchez Abogados Consultores & Asociados Ltda., tenga en cuenta que para entrar en este proceso lo primero que le van a evaluar es:

Inscripción en el Registro Único de Proponentes: es requisito estar inscrito en este listado si usted aspira a contratar con el Estado

z Sostenibilidad financiera (cuente con los recursos para desarrollar el proyecto)

z Capacidad jurídica

z Experiencia en la tarea o actividad que se va a contratar

z Equipos con los que cuenta

z La experiencia y calificación de sus profesionales

z El beneficio en términos de calidad –precio que usted ofrece

Puntos extra:

Usted puede obtener puntajes especiales adicionales por:

z Apoyo a la industria nacional (mayor uso de productos fabricados en territorio nacional y de mano de obra colombiana)

z Emplear en el proyecto a personas en condición de discapacidad

¿Cómo no morir en el intento?

En medio de la confusión por la norma y la oportunidad que ven en esos vacíos jurídicos los corruptos, aún hay maneras de lograr ser contratista del Estado y de sus diferentes entidades de manera honesta, correcta y en igualdad de condiciones.

De acuerdo con Manuel Sánchez Castro, gerente de Manuel Sánchez Abogados Consultores & Asociados Ltda., firma especialista en el asesoramiento y consultoría a participantes en el proceso de contratación pública, “si las entidades públicas realizan los estudios previos, definen los factores de evaluación y el valor del contrato, se realiza la tarea de escoger la modalidad de contratar y se cumple al pie de la letra con el cronograma y los tiempos estimados, no habría tantos problemas” y los proponentes tendrían una exitosa participación.

Sánchez agrega que la tarea de los participantes también está en conocer bien la norma, seguir al pie de la letra el proceso y no ser solo participantes sino también garantes y veedores de una selección y adjudicación lo más justas, pero, sobre todo, honestas.

Así que a la hora de vincularse con la contratación pública, tenga en cuenta los siguientes pasos y recomendaciones definitivos para lograr convertirse en contratista del Estado.

Licitación Púbica:

Proceso en el que se presentan ofertas de interesados en celebrar contratos de concesión para el diseño, la construcción, operación y mantenimiento de una obra pública; son consideradas como ofertas de iniciativa privada.

Son ideales para las grandes empresas, pues generalmente se realizan para la adjudicación de importantes proyectos de infraestructura.

Se requiere una gran estabilidad y presupuesto financiero, así como amplia experiencia en el desarrollo de otras megaobras.

Contratación Directa:

Aquí las entidades estatales conservan la potestad de escoger libremente, sin la necesidad de realizar una convocatoria pública.

En esta modalidad de contratación, tanto las grandes y las medianas empresas pueden aprovechar su experiencia y especialidad en ciertas tareas para lograr ser contratistas del Estado, en casos como lo que se denomina urgencia manifiesta o cuando no existe pluralidad de oferentes en el mercado.

Selección Abreviada:

Prevista para casos en que por las características del objeto a contratar, las circunstancias de la contratación o la cuantía o destinación del bien, obra o servicio, pueden adelantarse procesos simplificados.

Es ideal para pequeñas empresas que tienen un alto grado de especialidad en trabajos y competencias específicas, toda vez que generalmente se utiliza esta modalidad para la contratación de menor cuantía o cuando se ha declarado desierto un proceso de licitación pública, por motivos como la altísima especificidad del servicio a contratar.

Concurso de Méritos:

Sirve para la escogencia de consultores o proyectos, en la que se utilizan como criterios de selección la experiencia, la capacidad intelectual y la organización de los proponentes, según sea el caso.

Recomendaciones formales

Cristina Díaz, encargada de la Coordinación Jurídica de Manuel Sánchez Abogados Consultores & Asociados Ltda., también aconseja no olvidarse de claves en el proceso de contratación tales como: La elección que haga la entidad contratante siempre estará inclinada a la oferta más favorable en términos de calidad – precio (mayor calidad a precio más accesible), por ello estudie los precios de los materiales y tareas que busca contratar la entidad y encuentre siempre el más competitivo. Al armar la propuesta sea restrictivo: que su contenido sea solo lo que le están pidiendo en términos de documentos, experiencia, servicios, etc. Si no entiende alguno o varios puntos de la propuesta, pregunte una y otra vez a la entidad, hasta que lo comprenda. Arme una lista de chequeo de los documentos que debe presentar, los requisitos que debe cumplir y de cómo acredita cada uno de ellos, con el fin de que no pase nada por alto. Participe activamente en los informes de evaluación: revise y verifique dicho informe y compárelo con las ofertas presentadas.

Cómo presentar una propuesta

¿Solo o en compañía?

Díaz también explica que, dependiendo de la convocatoria, usted tiene la posibilidad de presentarse de manera individual o en asocio con otras empresas, ya sea a través de una unión temporal, un consorcio –estas dos opciones no son consideradas una sola persona jurídica, sino que cada empresa conserva su Nit. independienteo una promesa de sociedad futura –si ganan se convierten en sociedad comercial-. Estas modalidades de trabajo conjunto se hacen por: Cuando una o las dos partes, por separado, no cuentan con la solvencia financiera para lograr la adjudicación total del proyecto. Es ideal para empresas medianas y pequeñas que aunque cuenta con la experiencia y el conocimiento en la actividad que se contrata, no tienen el capital para sustentar la inversión del proyecto. Las grandes empresas pueden aprovechar estas figuras para sacar ventaja en el punto de sostenibilidad financiera.

Para aunar experiencia de las empresas que de ellas hacen parte. Las medianas y grandes empresas, que cuentan con una corta experiencia pueden unir su trayectoria para demostrar alta capacidad, para que les sea adjudicada la obra. Para combinar experiencias en campos distintos y hacerse fuerte en las exigencias de los pliegos. Las medianas y pequeñas empresas pueden lograr alianzas con grandes protagonistas, a los que pueden ofrecer alta especialidad en un área, y recibir a cambio el respaldo financiero y mayor trayectoria, para llegar con más opciones.

De acuerdo con el ingeniero, Germán Urdaneta H, decano Ingeniería Civil de la Universidad Piloto de Colombia, en la presentación de la propuesta para un proceso de contratación pública, usted debe tener en cuenta:

La propuesta debe estar centrada en el cliente, no en usted: Con frecuencia se escribe “nos parece muy apropiado” o “es nuestra experiencia particular” y otras expresiones similares que reflejan la interpretación personal. Es mejor usar frases como: “La evidencia del mercado es...”, “Según interpretamos su solicitud...”, “Para cumplir con su exigencia....”

z Si usted incluye información valiosa, específica y convincente en su propuesta: debe presentarla de manera fácil de comprender. De otro modo, no la leerán y se perderá el efecto que se perseguía al incluir la información.

z No llene la propuesta con una terminología “tecnicista”: con palabras raras y acrónimos incomprensibles.

z Use medios gráficos: que realmente comuniquen los conceptos

z Si su cliente lo considera débil en un área determinada: no se lo discuta; simplemente, demuestre que tiene esas y otras fortalezas.

Modalidades de contratación y a cuál apuntarle

foto / Juliana lopera

Para ser un buen contratista

z Conozca la Ley: El conocimiento de las reglas de juego de cada uno de los procesos le dará a usted la certeza de que no cometerá errores insignificantes, tontos o por simple omisión por el desconocimiento de este o aquel artículo.

z Cumpla los requisitos de la norma: Apéguese a todas las indicaciones de la norma, pues cualquier vacío en los pliegos, puede llevarlo a la descalificación.

z Puntualidad en el cronograma: Tanto en el proceso de selección y en el de ejecución, cumpla con las fechas establecidas en el cronograma, para no incurrir en gastos adicionales y en el despilfarro de recursos. Así que para evitar esos atrasos exija que los cronogramas respondan a los requerimientos técnicos y del proyecto y no a intereses políticos o burocráticos.

z No se meta en lo que desconoce: Absténgase de participar en una licitación de un proyecto en el que usted no tiene experiencia, toda vez que sus errores pueden costarle demandas millonarias.

z No fraccione contratos: Si usted gana una licitación, no caiga en la tentación de repartir el contrato en varios de menor cuantía para favorecer a amigos y colegas, eso solo lleva al atraso en las obras, al despilfarro de recursos, el incumplimiento del cronograma y a la variedad de criterios y diseños en una misma obra.

z No se preste para jugadas sucias: Si espera que en próximos procesos de licitación pública usted y los demás licitadores estén bajo las mismas condiciones, no se preste para pactos por debajo de la mesa, como los de acordar los pliegos a su conveniencia.

z Evite las prácticas fantasmagóricas: No caiga en la tentación de pagar supuestos anticipos a empresas proveedoras de materiales, cuando las mismas son de su propiedad y ese dinero vuelve a sus manos.

z Imponga su honestidad, ética y profesionalismo: Recuerde que la mejor manera de consolidar su negocio es con buenas prácticas y no olvide que en una contratación pública están en juego los recursos y el futuro de todos los ciudadanos, incluyendo los de su familia y los suyos.

z Denuncie todas las irregularidades: Realice las denuncias de todo hecho irregular o corrupto que usted identifique en un proceso de contratación público. Y no lo haga solo ante organismos de control; también póngalo en conocimiento de entidades no gubernamentales o académicas, como Transparencia por Colombia, que están muy interesadas en conocer este tipo de hechos y defender, desde la ciudadanía, que los procesos se realicen con honestidad.

Ejerza sus derechos

Muchos de los oferentes en procesos de contratación pública desconocen derechos que pueden practicar durante todo el proceso y por ello pueden quedar fuera del mismo de manera injusta, por eso tenga en cuenta:

z Esté pendiente de las condiciones de la convocatoria.

z Presente observaciones a los prepliegos y a los pliegos definitivos.

z La entidad contratante le puede exigir experiencia, pero no puede calificar esa experiencia.

z Las visitas a los proponentes por parte del contratante no pueden ser factor definitivo de selección y tampoco pueden ser obligatorias.

z Apóyese en los organismos de control (Fiscalía, Procuraduría, Contraloría, veedurías ciudadanas) si identifica alguna irregularidad.

z Las ofertas de contratación pública no son información clasificada, por lo tanto usted y sus competidores están en todo su derecho de conocer el contenido de las mismas –pasan a ser documento público de libre consulta una vez son presentadas–. Claro está que un oferente puede solicitar reserva expresa sobre contenidos específicos de la misma (estados financieros de la empresa, por ejemplo), pero no sobre el total de la propuesta.

z Si siente que en algún proceso no hay suficientes garantías, firme el sobre de la propuesta económica, para que esté seguro de que no se lo van a cambiar.

z La entidad contratante siempre debe contestar de fondo las observaciones que se presenten a los pliegos.

z Todas las modificaciones al pliego, el contratante las debe hacer de manera oficial a través de adendas; por ello si usted ha presentado observaciones a los pliegos y en la respuesta que recibe le dan una instrucción o indicación específica (son solo informativas) pero éstas no están contenidas en los pliegos, ni usted ni otros proponentes están en la obligación de cumplirlas.

z Si un proceso es declarado desierto, usted, como proponente, puede presentar recursos de reposición. Sin embargo, si el mismo es adjudicado, no hay lugar a recursos, pero sí puede presentar sugerencias a la entidad para que lo revoque.

Oportunidades internacionales en Colombia

Otra de las opciones que existen para el sector privado de licitar en procesos de contratación sin que necesariamente tenga que ser con el Estado colombiano, son las convocatorias que organismos internacionales, multilaterales y representaciones diplomáticas de otros países abren para oferentes nacionales. Estas son algunas de las entidades que trabajan bajo esta modalidad y que ofrecen a los empresarios transparencia e igualdad en sus procesos de selección y adjudicación:

z Organización de las Naciones Unidas

z Embajada de los Estados Unidos

z Unicef

z Unión Europea

z OEA

z Banco Mundial

Ante la adversidad, replantee la estrategia

Si usted es de los oferentes que varias veces se ha presentado a procesos de contratación pública y hasta ahora no ha logrado que se le adjudique ninguno, de acuerdo con los especialistas, debe replantear la estrategia:

z Mire si usted cumple y realmente ofrece lo que la entidad busca: si no es así, sea más específico en lo que tiene, claro está, si lo puede realmente brindar.

z Reorganice su estrategia de negocio: con base en la experiencia, estandarice la presentación de sus propuestas e identifique, en ese proceso, en qué está fallando o si está pasando por alto factores determinantes en la elección.

z Aprenda de sus competidores: revise las propuestas de otros oferentes e identifique la manera en que ellos son contundentes a la hora de ofrecer la solución a la necesidad específica de la entidad contratante.

foto / Juliana lopera

Dónde licitar y dónde abstenerse

* ITM: Índice de Transparencia Municipal (calificación en una escala de 100) ** Clasificación de acuerdo a los informes de Transparencia por Colombia 2008 -2009publicados en diciembre de 2010, y a los procesos de contratación publicados en el Portal Único de Contratación (www.contratos. gov.co), del 25 de abril al 1 de mayo de 2011. *** Se relacionan procesos de contratación que tienen que ver con construcción e infraestructura

Existen ciudades en Colombia en las que los procesos de contratación son confiables y se apegan al deber ser. En contraposición, en otros territorios, son más las incertidumbres que las certezas y garantías para los participantes y la ciudadanía. Aquí un mapa de algunas ciudades en dónde usted puede ser proponente y dónde no hay garantías para hacerlo.

Semáforo Verde:

Pereira

Calificación ITM: 77,9

Riesgo de corrupción: Moderado

Es la ciudad capital con mejor calificación

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Pasto

Calificación ITM: 77,8

Riesgo de corrupción: Moderado

Es la segunda ciudad capital con mejor calificación

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Yopal

Calificación ITM: 75,3

Riesgo de corrupción: Moderado Es la tercera ciudad capital con mejor calificación

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Bucaramanga

Calificación ITM: 75,2

Riesgo de corrupción: Moderado

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Amarillo:

Cartagena

Calificación ITM: 72,1

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Arauca

Calificación ITM: 72,1

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Cúcuta

Calificación ITM: 71,7

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Barranquilla

Calificación ITM: 63,6

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Ibagué

Calificación ITM: 69,3

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Santa Marta

Calificación ITM: 66,6

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Medellín

Calificación ITM: No registra Riesgo de corrupción: Sin determinar No fue evaluada por Transparencia por Colombia. Actualmente registra cinco convocatorias abiertas de contratación pública

Manizales

Calificación ITM: 66,8

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Tunja

Calificación ITM: 66,9

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Leticia

Calificación ITM: 62,1

Riesgo de corrupción: Medio

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Actualmente registra una convocatoria abierta de contratación pública

Mitú

Calificación ITM: 44,0

Riesgo de corrupción: Muy Alto

Es la segunda ciudad capital con peor calificación. Preocupa porque recibe millonarias regalías por minería e hidrocarburos y registra bajos índices de desarrollo y de crecimiento económico.

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Quibdó

Calificación ITM: 50,6

Riesgo de corrupción: Alto

Es la tercera ciudad capital con peor calificación.

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Villavicencio

Calificación ITM: 53,7

Riesgo de corrupción: Alto

Preocupa porque recibe millonarias regalías por minería e hidrocarburos y registra bajos índices de desarrollo y de crecimiento económico. Es la ciudad más importante de la zona de los Llanos Orientales

Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública

Bogotá

Calificación ITM: No registra

Riesgo de corrupción: Sin determinar

No fue evaluada por Transparencia por Colombia, pero fue aquí donde se destapó el carrusel de la contratación, por lo que es una de las ciudades que despierta menos confianza entre los contratistas y la ciudadanía. En días recientes la Procuraduría General de la Nación suspendió por tres meses a su Alcalde, por su presunta omisión frente a irregularidades en este tema.

Actualmente registra tres convocatorias abiertas de contratación pública

Cali

Calificación ITM: No registra

Riesgo de corrupción: Sin determinar

San José del Guaviare

Calificación ITM: 26,8

Riesgo de corrupción: Muy Alto

Es la ciudad capital con peor calificación. Preocupa porque recibe millonarias regalías por minería e hidrocarburos y registra bajos índices de desarrollo y de crecimiento económico.

Aunque no fue evaluada por Transparencia por Colombia, hace unas semanas la Procuraduría General de la Nación abrió investigación disciplinaria contra el alcalde Jorge Iván Ospina, por supuestamente favorecer con contratos a amigos y familiares. Otros funcionarios de la Administración también están en el ojo del huracán. Actualmente no registra ninguna convocatoria abierta de contratación pública.

seguiremos

‘Le apostando fuerte al negocio del turismo’

Mauricio Entrena Gerente General de AR Construcciones

foto/ juliana lopera

Por Ana Villalba Castro

AR Construcciones está segura de que el desarrollo de proyectos de turismo tradicional y de negocios aún tiene mucho espacio hacia dónde crecer. El secreto del éxito está en ofrecer soluciones, de inmediato, a una necesidad insatisfecha.

la manera Como Mauricio Entrena, gerente general de AR Construcciones, explica cada tema cuando se le pregunta por la compañía, es el reflejo de que, desde las directivas de la empresa hasta el empleado de menor rango, están convencidos de que en el sector de la construcción ellos tienen muchos proyectos por construir y que han logrado la experiencia para hacerlo en cualquier segmento del negocio.

En sus 33 años de existencia, AR Construcciones ha diseñado, construido y comercializado proyectos inmobiliarios, que van desde el sector de vivienda, pasando por el de oficinas, hasta llegar a los de turismo tradicional y de negocios.

Y es que precisamente sobre esa apuesta por este último segmento que ha hecho la compañía, EN OBRA habló con Entrena, quien además de explicar la estrategia para lograr el éxito, también expresó el trabajo de AR Construcciones en VIS, las ventajas del crecimiento económico del país y los planes futuros de la compañía, en Bogotá, el país y en la región.

EN OBRA: ¿Cómo le fue a AR Construcciones en 2010?

Mauricio Entrena: El año pasado terminamos cinco proyectos e iniciamos otros cinco nuevos en ventas totalmente, y cerramos esos doce meses con unas ventas aproximadas de 180 mil millones de pesos.

EO: ¿Esos números, qué significaron en el crecimiento de la compañía, con respecto a 2009?

ME: Con respecto al año que usted menciona, crecimos alrededor del 26% en el 2010.

EO: ¿En qué proyectos trabajaron para lograr ese desempeño?

ME: El año pasado terminamos Parque Central Pontevedra (etapa 3), Arboleda del Salitre (la agrupación residencial y el hotel), Parque Central Colina, Parque Central Salitre y Alameda del Porvenir, que es un proyecto de VIS.

EO: ¿Y en qué se están enfocando este año?

ME: La expectativa para este 2011 es de crecimiento total. Tenemos cinco proyectos nuevos en venta y la meta es cerrar el año con diez proyectos nuevos en ventas para la compañía.

EO: ¿Y por qué solo se están enfocando en Bogotá?

ME: Precisamente este año queremos comenzar proyectos fuera de Bogotá. Por ello, en cinco proyectos trabajaremos aquí en la ciudad, pero los otros cinco de los que le hablaba van a estar fuera: uno en Santa Marta y los otros en municipios como Mosquera, Facatativá y Zipaquirá.

EO: ¿Qué es lo que están viendo las constructoras en los municipios cercanos a Bogotá, que todas ahora van para allá?

ME: La tierra en Bogotá está sufriendo un proceso de renovación, en el sentido de todos los planes parciales, y no hemos logrado consolidar los grandes terrenos que necesita la ciudad, derivado de temas como el Plan Zonal del Norte. Adicionalmente vemos que el futuro de estas grandes ciudades es la tendencia a que sus habitantes salgan de la misma urbe, vivan a las afueras, disfruten los fines de semana de zonas verdes.

EO: ¿Qué tan viable ven el desarrollo en esas pequeñas y medianas poblaciones, por trámites, papeleos, etc.?

ME: La experiencia nos ha demostrado que cuando hacemos el trabajo juiciosamente, presentamos la documentación requerida,

Otras apuestas por el turismo:

Cartagena y su distrito de artes

La empresa Paisar S.A. comenzó la preventa de San Lázaro - Distrito de Artes, el ambiente renovado al barrio El Espinal, de Cartagena, frente al Castillo de San Felipe de Barajas. El proyecto arquitectónico tiene el objetivo de integrar una zona comercial -con almacenes, restaurantes y cafés-; un hotel de 23 habitaciones -todas con vista al castillo-; un auditorio -destinado a la realización de actividades culturales- y un cinema que estará al aire libre. Todos los eventos culturales serán gratuitos.

Bogotá, también con proyectos de turismo - cultura

En la zona del Parque de la 93 se construirá el Art Hotel & Condominios, con una inversión de 20 millones de dólares. El proyecto tendrá un hotel de 100 habitaciones cinco estrellas y se venderán 50 apartamentos o “suites” con las mismas comodidades del hotel.

Art Hotel & Condominios contará con una galería de arte y un cine arte, con capacidad para 50 personas. Diariamente se contará con una programación de cine independiente, así como conciertos de jazz y música clásica.

De antiguo colegio a proyectos multiusos

En 83 mil m2, donde antes funcionaba el colegio Jorge Washington, en Cartagena, la compañía Ospinas, en alianza con la firma HIG, desarrollará el proyecto Washington Plaza, compuesto por un centro comercial, hotel, condominio con servicios hoteleros, centro de convenciones y salas de cine V.I.P. El proyecto tendrá una inversión que supera los $350.000

El cambio de imagen de un histórico

BD Promotores de Colombia inició en abril la construcción del nuevo hotel BD Bacatá, en el centro de Bogotá, que reemplazará a la tradicional edificación que llevaba el mismo nombre. Ahora, el BD Bacatá no será solo un hotel, sino que contará con 396 apartamentos, 117 oficinas y un centro comercial con 30 locales.

obtenemos los mismos resultados que en Bogotá. No nos hemos visto enfrentados a nada distinto que a los mismos procedimientos o muy similares, por lo menos, a los que hay en la capital del país. La única diferencia es que en estos municipios no existen, en algunos casos, curadurías, salvo en Soacha. En el resto se trabaja con las oficinas de Planeación municipales.

Estos municipios han evolucionado, y sus funcionarios han comenzado a tener la experiencia para poder enfrentarse a estos proyectos que ahora se desarrollan con más cotidianidad en sus territorios.

EO: Y en Bogotá y en las grandes ciudades, ¿cómo están las cosas en materia de trámites?

ME: Bogotá ha mejorado todo el tema de la tramitología, fundamentalmente las curadurías urbanas; hacer el trámite de la solicitud de licencia ante la curaduría definitivamente facilitó mucho la gestión para el constructor.

Todavía hay muchos desafíos en temas como los servicios públicos, particularmente en el de acueducto, pero creo que conjuntamente con Camacol podemos sacar adelante este tema.

foto/ Cortesía ar

Ciudadela Parque Central de Occidente-Etapa 1

El voto de confianza al turismo

EO: ¿Qué encontró AR Construcciones en el sector de turismo –tradicional y de negocios- para centrar gran parte de su negocio en este segmento?

ME: Iniciamos este proceso de centros de convenciones con nuestra Torre AR, donde tenemos el centro de convenciones AR. Aprendimos mucho, conocimos el mercado y por eso tomamos la decisión de realizar la apuesta en grande de construir nuestro hotel AR Salitre Suites & Spa, donde tenemos también otro centro de convenciones, todavía más grande.

EO: ¿Pero en dónde radica ese éxito?

ME: Creemos que es un mercado muy importante. Por ejemplo en lo relacionado con nuestra Torre AR, estamos convencidos de que a la zona norte de la ciudad le faltaba un centro de convenciones y nosotros lo desarrollamos. Entonces vemos el negocio así: hay una demanda insatisfecha y nosotros la satisfacemos.

En lo que tiene que ver con el hotel de Salitre, creemos que el sector turístico y el sector de la hotelería está muy vinculado al centro de convenciones y por eso hemos participado fuerte en ese negocio.

EO: ¿Por qué Santa Marta para el primer proyecto que hacen fuera de Bogotá, en lo que a ciudades capitales se refiere?

ME: Porque es una ciudad que hemos venido estudiando desde hace varios meses. El año pasado en una convención latinoamericana de hoteleros, que se realizó

en Cartagena, quedó evidenciado que los hoteleros tienen identificado a Santa Marta como su segundo destino de inversión, después de Brasil.

Es una ciudad que todavía está pendiente de mucha explotación, tiene oportunidades de crecimiento y podemos aportar, tanto en desarrollo urbano como arquitectónico, para hacer un extraordinario proyecto.

EO: Y ¿por cuáles otras ciudades va la apuesta en el mediano plazo?

ME: Vemos Barranquilla, Cali y Medellín. Barranquilla, fundamentalmente por ser un puerto histórico del país y adicionalmente porque cualquier eventualidad del TLC sería un potenciador total de proyectos inmobiliarios en toda índole, vivienda, comercio, oficinas.

Medellín, porque es una capital importante del país, tal vez es una de las tres ciudades más grandes, con Bogotá y Cali, y creemos que parte del desarrollo y conocimiento que nosotros tenemos lo podemos llevar a allí.

EO: ¿Cuáles son los atractivos que el sector está encontrando en las ciudades colombianas?

ME: El crecimiento que está teniendo ahora mismo el país; ese desarrollo económico. Además en las ciudades que nosotros decidimos participar, fuera de Bogotá, hay una demanda insatisfecha en estratos diferentes, y

1. Gran Reserva de Pontevedra

2. Arboleda del Salitre

3. Parque Central Bonavista-Etapa 2

2

la participación es absolutamente necesaria de empresas con un knowhow como el de AR.

EO: Entonces, ¿Aún hay espacio para crecer en este segmento?

ME: Sí, definitivamente sí. Las exenciones tributarias otorgadas por el Gobierno nacional para los proyectos de desarrollo hotelero son muy importantes y potenciadoras de los mismos. Creemos que aún hay mucho espacio y esperamos seguir creciendo y aprovechando estos incentivos.

EO: Pero, ¿el atraso en infraestructura no hace pensar dos veces esa apuesta?

ME: La infraestructura como siempre es un detonante de la sensación de seguridad y de credibilidad de un proyecto. Entre mejor infraestructura tengamos en el país, nuestro crecimiento económico va a ser muchísimo mayor y por ende mayor el número de proyectos que vamos a poder desarrollar. Sí lo vemos como un obstáculo si no logramos mejorar en este tema.

EO: ¿Qué pasa con el desarrollo de proyectos turísticos en zonas como los Llanos Orientales y la Costa Pacífica?

ME: El tema de los Llanos Orientales ha sido coyuntural por la misma situación de inseguridad que vivió en alguna época el país, pero esta región hoy es una opción muy importante para la gente que quiere construir fuera de Bogotá. Hemos mirado varios lotes en Villavicencio, sencillamente no hemos logrado llegar a un acuerdo de negociación, pero considero que es una zona importante

del país, con muy buenos recursos y posibilidades para desarrollar proyectos.

En cuanto a la zona Pacífica, la única inquietud que siempre nos genera es la disponibilidad de servicios públicos; porque un proyecto sin agua definitivamente no existe.

La VIS también es un compromiso

EO: ¿Hasta dónde llega el interés de AR Construcciones por los proyectos de interés social?

ME: Nosotros tenemos un proyecto que se llama Parque Central Bonavista, en el barrio El Perdomo. Es una apuesta en grande de esta compañía. Creemos que la VIS es uno de los sectores más importantes para generar valor agregado en el país, y es tan importante que ese proyecto debe tener al final del día un número de unidades cercanas a las 5 mil viviendas. Ahora estamos desarrollando la primera etapa, que son 1080 unidades residenciales.

EO: ¿Su compromiso es a largo plazo?

ME: Sí. Estamos en la búsqueda de nuevos negocios y tierra para desarrollar VIS, porque es un sector bastante importante de esta compañía.

EO: ¿Y solo en Bogotá?

ME: Hemos mirado otras ciudades, pero no tenemos decidido nada. En principio tenemos a Bogotá municipios como Facatativá, Zipaquirá, Cajicá, Mosquera y La Calera. En esos municipios, donde logremos encontrar un lote, invertiremos.

fotos/ Cortesía ar

EO: El Gobierno intenta salvar los macroproyectos, de ser así ¿AR le apostaría a ellos?

ME: Los macroproyectos eran una muy buena oportunidad para el sector. Tenemos toda la fe en que el Gobierno los impulse nuevamente, en pro de potenciar los municipios y las diferentes ciudades donde no se ha visto el crecimiento inmobiliario que ha tenido Bogotá.

EO: A propósito de planes del Gobierno ¿Cómo ve la meta del millón de viviendas?

ME: Es alcanzable y ojalá que podamos tener mucha tierra para desarrollar y poder cumplir esa meta.

EO: ¿Y aportes en la reconstrucción del país por la ola invernal?

ME: Nosotros tomamos la decisión de participar activa y decididamente en la reconstrucción. Ya hicimos un acercamiento con la persona que está dirigiendo el tema desde el Gobierno y vamos a empezar fundamentalmente porque queremos hacer un aporte al país de lo que es AR Construcciones.

EO: ¿Cree que esa reconstrucción se está demorando mucho?

ME: El Gobierno le está dando toda la prioridad de mundo, pero establecer tiempos rigurosos es casi imposible, porque los desarrollos de los proyectos son de mediano y largo plazo; en el corto plazo, esta situación es imposible de definir.

Las oportunidades y las opciones

EO: Algunas capitales del país buscan convertirse en ciudad – región ¿esa decisión beneficia al sector constructor?

ME: Tiene que llegar a generar un valor agregado, porque todos nos apersonamos de lo que es la región. Eso es positivo porque nos permite desarrollar proyectos funcionales para todas las poblaciones.

EO: Y los tratados de libre comercio, ¿en qué benefician al sector?

ME: Potenciarían sectores como el industrial; la construcción de bodegas, edificación de oficinas, hotelería; en conclusión, lo único que vemos, desde el gremio, es beneficios con las firmas de los TLC.

EO: ¿Le interesa a AR Construcciones trabajar con otras compañías nacionales o extranjeras?

ME: Hemos hecho algunas asociaciones con constructoras colombianas; han sido muy pocas y la filosofía de la junta directiva ha sido más el crecimiento propio. Pero vemos en las alianzas estratégicas

un potencial de crecimiento muy grande para la organización y estamos abiertos a oír diferentes propuestas para desarrollar proyectos conjuntos.

EO: Y ¿con los fondos de pensiones?

ME: Los fondos de pensiones han entrado al sector y creo que tienen excedentes de liquidez que pueden ser muy interesantes en este tipo de inversiones, en desarrollo de estos proyectos. Me parecen absolutamente importantes para esta actividad económica y lo único que harían es generarle valor agregado al sector, en el sentido de una liquidez que eventualmente se requiera para unos macroproyectos. También poderles retornar rentabilidades que no las van a conseguir a través de los mismos fondos.

EO: Está de moda entrar a los mercados de valores y emitir acciones ¿le gusta AR meterse en esa onda?

ME: Por ahora no. Debemos llegar a un determinado crecimiento donde podamos presentar una fortaleza en el mercado bursátil, para poder incursionar en el mismo. Vamos a seguir con el negocio tradicional que hemos venido desarrollando.

EO: Pero ¿la internacionalización de la empresa sí está en la agenda?

ME: La compañía ha venido estudiando muy a profundidad el tema. Hemos estudiado países como Perú Chile y Panamá. Es un tema que se va a dar en el mediano o largo plazo, pero sí hay todo el interés de internacionalizar AR Construcciones.

La planeación,

clave del éxito de una estructura

El diseño y la planeación estructural de una edificación se convierten en la piedra angular de la resistencia y seguridad de cualquier proyecto de construcción por pequeño que sea.

Construir una Casa o un edificio es mucho más que simplemente pegar un ladrillo sobre otro o elaborar una plancha con algo de cemento y arena. Hasta la más mínima intervención de lo que se proyecta sea un inmueble de calidad, con seguridad y resistencia para quienes vayan a hacer uso de él, requiere de cuidar cada detalle en su ejecución y para ello está lo que se conoce como diseño y planeación estructural.

De acuerdo con el ingeniero Miguel López González, el diseño estructural no es nada diferente a “un proceso en el que se le da forma a un sistema estructural, con el objetivo de que cumpla una función específica, teniendo en cuenta un alto grado de seguridad y que, el mismo en situaciones normales del servicio, para el que se ha dispuesto, presente un comportamiento correcto”.

Por ello, en esta tarea, se deben tener en cuenta aspectos fundamentales como el tiempo en el que se va a ejecutar su construcción, el tiempo de que se dispone para ejecutarlo y la manera como se puede responder a las exigencias estéticas del proyecto, sin olvidar la seguridad.

En ese sentido, explica Fernando Omaña, director del proyecto Torre Firme, “lo más importante para definir la planeación es en primer lugar la selección de un buen diseño estructural, y dependiendo del tamaño del proyecto, un estudio de microzonificación sísmica, el cual a través de un estudio downholepermite reducir los espectros de sitio, lo que redunda en una menor cuantía en la estructura”.

Una vez realizada esa tarea en lo siguiente que se debe concentrar el proyecto es en unos buenos planos técnicos, con detalles de procesos, para así, posteriormente, realizar la definición con los insumos anteriores del programa de obra, y el programa de suministros o de pasos previos, para puntualizar los recursos necesarios usados en el cumplimiento de las metas propuestas (equipos, si son en compra o en alquiler, formaletas, mano de obra, etc.)

Otro aspecto que no se puede olvidar en esta etapa de planeación estructural que llega a ser definitiva es la negociación con los proveedores de concreto y acero, para definir los volúmenes o cantidades de suministro y pactar precios y aumento de estos en el transcurso de las obras. Y por último, dependiendo del flujo de caja del proyecto, se deben establecer los esquemas de financiación para poder cumplir financieramente con los recursos que la obra necesita consumir, para no salirse de los cronogramas y presupuestos planteados por el director.

Otro de los aspectos, de acuerdo con Omaña, que en nuestro país juega un papel definitivo para llevar a un final exitoso un proyecto teniendo como prioridad la seguridad “es el estricto cumplimiento del Código Colombiano de Construcciones Sostenibles NSR-10, un buen constructor y un buen control de calidad por medio de un buen interventor o supervisor técnico como lo exige la nueva norma NSR-10”.

Los métodos y las técnicas

De acuerdo a la información suministrada por la empresa Megaestructuras S.A., lo más frecuente para realizar el diseño estructural de una obra es contar con la siguiente información:

• Destino y uso de la estructura

• Anteproyecto con dimensiones macrogeométricas

• Estudios geotécnicos de la zona

• Estudios topohidráulicos del área Aproximaciones definidas para la ubicación de la estructura

• Regionalización sísmica

• Zonificación eólica

• Definición de los materiales estructurales compatibles con el anteproyecto

• La técnica constructiva del lugar

El suelo, protagonista de principio a fin

El suelo sobre el que se erige cualquier edificación se convierte en su soporte fundamental, por lo que tiene un papel muy importante, ya que en un buen terreno y con un buen clima, el desarrollo de la obra, especialmente en la etapa de pilotaje y cimentación, sucede sin mayores contratiempos, lo que redunda en disminución de tiempos de ejecución y costos.

De acuerdo con el ingeniero civil Hugo Miranda, “para un control adecuado de los suelos se necesita su perfecta identificación. La falta de tiempos o de medios hace que frecuentemente sea imposible el realizar detenidos ensayos para poderlos clasificar”. Este contratiempo puede llevar a que se pase por alto alguna característica relevante de la superficie que en el futuro sea causa fundamental de un desastre parcial o total de una edificación. Por ello, siempre tome el tiempo necesario para realizar los estudios de suelo, identifique todas sus características y, con base en estos datos, entonces, sí elija el mejor sistema de cimentación para garantizar la vida del estructura.

Planear

diseñar

en la vía correcta y

La cimentación, la ubicación y los estudios previos a desarrollar un proyecto son los aspectos principales a tener en cuenta en un proceso de planeación y diseño estructural. Aquí algunas claves para el éxito del proceso.

Proceso de diseño estructural

La empresa Megaestructuras recomienda seguir las siguientes etapas en este trabajo:

Etapa de estructuración

Es la más importante toda vez que la optimización del resultado final del diseño depende del acierto que se haya obtenido en adoptar la estructura esqueletal más adecuada para una edificación específica.

Aquí se seleccionan los materiales que van a constituir la estructura, se define el sistema estructural principal y el arreglo y dimensiones preliminares de los elementos estructurales más comunes.

Estimación de las acciones

Aquí se identifican las acciones que se consideran que van a incidir o que tienen posibilidad de actuar sobre el sistema estructural durante su vida útil. Entre ellas se encuentra, por ejemplo, las acciones permanentes como la carga muerta, acciones variables como la carga viva y acciones accidentales como el viento y el sismo.

Análisis estructural

Este proceso lleva a la determinación de la respuesta del sistema estructural ante la solicitación de las acciones externas que puedan incidir sobre dicho sistema. La respuesta de una estructura o de un elemento es su comportamiento bajo una acción determinada; está en función de sus propias características y puede expresarse en función de deformaciones, agrietamiento, vibraciones, esfuerzos, reacciones, etc.

Pruebas a los materiales del suelo

En concepto de los ingenieros Elías E. Matos y Eduardo Medina W., “antes de iniciar el diseño de una construcción, se deben analizar en un laboratorio las muestras representativas de tipo de suelo en que se desea construir”. Allí se analiza la granulometría, composición y resistencia de los suelos.

Estas pruebas permiten:

❙ Identificar la densidad máxima práctica de un suelo

❙ Determinar cuánto puede compactar el suelo,

❙ Establecer el nivel óptimo de humedad en el sitio

❙ Conocer la densidad seca máxima del suelo

❙ Saber cuánto peso puede soportar el suelo

Algunas de esas pruebas son:

❙ Pruebas de Compactación: reproduce en el laboratorio unas condiciones dadas de compactación de campo.

❙ Prueba Proctor Estándar: consiste en compactar el suelo en cuestión en tres capas dentro de un molde de dimensiones y forma determinadas por medio de golpes de un pisón.

❙ Prueba de Compactación Nuclear: usada para obtener porcentajes de humedad. Esta prueba utiliza rayos gama que determinarán las densidades.

A la hora de compactar el suelo

Para elegir el método tenga en cuenta:

❙ Tipo de suelo

❙ Tamaño de la obra

❙ Variaciones del suelo

❙ Densidad

❙ Humedad

❙ Tiempo de ejecución

❙ Economía

❙ Equipos que posee

Equipos (rodillos) ideales para la compactación:

Vibratorio: para suelos granulares

Neumáticos: arenas uniformes y suelos cohesivos

“Pata de cabra”: suelos finos

Lisos: gravas y arenas estables

Las cimentaciones

De acuerdo con la compañía de seguros Mapfre, “las cimentaciones tienen como misión transmitir al terreno las cargas que soporta la estructura del edificio” por los que tiene un papel protagónico en la planeación estructural de un proyecto. Las mismas se pueden clasificar así:

Cimentaciones directas: reparte las cargas de la estructura en un plano de apoyo horizontal:

❙ Son las más rápidas y más económicas.

❙ Se consideran cuatro tipos: zapatas aisladas, combinadas o corridas, emparrillados y losas.

❙ Es ideal para terrenos firmes y competentes.

Cimentación en pozo: Es una solución intermedia entre cimentaciones profundas y superficiales:

❙ Se aplica cuando la resistencia del suelo requerida se alcanza a profundidades medias pero sin que se justifique la necesidad de cimentar con pilotes.

❙ Es una solución económica, porque es un tipo de cimentación barato, pero sin dejar de lado la eficiencia.

❙ Ideal para suelos fangosos y húmedos, expuestos a desprendimientos y sumergidos.

Cimentaciones profundas: se emplean cuando los estratos superiores del terreno no son aptos para soportar una cimentación con zapatas. Este tipo de cimentación es ideal para:

❙ El edificio transmite esfuerzos que no son distribuidos totalmente por una cimentación superficial.

❙ Edificaciones sobre el agua.

❙ Variaciones estacionales afectan el terreno.

❙ Cimientos sometido a tracción (edificios altos sometidos al viento).

❙ Resistencia para cargas inclinadas.

❙ Para recalzar cimientos que ya existen.

Materiales para cimentación

Mapfre también explica cuáles son los materiales más adecuados a la hora de la construcción de pilotes:

❙ Hormigón armado: ofrece alta capacidad de resistencia, buena fluidez y capacidad de autocompactación. Se realizan directamente en el sitio de la obra

❙ Hormigón prefabricado: Es de alta resistencia y rigidez. A diferencia de los de hormigón armado, éstos se llevan ya listos para instalar en la obra.

❙ Acero: Aunque son los pilotes más fuertes, están sujeto a corrosión. Son ideales para contener tierras o para actuar como barrera del agua en caso de excavaciones para cimentaciones, sótanos.

❙ Madera: Ideal para pilotar zonas blandas amplias. Es el material más económico, pero no puede resistir esfuerzos como consecuencia de fuertes hincados.

❙ Concreto: Es el más usado en la actualidad y entrega gran resistencia a la edificación.

Requisitos sostenibles

Si usted quiere desarrollar proyectos sostenibles y/o lograr una certificación LEED, de acuerdo con Fernando Omaña, director del proyecto Tierra Firme, usted debe tener en cuenta en la etapa de diseño estructural:

❙ Selección de los procesos constructivos con bajo grado de polución

❙ Materiales base de estructura (concreto y acero), con un porcentaje de material reciclado posconsumido o preconsumido, ya que estos créditos se alcanzan por porcentajes y la estructura pesa mucho dentro de los costos por materiales por su alto volumen y peso, que es como generalmente se calculan estos porcentajes, por lo que es muy importante hacer esfuerzos para alcanzar estos créditos que más adelante pueden costar mucho más.

Seis errores imperdonables en la estructuralplaneación

Ubicación pobre e inadecuada de instalaciones eléctricas:

• Que sus compradores deban usar multitomas y extensiones en todos los espacios del inmueble por solo contar con un tomacorriente en cada uno de ellos. Riesgo de cortocircuitos por sobrecargas en las pocas instalaciones en las que usted ha canalizado toda la energía eléctrica de la edificación.

Riesgo de incendios y de que sus clientes y trabajadores resulten lesionados por la deficiente conexión eléctrica.

Realizar un mal estudio hídrico: Demandas por parte de sus compradores por la baja presión con la que les llega el agua.

Usuarios de los pisos más altos sin acceso al agua cuando los vecinos de los pisos bajos hacen uso del mismo. Sobrecosto del 100% al tener que cambiar el sistema de bombeo de la edificación por uno con más potencia que permita a todos sus compradores disfrutar de la misma presión en el suministro del líquido.

Hacer un mal estudio de suelos:

Antes de un año de haber terminado la construcción, esta se le hunda. Esta situación le ocurrió a varias constructoras con dos o tres proyectos desarrollados en la zona financiera de Bogotá. Desvalorización de más del 60% del precio de la propiedad; incluso hasta el 100%.

Deterioro irreversible de los materiales de los cimientos. Su cambio genera un sobrecosto.

Al ser el diseño y la planeación estructural el cimiento principal en el proceso de construcción y desarrollo de un proyecto, este no puede admitir errores u omisiones. Por eso aprenda de la experiencia de otros para que no tenga las mismas consecuencias:

Mal dimensionamiento de las ducterías:

• Sus compradores se verán obligados a realizar la instalación de tuberías externas, sobre la fachada, lo que deteriora la estética de la edificación y obliga a realizar decoraciones adicionales para cubrir esas nuevas instalaciones, que por ende generan un sobrecosto.

• Filtraciones de agua, que pueden terminar en inundaciones e invasión de la humedad en varias estructuras del inmueble. Fugas de gas que pueden terminar en intoxicaciones masivas de los habitantes del inmueble y, en el peor escenario, causar explosiones o incendios de gran magnitud. Goteras e inundaciones en los inmuebles por pequeñas ducterías para aguas lluvias.

Usar materiales nuevos, sin haber sido probados y garantizados totalmente: Caída de una plancha o columna principal. Una institución educativa de la capital del país sufrió las consecuencias del uso de un acero innovador que prometía la misma resistencia del convencional, pero ofrecía ser más amigable con el medio ambiente. A los tres días de construida, la misma colapsó.

Quiebres o roturas del material luego de darle un mínimo uso al mismo. Producción excesiva de residuos de estos materiales, incluso mucho después de que hayan sido instalados.

Excavaciones más profundas de lo recomendado:

Inundaciones cada vez que llueve, en los parqueaderos y pisos bajos de la edificación. Daños estructurales en la edificación, como grietas y debilitamiento de las columnas de la edificación.

Agrietamientos y hundimientos de inmuebles vecinos, por los que usted debe responder.

Rentabilidad de edificios verdes certificados LEED y

Un proyecto de construcción sostenible puede costar entre 10% y 15% más que una construcción tradicional, pero en la medida en que se desarrollan el mercado de proveedores, materiales y profesionales capacitados se va reduciendo su costo.

innegable es la preocupación de las sociedades y sus mandatarios por los cambios climáticos, la contaminación y sus efectos sobre el planeta. De manera simultánea es bien sabido que el sector de la construcción tiene un enorme impacto sobre el consumo de los recursos energéticos y medioambientales.

A nivel nacional, según los datos difundidos, la construcción utiliza aproximadamente el 40% de la energía, el 40% de los recursos naturales -materias primas y materiales-, el 17% del agua potable y produce el 25% de los residuos, por no hablar de las dispersiones térmicas de los edificios, causadas por su mal aislamiento. Además, se calcula que estas emiten alrededor de la tercera parte de las emisiones de CO2 y dos quintas partes de los desechos sólidos, según WorldGBC, McGraw Hill, 2008.

Es por este motivo que el sector de la construcción incorpora cada vez más elementos ambientales y sociales en su desarrollo e inicia una transformación hacia su sostenibilidad.

Un proyecto de construcción sostenible puede costar entre 10% y 15% más que una construcción tradicional, pero en la

medida en que se desarrollan el mercado de proveedores, materiales y profesionales capacitados se va reduciendo su costo.

Hoy, en Estados Unidos no hay diferencias significativas entre las bioconstrucciones y las que no lo son. Por ello y pensando en la sostenibilidad se creó en ese país en 1998 el LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) Green Building Rating System -en español Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental-, el cual es un programa de certificación voluntario, destinado a potenciar y promover la eficiencia en los edificios sostenibles, que contempla la mejora de la calidad ambiental interior, la eficiencia del consumo de agua, el desarrollo sostenible de los espacios libres de la parcela y la selección de materiales.

El LEED es un marco para determinar metas tanto de construcción como de sostenibilidad del funcionamiento del edificio. Existen cuatro niveles de certificación: certificado (LEED Certificate), plata (LEED Silver), oro (LEED Gold) y platino (LEED Platinum), según la puntuación obtenida por el edificio. Aquí lo que más cuenta es el ahorro de energía y el uso de energías renovables, seguido de la calidad ambiental interior y hacer la parcela

sostenible. También existen diferentes certificaciones LEED por tipo de edificio: comercial, residencial, escuelas y para el desarrollo de barrios.

La movida internacional

El edificio World Trade Center fue considerado como la primera bioconstrucción de la ciudad de Nueva York, al ganar el estatuto del LEED de oro del US Green Building Council, y la Torre HSBC en la ciudad de México, es calificado como el primer rascacielos en Latinoamérica en ser de este tipo.

Pese a que LEED fue inicialmente pensado para Estados Unidos, se ha venido utilizando en otras partes del mundo, existiendo en la actualidad edificios certificados en más de 30 países. En ese sentido, se ha discutido la pertinencia del uso de los criterios LEED en contextos diversos, dado que la certificación se refiere a normativa americana (como los estándares ASHRAE/IESNA, ANSI o ASTM). Sin embargo, vale la pena anotar que de forma independiente a que se base en normatividad norteamericana, el mismo propende por el uso moderado y austero de recursos naturales, en aras de la sostenibilidad, y estos son criterios que

fotos/ Cortesía terranum / Gravitas Comunicaciones

Por: Ángela Patricia López Villegas Asesora jurídica – abogada urbanista angelalopez@termotecnica.com.co

tienen plena aplicabilidad en cualquier parte del mundo, porque el medio ambiente y su cuidado es sin duda un asunto de interés global, por lo cual se evidencia su aplicación en un sinnúmero de lugares en el mundo y la importancia de esta tendencia con la creación de instituciones y certificaciones similares en todas las latitudes, con diferentes nombres pero con idénticos propósitos.

La oportunidad para Colombia

El reto como sector y país es que no sean solo los edificios, sino las grandes obras de infraestructura, la construcción civil y los proyectos de VIS los que incorporen, en sus diseños, construcción y operación, conceptos ambientales y sociales. Esta sería la expresión máxima de Responsabilidad Social Empresarial (RSE). Construir edificios verdes se convierte en una oportunidad para los empresarios de esta rama; para hacerse visibles en el ámbito de la bioconstrucción y constituye una oportunidad para entrar en la red internacional de la construcción sostenible. Es también un elemento que permite aumentar la competitividad de la empresa en el mercado.

Diversos estudios evidencian que los costos adicionales iniciales que implican las construcciones “verdes” se ven más que compensados durante la operación: hay menores costos, un mayor valor del edificio y de su canon de arrendamiento, así como una mayor tasa de ocupación, que redunda en un mayor retorno de la inversión. Y es que los edificios con certificación LEED tienen, por lo menos, 30% de ahorro de energía, 35% de carbono, entre 30 y 50% de agua y entre 50% y 90% de costos de

desechos, esto sin contar la mejora en la salud y la productividad de los empleados.

El auge y la actualidad de esta temática se hace clara en el mundo entero, es así como la Unión Europea ha establecido objetivos destinados a paliar el problema de la contaminación y a reducir drásticamente el consumo energético.

De forma simultánea, en Estados Unidos, el Green Building Council (Consejo de la Construcción Ecológica), entidad que tiene como misión promover las mejores prácticas de la sostenibilidad en la construcción y difundir los principios de salvaguardia del medio ambiente, además de proporcionar un instrumento que permite medir el impacto medioambiental de los edificios a través del LEED, también promueve la industria de la construcción de los edificios verdes, incluyendo los materiales medioambientalmente responsables, técnicas de arquitectura sostenible y cumplimiento de las normativas públicas vigentes.

Actualmente existen en el mundo cerca de 17.633 proyectos (420 millones de m2) registrados con la certificación estadounidense LEED. En Colombia es cada vez más evidente la voluntad de los empresarios del sector por desarrollar proyectos mucho más comprometidos con el uso responsable de los recursos. El edificio Novartis, ubicado al norte de Bogotá, se convirtió en la primera edificación colombiana en obtener dicha certificación y actualmente contamos en nuestro país con más de 27 proyectos que persiguen obtener tan prestigioso título, lo que demuestra que los edificios verdes son económicamente viables y simbolizan el futuro del mundo de la construcción.

Algunos ahorros que conlleva la bioconstrucción

Reducción en consumo de agua de 40% a 50%

Costo de m3 no residencial: $5.250

Consumo aprox. para 1000mts2 de 360m3

Costo mensual aprox. $1.890.000

Ahorro aproximado mensual $760.000

Ahorro Anual: $9.072.000

Reducción en consumo de energía de 20% a 50%

Costo de KWh $279.690

Consumo aprox. para 1000mts2 de 22,000KWhs

Costo mensual aprox. $6.153.180

Ahorro aproximado mensual $2.000.000

Ahorro Anual: $24.000.000

Acceso a incentivos tributarios

Según la ley 788 de 2002, por iniciativas que conducen al mejoramiento ambiental (IVA, renta)

Mauricio Osorio, director de asistencia técnica de Gerfor, argumenta que “la correcta selección de la tubería garantiza la calidad de la instalación. Se deben seguir las recomendaciones del diseñador para la correcta selección de la tubería, adicional a esto los departamentos de asistencia técnica proporcionan asesoría y capacitación gratuita.”

Ahorrar dinero y posicionar la calidad, debe ser la norma Para hacer una buena selección no hay que sesgarse únicamente por la economía. Es importante adquirir productos de óptima calidad, que le permitan ahorrar costos logísticos y de instalación.

fotos / Cortesía Gerfor sanitaria

Por parte de los productores, existe el respaldo técnico en cuanto a que la mayoría de empresas fabricantes de tuberías en PVC cumplen con los requisitos exigidos por las Normas Técnicas Colombianas (Icontec).

Una manera de economizar es no desperdiciar y para ello usted puede recibir un asesoramiento integral por parte de los departamentos de asistencia técnica de las compañías manufactureras, que ofrecen una respuesta inmediata a las necesidades, con asistencia directa y capacitación gratuita.

Cómo escoger la más adecuada

Mauricio Osorio, director de asistencia técnica de Gerfor, explica cómo identificar el tipo de tubería dependiendo de su uso:

Suministro de agua potable: De acuerdo con el alcance de la obra de construcción o infraestructura, se recomienda instalar tubería presión extremo liso y accesorios diseñados para la conducción de agua potable en edificaciones o tubería unión mecánica para la conducción de agua potable en redes de acueducto.

Desagües: Para la conducción de aguas residuales y aguas lluvias en obras de construcción es recomendable utilizar tubería sanitaria y accesorios en PVC; en el área de infraestructura se cuenta con tuberías de alcantarillado corrugada o perfilada.

Gas: Las tuberías, accesorios y demás elementos empleados en la construcción del sistema de distribución de gas deben cumplir con las normas técnicas colombianas o las aceptadas por el Ministerio de Minas y Energía. Con frecuencia se utilizan tuberías en cobre rígido tipo L, acero galvanizado SCH 40 o Pe-Al-Pe.

Electricidad: Se recomienda la instalación de tuberías y accesorios conduit para las obras de construcción, ducto liso o TDP, para las obras de infraestructura.

presión extremo liso

Requerimientos para la selección de las tuberías

Mauricio Osorio, director de asistencia técnica de Gerfor, comenta las características a tener en cuenta a la hora de elegir:

Caudal y fluido a transportar

Resistencia a la presión interna

Resistencia a las cargas externas

Facilidad de mantenimiento

Resistencia a la corrosión y a la oxidación

Resistencia a las corrientes eléctricas erráticas

Vida útil y costos

Estanqueidad

Estas medidas permiten al constructor “adoptar buenas prácticas de manejo, almacenamiento, transporte e instalación del producto, otorgándoles una ventaja sobre su competencia, al optimizar y entender mejor el uso de estos insumos”, afirma Mauricio Osorio, director de asistencia técnica de Gerfor.

Sin sobre costos

La instalación es una de las partes del proceso en las que más se pierde dinero, por una mala implementación, es por esto que se hace indispensable recurrir a los manuales de instalación que emite el fabricante, para así no incurrir en sobre costos por averías o disminuir su vida útil.

Osorio recomienda “no usar las tuberías de PVC para conducir o almacenar aire o gases comprimidos, así como realizar unas buenas prácticas de aplicación de soldadura. También hay que tener en cuenta las fijaciones en los sistemas hidrosanitarios que se encuentran descolgados en placa”.

Por otro lado, los expertos recomiendan tomar todas las precauciones para evitar la entrada de agua en la zanja de

CPvC agua fria y caliente Portafolio tubosistemas Gerfor

instalación, ya que genera la flotación de los tubos. Asimismo los daños ocasionados al recubrimiento de las tuberías durante su instalación, deben corregirse antes de proceder al lleno de la zanja y de acuerdo con las recomendaciones del fabricante.

Una tubería amigable

La sociedad actual se preocupa más por el bienestar del medio ambiente, razón por la cual todos los esfuerzos se unen por edificar estructuras sostenibles, en las cuales las tuberías de PVC hacen un gran aporte, para alcanzar la certificación LEED. La sostenibilidad del PVC parte de su origen, ya que una de sus principales materias primas es la sal del mar, recurso renovable en la naturaleza. Los insumos restantes se consiguen de una parte del refino del petróleo convertido en eteno. “El PVC consume apenas 0,3% del petróleo extraído en el mundo, índice muy pequeño ya que es uno de los tres plásticos más utilizados”, explica el representante de Gerfor.

Además el PVC es ciento por ciento reciclable y tiene un sin número de aplicaciones, y si se analiza tecnológicamente, el proceso de reciclado es sencillo y económicamente genera un buen margen de rentabilidad. De igual manera por su prolongada duración, son pocos los residuos que se generan de este producto.

Aluminio,

una opción en

innovación y diseño

Cualidades como alta resistencia a la corrosión y a la humedad, maleabilidad y baja densidad, hacen de este insumo una buena alternativa en acabados y aleaciones para la construcción.

el aluminio, metal no ferromagnético, se posiciona entre los más abundantes en la corteza terrestre, de donde es extraído. Su característica capa, que lo protege contra el óxido y el agua, es un aislante significativo en contra de la acción atmosférica, valor que lo ha destacado por encima de materiales como el hierro.

En qué implementarlo y en qué no Introducir el aluminio en un proyecto es una elección que debe ceñirse a la aleación correcta según el uso. José Luis Gómez, gerente general de Ci Vitral Ltda., explica que “entre las aleaciones correspondientes al sector, encontramos la 6063 T5, perfilería de aluminio para uso arquitectónico que demande acabado superficial; la 6061 T6, perfilería de aluminio estructural que no demande buenos acabados, salvo pintura, y la 6005 T6, perfilería de aluminio estructural, que demande acabados para uso arquitectónico”.

El aluminio, generalmente, es utilizado para el proceso de acabados en estructuras, sin embargo, al ser mezclado con otros elementos, ha adquirido mayor resistencia, que le han permitido competir en otros campos.

Gómez agrega que “por ser un material no contaminante, que soporta gran variedad de formas y usos, su agradable apariencia lo hace muy atractivo, además de su resistencia y longevidad, reemplazando a otros materiales como la madera, el hierro y el plástico”.

Innovación y responsabilidad en acción

El campo de acción del aluminio es amplio, ya que el mercado exige estructuras más livianas pero muy sólidas. “La construcción ha demandado a la industria metalúrgica del aluminio ampliar la gama de aleaciones con las que ya hoy en día se pueden desarrollar productos como perfiles, tubería, láminas, chapas, entre otros, que en algún momento de la historia eran impensables en aluminio, pero que hoy sorprenden al usuario final”, agrega, Jaime Gamboa, ingeniero metalúrgico y director en planeación de proyectos.

Uno de los pasos en el que el aluminio lleva la delantera es el mejoramiento de su proceso de transformación, en el cual la industria ha logrado disminuir el gasto energético para alcanzar estándares más eficientes.

Estos avances no sólo van a favor del producto; también aportan a las buenas prácticas ambientales, que se destacan desde su origen; al no ser contaminante, por ende, reciclable, sin dejar de ser resistente y adaptable a diversidad de usos.

Su proceso de reciclado es uno de los componentes más importantes de este material, ya que consume una cantidad inferior a la utilizada para producirlo inicialmente, y, debido al alto consumo de este insumo, se hace muy rentable. El aluminio que es tratado por medio de este proceso a pesar de no perder sus cualidades originales es denominado como secundario.

Preguntándole al experto

José Luis Gómez, Gerente general de Ci Vitral LTDA

EN OBRA: ¿Qué características destacan el uso del aluminio en diferentes productos?

José Luis Gómez: Su densidad, flexibilidad y resistencia física al mezclarse con otros minerales, lo hace más fuerte que el acero con un menor peso.

EO: ¿Qué aspectos se deben tener en cuenta a la hora de elegir el aluminio en un proyecto de construcción?

JLG: Se debe enfocar la atención en:

La aleación, que condiciona su estructura y resistencias internas. La planimetría y el espesor, que condicionan sus características técnicas y de trabajos en su aplicación física.

El acabado exterior, que condiciona su durabilidad y características estéticas.

La disponibilidad, que condiciona su reposición y permanencia en el tiempo.

Pero sobre todo, los procesos de fabricación y la utilización de buenos accesorios, que garanticen el buen funcionamiento de los diseños.

EO: ¿Qué ventajas ofrece con respecto a otros materiales similares, en cuánto a economía, duración, calidad, etc.?

JLG: El aluminio es un material resistente al medio ambiente y se auto protege de la oxidación, manteniendo sus características físicas, que lo hace perenne. Con tratamientos propios, hacen que su acabado superficial tenga las características aplicables para casi cualquier necesidad y, al ser maleable, puede dársele formas, haciéndolo único en su aplicación.

foto/ Cortesía: Ci vitral ltda

foto/ Cortesía: perfiles y servicios de Argentina

Hewlett-Packard presentó recientemente en Colombia su nueva multifuncional de gran formato orientada específicamente para tareas de arquitectura e ingeniería y para compartir recursos de forma simplificada.

La HP Designjet T2300 eMFP ofrece funciones más allá de imprimir, copiar y escanear, toda vez que con la aplicación HP ePrint &Share, multiplica las posibilidades de compartir e imprimir documentos por medio de la red, para que los usuarios de este gremio puedan trabajar de forma asociada en diseños, planos, bocetos, además de permitir la creación de archivos tipo PDF al mismo tiempo que los imprime y los envía a través de la web.

Esta multifuncional cuenta con una pantalla táctil a color, a través de la cual se controlan todas sus tareas, que incluyen la visualización de las páginas antes de imprimir, imprimir desde una unidad USB conectada directamente a la impresora e imprimir desde cualquier computador sin necesidad de instalar controladores .

La HP Designjet T2300 eMFP cuenta con una resolución de 2400 x 1200 dpi y puede imprimir diseños y borradores a una velocidad de 28 segundos por página.

Como parte de la celebración de sus 50 años haciendo presencia en Colombia, la compañía 3M abrió las puertas de su Centro Técnico para Clientes (CTC), espacio de 1.800 m2, en el que busca acercar la tecnología e innovación a los diferentes sectores del mercado en los que hacen presencia los productos de la compañía.

La inauguración hace unas semanas de este complejo, ubicado en Bogotá, le permitirá a los clientes tener acceso a 17 salas de exposición y entrenamiento, dirigidas a sectores como transporte, construcción, seguridad y protección.

Este es el CTC número 30 en el mundo y es el primero que se pone en funcionamiento en la región andina. El Centro contará con 45 plataformas tecnológicas de la compañía que proveerán herramientas de acuerdo a los procesos de productividad y rentabilidad de cada una de las empresas clientes.

Vidplex se renueva Prodiamco invita a conocer su nuevo disco Super Cut

Para dar a conocer su nueva y moderna imagen, Vidplex Universal S.A. estará presente en Expoconstruccion Expodiseño 2011 en el pabellón 3 de Corferias, stand 410, segundo nivel.

La compañía invita a conocer las novedades más importantes en el mercado del vidrio arquitectónico, sus soluciones para la construcción sostenible en vidrios bioclimáticos, que permiten un óptimo uso de la energía, diseños modernos para oficinas o vivienda con el verdadero vidrio de seguridad en colores, que es el vidrio laminado con Polivinil de Butiral. El vidrio Matelux, que con su especial acabado al ácido es versátil, moderno y elegante, así como el más amplio catálogo de productos del mercado pensados para garantizar la seguridad de las personas y las propiedades, con alta calidad y diseño.

Con su nueva imagen, Vidplex reforzará su filosofía del vidrio hecho seguridad y que cuando se piense en vidrio de seguridad se elija el vidrio laminado de seguridad.

Con Super Cut ya no tendrá que estar pendiente de escoger un disco para cada material. Con este disco de alto rendimiento podrá cortar todos los materiales.

El nuevo disco de Prodiamco está compuesto por tres tipos de segmentos diamantados, especialmente diseñados para realizar cualquier trabajo de corte en cualquier tipo de material, como ladrillos duros, semi duros, blandos, bloque cemento, adoquín, concreto fresco, concreto curado, asfalto, piedra muñeca y piedra caliza. Asimismo permite hacer perforaciones helicoidales en el plato de acero, evitando su recalentamiento. Es ideal para el uso en maquinas cortadoras de ladrillo y moto sierras de alta velocidad de 20 HP.

Super Cut estará exhibido del 24 al 29 de mayo de 2011 en Expoconstrucción Expodiseño 2011, stand 337, pabellón 8, nivel 1.

Nueva multifuncional para ingenieros y arquitectos

3M inaugura centro de tecnología e innovación

Oficinas:

sigue creciendo un mercado que

Colombia experimenta un “boom” de proyectos de oficinas en sus principales ciudades. Conozca cómo se mueve hoy el negocio y los aspectos que debe tener en cuenta a la hora de desarrollar un inmueble de este tipo.

el narCotráfiCo primero y posteriormente el gran protagonismo de los grupos armados ilegales y su violenta influencia en varias zonas del país hacían impensable que las empresas grandes y pequeñas siquiera pensaran en la opción de elegir a alguna ciudad colombiana para poner su base de operaciones aquí.

Hoy, sin embargo, la seguridad y un comportamiento económico en ascenso, han hecho que las principales urbes del país experimenten un boom de la construcción y uso de oficinas, que permite registrar cifras excelentes del desempeño de este segmento del negocio y que muchas constructoras le apunten a este tipo de proyectos.

De acuerdo con el más reciente estudio de la firma Colliers Internacional, denominado Global Office Real Estate Review que se refiere a cómo se comportó el segmento de oficinas en el segundo semestre de 2010, Bogotá es la ciudad número 34 del mundo en la que más ha crecido la construcción de oficinas, mientras que en América Latina se ubica en la posición número cuatro.

“La favorable imagen de la que hoy goza Colombia ante el mundo y sobre todo en América Latina, ha consolidado a Bogotá como una ciudad de referencia económica donde importantes compañías financieras, de servicios, de hidrocarburos y telecomunicaciones buscan establecerse, estimulando al sector de la construcción a ofrecer soluciones ante la demanda de oficinas y locales comerciales”, explica la gerente general de la firma constructora Real Estate Marketing (REM), Elizabeth Pava Robayo.

La capital del país registró al cierre del año anterior, de acuerdo con Colliers Internacional, 263.670 metros cuadrados en construcción de oficinas (tipo A+, A y B), por encima incluso de ciudades como Santiago (Chile), Buenos Aires (Argentina) y Lima (Perú).

Pero no solo la capital del país muestra este fenómeno de crecimiento de espacios laborales para empresas específicas. Ciudades como Cali, Medellín y la Costa Atlántica han generado un apetito por parte de los desarrolladores de proyectos

de oficina, que ha llevado al crecimiento del área de licenciamiento a cifras que hasta hace poco eran impensables.

Según el informe de febrero de 2011 del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), en el segundo mes del año se aprobaron en 77 municipios de todo el país bajo licencias 108.948 m², de los cuales 43,2% se autorizó en el estrato medio-bajo, 24,3%, en el medio, y 15,5%, en el estrato medio-alto. Por lo que el metraje licenciado para este uso representó 6,3% del área total registrada en ese periodo.

En otras palabras, el país pasó de tener en febrero de 2010, 31 mil m2 licenciados para uso de oficina, a 109 mil m2 en el mismo mes de este año, lo que representa un incremento del 252%. Antioquia licenció en el mes ya mencionado 37.845 m2, Córdoba, 16.685 m2 y Valle del Cauca, 4.505 m2

Por qué invertir en oficinas

“El aumento de la inversión extranjera y las expectativas que se tienen como una economía emergente que ofrece grandes oportunidades, es uno de los factores

foto / Juliana lopera

Tenga en cuenta a la hora de construir oficinas los siguientes aspectos:

Conocimiento del mercado

Crecimiento positivo de la economía

Comportamiento del índice de precios de la construcción

Inflación

Indicadores de productividad de las empresas

Tratados internacionales

Rentabilidad a mediano y largo plazo

Valorización

Mejor y mayor uso

Facilidad de arrendamiento

Posibilidad de generación de rentas netas positivas

relevantes de este fenómeno”, así resume Liliana Hurtado Casas, directora comercial de la firma Aldea Proyectos, las razones del porqué seguir invirtiendo en la construcción de oficinas.

Pero si se quiere ser más puntual en esas motivaciones se debe, por ejemplo, ver que Colombia busca con Tratados de Libre Comercio expandir su economía y la entrada de más empresas internacionales al país y el posicionamiento de las nacionales hará que se busquen mejores lugares estratégicos para cumplir con su actividad.

“De otro lado, la dinámica del mercado laboral y los nuevos desafíos para incorporarse al mundo globalizado exigen ser más productivos y competitivos. Esto ha influido en el comportamiento del mercado empresarial, donde cada vez son menos los empleados de planta y más quienes deciden trabajar por cuenta propia y crear nuevas empresas, lo que ha dinamizado en los últimos años distintos sectores que hoy están abriendo nuevas oportunidades de negocio a grandes, medianos y pequeños empresarios”, explica la gerente general de REM.

Para vender o para rentar

Si bien es cierto que existen varias clases de compradores y de usuarios de oficinas, los más comunes son “los que buscan la mejor alternativa de inversión, para tener una renta fija, - asegura Hurtado Casas- y los que buscan exclusividad y posicionamiento de su empresa y, por tal razón, buscan la mejor opción para lograr este objetivo”. Por ello se puede decir que vender o alquilar depende más de lo que el constructor ofrece y sobre todo de los objetivos empresariales de sus clientes.

No obstante, “la tendencia mundial es construir para rentar, especialmente en proyectos comerciales apalancados con fondos de inversión inmobiliaria. En este esquema, se renta el inmueble en una etapa previa a la construcción para lograr el “punto de equilibrio” del proyecto, lo que garantiza al inversionista de capital la fuente de recursos y rentabilidad. En algunos casos se pueden solicitar anticipos de renta para garantizar el contrato y obtener parte de la liquidez para la obra. En lo relativo al mercado de inmuebles nuevos destinados a oficinas, comercio, bodegas y vivienda en Bogotá, se observa que su comportamiento es variado, con un dinamismo en cuanto a oferta disponible para venta y arriendo, con crecimientos en el último año en comercialización que van del 7,5% al 37% en promedio por tipo de uso”, explica Pava Robayo, de REM.

Formas de financiación de los proyectos

Leasing: para el comprador generalmente; son compañías que pueden llevar al costo el valor de las cuotas mensuales.

Canje: vincular en el proyecto a los propietarios del terreno a través de un canje parcial o total del costo del lote por área vendible. Esto mejora el flujo de caja y asegura entre un 15% y 20% de las ventas.

Financiación de menor costo: negociar con las entidades financieras, obtener financiación con el menor costo posible y establecer con los proveedores y subcontratistas la forma de pago que genere menor impacto al flujo de caja del proyecto.

Descuentos: es conveniente ofrecer descuentos financieros a los clientes que propongan una forma de pago que mejore el flujo de caja del proyecto, como anticipos o menor valor para pago contra entrega del inmueble.

foto / Cortesía re M

puntos

construir oficinas para del país Los

Bogotá:

El 2010, según Elizabeth Pava Robayo, gerente general de REM, registró la cifra más alta en la historia de Bogotá en demanda de oficinas de altas especificaciones y el 2011 se proyecta aun mejor, gracias a la buena imagen que Colombia ha venido construyendo en los últimos años, convirtiendo a la ciudad en un atractivo epicentro empresarial y de negocios para importantes compañías internacionales.

La urbe se está convirtiendo en un epicentro económico, financiero y comercial referente para Ámerica Latina y el mundo. Sectores como la Calle 100, Calle 72, Centro Andino y Salitre, por su estratégica ubicación se convierten en los sectores de mayor demada de oficinas, sin embargo la poca disponibilidad de suelo ha obligado a las constructoras a incurrir en extensos y difíciles procesos de negociación de viejas edificaciones residenciales que aún existen en la zona, para demoler y levantar nuevos y modernos centros empresariales.

La capital del país, de acuerdo con Liliana Hurtado Casas, directora comercial de Aldea Proyectos, es la ciudad en la cual se pueden contemplar proyectos de este tipo porque la inversión y el poder adquisitivo son mayores, así como las oportunidades para arrendar a mejores precios y obtener una mayor rentabilidad.

Medellín y Antioquia:

Al ser la segunda ciudad en importancia del país y sede de grandes empresas, Medellín se convierte en el escenario perfecto para desarrollar inmuebles de tipo oficina.

Bogotá, Antioquia, la Costa Atlántica, Valle del Cauca y los Santanderes son las zonas en las que hoy existen oportunidades para desarrollar proyectos de oficinas.

foto / Cortesía Secretaría de Cultura, recreación y deporte de bogotá

foto / Cortesía alcaldía de Medellín

Ventajas de construir hoy oficinas en Colombia

Las políticas de Gobierno, que otorgan incentivos económicos a quienes trabajan este tipo de proyectos.

Contar con bajas tasas de interés revitalizando el desempeño de la actividad constructora e inmobiliaria.

La dinamización de la adquisición de oficinas a través de leasing, dado el beneficio tributario que se adquiere al aplicar la totalidad del valor de la cuota como gasto deducible.

este tipo de proyectos, si se tiene en cuenta que esta región jugará un papel definitivo en el comercio internacional, cuando los TLC que Colombia ha firmado o negocia con otros países entren en vigencia.

Si bien es cierto que el fuerte de Cartagena y algunos municipios de Bolívar es el turismo, el gremio constructor debe aprovechar esa llegada masiva de visitantes, mucho de ellos por negocios, para construir oficinas que les permitan a las empresas del país ofrecer un turismo de negocios más completo, en el que el visitante encuentre todo en un mismo lugar y no tenga que viajar hacia otras ciudades para reunirse con empresarios del país y definir inversiones importantes, cuando lo puede hacer en el mismo lugar donde puede descansar. Esto facilita las negociaciones entre unos y otros y el éxito de muchas de ellas en menor tiempo.

Córdoba está ganando adeptos como uno de los departamentos de la zona Atlántica en que las empresas de la región ven rentable ubicar sus oficinas. Así las cosas el centro de Montería y los polos de la ciudad hoy ofrecen espacios para el desarrollo de este tipo de inmuebles a precios cómodos y una rentabilidad en el largo plazo nada despreciable, pues pequeñas, medianas y grandes empresas del departamento y del vecino Sucre ven allí una ubicación estratégica por la cercanía con Antioquia.

Valle del Cauca:

No solo el centro urbano de la capital antioqueña tiene aún metros cuadrados para construir, sino que Medellín, al buscar convertirse en ciudad región ha logrado que las empresas y compañías de distintas actividades económicas se interesen en ubicar sus centros de operaciones en municipios vecinos a la ciudad.

Bello, Copacabana, Envigado y Sabaneta, ente otras poblaciones, hoy ofrecen tierras a costos accesibles y ubicaciones atractivas para los constructores que quieran desarrollar proyectos de oficinas que a mediano plazo les generen rentabilidad.

Entre las ventajas de estos municipios se destacan la cercanía con la capital antioqueña, el occidente y el norte del país, así como la facilidad y menor demora en los trámites para obtener los avales que permiten emprender las construcciones.

Atlántico, Bolívar y Córdoba:

En departamentos como Atlántico y su capital Barranquilla está todo por hacer – en febrero pasado no se licenció ni un solo metro cuadrado para este uso-, pues la zona portuaria, así como el centro de la ciudad son espacios que ofrecen oportunidades para generar

Para nadie es un secreto que el Valle del Cauca siempre ha jugado un papel definitivo en el crecimiento económico del país. Hoy se suma a la de contar con el puerto de Buenaventura y, por ende, ser la salida más importante del país al Océano Pacífico, el hecho de que el Gobierno tenga como prioridad la consolidación a gran escala del comercio con la región Asia – Pacífico.

De esta manera, muchas empresas del país tienen en su horizonte a este departamento y ya están buscando lugar allí para establecer una sede alterna o las oficinas principales de su negocio.

Santanderes:

Estos dos departamentos siguen generando espacios en sus zonas urbanas e intermedias para que más empresas establezcan sus centros de trabajo allí y aprovechen la cercanía con Venezuela, uno de los socios comerciales más importantes de Colombia. La consolidación de Bucaramanga y Cúcuta como ciudades importantes en la economía de Colombia ha permitido que sus centros sean hoy el punto de su actividad empresarial y económica y que un importante número de predios hoy esté disponible para desarrollar inmuebles de comercio y oficinas.

Expoconstrucción y Expodiseño

Del 24 al 29 de mayo de 2011 se realizará en Corferias, Bogotá, la versión número once de la feria Expoconstrucción Expodiseño, que entre sus organizadores, además de Corferias, cuenta con la Cámara Colombiana de la Construcción –Camacol- y Prodiseño Promotores del Diseño S.A.

De acuerdo con los organizadores, la feria es un espacio completamente especializado “y es escenario para la proyección y el crecimiento de los sectores de la construcción, la arquitectura y el diseño en la Región Andina, Centro América y el Caribe. Cada dos años se proyecta como una plataforma para la generación de negocios y contactos cualificados entre expositores, compradores y visitantes”.

En el evento se podrán conocer las últimas tendencias y novedades de segmentos como automatización, seguridad y tecnología para la construcción y el diseño; acabados: revestimientos, grifería, porcelana sanitaria y cocinas, maderas, puertas, herrajes y vidrios; sistemas y dotaciones para la oficina, control de luz, arquitectura comercial, diseño gráfico, diseño industrial; construcción materiales e insumos, sistemas constructivos; infraestructura, maquinaria movilidad y transporte y publicaciones especializadas.

EN OBRA será protagonista en Expoconstrucción Expodiseño y por ello hará presencia en la feria en el stand 313, ubicado en el nivel uno del Pabellón 1, en el que recibirá a todos sus lectores y pautantes.

Bogotá y sus retos

La XLV Asamblea de Afiliados de Bogotá y Cundinamarca, que se realizó el pasado 14 de mayo, en la capital del país, fue el escenario para que los candidatos a la Alcaldía de Bogotá mostrarán cuáles serán sus cartas para gobernar la ciudad. En el foro ‘Retos para la Nueva Administración Distrital’, evento que se celebró en medio de la asamblea, los aspirantes al primer cargo de la ciudad ratificaron que el tema de moda es el sistema de transporte metro y la manera cómo se logrará mejorar la movilidad de los bogotanos en corto tiempo.

Temas como el costo, los aspectos técnicos y en qué zonas de la ciudad se deben desarrollar las primeras líneas de la megaobra fueron los temas en los que se centró el debate, que apenas comienza.

La tecnología de suelos de Geopier

La compañía Geopier realizó el pasado 7 de marzo, el evento denominado ‘Sistemas de mejoramiento de suelos Geopier aplicados a la industria petrolera’, con el objetivo de analizar los sistemas de diseño de la compañía.

En el evento participaron, entre otros, ingenieros geotecnistas, ingenieros de petróleos, ingenieros civiles y arquitectos.

El desarrollo de la tecnología en cimentaciones intermedias fue el eje temático de las conferencias de Kord J. Wissmann, presidente de Geopier Foundation Company, y de Manuel Gutiérrez, ingeniero líder para América Latina de Geopier Foundation Company.