12 minute read
El modelo de crédito hipoteca rio UVA en una encrucijada
from 291
SISTEMA FINANCIERO
Banca y vivienda
Advertisement
El modelo de crédito hipotecario UVA en una encrucijada
El sistema todavía no representa un riesgo en los índices de morosidad, pero la indexación de las cuotas por inflación en un contexto de subas representa un peligro para los tomadores.
Opinan:
Iván Kerr - Guillermo Barbero - Jorge Colina
Son casi 95.000 familias las que accedieron a un crédito hipotecario UVA desde que entraron en vigencia en el año 2017. Dentro de ese total se incluyen los que lo hicieron a través de los planes Procrear, aquellos que accedieron por vía de la banca pública e, incluso, alrededor del 25% que lo hizo a través de la banca privada.
La modalidad, por un lado, desplazó el otorgamiento de créditos Procrear a tasa fija con un fuerte subsidio estatal a expensas del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) que se otorgó durante la gestión presidencial de Cristina Fernández de Kirchner. Y, por otro lado, permitió acceder al crédito hipotecario a quienes, por sus ingresos, no podían afrontar el pago de cuotas altas iniciales y decrecientes que caracteriza al sistema francés.
El riesgo, claro, resultaba de la indexación de las cuotas por inflación que, por entonces, se pronosticaba decreciente cuando el respaldo del crédito estaba determinado por los ingresos mayormente salariales de los deudores.
Con todo, el sistema mostró cierta solidez en la medida en que los índices de morosidad no resultaron superiores a los de la media del sistema bancario. Es que, a pesar de la pérdida del poder adquisitivo de los salarios, el acceso a la vivienda resulta un factor de motivación muy grande para el consumidor medio y, por lo tanto, su cumplimiento reviste cierta inelasticidad con la suba de precios. Además los alquileres también habían sufrido actualizaciones que, en general, acompañaron a los precios e incluso superaron los índices de inflación para los nuevos contratos.
En ese marco, el mismo gobierno de Mauricio Macri, ante el salto en los índices de inflación, se vio obligado a establecer un congelamiento de cuotas en 2019 para aquellos deudores de hasta 120.000 UVA. La irrupción de la pandemia alteró aún más el contexto
económico y las potenciales dificultades para el cumplimiento de sus obligaciones crediticias por parte de los deudores.
Por eso el actual gobierno nacional emitió sendos DNU que, a la vez que bloquean toda posibilidad de desalojos para los inquilinos que no paguen sus obligaciones, congelan las cuotas de los créditos UVA desde el mes de marzo y prohiben las ejecuciones hipotecarias hasta, por ahora, el 31 de enero de 2021.
Al mismo tiempo, y recientemente, en lo que hace al tramo de créditos UVA que forma parte del Procrear y que se fondean por fuera del sistema bancario y a través del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, se modificó el régimen de actualización a partir de la creación del modelo Hog.Ar que actualiza por el índice CVS vinculado al salario.
Para los UVA vigentes, el DNU estableció un esquema gradual de convergencia de tarifas para evitar un shock en las cuotas que, según cálculos de los propios deudores, ya podría impactar en un 60% sobre las tarifas actuales. Además, el DNU estableció que los bancos deberán ofrecer mecanismos específicos para aquellos casos en donde las cuotas que surjan de esa convergencia superen el 35% de los ingresos familiares.
De cualquier forma, la nueva realidad plantea la incógnita acerca de qué es lo que ocurrirá una vez que el DNU expire y haya que retomar el camino de la actualización por IPC en el tramo privado de los créditos hipotecarios UVA, así como la solvencia de los deudores en ese nuevo contexto. En rigor, todo el sistema está cuestionado, lo que podría tener como desenlace una reestructuración general de las deudas y de la modalidad crediticia.
Consultado sobre si el modelo de créditos hipotecarios UVA creado por el gobierno de Cambiemos resultó un fracaso, quien fuera el Secretario de Vivienda de la Nación en aquella gestión, Iván Kerr, opinó que los nuevos cambios y las críticas al modelo UVA del oficialismo surgen de “una posición completamente ideológica”. De fondo, consideró que “la Argentina necesita políticas públicas de largo plazo, que no estén sujetas al gobierno de turno para poder intervenir acertadamente en el combate del déficit habitacional y generar soluciones de vivienda.”
Por otro lado, Guillermo Barbero, socio en First Corporate Finance Advisors, coincidió en que desde el punto de vista de los bancos estos sistemas no pueden tener éxito si no son sostenibles en el tiempo y claramente manifestó: “Las condiciones en la Argentina no están dadas para eso. No podemos decir que fueron un éxito”. En la misma línea Jorge Colina, director de la consultora IDESA, sostuvo que “un sistema hipotecario con tasa de interés variable en función de los precios va a ser siempre un fracaso en una economía inflacionaria”. Y lo explicó de esta manera: “Siempre la inflación va a ir por encima de los salarios. Eso hace imposible que una familia pueda sostener un préstamo. Los préstamos hipotecarios ajustados a la inflación son lujos que se pueden dar los países serios”.
Continuidad o ruptura
Iván Kerr remarcó que la actitud del gobierno de criticar la modalidad de créditos UVA es netamente ideológica: “Nosotros en 2015 mantuvimos el Procrear, que existía desde 2012. Nuestra decisión fue continuarlo porque se necesitan soluciones de largo plazo y políticas públicas que vayan en ese sentido. El gobierno actual no lo entiende así, eliminaron todos los programas que largamos en materia de política habitacional”.
En esa línea, Barbero explicó que “estos sistemas en los que las cuotas son progresivas están pensados para países donde la gente progresa, que es algo que en la Argentina no ocurre desde hace 15 o 20 años. Está ideado para un mundo donde los jóvenes pueden conseguir un crédito con el que al principio paguen menos y después, al ir creciendo en su situación personal y en su carrera laboral, lo puedan pagar sin sobresaltos. Esos supuestos en la Argentina están en duda”.
Kerr destacó: “Para el Procrear establecimos los UVA y eso fue mucho más efectivo que el método anterior que prestaba a tasa nominal y fija con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad. Muchos países se fondean de sus sistemas de pensión, no está mal. Pero a una tasa fija del 2% a 30 años implica una descapitalización enorme. Prestar a tasas negativas resulta una mala inversión. El fideicomiso siempre tenía un balance negativo porque tomaba deuda a tasa más cara y la prestaba a tasa nominal”. Barbero, por otro lado, puso de relieve otro aspecto que da cuenta de los déficits estructurales de los créditos UVA. “El sistema nunca llegó a generar su propio fondeo con una captación de depósitos ajustables en UVA. Eso hace que el sistema este descalzado, está chueco. Lo ideal es armar algo que sea autosuficiente y que los fondos que se prestan sean los que están ligados a la actividad y al ahorro en UVA”, sostuvo.
En la misma línea, Colina opinó que perdie“Desde el punto de vista de los bancos estos sistemas no pueden tener éxito si no son sostenibles en el tiempo. Las condiciones en la Argentina no están dadas para eso. No podemos decir que fueron un éxito.”
ron todos, tanto bancos como deudores: “Si bien uno puede pensar que el banco ahora tiene un préstamo que está muy indexado, lo cierto es que la gente no lo va a poder pagar y van a tener que desarrollar una política para licuar esas deudas. Para los bancos es una ilusión pensar que esa deuda se va a poder pagar”. Kerr coincidió en que el modelo del Procrear con tasa fija era imposible de ser trasladado al sector privado por ser insecuritizable. Y explicó por qué: “No sirven para desarrollar un verdadero mercado de capitales que pudiera securitizar esas hipotecas. De hecho no eran créditos hipotecarios propiamente dichos. El Banco Hipotecario hizo de fiduciario pero cuando entramos en diciembre del 2015 no figuraban en el registro bancario del BCRA. La mayoría eran para que se construyan la casa en un terreno que, en muchos casos, ni siquiera tenía título de propiedad, era imposible que hubiera una hipoteca. Las tasas con UVA del Nación rompieron el mercado porque eran tan bajas que no dieron margen para el spread dificultando la securitización”.
A pesar del contexto de desorganización económica los niveles de mora no parecen ser alarmantes. Barbero destacó que, según los últimos indicadores del Banco Central, no hay mora con relación a los créditos UVA. Consideró: “Es insignificante porque han dado muchos paliativos en lo que se refiere al ajuste de la cuota. Lo que hay que hacer es tratar de mantener la coherencia del sistema y no estar buscando permanentemente planes nuevos. Para que un sistema sea exitoso el crédito tiene que ser, por lo menos, a 15 y 20 años y no se puede cambiar todo el tiempo”.
Para explicar esto Colina señaló que los bancos no hicieron muchos préstamos UVA: “Fueron relativamente marginales. Los plazos fijos están a muy corto plazo y esto sucedía también en el año 2017 cuando se creía que la inflación iba a ser baja. Pero no es un gran problema porque no tienen posiciones colocadas. Ese descalce no les genera ninguna desestabilización”.
Con todo, Kerr señaló que es cierto que hubo una retracción de los salarios, pero la propiedad en dólares hoy vale mucho más: “El peso que tenía el valor de la propiedad sobre el crédito hoy es mucho mayor. Nadie hizo mal negocio. Con un anticipo promedio del 20%, ese crédito, aun ajustado por inflación, hoy debe representar el 40% del valor en dólares de la propiedad. Hay gente que vendió la casa, se quedó con el dinero en la mano y canceló el crédito”.
Jorge Colina, sin embargo, pronosticó que ahora sí podría darse una evolución de la mora, porque la crisis fue muy severa. “El año que viene va a haber una inflación muy fuerte y es difícil que una familia con ingresos en pesos, que además se van a ver afectados por el confinamiento, lo pueda sostener”, avisó.
El futuro
Acerca de qué hacer con el sistema de créditos hipotecarios, Colina opinó: “Hay que ser sincero con la sociedad y decirle que, en la medida en que tengamos una economía inflacionaria, se tienen que olvidar de tener créditos hipotecarios de largo plazo. Si tenemos una clase política que le gusta la inflación porque sólo aumenta el gasto público sin pensar en cómo financiarlo, entonces olvídense de tener crédito hipotecario. Van a tener que alquilar toda la vida”.
Para Kerr la medida que anunció Martín Guzmán es correcta: “Yo mismo presenté un proyecto para crear una agencia hipotecaria nacional que pudiera reestructurar el modelo de crédito hipotecario. La Argentina necesita que los bancos públicos y las compañías de seguros inviertan en construcción de viviendas o créditos o cédulas hipotecarias y puedan deducir ganancias. Es algo que pasa en muchos países. Los bancos pueden hacer un buen negocio aunque obviamente siempre se necesita estabilidad”.
Barbero sostuvo que en el mundo funciona: “Tenemos que acomodar el sistema. Nuestros vecinos sin tener un sistema monetario asimilado al dólar, por lo menos tienen un sistema asimilado a unidades indexadas y que está vinculado con el salario. Lo que nos saca de contexto es cuando las variaciones de precios son del 40% o 50% anual. Ahí no se puede sostener”.
Para el ex secretario de Vivienda Kerr es imposible combatir el déficit habitacional construyendo desde el Estado: “Una vivienda para una familia cuesta 50.000 dólares. Hay que concentrarse en el sector más vulnerable que no tiene capacidad de crédito. Pero para todo el enorme sector medio, que también sufre déficit habitacional, hay que generar acceso hipotecario subsidiando el anticipo que es lo que la gente no tiene. Chile, México y Colombia hacen eso. Se necesita retomar el crédito y que el sistema bancario participe. Es mucho más inteligente apalancarse en el sistema bancario y financiero y desarrollar un sistema en el mercado de capitales para amplificar la cantidad de soluciones que se pueda dar”.
CIFRAS EN
Entidades 4° a 10° Resto del Sistema
16% 13%
20%
Banco Ciudad 1° Banco Provincia
15%
6% 15% 8% 7%
2° Macro
3° Banco Nación
4° Galicia
5° Santander
El 50,17% de los préstamos de todo el sistema ($195.317 millones de un total de $389.323 millones) fueron otorgados por las primeras cinco entidades de este ranking. El volumen global de la banca extranjera en este segmento disminuye año tras año; el Santander ubicado históricamente entre las primeras posiciones no es la excepción, tuvo un descenso del 18% en valores nominales respecto de 2019 ($21.656 millones frente a $26.255 millones). Mientras que los bancos Macro y Galicia mejoraron stock de préstamos con un incremento del 23% ($56.845millones frente a $46.136 millones en 2019) y una suba del 6% ($28.227 millones frente a $26.588 millones en 2019), de este modo se consolidan en los puestos 3° y 4° respectivamente. 70
60
50
40
30
20
10
0 Desde el 2014 no hay cambios en la composición del grupo líder en préstamos personales otorgados. En este ranking, la banca pública concentra el 43% de los préstamos otorgados, mientras que el 42% responde a banca nacional y el 15% restante a la banca extranjera.
10 PRIMERAS ENTIDADES Evolución 2014-2020
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Banco Provincia Banco Macro Banco Nación Banco Galicia Banco Santander Río BBVA Banco Córdoba Banco Ciudad Banco Supervielle Nuevo Bco Santa Fe
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ENTIDADES FINANCIERAS POR PRÉSTAMOS PERSONALES
Banco Provincia Banco Macro Banco Nación Banco Galicia Banco Santander Río BBVA Banco Córdoba Banco Ciudad Banco Supervielle Nuevo Bco Santa Fe
Stock*
58.986 56.846 29.601 28.228 21.657 19.606 15.112 14.804 14.393 14.060 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Banco Patagonia Banco Santiago del Estero Nuevo Banco Entre Ríos Banco Neuquén Banco Piano Cía. Financiera Arg. Banco Hipotecario ICBC HSBC Banco Columbia
Stock*
8.340 7.579 7.438 7.083 6.307 5.724 5.707 5.610 5.266 4.726
Total de entidades en el sistema financiero: 78 instituciones. *En millones de pesos. Fuente: Nuevos Bancos y Seguros en base a datos del BCRA de febrero 2020.
