Prognosesenteret

MARKED OG REGULERINGER – TO SIDER AV SAMME SAK ?

Boligbehov og tilhørende modeller for boligforsyning – også kalt boligmarkeder, burde vært et ideelt case for gamle tiders planøkonomer. Boligbehovsberegninger – inkl. type bolig og beliggenhet – kan vanskelig betegnes som noen Einsteinsk utfordring. Her har vi faktisk en formel tilsynelatende uten ukjente faktorer. Vi har meget presis statistikk for befolkning og befolkningsutvikling og tilsvarende for boligbestand – dvs. både antall, type og beliggenhet. I tillegg har vi etterhvert også meget gode modeller for befolkningsfremskrivinger. Summa summarum burde dette være like enkelt som å legge sammen én pluss én til to, og deretter bygge det antall og den type boliger som modellene viser?

Av Bjørn-Erik Øye

Tilgang til egnet bolig er dessuten nedfelt flere steder i menneskerettighetserklæringen – både ved retten til å eie eiendom og retten til en «levestandard som er tilstrekkelig for hans og hans families helse og velvære, og som omfatter mat, klær, bolig og helseomsorg og nødvendige sosiale ytelser, og rett til trygghet i tilfelle av arbeidsløshet, sykdom, arbeids- uførhet, .....» Det er med andre ord en felles samfunnsoppgave å sørge for at alle innbyggere i et land faktisk har rettighet og tilgang til en bolig med tilfredsstillende standard. Boligen er faktisk den viktigste delen av et velfungerende samfunns infrastruktur.

På en slik bakgrunn er det vanskelig å forstå at fellesnevneren for alle boligmarkeder er at de er svært så kompliserte og at de dermed ofte(ere) utelukker deler av befolkningen fra en rettighet som faktisk er nedfelt som en menneskerett. Bare i Europa har vi 28 ulike modeller for hvordan man har valgt å løse befolkningens boligbehov. Det finnes faktisk ingen land i Europa som har valgt samme modell!!!! Et stort paradoks når vi vet at målsettingen er den samme – dvs. å sørge for at alle har tilgang til en akseptabel bolig. Det at boligmarkedene er så vidt ulike er også en av hovedårsakene til at EU-prosjektets mål om et felles arbeidsmarked (fri flyt av arbeidskraft) så langt har vist seg omtrent umulig å løse i praksis. Den viktigste barrieren for å kunne etablere seg i et annet lands arbeidsmarked er problemet med å skaffe seg egnet bolig. Strukturkompleksiteten og ulikhetene i boligmarkedene er faktisk viktigste årsak til at planøkonomi ikke funker på denne sektoren heller. Boligmarkedene - med tilhørende struktur - har antagelig over tid blitt unødvendig kompliserte, paradoksalt nok også på grunn av alle politikeres og styringsivrige byråkraters gode intensjoner. Ytterpunktene i Europas boligmarkeder finner vi antagelig i Sveits og Norge. Sveits med sin gjennomregulerte modell – bl.a. ved strenge retningslinjer for regulering av husleier – har Europas høyeste andel med utleieboliger. Leie og eie alternativene er for alle praktiske formål sidestilte. I andre enden av skalaen finner vi Norge hvor vi tilsynelatende kan selge og kjøpe bolig av hvem vi vil, til hvilken pris vi vil og på hvilket tidspunkt vi vil. Denne markedsmodellen har også ledet til at vi er på topp-3 listen for eierandel. Men samtidig kan det hevdes at vi har et ikke-fungerende leiemarked – med mange små og ikke-institusjonelle utleiere. Den norske eiermodellen står såpass sterkt at det å leie bolig i moden alder faktisk kan fremstå som stigmatiserende. Leier du bolig i Norge i moden alder får du gjerne spørsmål om hvorfor – skal du skilles eller?

Det at vi i Norge kan selge til og kjøpe av hvem vi vil og til hvilken pris vi vil, gjør at vi gjerne betegner det som et såkalt fritt marked – dvs. uregulert. Dette er selvsagt en myte! Det finnes ingen uregulerte boligmarkeder i Europa – heller ikke i Norge. ALLE europeiske boligmarkeder har mange og til dels kompliserte reguleringer som er fordelt jevnt utover hele verdikjeden fra bygging til omsetning – så også i Norge. En fellesnevner for alle lover og regler relatert til boligmarkedene er at de i utgangspunktet er ment å virke positivt på den overliggende målsetningen om å kunne tilby største- delen av befolkningen en tilfredsstillende bolig. Dessverre ser vi at mange land – også Norge – etterhvert har gått seg vill i alle lover og bestemmelser relatert til boligsektoren. Antagelig er tiden overmoden – i flere land – for en radikal opprydding. Dette for å fjerne noe av den kontraproduktiviteten som er så tydelig i dagens marked.

Det er likevel vanskelig - og heller ikke ønskelig, å se for seg et uregulert marked uten til dels sterke potensielle virkemidler fra myndighetenes side. Ingen vil vel ha et boligmarked hvor det skal være fritt frem for å bygge hva som helst hvor som helst? Stikkordet for alle virkemidler bør likevel være forutsigbarhet. Dette gjelder for alle aktører i alle ledd av verdikjeden. Nybyggsiden er spesielt avhengig av en slik forutsigbarhet– rett og slett fordi ethvert nybyggprosjekt alltid vil ta laaang tid fra planstadiet til ferdigstillelse (uansett type regulerings- og lovregime).

Kan det hevdes at noen lands boligmarkedsmodeller fungerer bedre enn andres? ... Svaret er NEI. Alle modeller har tydelige svakheter og styrker – basert på historikk, ulike behov, kultur, lover og reglers utvikling etc. Et blikk på våre naboland burde vise dette tydelig. Norge, Sverige, Finland og Danmark har valgt diametralt ulike modeller – uten at noen kan hevde å ha funnet fasiten. Alle land er vel også meget klar over egne modellers svakheter, men opplever at det å gjøre endringer fort kan koste mer enn det smaker – spesielt i forhold til politiske føringer og popularitet. F.eks. er det vel politisk umulig i Norge i dag å foreslå endringer eller justeringer i eierskapslinjen? Dette til tross for at det aldri har vært noen målsetning i Norge at man skal kunne bli stadig rikere bare ved å bo.

De nordiske landene har valgt meget ulike boligmarkedsmodeller. Grafen viser svært så ulik prisutvikling (indeks) i de fire landene siste 5 år – til tross for et felles lavrenteregime – og uten store endringer i markedsstruktur. Danmark og Norge er i en liga med sterkest vekst og Finland/Sverige med noe svakere vekst. Ulikhetene mht. struktur er faktisk mange fler enn likhetene – uten at dette kan brukes som noen felles forklaringsmodell.

Et eksempel er finanseringen – med ulike reguleringer i tillegg til ulik bank-kultur. Norge i ekstremposisjon med flytende rente på et flertall av lånene. Danmark med sitt realkredittsystem med langsiktige fastrenter. Finland med sin amorteringstradisjon – dvs. at normalen er å betale avdrag. Sverige hvor et stort flertall kjører amorteringsfritt. Finland er en del av Eurosonen, Danmark nesten i samme posisjon med sin «jukse» Euro (dvs. dansk krone er i praksis låst mot Euro), Sverige med en «selvstendig» Riksbank og rentesetting (men som likevel følger tett på EU/Euro) og Norge som tilsynelatende kan kjøre sin egen vei.

Alle 4 nordiske lands boligmarkeder er omkranset av mange og omfattende reguleringer/lovverk. Hvorvidt summen av disse reguleringene virker positivt eller negativt kan ikke direkte leses ut av boligprisutviklingen. Unntaket er kanskje at lønnsveksten i de fire landene i store trekk har vært relativt lik de siste 5 årene. Når så boligprisene stiger mer i Danmark og Norge må det bety at flere der har fått problemer med å komme seg inn i markedene. «Kanskje» fordi prisen på inngangsbilletten jo varierer stort i forhold til f.eks. eie/leie og eventuelle reguleringer/skatter på de ulike alternativene. F.eks. har man i Sverige en såkalt flytteskatt – dvs. at du må skatte av netto gevinst ved salg av bolig – ikke som i Norge hvor slik gevinst er skattefri etter 2 års botid.

En annen vinkling på eventuelle styrke/svakheter kan være utvikling for investeringer i nye boliger. Igjen ser vi meget store forskjeller i utviklingen – kanskje igjen med noe større samvariasjon Norg /Danmark versus Finland/ Sverige. Tydelig større konjunkturutslag i Norge og Danmark – dog med ulike forklaringsmodeller.

Et interessant fellestrekk i disse Corona-tider er utviklingen i de fire lands boligmarkeder så langt i år. På tilbudssiden ser vi et markert fall i investeringene til nye boliger. Et viktig poeng her er at denne investeringsnedgangen faktisk startet før Corona – men det er helt tydelig at Corona har dyttet utviklingen i enda mer negativ retning. Hva angår prisbildet ser vi stikk motsatt utvikling ved at alle land har hatt en til dels markert vekst både i priser og omsetning i 2. kvartal. Enda mer tydelig blir fellestrekkene om vi ser på markedet for fritidsbygg som faktisk har eksplodert i alle 4 land – så langt i år.

Er så marked og reguleringer to sider av samme sak? Ja – faktisk. Det er ikke praktisk mulig å tenke seg et boligmarked uten reguleringer og et til dels omfattende lovverk. Dette fordi det er samfunnets oppgave å sørge for at HELE befolkningen har tilgang til en bolig av akseptabel standard.

Men - når det er sagt - så er det svært viktig at alle slike lovmessige rammer har en forutsigbarhet. I tillegg vil det være ønskelig om man fra tid til annen foretok en skikkelig opprydning og fjernet reguleringer som er gått ut på dato – de finnes det dessverre svært mange av.

Sist – men ikke minst – slutt med å bruke boligmarkedet som konjunkturstabilisator, som nå sist med den midlertidige oppmykingen av boliglånsforskriften som etter kort tas bort igjen. Dette har medført unødig press på prisene de siste månedene og vil høyst sannsynlig bidra i motsatt retning nå når det strammes til igjen.

Bjørn-Erik Øye er partner, bedriftsøkonom/bygningsingeniør, og har arbeidet med bygg- og eiendomsmarkedet siden 1980. Statistikknerd og hundevenn (to jakthunder - Olga og Helga) og mc- (Harley) -entusiast. Har arbeidet på nordisk nivå siden 1984, og europeisk nivå siden 1991 (ansvarlig for strategic group i Euroconstruct). "Nordist"- kontor i Oslo og Stockholm, bor i Stockholm og Kuopio (Finland), barn og barnebarn i Danmark, Sverige og Norge, og stor familie i Finland.

Bjørn-Erik har meget bred erfaring fra de fleste problemstillinger relatert til analyser av de nordiske og europeiske bygge- og annleggsmarkedene. Er i dag ansvarlig for det europeiske nettverket Eurconstruct, og all samfunns- og mediekontakt. En meget populær og mye benyttet foredragsholder i inn- og utland.

STORØYKILEN

- Alt du trenger i umiddelbar nærhet

I Storøykilen blir du en del av et aktivt og urbant nabolag, med sosiale løsninger som felleslokale for beboerne, delingsordninger og grønne tak. Her kan du leve et sosialt, kreativt og ikke minst aktivt liv, med fantastiske muligheter for trening og rekreasjon i nærmiljøet.

Rett rundt hjørnet for Storøykilen finner du Nansenparken med lekeplasser og treningsparker, og det er kun en kort rusletur til Fornebu S med alt av servicetilbud, butikker og restauranter. På Fornebu har du med andre ord alt det du trenger. Og skulle du savne byen er den ikke langt unna verken med buss, bil eller sykkel.

OM STORØYKILEN

Storøykilen vil bestå av cirka 400 boliger fordelt på seks kvartaler. I dette boligprosjektet kommer det både leiligheter, parkvillaer og rekkehus, med størrelse fra cirka 40 til over 200 kvadratmeter. Storøykilen består av seks kvartaler med variert arkitektonisk uttrykk, og materialbruken vil være tilpasset omgivelsene. Fasadene planlegges kledd med teglstein og tre. Mellom kvartalene i Storøykilen blir det grønne, flotte gårdsrom og et hyggelig torg. Storøykilen vil ha et stort fokus på biologisk mangfold og den lokale naturen trekkes inn i boligområdet, slik at du kan oppleve den på nært hold. Vi jobber nå med et pilotprosjekt med fokus på bynatur som vi planlegger å åpne til våren. Pilotprosjektet og vil være en læringsarena for barnehager, skoler og fagmiljøer, og vekstene som plantes skal bli en del av uteområdene til Storøykilen.

SALGSSTART

Første salgstrinn kommer snart for salg. Her blir det alt fra små 2-roms til store toppleiligheter med unike takterrasser! De første boligene vil kunne stå klare for innflytning i løpet av 2023. Meld deg som interessent for å få mer informasjon om boligene som snart kommer for salg.