DAAR WAAR STAD, LEEM EN BEEK VERSMELTEN - Roelof Koudenburg

DAAR WAAR VERSMELTEN

Roelof Koudenburg

Master Stedebouw Academie van Bouwkunst te Amsterdam Juni 2024

DAAR WAAR VERSMELTEN

De groene weiden, het kabbelende beekje

De gouden levensader in het landschap

Ik heb ze gezocht maar niet gevonden

Maar dat was toch hier

Assen aan de Aa?

Breder, groter, meer, Assen gaat groeien,

Geen mits of maar, alleen waar?

De hoe komt daarna

Slim verdichten en transformeren

Assen verdient niets minder

Dat beekje en leem gaan we vieren

En dat goud?

Dat goud lag gewoon voor het oprapen!

HET NOODZAKELIJKE ALTERNATIEF

De afgelopen decennia is er onvoldoende aandacht geweest voor de kansen, bedreigingen en draagvlak van bodem, water en natuur(structuren) bij de inrichting van steden. Dit heeft vaak geleid tot ontwikkelingen die een parasitaire of suboptimale relatie hebben met het landschap, de bodem nauwelijks in acht nemen en droogte hetzij wateroverlast versterken. Daarnaast blijft de lobby voor uitbreidingen van stedelijk gebied onverminderd groot. Dat leidt vaak tot het verlies van landschappelijk schoon en ecosysteemdiensten. Haaks hierop staat de kennis dat investeren in de bestaande stad juist een kwalitatieve impuls geeft voor de stedelijke voorzieningen, draagvlak voor openbaar vervoer vergroot en de leefbaarheid verhoogd.

Assen ontwikkelt door naar 100.000 inwoners en staat daarmee voor een fundamentele keuze: kiest zij onder steeds hogere (politieke) druk voor de bekende praktijk van uitbreiding of kiest zij radicaal voor inbreiding en transformatie? Dit onderzoek toont de voordelen aan van zo’n radicale omslag in het denken over de toekomst van de stad. Uitgangspunten zijn daarbij het behoud van het groene karakter om en in de stad én investeren in de bestaande stad door daar te verdichten en te

transformeren. Echter, in deze verstedelijkingsstrategie spelen het bodem-watersysteem een doorslaggevende rol. Hierdoor wordt het stedelijk gebied beter bestand tegen klimaatverandering en een hogere druk op de biodiversiteit.

In het afstudeerproject wordt allereerst gedefinieerd wat de identiteit van Assen is. Dit onderzoek ontwikkelt daarvoor een ontwikkelstrategie die én geworteld is in het historisch landschap én rekening houdt met de nieuwe realiteit, namelijk de geformuleerde opgaven en kansen richting 2070. In het toekomstperspectief is het cruciaal om uit te gaan van water, bodem, natuur, om vervolgens de ruimtelijke consequenties voor economie, sociaal en energie te tonen.

Het toekomstperspectief biedt de uitgangspunten voor een ontwikkelstrategie op stedelijk niveau waarin wordt aangegeven welke soort inbreiding en transformatie wáár mogelijk is. Daarbij wordt een adaptief keuzepad van verdichting en transformatie in Assen opgesteld dat een duurzaam alternatief biedt voor het huidige beleid.

De voordelen van een dergelijke aanpak worden uitgewerkt in een voorbeeldgebied van meso- (e.g. gebied) tot microniveau (e.g. stoep).

Dit afstudeerproject heeft de ambitie de noodzaak aan te tonen van een radicale omslag in de manier waarop steden, in dit geval Assen, kunnen en moéten worden ontwikkeld. Maar vooral laat het zien hoe de stad haar groei beter kan benutten door een symbiotische relatie met bodem en water te ontwikkelen en daarmee de stad leefbaarder en toekomstbestendiger te maken. Een stad waar beek, leem en stad versmelten!

Roelof Koudenburg Master Stedebouw

Juni 2024

‘Het

nieuwe kabinet moet de blik richten op het oosten [sic]. Grootschalige nieuwe woningbouw kan het beste in Twente en Drenthe worden gepland’

Rijksbouwmeester Francesco Veenstra, 2024

ONDERZOEKSVRAAG

‘Hoe kan een alternatieve ruimtelijke ontwikkelstrategie voor Assen worden ontworpen, die klassieke stadsuitbreiding achterwege laat en vanuit bodem en water wordt gestuurd?‘

INHOUDSOPGAVE

INTRODUCTIE

VAN PARASITAIR NAAR SYMBIOSE

ASSEN - VERLEDEN, HEDEN, TOEKOMST

RUIMTE ZAT, DOORPAKKEN, BOUWEN!

WAT STAAT ER OP HET SPEL?

TOEKOMSTSCHETS

SCENARIO ASSEN 2070

IDENTITEIT CONTEXT ASSEN

IDENTITEIT ASSEN

ONDERZOEK

HET VERGETEN VERWEVEN BEEKDAL

TOEKOMST BODEM EN WATER 2070

TOEKOMST INFRASTRUCTUUR 2070

TOEKOMST SAMENLEVEN 2070

TOEKOMST ECONOMIE 2070

VISIE 2070

ADAPTIEVE STRATEGIE NAAR 2070

ZOOM IN STADSBEDRIJVENPARK ANALYSE BOUWSTENEN

UITWERKING

BUSINESS AS USUAL/HET ALTERNATIEF

BIJLAGEN

VAN PARASITAIR NAAR SYMBIOSE

Jarenlang was er sprake van een symbiotische relatie, waarin het esdorpenlandschap onlosmakelijk verbonden was met de bebouwing en economie. In de twinstige eeuw is een parasitaire relatie ontstaan waarin het landschap, de economie en bebouwing elke (symbolische) relatie met elkaar hebben verloren. Ophogingen, afdekkingen en ernstige bodemverontreiniging zijn daar de gevolgen van. Nu is de kans om een radicale wending te maken: een symbiotische relatie waar economie en bebouwing landschap (en bodem) volgt. Geen parasitaire relatie maar een symbiose met wederzijds voordelige co-existentie!

HARMONIE

Evenwichtige balans

Landschap = bebouwing & economie. Onlosmakelijk verbonden met elkaar

PARISITAIR SYMBIOSE

Wederzijds voordelige co-existentie Uitputtend & destructief

Landschap is een bijproduct van economie en bebouwing

Economie en bebouwing volgen landschap!

Landschap is het hoofdproduct van economie en bebouwing

ASSEN - VERLEDEN, HEDEN, TOEKOMST

1900 1960 1984

11.191 inwoners

Bebouwd terrein

181 62 inw/ha

3,3% bebouwd

28.201 inwoners

Bebouwd terrein 484 58 inw/ha 8,8% bebouwd

46.745 inwoners

Bebouwd terrein 1.061 44 inw/ha 12,7% bebouwd

68.836 inwoners

inw/ha (62, 1900!)

bebouwd

inwoners Bebouwd terrein

inwoners

terrein

inw/ha

bebouwd

RUIMTE ZAT, DOORPAKKEN, BOUWEN!

Dat de druk op het omringende landschap in Assen geen illusie is, blijkt uit de media discours van de laatste jaren. Assen, Drenthe en andere hoger gelegen gebieden worden aangewezen als dé toekomstige locaties om de grote woningnood van Nederland te beslechten. De huidige plancapaciteit lijkt dan ook naar boven bij te moeten worden gesteld. Daarbij wordt het nationale sentiment duidelijk dat woningen op landbouwgrond weer mogelijk moet zijn, er moet worden ‘doorgepakt’ en het gebied tussen Assen en

Groningen kan daarbij excellent worden volgebouwd. Nieuwe Vinex-locaties in en nabij Assen liggen daarmee vroeger of laat weer op tafel. Dat de landwolf hiermee weer in volle glorie is ontwaakt, mag daarmee duidelijk zijn. Een alternatief voor Assen is daarmee niet alleen interessant, maar zelfs noodzakelijk!

WAT STAAT ER OP HET SPEL?

Uitleglocaties in aanbouw

Transformatie en wijkvernieuwing (Lariks)

Toekomstige uitleglocaties

Prioritaire ontwikkellocaties (Plan-MER Stadsrand Assen, 2008)

Voor 2040 niet opgenomen in Omgevingsvisie, potentieel later geactiveerd

Bodemverontreiniging

(verdachte historische activiteit of kans op ernstige verontreiniging)

HUIDIGE PRAKTIJK

Uitleglocaties in aanbouw

Transformatie en wijkvernieuwing (Lariks)

Toekomstige uitleglocaties

Prioritaire ontwikkellocaties (Plan-MER Stadsrand Assen, 2008)

Voor 2040 niet opgenomen in Omgevingsvisie, potentieel later geactiveerd

Bodemverontreiniging

(verdachte historische activiteit of kans op ernstige verontreiniging)

ALTERNATIEF

Verdichten of verdunnen

Voornamelijk wijken met sociaal-economische kansen

Transformeren

Grote gebieden waar functiemening of transformatie kansrijk is

Revitaliseren

Voornamelijk buurtcentra

Voltooide Verdichting/transformatie/revitalisatie Voornamelijk (historische) binnenstad

SCENARIO ASSEN 2070

Assen ligt niet geisoleerd in in het fraaie Drentse landschap. Het is van belang om in kaart te brengen op welke trends Assen in de toekomst moet inspelen om een levendige en bruisende stad te zijn die de toekomst aankan. In de vier scenario’s komen alle trends in meer of

TRENDS (AANJAGERS)

Klimaatverandering/bodem/water

Toename impact klimaatverandering (verdroging, vernatting etc.)

Transitie naar fossielvrije energie (biomassa, zonne-,windenergie, aardwarmte

TRENDS (CONSEQUENTIES)

Economie

mindere mate terug. Scenario ‘Beek en leem gestuurd’ is hier het meest interessant en kansrijk voor Assen. Hier wordt klimaatverandering omarmd en vol ingezet op inbreiding. Zo worden kansen in de bestaande stad benut en het landschap versterkt.

Vergroten biodiversiteit & bodemkwaliteit

Kiezen voor klimaatneutrale en natuurinclusief beheer van venen, bossen en akkers

Mobiliteit

Grotere urgentie transitie circulaire en biobased economie

Demografie

Versnellen demografische groei

Minder

Kiezen voor natuurpositieve/kringlooplandbouw

Verdringing maaken productieve industrie in stad

Beweging naar hyperdiverse samenleving

AfwezigGering Meer

Impact trends in scenario

Grotere kansenongelijkheid

Afname autogebruik, vergroting % langzaamverkeer en OV

Meer aandacht voor watertransitie

Vergrijzing

Toename druk demografie uit randstad (betaalbaarheid/klimaatverandering

KLIMAATONTKENNEND

INBREIDING

FORENZENSTAD ASSEN

FOSSIELVERSLAAFD & KLIMAATONTKENNEND

BEEK EN LEEM GESTUURD

KANSEN IN DE BESTAANDE STAD PAKKEN BODEM EN WATER STUREND, LANDSCHAP VERSTERKEN

ONTSPANNEN STEDELIJKHEID ASSENDORP

CALIMERO STATUS QUO

KLIMAATOMARMEND

VAN DE KETEL = STAGNATIE?

UITBREIDING

DRUK

SCENARIO ASSEN 2070

VENTIEL OPEN - UITSTELLEN & PRIORITEITEN

-Trends en opgaven niet of minder stad: ventiel blijft

Onverzadigde Landwolf

UITSTELLEN KEUZES PRIORITEITEN

minder snel opgepakt in bestaande blijft openstaan.

Het Alternatief

OPPAKKEN OPGAVEN IN BESTAANDE STAD

-Trends en opgaven laten landen in bestaande stad

-Klimaatverandering en opgaven: kans!

ONDERZOEK

IDENTITEIT CONTEXT ASSEN

Assen licht tussen twee IJzersterke cultuurlandschappen in geklemd. Oostzijds ligt het prachtige esdorpenlandschap met het beekdal van de Drentsche Aa. Het esdorpenlandschap is een hoog bezongen oeroud, dynamisch cultuurlandschap (meer dan tien eeuwen oud!). Het esdorpenlandschap is vastgelegd door onder andere Van Gogh en Israëls met ‘dorpen die liggen op de heide als schepen in de zee..’ (Groen, p. 21). Het esdorpenlandschap is door de eeuwen visueel en ruimtelijk continu veranderd en geëvolueerd, een constante is de voortdurende verandering. De groenlanden, heidevelden, bossen, hout-

wallen, brinken en schaapdriften speelden allemaal hun rol in het potstalsysteem.

Assen is gesticht als klooster en is daarom geen esdorp alhoewel zij wel enkele kenmerken vertoond (o.a. brink). Assen nestelt zich in het esdorpenlandschap en is omringd door kleinere esdorpen (v.m. Peelo, Loon, Anreep).

Westzijds ligt het het hoogveen die tot aan Kloosterveen rijkt. Dit landschap word gekenmerkt door een meer orthagonale verkaveling en open landschap.

Rugvan Zeijen

Rolderrug

Rolderrug

Hoogveen

Rugvan Tynaarlo

Hondsrug

DrentscheAa

IDENTITEIT ASSEN

Bodem en water Landschap

SOMS ‘VERWEVEN’ MET VEEN EN BEEK

-Stedelijke brug tussen hoogveen en esdorpenlandschap: ijzersterke identeit -Oostzijde ondermaats verbonden -Rest van Assen geen tot slechte relatie met omringende landschap vanwege barrières.

GROENER DAN GROEN

-Groenste Stad van Nederland

-Grote recreatieve kernen

-Groenstructuur versnipperd

STAD VAN LANGE LIJNEN

-Lange lijnen - ruim baan -Sterstructuur voor langzaam

INFRASTRUCTUUR BEPAALT

-A28 domineert westzijde, -Duidelijke modaliteitscheiding

-Wijken naarbinnen gekeerd -Westkant HOV, Oostkant

GROEN

Nederland kernen versnipperd - infrastructuur -

LIJNEN

baan langzaam verkeer

BEPAALT GELEDING STAD

westzijde, spoor oostzijde modaliteitscheiding

gekeerd - infrastructurele barrières. Oostkant spoor

Bestaande stad

EEN STAD MET KLASSIEKE STEDEBOUW

-Duidelijke voorzieningenhiërarchie

-Strikte functiescheiding

-Centrum stedelijk woonmilieu

-Bedrijven-/kantorenterreinen extensief opgezet

HISTORISCH GELAAGD - HUIDIG GEVIERD

-Historische binnenstad/uitlopers

-Assense parels/buitenplaatsen

REGIONALE HOOFDSTAD

-Provinciaal cultureel/zorg/onderwijscentrum

-Grootschalige recreatie in het groen

HET VERGETEN VERWEVEN BEEKDAL

Eeuwenlang stond Assen in directe verbinding met de beekjes en lopen van de Drentsche Aa, volledig verweven met het beekdal tot in de haarvaten van de stad. Water werd niet geloost in de winter op het kanaal, maar stroomde de Drentsche Aa in om vervolgens richting Groningen af te vloeien. ‘s Zomers was weinig tot geen import nodig van gebiedsvreemd water. Het systeem kende geen afleidingskanalen, kanalisatie en de stroomlanden overstroomden regelmatig. Sinds de jaren ‘50 is de relatie

van Assen met het beekdal de Drentsche Aa ernstig verstoord door demping, aanleg van barrières, kanalisatie en afleidingskanalen. De laatste jaren is een kentering waarneembaar (herstel Witterdiep/Anreeperdiep), toch is nog veel potentie onderbenut!

TOEKOMST BODEM EN WATER 2070

(OUDE) BEEKDALEN & KEILEEM SLEUTEL

VOOR KLIMAATVERANDERING

Extremere droogtes, zoetwatertekorten en de uitputting van grondwatervoorraden zijn grote toekomstige opgaven. In 2050 heeft de industrie heeft 15% meer water nodig, drinkwaterbedrijven 35% en landbouw zelfs vier tot vijf keer zoveel als in 2024. Voor droogtebestrijding moet meer water worden gepompt IJsselmeer. Dit leidt in 2050 tot 27% meer import van gebiedsvreemd IJsselmeerwater om de droogte in de Drenthe te bestrijden (van 100 naar 127 mil. kuub).

Aanvullen van het watervoerend pakket en tegengaan beekbodemverdroging is een grote toekomstige opgaven. Assen moet vergroenen, langer water vasthouden en waterinfiltratie vergroten. Het herstellen van oude beekdalen/loopjes is een kansrijke opgave voor Assen. Zo kan meer water inzijgen naar 1ste en 2de watervoerende pakket. Daarmee wordt de zoetwatervoorraad aangevuld (90 m diepte, +/- 1000 jaar oud water!). Tegelijkertijd staat het verminderen van wateroverlast ook in de toekomst hoog op de agenda. Vergroenen en verhogen capaciteit vasthouden water in gebieden met veel keileem: Assen moet de sponsfunctie van de bodem sterk vergroten.

SANERING DOOR ONTWIKKELING!

Een van de grootste opgaves en urgenties is het aanpakken van bodemverontreiniging op de industrieterreinen die in waterwingebied liggen. Juist deze gebieden liggen in het brongebied van de Drentsche Aa. Hier is een grote potentie om vervuilde gebieden op te schonen door ontwikkeling.

Het Europese ‘Stand Still’-principe (bodem) wordt in de toekomst uitgebreid naar verbetering en opschoning grond. Dit is vooral een opgave in gebieden met langdurige blootstelling aan vervuilende bedrijvigheid en landbouw (zware metalen, cyaniden, geni-/pesticiden, PAK’s, PFAS, koolwaterstoffen).

Verspreid door het hele Stadsbedrijvenpark zijn vele verdachte puntlocaties aanwezig. Uit de bekende bodemonderzoeken blijkt dat tientallen ernstige bodemverontreinigingen aanwezig zijn die een potentiële bedreiging kunnen vormen voor de grondwaterkwaliteit.

Gebied met mogelijke puntlocaties met sterke bodemverontreiniging

LMW Wonen (Bodemnota Assen)

Waterwingebied

Verbodzone diepe boringen/grondwaterbeschermingsgebied

Potentieel gebied voor waterinzijging

Potentieel gebied vertraagde waterafvoer (keileem, slecht doorlatend 0,5 -1 cm per dag))

Potentieel gebied vertraagde waterafvoer (keileem, zeer slecht doorlatend 0,3-0,5 cm per dag)

Historisch beekdal

127mil.kuub gebiedsvreemdwater

TOEKOMST LANDSCHAP 2070

GROENNETWERK VERSTERKEN

De groenstructuur die grote gebeiden aan elkaar moet rijgen is vaak niet meer dan een utopie: een laan iepen is nog geen ‘groene route’. In Assen zijn daarom meer binnenstedelijke verbindingen nodig met een robuuste groenstructuur. Daarbij is een duidelijke kans om de oude beekdalstructuren te benutten als drager voor de te vergroenen stad. Hier ligt een hoge potentie voor het creëren van ecologische verbindingen en verkoeling in de stad. In de nabije toekomst ligt een grote opgave voor Assen om de bebossing uit te breiden. Hier ontstaat de kans om de bebossing niet alleen sterker in de randen aan te zetten, maar ook in de bestaande stad: binnenstedelijke bebebossing.

GROEN MOET STEDELIJKE ONTWIKKELING VOLLEDIG COMPENSEREN

Europese wetgeving is helder; nieuwe (semi-)stedelijke ontwikkeling en uitbreiding moet volledig worden gecompenseerd (‘no net land take 2050’). Dat gebeurt met het teruggeven van grond aan natuur of landbouw. Dit vraagt om een ander soort stedebouw: geënt op inbreiding, transformatie, groener en natuurinclusiever!

VERGROENING CENTRUM EN BEDRIJFSLOCATIES

Het hitte-eiland-effect is met name sterk in het centrum van Assen en op het Stadsbedrijvenpark. Dit effect zal in de toekomst waarschijnlijk sterker worden vanwege hetere en langdurige hittegolven.

Grootschalige groengebieden

Potentiële steppingstone

Hitteeiland-effect

Nieuwe groencorridors (OVI)

Historische beekloop

Bosvisie Assen

TOEKOMST ECONOMIE 2070

INZETTEN OP CIRCULAIRE ECONOMIE

Multimodale kansrijke plekken in Assen (m.n. spoor enwaterwegen) worden cruciale punten voor de nieuwe circulaire economie. Het stadsbedrijvenpark blijkt hier een uitzonderlijk kansrijke locatie.

Assen blijft werkgelegenheid met excessief ruimtebeslag en lage intensiteit faciliteren (distributiecentra). De vervoer- en opslagsector zijn qua vierkante meters sterk gestegen in de laatste 20 jaar. Intensiveren is een must wanneer we verdere uitbreiding van stedelijk gebied in het landschap willen voorkomen.

CULTUREEL AANBOD EN ZORGINNOVATIE VERSTERKEN

Zorg voor zorginnovatie! In Assen is er een kans om juist zorginnovatie en bedrijvigheid te stimuleren met twee sterke zorgankers (Wilhelmina Ziekenhuis Assen en GGZ-instelling Van Boeijen).

Het profileren van de stad als cultureel brandpunt (Drents Museum/DNK) en continue investering in het cultureel aanbod is van groot belang voor de aantrekkelijkheid van de stad.

Centrum Wijkclusters

Recreatieve economie

Kazerne

Kantorenpark

Bedrijventerrein

Kans voor gezondheidscluster

Kans voor landen circulaire economie

TOEKOMST INFRA 2070

HOV EN COD STUREND VOOR VERDICHTING

TOD (‘Transit Oriented Development’) en COD (‘Cycle Oriented Development’) is een steeds belangrijkere voorwaarde voor verdichting en transformatie. Dit betekent dat nieuwbouw/transformatie/verdichting juist niet snelweggeoriënteerd, maar georiënteerd op het OV en langzaamverkeer moet zijn. Intensiveren is daarbij het sleutelwoord: bereikbaarheid verbetert door ruimtelijke concentratie. In de toekomst is de auto te gast in de stad (Omgevingsvisie). De transitie van autodominantie naar het vieren van andere modaliteiten vraagt om verdichting nabij HOV en ontwikkelig die gestoeld is op COD/ TOD-principes.

VAN ACHTER- NAAR VOORKANT

De Europaweg en Industrieweg zijn momenteel forse barrières in het stedelijk netwerk. Zij faciliteren automobilisten, maar verslechteren de ruimtelijke kwaliteit op veel plekken. Wijken en functies etaleren en hechten zich nauwelijks aan de straat en keren zich met de rug hiernaar toe. De ruimtelijke hechting buurten is in de toekomst een belangrijke opgave voor Assen.

Assen kent maar één bedrijfsfunctie (MIA Mortelcentrale) die gebruik maakt van het kanaal. Geen enkel bedrijf maakt gebruik van het spoor. Er is volop kans om de industrie meer gebruik te laten maken van het kanaal en spoor als duurzaam overslagpunt: van achter naar voorkant!

Invloedssfeer lopen HOV (800/1000 m)

Invloedssfeer fietsen station Assen (0-10 min fietsen)

Fietssnelweg Hechtinglocaties ringweg

HOV Bus

TOEKOMST SAMENLEVEN 2070

SOCIAAL-ZWAKKE WIJKEN VERSTERKEN

Sociale onveiligheid en overlast bevindt zich louter en voornamelijk in het centrum en in gebieden met sociale huurwoningen. Uit onderzoek van CBS blijkt dat hier voornamelijk mensen wonen met een (niet westerse) migratieachtergrond. Deze buurten zijn vrijwel volledig te typeren als monotome CIAM-buurten met stempelstructuren en een eenzijdige woningvoorraad.

In de toekomst zal de sociale problematiek en onveiligheid waarschijnlijk vergroten en problematischer worden. Dit zijn gebieden waarin moet worden geïnvesteerd om verdere verloedering en sociale problematiek te voorkomen.

WIJKCENTRA OPWAARDEREN

Bepaalde wijkcentra (Peelo, Marsdijk, Nobellaan, Baggelhuizen) zullen in de toekomst extra investering nodig hebben om bruisende wijkcentra te blijven waar sociale cohesie op wijkniveau word gefaciliteerd.

Impact sociale onveiligheid op leefomgeving

Grote negatieve bijdrage

Negatieve bijdrage

Kleine negatieve bijdrage

Geen afwijking

Kleine positieve bijdrage

Positieve bijdrage

Sociale huur (wooncorporatiebezit)

Wijkcentra

VISIE 2070

DRIE KERNPRINCIPES

I.

BEEK EN LEEM STUREND

Herstellen beekdalen in de stad waar mogelijk

-Assen hydrologisch sterker verbinden met Drentsche Aa -Keileem aan/en afwezigheid als kans! -Bodemverontreiniging aanpakken

Verweef historische met toekomstige

-Assen landschappelijk Drentsche Aa en -Verbeteren binnenstedelijke tegengaan

II. VIER HET

LANDSCHAP

historische identiteit toekomstige functie

landschappelijk vervlechtend met en het hoogveen. binnenstedelijke groennetwerken en tegengaan hittestress

III. BESTAANDE STAD VERSTERKEN

Ruim baan voor circulaire, cultuur en zorgeconomie in de bestaande stad

-Sociaal-economische diversiteit vergroten: geen zwakke clusters meer! -Toevoegen nieuwe én versterken bestaande urbane leefomgevingen -Stimuleren van TOD en COD-ontwikkeling -Ruimtelijke hechting tussen wijken versterken

Potentiële ontwikkellocaties

Grote gebieden waar functiemening of transformatie kansrijk is

Huidige herontwikkeling

Voornamelijk buurtcentra

Voltooide verdichting/transformatie/revitalisatie

Voornamelijk (historische) binnenstad

VISIEKAART 2070

DAAR WAAR STAD BEEK EN LEEM VERSMELTEN

1 strategie 3 instrumenten

VERDICHTEN/VERDUNNEN

WAT - Verdichten wanneer gewenst, verdunnen wanneer noodzakelijk.

WAAR - Voornamelijk CIAM-wijken (1950-1970).

WAAROM - Hoge mate van onveiligheid en lage sociale cohesie, clustering van sociaal-economische zwakke doelgroepen.

DE KANS - Kans voor toevoegen verschillende woonmilieus en differentiatie sociaal-economische achtergrond. Soms moet worden verdicht, soms is verdunning een kansrijke aanpak om tot een meer evenwichtig woonmilieu te komen. Deze wijken moeten geliefde woonmilieus worden!

TRANSFORMEREN

WAT -Van monotone productiewijken naar gemengde, productieve en dynamische stadswijken.

WAAR - Stadsbedrijvenpark, Graswijk, Kantorenclusters, Van Boeijenoord.

WAAROM - Deze gebieden zijn extreem ruimtelijk extensief opgezet, sleetse openbare ruimte, bedrijventerreinen aan het einde van hun economische levensduur.

DE KANS - Kans voor toevoegen urbane en dynamische woonmilieus die ongekend zijn in Assen. Aanhechting bij grotere groenstructuren en rehabilitatie oude bekenstructuur in vele gebieden kansrijk.

REVITALISEREN

WAT - Van kleine buurtclusters tot bruisende centra.

WAAR- Buurtcentra Peelo, Baggelhuizen, Marsdijk, Nobellaan.

WAAROM - De centra fungeren als sociaal ontmoetingspunt op wijkniveau. Momenteel zijn ze vaak verouderd, kennen een overmaat aan parkeren of bieden geen aantrekkelijk programma. Deze centra moeten een ruimtelijke en programmatische schaalsprong maken om ook in de toekomst aantrekkelijk te blijven als sociaal ontmoetingspunt.

DE KANS - Kans voor revitalisatie door toevoeging van (woon) programma. Zo worden de buurtclusters bruisende centra die de aantrekkelijkheid van de wijk vergroten en een sociaal trefpunt in de wijk vormen.

Verdichten of verdunnen Voornamelijk wijken met sociaal-economische kansen

Transformeren Grote gebieden waar functiemening of transformatie kansrijk is

Revitaliseren Voornamelijk buurtcentra

Voltooide Verdichting/transformatie/revitalisatie Voornamelijk (historische) binnenstad

ADAPTIEVE STRATEGIE 2070

DE KEUZE IS SNEL GEMAAKT

WAAR KOMT ALLES SAMEN?

In het Stadsbedrijvenpark komen alle grote opgaves voor Assen samen. Hier is sprake van bodemverontreiniging in een waterwingebied (punt en diffuse verontreiniging). Ook was hier een historisch beekdal aanwezig met volop de kans voor herstel. Als een van de weinige gebieden in Assen is hier ook keileem grotendeels uitgesleten in het historische beekdal, dit geeft een unieke kans om de inzijging van water mogelijk te maken.

Het gebied is bovendien sleets, extensief opgezet en aan het einde van zijn economische levensduur en bovendien niet verduurzaamd. Daarbij is in lichte mate ook een hitte-eiland effect aanwezig vanwege de afwezigheid van substantieel groen.

Ook bestaat een kans voor een groene verbinding tussen de Drentsche Aa in het oosten en de natuurgebieden ten westen van Assen. Het stadsbedrijvenpark kan fungeren als ecologische corridor tussen deze twee gebieden.

De transitie naar de circulaire economie is bijzonder kansrijk in dit gebied vanwege de aanwezigheid van spoor en water. Daarbij is het gebied zeer goed ontsloten: het station is op loopafstand en de fietssnelweg richting Groningen net opgeleverd. Het slechten van de ruimtelijke barrière Europaweg/Stadsboulevard is hier ook een grote opgave. Kortom: voldoende onwikkelpotentieel!

-94 woningen

-6.300 werknemers

-Gemiddeld bouwjaar 1983

I. BEEK EN LEEM STUREND

-Totale verwijdering bodemverontreinigingveiligstellen toekomstige watervoorraad

-Herstellen en verbeteren beekdalecologie en natuur: waterberging, verbinden Drentsche Aa

II. VIER HET

LANDSCHAP

III. BESTAANDE STAD VERSTERKEN

STROMING DRENTSCHE AA

Grondwaterstroming 1ste watervoerend pakket handmatig bewerkt, toevoeging stroomgebied Assen noord

Grondwaterstroming 2de watervoerend pakket handmatig bewerkt, toevoeging stroomgebied Assen noord

ASSEN

BEEK EN LEEM STUREND

RIJK GELAAGD

Uit historisch onderzoek blijkt dat het Stadsbedrijvenpark een spil was in het Assense beekdalstelsel.

De cultuurhistorische kaart (RAAP),paleontologische gegevens, Frijtag-Drabbe kaarten en archiefonderzoek leiden tot de conclusie dat in het Stadsbedrijvenpark een breed beekdal aanwezig was dat in directe verbinding stond met de Drentsche Aa. Een groot gedeelte van dit beekdal was zichtbaar tot ver in de 20ste eeuw.

RAAP Cultuurhistoriekaart

Paleontologische kaart

AHN

Freitag-Dibbekaart

Freitag-Dibbekaart

Eén van de talloze gebiedsschetsen

WATERSYSTEEM STADSBEDRIJVENPARK

WATER VOOR DE DRENTSCHE AA

Het stadsbedrijvenpark bevindt zich in de bovenloop van de Drentsche Aa met daarbij behorende bovenlanden, brongebied en stroomlanden.

Hiernaast is een sterk geschematiseerde kaart weergegeven van de hydrologische processen in het Stadsbedrijvenpark in de zomer. De relatie tussen het freatisch water van het stadsbedrijvenpark en de Drentsche Aa wordt doorklieft door het kanaal.

Echter, het grondwater van het 1ste en 2de watervoerende pakket zijn verbonden met de Drentsche Aa.

‘s Zomers ontstaat een sterke relatie tussen de Drentsche Aa en het stadsbedrijvenpark vanwege de lage waterstanden. In de zomer vindt geen lokale kwel plaats in het gebied en functioneert het Stadsbedrijvenpark als infiltratie/inzijgingslocatie in het 1ste en 2de watervoerende pakket richting het beekdal van de Drentsche Aa. Deze komt bovenloops (richting Groningen) weer als kwel terrecht in het stroomgebied van de Drentsche Aa.

Vanwege de hoge grondwaterstanden en verzadiging van de Drentsche Aa zijn de watersystemen ‘s winters lokaler en minder met elkaar verbonden. Dit betekent dat vanuit de hogere ‘brongebieden’ water lokaal kwelt in het stadsbedrijvenpark (0-2,5 mm per dag maximaal). De hydrologische relatie van het stadsbedrijvenpark richting de Drentsche Aa is in de winter minimaal. Beekdalherstel in de winter komt voornamamelijk ten goede van lokale wateropvang en voorkomen van waterlozing in het Kanaal.

Het water dat wordt gewonnen door WMD op +/- 150 meter onder het maaiveld is +/- 1000 jaar oud. Water zakt gemiddeld met een snelheid van 0,2 m/jaar. De aanvulling van het eerste watervoerende pakket in de Drentsche Aa is van groot belang in de droge zomermaanden om beekdalverdroging tegen te gaan. Daarnaast wordt zodoende de grondwatervoorraad aangevuld, zodat de toevoer van drinkwater in de toekomst niet in het geding zal komen.

BODEM x GEBRUIK

rijke humuslaag

verstoring - nieuwbouw 1970/1980?

MV

BRONGEBIED

rijke humuslaag

verstoring - nieuwbouw 1970/1980?

Waterpeil 24-02-24 (schijnspiegel)

Uitspoelingslaag

Zand (lokaal siltig/ humeus, Boxtel)

Zand (matig fijn, Boxtel)

Waterpeil 24-02-24

MV

Keileem (10-15 cm, Drenthe)

Invloed keileem duidelijk zichtbaar ook op andere plekken in Assen

Grondboring in uitvoering

Locatie boring brongebied

Locatie boring beekdal

BODEMVERONTREINIGING IN WATERWINGEBIED

BODEMVERONTREINIGING STADSBEDRIJVENPARK

Uit het bodemloket komen verschillende locaties in het Stadsbedrijvenpark naar voren, waar verdachte historische activiteiten plaatvonden of een grote kans aanwezig is op ernstige verontreiniging. Gedeeltelijk gaat dit om bekende stoffen (PAK’s, smeerolie, vervuilde grondstortplaatsen, onbekende dempingen, ondergrondse benzinetanks). Echter, bepaalde vervuiling is nog niet meegenomen terwijl die zeer waarschijnlijk aanwezig is in dit gebied. Hier kan worden gedacht aan PFAS vanwege de talrijke verfspuiterijen, wasstraten en autogarages.

GEGEVENS AANWEZIG, STATUS ONBEKENDVERDACHTE HISTORISCHE ACTIVITEIT

Voor de locaties zijn bodemonderzoeken, saneringen en/of verdachte historische activiteiten bekend.

KANS OP ERNSTIGE VERONTREINIGING

Voor deze locaties zijn historische onderzoeken uitgevoerd (o.a. in het kader van landsdekkend beeld). Uit de onderzoeken is gebleken dat voor dergelijke locaties bodemonderzoek noodzakelijk wordt geacht. Hiervoor kan een ‘natuurlijk’ moment voor worden gekozen (grondtransactie, (nieuw)bouw, verpachting, etc). Historische activiteiten zijn gekoppeld aan zogenaamde UBI-klassen. De activiteiten op deze locaties hebben een UBI-klasse >5.

POTENTIEEL VERONTREINIGD

Voor deze locaties zijn verdachte historische activiteiten bekend. Historische activiteiten zijn gekoppeld aan zogenaamde UBI-klassen. Locaties met deze status, kunnen aanleiding zijn voor het uitvoeren van een bodemonderzoek. De activiteiten op deze locaties hebben een UBI-klasse <5.

I. BEEK EN LEEM STUREND

II. VIER HET

-Verweef historische toekomstige

-Kernelementen landschappelijke zichtbaar

-Stadsbedrijvenpark vervlechten met

LANDSCHAP

historische identiteit met toekomstige functie

landschappelijke identiteit zichtbaar maken

-Stadsbedrijvenpark landschappelijk de Drentsche Aa

III. BESTAANDE STAD VERSTERKEN

DE VERLOREN IDENTITEIT VAN HET STADSBEDRIJVENPARK

TOPONIEMEN ALS IDENTITEITSSLEUTEL

De toponiemen verwijzen naar de eens sterke relatie tussen landschap, gebruik en identiteit in het gebied. In het Stadsbedrijvenpark zijn zij talrijk en zeer indicatief voor het voormalige gebruik van het landschap en de bodemtoestand. Deze toponiemen hebben geleid tot een verdiepingsslag van de landschappelijke en bodemanalyse.

Bij de aanleg van het stadsbedrijventerrein is niet tot nauwelijks rekening gehouden met het bestaande landschap. Beken zijn gedempt, grond geëgaliseerd met gebiedsvreemd zand. Louter een fractie van het beekdal is behouden nabij de A.H.G. Fokkerrotonde en in de toekomstige wijk Marsdijk (zie gouden vlakken). De Dienst Bossen en Plantsoenen Assen heeft hier in 1980 op het nippertje nog een140 meter houtwal en beek kunnen behoeden voor bebouwing. Alle overige elementen zijn verdwenen.

ASCHMADEN

In Drenthe dateert de smeedijzerindustrie uit de voorromeinse IJzertijd. IJzeroer werd gewonnen ins moerassige oorden op geringe diepte. Aske, zoals men in Drenthe het poedervormige oer noemt dat ontstaat nadat witte klien (sideriet) oxydeerde als gevolg van vervening of brandcultuur, is aansprakelijk voor de naam Aschmaden. De Aschmaden duidt dus als toponiem op het bestaan van een lager gelegen stroomdal broekveen. Omdat het water in de Drentse stroompjes zeer veel ijzer bevat, kon bij overstroming op het veenoppervlak ijzeroer (zodenerts) ontstaan. Madelanden ‘lees ook: meadow’

verwijzen juist weer de hooilanden die door regelmatige overstromingen op natuurlijke wijze met slib bemest.

WOLFSVEEN

In Drenthe werden vennetjes ook wel veentjes genoemd. Wolfsveen verwijst naar vennetjes op het heideveld. Waar men grote schaapskudden op de hei had lopen, werden vennen en veentjes als wasplaats gebruikt (Schaapveen). Vermoedelijk werden er echter geen wolven gewassen in deze vennetjes!

STOEPVELD

Stoepveld is afgeleid uit de toponiem ‘veld’ wat altijd verwijst naar een open heideveld. Van deze open- en weidsheid van het heideveld is niet veel meer te herkennen.

MARSDIJK

Mars verwijst in ‘moeras’. De dijk langs het moeras geeft een duidelijke verwijzing dat zij op de overgang lag van de hoger gelegen heidevelden naar het lager gelegen moerassige beekdal.

PEELO

Lo(o) betekent een ‘licht, open bos’. Het voormalige esdorpengehucht Peelo werd vroeger dan ook gekenmerkt en omringt door de omringende bebossing. Zo blijken alle ingrediënten voor het esdorpenlandschap aanwezig in en nabij het Stadsbedrijvenpark: van heidevelden, madelanden, beekdal tot bebossing!

VIER HET LANDSCHAP - POTENTIE VOOR IDENTITEIT

Enige restant historisch beekdal in het Stadsbedrijvenpark

GEEN TABULA RASA

Circa 1900 was een duidelijke relatie zichtbaar én voelbaar tussen het landschap, de bodem en de bebouwing. Heidevelden bevonden zich hoger gelegen, terwijl de nate madelanden zich in het beekdal bevonden. In 1973 is een plan uitgerold over het gebied dat geen rekening hield met het landschap of de bodem. Tegenwoordig is een gebied ontstaan dat uitgegeven, verkaveld en versnipperd is. Momenteel is er geen re -

latie meer met bebouwing, economie en het landschap. De bodemverontreiniging heeft zich verspreid door het gebied. De uitdaging ligt er juist nu in om met de voormalige kwaliteiten en identiteit, de huidige situatie en kansen een sprong te maken naar een nieuwe ontwikkeling en transformatie die met alle lagen rekening houdt. Zo kan de historische identiteit en huidige kansen worden verweven met de toekomstige functie.

Kans voor herstel/benuten relatie met landschap en bodem

Doorbroken relatie, bodemvervuiling, landschap onzichtbaar

Geen rekening gehouden met bodem/landschap. Zandophoging

Duidelijke relatie landschap bodem (beekleem) en bebouwing

I. BEEK EN LEEM STUREND

II. VIER HET

LANDSCHAP

III. BESTAANDE STAD VERSTERKEN

-Introductie uniek gemengd woon-werkgebied

-Ruimte voor circulaire economie

-Barrières tussen Marsdijk, Stadsbedrijvenpark en centrum slechten.

+ 4.000-5.000 woningen behoud 6.300 banen + 700 banen

BESTAANDE STAD VERSTERKEN - ECONOMIE VAN DE TOEKOMST

2000

Lokaal gebonden & ingebed

Footloose & globaal

GLOBAAL DENKEN, LOKAAL VERWEVEN

Circa 1900 was een duidelijke relatie zichtbaar én voelbaar tussen het landschap, de bodem en de economie. Het potstalsysteem kende kleine kringlopen en was relatief lokaal georiënteerd. Tegenwoordig is een geen relatie meer met bebouwing, economie en het landschap. De Assense economie is internationaler geworden en bedient tegenwoordig Nederland en ook Europa. Een parasitaire relatie is ontstaan waar bodemverontreini-

ging plaatsvindt en geen verbinding met het landschap bestaat. In de toekomst zal de economie globaal verbonden blijven, maar meer lokaal verweven worden. De maakindustrie, circulaire economie en houtbouw kennen juist meer lokale stromen en verbindingen. Hierdoor ontstaat een kans om te schakelen naar een economie die sterker is verbonden met bodem, landschap en lokale context.

Globaal

2070

denken, lokaal verweven

BESTAANDE STAD VERSTERKEN

DOORKIJK - WENKEND PERSPECTIEF

CONCEPT

PARISITAIR

-Bebouwing solitair

-Niet doorwaadbaar

-Geen relatie landschap

-Verontreinigend/parasitair

SYMBIOSE

-Productieve kamers -Gehecht in een geheeld landschap

Basins met versterking en herstel (kei)leem: versterken natuurlijke barière keileem

KERNELEMENTEN IDENTITEIT LANDSCHAP

STADSBEDRIJVENPARK

BOVENLANDEN

MIDDENLOOP

RUIMTELIJKE KWALITEIT

-Kleinschalige, fijnmazig landschap;

-Halfopen landschap met verkavelde landschapskamers;

-Serial vision door houtwallen; -Transitiezone tussen brondgebied en stroomlanden.

BODEM

-Nat in de winter, droog in de zomer; -Weinig door keileem beïnvloed.

GEBRUIK

-Beweiding met runderen, varkens, schapen en paarden (‘groenlanden’).

STROOMLANDEN

MIDDENLOOP

RUIMTELIJKE KWALITEIT

-Openheid met visiuele brandpunten;

-Open structuur (zeggemoeras), afwisseling met gesloten elzenbroekbos, wilgenstruwelen; -Dynamisch landschap: altijd in beweging meandergordel.

BODEM

-Vaak overstroomd in de winter met vruchtbare slib; -Nat & venig; -Niet door keileem beïnvloed.

GEBRUIK

-Aanbouw van hooi (‘groenlanden’); -Winning van ijzeroer.

BRONGEBIED

HEIDEVELDEN - VENNEN - BOS

RUIMTELIJKE KWALITEIT

-Afwisseling tussen weids en open; -Geaccidenteerd landschap; -Gesloten bossen en bosweides; -Rust in eenheid van landschap; -Mytisch landschap: ‘witte wieven’.

BODEM

-Nat in de winter, droog in de zomer; -Sterk beïnvloed door keileem.

GEBRUIK

-Extensief productielandschap: begrazing schapen, afplaggen heide.

VERTAALD NAAR STEDEBOUWKUNDIGE

PRINCIPES BRONGEBIED

BEBOUWING EN MILIEUCATEGORIE

-Beleving van landschappelijke elementen op grotere schaal. Grote open velden, forse eiken, een glooiend geaccidenteerd landschap, de maat mag groot zijn. -Grotere korrel bebouwing (XL, XXL)is hier mogelijk. -Maximale bebouwingshoogte is 30 m (top kroon eik).

-De bodem bevat keileem, een natuurlijke vertragende barrière voor vervuiling vanuit de occupatie. Hogere milieucategoriën tot 3.1 zijn hier dan ook toegestaan.

PROGRAMMA VOLGT BODEM

-De eentonige mix van industrie en bedrijvigheid wordt vervangen voor een divers palet van wonen, maakindustrie en bedrijvigheid.

-In het brongebied wordt meer ruimte gereserveerd voor ecologie en landschapskamers (heidevelden, werkbossen); natuur is het hoofdproduct van de bedrijvigheid.

-Het merendeel van de programmamix (60%) bestaat uit industrie, 30% wonen, 10% voorzieningen.

OPGAVE BODEM

-Hier wordt water vast gehouden en de sponscapaciteit van de bodem vergroot. Daarvoor wordt het verharde oppervlakte zo veel mogelijk geminimaliseerd.

-De drainageweerstand moet worden verhoogd door vertraging van water in het afwateringsstelsel. Gelijktijdig moet het bergend vermogen in het gebied worden verbeterd.

GRADIËNT LANDSCHAP

-Hier vindt een speelse variatie van dichtere en gesloten productiebossen met een gradiënt naar de open heidevelden.

-Deze open heidevelden worden omzoomd met bebouwing, met voldoende ruimte voor weidse vergezichten.

landschap

Bebouwing en categorie

Programma mix

Opgave bodem

Gradiënt

VERTAALD NAAR STEDEBOUWKUNDIGE PRINCIPES STROOM-BOVENLANDEN

PROGRAMMA VOLGT BODEM

-De stroom en bovenlanden zijn gevoelige gebieden die in directe relatie staan met de Drentsche Aa via het 1ste en 2de watervoerende pakket. Hier is dan ook louter ruimte voor lichte bedrijvigheid en wonen. -Het aandeel wonen is hier juist hoger en bedraagt rond de 60%. Voor industrie/kantoor/PDV is maximaal 30%, en voor 10% voorzieningen gereserveerd.

BEBOUWING EN

MILIEUCATEGORIE

-Hier is een fijnmazig landschap gepast met bepaalde kleinschaligheid, menselijke maat en verfijning. -Dat betekent geen grote woon- en werkgebouwen: S-M formaat bebouwing is hier gewenst. Bedrijfsfuncties tot categorie 2 zijn hier mogelijk. Bebouwing in het stroomdal, bij de daadwerkelijke beek, is uigesloten.

OPGAVE BODEM

-Hier ligt een opgave om het water zo veel mogelijk vast te houden in de strengen en het beekdal. Waterafvoer naar de stroomlanden wordt zoveel mogelijk vertraagd.

-De bodem wordt hier langzaam verrijkt: de arme veldpodzolgrond transformeert naar een beekeerdgrond.

-Herstellen meanderende beek: reintroductie beekdalecologie waar water kan worden geborgen bij periodieke overstromingen en winterse kwel.

GRADIËNT LANDSCHAP

-Het landschap is hier fijnmazig en kleinschalig. Hier past een halfopen landschap met landschapskamers

-Mozaïek van elzenbos/wilgenstruwelen/broekbossen -Serial vision door de houtwallen die haaks op het beekdal staan.

-Transitiezone tussen brongebied en stroomlanden door stevige ecologische zones.

Bebouwing en categorie

Opgave bodem

Programma mix

Gradiënt landschap

BEEKDAL - STROOMLAND/BOVENLANDEN

Ecologische houtwal met helofytenfilter en invangstrook

BEEKDAL- BOVENLANDEN

BEEKDAL- BOVENLANDEN

BODEM

-Langzame transformatie van veldpodzolgrond (boxtel zand/Laag van Drenthe) naar beekeerdgronden (sterk uctuerende grondwaterstand, meer organische stof, oxidatie en vochhoudend vermogen) -Af en toe keileem (in anken)

BEPLANTING

BODEM -Langzame transformatie van veldpodzolgrond (boxtel zand/Laag van Drenthe) naar beekeerdgronden (sterk uctuerende grondwaterstand, meer organische stof, oxidatie en vochhoudend vermogen) -Af en toe keileem (in anken)

BEPLANTING

-Houtwallen - Berken-Zomereikenbos (vochtiger) Eiken-Berkenbos (droger) -In landschapskamers - mesotrofe zeggenvegetaties: snavelzegge, slijkzegge, ronde zegge, braunmoose, moerasvaren en waterdrieblad.

ECOSYSTEEMDIENSTEN

-Houtwallen - Berken-Zomereikenbos (vochtiger) Eiken-Berkenbos (droger) -In landschapskamers - mesotrofe zeggenvegetaties: snavelzegge, slijkzegge, ronde zegge, braunmoose, moerasvaren en waterdrieblad.

ECOSYSTEEMDIENSTEN

-Doorstromingsmoeras -Permanente doorstroming van grondwater, hoge grondwaterstand, kan fungeren als wadi (GLG 2,2 m mv, GVG, 1,1 m): MOERASWADI -Horizontaal doorstroomd helofyten lter -Houtwallen als ecologische dragers (langzaam verkeer) Houtwallen zijn ecologisch zeer waardevol, zij bieden nestgelegenheid aan verschillende zangvogels en vormen voor vogels, zoogdieren en insecten een waardevolle voedselbron (bessen, nectar). Ook zijn houwallen waardevolle corridors.

-Doorstromingsmoeras -Permanente doorstroming van grondwater, hoge grondwaterstand, kan fungeren als wadi (GLG 2,2 m mv, GVG, 1,1 m): MOERASWADI -Horizontaal doorstroomd helofyten lter -Houtwallen als ecologische dragers (langzaam verkeer) Houtwallen zijn ecologisch zeer waardevol, zij bieden nestgelegenheid aan verschillende zangvogels en vormen voor vogels, zoogdieren en insecten een waardevolle voedselbron (bessen, nectar). Ook zijn houwallen waardevolle corridors.

Hummusrijke toplaag (20CM)

Hummusrijke toplaag

Madeveengronden

Hummusrijke toplaag (20CM)

BODEM

-Langzame transformatie van veldpodzolgrond (boxtel zand/Laag van Drenthe) naar beekeerdgronden met sterk fluctuerende grondwaterstanden, meer organische stof, oxidatie en vochhoudend vermogen. -Af en toe is keileem aanwezig (in flanken).

BEPLANTING

-In bovenlanden: houtwallen, berken-zomereikenbos (vochtiger) eiken-berkenbos (droger).

-In landschapskamers - mesotrofe zeggenvegetaties met bijvoorbeeld snavelzegge, slijkzegge, ronde zegge, braunmoose, moerasvaren en waterdrieblad. -In het stroomland is ruimte voor open beekdalvegetatie met bijvoorbeeld een elzenbroekbos met wilgenstruwelen, riet, zegge, braam en zwarte bes.

ECOSYSTEEMDIENSTEN

Aanwezigheid keileem (Drenthe)

Madeveengronden

Aanwezigheid keileem (Drenthe)

Aanwezigheid keileem (Drenthe)

Zeer fijn/matig grof zand (Boxtel)

Grof zand/keileem (Drenthe)

Zeer fijn tot matig grof zand (Boxtel)

Zeer fijn tot matig grof zand (Boxtel) zand/keileem (Drenthe)

Fijn tot grof zand (Peelo)

Grof zand/keileem (Drenthe)

Fijn tot grof zand (Peelo)

Fijn tot grof zand (Peelo)

Grondwaterspiegel

Grondwaterspiegel (-2.2 m zomers)

-De bovenlanden kennen een permanente doorstroming van grondwater en een hoge grondwaterstand. Houtwallen kunnen fungeren als moeraswadi met natuurlijke helofytenfilter om vervuiling af te vangen.

-Houtwallen functioneren als ecologische corridors en dragers: nestgelegenheid aan o.a. zangvogels, zoogdieren en insecten.

-Stroomdal overstroomt met oppervlaktewater en ‘s winters met kwel van hoger gelegen flanken. ‘s Zomers is er kans op oppervlakkige uitdroging.

-Biodiversiteit is hier zeer hoog hoog met nat-droog gradiënt (ecologische hotspot), kaal-begroeid, onbeschaduwd-beschaduwd.

-Gradiënten staan niet vast, ligging in ruimte en tijd veranderen: ‘shifting mosaic’. Altijd verschillende successiestadia naast elkaar aanwezig op een relatief korte afstand van elkaar.

EEN GEHEELD EN VERWEVEN LANDSCHAP

2025 Brongebied 2050 Stroom-/bovenlanden

0.3

98

0.3 98

2025 Brongebied 2050 Stroom-/bovenlanden

0.3 98 0.3 98

2050 Brongebied

2050 Brongebied

Ecosysteemdiensten

I. Vergroten hydrologisch infitratiegebied: aanvullen grondwater

Functies

II. Sanering bodemverontreiniging

III. Klimaatbuffering: waterberging bij periodieke overstroming en veenvorming (CO2 vastlegging)

Rooilijn & hoogte

2050 Stroom-/bovenlanden

2050 Stroom-/bovenlanden

IV. Houtwallen als ecologische corridors

V. Introducite beekdalecologie: vergroten biodiversiteit

Tot 50% oppervlakte van de kavel kan worden verlangd voor ontsluiting/natuurontwikkeling/maatsch. progr.

Tot 50% oppervlakte van de kavel kan worden verlangd voor ontsluiting/natuurontwikkeling/maatsch. progr.

Er is geen verplicht programma. Indicatie % industrie/ PDV/kantoor aangegeven per deelgebied, tussen bouwvlakken kan programma worden uitgewisseld

Er is geen verplicht programma. Indicatie % industrie/ PDV/kantoor aangegeven per deelgebied, tussen bouwvlakken kan programma worden uitgewisseld

Het aantal m2 bedrijfs/kantoorruimte/PDV in het Stadsbedrijvenpark mag niet verminderd worden

Het aantal m2 bedrijfs/kantoorruimte/PDV in het Stadsbedrijvenpark mag niet verminderd worden

De panden hebben hun voordeuren aan de straten en pleinen.

Gebouwen zijn alzijdig vormgegeven Functies

De panden hebben hun voordeuren aan de straten en pleinen.

Gebouwen zijn alzijdig vormgegeven

Rooilijn & hoogte

Tussen rooilijn en hartlijn straat minimaal 10 meter

Tussen rooilijn en hartlijn straat minimaal 10 meter

Rooilijnen belendende panden verspringen minimaal 5 meter. Vanaf erfgrens minimaal 5 m afstand. Bouwvolumes haaks op de beken in de stroom- en bovenlanden zijn 1,5 x langer dan breder

Rooilijnen belendende panden verspringen minimaal 5 meter. Vanaf erfgrens minimaal 5 m afstand.

Bouwvolumes haaks op de beken in de stroom- en bovenlanden zijn 1,5 x langer dan breder

Plinten zijn minimaal 5 m hoog en flexibel in te delen, dubbelhoge plinten zijn mogelijk

Plinten zijn minimaal 5 m hoog en flexibel in te delen, dubbelhoge plinten zijn mogelijk

Doorsteken zijn minimaal 15 m afstand. Situering van doorsteek geldt de marge van 10m naar links of rechts.

Doorsteken zijn minimaal 15 m afstand. Situering van doorsteek geldt de marge van 10m naar links of rechts.

De doorsteken zijn toegankelijk voor bevoorrading en langzaamverkeer

De doorsteken zijn toegankelijk voor bevoorrading en langzaamverkeer

Maximale bouwhoogte berekend vanaf aansluitende maaiveld is 30 m

Maximale bouwhoogte berekend vanaf aansluitende maaiveld is 30 m

Minimaal om de 100 m een parcelering (grove korrel)

Minimaal om de 60 m een parcelering (grove korrel) haaks op de straat in stroom en bovenlanden FSI verschilt per deelgebied, tussen bouwvlakken binnen een deelgebied kan de FSI worden uitgewisseld

Parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd

Parkeerplaatsen mogen niet zichtbaar zijn vanuit de

Parkeerbehoefte kan onderling uitgeruilt worden tussen

Parkeerplaatsen mogen niet zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte

Parkeerbehoefte kan onderling uitgeruilt worden tussen bouwvelden (binnen 250 m bouwveld)

2050 Stroom-/bovenlanden

2050 Stroom-/bovenlanden

Bodem en watergestuurd: herstel van het ecohydrologisch systeem

1 Vergroten hydrologisch infiltratiegebied; aanvullen grondwater

2 Sanering bodemverontreiniging

3 Klimaatbuffering: Waterberging bij periodieke overstroming en veenvorming (CO2)

Tussen rooilijn en hartlijn straat minimaal 10 meter

Rooilijnen belendende panden verspringen minimaal 5 meter. Vanaf erfgrens minimaal 5 m afstand.

Bouwvolumes haaks op de beken in de stroom- en bovenlanden zijn 1,5 x langer dan breder

Werk/publieke plinten zijn minimaal 5 m hoog en flexibel in te delen, dubbelhoge plinten zijn mogelijk

Doorsteken zijn minimaal 15 m afstand. Situering van doorsteek geldt de marge van 10m naar links of rechts.

De doorsteken zijn toegankelijk voor bevoorrading en langzaamverkeer

Maximale bouwhoogte berekend vanaf aansluitende maaiveld is 30 m

4 Houtwallen als ecologische corridors 5 Introductie beekdalecologie: vergroten biodiversiteit

Minimaal om de 100 m een parcelering (grove korrel) haaks op de straat in het brongebied

Minimaal om de 40 m een parcelering (grove korrel) haaks op de straat in stroom en bovenlanden

FSI verschilt per deelgebied, tussen bouwvlakken binnen een deelgebied kan de FSI worden uitgewisseld

Parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd

Parkeerplaatsen mogen niet zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte

Parkeerbehoefte kan onderling uitgeruilt worden tussen bouwvelden (binnen 250 m bouwveld)

Bouwveld

‘S ZOMERS

ASSER GLAS

ASSER GLAS

Landschapskamer met houtwal

ASSER GLAS

Landschapskamer met houtwal

BRONGEBIED

BEEKDAL- BOVENLANDEN

BEEKDAL- BOVENLANDEN

BODEM

BODEM

-De bestaande en toekomstige grond is een veldpodzolgrond. Deze grond is relatief arm in nutriënten en leent zich uitermate goed voor schralere heilanden en bebossing. -Keileem is niet uitgesleten in dit gebied zoals in de beekdalen. Overal is hier keileem aanwezig. -Beschadigde keileemlagen kunnen worden gerepareerd om de natuurlijke bufferfunctie te herstellen.

BEPLANTING

-Beplanting in dit gebied bestaat in de open velden uit jonge heide, akkertjes voor voedsel en solitaire groepen bomen.

-De bebossing in dit landschap is een voedselrijk

BODEM -Langzame transformatie van veldpodzolgrond (boxtel zand/Laag van Drenthe) naar beekeerdgronden (sterk uctuerende grondwaterstand, meer organische stof, oxidatie en vochhoudend vermogen) -Af en toe keileem (in anken)

BEPLANTING

-Langzame transformatie van veldpodzolgrond (boxtel zand/Laag van Drenthe) naar beekeerdgronden (sterk uctuerende grondwaterstand, meer organische stof, oxidatie en vochhoudend vermogen) -Af en toe keileem (in anken)

BEPLANTING

-Houtwallen - Berken-Zomereikenbos (vochtiger) Eiken-Berkenbos (droger) -In landschapskamers - mesotrofe zeggenvegetaties: snavelzegge, slijkzegge, ronde zegge, braunmoose, moerasvaren en waterdrieblad.

ECOSYSTEEMDIENSTEN

-Houtwallen - Berken-Zomereikenbos (vochtiger) Eiken-Berkenbos (droger) -In landschapskamers - mesotrofe zeggenvegetaties: snavelzegge, slijkzegge, ronde zegge, braunmoose, moerasvaren en waterdrieblad.

ECOSYSTEEMDIENSTEN

-Doorstromingsmoeras

-Doorstromingsmoeras -Permanente doorstroming van grondwater, hoge grondwaterstand, kan fungeren als wadi (GLG 2,2 m mv, GVG, 1,1 m): MOERASWADI -Horizontaal doorstroomd helofyten lter -Houtwallen als ecologische dragers (langzaam verkeer) Houtwallen zijn ecologisch zeer waardevol, zij bieden nestgelegenheid aan verschillende zangvogels en vormen voor vogels, zoogdieren en insecten een waardevolle voedselbron (bessen, nectar). Ook zijn houwallen waardevolle corridors.

-Permanente doorstroming van grondwater, hoge grondwaterstand, kan fungeren als wadi (GLG 2,2 m mv, GVG, 1,1 m): MOERASWADI -Horizontaal doorstroomd helofyten lter -Houtwallen als ecologische dragers (langzaam verkeer) Houtwallen zijn ecologisch zeer waardevol, zij bieden nestgelegenheid aan verschillende zangvogels en vormen voor vogels, zoogdieren en insecten een waardevolle voedselbron (bessen, nectar). Ook zijn houwallen waardevolle corridors.

Hummusrijke toplaag (20CM)

Madeveengronden

Hummusrijke toplaag

Hummusrijke toplaag (20CM)

Aanwezigheid keileem (Drenthe)

Madeveengronden

Aanwezigheid keileem (Drenthe)

Aanwezigheid keileem (Drenthe)

Zeer fijn tot matig grof zand (Boxtel)

Zeer fijn/matig grof zand (Boxtel)

Grof zand/keileem (Drenthe)

fijn tot matig grof zand (Boxtel)

Grof zand/keileem (Drenthe)

Fijn tot grof zand (Peelo)

Grof zand/keileem (Drenthe)

Fijn tot grof zand (Peelo)

Fijn tot grof zand (Peelo)

Grondwaterspiegel

Grondwaterspiegel (-2.2 m zomers)

landschap met grotere solitairen en bosgroepen. Buiten de heidevelden zijn dichtere ‘werkbossen’.

ECOSYSTEEMDIENSTEN

-Hier vindt een koppeling plaats van arme en relatief voedselrijke/dynamische plekken. Zo ontstaat een grote bijdrage aan de biodiversiteit van de voedselarme heideterreinen. Hier vestigen zich bijvoorbeeld loopkevers, sprinkhanen, grote variatie aan prooisoorten en zaden voor deze diersoorten.

-In het gebied wordt gestreefd naar een geleidelijke overgang bos naar heide. Zo ontstaat een waardevolle nieuwe biotoop. -Hier wordt water gebufferd en vastgehouden in vennen en vertraagd afgevoerd via diffuse strengen.

Grondwaterspiegel (-2.2

Strengen richting beekdal

2025 Brongebied

2050 Brongebied

2050 Stroom-/bovenlanden

Ecosysteemdiensten

I. Vergroten hydrologisch infitratiegebied aanvulling waterpakketten

II. Sanering bodemverontreiniging herstellen keileem waar mogelijk

III. Diffuse doorstroomg vegetatie ter bevoring vertraging drainage

IV. Vennetjes als ecologische hotspots en vergroting sponscapaciteit

V. Introductie heide-bos biotoop: vergroten biodiversiteit

VI. Natuurlijke en ecologisch interessante gradienten tussen bos en heidevelden

Functies

Tot 50% oppervlakte van de kavel kan worden verlangd voor ontsluiting/natuurontwikkeling/maatsch. progr.

Tot 50% oppervlakte van de kavel kan worden verlangd voor ontsluiting/natuurontwikkeling/maatsch. progr.

Er is geen verplicht programma. Indicatie % industrie/ PDV/kantoor aangegeven per deelgebied, tussen bouwvlakken kan programma worden uitgewisseld

Er is geen verplicht programma. Indicatie % industrie/ PDV/kantoor aangegeven per deelgebied, tussen bouwvlakken kan programma worden uitgewisseld

Het aantal m2 bedrijfs/kantoorruimte/PDV in het Stadsbedrijvenpark mag niet verminderd worden

Het aantal m2 bedrijfs/kantoorruimte/PDV in het Stadsbedrijvenpark mag niet verminderd worden

De panden hebben hun voordeuren aan de straten en pleinen.

De panden hebben hun voordeuren aan de straten en pleinen.

Gebouwen zijn alzijdig vormgegeven

Gebouwen zijn alzijdig vormgegeven

Rooilijn & hoogte

Tussen rooilijn en hartlijn straat minimaal 10 meter

Tussen rooilijn en hartlijn straat minimaal 10 meter

Rooilijnen belendende panden verspringen minimaal 5 meter. Vanaf erfgrens minimaal 5 m afstand.

Rooilijnen belendende panden verspringen minimaal 5 meter. Vanaf erfgrens minimaal 5 m afstand.

Bouwvolumes haaks op de beken in de stroom- en bovenlanden zijn 1,5 x langer dan breder

Bouwvolumes haaks op de beken in de stroom- en bovenlanden zijn 1,5 x langer dan breder

Plinten zijn minimaal 5 m hoog en flexibel in te delen, dubbelhoge plinten zijn mogelijk

Plinten zijn minimaal 5 m hoog en flexibel in te delen, dubbelhoge plinten zijn mogelijk

Doorsteken zijn minimaal 15 m afstand. Situering van doorsteek geldt de marge van 10m naar links of rechts.

Doorsteken zijn minimaal 15 m afstand. Situering van doorsteek geldt de marge van 10m naar links of rechts.

De doorsteken zijn toegankelijk voor bevoorrading en langzaamverkeer

De doorsteken zijn toegankelijk voor bevoorrading en langzaamverkeer

Maximale bouwhoogte berekend vanaf aansluitende maaiveld is 30 m

Maximale bouwhoogte berekend vanaf aansluitende

Minimaal om de 100 m een parcelering (grove korrel)

Minimaal om de 60 m een parcelering (grove korrel) haaks op de straat in stroom en bovenlanden FSI verschilt per deelgebied, tussen bouwvlakken binnen een deelgebied kan de FSI worden uitgewisseld

Parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd

Parkeerplaatsen mogen niet zichtbaar zijn vanuit de

Parkeerbehoefte kan onderling uitgeruilt worden tussen

Rooilijn

2050 Brongebied

2050 Stroom-/bovenlanden

2050 Brongebied 2050

2 Sanering bodemverontreiniging

3 Diffuse doorstroomvegetatie: vertraging drainage

1 Vergroten hydrologisch infiltratiegebied; aanvullen freatischwater

6 Bebossing t.b.v. schaduw/verkoeling

Functies

Tot 50% oppervlakte van de kavel kan worden verlangd voor ontsluiting/natuurontwikkeling/maatsch. progr.

Er is geen verplicht programma. Indicatie % industrie/ PDV/kantoor aangegeven per deelgebied, tussen bouwvlakken kan programma worden uitgewisseld

Het aantal m2 bedrijfs/kantoorruimte/PDV in het Stadsbedrijvenpark mag niet verminderd worden

De panden hebben hun voordeuren aan de straten en pleinen.

Gebouwen zijn alzijdig vormgegeven

x 1.5x

7 Introductie heide-bos biotoop: vergroten biodiversiteit

Rooilijn & hoogte

Tussen rooilijn en hartlijn straat minimaal 10 meter

Rooilijnen belendende panden verspringen minimaal 5 meter. Vanaf erfgrens minimaal 5 m afstand.

Bouwvolumes haaks op de beken in de stroom- en bovenlanden zijn 1,5 x langer dan breder

Plinten zijn minimaal 5 m hoog en flexibel in te delen, dubbelhoge plinten zijn mogelijk

Doorsteken zijn minimaal 15 m afstand. Situering van doorsteek geldt de marge van 10m naar links of rechts.

Bodem en watergestuurd: Bodem en watergestuurd: herstel van het ecohydrologisch systeem

2 Sanering treiniging

De doorsteken zijn toegankelijk voor bevoorrading en langzaamverkeer

Maximale bouwhoogte berekend vanaf aansluitende maaiveld is 30 m

4 Venvorming (zinkput keileem): vasthouden water

5 Natuurlijke gradiënt bos en heide t.b.v fauna

1 Vergroten hydrologisch infiltratiegebied; aanvullen grondwater

‘S ZOMERS

Heideveld

Winkelstraat

Overgang

Winkelstraat

VAN LANDSCHAP NAAR BELEVING

TYPE LANDSCHAP VANUIT BODEM

Stroomlanden

Bovenlanden

Brongebied

Open bossenhechting Drentsche Aa

Uit de analyse van de paleontologische, Frijtag-Drabbe en archiefonderzoek komt naar voeren dat het Stadsbedrijvenpark grofweg in drie gebiedstypologieën kan worden ingedeeld: stroomlanden, bovenlanden en brongebied. Deze gebieden kunnen worden geprojecteerd op de huidige situatie waaruit een aanknopingspunt ontstaat voor landschappelijke en stedebouwkundige ingrepen.

ROBUUST & GELAAGD GROEN

Stroomlanden Bovenlanden Brongebied Bebossing Houtwallen Heidevelden Beekdal

Elzen-broekbos /wilgenstruweel

Deze gebiedsindelingen worden vervolgens koppeld aan specifieke groenstructuren. de brondgebieden bieden ruimte voor heidevelden en dichtere bebossing. De stroom- en bovenlanden biedt ruimte voor houtwallen en elzen-broekbossen.

ONTWIKKELING GEBIED

Op dit moment is de infrastructuur duidelijk zichtbaar en waarneembaar in het Stadsbedrijvenpark. De Europawag doorklieft het gebied en zorgt voor een mentale en fysieke barrière in het gebied. Het resterende stuk van het beekdal ‘de Landjes’ in Marsdijk en een klein restant van het beekdal nabij knooppunt Fokkerweg zijn resterende parels in het gebied. Deze plekken moeten worden gekoesterd en geheeld aan het herstelde beekdal. Ook de RWZI is een kansrijke locatie voor toekomstige ontwikkeling tot beekdalpark. Ten slotte is de Drensche Aa klaar voor de sprong in het stedelijk gebied. De oostkant is nu niet verbonden met het stedelijk weefsel.

In 2030 vindt de ‘Oerknal’ voor de gebiedsontwikkeling plaats. De gemeente neemt het voortouw door de Europaweg te transformeren naar een beekdal. De ringweg wordt omgeslagen van ‘klief’ naar ‘ringmodel’ . Het RWZI wordt langzaam uitgefaseerd en verplaatst naar een ander gebied.

In 2040 komt de kavelsgewijze ontwikkeling op stoom. Vanuit het zuidwesten verspreid de transformatie als olievlek over het terrein. Dit is het oudste gedeelte van het bedrijventerrein, het dichtsbij het station en een logische locatie als uitrol van het centrummilieu. Hier ontstaan de eerste landschapskamers, heidevelden en productieve bossen. Een sterke menging van wonen en werken waar een natuurlijke gradiënt ontstaat qua dichtheid, korrelgrootte en milieucategorie naar gelang de bodem en landschappelijke identiteit. De circulaire economie met groot ruimtebeslag komt tot bloei langs het kanaal.

FUNCTIONEREN

Water wordt weer gevierd en krijgt ruim baan in het gebied. Trapsgewijze afwatering van brongebied richting bovenlanden en stroomlanden zorgt ervoor dat het water zo lang mogelijk wordt vastgehouden en beekdalverdroging in de Drentsche Aa wordt voorkomen. ‘s Zomers wordt inzijging richting het eerste en tweede watervoerende pakket mogelijk gemaakt die vervolgens kwelt in de Drentsche Aa. In de winter vindt lokale kwel in het Stadsbedrijvenpark plaats.

VAN DOORKLIEVING NAAR PERIFERIE

LV-structuur

Hoofdontsluitingswegen

OV

Fietsstraten

Fietssnelweg

Overslaglocatie spoor/water

De infrastructuur gaat van een ‘klief’ naar ringmodel. Door het herstel van de beekdalen wordt de Europaweg opgeheven en wordt de perifere ring van groter belang voor afwikkeling van verkeer. Langzaam verkeer (voetganger/fiets) krijgt juist meer ruimte in het hart van het gebied langs de beekdalen. Zo wordt het stadsbedrijvenpark hyperdoorwaadbaar. Van Marsdijk naar het centrum

ontstaat een groene verbinding. De buslijnen ri. Marsdijk (1) en Groningen (51) zijn beter verweven in het gebied.

Nieuwe bedrijven langs het kanaal kunnen vracht en goederen ontsluiten via de vaarweg en het spoor.

GRADIËNT VAN WONEN & WERKEN

Hoger aandeel wonen

Hoger aandeel werken

FSI indicatie

indicatief % werken/kantoor/PDV

Publiekstrekkende functies (detailhandel/diensten)

Ruimte voor circulaire economie (cat. 4 of hoger)

Maximale milieucategorie

In het huidige milieucategoriesystematiek wordt gekeken naar geur, stof, geluid en gevaar. Bedrijven die potentieel ernstige bodemverontreiniging veroorzaken (bedrijven met toevoeging: B) worden niet specifiek uitgesloten in het stadsbedrijvenpark. In het nieuwe omgevingsplan is er ruimte om regels op te stellen voor de functie van bedrijven i.r.t. bodem. Het is aanbelenswaardig dat de

gemeente bedrijven die onaanvaardbare risico vormen voor de gezondheid door het gebruik van de bodem vestiging verbied. Bedrijven in een hoge milieucategorie zijn bijvoorbeeld alleen dan toegestaan, wanneer zij aantoonbaar geen (mogelijke) bodemverontreiniging veroorzaken.

LEVENDIGE AS - GROEN DOORWAADBAAR

Grote speelvelden/-plekken

Sportvelden

Buurtstraat

Zoekgebied detailhandel

De buurtstraat in de het gebied sluit aan op het Havenkwartier in het zuiden (richting het centrum) en op de HOV-buslijn in het noorden. Deze buurtstraat is het levendige middelpunt van dit gebied: hier bevinden zich de dagelijkse voorzieningen. Scholen, gezondheidscentra en andere publieke voorzieningen bevinden zich direct aan de beekdal met haar lommerijke padenstructuur. Zo-

doende zijn alle voorzieningen in de buurt toegankelijk voor buurtbewoners zonder interferentie met gemotoriseerd verkeer.

Bouwveld

FSI verschilt per deelgebied, tussen bouwvlakken binnen een deelgebied kan de FSI worden uitgewisseld

Globale indicatie doorsteken minimaal 15m

Deelgebieden en indicatie bouwvlakken

Vaste rooilijn

Flexibele rooilijn

Bestaande bebouwing

Programma

Detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, diensten (kapper, sportschool etc.) bevinden zich geclusterd in het gebied.

Zoekgebieden hoogbouw (>30 m) Op hoeken of locaties nabij HOV kan incidenteel een hoogteaccent worden gepaatst (max 60 m)

Indicatie % industrie/PDV/kantoor aangegeven per deelgebied tussen bouwvlakken kan programma worden uitgewisseld. Het aantal banen in bedrijfs/ kantoor/PDV in het Stadsbedrijvenpark mag niet verminderd worden. Nieuwe bedrijven hebben altijd een vloeistofdichte bodemvoorziening ongeacht de milieucategorie.

Indicatie hoofdgroenstructuur. Tot 50% oppervlakte van de kavel kan worden verlangd voor ontsluiting/ natuurontwikkeling/maatschappelijke programmering.

Zoeklocatie parkeer/materialenhub

Maximale milieucategorie. Bedrijven met verhoogde kans op bodemverontreiniging (B) zal altijd uitgesloten tenzij vloeistofbeschermende bodemvoorzieningen worden getroffen

HUIDIGE SITUATIE

DAAR WAAR STAD, LEEM EN BEEK VERSMELTEN BETEKENT...

Op stadsniveau sterke conceptuele keuze maken: van parasitaire relatie naar symbiose: opgraven goud dat voor het oprapen ligt.

Prioriteren op stadsniveau: welke gebieden dragen het beste bij aan bodem, beek en landschapsherstel en andere urgente opgaven?

Tot op het kleinste niveau regie behouden (afwateringsprincipes, robuustheid groene verbindingen etc.).

Proactief interveniëren: keuzes durven maken (bijv. over grote infrastructuur).

2050 Stroom-/bovenlanden

Dat niet alle bedrijvigheid overal kan, duidelijke zonering is nodig.

Opschonen gemaakte vervuiling: herstellen natuurlijke buffers en diensten in het landschap (keileem, landschappelijke filters etc.).

Een helder ruimtelijk concept kiezen: productieve kamers die verweven zijn met een geheeld landschap.

HUIDIGE PRAKTIJK

Uitleglocaties in aanbouw

Transformatie en wijkvernieuwing (Lariks)

Toekomstige uitleglocaties

Prioritaire ontwikkellocaties (Plan-MER Stadsrand Assen, 2008)

Voor 2040 niet opgenomen in Omgevingsvisie, potentieel later geactiveerd

Bodemverontreiniging

(verdachte historische activiteit of kans op ernstige verontreiniging)

ALTERNATIEF

Verdichten of verdunnen Voornamelijk wijken met sociaal-economische kansen

Transformeren Grote gebieden waar functiemening of transformatie kansrijk is

Revitaliseren Voornamelijk buurtcentra

Voltooide Verdichting/transformatie/revitalisatie Voornamelijk (historische) binnenstad

DANK, DANK, DANK!

Martin Aarts Mentor

Superscherp, empatisch en een geweldige mentor

Henk van Blerck Commissielid

Constructief, onovertroffen expert van het Drentse landschap

Marieke van der Heide Commissielid

Cultuurhistorische expert met scherp oog en zeeën van kennis

Koen Hezemans Toegevoegd commissielid

Huub Juurlink Toegevoegd commissielid

De inspiratie van én interviews met de volgende experts:

Bob Bergsma

Directeur Ondernemend Assen

Ziega van den Berk Landschapsarchitect

Sebastian van Berkel Stedebouwkundige/partner Must

Anne-Marije van Duin Landschapsarchitect

Paul Hendriks Ecohydroloog Hunze en Aa’s

Roel Hilberts Stedebouwkundige Gem. Assen

Jeroen Knopper

Theo Rijnbeek

Robbert-Jan Slobben

Milieu-adviseur bij Gem. Assen

Senior adviseur Ruimte Gem. Assen

Senior adviseur Energietransitie Assen

Theo Spek Hoogleraar Landschapsgeschiedenis RUG

Marinke Steenhuis

Cultuurhistoricus/partner SteenhuisMeurs

Berno Strootman Landschapsarchitect/eigenaar bureau Strootman

Michiel van Zeijl Landschapsarchitect

De hulp en inspiratie van de volgende lieve mensen:

Florian Bonert

Marianne Grievink

Hester Haringsma

Celine Hartman

Eerske van der Hoek

Saskia Kleij

Iaroslava Nesterenko

Ruth de Roo

Ilse Rusch

Sabrina Schröder

Wout Velthof

Shawn Watt

De medewerkers van het Drents Archief

De collega’s van Must, gemeente Amsterdam en Karres en Brands

Pap, mam, Mar, Remy en Noël

De vorming en groei door de volgende docenten:

Markus Appenzeller, Marieke Berkers, Matty Gaikhorst, Jeroen Geurst, Vibeke Gieskes, Katharina Hagg, Maurits de Hoog, Zuzana Jančovičová, Jerryt Krombeen, Erick de Lyon, Andreas Mulder, Mauro Parravicini, Saša Radenovic, Dirk Sijmons, Marta Torrecilla, Saline Verhoeven, Philomene van der Vliet, Floris van der Zee.

BRONVERMELDING

Pagina 4-5

• Bouwend Nederland (2023). EIB: Overal een straatje erbij

• Giddings, B and Rogerson, R. (2021). Compacting the city centre: densification in two Newcastles. Buildings and Cities, 2(1), pp. 185–202. DOI: https:// doi.org/10.5334/ bc.74

• Rooij et al. (2023). ‘Water en bodem sturend’ vraagt om een brede blik’, WUR.

• Rijksoverheid (2022). ‘Kabinet maakt water en bodem sturend bij ruimtelijke keuzes’

• Voogt, F. (2022).Gouden grond: Tweede Kamer gevoelig voor lobby die polders wil volbouwen

Pagina 13

• Battjes, J. T., and Kruiger J B T. (1996). Assen: Architectuur En Stedenbouw 1850-1940. Waanders.

• Blerck, Henk van, et al. (2022). Landschapsplan Nederland. Schokland En Water.

• Groen P.C., et al., (1994). Landschap En Dorpen in Drenthe. Stichting Het Drentse Boek.

• Elerie, Hans, et al. (1987). Drenthe En Zijn Landschap: De Geschiedenis Van Het Drentse Landschap Van Prehistorie Tot Heden. Provinciaal Bestuur Van Drenthe.

• Hanskamp, Bernhard (2012). Bewogen Ruimte: De Ruimtelijke Ontwikkeling Van Drenthe, 1942-1970. Koninklijke Van Gorcum BV.

• Hendriks, Mark, et al. (2019). Drenthe Maakt: Het Landschap ALS Inspiratiebron Bij Ruimtelijke Ontwikkeling. Provincie Drenthe.

• Hanskamp, Bernhard, and Ingrid Olthoff (2020). Gewogen Ruimte: Vorm Geven Aan De Provincie Drenthe 1970 - 2020 - 2050. In Boekvorm Uitgeverr.

• Noordhoff, Ineke (2012). “‘Noord-Drenthe Vermorzeld Door De Kaken Van Planologen.’” Noorderbreedte, 31 Jan. https://noorderbreedte.nl/2012/01/31/noord-drenthe-vermorzeld-door-de-kaken-van-planologen/.

• Provincie Drenthe (n.d.). Bouwstenen voor het Deltaplan Noordelijk Nederland en het stedelijk netwerk Nederland beter verbonden.

• T., Kruiger J B. (1991). Architectuur En Stedebouw in Drenthe 1850-1940. Waanders.

Pagina 14-21

• Gemeente Assen (2000). Bestemmingsplan Bedrijventerrein Messenveld I

• Gemeente Assen. (2008). PlanMER Stadsrandzone Assen Structuurplan.

• Gemeente Assen (2008). Buitengebied Herzieningen Kloosterveen

• Gemeente Assen (2017). Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2021-2025.

• Gemeente Assen (2023). Omgevingsvisie Assen nog mooier.

• Gemeente Assen (2011). Bestemmingsplan Werklandschap Assen-Zuid

• KAW (2022). Woonscan Assen- hoodpunten een match tussen vraag en aanbod.

• Visser, B. (n.d.). Foto Kloosterveen.

• Weusthuis en Partners (2017). Woningmarktanalyse Regio Groningen-Assen 20172030. KAW.

P. 36-37

• E.P. Querner, M. Rakhorst, A.G.M. Hermans en S. Hoegen (2005). Verkenning van mogelijkheden om water vast te houden op het Drents Plateau; Pilot Noord West Drentse Beken. Wageningen, Alterra, Alterra-rapport 1240. 80 blz.; 15 fig.; 13 tab.; 22 ref.

• Gebiedsdossier Oppervlaktewaterwinning Drentsche Aa. (2019). Hunze Aa’s.

• Studiecommissie waterbehoefte land en tuinbouw. (1980). Grondwaterplan Drenthe. Stiboka-rapport 1526. 54.

• Hunze Aa’s. (2022). Waterbeheerprogramma 2022 - 2027.

• Hunze Aa’s. (2020). Noord-Willemskanaal Achtergronddocument Kaderrichtlijn Water.

• Jorritsma, M. (2023, November 27). De groeiende druk op het IJsselmeer. Drinkwaterplatform. https://www.drinkwaterplatform.nl/de-groeiende-druk-op-het-ijsselmeer/

• KWR. (2022). Naar een langetermijnvisie op de drinkwatervoorziening voor Drenthe.

• Meinardi, C. R. (1986). De ouderdom van het zoete water in Nederland.

• NOS. (2023, February 10). WMD Drenthe: “We moeten meer water vasthouden in Drenthe.” NOS. https://nos.nl/regio/drenthe/artikel/359274-wmd-drenthe-wemoeten-meer-water-vasthouden-in-drenthe.

• Provincie Drenthe. (2021). Regionaal Waterprogramma Drenthe 2022-2027.

P. 38-39

• Europese Commissie (2016). Future brief: no net land take by 2050?. Science for Environment Policy.

• Provincie Drenthe (2021). De Drentsche Bomen en Bossenstrategie. Provincie Drenthe.

• Vries, S. de et al. (2012). Beleidsdenken over stedelijk groen en gezondheid. Wageningen University & Research.

P. 40-41

• Louw, E. (2015). Efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinen. In SKBN - Markt Voor Bedrijventerreinen.

• Louter, P., & Van Eikeren, P. (2015). Assen naar 2035 Prognoses voor de ontwikkeling van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen, kantoren en winkelruimte. In Gemeente Assen. Gemeente Assen.

• Masterplan Stadsbedrijvenpark Assen (2021). No. 1277545. Ondernemend Assen.

• Planningslijst Bedrijventerreinen 2020 vastgesteld tijdens POE d.d. 23-04-2020. (2020, April 23). Regio Groningen-Assen.

P. 42-43

• Jonkeren, O., Wust, H., Haas, M. de (2019). Mobiliteit in stedelijk Nederland. Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid

• Ministerie van I&W (2023). Mobiliteitsvisie 2050 - Hoofdlijnennotitie. Rijksoverheid

• Regio Groningen Assen (2019). Mobiliteitsmontior 2019.

P. 44-45

• Gemeente Assen (2021). Ontwerp Binnenstadvisie. binnenstadassen.nl. Retrieved November 3, 2023, from https://www.binnenstadassen.nl/images/nieuws/concept-binnenstadsvisie-assen-01-04-2021-spread.pdf

• Jennissen, R. (2018). De Nieuwe Verscheidenheid, toenemende diversiteit naar herkomst in Nederland. WRR.

• Rijksoverheid, (2024). Leefbarometer 3.0.

P 60-67

• Nationaal Park Drentsche Aa. (2021). Beheer-, Inrichtings- en  Ontwikkelingsplan Nationaal Park Drentsche Aa (2021 – 2030). Drentsche Aa. Retrieved November 11, 2024, from https://www.drentscheaa.nl/organisatie-beleid/bio-plan-drentsche/

• Berg, E. van den (2015). Bossen van de Drentsche Aa. RUG.

• Frijtag Drabbe, C.A.J. von (1954). Aerial Photograph and Photo Interpretation, deel I Post glacial Phenomena in the Netherlands Topografische Dienst, Delft.

• Keunen, L.J, et al. (2014). Een Cultuurhistorische Waardenkaart van de Gemeente Assen Met Beleidsadvies. RAAP Archeologisch Adviesbureau B.V.

• Kortleve, MW (1990). Regionaal geohydrologisch modelonderzoek van het stroomgebied van de Drentsche Aa

• Provincie Drenthe. (2018). Op pad met waardevol Drenthe. Provincie Drente.

• Monitoringsrapportage Drentsche Aa 2012. (2012). Nationaal Park Drentsche Aa. Retrieved September 23, 2023, from https://www.drentscheaa.nl/publish/pages/115332/ monitoringsrapportagie-drentsche-aa-meting-2012-vastgesteld-door-overlegorgaan-d_d_-3maart2014.pdf

• Meijer, R. (1988). Beken zonder waterscheiding. Noorderbreedte.

• Nationaal Park Drentsche Aa. (2021). Drentsche Aa duurzaam  uniek en excellent  Samenvatting toekomstvisie derde BIO-plan. Drentsche Aa. Retrieved November 11, 2024, from https://www.drentscheaa.nl/organisatie-beleid/bio-plan-drentsche/

• Roelsma, J., H. Wanningen, F.J.E. van der Bolt (2004). Systeemverkenning Drentse Aa. Wageningen, Alterra, Alterra-rapport 967. Reeks Monitoring Stroomgebieden 2-I. 68 blz.; 16 fig.; 7 tab.; 21 ref.

• Spek, T., Elerie, H., Bakker, J., & Noordhoff, I. (Eds.) (2015). Landschapsbiografie van de Drentsche Aa. Koninklijke Van Gorcum.

• Strootman Landschapsarchitecten. (2017). Landschapsvisie Drenthe 2.0 (1st ed.). Nationaal Beek- en Esdorpenlandschap Drentsche Aa.

• Strootman Landschapsarchitecten. (2017). Visie Beekdalen Drentsche Aa. Nationaal Beek- en Esdorpenlandschap Drentsche Aa.

P. 70-71

• COASTAR Nationaal  Regionale en nationale opschaling COASTAR toepassingen. (2021). Deltares.

• Gemeente Assen (2015). Bestemmingsplan Stadsbedrijvenpark Assen.

• Nota Bodembeheer Assen T&PBC7583R003F01. (2021).

• Prov. Drenthe. (2019). Gebiedsdossier Grondwaterwinning Assen-West. Royal Haskoning.

• Provincie Drenthe. (2019). Gebiedsdossier Grondwaterwinning Assen. Royal Haskoning.

P. 98-111

• BOS + Vlaanderen (n.d.). Klimaatadaptief natuurbeheer: het heidelandschap. Instituut voor natuur- en bosonderzoek.

• Drentsche Aa. (2022). 35 jaar beheer Drentsche Aa. Retrieved October 3, 20 C.E., from https://www.drentscheaa.nl/publish/library/486/rapport_35_jaar_beheer_drentsche_aa_web_versie.pdf

• Eekeren, N. van et al. (2008). Van Schraal naar Rijk zand. Louis Bolk Instituut .

• Nijssen, M.E. & J.J. Vogels (2014). Heidelandschap in ontwikkeling. OBN Deskundigenteam Droog zandlandschap.

• Latour, J. et al. (2014). Monitoringsrapportage Drentsche Aa 2012. Overlegorgaan Drentsche Aa.

• Verdonschot, P. et al. (2017). Integraal natuurherstel in beekdalen. Ontwikkeling van diffuse afvoersystemen, gedempte afvoerdynamiek en beekprofielherstel. WUR.

P. 123-124

• Gemeente Amsterdam (n.d.). Spelregelkaart Cruquiusgebied. Ruimte en Duurzaamheid.

• Hoorn, M. en Bouman, D. (2019). Spelregelkaarten bij stedelijke transformatie: hoe maak je het gebied de winnaar? Gebiedsontwikkeling.nu.

• Karres en Brands (2019). Ontwikkelkader De Hoef. Gemeente Amersfoort.

BIJLAGE

Globale woningaantallen strategie 2070 Aan welke knoppen kan je draaien?

GLOBALE WONINGAANTALLEN STRATEGIE 2070

3.128 woningen 2023 2070 3.625 woningen

497 woningen toegevoegd (verdichting 15%)

VERDICHTEN/VERDUNNEN

1. Pittelo-Midden

Oppervlakte (ha) 130.000 (13) FSI 0,39

Aantal woningen 390 wo Woonmilieu Groenstedelijk (30wo/ha)

3. Luchiesland Noord

Oppervlakte (ha) 150.000(15) FSI 0,43

Aantal woningen 649 wo Woonmilieu Groenstedelijk (43 wo/ha)

26. Luchiesland Zuid

Oppervlakte (ha) 91.000 (9,1) FSI 0,38

Aantal woningen 327 wo Woonmilieu Groenstedelijk (36wo/ha)

17. Lariks

Oppervlakte (ha) 50.000 (5) FSI 0,38

Aantal woningen 140 wo Woonmilieu Groenstedelijk (28 wo/ha)

5. Noorderpark

Oppervlakte (ha) 170.000 (17) FSI 0,44

Aantal woningen 652 wo Woonmilieu Groenstedelijk (38 wo/ha)

25. Baggelhuizen Noord

Oppervlakte (ha) 90.000 (9)

FSI 0,40

Aantal woningen 292 wo Woonmilieu Groenstedelijk (32wo/ha)

14. De Lariks Oost

Oppervlakte (ha) 42.000 (4,2) FSI 0,45

Aantal woningen 190 wo Woonmilieu Groenstedelijk (45wo/ha)

8. Schildersbuurt

Oppervlakte (ha) 30.000 (3) FSI 0,44

Aantal woningen 100 wo Woonmilieu Groenstedelijk (33wo/ha)

22. Vredeveld Zuid

Oppervlakte (ha) 62.000 (6,2) FSI 0,45

Aantal woningen 335 wo Woonmilieu Groenstedelijk (54wo/ha)

13. Vredeveld Noord

Oppervlakte (ha) 37.000 (3,7)

FSI 0,2

Aantal woningen 53 wo Woonmilieu Groenstedelijk (14 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 130.000 (13)

FSI 0,52

Aantal woningen 520 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 150.000 (13)

FSI 0,43

Aantal woningen 650 wo Woonmilieu Groenstedelijk (43 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 91.000 (9,1)

FSI 0,41

Aantal woningen 360 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 50.000 (5)

FSI 0,54

Aantal woningen 200 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 170.000 (17)

FSI 0,46

Aantal woningen 680 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 90.000 (9)

FSI 0,49

Aantal woningen 360 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 42.000 (4,2)

FSI 0,59

Aantal woningen 252 wo Woonmilieu Centrum Stedelijk (60 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 30.000 (3)

FSI 0,52

Aantal woningen 120 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 62.000 (6,2)

FSI 0,45

Aantal woningen 335 wo Woonmilieu Centrum Stedelijk (54 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 37.000 (3,7)

FSI 0,55

Aantal woningen 148 wo Woonmilieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

2023 2070 5.392-9.280 woningen toegevoegd

TRANSFORMATIE

2023

2. Sportpark Stadsbroek

Oppervlakte (ha)

127.000 (12,7)

BVO Maaiveld 32894 m2

Milieu Kantoor/sport (0 wo/ha)

2070

Oppervlakte (ha) 127.000 m2 (12,7)

Potentieel BVO maaiveld 94.106 m2 (9,4)

Aantal woningen 200-376 wo

Milieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

*Behoud huidige werkgelegenheid/functies. Provinciehuis en De Bonte Wever aftrekken uit potentieel BVO maaiveld. Woningen hoofdzakelijk geplaatst op parkeerterreinen. Zonder grootschalige transformatie: 200

4. Balkendwarsweg

Oppervlakte (ha)

162.000 (16,2)

BVO Maaiveld 31.530 m2

Milieu Kantoor/productie (0 wo/ha)

20. Faber Pallets

Oppervlakte (ha)

50.000 (5)

BVO Maaiveld 31.530 m2

Milieu Industrie (0 wo/ha)

24, 16, 23. Lauwers en Zendmast

Oppervlakte (ha)

183.000 (18,3)

BVO Maaiveld 42.417m2

Milieu Kantoor (0 wo/ha)

12. JWF Kazerne

Oppervlakte (ha)

360.000 (36)

BVO Maaiveld 42.417m2

Milieu Defensie (0 wo/ha)

7/11. WZA/Station

Oppervlakte (ha)

60.000 (6)

BVO Maaiveld 3. 961m2

Milieu Kantoor/parkeren (0 wo/ha)

19. Van Boeijenoord

Oppervlakte (ha)

480.000 (48)

BVO Maaiveld 44.062m2

Milieu Zorg (0 wo/ha)

15. NAM/Schepersmaat

Oppervlakte (ha)

390.000 (39)

BVO Maaiveld 84.470m2

Milieu Kantoor/bedrijf (0 wo/ha)

6. Stadsbedrijvenpark

Oppervlakte (ha)

2.100.000 (210)

BVO Maaiveld 590. 965m2

Milieu Kantoor/bedrijf (0 wo/ha)

Oppervlakte (ha) 162.000 (16,2)

Potentieel BVO maaiveld 130.650 m2 (13)

Aantal woningen 80-520 wo Milieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

*Versplaatsing Holttrop naar Stads’park, Messchenveld, Werkl. Zuid. Conc. en stapeling mogelijk bij ext. kantoren/bedrijven. Woningen hoofdzakelijk geplaatst op terrein Holttrop en parkeerterreinen in gebied. Zonder transformatie 80 woningen

Oppervlakte (ha) 50.000 (5,0)

Potentieel BVO maaiveld 50.000 m2 (5)

Aantal woningen 0-200 wo

Milieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

*Versplaatsing Faber Pallets naar Stadsbedrijvenpark, Messchenveld, Werklandschap Zuid. Optimalisatie zeer moeilijk gezien noodzakelijk ruimtebeslag houthandel.

Oppervlakte (ha)

183.000 (18,3)

Potentieel BVO maaiveld 140.583 m2 (14)

Aantal woningen 180-560 wo Milieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

*Behoud kantoren. Woningen hoofdzakelijk geplaatst op parkeerterreinen, eventuele transformatie/optop. Zonder grootschalige transformatie 180 woningen

Oppervlakte (ha)

360.000 (36)

Potentieel BVO maaiveld 180.000 m2 (18)

Aantal woningen 300-720 wo Milieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

*50% terrein voor JWF kazene behouden, concentratie mogelijk. Zonder verregaande concentratie 300 woningen met gemak mogelijk.

Oppervlakte (ha) 60.000 (6)

Potentieel BVO maaiveld 54.000 m2 (5,4)

Aantal woningen 432 wo Milieu Hoogstedelijk 80 wo/ha)

*Hoogstedelijk gemengde bebouwing nabij station. WZA hoog aantal wo/ha (zorgwonen).

Oppervlakte (ha) 480.000 (48)

Potentieel BVO maaiveld 436.000 m2 (43,6)

Aantal woningen 100-872 wo Milieu Dorpslandelijk (20 wo/ha)

*Lichte concentratie GGZ instellingen, groene woonwijk. Bij geen grote transformatie 100 woningen.

Oppervlakte (ha) 390.000 (39)

Potentieel BVO maaiveld 305.000 m2 (30,5)

Aantal woningen 200-600 wo

Milieu Dorpslandelijk (20 wo/ha)

*Bedrijven blijven in gebied: meer stapeling/efficïenter gebruik ruimte. Milieu is dorpslandelijk (luxe woonwijk). Zonder transformatie bedrijventerrein/NAM gebouw: 200 woningen

Oppervlakte (ha) 2.100.000 (210)

Aantal woningen 4.000-5.000

Milieu Groenstedelijk (40 wo/ha)

*Bedrijven blijven in gebied: meer stapeling/efficïenter gebruik ruimte. Milieu is groenstedelijk. Relatief lage dichtheid vanwege sterke vermenging met bedrijvigheid.

woningen

woningen toegevoegd

REVITALISEREN

2023

21. Baggelhuizen

Oppervlakte (ha)

59.000 (5,9)

BVO Maaiveld 21.088 m2

BVO Maaiveld onbebouwbaar 2.363 m2

Aantal woningen 42

Milieu Kantoor/school/winkel (7 wo/ha)

10. Nobellaan

Oppervlakte (ha)

31.000 (3,1)

BVO Maaiveld 7.773 m2

BVO Maaiveld onbebouwbaar 2.363 m2

Aantal woningen 68

Milieu Winkel, woon, bijeenkomst (22 wo/ha)

9. Peelo

Oppervlakte (ha)

28.000 (2,8)

BVO Maaiveld 10.160 m2

BVO Maaiveld onbebouwbaar 0 m2 Milieu Winkel (0 wo/ha)

18. Marsdijk

Oppervlakte (ha)

48.000 (4,8)

BVO Maaiveld 16.219m2

BVO Maaiveld onbebouwbaar 1.000 m2

Aantal woningen 26 Milieu Winkel, woon(5,4 wo/ha)

2070

Oppervlakte (ha) 59.000 m2 (5,9)

Potentieel BVO maaiveld 51.300 m2 (5,1)

Aantal woningen toegevoegd 125-213 wo Milieu Centrumstedelijk (50 wo/ha)

Toevoegen woningen in centrum stedelijke setting.

Zonder grootschalige revitalisatie 125 woningen

Oppervlakte (ha) 31.000 (3,1)

Potentieel BVO maaiveld 28.637 m2 (2,8)

Aantal woningen toegevoegd 50-77 wo Milieu Centrumstedelijk (50 wo/ha)

Toevoegen woningen in centrum stedelijke setting.

Zonder grootschalige revitalisatie 50 woningen

Oppervlakte (ha) 28.000 (2,8)

Potentieel BVO maaiveld 28.000 (2,8)

Aantal woningen toegevoegd 25-140 wo Milieu Centrumstedelijk (50 wo/ha)

Toevoegen woningen in centrum stedelijke setting.

Zonder grootschalige revitalisatie 25 woningen

Oppervlakte (ha) 48.000 (4,8)

Potentieel BVO maaiveld 31.718 m2 (3,7)

Aantal woningen toegevoegd 60-159 wo Milieu Centrumstedelijk (50 wo/ha)

Toevoegen woningen in centrum stedelijke setting.

Zonder grootschalige revitalisatie 60 woningen

Tekort 2070: +/- 9.200 woningen

Verdichten/verdunnen + transformeren + revitaliseren = 10.200 woningen toevoegen in de bestaande stad

AAN WELKE KNOPPEN KAN JE DRAAIEN?

GREX KOSTEN RENDABILITEITSKNOPPEN