Dami谩n Tabakman Federico Colombo Daniel Rudolph
Desarrollos inmobiliarios exitosos C贸mo detectar oportunidades, estructurar proyectos y financiar negocios
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Tabakman, Damián Desarrollos inmobiliarios exitosos - 1a ed. - Buenos Aires: BRE® - Bienes Raíces Ediciones, 2006. 288 pgs.; 25x16 cm. ISBN 987-22683-3-9 1. Desarrollos inmobiliarios exitosos. Arq. Damián Tabakman. Título CDD 333.332 3
Desarrollos inmobiliarios exitosos Arq. Damián Tabakman
Primera edición. © BRE® - Bienes Raíces Ediciones, 2006 - info@brediciones.com Venezuela 1129 - C1095AAW - Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Director General: Silvano José Geler Director Editorial: Darío Sokolowski Arte de tapa, Diseño y Diagramación: Adrián Levy Editora: Laura Limberti Correctora: Luciana Rossini
ISBN-10: 987-22683-3-9 ISBN-13: 978-987-22683-3-6 Queda hecho el depósito que previene la Ley 11.723 Impreso en la Argentina - Printed in Argentine Impreso en Talleres Gráficos Printing Books, Mario Bravo 835 - Avellaneda
Todos los derechos reservados. Bajo las sanciones establecidas en las leyes, queda rigurosamente prohibida, sin autorización escrita de los titulares del copyright, la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio o procedimiento, comprendidos la reprografía y el tratamiento informático, así como la distribución de ejemplares mediante alquiler o préstamo públicos.
La dinámica de la actualidad requiere cada vez mayores competencias. Estamos definitivamente en la era del conocimiento. En un mundo cada vez más competitivo sólo los innovadores podrán marcar la diferencia. Cultivar, ampliar y sistematizar el saber del idóneo para transformarlo en una práctica profesional es el desafío al que se enfrenta el mercado inmobiliario. Para acompañar ese proceso, entre nuestros autores hemos reunido a profesionales de reconocida trayectoria y amplia labor en la tarea de formación de nuevos profesionales. Generar herramientas útiles para el ejercicio profesional de las actividades relacionadas con el mercado de bienes raíces es la meta que nos hemos propuesto desde BRE. Métodos de trabajo, propuestas innovadoras para generar proyectos y las más actuales tendencias del mercado inmobiliario... entre nuestros libros usted encontrará respuestas a sus necesidades de formación y crecimiento. Para más información sobre nuestras publicaciones, visítenos en:
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AGRADECIMIENTOS En primer lugar, es necesario dejar claro que las ideas no surgen del vacío. Lo que venimos a proponer en este libro es fruto de toda nuestra experiencia en el mundo de los negocios y surge del intercambio con quienes fueron en su momento nuestros docentes y con quienes son nuestros maestros de siempre, con quienes son ahora nuestros alumnos y con quienes fueron y son hoy nuestros colegas. A ellos queremos agradecerles su valioso aporte, pues es en gran parte lo que hizo posible la redacción de este libro. No podemos olvidar tampoco a nuestras familias, que nos acompañaron a su modo en la titánica tarea de redactar este libro y a quienes hemos robado, en ese afán, horas de dedicación. Sin su paciencia y compromiso esta obra no hubiera sido posible. Asimismo, para quienes no somos escritores profesionales, abordar la redacción de un libro es un verdadero desafío. A veces, parece una monumental empresa de una envergadura similar a la que implica construir torres como las que se describen en este mismo texto. Tan trascendente es que algunos pasaron a la historia de la mano de novelas, poesías o teorías inmortalizadas en libros. Lo nuestro nunca aspiró a tanto. Desde nuestro rol de consultores, docentes y actores del mercado inmobiliario, sólo nos hemos limitado a volcar en palabras escritas algunos conceptos básicos y experiencias concretas que -esperamos- les sean útiles a los lectores a la hora de involucrarse en el apasionante mundo del Real Estate. Pero el desafío no fue menor, debemos confesarlo. Nos llevó un par de años compilar todo lo que queríamos decir, desde las tres especialidades que cada uno de nosotros, los autores, tenemos en una materia en la que no abunda la bibliografía, ni en la Argentina ni en otros países. Además, la actividad inmobiliaria es muy local en general, de modo que las fórmulas de países desarrollados muchas veces son inaplicables al mercado doméstico. Incluso dentro de nuestro propio país, las
particularidades locales no son nada despreciables. Lo cierto es que, en el proyecto que nos propusimos llevar adelante de redactar este volumen, tuvimos momentos en los que creíamos que no era posible llegar al final, etapas de mucho trabajo en nuestras respectivas actividades profesionales y situaciones que nos hacían dudar sobre el sentido de terminar el libro. Laura Limberti, nuestra editora, en todo momento nos impulsó a seguir adelante y además tuvo en sus manos el ciclópeo trabajo de darle forma a nuestra estilística no literaria. Por eso, acá va nuestra especial dedicatoria a Laura: muchas gracias, y nos veremos de nuevo en el próximo libro, en el que esperamos poder aprovechar todo lo que esta vez nos enseñaste.
ÍNDICE Prólogo
13
Un emprendimiento exitoso
19
Parte I: Conceptos fundamentales Capítulo 1: Mercado inmobiliario
39
Las viviendas como bienes durables Producto inmobiliario: los desarrolladores como emprendedores Demanda residencial Nuevos proyectos
Capítulo 2: Ciclos económicos
61
Los ciclos económicos y su impacto sobre el Real Estate ¿Por qué sube en el mundo el precio de los inmuebles? La importancia de entender la dinámica del mercado
Capítulo 3: Creatividad para negociar y comercializar
75
La negociación La comercialización
Capítulo 4: Localización
95
La importancia de la localización La selección del terreno para un desarrollo exitoso
Capítulo 5: Marketing aplicado al negocio inmobiliario Marketing y merchandising Definición del producto: concepto y alcances Las investigaciones y los estudios de mercado: definiciones
109
Parte II: Aspectos técnicos Capítulo 6: Inversores y desarrolladores
131
La relación con el inversor Motivos para invertir Una asignatura pendiente
Capítulo 7: Estudio de factibilidad
143
El estudio de mercado El diseño del producto Evaluación económico-financiera o business case
Capítulo 8: Evaluación económico-financiera
165
La elaboración del modelo Principales indicadores
Capítulo 9: Tipos de negocio inmobiliario
189
Negocios de desarrollo Negocios de renta y/u operación Riesgos
Capítulo 10: Estructuración financiera de proyectos
215
Financiación de emprendimientos inmobiliarios El rol de los bancos Cálculos simplificados
Capítulo 11: Criterios para valuar un activo inmobiliario
245
La valuación de activos inmobiliarios Comparación de proyectos Burbujas inmobiliarias
Capítulo 12: Estructuración legal del negocio
263
Fideicomisos para emprendimientos inmobiliarios Consorcios al costo Epílogo
Bibliografía
288
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