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Mario G贸mez - David Tisocco
Evaluaci贸n de proyectos inmobiliarios
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Gómez, Mario Evaluación de proyectos inmobiliarios. - 3a ed. - Buenos Aires : BRE - Bienes Raíces Ediciones, 2013. 480 p. ; 25x16 cm. ISBN 978-987-1630-00-4 1. Bienes Inmuebles. I. Título CDD 333.33
Tercera edición. © BRE® - Bienes Raíces Ediciones, 2006 - info@brediciones.com F. D. Roosevelt 2445 3° A – C1428BOK – Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Directores: Darío Sokolowski Silvano José Geler Arte de tapa, Diseño y Diagramación: Adrián Levy (Estudio IMAGEN ZERO.com.ar) Editora: Marisol Rey Corrector: Pablo Darini
ISBN-13: 978-987-1630-00-4 Queda hecho el depósito que previene la Ley 11.723 Impreso en la Argentina - Printed in Argentine Producción gráfica realizada por Artes Gráficas BUSCHI S.A., en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Junio de 2013 artesgraficas@buschi.com.ar
Todos los derechos reservados. Bajo las sanciones establecidas en las leyes, queda rigurosamente prohibida, sin autorización escrita de los titulares del copyright, la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio o procedimiento, comprendidos la reprografía y el tratamiento informático, así como la distribución de ejemplares mediante alquiler o préstamo públicos.
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A nuestras esposas, con quiénes hemos emprendido el proyecto más importante de nuestras vidas. A nuestros hijos que son, en todo sentido, nuestra mejor inversión.
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El verdadero valor de un hombre estรก determinado, en primer lugar, por el grado y el sentido en que haya logrado emanciparse de su propio yo. Albert Einstein
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ÍNDICE Prólogo A modo de Introducción: en el ámbito de los proyectos de vida 21 Por qué evaluar proyectos inmobiliarios Análisis de costo beneficio Limitaciones Evaluación social de proyectos Objetivo de este libro Hoja de ruta
Capítulo 1: Proyectos de inversión inmobiliarios
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1.1. Definición 1.2. Viabilidad de los proyectos de inversión inmobiliarios 1.3. Factores para tener en cuenta en un proyecto inmobiliario 1.3.1. Localización 1.3.2. Precio 1.3.3. Producto inmobiliario 1.3.4. Equipo: desarrollador-arquitecto-constructora-inmobiliaria y 1.3.5. Financiamiento.
Capítulo 2: Ciclo de vida de los proyectos de inversión
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2.1. Análisis conceptual y estratégico de los proyectos inmobiliarios 2.2. Identificación de oportunidades de inversión inmobiliarias 2.3. Etapas en el ciclo de vida de los proyectos inmobiliarios 2.3.1. Preinversión 2.3.2. Inversión 2.3.3. Operación
Capítulo 3: Cinco lecciones de finanzas en la mesa de café 3.1. Servilleta 1: variación absoluta y variación relativa de capitales 3.2. Servilleta 2: tasas de interés y rentabilidad de la inversión 3.3. Servilleta 3: la dimensión temporal, el novio de la hija de Carlos 3.4. Servilleta 4: inflación y tasas reales de interés 3.5. Servilleta 5: una primera aproximación a los sistemas de capitalización, los 10.000 dólares de Bonnie & Clyde
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3.6. De la mesa de café a la mesa de trabajo: un abordaje exhaustivo sobre los sistemas de capitalización; capitalización simple y compuesta, tasas equivalentes y otras herramientas financieras. 3.7. Anexo: Utilización de herramientas Excel, referencias absolutas y relativas
Capítulo 4: Formulación de proyectos de inversión
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4.1. Estudio de mercado 4.1.1. Definición y alcance del estudio 4.1.2. Características del mercado inmobiliario 4.1.3. Metodología de aplicación para la investigación 4.1.3.1. Estudio de la oferta 4.1.3.2. Estudio de la demanda 4.1.3.3. Estudio de precios 4.1.3.4. Estrategia comercialización 4.2. Estudio técnico 4.2.1.Definición y alcance del estudio 4.2.2. Costos de inversión y plazos de obra 4.2.3. Logística del desarrollador 4.3. Organización Legal 4.3.1. Definición y alcance del estudio 4.3.2. Dando cobertura jurídica a los emprendimientos 4.3.2.1. Personas físicas y sociedades de personas 4.3.2.2. Sociedades de capital como vehículos de estructuración 4.3.2.3. Otras formas de inversión 4.3.3. Aspectos impositivos vinculados con los emprendimientos 4.3.3.1. Impuesto a las ganancias 4.3.3.2. Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) 4.3.3.3. Impuesto a las ganancia mínima presunta 4.3.3.4. Impuesto al valor agregado (IVA) I4.3.3.5. Impuesto a los ingresos brutos 4.3.3.6. Impuesto de sellos 4.3.3.7. Regimenes informativos: ROI y COTI 4.3.4. Aspectos vinculados con la salida del emprendimiento 4.4. Estudio económico-financiero 4.4.1. Definición y alcance del estudio 4.4.2. Armado de flujos de fondos: criterios de lo percibido 4.4.3. Variables macroeconómicas 4.4.4. Escenarios probables 4.4.5.Horizonte de planeamiento 4.4.6. Moneda de proyección 4.4.7. Medición de la rentabilidad de la inversión 4.5. Análisis de riesgo
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4.5.1. Riesgo e incertidumbre 4.5.2. Tipos de riesgo 4.5.3. Análisis de riesgo en la mesa de café
Capítulo 5: Métodos de evaluación de proyectos
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5.1. Indicadores financieros de evaluación 5.1.1. Modelos dinámicos 5.1.1.1. Criterio del valor actual neto (VAN) 5.1.1.2. Criterio de la tasa interna de retorno (TIR) 5.1.2. Modelos estáticos 5.1.2.1. Criterio de la rentabilidad punta a punta 5.1.2.2. Criterio del período de recupero 5.1.2.3. Criterio de la máxima exposición 5.2. Análisis de sensibilidad
Capítulo 6: Financiación de proyectos inmobiliarios 6.1. Capital propio o equity 6.1.1. Ahorros del propio desarrollista y su círculo cercano 6.1.2. Ganancias retenidas 6.1.3. Venture capital 6.1.4. Mercado de capitales 6.2. Fondos de terceros o endeudamiento 6.2.1. Concepto de apalancamiento 6.2.2. Sistemas de amortización 6.2.2.1. Sistema americano 6.2.2.2. Sistema americano doble 6.2.2.3. Sistema alemán 6.2.2.4. Sistema francés de amortización 6.2.3. Collaterals 6.2.4. Covenants 6.2.5. Células hipotecarias 6.3. Preventa 6.3.1. Concepto de preventa 6.3.2. Los riesgos de la preventa en economías inflacionarias 6.4. Esquemas asociativos para nuevas realidades del mercado 6.4.1. Consorcios de construcción al costo 6.4.2. Trueque con proveedores Anexo: Costo financiero total
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Capítulo 7: Un caso integral del mercado inmobiliario argentino
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Proyecto de Oficinas en el Barrio de San Telmo – Ciudad de Buenos Aires Resumen ejecutivo 7.1. Marco teórico 7.2. Análisis del negocio 7.3. El nuevo emprendimiento en su entorno 7.4. Estudio técnico 7.4.1. Posibilidades constructivas del terreno 7.4.2. Diseño, materiales y aspectos técnicos 7.4.3. Calendario de obras y presupuesto 7.5. El producto y su posible potenciación 7.6. Estudio del mercado 7.7. Plan comercial 7.8. Cash flow del proyecto 7.9. Conclusiones de la evaluación del proyecto
Capítulo 8: A modo de conclusión
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Bibliografía
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