FIDEICOMISOULTIMO.indd 2
18/7/14 1:24 PM
Damián Tabakman Mario Gómez Gervasio Ruiz de Gopegui María Acquarone
Fideicomisos al costo
FIDEICOMISOULTIMO.indd 3
18/7/14 1:24 PM
Consulte nuestra página web: www.brediciones.com, donde encontrará información de otro títulos de BRE® - Bienes Raíces Ediciones.
Tabakman, Damián Fideicomisos al costo : el modelo de negocios inmobiliarios más exitoso de los últimos años en Argentina. / Damián Tabakman 1a ed. - Buenos Aires : BRE - Bienes Raíces Ediciones, 2011. 312 p. + Papel ; 24x17 cm. ISBN 978-987-1630-07-3 1. Fideicomiso. I. Título CDD 343.052 64 Fideicomisos al costo Damián Tabakman Mario Gómez Gervasio Ruiz de Gopegui María Acquarone Primera edición. © BRE® - Bienes Raíces Ediciones, 2011 – info@brediciones.com F. D. Roosevelt 2445 3° A – C1428BOK – Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Directores: Darío Sokolowski Silvano José Geler Dirección Editorial: Alexis B. Tellechea Edición: Marisol Rey Arte de tapa, diseño y diagramación: Adrián Levy (Estudio IMAGEN ZERO.com.ar)
ISBN: 978-987-1630-07-3 Queda hecho el depósito que previene de la Ley 11.723 Impreso en Argentina – Printed in Argentine Producción gráfica realizada por Ensamble Gráfico en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Agosto 2011 info@ensamblegrafico.com.ar
Todos los derechos reservados. Bajo las sanciones establecidas en las leyes, queda rigurosamente prohibida, sin autorización escrita de los titulares del copyright, la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio de procedimiento, comprendidos la reprografía y el tratamiento informático, así como la distribución de ejemplares mediante alquiler o préstamos públicos.
FIDEICOMISOULTIMO.indd 4
18/7/14 1:24 PM
La dinámica de la actualidad requiere cada vez mayores competencias. Estamos definitivamente en la era del conocimiento. En un mundo cada vez más competitivo sólo los innovadores podrán marcar la diferencia. Cultivar, ampliar y sistematizar el saber del idóneo para transformarlo en una práctica profesional es el desafío al que se enfrenta el mercado inmobiliario. Para acompañar ese proceso, entre nuestros autores hemos reunido a profesionales de reconocida trayectoria y amplia labor en la tarea de formación de nuevos profesionales. Generar herramientas útiles para el ejercicio profesional de las actividades relacionadas con el mercado de bienes raíces es la meta que nos hemos propuesto desde BRE. Métodos de trabajo, propuestas innovadoras para generar proyectos y las más actuales tendencias del mercado inmobiliario... entre nuestros libros usted encontrará respuestas a sus necesidades de formación y crecimiento. Para más información sobre nuestras publicaciones, visítenos en:
www.brediciones.com
FIDEICOMISOULTIMO.indd 5
18/7/14 1:24 PM
FIDEICOMISOULTIMO.indd 6
18/7/14 1:24 PM
ÍNDICE INTRODUCCIón 13 Empecemos por un ejemplo simple y obvio Invertir en firmas del real estate Los fideicomisos al costo son la sentencia de muerte del desarrollador inmobiliario Capítulo 1 Fideicomiso al costo: una visión crítica ¿Siempre sirve el fideicomiso? Los fideicomisos al costo Participar en un fideicomiso al costo Otras experiencias Experiencias concretas ¿Qué hace falta para poner en marcha un fideicomiso al costo? El principal tema: modelando la responsabilidad
29
Capítulo 2 Fideicomiso al costo: fondeo para real estate en tiempos de racionamiento de crédito 69 Racionamiento de crédito y proceso de desintermediación El modelo tradicional de intermediación financiera El mercado secundario para la movilización de recursos Desintermediación financiera y difusión de la inversión inmobiliaria El camino hacia la oferta pública Fideicomisos al costo: envase y contenido Cómo se financia la inversión inmobiliaria a- Capital propio o equity b- Endeudamiento c- Preventa Preventa a precio fijo Preventa a precios determinables Fideicomisos al costo: el contenido Fideicomisos al costo: el envase 1. Condominio o consorcio 2. Sociedades civiles 3. Cooperativas 4. Sociedad anónima 5. Fideicomisos Decálogo de la comercialización de fideicomisos al costo 1. Entender qué es un fideicomiso al costo y saber explicarlo a los clientes a. Partes b. Elementos esenciales Mandato fiduciario Patrimonio de afectación/transmisión de dominio fiduciario c. Características principales d. Riesgos asociados ¿o asociados al riesgo?
FIDEICOMISOULTIMO.indd 7
18/7/14 1:24 PM
Riesgo de los mayores costos Riesgo de terminar (Completion risk) Riesgo de demora Riesgo de demanda 2. “Prestar la marca” a desarrolladores que estén realmente en condiciones de llevar adelante un emprendimiento al costo El rol del desarrollador en un fideicomiso al costo 3. Segmentar la base de compradores para ver si el cliente tiene el “perfil” de un fiduciante al costo Scoring 4. Localización: ¿es el lugar para un fideicomiso al costo? 5. Timing: ¿es el momento de mercado para un fideicomiso al costo? 6. Producto: ¿es el producto inmobiliario adecuado para un fideicomiso al costo? 7. Participación en la confección de los “Anexos” y conocimiento profundo del flujo de fondos proyectado del emprendimiento 8. Conocer los aspectos tributarios y transmitirlos adecuadamente. Algunas reflexiones previas para el análisis de la incidencia tributaria Principio de la realidad económica En cabeza de quién caen las obligaciones impositivas El fideicomiso al costo, impuesto por impuesto a) Impuesto a las Ganancias (IG) b) Impuesto a las Ganancias Mínima Presunta (IGMP) c) Impuesto al Valor Agregado (IVA) d) Impuesto a los Ingresos Brutos Tratamiento para el fideicomiso de construcción Tratamiento para el fiduciante e) Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI) f) Impuesto de Sellos g) Impuesto a los Bienes Personales 9. Servicio posventa: participar activamente de las asambleas de fiduciantes 10. Mirada a largo plazo = clientes de por vida Reflexiones para compartir Capítulo 3 La obra al costo: un modelo de negocio El desarrollo inmobiliario tradicional Financiamiento con capital de terceros Préstamos bancarios Preventa Financiamiento de proveedores Financiamiento de la tierra La obra al costo: su definición Obra al costo: producto y mercado La obra al costo: ¿una asociación de voluntades? Un inmueble al costo es un inmueble más barato… El riesgo de la obra al costo El desarrollador ¿dónde está? Instrumentación y funcionamiento del emprendimiento “al costo” Partes intervinientes
FIDEICOMISOULTIMO.indd 8
167
18/7/14 1:24 PM
El desarrollo del negocio Diseño del esquema de negocio 1. Obtención de una opción de compra 2. Compra del suelo mediante un grupo de afinidad para una posterior instrumentación de la operatoria 3. Aporte de la tierra al negocio 4. Captación de inversores para luego comprar la tierra Armado del contrato y sus anexos 1. El cuerpo principal 2. Anexo técnico 3. Anexo económico 4. El plan de cuotas 5. Los plazos de obra Comercialización a potenciales inversores (“clientes”) Desarrollo de la obra Entregas Escritura y extinción Reflexiones finales Capítulo 4 Experiencias concretas: los referentes del mercado 229 Roberto Aisenson Inicio en los emprendimientos al costo El fin de un período exitoso Etapa actual de los fideicomisos al costo Cambios en los productos El fideicomiso y el crédito bancario Los problemas de un mal gerenciamiento Miguel ángel Camps Los riesgos del fideicomiso al costo Fideicomisos al costo postcrisis 2001-2002 Estimación de costos Conflictos latentes Las suscripciones La tierra, el inicio de todo Los inicios en los emprendimientos al costo El valor de una idea Gustavo Llambías La evolución del mercado del fideicomiso al costo Una figura legal transparente que no siempre se maneja bien Ventajas de la figura del fideicomiso vs. sociedades anónimas Fondeo del fideicomiso La importancia de una comunicación clara Jorge O´Reilly Desarrollos al costo
FIDEICOMISOULTIMO.indd 9
18/7/14 1:24 PM
La figura del fideicomiso Los conflictos que se pueden ocasionar en un fideicomiso al costo Las urbanizaciones cerradas como emprendimientos al costo en la actualidad argentina Capítulo 5 Contexto jurídico: el régimen de la ley N°. 24.441 259 Generalidades El régimen de la Ley N.° 24.441 Contrato de fideicomiso I. Elementos a) Sujetos que intervienen. Partes y posiciones jurídicas del contrato 1. El fiduciante Derechos y obligaciones del fiduciante 2. El fiduciario Derechos y obligaciones del fiduciario Independencia de su actuación Responsabilidad del fiduciario b) Posiciones jurídicas 1) Beneficiario 2) Fideicomisario Causa Objeto d) Forma II. Caracteres a) Consensual b) Gratuito u oneroso c) Típico d) Bilateral e) Conmutativo f) Formal o no formal g) De ejecución continuada III Efectos del contrato Dominio fiduciario a) Falta de plenitud b) Diferencias entre el contrato de fideicomiso y la propiedad fiduciaria IV Extinción V Responsabilidad objetiva por daños causados con bienes fideicomitivos Utilización del fideicomiso en negocios inmobiliarios Construcción a realizar sobre terreno ajeno Epílogo 291 El surgimiento de un nuevo formato La irrupción de un nuevo modelo Los impulsores del sistema, que crean confianza en un mundo donde prima la desconfianza Un formato que no es para todos Bibliografía
FIDEICOMISOULTIMO.indd 10
303
18/7/14 1:24 PM
Para m谩s informaci贸n www.brediciones.com