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Damián Tabakman
El arte de financiar proyectos inmobiliarios
Una perspectiva global. EE. UU., España y la Argentina
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Tabakman, Damián El arte de financiar proyectos inmobiliarios : una perspectiva global. EE. UU., España y la Argentina . - 1a ed. - Buenos Aires : BRE Bienes Raíces Ediciones, 2010. 256 p. ; 17x24 cm. ISBN 978-987-1630-04-2 1. Bienes Raíces. 2. Inversiones. I. Título CDD 332
El arte de financiar proyectos inmobiliarios Damián Tabakman Primera Edición. © BRE® - Bienes Raíces Ediciones, 2010 – info@brediciones.com F. D. Roosevelt 2445 3° A – C1428BOK – Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Directores: Dirección Editorial: Edición: Arte de tapa, diseño y diagramación:
Darío Sokolowski Silvano José Geler Alexis B. Tellechea Marisol Rey Adrián Levy (Estudio IMAGEN ZERO.com.ar)
ISBN: 978-987-1630-04-2 Queda hecho el depósito que previene de la Ley 11.723 Impreso en Argentina – Printed in Argentine Producción gráfica realizada por Ensamble Gráfico en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Agosto 2010 info@ensamblegrafico.com.ar
Todos los derechos reservados. Bajo las sanciones establecidas en las leyes, queda rigurosamente prohibida, sin autorización escrita de los titulares del copyright, la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio de procedimiento, comprendidos la reprografía y el tratamiento informático, así como la distribución de ejemplares mediante alquiler o préstamos públicos.
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La dinámica de la actualidad requiere cada vez mayores competencias. Estamos definitivamente en la era del conocimiento. En un mundo cada vez más competitivo, sólo los innovadores podrán marcar la diferencia. Cultivar, ampliar y sistematizar el saber del idóneo para transformarlo en una práctica profesional es el desafío al que se enfrenta el mercado inmobiliario. Para acompañar ese proceso, entre nuestros autores hemos reunido a profesionales de reconocida trayectoria y amplia labor en la tarea de formación de nuevos profesionales. Generar herramientas útiles para el ejercicio profesional de las actividades relacionadas con el mercado de bienes raíces es la meta que nos hemos propuesto desde BRE. Métodos de trabajo, propuestas innovadoras para generar proyectos y las más actuales tendencias del mercado inmobiliario... entre nuestros libros usted encontrará respuestas a sus necesidades de formación y crecimiento. Para más información sobre nuestras publicaciones, visítenos en:
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ÍNDICE Introducción ¿Quiénes ganan con estos bruscos cambios?
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Capítulo 1: La estructuración financiera de los proyectos inmobiliarios 21 Mercados comparados Vehículos de inversión inmobiliaria en la Argentina Comparando sistemas El financiamiento bancario de proyectos edilicios Otras particularidades de los proyectos inmobiliarios en la Argentina Canje de un lote por metros en un proyecto Capítulo 2: Estructuración financiera de los proyectos inmobiliarios en el mundo desarrollado 55 El caso español El sistema bancario español de cara al sector inmobiliario El sistema de financiamiento inmobiliario en los EE. UU. Las preventas. Una reflexión acerca de la solidez del sistema de los EE. UU. Los préstamos de construcción en los EE. UU. Tipo de préstamos en los EE. UU. para el negocio inmobiliario Análisis comparativo entre los sistemas de financiamiento Funcionamiento del sistema español Mecanismos adicionales Capítulo 3: Haciendo desarrollos en España y en los EE. UU. en plena burbuja España Los proyectos inmobiliarios en España durante el boom Organización de las compañías de desarrollo en España Los Estados Unidos Reacción de los mercados
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El flipping Las segundas hipotecas Elementos diferenciales de la industria del Real Estate Fin de la historia Haciendo inversiones inmobiliarias después de la burbuja en los EE. UU. La realidad del mercado inmobiliario español posburbuja Capítulo 4: Aspectos cuantitativos 139 Módulo 1: EE. UU., entendiendo el concepto de apalancamiento o leverage Efectos del apalancamiento Módulo 2: Un caso de estudio Módulo 3: La promoción inmobiliaria en España, un caso práctico Los flujos de cajas como expresión de los proyectos de inversión Capítulo 5: La tasa de descuento de proyectos inmobiliarios 205 Riesgo y estadística. Rendimientos Rendimiento libre de riesgo y prima de riesgo del mercado Modelo CAPM Línea del mercado de valores (LMV) (Security Market Line) β sectorial. β apalancada y sin apalancar (levered and unlevered β) Riesgo País y adición a la fórmula del CAPM Objeciones al CAPM y a su aplicación en distintos países Cálculo de la tasa de descuento para proyectos del sector inmobiliario Conclusiones Escenarios anormales La crisis de los últimos dos años Burbuja inmobiliaria El inversor
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