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Lic. Mario G贸mez
Inversi贸n inmobiliaria C贸mo planificar con inteligencia
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Consulte nuestra página web: www.brediciones.com, donde encontrará información de otro títulos de BRE® - Bienes Raíces Ediciones.
Gómez, Mario Inversión inmobiliaria: cómo planificar con inteligencia . - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : BRE - Bienes Raíces Ediciones, 2014. 376 p. : il. ; 25x16 cm. ISBN: 978-987-1630-17-2 1. Inversiones. 2. Finanzas. I. Título CDD 332
Inversión inmobiliaria. Cómo planificar con inteligencia Gómez, Mario Primera Edición. © BRE® - Bienes Raíces Ediciones, 2014 – info@brediciones.com F. D. Roosevelt 2445 3° A – C1428BOK – Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Directores: Arte de tapa, diseño y diagramación: Edición y Corrección:
Darío Sokolowski Silvano José Geler Adrián Levy (Estudio IMAGEN ZERO.com.ar) Marisol Rey
ISBN: 978-987-1630-17-2 Queda hecho el depósito que previene de la Ley 11.723 Impreso en Argentina – Printed in Argentine Producción gráfica realizada por Grafica Buschi en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Julio 2014
Todos los derechos reservados. Bajo las sanciones establecidas en las leyes, queda rigurosamente prohibida, sin autorización escrita de los titulares del copyright, la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier medio de procedimiento, comprendidos la reprografía y el tratamiento informático, así como la distribución de ejemplares mediante alquiler o préstamos públicos.
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La dinámica de la actualidad requiere cada vez mayores competencias. Estamos definitivamente en la era del conocimiento. En un mundo cada vez más competitivo sólo los innovadores podrán marcar la diferencia. Cultivar, ampliar y sistematizar el saber del idóneo para transformarlo en una práctica profesional es el desafío al que se enfrenta el mercado inmobiliario. Para acompañar ese proceso, entre nuestros autores hemos reunido a profesionales de reconocida trayectoria y amplia labor en la tarea de formación de nuevos profesionales. Generar herramientas útiles para el ejercicio profesional de las actividades relacionadas con el mercado de bienes raíces es la meta que nos hemos propuesto desde BRE. Métodos de trabajo, propuestas innovadoras para generar proyectos y las más actuales tendencias del mercado inmobiliario... entre nuestros libros usted encontrará respuestas a sus necesidades de formación y crecimiento. Para más información sobre nuestras publicaciones, visítenos en:
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Dedicatoria A María Andrea, con gratitud por estos primeros 20 años de matrimonio. El amor tiene una fuerza transformadora. A pesar de nuestra propia mediocridad, todavía no se ha encontrado otra fuerza con efectos tan eficaces y duraderos. El contacto con el amor cambia. El amor sabe ser sufrido, silencioso, sencillo, discreto, paciente, no necesita dar explicaciones, puede parecer que no está y que no cuenta para nada y en realidad está y cumple su misión. Sin buscar un protagonismo notorio, une, pacifica y crea a su alrededor un clima nuevo. El amor nos da la verdadera medida de todo, sabe reconocer cada cosa según su valor. El amor es fuente de un conocimiento verdadero que no se puede conseguir con ningún otro método. Es la ciencia propia del amor la que proporciona un conocimiento profundo de las cosas, de las personas y de Dios.
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Agradecimientos Quiero agradecer la concreción de este libro a quienes con sus reflexiones y comentarios lo enriquecieron. A Diego Donnelly y José Luis Suárez, por su colaboración en la experiencia internacional; a Jackie Maubré, Iván Fernández Bernasconi y Nicolás Parrondo, quienes realizaron aportes especializados para el capítulo 10 desde su condición de expertos en mercado de capitales; y a Alberto Reynaud por su apoyo incondicional. A Federico Tessore, director de Inversor Global, por haberme invitado hace muchos años a diseñar y dictar los seminarios Los inmuebles en tus finanzas personales, pudiendo tomar contacto directo con cientos de inversores y, de esa forma, comprender mejor sus necesidades, expectativas y aspiraciones, lo que resultó fundamental a la hora de pensar y escribir esta obra. En este libro he tenido el inmenso gusto y honor de contar con el prólogo de Marcelo Elbaum, autor de Hombre rico, hombre pobre y palabra autorizada en la materia. Fuimos compañeros de facultad en la década de 1980, luego fuimos becados por el gobierno italiano para continuar nuestros estudios en la Universitá degli Studi di Siena, y finalmente volvimos a encontrarnos hace unos años en el IAE dictando un Programa Focalizado de Finanzas Personales. Finalmente, quiero agradecer a BRE por apuntalar este proyecto editorial, a Marisol Rey, Darío Sokolowski, Silvano Geler, Pablo Darini y Adrián Levy, sin cuyos aportes y trabajo este libro no se hubiese editado. A todos ellos gracias. No puedo dejar de dedicar un párrafo a mis socios Gonzalo, Marcelo, Julio y Ariel, quienes tienen una responsabilidad importante en el hecho de que cada día vaya a trabajar con mucha alegría. A todo el equipo de profesionales de Le Bleu Negocios Inmobiliarios por su aporte para hacer realidad nuestro proyecto de empresa de soluciones inmobiliarias, por compartir el objetivo de satisfacer al cliente atendiendo, comprendiendo y trabajando sobre sus necesidades específicas.
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Mi agradecimiento a los lectores. Quiero decirles que la obra que tienen en sus manos es el resultado de una tarea circunspecta repleta de conocimientos, experiencia y años de trabajo. Es el mejor producto que he podido concebir. Como dice René Descartes, leer un libro enseña más que hablar con su autor, porque el autor, en el libro, solo ha puesto sus mejores pensamientos. El editor y su equipo han procurado dar una presentación digna al contenido de esta obra y han puesto todo su empeño y recursos para difundirla ampliamente a través de su red de comercialización. Cuando alguien fotocopia este libro, el autor y el editor dejan de percibir lo que les permite recuperar la inversión que han realizado, y ello fomenta el desaliento de la creación de nuevas obras. La reproducción no autorizada de obras protegidas por el derecho de autor, además de ser un delito, daña la creatividad y limita la difusión de la cultura. Si alguien necesita un ejemplar de este libro y no le es posible conseguirlo, le rogamos hacérnoslo saber. No dude en comunicarse con nosotros. Licenciado Mario Gómez
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ÍNDICE Introducción: Un viaje de descubrimientos: el porqué de este libro
El creciente interés por las finanzas personales............................................... Hoja de ruta de este viaje...................................................................................
Capítulo 1: Los inmuebles en tus finanzas personales
1.1. La importancia de las finanzas personales.............................................. 1.2. El ciclo de vida del inversor inmobiliario............................................... 1.3. Capital humano y capital financiero....................................................... 1.4. La relación de las personas con el dinero................................................ 1.5. Creencias y hábitos que nos impiden lograr nuestros objetivos.......... 1.6. Hacia una planificación financiera...........................................................
Capítulo 2: Hablemos de finanzas
2.1. ¿Qué son las finanzas?.............................................................................. 2.2. Principios financieros básicos.................................................................. 2.3. Rentabilidad, riesgo y liquidez................................................................ 2.4. Tasa de interés........................................................................................... 2.5. Costo de oportunidad.............................................................................. 2.6. Ciclo de vida y riesgos financieros.......................................................... 2.7. Mercado de divisas y mercado inmobiliario...........................................
Capítulo 3: Volvamos a la cultura del ahorro
3.1. La cultura del ahorro................................................................................ 3.2. Definición de ahorro................................................................................ 3.3. Las máximas de mi abuelo........................................................................ 3.4. Ordenando la billetera con la ayuda de Keynes..................................... 3.5. Activos productivos y no productivos.................................................... 3.6. El ahorro previo, una herramienta para ahorrar.................................... 3.7. Ahorro: condición necesaria pero no suficiente.....................................
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Capítulo 4: Construyamos la cultura de la inversión
4.1. Definición de inversión............................................................................ 4.2. Tipos de inversión..................................................................................... 4.3. Los objetivos del inversor........................................................................ 4.4. Motivadores de la inversión..................................................................... 4.5. Distintas visiones...................................................................................... 4.6. Perfil de inversión..................................................................................... 4.7. Consejos para invertir con lógica............................................................ 4.8. Invertir conociendo las reglas de juego...................................................
Capítulo 5: Los inmuebles en tus finanzas personales
5.1. Introducción.............................................................................................. 5.2. Un mercado muy particular..................................................................... 5.3. Los bienes raíces versus los activos financieros...................................... 5.4. No todo es color de rosa.......................................................................... 5.5. ¿Qué buscan los inversores poniendo su dinero en inmuebles?........... 5.6. Tipos de inversión inmobiliaria: directa e indirecta............................... 5.7. El decálogo del inversor inmobiliario..................................................... 5.8. Volvamos a hablar de liquidez, rentabilidad y riesgo............................ 5.9. Educando al soberano.............................................................................. 5.10. Tomando la decisión de invertir............................................................
Capítulo 6: La inversión de renta
6.1. Liquidez y largo plazo.............................................................................. 6.2. Mi tío Jorge y mi tío Raúl........................................................................ 6.3. Principales características de la inversión de renta................................. 6.4. El proceso de decisión de invertir: tomando la decisión de invertir en renta.............................................................................................................
Capítulo 7: La inversión de revalorización
7.1. Visión e información................................................................................. 7.2. Eligiendo entre Alfonsín y Menem......................................................... 7.3. Principales características de la inversión de revalorización ................ 7.4. El proceso de decisión de invertir: tomando la decisión de invertir en inmuebles para revalorización........................................................................
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Capítulo 8: La inversión de desarrollo al alcance de todos
8.1. Rotación y valor agregado....................................................................... 8.2. El inversor activo y el inversor pasivo.................................................... 8.3. Principales características de la inversión de desarrollo........................ 8.4. El proceso de decisión de invertir: tomando la decisión de invertir en emprendimientos inmobiliarios......................................................................
Capítulo 9: Una visión acerca de la inversión inmobiliaria en Europa: segunda vivienda y complejos vacacionales 9.1. Tendencias mundiales en materia de inversión inmobiliaria................. 9.2. La segunda vivienda como inversión...................................................... 9.3. La vivienda vacacional.............................................................................. 9.4. El contexto mundial.................................................................................. 9.5. Tipos de producto de inversión............................................................... 9.6. Condo hotels (CH)...................................................................................
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Capítulo 10: Inversión inmobiliaria y mercado de capitales
10.1. Ventajas e inconvenientes de canalizar la inversión inmobiliaria a través del mercado de capitales....................................................................... 10.2. Principales vehículos para fomentar este tipo de inversión................. 10.3. Agentes que participan y circuito de trabajo........................................ 10.4. Como podría abrirse el camino tanto a inversores institucionales como a inversores de a pie............................................................................... 10.5. ¿Podrían replicarse en nuestro país vehículos como los REIT?......... 10.6. ¿Por qué el inversor argentino, tan propenso a la inversión inmobiliaria directa, no lo ha sido a la inversión inmobiliaria indirecta?................
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Conclusiones................................................................................. 365 Bibliografía.................................................................................... 373
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