W wirze zmian

Z pewnością rynek hotelowy będzie się zmieniał. Naturalną koleją rzeczy w podobnych sytuacjach, jak obecna, jest konsolidacja w sektorach. Być może niebawem obserwować będziemy przejmowanie mniejszych firm przez dużych graczy – tłumaczy Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality z Walter Herz.

Od kilkunastu miesięcy widoczny jest wyraźny spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach, a inwestorzy podchodzą teraz ostrożnie do lokowania kapitału w hotele. Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Szczególnie duże zainteresowanie wzbudzają inwestycje w domy studenckie, a także budynki na wynajem długoterminowy, które również realizowane są na gruntach komercyjnych. Pandemia nie odwróciła uwagi funduszy od tego typu projektów, w odróżnieniu od zainteresowania hotelami, które znacząco spadło.

Niemniej, zainteresowanie gruntami pod hotele resortowe jest wciąż wysokie. Wyjątkowe emocje nieustająco budzą atrakcyjne lokalizacje nadmorskie i górskie. Standardowo mniejszym powodzeniem cieszą się Mazury.

Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają wstrzymane akwizycje hotelowe. Przy czym, poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami. Szczególnie, że długo wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma. Przynajmniej, jeśli chodzi o atrakcyjnie zlokalizowane hotele oferujące minimum 100 pokoi. Właściciele takich obiektów nie obniżają cen. Być może większe szanse inwestycyjne dopiero nadejdą. Wiele będzie zależało od dalszego oddziaływania pandemii na biznes.

Z pewnością rynek hotelowy będzie się zmieniał. Naturalną koleją rzeczy w podobnych sytuacjach, jak obecna, jest konsolidacja w sektorach. Być może niebawem obserwować będziemy przejmowanie mniejszych firm przez dużych graczy.

Inwestycje i finansowanie

Mimo, że na rynku hotelowym w Polsce mamy do czynienia z niskim wskaźnikiem nasycenia w porównaniu do rynków Europy Zachodniej, duża część planowanych realizacji jest wstrzymana albo odkładana w czasie. A niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje innego typu. Rozwój sytuacji związanej z pandemią jest nadal trudny do przewidzenia, a to przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu. To z kolei powoduje, że banki dystansują się od kredytowania inwestycji hotelowych. W 2020 roku i w pierwszej połowie tego roku otworzyły się w prawdzie nowe obiekty hotelowe m.in. w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, ale gros z nich to pokłosie inwestycji rozpoczętych w latach wcześniejszych.

Rozwój inwestycji hotelowych ukierunkowany jest obecnie na lokalizacje turystyczne. To w nich możemy obserwować bardzo duża aktywność sieci hotelowych. Ostatnio ogłoszone umowy z międzynarodowymi franczyzodawcami dotyczą przede wszystkim obiektów położonych w miejscowościach wakacyjnych. W tym, m.in. hotel Orle Gniazdo Szczyrk z 453 pokojami dołączy na przełomie 2023/2024 roku do sieci Accor pod marką Mercure. W Kołobrzegu nad samym morzem otwarty został niedawno po gruntownej renowacji hotel Sand pod marką Royal Tulip. W przyszłym roku na podstawie podpisanej umowy franczyzowej w Szklarskiej Porębie ma z kolei zostać otwarty hotel Holiday In Resort z 87 pokojami.

W latach poprzednich główny nacisk międzynarodowych sieci kładziony był na największe miasta w kraju, a obecnie przy zabezpieczonej sporej liczbie umów franczyzowych i zarządzania, zainteresowanie destynacjami turystycznymi jest coraz większe.

Ostatnie półtora roku było bardzo trudnym czasem dla hoteli miejskich, które radziły sobie gorzej od tych usytuowanych w kurortach. Ograniczenia pandemiczne korzystnie wpływają na ruch w miejscowościach turystycznych, które w sezonie letnim przeżywają prawdziwe oblężenie. Obiekty wakacyjne znajdują się w o tyle dobrym położeniu, że w dużej mierze nie są zależne od turystów zagranicznych oraz eventów biznesowych. Co więcej, w ich działalność wkalkulowana jest wysoka sezonowość i mniejszy ruch poza sezonem letnim, więc ograniczenia pandemiczne nie odbiły się na nich w aż tak dużym stopniu, jak na hotelach miejskich.

Trudny okres przeżywają też najemcy hotelowi. Kalkulacje operatorów są dużo bardziej ostrożne. Co więcej, w umowach dzierżawy hotelowej pojawiają się klauzuleCOVIDowe, których nie ma na przykład w umowach najmu dotyczących powierzchni biurowych. Niełatwo jest konkurować najemcom hotelowym z najemcami biurowymi o budynki, szczególnie że nakład na fit-out hotelowy wymaga zaangażowania większych środków.

Condo i apartamenty

Z drugiej strony rozpędu nabiera rynek inwestycji condo. Firmy,

O AUTORZE

które były aktywne na nim przed pandemią rozbudowują teraz swój portfel inwestycji. Ponadto, rynkiem zainteresowani są też nowi gracze. Sprzedaż jednostek w condohotelach, zarówno w miastach, jak i miejscowościach turystycznych jest nadal z sukcesem kontynuowana. Chętnych do ich zakupu nie brakuje. Rozwojowi segmentu sprzyjają niskie stopy procentowe, a także brak REIT-ów, które przyniosłyby możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne mniejszemu kapitałowi.

Poza condohotelami w polskich kurortach możemy obserwować również boom na apartamenty wakacyjne. Szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się lokale w inwestycjach bogatych w infrastrukturę podobną do hotelowej, ze strefami rekreacyjnymi i basenami. Lokale w takich ekskluzywnych projektach wyprzedają się przed oddaniem budynków do użytkowania. Atrakcyjne nieruchomości wakacyjne cieszą się ogromnym powodzeniem, a ich ceny regularnie idą w górę, podobnie na całym rynku mieszkaniowym.

Katarzyna Tencza jest absolwentką Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu. W dotychczasowej karierze zarządzała projektami opartymi na badaniach rynku związanymi z realizacją nowych inwestycji hotelowych i turystycznych. Przeprowadzała także audyty operacyjne hoteli, transakcje związane w nieruchomościami hotelowymi oraz wyceny obiektów. Świadczyła doradztwo strategiczne w tym obszarze, a także koordynowała rozwój inwestycyjny firm, w których pracowała.