Rynek inwestycji i transakcji w Polsce

Rok 2020 przyniósł wiele niepewności wśród właścicieli i inwestorów hotelowych. Światowa pandemia COVID-19 spowodowała drastyczny spadek podróży służbowych i wyjazdów indywidualnych, co przełożyło się na gigantyczne straty finansowe wśród hotelarzy. Najboleśniej tą sytuację odczuły (i dalej odczuwają) hotele miejskie i konferencyjne. Sezon wakacyjny tylko w niewielkim stopniu spowodował wzrost przychodów i obłożenia w hotelach turystycznych położonych nad morzem i w górach oraz na Mazurach.

RAFAŁ ROSIEJAK, MANAGING DIRECTOR – POLAND & CEE, BOARD MEMBER L/E/I TRANSACTIONS

Spowodowało to, że rynek inwestycji i transakcji hotelowych charakteryzowały następujące zjawiska: • Pojawienie się „apetytu” inwestorów finansowych na przecenione hotele; • Zamrożenie finansowania nowych inwestycji przez banki (w przypadku dotychczasowych kredytów – rolowanie na kolejne lata); • Wycofywanie się przez operatorów z zawartych lub przyszłych umów dzierżawy (wobec braku gwarancji przychodów); • Przesuwanie otwarć hoteli na kolejne lata; • Chęć uzyskania przez dotychczasowych właścicieli cen sprzedaży z okresu dobrobytu; • Silny rozwój inwestycji condo – zakupy inwestycyjne pojedynczych inwestorów chcących zabezpieczyć swój kapitał w postaci nieruchomości; • Niewielkie wsparcie instytucji państwowych dla hotelarstwa i gastronomii – upadek i bankructwo wielu firm.

W roku 2020 nie doszło w Polsce do żadnych poważnych transakcji na rynku podmiotów hotelowych. Istnieje kilka przyczyn takiego stanu rzeczy: brak odpowiednio dużych hoteli nad morzem, zbyt wysokie oczekiwane ceny sprzedaży, nieodpowiadające międzynarodowym standardom wyceny nieoparte na wynikach finansowych. Inwestorzy międzynarodowi otrzymali wiele dobrych ofert z południa Europy (Hiszpania, Włochy, Grecja) i decydowali się na zakup biznesów w tych krajach. Należy tutaj także wskazać, że polscy właściciele powinni w większym zakresie zaufać wyspecjalizowanym firmom doradczym, które uprawdopodobniają realizację transakcji i mogą ich wesprzeć swoją wiedzą i doświadczeniem.

Drugim ważnym elementem analizy rynku jest dynamiczny wzrost cen metra kwadratowego nowych inwestycji condo. Wysoka inflacja roczna (5 proc.), niskie oprocentowanie lokat bankowych powodują rosnącą liczbę inwestycji prywatnych w pokoje hotelowe. W niektórych wiodących miejscowościach nadmorskich cena mkw. wynosi ponad 15 tys. zł. Oznacza to, że za 30 metrowy pokój należy zapłacić blisko pół miliona złotych. W świetle zablokowania kredytów bankowych taka forma finansowania inwestycji przez deweloperów jest często wybieranym rozwiązaniem realizacji projektu. Należy jednak pamiętać, że operator obiektu (inwestor) zobowiązuje się do wypłaty określonej rocznej premii od ulokowanego kapitału, co przy rosnących kosztach operacyjnych wywołuje silną presję na wzrost cen za pobyty.

Gdy mowa o wzroście kosztów, to należy wspomnieć, że zamknięcie hoteli w wyniku koronowirusa spowodowało znaczy odpływ pracowników z branży hospitality do innych obszarów biznesowych (np. logistyki). Poza brakiem pracowników hotele muszą płacić o wiele wyższe wynagrodzenia niż w poprzednich okresach. Szacuje się, że aby skłonić profesjonalistę do pracy w hotelu należy mu zapłacić nawet 2540 proc. więcej niż rok wcześniej.

Osobną pozycją wzrostu kosztów w hotelach są media (opłaty za wodę, śmieci i energię wzrosły o min. kilkanaście procent).

Prognozy na kolejne miesiące

Z uwagi na prawdopodobieństwo rozwinięcia czwartej fali pandemii jesienią 2021 przewiduje się możliwość zamknięcia lub ograniczenia w przyjęciu gości dla branży hotelowej. Spowoduje to dalsze problemy hotelarzy, którzy pozbawieni wsparcia instytucji państwowych nie będą w stanie finansować bieżącej działalności.

Istnieje niewielka szansa na odbudowanie rynku konferencyjnego w roku 2021 i 2022. Decyzje największych korporacji światowych o rezygnacji z dorocznych spotkań czy kongresów są powielane na rynku lokalnym. Ograniczenie w podróżowaniu międzynarodowym, znaczne wydłużenie procedur na lotniskach powoduje brak zagranicznych gości biznesowych w hotelach miejskich w dużych miastach (np. Warszawa, Poznań) oraz turystów indywidualnych w miastach posiadających dotychczas dobrą ofertę dla takich gości (np. Kraków, Gdańsk).

Kluczem do dobrego funkcjonowania hoteli jest powrót gości. Należy zrozumieć, że obecnie najważniejsze jest zapewnienie płynności finansowej przedsiębiorstw hotelarskich. Niezbędne jest w tym zakresie porozumienie wielu partnerów: właścicieli, banków, dostawców, pracowników oraz sieci hotelowych pobierających wynagrodzenie z tytułu zarządzania lub franczyzy. Rok 2022 będzie jeszcze trudny dla hotelarzy. Jest jednak szansa, że skuteczne działania w zakresie wyszczepiania spowodują powrót do normalnego funkcjonowania branży.

O AUTORZE

Posiada bogate doświadczenie w sektorze hotelarskim – wprowadził m.in. na rynek hotel Hampton by Hilton Gdańsk Oliwa, pracował dla FIFA w Zurychu zarządzając zakwaterowaniem na mistrzostwa świata FIFA World Cup Russia 2018, pełnił także funkcję krajowego koordynatora ds. zakwaterowania dla drużyn, VIP-ów oraz kibiców Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Wykładał zarządzanie przedsiębiorstwem – hotelem w Wyższej Szkole Bankowej w Gdańsku. Ostatnio związany był z CBRE gdzie kierował działem hotelowym. L /E /I obecnie specjalizuje się w transakcjach M&A (Mergers and Acquisitions) i nieruchomościach, koncentrując się na nieruchomościach komercyjnych i hotelarskich.