Dziś apokalipsy nie będzie

Pomimo widocznego osłabienia branży hotelarskiej rynek condo/aparthoteli rozwija się dynamicznie, przy czym pełen jest paradoksów, które znajdują wytłumaczenie, tylko gdy osadzi się go w szerszym odniesieniu do bieżącej sytuacji ekonomicznej i dominujących postaw uczestników rynku nieruchomości – podkreśla Artur Pietraszewski, partner Fortech Consulting.

30 października 1938 roku tysiące słuchaczy amerykańskiej stacji CBS wpadło w przerażenie i panikę. Z radiowej relacji wynikało, że oto nadeszła apokalipsa. W jedną z farm w New Jersey uderzył niezidentyfikowany kosmiczny pojazd, a Ziemia została zaatakowana przez Marsjan. Do dziś to słuchowisko zrealizowane przez Orsona Wellesa na podstawie książki „Wojna Światów” Herberta George’a Wellesa uchodzi nie tylko za wzór radiowej realizacji, ale także studium społecznych zachowań, analizę zbiorowych postaw wobec gwałtownie zachodzących zmian pod presją silnych zewnętrznych okoliczności. Strach, panika, przerażenie słuchaczy stopniowo zamieniało się w uczucie ulgi, że oto znany porządek świata się nie zmienił i wciąż będzie normalne jutro.

Od początku pandemii SARS-COVID-19 na rynku condo i aparthoteli, podobnie, jak w całym sektorze finansowym, branżach nieruchomości i hotelarskiej dało się odczuć symptomy paniki i przerażenia. Choć ubierane w łagodną frazę „dostosujemy się do zmieniających się okoliczności”. Wskazując w połowie ubiegłego roku, że pierwsze zamknięcia hoteli, konieczność renegocjacji czynszów z właścicielami poszczególnych jednostek, czy dramatyczny spadek liczby odwiedzających gości za sprawą odpływu turysty zagranicznego staną swoistym „stres-testem” dla modelu biznesowego condo, zgonie z wolnorynkową logiką spodziewałem się wyhamowania aktywności w tym segmencie. W działających i będących na ukończeniu w 2020 roku obiektach w formule condo nadziei upatrywano raczej w utrzymaniu wartości rezydualnej nieruchomości i efekcie tarczy podatkowej związanej z odliczeniem VAT, a nie w operacyjnych przychodach. Szczególnie w obiektach miejskich, gdzie spadek liczby gości był najbardziej zauważalny.

Sytuacja na rynku condo po pierwszej połowie 2021 roku jest w tym kontekście sporym zaskoczeniem. Pomimo widocznego osłabienia branży hotelarskiej rynek condo/aparthoteli rozwija się dynamicznie. Przy czym pełen jest paradoksów, które znajdują wytłumaczenie, tylko gdy osadzi się go w szerszym odniesieniu do bieżącej sytuacji ekonomicznej i dominujących postaw uczestników rynku nieruchomości. Racjonalny inwestor nie powinien przecież lokować kapitału w sektorze, który nie daje w nowej, „postcovidowej” rzeczywistości pewności realnych przychodów. A jednak sprzedaż jednostek condohotelowych w pierwszym i drugim kwartale 2021 gwałtownie się zwiększyła, a szacowana liczba transakcji na terenie całego kraju, w pierwszej połowie 2021 roku przekroczyła 2 tys. jednostek.

Rozwój sektora

Równolegle, według szacunków Fortech Consulting, także oferta rynkowa urosła w tym okresie o ponad 100 proc. Szczególnie w obiektach w pasie nadmorskim i w resortach górskich. Wygląda zatem, że rozwój turystyki pobytowej napędza inwestycje w destynacjach wakacyjnych, a niechęć sektora bankowego do finansowania postrzeganych jako ryzykowne projektów hotelowych, zmusza inwestorów do poszukiwania alternatywnego źródła kapitału. Model condo, który wciąż nie podlega ograniczeniom wynikającym z tzw. ustawy deweloperskiej (także w jej nowej, uchwalonej 30 czerwca 2021 wersji), w szczególności nie wymusza stosowania środków ochrony w postaci rachunków powierniczych i pozwala na bieżące wykorzystanie wpłat na realizację, wydaje się być idealnym rozwiązaniem i wypełnia istniejącą na rynku finansowania dłużnego niszę. Wprawdzie, w odróżnieniu od rynku mieszkaniowego na rynku condo trudno uzyskać deweloperom pełną sprzedaż do nabywców detalicznych w początkowej fazie przedsięwzięcia, ale nawet

REKLAMA

niewielka przedsprzedaż potwierdza, że dany projekt daje rękojmię skutecznej komercjalizacji. Tym samym przyciąga większych graczy z sektora „private equity” skłonnych do podejmowania większego biznesowego ryzyka w nadziei na wysokie przyszłe zwroty, szczególnie jeśli deweloper równolegle podpisał list intencyjny z uznaną siecią hotelową. Widoczna jest zatem zmiana sektorowa, w której banki przestają być głównym graczem w kreowaniu podaży pokoi hotelowych, ustępując pola kapitałowi funduszowemu i prywatnym inwestorom. Rośnie też znaczenie operatorów, którzy oprócz sieciowej marki, potrafią taki prywatny kapitał przyciągnąć, gwarantując sobie jednoczenie przyszłe zarządzanie obiektem w długim okresie i często ponadstandardowe korzyści w np. postaci przejęcia na własność lub na wyłączność części F&B, przestrzeni konferencyjnych czy rekreacyjnych. Widoczne jest zatem osłabienie pozycji indywidualnego nabywcy, którego rola sprowadzana jest raczej do swoistego inwestycyjnego „zaczynu”, a decyzja zakupowa staje się przesłanką do uruchomienia procesu inwestycyjnego na wyższym poziomie przy jednoczesnym wzmocnieniu roli operatora i dyktacie przez niego finalnych warunków. To ostatecznie on będzie musiał wziąć odpowiedzialność za przyszłe przychody, za prawidłowe wykonanie warunków umowy franczyzowej z siecią hotelową i de facto realizację często wygórowanych obietnic sprzedażowych dewelopera na niej bazującej.

Już bez gwarancji

Warto zwrócić uwagę, że także w obszarze tzw. gwarancji widoczne są zmiany będące konsekwencją polityki regulacyjnej. W marcu 2021 roku prezes UOKiK w indywidualnej decyzji nr RPZ 2/21 z dnia 9 marca 2021 wskazał, że przedsiębiorca prowadzący sprzedaż w modelu condo składając publiczne zapewnienie o wysokości gwarantowanej stopy zwrotu dokonał naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, a działanie to podlega karze. Tym samym w formalny sposób usankcjonował wcześniejsze poglądy UOKiK prezentowane np. w kampanii oczarowani.pl, a wskazujące na ryzyka rynkowe oraz możliwość utraty zarówno kapitału, jak i przyszłych zysków. Powyższa decyzja, choć o jednostkowym charakterze, wyznacza kierunek działań regulacyjnych na przyszłość w stosunku do innych aktywnych w segmencie condo deweloperów. Obietnice 6-8 proc. „gwarantowanej stopy zwrotu” stały się zatem podwójnie niebezpieczne – na poziome rynkowym i na poziome odpowiedzialności prawnej.

Rynek z potencjałem

Powyższe ograniczenia i ryzyka nie zniechęcają przyszłych nabywców, poszukujących „bezpiecznej przystani” na rozpędzonym rynku nieruchomości. Condo, przez większość uczestników rynku wciąż bardziej utożsamiane jest z fizyczną nieruchomością, niż z inwestycjami finansowymi. To nie tylko efekt przemyślanych strategii komunikacji marketingowej deweloperów i nieruchomościowych brokerów, ale też efekt rynkowych realiów, w których sprzedaż jednostek o charakterze hotelowym i niemieszkalnym, objętych 23 proc. stawką VAT, stała się w wielu lokalizacjach wymuszonym standardem. Szczególnie kurorty wakacyjne bronią się przed wprowadzaniem nowych funkcji mieszkaniowych, słusznie upatrując w nich źródło dodatkowych kosztów związanych z budową infrastruktury i jednocześnie ograniczone źródło wpływu z podatku PIT i podatku od nieruchomości. Inwestycje o charakterze hotelowym nie tylko zwiększają prestiż i wymuszają wzrost jakości usług turystycznych w regionie, dają też szanse zwłaszcza mniejszym gminom na dodatkowe strumienie przychodów z tytułu wyższego podatku od nieruchomości, opłaty klimatycznej i pozyskanie w sezonie zasobniejszych gości. Potencjalny kupujący nie ma zatem wyboru – condo w danej lokalizacji jest jedyną dostępną formułą, a perspektywa pobytu właścicielskiego w „usieciowionym” obiekcie jest wystarczającym magnesem skłaniającym do decyzji zakupowej. Rozwojowi segmentu sprzyja też zaangażowanie w segmencie condo dużych deweloperów mieszkaniowych, którzy wprowadzają do oferty obiekty pod prestiżowymi markami. Powiązanie procesu sprzedaży „condo” z ofertą mieszkaniową dodatkowo umacnia przekonanie nabywców, że jest to produkt nieruchomościowy i bezpieczny, a na tle wygórowanych cenowo apartamentów miejskich zakup jednostki condo w Kołobrzegu, Międzyzdrojach czy w Zakopanem to dodatkowo źródło prestiżu i element dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.

Przyszłość

Z perspektywy wakacji 2021 można śmiało powiedzieć, że apokalipsy nie będzie. Liczba gości w miesiącach wakacyjnych i powrót do rynkowych cen noclegów stanowią przesłankę utrzymania atrakcyjności modelu condo dla tych, którzy decydują o zakupie w oparciu o analizę stóp zwrotu. Dobra pogoda w pierwszych tygodniach wakacji i ograniczenia w międzynarodowych podróżach sprzyjają branży hotelarskiej i pozwalają nadrobić wielomiesięczne zaległości. Można też zakładać, że perspektywa opodatkowania przychodów z wynajmu podatkiem ryczałtowym bez możliwości amortyzacji i odliczeń nakładów typowych lokali mieszkalnych jaką rząd przedstawił w lipcu 2021 w tzw. Polskim Ładzie dodatkowo przesunie część popytu w kierunku produktów condo, gdzie wciąż możliwa będzie optymalizacja podatkowa i odliczenie całości VAT. Ubiegłoroczne strach i przerażenie zamienia się dziś w chłodną kalkulację i wciąż przeważającą potrzebę lokowania nadwyżek finansowych, nawet jeśli na pierwszy rzut oka to inwestycje o wyższym poziomie ryzyka.

O AUTORZE

Z rynkiem nieruchomości związany od 1992 roku. Jest doświadczonym konsultantem i operacyjnym menedżerem odpowiedzialnym za kompleksowe zarządzanie przygotowaniem, komunikacją i komercjalizacją projektów deweloperskich, w szczególności projektów mieszkaniowych. Działał jako pośrednik, menedżer odpowiedzialny za marketing i działania PR, budował i kierował dużymi zespołami sprzedażowymi oraz pracował jako analityk rynku i konsultant na terenie całej Polski. Świadczył usługi dla spółek związanych z międzynarodowym funduszem inwestycyjnym private equity oraz zarządzał jako Dyrektor Sprzedaży i Marketingu procesami komunikacji marketingowej i sprzedaży w giełdowych spółkach deweloperskich. Jest członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) oraz Członkiem Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości (PSDRN). W latach 2016 – 2017 Associate Director w strukturach CBRE Polska. W ramach działów Land & Advisory i Capital Markets Investment Properties zajmował się usługami dla firm deweloperskich oraz dla funduszy inwestycyjnych poszukujących projektów inwestycyjnych w obszarze Private Rented Sector (PRS. W Fortech-Consulting odpowiada za projekty segmentu condo i aparthotelowe oraz projekty mieszkaniowe.