Rynek – kierunki, wyzwania, trendy

Od pierwszego odnotowanego w Polsce zakażenia COVID-19 upłynęło już 18 miesięcy. Przed nami prawdopodobnie kolejna, czwarta już fala zakażeń, która według niektórych epidemiologów może rozpocząć się już we wrześniu. Minione wakacje, mimo że udane dla wielu hotelarzy, nie zmienią oceny roku 2021 jako kolejnego bardzo złego dla branży. Szczególnie w kontekście innych wyzwań takich jak: masowy odpływ pracowników z segmentu hotelowego, rosnące wynagrodzenia, podwyżki cen żywności, mediów itp.

JACEK KOZIOŁ, WSPÓŁZAŁOŻYCIEL, PARTNER PRO VALUE

Branża hotelowa wykazuje niewiarygodny hart ducha w żmudnej walce z niesprzyjającymi okolicznościami w jakiej przyszło jej działać przez minione niemal dwa lata. W tym momencie warto się zastanowić czego nauczył nas ten okres, szczególnie że na znaczącą poprawę warunków przyjdzie nam niestety jeszcze poczekać. • Niepewność odmieniana była i jest przez wszystkie przypadki w kontekście branży hotelowej – niemożliwy do przewidzenia jest zakres i czas wprowadzanych czy utrzymywanych restrykcji w przemieszczaniu się ludzi czy to w celach biznesowych, czy turystycznych, a także świadczeniu usług hotelowych. Dotyczy to zarówno Polski, jak i zagranicy; od początku pandemii hotelarze w naszym kraju musieli się mierzyć z licznymi

obostrzeniami dotyczącymi funkcjonowania obiektów włącznie z ich obligatoryjnym zamknięciem; tempo wdrażania ograniczeń dla branży często uniemożliwiało hotelarzom przygotowanie się do nowych warunków; • Transformacja modeli pracy (upowszechnianie pracy w trybie home office czy hybrydowym) / podróżowania / spotkań (konferencje online, hybrydowe), to trendy które wyraźnie się zarysowały się w trakcie pandemii i silnie wpływają na kondycje hoteli, zwłaszcza miejskich. Coraz częściej podnoszone są jednak argumenty o spadku wydajności pracy i innowacyjności, trudności w budowaniu zespołów i wdrażaniu nowych pracowników, co przemawia za opcją częstszego korzystania z biur i spotkań

„twarzą w twarz”, a zatem rozwiązań korzystniejszych dla hotelarstwa; • Poprawa wskaźników obłożenia i średniej ceny rozpoczęła się przed oficjalnym zakończeniem pandemii, co wynika z głęboko zakorzenionej potrzeby podróżowania, eksplorowania świata i kontaktu z drugim człowiekiem.

Widoczne jest to szczególnie w okresach wakacyjnych.

W tym kontekście zasadne jest pytanie o strategie firm odnośnie podróży służbowych i postawy pracowników, którzy chętnie ponosili ryzyko wyjazdów prywatnych w celach wypoczynkowych. Czy to samo tyczyć się będzie wyjazdów służbowych najbliższej jesieni?; • Ścieżki ewentualnego powrotu do wyników z 2019 r. będą różnić się w zależności od kraju, udziału gości zagranicznych w ruchu turystycznym (szybsze w krajach z silnym popytem wewnętrznym), rynku (profil ekonomiczno-turystyczny miasta / kurortu – korzystniejsza sytuacja w miejscowościach turystycznych i miastach regionalnych) i segmentu hoteli (segmentacja gości, kategoria, zakres usług – w najtrudniejszym położeniu hotele konferencyjne); • Najszybciej odbudowuje się krajowy popyt na usługi hotelowe w miejscowościach turystycznych, co wynika z narastającego zmęczenia obywateli izolacją, strachem przed zarażeniem się podczas podróżowania samolotem, koniecznością wykonywania testów na obecność wirusa COVID-19 i obawą przed ewentualną kwarantanną, a także ograniczeniami, które utrzymają się lub są ponownie wprowadzane w ruchu lotniczym do niektórych krajów; przewiduje się, że następnie stopniowo wracać do dawnych poziomów będzie

popyt na usługi hotelowe zgłaszany ze strony biznesu krajowego, a później międzynarodowego; • Odnotowuje się znaczne różnice w wynikach pomiędzy hotelami działającymi na tych samych rynkach, co wynika m.in. efektywności działów sprzedażowych i dostępu do kanałów sprzedażowych, przynależności lub nie do sieci hotelowych, segmentacji gości hotelowych itp.; • Wyższe wskaźniki obłożenia odnotowuje się na większości rynków w weekendy, co wynika wciąż z niewielkiej aktywności turystów biznesowych w dni robocze; • Znaczna część turystów w wakacje preferowała własne środki transportu do przemieszczenia się po kraju w celu minimalizowania ryzyka zakażenia; • Zdecydowana większość rezerwacji dokonywana jest tuż przed przyjazdem, goście hotelowi oczekują elastycznych form rezerwacji z możliwością anulowania / przełożenia przyjazdu, co znacząco utrudnia efektywne zarządzanie hotelami; • Hotele nastawione na obsługę segmentu MICE, ucierpiały najbardziej z powodu pandemii, zwłaszcza te specjalizujące się w obsłudze dużych wydarzeń z udziałem gości zagranicznych, w przypadku wielu obiektów w salach konferencyjnych organizowane są studia nagrań do obsługi konferencji hybrydowych, z panelistami spotykającymi się w obiekcie przy zachowaniu maksymalnych środków ostrożności; • W minionych miesiącach ustanie obostrzeń / złagodzenie limitów dotyczących spotkań, przekładało się bezpośrednio na wzrost popytu na organizację eventów prywatnych czy rodzinnych (wesela, komunie, chrzciny itp.); • Kondycja rynku hotelowego uległa znacznemu pogorszeniu. Część obiektów, która utraciła płynność finansową, może nie zostać ponownie otwarta, ale nie byliśmy jeszcze świadkami licznych upadłości; • Mocno negatywnie na rentowność biznesów hotelowych i tym samym sytuację hotelarzy wpływa wzrost kosztów wynagrodzeń, mediów, żywności itd.; • Atrakcyjność segmentu hotelowego znacząco spadła wśród potencjalnych pracowników.

Odnotowano masowy ich odpływ do innych branż, co przekłada się na jakość świadczonych usług, a dodatkowo wzmaga presję na dalsze podwyżki płac; • Rosnące i trudne do oszacowania koszty budowy, niepewność co do koniunktury na rynku hotelowym, problemy z uzyskaniem finansowania, skłoniły część inwestorów porzucenia planowanych inwestycji hotelowych lub

konwersji istniejących obiektów na inne cele; • Na początku pandemii na rynku inwestycyjnym przeważali inwestorzy oportunistyczni szukający atrakcyjnie przecenionych „okazji inwestycyjnych”. Obecnie obserwujemy wzmożoną aktywność inwestorów chcących ulokować kapitał w produkty typu premium z perspektywą średnio i długoterminową.

Podsumowanie

Pandemia zmieniła obraz polskiego rynku hotelowego i nadal wpływać będzie istotnie na jego kondycję. To czy trendy, które zostały przez nią zapoczątkowane lub przyśpieszyły w trakcie minionych 18 miesięcy, pozostaną z nami na dłużej, trudno dzisiaj jednoznacznie przesądzić. Skalę zmian poznamy w kolejnych kwartałach, ale nie będzie się wyrażać tylko w obiektach zamkniętych czy zaniechanych projektach. Drenaż wykwalifikowanej kadry będzie jeszcze na długi czas zmorą branży.

O AUTORZE

Jest współzałożycielem i partnerem w Pro Value. Aktywnie uczestniczy we wszystkich działaniach firmy obejmujących specjalistyczne usługi doradcze ze szczególnym uwzględnieniem doradztwa transakcyjnego, wyceny nieruchomości, badań rynkowych, negocjacji umów operatorskich oraz zarządzania bazami danych. Od niemal 10 lat specjalizuje się w zakresie nieruchomości hotelowych, a stworzona i rozwijana przez niego baza hotelowa jest uznawana za najbardziej kompletną na rynku. Jacek Kozioł jest członkiem CCIM Institute oraz RICS.