Inwestycje – jaki będzie rok 2023?

INWESTYCJE

jaki będzie rok 2023?

Co czeka rynek inwestycji hotelowych w nadchodzącym roku? Czy czeka nas gwałtowne hamowanie, czy odbicie? Czy warto planować nowe projekty, a jeśli tak to jakie i jak je finansować? Te albo podobne pytania zadają sobie inwestorzy hotelowi co roku, ale to pod koniec tego wybrzmiewają szczególnie.

Rok 2022 stał się rokiem wojny tuż obok polskiej granicy, stał się rokiem także rekordowych stóp procentowych, wysokiej inflacji, słabnącej złotówki, a na domiar jest (był) to rok po-covidowy. Jak na 12 miesięcy to sporo. Czy zatem w 2023 roku możemy spodziewać się radykalnej zmiany? Nie sądzę. Jakiekolwiek przewidywanie przyszłości od jakichś trzech lat bardziej przypomina bęben w totolotku niż dający się ułożyć sensowny scenariusz – jednak nawarstwienie negatywnych elementów jest tak duże, że nawet jeśli niektóre zaczną ustępować, obraz ogólny się nie zmieni. Wojna może się skończy w przyszłym roku (oby), ale zapowiedzi rosyjskiego agresora MARCIN J. PODOBAS, zaŁoŻYCiel i partNer zarzĄdzaJĄCY FORTECH CONSULTING

o tym przeczą, stopy procentowe nie powinny już rosnąć, ale to nie znaczy, że zaczną spadać. Inflacja jak wyżej. Tylko COVID zniknął z dnia na dzień i tu jest nadzieja.

Polski rynek w 2022 roku pokazał siłę. Nastąpił powrót gości do hoteli, obłożenia były błyskawicznie odbudowywane w wielu destynacjach. Owszem były i są wciąż duże różnice, ale główne rynki radzą sobie. W wielu miejscach poziomy cenowe zaczynają wyprzedać rok 2019, który był rekordowy. Czy to oznacza, że możemy znów budować? Po pierwsze nie przestaliśmy budować ani podczas COVID-19, ani teraz. Ci inwestorzy, którzy zabezpieczyli sobie finansowanie w 2020 i 2021 r. mogli rozpocząć

O AUTORZE

Posiada ponad 20 lat doświadczenia w branży nieruchomości, przez wiele lat pracował w funduszach nieruchomości oraz dla deweloperów i operatorów hotelowych. Przez kilka lat pełnił funkcję dyrektora zarządzającego polskim biurem Tishman Realty & Construction oraz Tishman Hotel Corporation w Warszawie, wcześniej pełnił funkcję dyrektora ds. relacji inwestorskich w Pioneer Real Estate Advisors oraz Pioneer Real Estate Fund, był szefem Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych Bank of New York Mellon, a ostatnio wiceprezesem notowanej na GPW spółki hotelowo-deweloperskiej EFH. Uczestniczył w realizacji takich projektów hotelowych jak: Courtyard by Marriott Okęcie Warsaw Airport, Sheraton Kraków Hotel, Hilton Warsaw Hotel and Conference Center, Radisson Blu Gdańsk, Double Tree by Hilton Hotel and Convention Center and Hampton by Hilton Kraków, Hotel Król Kazimierz oraz innych – łącznie w kilkudziesięciu projektach, wartych ponad 3 mld zł. Ukończył stosunki międzynarodowe na Uniwersytecie Warszawskim, mówi biegle po polsku i angielsku.

budowy. Im dalej byli w nich zaawansowani, tym mniej dotknęły ich skutki obecnego kryzysu. Problemy obserwujemy tam, gdzie zostały wydane pozwolenia na budowę, ale budowa się nie rozpoczęła albo ledwo „wyszła z ziemi”. Dramatycznie rosnące koszty finansowania wielu deweloperom hoteli kazały wstrzymać projekty. Dostajemy wiele ofert sprzedaży projektów gotowych do realizacji. Powód zawsze ten sam – brak gotówki u właściciela na samodzielne sfinansowanie projektu, a kredyt fatalnie drogi. Niektórzy ratowali się formułą condo próbując budować za pieniądze końcowych nabywców. Ale ci mają dokładnie ten sam problem. Do tej pory w większości kupowali na kredyt. Teraz ich nie stać. Na rynku zostali tylko klienci gotówkowi oraz … gotówkowi inwestorzy. I tu robi się ciekawie. Bo o to do gry agresywnie włączają się ci, którzy do tej pory siedzieli na pieniądzu. Teraz szukają okazji do przejęć projektów. Skoro operacyjnie rynek radzi sobie coraz lepiej, a oczekiwania na 2023 są pod tym względem optymistyczne – słaba złotówka tak samo jak obostrzenia covidowe rok i dwa lata temu, pozostawi większą część rodzimych klientów w kraju, to popularne destynacje turystycznie nie powinny się martwić.

Gdzie jest haczyk dla inwestorów?

Jak zawsze w relacji kosztów inwestycji (w tym finansowych) do oczekiwanej stopy zwrotu. Dlatego moim zdaniem nie muszą specjalnie się obawiać właściciele już istniejących hoteli, które spłaciły całość lub większość swojego zadłużenia. Oni będą mieli zyski. Pozostali jednak muszą liczyć się z tym, że średnie wyniki realizowane przez hotele nie pozwolą na obsługę długu w formule jaka wydawała się komfortowa jeszcze rok i dwa lata temu, a inwestorzy condo nie mogą liczyć na sukces sprzedażowym, jeżeli ich projekt nie będzie wyjątkowo atrakcyjny i dobrze przygotowany. W tym roku byłem już świadkiem rezygnacji z projektów w wielu bardzo dobrych lokalizacjach. Inwestorzy i to dość zamożni nawet jeśli nie chcą się ich pozbyć, to je wstrzymują. To samo stało się na rynku mieszkaniowym. Duzi deweloperzy wstrzymali projekty na wstępnym etapie realizacji i sprzedają tylko to co muszą, bo jest już gotowe.

Nowe projekty

Czy zatem w 2023 ma sens startowanie z projektem hotelowym od zera? Wszystko zależy. Jeżeli jest to projekt sieciowy, czyli taki który ma możliwość pozyskania

REKLAMA

globalnej marki, taki który jest zlokalizowany na jednym z kilku najsilniejszych rynków lokalnych i inwestor ma gotówkę na jego sfinansowanie co najmniej w 50 proc. – to powinno się udać. Zarówno jako klasyczny hotel, gdzie pozostałą część środków można pozyskać ze źródeł innych niż banki (chociaż samych banków też bym nie wykluczał), powinno się to też udać w formule condo. Decydować będzie przygotowanie. I tu wracamy do abecadła inwestora: punkt pierwszy analiza potencjału lokalizacji – wybór odpowiedniego rynku, potem dobór właściwej działki, następnie precyzyjne zdefiniowanie produktu, który ma się na niej znaleźć, a więc wielkości, standardu oraz funkcji jakie powinien posiadać przyszły hotel. Kolejny krok to rozpisanie konkursu ofertowego dla sieci hotelowych i wybór najlepszej marki dla obiektu. Wreszcie, mając markę, jej wsparcie i marketing, pozyskanie brakującego finansowania. Ryzyko? Przygotowanie koncepcji projektu, przeprowadzenie analizy potencjału, zdefiniowanie produktu i pozyskanie marki to koszty rzędu set tysięcy złotych, ale nie milionów – w razie braku zainteresowania partnerów finansowych można projekt zatrzymać. Jeżeli poszliśmy dalej i sporządziliśmy kompletny projekt budowlany i dostaliśmy pozwolenie na budowę – to wciąż są to dobrze wydane pieniądze, bo podnoszące wartość naszego projektu i umożliwiające ewentualny exit na etapie pre-developmentu. A jeżeli okaże się, że są partnerzy finansowi do budowy, bądź jest wystarczająca liczbq umów rezerwacyjnych w systemie condo to – możemy zaczynać. Planowanie działań, ich profesjonalne przeprowadzenie i koordynacja będą decydować o tym czy nasz projekt dojdzie do skutku i uda się go zrealizować. I takich projektów w przyszłym roku się spodziewam.

Najlepszy czas na wybór tej jedynej (zmywarki)

MARCIN WAJDA, DYREKTOR DS. MARKETINGU I PR WINTERHALTER POLSKA

Kiedy pytają mnie, co w gastronomii jest najważniejsze, bez wahania odpowiadam, że zmywarka. Oczywiście, nie mógłbym inaczej. Zmywarka to po prostu niekwestionowana bohaterka każdego lokalu, niezależnie od jego wielkości i serwowanego menu. To najważniejsze urządzenie, które nie tylko przyspiesza realizację zamówień i odciąża pracowników, ale także zapewnia całemu personelowi większy komfort codziennej pracy. O wyborze zmywarki najlepiej pomyśleć na początku planowania wyposażenia lokalu – jeżeli znamy już miejsce, w którym powstanie nasz gastronomiczny biznes, najprawdopodobniej wiemy wszystko, co niezbędne do dokonania właściwego wyboru bohaterki naszego zaplecza.

Czasem jednak wybór tej jedynej nie należy do najłatwiejszych. Jest natomiast kilka ważnych kwestii, które wystarczy przeanalizować, by od początku zadbać o długie i szczęśliwe życie naszej gastronomii. Wybierając zmywarkę do restauracji, powinniśmy wziąć pod uwagę kilka czynników. Po pierwsze, typ i wielkość naszego lokalu. To pomoże określić wielkość i pojemność zmywarki. W małej restauracji wystarczająca będzie nieduża, kompaktowa zmywarka, analogicznie: większy lokal będzie potrzebował maszyny o większej pojemności.

W niedużych, przytulnych kawiarenkach zmywarka często znajduje się w zasięgu wzroku klienta, nieznacznie ukryta za kontuarem. W takich typach lokali wielkość, forma i planowane ustawienie zmywarki mają ogromne znaczenie, głównie z przyczyn estetycznych.

Należy zastanowić się nad rodzajem i tempem wydawania potraw. Inna maszyna sprawdzi się w restauracji serwującej duże liczbę dań w porze lunchu, inna w kawiarni, w której głównie zamawiane są napoje i lekkie desery. Jeśli menu zakłada użycie wielu naczyń, takich jak szkło lub porcelana, niezbędna będzie zmywarka z delikatnym cyklem mycia i regulowanymi stojakami. Jeśli głównie w użyciu będą ciężkie, duże naczynia oraz elementy wyposażenia: garnki i patelnie, najlepszą opcją może być mocniejsza zmywarka z nieco dłuższym cyklem mycia.

Ważnym czynnikiem jest także rodzaj dostępnej wody. Zwykle nie mamy na niego wpływu, ale przed wyborem urządzenia możemy łatwo zweryfikować z jakiego rodzaju wody będziemy korzystać w lokalu. Im twardsza woda, tym większe ryzyko plam i smug na naczyniach. W takim wypadku konieczna może być zmywarka z wbudowanym zmiękczaniem wody. To oczywiście żaden kłopot – po prostu dobrze jest wiedzieć wcześniej. Kolejna ważna kwestia to oczywiście koszt zmywarki, w tym nie tylko początkowa cena zakupu, ale także potencjalne koszty konserwacji i napraw. Warto zainwestować w zmywarkę wyższej jakości, która nie tylko będzie działać dłużej, ale także z czasem wymagać mniej kosztownych napraw, niż tańsze zamienniki. Ostatecznie najlepszym momentem na wybór zmywarki gastronomicznej jest czas, kiedy restauracja jest w fazie planowania. Pozwoli to inwestorowi dokładnie rozważyć wszystkie czynniki wymienione powyżej i dobrać odpowiednią zmywarkę do konkretnych potrzeb.