Revista Buildings Industrial by Buildings

BUILDINGS ANO 1 - EDIÇÃO 1 - 2º Semestre 2012 www.buildings.com.br

Industrial

Centro Logístico Embu Localização Estratégica e Infraestrutura Completa Às margens da Rod. Régis Bittencourt e a 5 km do Rodoanel, o CLE facilita a estratégia logística das empresas

Buildings Lança Projeto Industrial Banco de dados de condomínios de galpões é a nova ferramenta para analisar o mercado

Apresentação dos Aspectos Técnicos Conheça as nomenclaturas e pontos relevantes

Novo Portal Buildings, agora com dois mundos! O mercado imobiliário Industrial e Escritório em um único endereço, acesse buildings.com.br

Equipe especializada no setor industrial imobiliário: • Análises comparativas de melhor localização • Busca de terrenos e imóveis prontos com relatórios técnicos detalhados por opção • Levantamento de documentação do imóvel e dos proprietários • Apoio completo nas negociações e elaboração dos contratos e laudos de vistoria A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais. “Descubra a diferença da Representação Corporativa”.

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Henrique Lima

Editorial

“Depois de um longo e árduo trabalho, finalmente conseguimos compilar todos os dados e gerar um conteúdo que seja de fácil entendimento e acesso para todos os que procuram informações desse mercado, que é novo pra todos nós”.

com enorme satisfação que disponibilizamos a nossa primeira Revista Buildings Industrial para todo o mercado. Depois de um longo e árduo trabalho, finalmente conseguimos compilar todos os dados e gerar um conteúdo que seja de fácil entendimento e acesso para todos os que procuram informações desse mercado, que é novo pra todos nós. Sob as orientações da Coordenadora de Pesquisa Patrícia Abreu, a equipe de pesquisa trabalhou exaustivamente para levantar todos os condomínios do estado de São Paulo. Foram percorridos mais de 6 mil quilômetros, em 62 municípios. Os pesquisadores visitaram mais de 200 condomínios para levantar o maior número possível de informações. Cabe aqui, da nossa parte, um agradecimento mais do que especial a todos os players desse mercado. Muito obrigado aos gerentes dos condomínios, aos incorporadores, construtores e administradores por toda atenção que deram a nós. Um trabalho tão volumoso e feito com tanta precisão, só poderia ser possível com a ajuda de cada um de vocês.

Todo esse trabalho só teve êxito em tão pouco tempo graças à ajuda de todos os envolvidos e ao know-hall adquirido pelo Buildings em todos esses anos trabalhando no mercado de escritórios. E assim como disponibilizamos as informações do mercado corporativo pelo site e também pelo CRE Tool, as informações do mercado logístico e industrial também serão disponibilizadas em um novo portal e através de uma ferramenta personalizada exclusivamente para esse nicho, que é o Industrial Tool. Consulte-nos sobre essa novidade. Espero que desfrutem de todas as informações da revista. Tenham uma excelente leitura! Fernando Libardi

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Sumário BUILDINGS 10

Capa - Centro Logístico Embu

Diretor Geral Fernando Libardi

Localização Estratégica e Infraestrutura Completa

Redação e Revisão Hablar Comunicação Carmen Rey - MTB 41.922

Às margens da Rodovia Régis Bittencourt e a 5 km do Rodoanel, o CLE facilita a estratégia logística das empresas

Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima

Entrevista

Coordenadora de Pesquisa Patricia Abreu

Marcel Monacelli Marcel Monacelli comenta a realidade dos galpões e aponta as principais tendências do mercado industrial

Consultores Comerciais Fernando Didziakas, Henrique Lima e Roberto Perniciotti

Mercado Buildings lança Projeto Industrial Banco de dados de condomínios de galpões é a nova ferramenta para analisar o Mercado

Pesquisa Alex Oliveira, Edilson Viana, Jessica Lecca, Kleber Silva, Ricardo Pereira e Tiago Fernandes

Técnica

Colaboraram nesta edição Adriano Theodoro, Alfredo Schulthais, André Gavazza Andrea Lima, Bruce Lorimer, Eduardo Bo Fernando Schillis, Francisco Ayres Vicentini Jorge Thomaz Weil, Juliana Fernandes, Leandro Angelino Marcel Monacelli, Marcos Alves, Mariana Schillis Simone Santos, Stephen Tanenbaum e Thomas Govier Impressão e Acabamento Margraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

Aspectos técnicos relevantes de um galpão

Tiragem / Periodicidade Escritório - 10 mil exemplares / Trimestral (2012) Industrial - 10 mil exemplares / Semestral (2012) Para receber a Revista Buildings em seu escritório

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Levantamento das informações e dados da Pesquisa Industrial: 2012

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Imagem ilustrativa do CLE

Capa

Centro Logístico Embu: Localização Estratégica e Infraestrutura Completa Às margens da Rodovia Régis Bittencourt e a 5 km do Rodoanel, o CLE facilita a estratégia logística das empresas

m breve a cidade de Embu vai receber um dos Centros Logísticos mais bem equipados do estado. O município de mais de 240 mil habitantes conta com diversos fatores facilitadores para as empresas interessadas em obter maior fluidez em suas entregas, entre eles a localização, já que fica cerca de 23 km da capital paulista e fácil acesso ao Porto de Santos, principal do país. O Centro Logístico Embu (CLE) também está às margens da Rodovia Régis Bittencourt, que alimenta o Mercosul. O empreendimento de 91.651,50 m² é formado por um conjunto de galpões com espaço para armazenagem, oferecendo ao usuário infraestrutura com administração e custos rateados. O projeto visa atender as necessidades logísticas, funcionais e operacionais de cada cliente, contribuindo para o melhor desempenho dos processos logísticos das empresas. Também há a preocupação com a qualidade do ambiente para os colaboradores e com a segurança do espaço. O CLE é uma parceria entre a Sanca, empresa que atua no mercado desde 1977 e soma mais de 1 milhão de metros quadrados

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de área construída e a GTIS Partners, um gestor de fundos de private equity focado no setor imobiliário. Além da expertise na construção de outros Centros Logísticos, a Sanca também será a responsável pela administração do empreendimento. “A Sanca desenvolve e se destaca por seus empreendimentos diferenciados no mercado, lançando novas ideias e conceitos, atendendo às necessidades de seus clientes e acompanhando as tendências”, afirma a analista financeira da Sanca, Andrea Lima. O Centro Logístico Embu será entregue no começo do segundo trimestre de 2013, mas a empresa já possui outros cases de sucesso no ramo de construções industriais. O Centro Logístico Jaguaré, por exemplo, também foi desenvolvido para otimizar e baratear as operações logísticas e o CL de Itapevi, com 49.124,54 m² de área, entregue esse ano e totalmente locado. Andrea comenta que antes de cada projeto há um amplo trabalho de pesquisa que avalia o porte e a necessidade de cada região. No portfólio da Sanca estão ainda os Centros Logísticos Jundiaí, Indaiatuba e Anhanguera, além de outros em desenvolvimento.

Localização A excelência operacional do sistema logístico é uma condição necessária para o sucesso e desenvolvimento de uma empresa. Sem planejamento, a entrega pode se tornar um problema no relacionamento com fornecedores e parceiros, desestabilizando a representatividade da empresa perante o mercado. É preciso analisar também a realidade brasileira. O país, que possui o maior território da América do Sul, tem quase toda sua costa banhada pelo oceano. No entanto, as operações de entrega no Brasil ocorrem pelas rodovias, que é o modal mais abrangente e flexível, pois permite a interligação entre as diferentes regiões da nação, mesmo as mais remotas. Pensar, portanto, em um Centro Logístico sem pensar em sua localização estratégica é inviável. O CLE está localizado na Rodovia Régis Bittencourt a 5 km do trecho norte do Rodoanel, que vai interligar as principais rodovias que chegam a São Paulo, Anhanguera, Bandeirantes, Castelo Branco, Raposo Tavares, Imigrantes, Anchieta, Ayrton

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Incentivos Fiscais A cidade de Embu aprovou desde 2007 diretrizes que permitem incentivos fis-

“A Sanca desenvolve e se destaca por seus empreendimentos diferenciados no mercado, lançando novas ideias e conceitos, atendendo as necessidades de seus clientes e acompanhando as tendências”. Andrea Lima Analista Financeira da Sanca

cais para catalisar o desenvolvimento econômico e social do município, acelerando a chegada de novos empreendimentos à região. Os benefícios são concedidos às empresas que geram empregos aos moradores da cidade. O CLE, por ficar próximo ao centro de Embu encontra, portanto, mão de obra farta e qualificada no próprio município. A prefeitura do local também oferece ISS (Imposto sobre Serviço) de 2%, enquanto na cidade de São Paulo o valor chega a 5%. Por isso, a região é procurada por empresas que desejam diminuir o valor gasto com a carga tributária e realizar a chamada “Elisão Fiscal”, planejamento que utiliza métodos legais para diminuir o peso dos tributos no orçamento.

A 5 KM DO RODOANEL

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Senna, Dutra e Fernão Dias. O trecho norte agiliza o transporte de cargas tanto para São Paulo, quanto para o Porto de Santos que, atualmente, movimenta por ano mais de 60 milhões de toneladas de cargas diversas. Outro fator relevante é que, devido à locação privilegiada, não há pedágios no entorno, o que otimiza e barateia os custos agregando valor ao produto. Ainda é importante ressaltar que a Régis Bittencourt permite o escoamento direto para os países do Mercosul, formado pela Argentina, Brasil, Paraguai, Uruguai e Venezuela. A facilidade de acesso e a fluidez que o CLE possibilita é um diferencial na hora de evitar os gastos com vendas perdidas ou com replanejamento operacional, considerando as importantes vias que atendem a região de Embu. O Centro Logístico Embu tem 600 metros de frente na rodovia, essa proximidade viabiliza o acesso mais rápido de carretas ou outros veículos de grande porte, melhorando a segurança da carga e do colaborador, além de facilitar a visualização do local pelo motorista.

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Infraestrutura e Segurança O Centro Logístico de Embu viabiliza ambiente propício para funcionários e colaboradores. As ruas que percorrem os 62 galpões, divididos em quatro blocos, são pavimentadas, com previsão para tráfego pesado e com sistema de drenagem completo, com reservatório de retenção de 1000 m³, evitando inundações que possam impedir o traslado de caminhões no espaço. Andrea Lima explica que para a construção do complexo as mais recentes tendências de mercado e também técnicas construtivas são estudadas pela empresa. “São utilizados exclusivamente materiais de construção de alta performance e mão de obra cuidadosamente treinada. Há um rígido controle de qualidade, acompanhado dos mais recentes métodos construtivos, técnicas e tendências de mercado”. A acessibilidade também foi levada em conta pela Sanca, por isso, o empreendimento possui estacionamento para visitantes. Para

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Capa Imagem ilustrativa dos Galpões

garantir a segurança, a portaria do complexo é blindada e tem controle de acesso monitorado. Toda área do terreno, com 145.310,00 m², possui sistema de monitoramento com circuito fechado, e as imagens gravadas pelas câmeras de segurança são transmitidas em tempo real para a sala de monitoramento. Os blocos também possuem sistema de sprinklers para evitar prejuízos com eventuais focos de incêndio, prezando pela segurança dos funcionários e também dos produtos. Com o armazenamento de materiais facilmente inflamáveis, como caixas de papelão, este recurso se torna imprescindível. Ainda considerando o bem-estar do colaborador, o centro conta com um ambulatório e um restaurante, importantes tanto aos

trabalhadores internos como para os transportadores que realizam a entrega ou retirada de uma carga. Ainda há no CLE uma sala de manutenção e estacionamento de carretas. Para evitar que as carretas fiquem paradas na rodovia esperando a entrada, dentro do complexo há uma área de staging com 29 vagas para caminhões ao lado da entrada onde pode aguardar e ser chamado para entrar no condomínio. O espaço evita, entre outras coisas, que os veículos fiquem suscetíveis a furtos e também eles não formem trânsito na rodovia.

Galpões O Centro Logístico Embu é divido em quatro blocos identificados como 100,

Ilustração artística da Planta do Empreendimento

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200, 300 e 400. Ao todo, o espaço é subdividido em 62 galpões modulares. A área locável total é de 91.651,50 m², sendo 1.478,25 m² de área locável de cada galpão com possibilidade de interligação entre eles, tornando a construção flexível de acordo com a necessidade de cada cliente. O pé-direito livre de cada galpão é de 12 metros, característica que segue um novo padrão de ter mais espaço de armazenamento. O pé-direito é medido desde o chão até o ponto mais baixo da luminária ou sprinkler, ou seja, a área utilizável. Nos galpões, mais importante do que os metros quadrados são os metros cúbicos, para que se calcule a disponibilidade do empilhamento das cargas. Quanto maior a altura e a capacidade de armazenamento, melhor deve ser a resistência do piso. Para que este esteja apto a suportar as cargas, cada galpão possui piso nivelado a laser em 5 tf/m², atendendo as mais altas exigências técnicas. Com maior estabilidade e suporte os custos com manutenção são reduzidos e o trabalho não é prejudicado pelo tempo ocioso. Os galpões também são equipados com duas docas por módulo com plataformas niveladoras que oferecem mais agilidade na carga e descarga dos caminhões. As portas dos espaços são do tipo

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O CLE será inaugurado no começo do segundo trimestre de 2013, contudo algumas unidades já estão pré-locadas. Além dos galpões é possível também locar blocos inteiros dependendo da necessidade de cada empresa. O bloco 400 fica mais próximo da entrada do complexo e o espaço de 14.782,50 m² compreende 10 galpões. O segundo bloco, 300, é o maior do CLE, com

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Centro Logístico de Embu

Interior do Galpão

Áerea da construção

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As operações logísticas não se resumem apenas a carga, armazenamento e descarga de mercadorias. Por isso, entendendo a necessidade de uma estrutura de escritório em cada galpão, a Sanca pensou em um espaço Office, além de outras facilidades em todo condomínio para atender esta finalidade. Cada módulo conta com um espaço de recepção no piso térreo, sanitários e um espaço de acesso. No mezanino há um completo espaço Office, também com sanitários próprios, para alojar os funcionários. O Centro Logístico Embu também oferece um sistema de telefonia instalado, permitindo a comunicação mais rápida, sem depender do sinal de telefonia móvel. Outro fator é que no mezanino há infraestrutura para instalação de aparelhos de ar condicionado.

Etapas da Obra

Pré-moldado

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Estrutura Office

uma área de até 32.521,50 m², onde estão dispostos 22 galpões. O bloco 200 é o segundo maior, com área de 25.130,25 m². Neste bloco são 17 galpões que, como nos outros, oferece a possibilidade de interligação. O bloco 100 possui 19.217,25 m² divididos em 13 galpões modulares. Nos blocos 100, 200 e 300 é possível realizar operações de cross-docking. A área total do terreno é de 145.310,00 m², deste total 91.650 m² é de área locável, com módulos a partir de 1.478 m² de área locável.

Estrutura Metálica

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toldo de chapa trapezoidal, indicadas para estas operações logísticas. Cada galpão conta com seis vagas privativas para veículos e duas vagas para caminhões. Este é um diferencial que permite pensar nas operações logísticas de maneira mais ágil. Com o estacionamento interno o veículo passa a ser monitorado pelo sistema de segurança do local, o que possibilita mais eficiência ao processo.

Frente do CLE

Fechando Negócio O CLE foi pensado para empresas farmacêuticas, operadores logísticos, empresas de eletroeletrônicos e de alto valor agregado, além de importadoras e showrooms. Também para aquelas que atuam no ramo do e-commerce, que em 2012 movimentou cerca de US$ 18,7 bilhões. O custo operacional dividido e as facilidades de estar dentro de um condomínio com infraestrutura de restaurantes, vestiários, segurança, estacionamento e salas de reunião são os atrativos do CLE. A Sanca disponibiliza aos futuros parceiros um telefone para que mais informações sejam levantadas e dúvidas devidamente sanadas. Aos corretores e parceiros interessados é possível falar com Shirley Cristina Neves ou Andrea Lima no telefone (11) 3246-3300 ou pelo e-mail galpoes@sanca.com.br. Portanto, às empresas com visão de mercado e que prezam por uma estratégia logística a fim de evitar gaps no relacionamento com clientes e com os colaboradores, o Centro Logístico Embu se apresenta como um dos mais modernos e bem localizados complexos de galpões Classe A de São Paulo. n

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Entrevista

Marcel Monacelli Arquiteto pós-graduado em Desenvolvimento Imobiliário – Real Estate – pela USP. Desde 1985, à frente da empresa Marcel Monacelli Arquitetura, realizou inúmeros projetos de arquitetura de empreendimentos imobiliários como shopping centers, sedes corporativas, planejamento urbano, centros logísticos, indústrias, entre outros.

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Marcel Monacelli comenta a realidade dos galpões e aponta as principais tendências do mercado industrial Comente como é o mercado de condomínios industriais e quem são os empreendedores. O mercado de condomínios modulares construídos para logística é ascendente e tem, atualmente, uma demanda muito superior à oferta. Ele é composto por investidores e empreendedores desse mercado imobiliário e vem atraindo novos grupos para esse setor, tanto com participações como com empreendimentos próprios, além de empresas estrangeiras já especializadas neste mercado logístico, tanto em seus países de origem como pelo mundo. Como se define um produto imobiliário logístico? Essa avaliação depende de uma série de questões que devem ser observadas e a análise crítica leva em consideração a geografia do local, a geologia e as questões mercadológicas, entre outros. Quanto ao produto, temos ferramentas para definir a tipologia do empreendimento a ser concebido em função do uso e do destino imobiliário pretendido pelo incorporador ou usuário. Essas ferramentas auxiliam na definição do produto, tanto no dimensionamento quanto nos aspectos construtivos e materiais, que servirão como base para o valor de mercado. Quais são as características de um condomínio modular? Um condomínio modular se

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caracteriza por módulos padronizados e dispostos de forma a criar flexibilidade de ocupação. O conceito tradicional é identificado por uma rua central que diminui a porcentagem de área comum com edificação de ambos os lados. Outra forma é a implantação do condomínio com vias periféricas que possibilitam o uso com uma tipologia chamada cross-docking, ou seja,

“Os galpões funcionam dessa forma, aluga-se por metro quadrado e se opera em metro cúbico”. uma linha operacional transversal ao módulo para operações de recebimento, armazenagem e expedição. Os módulos variam de acordo com o tamanho da área, das técnicas construtivas, do conceito de armazenagem ou em função da demanda de mercado configurado para empresas de pequeno e médio porte, que variam de 1.000 a 5.000 m² por módulo, e que necessitam de área administrativa, normalmente localizada em mezaninos. Como está esse mercado em São Paulo? Em função da geografia da cidade de São Paulo, da dificuldade de acesso e da falta de terrenos disponíveis, as cidades vizinhas estão rece-

bendo este tipo de empreendimento. Os galpões logísticos precisam ser elaborados com uma qualidade melhor, em termos de espaço, estacionamento e segurança, que é um fator fundamental na concepção de um empreendimento. Portaria blindada, acesso com enclausuramento do caminhão, restrição de acesso de pessoas no interior do empreendimento, entre outras exigências, compõem este quadro. Temos como exemplo as manufaturas com alto valor agregado, que possuem grande fluxo de caminhões de pequeno porte e que podem entrar no núcleo urbano da cidade. Neste caso é indispensável uma maior exigência no quesito segurança. Outra situação é a dos condomínios logísticos de pequeno porte ou empresas de transformação, que além de uma logística de distribuição, agregam valor ao produto. Elas recebem, embalam, separam, fazem romaneio e entregam, ou seja, precisam de estrutura para manipulação, não só para distribuição dos produtos. Este tipo de operação faz com que as empresas tragam, também, a parte burocrática para os galpões, que concentram não só o processo de logística, como também a parte funcional dos escritórios. Hoje, o percentual deste modelo, que era de 8 a 10%, está entre 15 e 20% do total da área. Quanto mais próximo do centro urbano ou de uma cidade de certo porte, maior a sua capacidade administrativa para este fim, pois se torna uma

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Entrevista Henrique Lima

dimento, mas cada uma atende a um nicho, pois há também o mercado de condomínios para grandes operações logísticas, que usam aproximadamente 25.000 a 50.000 m², ou até mais, que são os chamados parques logísticos. Desta forma, é preciso distinguir cada modelo, como no caso de Cajamar, Cabreúva e Embu, onde o foco é a grande rede que tem uma operação maior. Estas companhias possuem um fluxo de caminhões onde o parqueamenrto é necessário, diferente dos condomínios menores que possuem uma dinâmica mais veloz, caminhões menores e quase não há espera.

“O mercado de condomínios modulares construídos para logística é ascendente e tem, atualmente, uma demanda muito superior à oferta”. relação de custo-benefício em troca de locar um escritório separadamente e, como conseqüência, leva aos condomínios maiores exigências como a necessidade de terem restaurantes, estacionamentos de veículos e facilidades de acesso através de transporte coletivo. Esses são fatores que fazem aumentar o valor para locação do imóvel. Como é feita a negociação dos galpões? Existem pré-locações nesse mercado? Com relação à negociação neste tipo de mercado, a grande maioria dos galpões logísticos é construída por empresas que não vendem o imóvel. O empreendimento é locado apenas para o

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usuário final, como num shopping center, onde o uso do imóvel é rotativo e, por isso, não é vendido para o ocupante. As pré-locações existem e ocorre da seguinte forma: um empreendedor faz antes um projeto, então prepara o material de divulgação, como folder, que é distribuído de forma muito regionalizada, ou seja, acaba sendo divulgado por um agente imobiliário da própria região que loca antecipadamente. A pré-locação acontece por cerca de dois meses antes da entrega, pois é uma obra rápida, que costuma demorar em torno de oito meses para ser entregue. Várias empresas como SDI, MRV, Prologis CCP, Hines e Gr Properties operam este tipo de empreen-

Com os terrenos mais próximos à capital paulista com valores tão elevados, quais serão as próximas regiões a terem mais investimento? Mesmo com os valores altos, ainda vale a pena estar mais próximo de São Paulo por conta da demanda? A logística é uma atividade que tem dois polos de localização: ou está próxima do centro produtivo ou do centro de distribuição. Quando o condomínio logístico está próximo do centro produtivo, normalmente as áreas são maiores, pois ele recebe as mercadorias em grandes quantidades, estoca mais e assim possui seu próprio processo, como a livre estocagem e outras operações muito mais complexas para otimização das distribuições. O processo é indispensável para que ele receba, faça romaneio e destine a entrega de suas mercadorias. Neste caso, a área de picking é muito maior. Há ainda a empresa que trabalha como uma grande operadora, com produtos químicos, de alimentação ou eletroeletrônicos, entre

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Entrevista outros, que precisa distribuir para o centro vendedor e necessita de um sistema de entrega mais complexo, com varredura e horário. No estado de São Paulo os centros produtivos estão situados numa faixa média de 80 km da capital, como as regiões de Jundiaí, Campinas, Sumaré e Atibaia. Nestes locais existe um grande número de empreendimentos de logística de médio e grande porte. Há nas regiões de Cajamar, Barueri, Osasco e São Paulo cerca de 60 centros logísticos de pequeno porte formando um anel de 30 km ao redor de São Paulo e é onde acontece a maior concentração. Porém, há deficiência de terrenos nestes locais e, portanto, a elevação do preço. Não se encontram terrenos maiores que 20 ou 30 mil m², por isso a conta não fecha e acaba prejudicando a possibilidade de surgirem novas obras de condomínios. Neste anel, analisando geograficamente, temos o Rodoanel que já é integrado à área urbana de São Paulo e os valores dos terrenos estão altos. Temos, também, o grande anel que passa por Campinas e toda aquela região que vai juntar Sorocaba a Jacareí. Este grande anel é um amplo mercado para logística, pois passa por grandes centros produtores, como a região de Campinas, Sumaré, Indaiatuba e Atibaia, e tem acesso às cidades em franco desenvolvimento, como Cabreúva, Itupeva e outras, além de passar por Viracopos, terceiro maior aeroporto em volume de carga do Brasil, ligar Sorocaba e a Rodovia Castelo Branco ao Vale do Paraíba, desembocando em Jacareí e no Porto de São Sebastião.

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O preço dos terrenos tem se elevado e este fator, dentro de uma operação matemática, em termos de taxa de retorno, tem feito com que o valor do aluguel desses módulos em condomínio tenha também subido muito. Há quatro anos, por exemplo, um galpão logístico no raio de 20 a 30 km de São Paulo custava R$ 16/m², hoje pode custar até R$ 27/m². Assim, é colocado em conta o preço do terreno, da construção e as exigências nas qualidades técnicas, pois o que vem acontecendo é que o grau de exigência das

“A logística é uma atividade que tem dois polos de localização: ou está próxima do centro produtivo ou do centro de distribuição”. normas e dos ocupantes faz com que a qualidade do galpão melhore, como a questão da capacidade do piso e do pé-direito interno, aproveitando e otimizando ao máximo a cubagem que este galpão pode oferecer. Porque a ocupação nestes condomínios é tão rápida e o que mais estas empresas procuram na locação destes empreendimentos? É eminente a desocupação dos locais industriais e logísticos de algumas regiões de São Paulo e cidades vizinhas por causa das limitações e da proximidade das áreas urbanas, como

nos arredores de Osasco, ABC, Barueri e Guarulhos, onde faltam espaços e o trânsito é intenso. Hoje, as restrições estão maiores como, por exemplo, a região do Ipiranga e Avenida do Estado, que provavelmente será a próxima a ser esvaziada e “expulsa”, pois concentram empresas que, na grande maioria, são metalúrgicas e terão que sair devido a muitas restrições, como o horário de circulação e funcionamento, e vão precisar de novos espaços. Para que haja um custo-benefício, essas empresas terão que procurar outras regiões. Em relação ao que as empresas procuram, primeiramente é a modernidade em construções sólidas e bem feitas, que atendam a demanda delas. Por exemplo, o pé-direito que se elevou, antes era de 8 metros, hoje o mais usado é o de 12 metros e já estamos executando projetos com até 18 metros de altura para um processo de estocagem normal. A tecnologia das empilhadeiras, que anteriormente precisavam entre 3,5 e 4 metros de corredor, já oferece equipamentos com braços móveis, que não precisam ficar de frente para a estanteria e conseguem retirar um palet sem fazer manobra. Isso é uma forma de ganhar cubagem e vale o investimento nesta nova ferramenta. Quanto mais alta, maior a rentabilidade. Os galpões funcionam dessa forma, aluga-se por metro quadrado e se opera em metro cúbico. Quando se sobe a altura da estanteria é concentrado maior peso no piso, incluindo outras questões como o aumento do índice de iluminação natural e também artificial. Também há a preocupação com a extração do calor e ainda é necessário avaliar a

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parte estrutural por conta do vento. As empresas que têm necessidade de grandes operações logísticas, distribuição e recebimento adotam sistema de paletização mecanizada (transelevador), que atingem até 40 metros de altura, e tal característica gera impacto nos fluxos de máquinas, veículos e pessoas. A tendência na construção são as estruturas e fechamentos laterais metálicos. Existem outros processos com estrutura pré-moldada e “tilt-up”. A velocidade de uma obra é algo que se contabiliza, pois o custo-benefício é todo calculado sobre o valor e tempo de obra, porque a operação da empresa deve ser colocada em marcha o mais rapidamente possível. Este mercado é relativamente novo. Você acredita que ele veio para ficar e continuará com este grande crescimento? Este mercado, que atualmente tem uma demanda maior que a oferta, vai se estabilizar em algum momento e acredito que a qualificação dos empreendimentos será o grande diferencial na hora que esta demanda for atendida. Hoje temos um índice baixo de vacância, entre 4 e 10%, que dentro deste mercado é praticamente zero. Os bons empreendimentos que tiveram um pensamento de longo prazo em termos de qualidade e modulação, não só pensando na racionalidade e economia construtiva, mas também na ocupação que ela vai oferecer, serão os que se manterão, pois se você tem uma modulação que é econômica do ponto de vista construtivo, porém não é rentável em relação à ocupação e ao uso, não é

“Este mercado vai se estabilizar em algum momento e acredito que a qualificação dos empreendimentos será o grande diferencial na hora que esta demanda for atendida”. um bom empreendimento. Mas este é um mercado em franco crescimento. Existem alguns locais que concentram grandes construções, como a região de Sumaré. Isto fará com que esta oferta em excesso, num determinado momento, talvez diminua o valor de locação em relação a outras regiões. Temos hoje ali em torno 600 a 700 mil m² a serem ofertados e, provavelmente, a concorrência será bem acirrada.

O crescimento industrial e comercial faz automaticamente crescer a logística. Há pouco tempo se falava em shoppings centers sendo construídos apenas em cidades com quantidade superior a 350 mil habitantes e hoje, já há cidades que comportam um shopping e possuem apenas 100 mil habitantes, devido à alta de poder aquisitivo do local. Isto é um exemplo de que quando a demanda cresce, é preciso aumentar também a infraestrutura de abastecimento, como no caso da mercadoria manufaturada. Mas, temos também as mercadorias que ainda vão para a indústria, que precisam de local para logística. Existem alguns polos industriais nos quais já estamos recebendo solicitação de áreas específicas, como de tecelagem, química ou manufaturados de grande valor agregado para áreas exclusivas de produção para um determinado segmento (cluster), que precisa ser nesta área. Toda a demanda se traduz em um modelo de construção para esta necessidade mais particular. Quais são os aspectos mais relevantes de um galpão? Normalmente estes centros logísticos são de uso exclusivo, bem segmentado e vasto. O mercado é amplo, temos uma gama grande de características necessárias para cada necessidade. O empreendedor precisa analisar cada situação. No momento, os usuários se adaptam às construções próximas de São Paulo porque não há opções, mas existem ramos de atividade que não podem se adequar desta forma. Referente à construção, há basicamente três tipos de processos:

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Entrevista pré-moldado, moldado in loco e estrutura mista metálica. Normalmente, os usuários questionam como foi feita a obra, pois a utilização destes galpões contempla uma atividade mais bruta, com isso, todos avaliam os materiais que foram utilizados e como foi o andamento da obra. A construção precisa ser robusta, ter uma elegância estética e, principalmente, deve atender a necessidade de ocupação. Com relação à infraestrutura, o pé-direito deve ser de no mínimo 12 metros, e é preciso ter a preocupação com segurança desde a entrada no condomínio até a entrada no galpão, com um controle de acesso rígido, através de portaria de identificação bem aparelhada e com automação, controle de segurança no ponto da chegada e também distante, para que não ocorram ataques aos caminhões, salas de apoio como de reuniões, miniauditórios para treinamentos, entre outros. Estes acessórios fazem parte de um condomínio considerado Classe A, que por ser mais estruturado, também oferece locais para dar suporte aos caminhoneiros com toda a infraestrutura para alimentação, descanso, banheiros, etc. Existem até alguns que, além dos galpões, possuem um edifício comercial de apoio para suprir a demanda dos usuários. O estacionamento, tanto para caminhões como para veículos, também é importante. Já sobre o galpão propriamente dito, ele precisa ter uma metragem adequada, como uma doca para cada 700 m2 no mínimo, além das necessidades básicas como recepção, sanitários, e novamente a questão da segurança, como

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combate a incêndio, através de saídas de emergência, sprinklers, etc. Outro fator relevante é o piso de pátio compatível com o peso das cargas mais pesadas, pois o arrasto dos caminhões é grande e na hora de fazer manobras, se não for um piso compactado, será danificado. O espaço de manobras é fundamental também, pois deve facilitar a dinâmica de carregamento e descarregamento. A localização de um empreendimento deve ser avaliada em relação

“Devido à falta de espaços, será necessário explorar áreas mais distantes, onde a mistura com a urbanidade não ocorra, assim estes centros se tornarão os chamados Business Park”. aos trajetos feitos pelos caminhões, para que estes não passem por muitos semáforos, não cruzem vilas, centros comerciais ou locais de muita movimentação e, enfim, corram menos riscos e evitem incidentes. Este fator favorece a negociação até com a companhia de seguros, posteriormente, que avalia o trajeto a ser percorrido e os possíveis perigos.

Atualmente, 70% dos empreendimentos que desenvolvemos buscam certificações ou se preocupam com questões ligadas à sustentabilidade. Antes de iniciarmos um projeto, fazemos uma análise detalhada na área de implantação, que é o terreno, neste caso. Quase sempre esbarramos em questões ambientais e temos que adequar o projeto às normas de preservação de matas, cursos d’água, nascentes, permeabilidade, tratamento de efluentes, entre outros, e esses quesitos, quando bem observados, qualificam ainda mais o empreendimento. Sugerimos outros conceitos sustentáveis, como a retenção de águas pluviais para o reuso em sanitários e manutenção, soluções alternativas de energia para iluminação de pátios e aquecimento de água, pisos drenantes, tintas especiais, etc, que vão ao encontro de certificações como LEED e AQUA, exigidas pelo usuário final. O que será tendência para esse mercado? A grande tendência está nos centros logísticos industriais, comerciais e bem segmentados. Devido à falta de espaços, será necessário explorar áreas mais distantes, onde a mistura com a urbanidade não ocorra, assim estes centros se tornarão os chamados Business Park. São cidades construídas com todas as características para suprir as necessidades dos usuários, com hotéis, área para alimentação, estacionamento, parqueamento para caminhões, entre outros. n

Esse tipo de empreendimento atende às questões de sustentabilidade e preservação do meio ambiente?

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BUILDINGS LANÇA PROJETO INDUSTRIAL Banco de dados de condomínios de galpões é a nova ferramenta para analisar o mercado

mercado de galpões industriais e logísticos tem demonstrado um crescimento acelerado no estado de São Paulo, consolidando-se em regiões de até 100 km de distância da capital. Embora esse conceito não seja novo, foi apenas recentemente que passou a ser de grande importância. Conforme o Buildings levantou, o primeiro condomínio logístico industrial foi entregue em 1997, na cidade de Barueri. Nos 10 anos seguintes, esse segmento cresceu de maneira gradativa, mas apenas em 2007, o estoque de condomínios industriais e comerciais começou a ganhar mais espaço graças ao crescimento mais estável da economia brasileira, formando, assim, um cenário de expansão das empresas e investidores interessados pelo mercado local, principalmente próximo aos grandes centros comerciais, como é o caso de São Paulo. Deste período em diante as atividades neste segmento mudaram e, com leis que restringem a circulação de caminhões pela cidade, cada vez mais as empresas têm interesse em encontrar pontos bem localizados para ampliar suas atividades logísticas. Mas apesar da forte demanda e do significativo aumento de estoque, a disponibilidade destes locais ainda é pequena. Ainda de acordo com o levantamento do Buildings, hoje a procura por este tipo de empreendimento é grande e esse cenário de oferta insuficiente deve perdurar pelos próximos cinco anos.

A importância do projeto para o setor industrial Para oferecer dados concretos e imparciais sobre esse mercado de condo-

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“Trata-se de uma excelente iniciativa, acreditamos que um banco de dados do setor industrial pode auxiliar na decisão do incorporador para identificar as demandas do mercado, estratégia de localização, área a ser incorporada, valor de locação, municípios e rodovias em desenvolvimento, etc. Para os locatários, acreditamos que possa ser um meio interessante para decidir e identificar oportunidades”. Mariana Schillis e Fernando Schillis Sócia-gerente e Gerente Comercial da Fullwood

Henrique Lima

mínios industriais, o Buildings, referência em dados imobiliários do mercado corporativo de escritórios, dá mais um passo e agora expande sua atuação. O projeto para o setor industrial teve início com a contratação de uma equipe especializada e o mapeamento de 62 cidades. A coordenadora do projeto, Patrícia Abreu, comenta como foi essa fase inicial. “O nosso maior desafio nessa primeira etapa da pesquisa foi mapear todas as regiões do estado de São Paulo que pudessem ter condomínios industriais. Uma vez definidas as regiões, usamos uma ferramenta de geoprocessamento, desenvolvida pelo Buildings, que

nos permitiu identificar e demarcar os condomínios em todas as regiões. Passando a primeira etapa, o desafio agora era conseguir o contato de cada um deles para que pudéssemos visitá-los”, explica. A decisão de montar um banco de dados industrial foi tomada no final de 2011, diante da necessidade que o mercado imobiliário industrial apresentava por informações precisas, isentas e abrangentes. “Muitos incorporadores, investidores e imobiliárias nos questionavam quando mapearíamos os condomínios industriais com o mesmo critério já utilizado no mercado de escritórios. Assim, após uma avaliação

“Consultores imobiliários dependem de pesquisas independentes de boa qualidade para oferecer um serviço excelente para seus clientes e o Buildings vem suprir exatamente isto no que diz respeito a condomínios industriais. Apesar da maior parte das demandas dos clientes das consultorias ser por galpões fabris grandes e terrenos industriais fora de condomínios industriais, o trabalho do Buildings é um marco na história de pesquisa do Estado de São Paulo, pois disponibiliza informações úteis e críticas sobre todos os condomínios industriais do estado de São Paulo em alguns cliques. Isto agilizará todo o processo de busca e fechamento para todos que trabalham com transações imobiliárias e tudo que agiliza este processo diminui o custo Brasil. Isto é muito bom para todos”. Bruce Lorimer Sócio-diretor da Ocupantes Corporate Real Estate

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Mercado “Assim como aconteceu no Office, acreditamos que será muito benéfico para nós, prestadores de serviços, uma vez que nos proporcionará velocidade no conhecimento das informações e destacará a importância dos serviços agregados como atendimento, estudos, previsões, relacionamento e transparência na condução dos negócios”. Adriano Theodoro Diretor da NAI Dworking

Desafios da pesquisa Durante a pesquisa, a equipe do Buildings superou diversas barreiras.

Após a primeira etapa de mapeamento dos condomínios, o próximo passo foi

expor o projeto para as grandes empresas do mercado logístico e industrial quanto a confiabilidade dos dados.

“Outro desafio foi apresentar o projeto aos principais players deste mercado e conseguir mostrar que assim como hoje o Buildings é referência no mercado corporativo, também será referência no mercado industrial e logístico”, explica a coordenadora do projeto. Outra grande tarefa foi agendar reuniões com os administradores e proprietários dos condomínios e estabelecer uma relação de confiança para poder visitar cada local. A partir daí, o processo de pesquisa começou a ganhar corpo e a equipe conhecimento sobre o mercado. Segundo Patrícia Abreu, a troca de experiências com os profissionais de cada

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estratégica e financeira, vimos que chegou o momento de tomar a decisão e dar início ao projeto”, comenta o sócio-diretor do Buildings, Fernando Libardi. Com o crescimento dos condomínios industriais, o mercado ficou carente de informações atualizadas. Assim, para suprir esta deficiência na organização e unificação desses dados, o Buildings disponibilizará os principais aspectos de interesse do mercado, como estoque total, taxa de vacância, atividade construtiva, valores de locação e características técnicas dos condomínios.

“Temos as melhores expectativas para o banco de dados industrial do Buildings, pois irá nos auxiliar em diversos aspectos, como nas demandas e nos novos empreendimentos”. Alfredo Schulthais Diretor comercial da Ello Industrial

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“As expectativas são muito positivas, pois o crescimento desse mercado é proporcional à sua divulgação e compreensão deste por outras partes interessadas, sejam inquilinos, fundos de investimento ou investidores”. André Gavazza Gerente de incorporação da GR Properties

empresa e a pesquisa de campo foi fundamental para a compreensão integral do projeto. “Entender o segmento industrial também foi muito importante para nosso crescimento, pois a cada reunião conseguíamos adquirir know how e compreender como cada projeto foi planejado, desde sua incorporação e construção, até o momento da locação”, avalia. A próxima etapa foi levantar as particularidades, características técnicas

de cada módulo visitado, valores e disponibilidade dos condomínios para que o banco de dados começasse a ganhar forma. Enquanto a pesquisa de campo era executada, outra equipe de analistas do Buildings desenvolvia um sistema exclusivo para agrupar todas as informações apuradas. “Contamos também com uma equipe de programadores, que montava um sistema moderno e de fácil manuseio, enquanto estávamos na rua captando informações, para que pudéssemos cadastrar todas essas

informações coletadas”, conta a coordenadora do projeto.

Dados do mercado Depois de percorridos 6.000 km em 62 cidades, apenas no estado de São Paulo, o Buildings pôde constatar a dimensão desse mercado. Foram levantados dados de 164 condomínios prontos para ocupação, com um estoque total de 5.493.075 m². A atividade construtiva de 1.944.387 m², com 35 condomínios sendo

Banco de Imagens da SANCA

Rodovia Anhanguera na região de São Paulo

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Mercado “Este banco de dados vai suprir uma lacuna com respeito ao tamanho deste mercado e quanto à tipologia dos produtos oferecidos. A área a ser construída, o pé-direito, a largura, a execução de marquises e de docas nos dois lados, etc. Tudo isto vai contribuir para que proprietários e inquilinos possam falar a mesma língua na hora de negociar”. Eduardo Bo Senior Property Management Director da Hines South America

erguidos e 62 em fase de projeto, comprova o forte aquecimento e a expansão de um mercado que não para de crescer. A taxa de vacância de 13,32% (731.488 m² disponíveis), também mostra a alta procura por este tipo de empreendimento. Entre os condomínios visitados, o Buildings obteve preços pedidos de locação que vão de R$ 11/m² a R$ 38/m² por mês, e variam de acordo com a proximidade da capital paulista. Jaguariúna, por exemplo, por estar mais distante de São Paulo, é uma das cidades com preço pedido de locação mais atraente, já Barueri e Cotia, possuem os preços mais elevados. Campinas é uma região que concentra diversos empreendimentos desse tipo, com preços pedidos variando entre R$ 12/m² e R$ 35/m². As mudanças na economia tam-

Jorge Hirata

Região de Barueri

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“A expectativa é positiva, pois este é um mercado que ainda não possui tantas referências e análises históricas. O Buildings, seguindo o mesmo padrão de qualidade estabelecido na base de escritórios, estará contribuindo para o desenvolvimento do mercado industrial/logístico brasileiro”. Leandro Angelino Coordenador de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Colliers

bém têm seu papel na alteração dos valores pedidos, como apontou Shulthais. “O preço médio tem subido nos últimos anos e já que a demanda continua forte, a tendência é que siga aumentando antes de estabilizar. Em 2010, os valores de locação dispararam devido ao bom momento do país. Em São Paulo os alugueis fechados em condomínios industriais e logísticos foram de R$18/ m² para R$25/m² por mês, em Alphaville chegou a R$30/m² em 2011. Estes preços se mantiveram até julho do mesmo ano, depois sofreram uma ligeira queda, graças

à desaceleração da economia. Já em 2012, os alugueis se estabilizaram, chegando entre R$23/m² e R$25/m²”, explica. A tendência é que este mercado continue sofrendo valorização, já que a demanda está aquecida e a economia brasileira tem passado por um bom período. “A lei da oferta e da procura vale para o mercado imobiliário industrial assim como para todos os mercados. Se a tendência é de crescimento, o preço deve acompanhar este movimento”, analisa Adriano Theodoro.

Previsões Acompanhando essa expansão do mercado, outras regiões se tornarão polos de condomínios industriais. As regiões próximas a São Paulo estão saturadas, quase não se encontram mais terrenos disponíveis e os que ainda existem sofrem supervalorização. “O mercado levará ao surgimento de novos eixos, tais como Regis Bittencourt e Vale do Paraíba, em São Paulo, onde novos empreendimentos serão entregues em 2012 e 2013. Investidores de olho no crescimento de massa de regiões como o Nordeste, Norte e Sul di-

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Banco de Imagens da SANCA

Av. Jaguaré na região de São Paulo

“A iniciativa é bastante positiva, uma vez que poderemos ter centralizadas as informações. O conhecimento desses dados é fundamental para melhor especificação de produtos, definição da localização de implantação desses empreendimentos e, portanto, facilitar a divulgação do portfólio que existe e em desenvolvimento para todo o setor industrial”. Francisco Ayres Vicentini Diretor técnico da GR Properties

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“A unificação destas informações servirá de ferramenta para o mercado. Esperamos que ajude os investidores e desenvolvedores, como a Retha, a ter um panorama mais amplo”. Juliana Fernandes Área de desenvolvimento da Retha

dados consistentes e precisos. Gostaria de agradecer a todos que direta ou indiretamente participaram deste projeto que hoje, graças a essas colaborações, está se tornando realidade”, comemora Patrícia Abreu. n

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versificam suas carteiras além do eixo SP-RJ e já começam a busca de terrenos para incorporação nessas regiões”, completa Simone Santos. Seguindo essas transformações, o Buildings pretende expandir sua atuação no mercado industrial alcançando outros estados. “Nosso primeiro passo foi mapear todos os condomínios do estado de São Paulo. Nosso plano agora é cobrir outros estados, como Rio de Janeiro, Santa Catarina e Minas Gerais”, expõe a coordenadora do projeto. Angelino reforça as previsões e aponta fatores relevantes para o duradouro mercado de condomínios de galpões. “Este

é um mercado que veio para ficar, pois acompanha a tendência mundial de otimização da cadeia produtiva. Especialmente em países em desenvolvimento acentuado, como é o caso do Brasil, a eficiência logística e redução de custos ao ocupante é uma questão cada vez mais primordial”, conclui. Essa iniciativa do Buildings, de desenvolver um banco de dados industrial, amplia o conhecimento do mercado e cria uma extensão de um trabalho que já é referência no mercado de escritórios. Após 10 meses de pesquisa, já é possível ver os resultados positivos e o projeto pode ser considerado um sucesso. “Nosso objetivo é suprir a falta de informação desse mercado e abastecer todos aqueles interessados com

“O mercado como um todo é carente de dados. Por conta disso, acreditamos na importância da pesquisa do Buildings, que poderá proporcionar ao mercado dados tão valiosos”. Simone Santos Diretora de Serviços Corporativos da Herzog Imóveis Comerciais e Industriais

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Aspectos técnicos relevantes de um galpão

mercado de condomínios industriais passou por uma mudança significativa nos últimos anos, impulsionando uma melhoria nos aspectos técnicos que fazem parte dos galpões. Atualmente, as empresa se tornaram mais exigentes e os condomínios precisam cumprir alguns requisitos relativos à segurança, dimensões e outras facilidades, para atender às necessidades de armazenagem, carga e descarga de produtos de forma adequada. Estas exigências valorizam o espaço e são um diferencial, já que os usuários finais priorizam locais com infraestrutura apropriada para otimizar os negócios da empresa. Entre as principais características técnicas de um empreendimento industrial algumas são fundamentais como: - Pé-direito; - Capacidade de resistência do piso; - Quantidade de docas; - Cross-docking (docas em pelo menos

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duas laterais do galpão); - Pátio de manobras; - Estacionamento para caminhões; - Sprinklers.

Pé-direito Essa característica é fundamental para os ocupantes que precisam de mais espaço de armazenagem, já que, diferente de outros empreendimentos, nos condomínios industriais é considerado o metro cúbico e não o metro quadrado. Além disso, nessas construções, o pé-direito deve compreender o espaço do ponto mais baixo da luminária ou boca de sprinkler até a superfície do piso, e não da viga ou telhado até o piso. Antes, os galpões tinham pé-direito entre 6 e 8 metros, mas com o aumento da demanda e exigências dos ocupantes, esse patamar aumentou e a maioria dos empreendimentos atualmente têm mais de 9 metros, chegando até 14 metros. De acordo com Leandro Angelino, coordena-

dor de pesquisa e inteligência de mercado da Colliers, atualmente os condomínios considerados Classe A são desenvolvidos com pé-direito livre entre 11 e 12 metros. Segundo dados do Buildings, entre os galpões visitados, 20% possuem pé-direito mais baixo, de 6 a 8 metros, 39% têm de 9 a 10 metros e 40% seguem as tendências e possuem pé-direito de 11 a 14 metros. O Condomínio Caldeira, localizado em Indaiatuba ao lado das fábricas da GM, Toyota e Jhon Deere, com

“As operações que movimentam cargas muito pesadas não conseguem verticalizar o estoque e, portanto, operam bem em pisos com 6 ton/m²”. Juliana Fernandes Área de desenvolvimento da Retha

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“O mercado utiliza o padrão de uma doca para cada 500 m², embora na atual conjuntura a maioria das operações são eficientes com uma doca a cada 1.000 m²”. Leandro Angelino Coordenador de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Colliers

galpões de 1.500 m² a 4.000 m², é um exemplo de empreendimento com pé-direito mais alto, com 14 m.

Capacidade de resistência do piso A capacidade de carga do piso está diretamente relacionada ao pé-direito, pois quanto maior a altura, mais espaço de armazenamento e peso a ser suportado. Segundo Juliana Fernandes, do setor de desenvolvimento da Retha, a capacidade mínima ideal é de 6 ton/m² de carga distribuída. “As operações que movimentam cargas muito pesadas não conseguem verticalizar o estoque e, portanto, operam bem em pisos com 6 ton/m²”. A grande maioria dos galpões levantados pelo Buildings, cerca de 80%, possui capacidade do piso de 5 a 6 ton/m², porém ainda existem mais de 13% com 3 a 4 ton/m², e há também novos empreendimentos que atendem necessidades maiores de peso para estocagem, apenas 7%, com capacidade do piso de 7 a 8 ton/m². Entre os condomínios industriais levantados pelo Buildings, o LOG Papa João Paulo, localizado em Guarulhos, próximo ao Aeroporto de Cumbica, com área locável de

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14.000 m², possui capacidade do piso de 8 ton/m², além de ter concreto nivelado a laser.

Quantidade de docas A quantidade de docas necessárias em um galpão varia de acordo com o tipo de operação, pois, hoje, a prioridade nesse mercado está cada vez mais no fluxo de materiais e menos na estocagem dos produtos, ou seja, os galpões se tornaram menos estáticos e mais dinâmicos. O correto dimensionamento de docas deve ser de uma para cada 500 m², porém em alguns galpões, ainda se utiliza a regra de uma doca para cada 1.000 m² de área construída, como comenta Angelino. “O mercado utiliza o padrão de uma doca para cada 500 m², embora na atual conjuntura a maioria das operações são eficientes com uma doca a cada 1.000 m²”. Entretanto, de acordo com o levantamento do Buildings, mais da metade dos galpões (51%) possui uma doca para cada 500 a 1.000 m², 23% ainda têm uma para acima de 1.000 m² e 27% apresentam uma doca para até 500 m². Para Juliana Fernandes, a quantidade de docas propicia maior flexibilidade na operação e menor movimentação

interna do produto. Por isso, alguns ocupantes optam por empreendimentos que oferecem mais agilidade no processo logístico, como é o caso do Ory Business Park, localizado em Jundiaí, que oferece uma doca para cada 566 m². O condomínio possui 8 módulos com metragens a partir de 2.585 m² e a quantidade de docas varia de 3 a 5 por galpão.

Cross-docking O cross-docking é uma característica adicional, que otimiza a transferência de mercadorias através da entrada

“A necessidade de crossdocking é muito mais importante para operadores logísticos do que para uma operação fabril, um lado sendo a entrada de produtos e do outro a saída”. Thomas Govier Diretor Sênior da Ocupantes Corporate Real Estate

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Técnica quatro galpões distribuídos em mais de 113 mil m² de área locável.

Pátio de manobras Para facilitar a dinâmica de circulação de caminhões nas docas e vagas, o pátio de manobras deve ser estruturalmente dimensionado para o volume de tráfego que terá que suportar de acordo com o tamanho dos veículos que irão descarregar os produtos. Segundo Francisco Ayres, diretor técnico da GR Properties, o pátio precisa ser desenvolvido para evitar o excesso de manobras, diminuindo assim os danos no piso. “Por se tratar de veículos grandes, caminhões e carretas, é fundamental que as áreas de manobras sejam bem desenvolvidas, de maneira a permitir a entrada e saída das docas e vagas com poucas manobras desses veículos. Com isso teremos uma melhor conservação do pavimento e consequentemente menor manutenção”, ressalta. O tamanho destes espaços muda conforme as atividades da empresa e a

movimentação de caminhões que ela exige, como pontua Juliana Fernandes. “A largura do pátio de manobras pode variar de acordo com a vocação do empreendimento. Para uso exclusivo de logística de alto fluxo, por exemplo, adotam-se pátios com largura de 36 m (para uma única nave, termo normalmente utilizado para significar ‘galpão’) e 56 m quando se tem duas naves com docas frente a frente. Pátios mais estreitos são projetados para o uso industrial (manufatura)”. Como comprova o levantamento do Buildings, esse item é fundamental para o funcionamento de um condomínio industrial, pois, entre os galpões pesquisados, 85% possuem pátios de manobra. Já para os outros 15% restantes que não possuem pátio, a opção é fazer as manobras na própria rua, utilizando a doca. Localizado em Jundiaí, próximo ao aeroporto da cidade, o Delta Empresarial Park, composto por sete galpões de 8.000 m² cada, em um terreno de 157.500 m², é um exemplo de empreendimento que possui área para manobras adequada para Henrique Lima

de produtos por uma das laterais do galpão e saída pela outra. Ou seja, o galpão com cross-docking tem docas em ambas as laterais. O sistema permite uma operação de rápida movimentação de produtos acabados para expedição entre fornecedores e clientes, podendo reduzir drasticamente o tempo que os produtos permanecem estocados. Como aponta a pesquisa do Buildings, esse aspecto técnico não é necessário a todo galpão industrial, mas apenas para determinados ramos de atividade que exigem distribuição de produtos com elevados índices de giro, como concorda Thomas Govier, diretor sênior da Ocupantes Corporate Real Estate. “A necessidade de cross-docking é muito mais importante para operadores logísticos do que para uma operação fabril, um lado sendo a entrada de produtos e do outro a saída”. Entre os condomínios levantados, 86% não possuem cross-docking. Um dos poucos exemplos de condomínios industriais que oferece esse sistema é o Cajamar Industrial Park, com

“A segurança dos condomínios logístico-industriais é hoje uma das grandes pautas do setor e em atendimento a esta demanda são utilizados itens como portaria e sala de controle de imagens blindadas, portões de acesso com sistema de eclusas e dilaceradores de pneu, controle perimetral em torno de toda a propriedade e CFTV”. Francisco Ayres Vicentini Diretor técnico da GR Properties

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sua estrutura logística, com um pátio que possui cerca de 50 m de largura.

Estacionamento para caminhões Outro aspecto importante para a logística de uma empresa é oferecer vagas de estacionamento para os caminhões. Angelino comenta que a deficiência desse quesito pode acarretar problemas no trâmite logístico. “É um item de extrema importância na estrutura dos atuais condomínios. Em uma operação consolidada, o número insuficiente de vagas de espera pode influenciar negativamente a logística da empresa”. Além disso, esta especificação traz benefícios para os usuários, como maior eficiência operacional, facilidade em adotar planos de entregas para eliminar o tempo de espera e descarregamento,

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disponibilidade para conferir mercadorias e mais segurança para as cargas e motoristas. “O estacionamento externo organiza a circulação de carretas para acesso ao empreendimento, evitando o trânsito causado pelas manobras e cruzamentos de fluxo. O estacionamento interno dá mais segurança ao usuário, pois a carreta passa a ser monitorada pela segurança durante o tempo de espera para carga/descarga”, complementa Juliana Fernandes. Os condomínios melhor estruturados seguem a regra de uma vaga a cada 1.200/1.500 m² de armazenagem. De acordo com os dados do Buildings, 52% dos empreendimentos industriais possuem estacionamento para caminhões. Com quatro galpões distribuídos em uma área locável de 76.726 m², o Distribution Park Cajamar, localizado à margem da Rodovia Anhanguera e próximo ao Rodoanel, é um bom exemplo de galpão com estrutura adequada para espera de cami-

nhões, oferecendo 138 vagas de estacionamento, ou seja, uma vaga para cada 556 m².

Sprinklers É necessário projetar um sistema eficaz de combate a incêndio para evitar os riscos aos quais um galpão está sujeito. E para garantir que estas especificações sejam atendidas, o Corpo de Bombeiros passou a emitir certificados que garantem a segurança do galpão, como o AVCB. “Para o caso de empreendimento modular, a legislação permite a entrega sem sprinklers, no entanto, o imóvel considerado ‘big box’ (galpão com um grande vão livre) deve obrigatoriamente contar com essa infraestrutura para o recebimento do AVCB”, acrescenta Angelino. Segundo Juliana Fernandes a instalação do sistema de sprinklers propicia uma maior flexibilidade na divisão interna dos galpões e é visto de maneira

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outros itens são indispensáveis na hora de escolher um galpão. A segurança é uma característica imprescindível para a maioria dos ocupantes. “A segurança dos condomínios logístico-industriais é hoje uma das grandes pautas do setor e em atendimento a esta demanda, são utilizados itens como portaria e sala de controle de imagens blindadas, portões de acesso com sistema de eclusas e dilaceradores de pneu, controle perimetral em torno de toda a propriedade e CFTV”, expõe Ayres. Outro ponto bastante valorizado e fundamental para facilitar a logística das empresas é a localização do galpão, que precisa ter acesso rápido e estar próximo às principais rodovias que ligam as cidades. “Esse é um mercado com muito potencial, principalmente em regiões de fácil acesso e interligadas a rodovias, próximas a grandes projetos de infraestrutura, como aeroportos e portos, ou regiões que devam sediar empresas âncoras, que consequentemente atrairão outras empresas para a região e que demandarão galpões para locação”, reforça Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog.

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positiva pelas seguradoras. “É importante que o galpão tenha o projeto aprovado junto ao corpo de bombeiros com classe de risco J4, que é o mais ‘exigente’ e atende quase todos os clientes. Dentro desse enquadramento se define a obrigatoriedade ou não da instalação do sistema de sprinklers”, completa. Mesmo sendo um item de segurança importante, entre os condomínios pesquisados pelo Buildings, apenas 19% apresentam esse sistema. Dentro dessa minoria está o Aurora Business Park II, com dois galpões em uma área locável de 52.226 m², que conta com uma segurança contra incêndio completa de sprinklers, extintores e hidrantes. Outra medida importante para proteção contra incêndios é a adoção de portas corta-fogo, que têm como finalidade principal o fechamento ou divisão de áreas de risco, impedindo a propagação das chamas. Estas devem estar sempre desobstruídas, sinalizadas e dotadas de certificação de qualidade fornecidas pela ABNT e reconhecidas pelo Corpo de Bombeiros, Contru e seguradoras. Além desses aspectos abordados,

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“Esse é um mercado com muito potencial, principalmente em regiões de fácil acesso e interligadas a rodovias, próximas a grandes projetos de infraestrutura, como aeroportos e portos, ou regiões que devam sediar empresas âncoras, que consequentemente atrairão outras empresas para a região e que demandarão galpões para locação”. Simone Santos Diretora de Serviços Corporativos da Herzog Imóveis Comerciais e Industriais

Apesar de todas essas características, cada segmento de atuação tem as suas particularidades e necessidades específicas. “As preocupações principais de quem busca um galpão industrial dependem se o cliente vai usar o imóvel para uma operação industrial/fabril ou para uma operação logística/armazenagem. No caso de operações logísticas, as necessidades costumam seguir um padrão, enquanto que operações fabris dependem muito da linha de produção e tipo de maquinário que será instalado, ou até uma ponte-rolante”, comenta Govier. Eduardo Bo, diretor sênior de administração de propriedades da Hines South América também concorda. “As especificações técnicas dos galpões dependem dos objetivos a que se destinam. Podem ser galpões para indústria pesada ou leve, para armazenagem própria, para centros de distribuição, entre outros fins. Cada segmento tem as suas necessidades e especificações próprias”, conclui. n

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Estatísticas

Confira as faixas de Preços Pedidos de Locação e dados do Portal Buildings.com.br Condomínios Industriais do Estado de São Paulo Região

Nº de Condomínios

Estoque Total (m²)

Área Disponível (m²)

Taxa de Vacância (%)

Faixa de Preço Pedido de Locação (R$/m²/mês)

ABCD

227.390

27.760

12,21%

17,00

Barueri

813.057

59.407

7.31%

14,00 a 27,88

Bragança Paulista

210.843

24.050

11,41%

22,21

Cajamar

233.768

Campinas

997.747

142.268

14,26%

12,00 a 35,00

Cotia

287.031

22.464

7,83%

21,00 a 38,66

Embu

213.253

9.768

4,58%

18,00 a 20,00

Guarulhos / Arujá

486.915

81.708

16,78%

22,00 a 27,00

Jundiaí

832.317

43.633

5,24%

11,50 a 23,00

Ribeirão Preto

34.922

Rio Claro

19.100

4.200

21,99%

São Carlos

25.000

13,00

São José dos Campos

390.946

233.714

59,78%

14,50 a 16,00

São Paulo / Capital

523.572

22.363

4,27%

16,00 a 33,00

Sorocaba

191.684

57.289

29,89%

15,00 a 23,00

Taubaté

5.610

2.860

50,98%

14,00

165

5.493.159

731.488

13,32%

11,50 a 38,66

Total

Condomínios Industriais/ Logísticos ABCD Barueri Bragança Paulista Cajamar Campinas Cotia Embu Guarulhos / Arujá Jundiaí Ribeirão Preto Rio Claro São Carlos São José dos Campos

São Paulo / Capital Sorocaba Taubaté

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Confira os Condomínios Industriais em Construção com Áreas Disponíveis e prontos para ocupação Henrique Lima

“Mapeamos todos os grandes polos de São Paulo e levantamos imóveis em 16 grandes centros do estado. Ao todo são 161 condomínios industriais e logísticos prontos para ocupação. Destaque para as regiões de Barueri e Campinas com 36 e 31 empreendimentos, respectivamente”.

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epois de um árduo trabalho com mais de 6 mil quilômetros percorridos, pra nós do Buildings é um grande prazer poder compartilhar com todos vocês as informações que captamos em todo esse tempo. Mapeamos todos os grandes polos de São Paulo e levantamos imóveis em 16 grandes centros do estado. Ao todo são 161 condomínios industriais e logísticos prontos para ocupação. Destaque para as regiões de Barueri e Campinas, com 36 e 31 empreendimentos, respectivamente. Com um estoque total de 5.383.328 m², a taxa de vacância hoje está em 12,16%, ou seja, 654.702 m² estão vagos, esperando novos inquilinos. As maiores áreas vagas encontram-se em São José dos Campos (233.714 m²) e Campinas (142.268 m²), com taxas de vacâncias de 59,78% e 14,26%, respectivamente. No ABCD, a vacância é de 1,26% e em Cajamar já não há mais espaços disponíveis para locação. Com o iminente crescimento na demanda por espaços bem localizados e que tenham infraestrutura de primeira linha, os incorporadores passaram a

investir um grande volume de recursos para construir empreendimentos que atendam a essa demanda. Para atender a esse crescente mercado, atualmente existem 39 condomínios em construção, totalizando 1.964.280 m² em plena atividade construtiva. A maior concentração de empreendimentos em obras está na região de Jundiaí, com 666.472 m², com previsão de entrega para 2013/2014. Além dos imóveis em construção, ainda existem diversos empreendimentos em projetos, são mais de 4.000.000 m² aguardando aprovações. Com as aprovações liberadas e entregas previstas, o mercado para 2014 irá dobrar de tamanho no estado de São Paulo. Em um cenário com tanta procura por informações, o Buildings sai na frente ao compilar informações de todo o estado de São Paulo em um banco de dados de fácil interação e que possibilita a todos os players conhecer cada mercado e empreendimento. Espero que esta seja uma longa caminhada de crescimento e desenvolvimento do nosso trabalho. Minha equipe e eu estaremos sempre à disposição. Patrícia Abreu Coordenadora de Pesquisa

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Condomínios em Construção

* Empreendimento parcialmente pronto para ocupação, a previsão de entrega refere-se a fase do condomínio que está em construção.

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