Revista Buildings - 14ª edição by Buildings

BUILDINGS Espaços Corporativos Online www.buildings.com.br

ANO 4 - EDIÇÃO 14 - 3º Trimestre 2011

Morumbi Corporate Tecnologia e sustentabilidade em um dos mais importantes polos de negócios de São Paulo

Pré-locação

Garantias locatícias

Com o aquecimento do mercado, empresas fecham contratos antes da entrega dos edifícios

Entenda os custos e a aceitação dos tipos de garantia no mercado de imóveis corporativos

Acesse Buildings.com.br e confira as ofertas do mercado imobiliário corporativo, além de informações sobre todos os edifícios comerciais das cidades abaixo: São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre

QUAL A SUA Necessidade? Centros de Distribuição Project Management

Varejo / Retail

• Maior equipe e primeira empresa de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome do usuário final. • Empenho completo nas negociações a favor de seus clientes. • Método inovador de pesquisa, contemplando todas as opções no mercado. • Mais de 90% de resultados “Excelente” e “Muito Bom” na avaliação dos clientes. • Confidencialidade, seriedade e ética em todas as negociações. A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais. Descubra a diferença da “Representação Corporativa”.

Escritórios

Industrial

Nossos serviços incluem: • Relocalizações

• Busca de Lojas e Pontos Comerciais (Retail)

• Revisões e Renovações

• Build-to-Suit

• Rescisões

• Sale & Leaseback

• Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas

• Gerenciamento de Projetos e Obras

• Avaliações e Desimobilizações www.ocupantes.com.br Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, São Paulo - SP,

Tel. (11) 5182.3455

Editorial

Henrique Lima

mercado imobiliário corporativo segue em ritmo acelerado, apresentando um índice de atividade construtiva dos mais elevados nos últimos anos, além da baixa taxa de vacância, que só confirmam a forte demanda por empreendimentos de alto padrão. Nesta 14ª edição da Revista Buildings trazemos matérias que expõem o atual cenário do mercado. A capa desta edição traz o Morumbi Corporate, um empreendimento com duas torres que alia tecnologia de ponta ao respeito pelo meio ambiente, em um dos mais importantes polos de negócios de São Paulo. O entrevistado desse trimestre é o gerente de Real Estate para a América do Sul da General Motors, Renato Fusaro, que conta quais serão seus principais desafios na empresa e como foi a transição depois de 19 anos no Citigroup.

Fernando Libardi Sócio-diretor

Graças ao mercado aquecido, a Pré-locação está em alta. Esse é o tema da nossa matéria principal, que mostra as vantagens e desvantagens de fechar um contrato antes da entrega do edifício, além dos principais pontos a serem avaliados antes de assinar um acordo.

Para esclarecer todos os trâmites que envolvem uma locação, faremos um especial de matérias técnicas jurídicas nessa e nas próximas duas edições da revista. O primeiro dos três assuntos que é abordado nessa edição são as Garantias Locatícias. Especialistas comentam os custos e a aceitação de cada tipo de garantia no mercado. Na matéria Green Buildings deste trimestre, mostramos como o Edifício Jatobá, localizado numa das regiões comerciais mais nobres de São Paulo, recebeu a certificação LEED® for Core & Shell, na categoria Gold, emitida pelo USGBC (United States Green Building Council). Como o debate das práticas verdes e a preocupação com o meio ambiente está crescendo cada vez mais dentro do mercado imobiliário corporativo, a Revista Buildings esteve presente em dois eventos de sustentabilidade. Acompanhe o que foi comentado na Palestra ministrada pelo gerente global de sustentabilidade da Haworth e no IV Encontro de Sustentabilidade na Construção, realizado pelo CTE (Centro de Tecnologia em Edificações), na nossa coluna de Eventos. Agora, os usuários do Portal Buildings poderão adquirir Créditos Buildings para comprar informações exclusivas de todos os empreendimentos disponíveis em nosso banco de dados. Boa leitura! Fernando Libardi

Créditos Buildings No Portal Buildings você tem acesso às informações relevantes dos edifícios comerciais de várias cidades do Brasil. Acesse buildings.com.br e adquira seus créditos para visualizar as fichas técnicas, fotos, contatos, espelhos de ocupação e muito mais.

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

BUILDINGS

“Entre aspas”

Diretor Geral Fernando Libardi

Samara Rifai

“O CTE, que há 21 anos atua na cadeia produtiva da construção nas áreas de consultoria empresarial, sustentabilidade, gerenciamento, negócios imobiliários, eventos e aplicativos web, está sempre atento às tendências do mercado, estimulando e promovendo a competitividade, a cultura diferenciada e o crescimento sustentável das empresas. As informações e ferramentas que o Portal e a Revista Buildings dispõem para o mercado hoje caminham neste mesmo sentido proativo, auxiliando empresas e empreendedores a gerar novos negócios com qualidade, responsabilidade e soluções inovadoras.”

Redação e Revisão Hablar Comunicação Carmen Rey - MTB 41.922 Juliana Lauar Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima Coordenadora de Pesquisa Patricia Abreu Pesquisa Alex Oliveira, Jessica Lecca, Matheus Soares, Roberta Silva, Susane Lecca e Tiago Fernandes Consultores Comerciais Fernando Didziakas, Henrique Lima e Roberto Perniciotti

Jorge Hirata

Roberto de Souza – Diretor Presidente do CTE

“Uma das grandes críticas de investidores, usuários, consultores e avaliadores imobiliários de outros países tem sobre o mercado imobiliário brasileiro é a falta de transparência. O caminho para total transparência é longo e passa por uma mudança cultural, mas o Buildings, por intermédio do Portal e da Revista, entram para ajudar a reduzir essa falha de uma forma surpreendente.”

Fotografias Henrique Lima e Jorge Hirata Colaboraram nesta edição Adriana Daiuto, Alan Roger, Anderson Benite, Bruce Lorimer, Cesar Tadeu Dominguez, Fábio Rocha Pinto e Silva, Felipe Knudsen, Marcello Barnes, Marcos Alves, Mirella Amante, Renato Fusaro e Rose Bertolini

Thomas Govier - Diretor da Ocupantes Corporate Real Estate

Divulgação

Impressão e Acabamento Margraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

“A Regus, maior empresa global de locação de escritórios mobiliados e equipados, utiliza a Revista Buildings como fonte de consulta das novidades e tendências do mercado imobiliário corporativo. Num país tão grande como o Brasil, é importante encontrarmos uma referência que nos atenda nos principais estados e cidades em que estamos presentes. A grande quantidade de dados e a riqueza do conteúdo referentes aos edifícios é importante para analisarmos as possibilidades de negócios.”

Revista Buildings

Para receber o Buildings News cadastre-se em www.buildings.com.br/noticias

Portal Buildings.com.br

Municípios

Ed. com lajes acima de

Total de edifícios

Ed. com lajes acima de

Total de edifícios

São Paulo

500 m²

610

Todos

2.028

Rio de Janeiro

500 m²

505

500 m²

505

Barueri

300 m²

ABCD

300 m²

109

Osasco

300 m²

Salvador

400 m²

Recife

400 m²

Curitiba

300 m²

Florianópolis

300 m²

Porto Alegre

300 m²

Universo

1.449

Universo

2.917

www.buildings.com.br

Para receber a Revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para: revista@buildings.com.br Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: contato@buildings.com.br

Guilherme Ribeiro – Diretor Geral da Regus Brasil

Conteúdo

Tiragem / Periodicidade 10 mil exemplares / Trimestral (2011)

Anúncios, envie um e-mail para: fernando.didziakas@buildings.com.br e henrique.lima@buildings.com.br Fechamento das informações de pesquisa em ofertas e estatísticas deste trimestre: 01/06/2011

www.buildings.com.br Acesse o Portal Buildings para obter maiores informações das ofertas do mercado imobiliário corporativo. Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP Tel.: (11) 5181-4369

Espaços Corporativos Online

Sumário Capa - Morumbi Corporate

Tecnologia e sustentabilidade em um dos mais importantes polos de negócios de São Paulo

Entrevista

Renato Fusaro Os desafios na área de Real Estate da General Motors

Mercado

Pré-locação Com o aquecimento do mercado, empresas fecham contratos antes da entrega dos edifícios

Técnica

Garantias locatícias Entenda os custos e a aceitação dos tipos de garantia no mercado de imóveis corporativos

Green Buildings

Edifício Jatobá recebe certificação LEED® C&S na categoria GOLD

38 Atividade Construtiva

34 Estatísticas

Edifícios em construção em São Paulo e Rio de Janeiro

Confira as faixas de preços de locação e dados do Portal Buildings.com.br

51 Ofertas 51 São Paulo 52 Barra Funda 52 Berrini 53 Centro 55 Chácara Santo Antônio 55 Faria Lima / Itaim Bibi 56 Marginal Pinheiros 57 Moema / Vila Mariana 57 Morumbi / Jardim São Luís 58 Paulista

www.buildings.com.br

59 Pinheiros 59 Santo Amaro 60 Vila Olímpia 60 Outras Regiões

61 Alphaville / Tamboré 62 ABCD 62 Osasco 63 Rio de Janeiro 63 Barra da Tijuca

64 Botafogo 65 Centro 66 Copacabana 66 Outras Regiões

67 Salvador 67 Recife 68 Curitiba 69 Florianópolis 70 Porto Alegre

Espaços Corporativos Online

11 3274 2020 www.interactdivisorias.com.br

O valOr dO essencial

luce

Perspectiva ilustrada do Morumbi Corporate

Capa

Morumbi Corporate Tecnologia e sustentabilidade em um dos mais importantes polos de negócios de São Paulo

ão Paulo é hoje uma das cidades da América Latina que mais cresce. Sua taxa chega a 20% ao ano, o que atrai 90 das 100 maiores empresas do país para escolherem a metrópole como sede de suas empresas, além de atrair os olhares de multinacionais estrangeiras para cá. Aproveitando esse momento de expansão, São Paulo tem investido em melhorias para captar cada vez mais empresários de grande porte. A região da Marginal Pinheiros e Berrini, observando a necessidade do mercado, tem recebido melhorias urbanas e, com isso, vem confirmando seu status de região nobre da capital paulista. Acompanhando o potencial da região, a Multiplan alinha seu mais novo projeto com os benefícios e comodidades que a região oferece. Segundo o Vice presidente de Desenvolvimento da empresa, Marcello Barnes, a construtora hoje é líder

www.buildings.com.br

em faturamento no setor de shoppings centers no país, onde possui operações estratégicas no setor de incorporação imobiliária, gerando sinergia com as atividades relacionadas aos shoppings centers. No setor imobiliário há 36 anos, a empresa conta com inúmeros empreendimentos que somam 1,4 milhões m² de áreas construídas em todo o país. Com projeto da Aflalo & Gasperini Arquitetura, a Multiplan já iniciou as obras do Morumbi Corporate, um empreendimento de sucesso que agregará a preocupação com o meio ambiente, às inovações tecnológicas e a comodidade de fazer parte de um dos shoppings mais completos da região.

A região da Berrini e Marginal Pinheiros tem se firmado como um dos

maiores e mais atualizados centros de negócios da cidade de São Paulo. Hoje essa região abriga boa parte das empresas multinacionais instaladas no país. A taxa de vacância na região da Berrini é de 3,59% e o valor do aluguel na região da Marginal Pinheiros, por exemplo, chega a custar R$ 90/m² por mês. Valor bem abaixo do que é praticado na Faria Lima, que alcança os R$ 200/m² por mês, localização mais cara de São Paulo. A poucos minutos do aeroporto de Congonhas, o Morumbi Corporate tem ótimas opções de acesso, tanto para transporte público, já que fica ao lado da estação Morumbi da CPTM, quanto para o particular, pois está localizado próximo às principais vias da cidade, como as avenidas Roberto Marinho, Roque Petroni Júnior, Bandeirantes, Berrini, Faria Lima e Nações Unidas.

Espaços Corporativos Online

Mais que uma região valorizada

De acordo com Barnes, a Multiplan sempre desenvolveu projetos multiuso, em que os edifícios comerciais se integram aos shoppings centers. Neste caso, o empreendimento faz parte do Complexo MorumbiShopping, um dos maiores polos de negócios, serviços e lazer da cidade, que já conta com outros três edifícios corporativos de grande porte, Morumbi Office Tower, Centro Profissional MorumbiShopping e Morumbi Business Center, ainda em construção e com inauguração prevista para janeiro de 2012. Além disso, na região serão realizadas grandes obras de melhorias. Com o programa Operações Urbanas, duas importantes avenidas da região receberão prolongamentos. A Chucri Zaidan seguirá até a avenida João Dias, facilitando o trânsito na região de Santo Amaro. E a Jornalista Roberto Marinho irá até a Rodovia dos Imigrantes, melhorando o acesso ao litoral. Em frente ao Parque Burle Marx, também será construída uma nova ponte sobre o rio Pinheiros, entre as pontes Morumbi e João Dias.

Principais pontos de sustentabilidade do Morumbi Corporate: • Controle de poluição das atividades de construção do empreendimento; • Uso racional de água, reduzindo o consumo de água potável através do uso de dispositivos eficientes de baixo consumo; • Paisagismo de baixo consumo de água e irrigação com 100% de água proveniente de fontes não potáveis; • Bicicletários e vestiários protegidos para os ocupantes; • Acesso facilitado do empreendimento ao transporte público como trens, metros e ônibus, reduzindo as emissões de CO2; • Vagas de estacionamento preferenciais para veículos de baixa emissão de poluentes; • Eficiência energética dos sistemas de energia como os sistemas de climatização, iluminação, elevadores, motores elétricos, vidros de alto desempenho e isolamento térmico; • Sistema de ventilação e ar condicionado atendendo a padrões internacionais de qualidade do ar interno; • Sistemas de medição de energia elétrica individualizado por grupo de consumo; • Conforto térmico definido pelos padrões de normas internacionais; • Qualificação e Comissionamento dos sistemas prediais; • Área de coleta seletiva de resíduos nos andares tipo e central de resíduos recicláveis para o empreendimento; • Gestão de resíduos de construção, promovendo a reciclagem e o reuso dos mesmos; • Uso de materiais de construção com conteúdo reciclado em sua composição e materiais extraídos e beneficiados regionalmente, próximos ao local da obra; • Utilização de madeira certificada pelo FSC; • Promoção da qualidade do ambiente interno, produtividade, bem estar e saúde dos ocupantes pelo atendimento de padrões de qualidade do ar interno, monitoramento do sistema de ventilação e exaustão, uso de produtos químicos com baixa emissão de VOC,

Tecnologia e sustentabilidade a serviço dos usuários

acesso aos dispositivos de controle do sistema de conforto térmico pelos ocupantes, acessos à vista externa em quase a totalidade do ambiente dos escritórios, acesso à iluminação natural.

Projetado para ser construído com uma área de mais de 144 mil m², o Morumbi Corporate é um empreendimento diferenciado, pois além de empregar tecnologia de ponta está aliado com todo um projeto de respeito ao meio ambiente e sustentabilidade. Para Barnes, “o Morumbi Corporate será o mais moderno e completo empreendimento comercial corporativo da construtora”, afirma o executivo da Multiplan. Com entrega prevista para julho de 2013, o empreendimento será dividido em duas torres, Golden Tower e Diamond Tower. Cada torre possui seu lobby independente com pé-direito triplo e um projeto especial de

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

Capa

www.buildings.com.br

supervisão predial e circuito fechado de TV com monitoramento de todas as áreas sociais. De acordo com o Vice presidente de Desenvolvimento da Multiplan, o empreendimento também foi desenhado seguindo padrões internacionais de sustentabilidade e eficiência energética de edificações. “O Morumbi Corporate, irá receber a certificação LEED for Core & Shell, versão 3”, complementa Barnes. Esses recursos passam desde o controle do uso de água em todos os andares e na irrigação de paisagismo, como

Espaços Corporativos Online

Imagem Divulgação

iluminação nas áreas sociais e comuns. A primeira torre terá 26 pavimentos de 1.402,69 m² e 16 elevadores. Já na segunda, serão 18 pavimentos de 2.051,01 m² e 15 elevadores no total. A metragem de ambas permite dividir o espaço em até quatro empresas, sem que uma delas perca mobilidade e privacidade no ambiente de trabalho. A cada empresa que alugar uma laje poderá aproveitar a flexibilidade que o espaço possibilita e alterar ou fazer algum tipo de ampliação da área dos escritórios. A única exigência é uma pré-aprovação do projeto para que o ambiente fique com as características desejadas do usuário e que atenda todas as suas necessidades do dia a dia. Tanto a Golden como a Diamond Tower serão entregues com piso elevado, forro acústico, ar condicionado, luminárias de alta performance e geradores para 100% dos prédios. Também serão equipadas com modernos sistemas de segurança que vão desde chamada antecipada dos elevadores, controle de acesso de entrada e saída,

Imagem Divulgação

sistema de troca de calor por entalpia para economia de energia na operação de ar condicionado. Haverá também um bicicletário com vestiário para atender a demanda daqueles que optarem por um transporte alternativo. Os usuários do Morumbi Corporate poderão usufruir tudo o que a tecnologia tem a oferecer, sem se preocupar em poluir ou desequilibrar o meio ambiente. Comodidade e sociabilidade como palavras-chave Não foi a toa que o Morumbi Corporate foi planejado entre as principais vias de São Paulo, como Nações

www.buildings.com.br

Unidas, Chucri Zaidan e Roque Petroni Júnior. O empreendimento fica junto ao MorumbiShopping. Eleito o melhor da cidade pela revista Veja São Paulo e pelo jornal O Estado de S. Paulo, o shopping oferece 480 lojas que vão desde produtos a serviços. Porém, o principal foco está em moda, onde estão reunidas as principais grifes nacionais e internacionais, além de uma área dedicada a alta gastronomia. Mesmo com toda a infraestrutura de serviços oferecida pelo shopping ao seu lado, o Morumbi Corporate terá um espaço único e inovador dentro de seu próprio espaço comercial. Trata-se da Plaza Gourmet. Com uma grande incidência de luz natural, o espaço dedicado ao bem estar e à gastronomia estará localizado em

uma praça elevada de 2.000 m², com pé-direito de 14,7 m e com total de 810 m² de área bruta locável. Serão 10 lojas para restaurantes e conveniências, que terão acesso pelas duas torres, além de outra entrada pela Rua Henri Dunant, que poderá ser usada tanto pelas pessoas que trabalham nos edifícios como para o público externo da região. n

Espaços Corporativos Online

Entrevista

Renato Fusaro

Divulgação GM do Brasil / Fotos de Fábio Gonzalez

Atual Gerente de Real Estate para a América do Sul da General Motors, com mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário corporativo. Trabalhou por 19 anos no Citigroup, sendo o Real Estate Head para o Brasil. Renato detém um profundo conhecimento do gerenciamento de contratos de locação, compra e venda de ativos imobiliários, expansão de rede, licenças e alvarás, due diligences e seguro patrimonial. É também Vice Presidente da CoreNet Global Brasil, a maior associação de executivos da área de gestão imobiliária de entidades corporativas do mundo. Pós- graduado em Administração pelo IBMEC e graduado em Administração Financeira pela Uniradial.

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

Os desafios na área de Real Estate da General Motors Fale um pouco sobre o seu cargo e funções dentro da GM. Depois de 19 anos de Citigroup, sendo 10 anos na área de Real Estate para o Brasil, aceitei o desafio da GM, tornando-me o responsável pela área de Real Estate para a América do Sul. Isto significa responsabilidade sobre todas as transações imobiliárias existentes e novos projetos de expansão, locação, compra e venda de ativos imobiliários e implantação de escritórios da General Motors na América do Sul. São 50 propriedades na América do Sul, compreendendo Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Equador, Peru, Uruguai e Venezuela. Quais serão os seus desafios na GM? Buscar oportunidades para reduzir o custo estrutural da GM, suportar as decisões de investimentos imobiliários e implantar novos projetos com o menor nível de investimento e custo possível. Como foi a transição do Citibank para a GM? Foi muito tranquila. Ela foi natural na medida em que buscava uma empresa com objetivos de crescimento e forte planejamento. Fiquei impressionado com a qualidade do material humano da General Motors, o profissionalismo, o trabalho em equipe e a motivação por fazer melhor. Fui muito

www.buildings.com.br

bem recebido, é como trabalhar em um grande e único grupo. Esta mudança foi planejada para ampliar meus horizontes no mercado. Trabalhei muitos anos com lojas, escritórios, venda de ativos e com o controle e cumprimento das obrigações contratuais. Fui responsável por mais de 400 contratos de locação, da assinatura ao pagamento das despesas de locação. Tinha uma equipe formidável. Agora, trabalho com plantas industriais próprias, galpões, compra de ativos, escritórios e gerenciamento de projetos, com uma equipe terceirizada para cada projeto. Quais os parceiros que te ajudarão dentro das suas funções na GM? Internamente, o departamento jurídico, o grupo de facilities e o pessoal global de Real Estate são meus maiores parceiros. Externamente, os brokers são importantíssimos para meu trabalho. Tive a sorte de encontrar um grupo de prestadores de serviços que já havia trabalho comigo no Citi. Quantos metros quadrados estão sob a sua gerência? As instalações da GM na América do Sul compreendem 1.402.540 m², divididos em Mercosul (1.062.520 m²) e Países Andinos (340.020 m²). Boa parte do portfólio, cerca de 94%, é próprio, os outros 6% são alugados.

Existem quantos colaboradores nessa área de Corporate Real Estate dentro da empresa? Esta é outra diferença que estou aprendendo a lidar, pois não tenho funcionários, e sim prestadores de serviços. A equipe é formada conforme o tamanho e a complexidade do projeto. Esta forma de trabalhar é mais cômoda, pois a equipe que me auxilia não precisou ser formada por mim e já tem conhecimento dos processos dentro da GM, não sendo impactada pela minha chegada. Dentro da GM, existem poucos Real Estate Managers, divididos por regiões e que respondem para os Diretores de Manufatura por região e matricialmente para o Diretor Mundial de Real Estate. Como a CoreNet contribuiu na sua carreira e nessa mudança? A CoreNet é importantíssima para minha carreira e para o mercado imobiliário. É um grupo de profissionais de Real Estate que debatem e discutem os aspectos mais importantes do mercado e que buscam a melhoria dos profissionais. Estamos imbuídos na construção de um curso para a área e buscamos aumentar nossa associação, nossa representatividade. Temos eventos mensais e um workshop anual com grande participação. Quanto à minha mudança do setor financeiro para o automotivo, não posso creditar isto a CoreNet. Obvia-

Espaços Corporativos Online

Divulgação GM do Brasil / Fotos de Fábio Gonzalez

Entrevista

“A questão que deixa todos nós preocupados é até quando estes valores se sustentarão e se teremos uma bolha no mercado corporativo.” mente como Vice Presidente da associação minha exposição ao mercado aumentou, entretanto outros fatores foram determinantes para esta mudança.

biu 50%. Em algumas regiões o aluguel dobrou. Obviamente o cenário é excelente para quem vende. A demanda é muito maior que a oferta.

Com esse atual aquecimento no mercado imobiliário, o que isso atrapalha no seu gerenciamento e o que pode ajudá-lo?

Como você enxerga o mercado imobiliário hoje e quais são suas perspectivas para esse ano no que diz respeito a tendências, preços e locação?

Atrapalha na medida em que os valores de locação e preços de compra de imóveis sobem, encarecendo estes ativos de forma assustadora. Nos últimos 24 meses, o preço dos imóveis su-

O valor dos imóveis sobe devido à demanda maior que a oferta. Os indicadores são claros: baixa taxa de vacância, índice de absorção líquida positiva, empreendimentos inteiros

www.buildings.com.br

vendidos em um final de semana, falta de terrenos e novos bairros surgem nas grandes cidades. Além disso, outros fatores como Copa do Mundo, Olimpíadas e Pré-sal transformaram os valores no Rio de Janeiro, hoje o metro quadrado mais caro do país. A questão que deixa todos nós preocupados é até quando estes valores se sustentarão e se teremos uma bolha no mercado corporativo. n

Espaços Corporativos Online

Jardim Sul Rua Dr. Guilherme D Villares, 2286 Morumbi - São Paulo Tel.: 11 3739 1220 loja.jardimsul@uniflex.com.br

Desenvolvido para projetos Green Building Pontuação AQUA e LEED 2 novos fatores de abertura: 3% e 5% 8 novas opções de cores Maior largura do mercado Face aluminizada mais resistente Lavável Tratamento antibacteriano TrackLess Technology Bloqueio UV até 97% 5 anos de garantia Maior portfólio de projetos com tela aluminizada*

Mercado

Pré-locação Empresas fecham contratos antes da entrega dos edifícios

mercado de locação de imóveis corporativos vive uma fase de forte aquecimento. A atividade construtiva segue em ritmo acelerado na capital paulista, alcançando a marca dos 1,25 milhões de m² no primeiro trimestre desse ano, maior índice apresentado nos últimos cinco anos. Nos próximos três anos, esse elevado índice também aumentará em muito o volume do estoque total. Mesmo com esse crescimento na atividade construtiva, a baixa taxa de vacância total em São Paulo, em torno de 3,25%, só confirma a forte demanda por empreendimentos corporativos de alto padrão. A consequência é a alta nos preços dos imóveis e aluguéis, que chegam a custar entre R$130/m² e R$180/m² por mês na região mais valorizada da cidade, a Nova Faria Lima. No Rio de Janeiro, a situação não é diferente, muito pelo contrário. A taxa de vacância total sofreu uma forte queda, indo de 4%, no último trimestre de 2010, para 0,91% no primeiro trimestre desse

www.buildings.com.br

ano. Porém, essa taxa deve aumentar um pouco com a entrega dos 466.509 m² em construção, o maior volume de atividade construtiva registrado na cidade nos últimos cinco anos. Não é à toa que a Cidade Maravilhosa ganhou o título de dona do metro quadrado comercial mais caro das Américas, pois alugar um imóvel comercial em determinadas regiões da zona sul do Rio já é mais caro do que locar um escritório de alto padrão em Nova York. A pouca entrega de imóveis em 2010 e a alta nos preços dos aluguéis trouxe de volta o fenômeno da pré-locação, ou seja, a assinatura de um contrato de locação antes mesmo da emissão do Habite-se (certificado de conclusão de um edifício emitido pela Prefeitura permitindo a ocupação do mesmo) para imóveis ainda em construção, usual no final dos anos 90. Quando a oferta é escassa, o interesse pelo que está para ser lançado aumenta. Para as incorporadoras e administradoras de ativos imobiliários, no entanto, o momento não poderia ser melhor. Em muitos casos, em-

preendimentos que ainda estão na fundação já estão com contratos de pré-locação fechados. A previsão de entrega em 2011 gira em torno de 350 mil m², porém, segundo fontes do mercado, cerca de um terço dessa área já estaria pré-locada. Esse segmento de pré-locação de imóveis corporativos deve se consolidar esse ano. Em 2010, registrou-se um aumento de 10% em contratos de aluguel de espaços em construção. A previsão é dobrar esse resultado em 2011. Com a falta de escritórios, esse tipo de contrato garante o espaço e ainda é possível haver redução de custos.

14 20

Espaços Corporativos Online

Vantagens e desvantagens de uma pré-locação O fato de a economia brasileira estar em uma boa fase e permitir que as empresas possam planejar seus próximos investimentos favorece, e muito, o ramo imobiliário. Prevendo que todas as empresas irão procurar um novo local para es-

Alan Roger Consultor da Ocupantes Corporate Real Estate

tabelecer seus escritórios em locais nobres da cidade de São Paulo, é que os contratos de pré-locação aparecem como melhores opções de investimentos. A demanda é grande, e o número de empreendimentos não comporta tamanha procura. Com receio de perderem espaço dentro desses prédios, empresas, principalmente as dos setores de tecnologia, advocacia e finanças, estão movimentando-se nesse sentido. De acordo com o Consultor e Analista de Mercado Imobiliário da Ocupantes Corporate Real Estate, Alan Roger, o que motiva a corrida por empreendimentos de alto padrão em regiões nobres é o planejamento da expansão dos negócios e a garantia do espaço. Para Fábio Rocha Pinto e Silva,

www.buildings.com.br

as empresas que procuram por espaços em São Paulo. Empreendimentos como o Edifício Faria Lima 4400 e o Pátio Malzoni, na Avenida Faria Lima, em São Paulo, tem várias pré-locações já realizadas. Apesar do risco que qualquer obra em construção apresenta, a procura por imóveis de pré-locação está em alta. Outro ponto que deve ser levado em consideração antes de firmar um acordo de pré-locação é o fato de o inquilino ser um dos primeiros no espaço, tendo que passar pelos ajustes iniciais no empreendimento recém-entregue, e estar sujeito a compartilhar as áreas comuns com obras que estão sendo realizadas em outros conjuntos. Em casos onde os locatários

Espaços Corporativos Online

Henrique Lima

“Não há como prever os contratempos, mas é possível estruturar um contrato para diminuir os riscos”

do Pinheiro Neto Advogados, os locatários têm procurado consultores especializados para escolher, com segurança, um imóvel que atenda suas necessidades para além do curto prazo. “Existe um foco crescente na fase pré-contratual, o que estimula a assinatura de contratos preliminares, antes mesmo de serem conhecidos todos os detalhes da futura locação. Outra possibilidade, para quando as condições do negócio já são conhecidas, é a assinatura do contrato de locação definitivo, sujeitando sua eficácia a condições suspensivas e resolutivas, como a conclusão do imóvel no prazo e nas condições acordadas no contrato”, alerta o advogado. Porém, é preciso ficar atento a alguns detalhes antes de fechar um acordo de pré-locação. Pesquisar a respeito dos financiadores e gestores das obras e certificar de que todas as características previstas no projeto sejam acordadas e cumpridas, além de estipular condições comerciais a conclusão do edifício para não ter problema com o prazo de entrega. Todos esses cuidados são advertidos por Roger, que reconhece que não há como prever qualquer um desses contratempos, mas que é possível estruturar um contrato para diminuir os riscos. Esses detalhes são redigidos em um contrato com cláusulas resolutivas, que visam atender e proteger os interesses, tanto do locador como do locatário. Para o consultor da Ocupantes, um empecilho para os contratos de pré-locação são os reajustes inflacionários aplicados sobre o valor da locação, antes mesmo do edifício ser entregue. Sendo uma prática comumente adotada nos mercados em alta, os locadores aplicam o índice de correção inflacionária sobre o valor de aluguel negociado entre o período do fechamento do negócio e a entrega do Habite-se. Essa prática, entretanto, parece não preocupar

“O problema é a dificuldade de se provar as responsabilidades, especialmente nos contratos preliminares” Fábio Rocha Pinto e Silva Advogado do Pinheiro Neto

Divulgação

Mercado

“As partes também podem acordar sobre uma possível multa em caso de atraso na entrega de acordo com os prazos acertados pelo locatário e o proprietário” Felipe Knudsen Diretor Comercial da Tishman Speyer

desistam do contrato, ou até mesmo, o empreendimento apresente contradições no que foi estabelecido durante as negociações, a advogada Adriana Daiuto, do Demarest & Almeida Advogados, afirma que alguns acordos prévios prevêem a aplicação de multa com valor pré-determinado para o caso de rompimento, o que facilita a sua exigência. Segundo Fabio Rocha, a multa (cláusula penal) deve estar sempre prevista no contrato, podendo as partes estipulá-la, desde que não seja abusiva. “Caso não tenha sido estipulada multa contratual, a

parte que inadimplir o contrato poderá ser obrigada a indenizar a outra de eventuais perdas e danos, conforme previsto nos artigos 389 e 402, que tratam da responsabilidade contratual. O problema é a dificuldade de se provar as responsabilidades, especialmente nos contratos preliminares”, complementa o advogado. As principais diferenças dos termos de uma pré-locação e uma locação típica são relacionadas às disposições sobre o prazo e as condições de entrega do imóvel, reajuste do valor do aluguel durante a obra, permissão para que o inquilino inicie o fitting out (obras de interiores) tão logo seja possível, assim como as condições de entrega e a aceitação do imóvel do inquilino. A maioria dos contratos de pré-locação é feito antes mesmo do Habite-se da obra ser expedido e da liberação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) 1, normas que estabelecem condições de segurança e a execução de acordo com as exigências estabelecidas pela prefeitura. Antes então de um contrato definitivo, o locatário firma com a empresa responsável pelo imóvel uma carta de intenção ou LOI (letter of intent). Este memorando irá estabelecer e definir os termos de como será feita a pré-locação, além das responsabilidades de cada parte durante todo o cumprimento da locação. Outro ponto a ser levado em consideração, é redigir um memo-

rial de especificações, listando exatamente como o edifício será entregue, descrevendo desde o material utilizado até quais mudanças podem ser feitas ou não, e como, ao fim do contrato de locação, o espaço deverá ser entregue ao proprietário. “As partes também podem acordar sobre uma possível multa em caso de atraso na entrega de acordo com os prazos acertados pelo locatário e o proprietário”, explica o diretor comercial da Tishman Speyer, Felipe Knudsen. Para Adriana Daiuto, “as maiores vantagens em uma pré-locação são os melhores preços do que aqueles que serão oferecidos aos locatários quando o empreendimento já estiver concluído”, complementa a advogada. A possibilidade de garantir a locação antes mesmo que o imóvel entre no mercado é uma excelente oportunidade de obter valores locatícios mais atrativos frente à valorização que estes empreendimentos estão passando.

¹ Leia mais na 9ª edição da Revista Buildings, na matéria: “Segurança em edifícios comerciais” (Pág. 20).

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

Aeron® Chair Possui certificação Cradle to Cradle® e contribui para obtenção de créditos LEED, inserindo-se no conceito de Green Building e arquitetura corporativa sustentável. Utiliza 66% de materiais reciclados em sua fabricação, tornando-se 94% reciclável depois de pronta. Premiada como Design da Década. Máxima performance em todos os movimentos.

Gostou? Curta a página da Atec no Facebook e ganhe um pôster desse anúncio.

www.atec.com.br/facebook

SP 11 3034 1800 RJ 21 2267 9795 DF 61 3327 1404

Mercado Empreendimentos em construção A procura por espaços corporativos tem como principal motivador o aquecimento econômico que o país está vivendo. Isso se reflete principalmente no segmento de alto padrão em São Paulo e no Rio, ou Classes A , que se beneficia com esse movimento. As empresas estão cada vez mais antecipando as suas demandas por espaços, sendo muitas vezes realizada a locação um ano ou mais antes de poder ocupar o ambiente. Entre os exemplos de empreendimentos em construção que já têm contratos de pré-locação fechados está a segunda torre do Castelo Branco Office Park, em Alphaville, município de Barueri, na grande São Paulo, com previsão de entrega para setembro desse ano. “A primeira torre já é o endereço de inquilinos de peso como a Redecard e a Philips do Brasil e, que hoje, em conjunto com demais empresas, ocupam cerca de 75% dos espaços do edifício. Já a segunda torre está em fase de negociação com outros clientes”, diz Knudsen. Em matéria publicada em 16 de março no jornal Valor Econômico, o presidente da Tishman no Brasil, Daniel Cherman, afirmou que nessa segunda fase os contratos devem ser fechados seis meses antes da entrega. O complexo ocupará um terreno de 110 mil m², composto por seis torres de escritórios de alto padrão. Outro empreendimento da incorporadora que recebeu diversos inquilinos que fecharam pré-locações foi o Rochaverá, ao lado do Shopping Morumbi, em São Paulo. Um bom exemplo de como a escassez de espaços influencia os preços dos imóveis é o Pátio Malzoni. No ano passado, o banco BTG Pactual e o grupo Victor Malzoni compraram 34 mil m² do maior empreendimento em construção na Avenida Faria Lima por R$ 601 milhões. Na ocasião, muitos do mercado

www.buildings.com.br

imobiliário se assustaram com o valor de R$17.655/m² pago à incorporadora Brookfield. Hoje, porém, especialistas da área consideram que a negociação saiu barata, pois mesmo com um dos valores de aluguel mais elevados da cidade, há

vários locatários com pré-locações fechadas seis meses antes da entrega. O Faria Lima 4400, edifício de 15 andares, com área de 22.112 m², será inaugurado nos próximos meses, mas já está totalmente locado. Os principais in-

Espaços Corporativos Online

CORTINA

ROLÔ

www.luxaflex.com.br

SILVERSCREEN BY HUNTERDOUGLAS® Tecido com verso altamente reflexivo em 100% de alumínio. Protege o ambiente contra o calor do verão e reduz sua perda durante o inverno. Proporciona economia significativa nos custos de energia e redução de emissão de CO2. Produto sustentável.

Mercado quilinos são instituições financeiras nacionais e estrangeiras, reunidas nos arredores das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. O preço pedido pelo aluguel atingiu R$150/m² por mês. Neste ano, também ficará pronto em São Paulo parte do Cidade Jardim Corporate Center, que inclui três torres de escritórios corporativos com um total de 72 mil m² em áreas disponíveis para locação. A torre Capital Building será a primeira a ser entregue. Em junho, o edifício vai agregar quase 15 mil m² de escritórios ao estoque da cidade, voltados para ocupantes de conjuntos que variam entre 92 m² e 572 m². Já a Park Tower fica pronta em dezembro e deve abrigar empresas interessadas em escritórios maiores, com 356 m² a 743 m². O complexo ainda inclui a Continental To-

wer, destinada a grandes empresas, com entrega prevista para abril de 2012. De acordo com a incorporadora JHSF, o empreendimento já foi 100% vendido, muito embora não tenha sido pré-locado. A baixa taxa de vacância não tem oferecido muitas alternativas às empresas que buscam novos espaços prontos em São Paulo e no Rio de Janeiro, motivo pelo qual as pré-locações começam a aparecer. A questão é saber se a expansão da oferta irá gerar algum alívio para o mercado imobiliário corporativo voltar a ter múltiplas ofertas de espaços prontos ou se a demanda continuará forte obrigando mais e mais empresas a pensarem no longo prazo através de pré-locações. Apesar do aumento na atividade construtiva, nós acreditamos que a demanda continuará forte pelos próximos 3 a 4 anos de manei-

ra que veremos mais pré-locações. Assim, até que o mercado encontre de novo seu ponto de equilíbrio entre oferta e procura, a pré-locação tem se mostrado uma boa estratégia para empresas que pretendem ocupar novos espaços. A atenção, portanto, deve estar no fechamento das bases comerciais do contrato de pré-locação, estabelecendo condições claras para que os futuros inquilinos tenham tranquilidade e possam dar continuidade ao seu planejamento, sem surpresas desagradáveis. Como são diversos os aspectos comerciais e técnicos a serem considerados, sem contar a revisão da documentação do imóvel e dos locadores, a contratação de especialistas em representação corporativa imobiliária é sempre bem-vinda.

Build-to-suit, outro tipo de pré-locação com obra sob medida

utra opção de investimento na

diz o consultor da Ocupantes, Alan Roger.

entendimentos e da entrega definitiva

planta é o build-to-suit. Trata-se

do Habite-se.

As principais características de

de uma modalidade imobiliária

construção destinada ao build-to-suit

onde o que conta é a construção sob

são o rigor das especificações técnicas

optam por soluções build-to-suit buscam

medida, consistindo em um contrato

do futuro usuário e o prazo exíguo

evitar que haja uma imobilização do

pelo

exigido para sua conclusão. Exemplos

capital do locatário. O prazo mínimo do

empreendimento segundo os interesses de

de grandes empresas que utilizaram

contrato e multas por rescisão antecipada,

um futuro usuário, que utilizará e alugará

essa modalidade no país são as sedes da

evidentemente,

por um período pré-estabelecido que,

Petrobras e da Rede Globo de Televisão,

modo que a receita dos aluguéis cubra

usualmente, é de pelo menos dez anos.

as indústrias Alpargatas e o centro de

os investimentos com terreno e obras

qual

investidor

viabiliza

Os usuários que normalmente

são

calculados

distribuição da rede C & C de materiais de

do empreendimento e lucro desejado.

empresas

construção. Outro aspecto importante

com demandas acima de 5 mil m² e

inclui a definição do valor do aluguel,

imóvel para um segundo inquilino após

que tenham tempo para fazer um plano

que é baseado no valor de mercado, no

cumprimento do contrato original, o valor

de ocupação de longo prazo, além de

retorno do investimento e no grau de

do aluguel passa a ser o de mercado e as

buscar um tipo de imóvel em localização

credibilidade do inquilino. O valor de

multas por rescisão antecipada reduzem

específica que não está amplamente

locação nos casos de build-to-suit, como

drasticamente, já que o contrato passa

ofertado no mercado. “Nessa operação,

nos casos de pré-locações, é tipicamente

a ser um contrato de locação tradicional

a empresa locatária será uma parceira e

reajustado pela inflação entre a data de

não

realizará um trabalho em conjunto, para

fechamento das condições comerciais

implantação com propósito específico. n

projetar uma instalação personalizada”,

através da assinatura de um protocolo de

Esse tipo de investimento é

normalmente

voltado

para

www.buildings.com.br

hipótese

locação

mesmo

vinculado aos elevados custos de

Espaços Corporativos Online

Técnica

Garantias locatícias Tipos de garantia no mercado de imóveis corporativos

André Costa

om a expansão do mercado imobiliário, a oferta e procura por imóveis corporativos tem crescido muito rápido nos últimos anos no país. Para este ano, é previsto um aumento de 25% no crédito imobiliário concedido pela Caixa Econômica em relação ao ano passado. Em 2010, foram R$ 77,8 bilhões. “O Brasil está em franca expansão, e esta área imobiliária em especial também. Acreditamos que teremos bons anos de crescimento pela frente”, afirma o diretor comercial e de marketing da Sul América Capitalização, Cesar Tadeu Dominguez. Com o crescimento deste mercado vem também uma maior preocupação com a parte jurídica de todas essas transações. De acordo com Fábio Rocha Pinto e Silva, do Pinheiro Neto Advogados, o aquecimento imobiliário atual do país e a alta demanda por bons espaços têm feito com que os locatários procurem segurança e estabilidade, conferindo maior importância à fase pré-contratual e à confecção de um bom contrato de locação. “Há uma evolução positiva no nível de detalhamento e segurança encontrados nos contratos de locação, mas há também o deslocamento, em favor do locador, de alguns parâmetros até então tidos

Cezar Tadeu Dominguez Diretor Comercial e de Marketing da Sul América Capitalização

www.buildings.com.br

como padrão de mercado. Bons exemplos são o aviso prévio e a multa por denúncia antecipada da locação, cuja média aumentou nos últimos anos”, complementa o advogado. Assim, para ajudar a entender todos os trâmites que envolvem uma locação, faremos um especial de matérias jurídicas relacionadas a imóveis corporativos nessa e nas próximas duas edições da revista. O primeiro dentre os três aspectos que iremos abordar é relacionado às garantias que o locatário deve fornecer ao locador para cobrir os riscos de default, ou não cumprimento, de suas obrigações financeiras assumidas no contrato de locação. Para assegurar o direito de locação, existem garantias que ajudam o locatário. A seguir citamos os tipos de garantias locatícias mais utilizadas e fazemos comentários sobre seus custos aproximados e aceitação no mercado de imóveis corporativos. Caução em Dinheiro A primeira é a garantia de caução em dinheiro, que corresponde a um depósito de até 3 (três) meses de aluguel, oferecido como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação. Porém, embora seja prática e sem custo para o locatário (já que ao final do contrato ele recebe esse dinheiro de volta, corrigido), essa opção não tem muita aceitação no mercado pelos locadores, pois se limita a 3 meses de aluguel. Um aspecto importante a ser abordado com locadores é o tipo de conta especial que será utilizada para o recebimento do depósito caução. Será uma conta conjunta especial, tipo “escrow” (conta conjunta, cujos valores depositados podem ser sacada pelo locador somente sob certas circunstâncias, como por exemplo, inadimplência por parte do locatário), ou o valor será depositado na conta do locador diretamente. Os proprietários normalmente exigem a segunda opção. Sendo assim, o locatário deve ter o cuidado de exigir que o locador apresente um extrato periódico, demonstrando o saldo e incluindo os ganhos com os juros da poupança.

Espaços Corporativos Online

Henrique Lima

Títulos de Capitalização A caução através da aquisição de títulos de capitalização nada mais é do que uma variação da modalidade de caução descrita anteriormente. Trata-se de uma contratação, pelo inquilino, de títulos de capitalização para a garantia de locação. O contratante concorre periodicamente a sorteios pela loteria federal, e tem o valor principal corrigido pela TR (Taxa Referencial de Juros) mensalmente. A principal vantagem dessa modalidade é que o locatário pode negociar com a instituição financeira o valor a ser garantido (que normalmente é de 6 a 10 meses) e adquirir, então, títulos de capitalização neste montante. Os títulos ficam vinculados ao cumprimento das obrigações financeiras do locatário, podendo o locador demandá-las em caso de inadimplência. A Sul América Capitalização e o Banco do Brasil oferecem o serviço de emissão de títulos de capitalização como garantia de pagamento das obrigações assumidas em contratos de locação. O inquilino adquire um título que fica caucionado ao contrato de locação, funcionando como uma garantia de pagamento. Segundo o diretor comercial e de marketing da SulaCap, o que difere o título de capitalização da caução de 3 meses, é que o valor nessa modalidade é negociado diretamente entre as partes interessadas, podendo ultrapassar o valor de 3 meses de aluguel. Em geral, os títulos têm vigência de 12 meses e pode-se optar por sua renovação automática, garantindo a locação até o fim do contrato. A vantagem desta modalidade para os locatários é que não tem custo anual e o montante investido em títulos de capitalização é devolvido no final da locação, caso não tenha ocorrido inadimplência das obrigações financeiras. Seguro Fiança Outra opção de garantia é o seguro fiança, previsto dentro da Lei do Inquilinato, que substitui a figura do fiador na contratação de locações de imóveis. O valor da apólice, que normalmente é válida por 1 ano, é geralmente equivalente ao valor de 12 meses de aluguel e encargos, e os contratos de locação geralmente prevêem que deve ser mantida em vigor durante todo o período de vigência da locação. O seguro envolve uma análise de crédito detalhada do potencial locatário por parte da seguradora. Com base nos resultados desta análise, a seguradora calculará os riscos de inadimplência, aplicará um prêmio anual (que varia entre 1 mês e 1,5 meses de aluguel por ano) e garantirá ao proprietário, locador do imóvel, o pagamento dos valores de aluguel e encargos (tipicamente incluindo condomínio e IPTU) caso o locatário não venha a arcar com essas despesas.

www.buildings.com.br

Adriana Daiuto Sócia do Demarest & Almeida Advogados

Carta de Fiança Bancária O locatário contrata uma garantia por um determinado valor, normalmente equivalente ao valor de 12 meses de aluguel e encargos. O locatário paga uma taxa ao banco para manutenção anual da fiança e do fiador, que nesse caso, é o banco. Segundo fontes do mercado, o valor da taxa anual varia de acordo com o nível de relacionamento de cada cliente com seu banco, mas pode girar entre 1% e 10% do valor garantido por ano. Segundo Fábio Rocha, o movimento do mercado vai em direção às garantias profissionais, como o seguro fiança e a fiança bancária. “Nas locações comerciais, a fiança tradicional, geralmente outorgada pelo controlador da empresa, vem desaparecendo, sendo aceita quase exclusivamente para instituições financeiras ou grandes empresas, cujo risco de crédito é bastante reduzido. O movimento do mercado vai em direção às garantias profissionais, apesar do seu alto custo, e a razão para isso é o aquecimento imobiliário, pois a grande procura por imóveis permite ao locador exigir do locatário a apresentação de garantias mais eficazes”, complementa o advogado. Para a advogada Adriana Daiuto, sócia da área imobiliária do Demarest & Almeida Advogados, as melhores modalidades de garantias do ponto de vista dos locadores são aquelas que proporcionam uma maior segurança e maior agilidade na eventual necessidade de execução. “Dessa forma, a fiança bancária e o seguro fiança são os mais utilizados em aluguéis corporativos”, finaliza. Do ponto de vista do locatário a melhor modalidade é aquela que não tem custo direto, o depósito de 3 meses de aluguel ou títulos de capitalização, ou até mesmo a carta de fiança da matriz garantindo as obrigações. n

Espaços Corporativos Online

Edifício Jatobá recebe certificação LEED® C&S na categoria GOLD

o último mês de março, o Edifício Jatobá, localizado em região comercial nobre da cidade de São Paulo, próximo às avenidas Berrini e Marginal Pinheiros, conquistou a certificação LEED® for Core & Shell, na categoria GOLD, versão 2.0, do United States Green Building Council (USGBC). O Edifício Jatobá, desenvolvido pelas empresas Engeform e Bratke Collet, com cerca de 3.570 m² de área total do terreno e 27.132 m² de área total construída, destaca-se por ser um empreendimento comercial que alia alta tecnologia com soluções sustentáveis. O edifício possui térreo com mezanino, oito pavimentos, cobertura com acesso a um café e jardim, além de quatro subsolos destinados a vagas de garagem, teve o projeto de arquitetura elaborado pela Aflalo & Gasperini e a coordenação para certificação LEED realizada pelo Centro de Tecnologia de Edificações (CTE). Entre os principais resultados que demonstram sua alta performance ambiental, pode-se destacar: • 33,5% de economia no consumo de água potável, comparado ao padrão norte-americano; • 100% de economia de água potável para irrigação; • 18% de economia no consumo de energia, comparado ao padrão norte-americano; • 79% de todo resíduo gerado na obra foi desviado de aterros; • 20,48% de todo material empregado possui conteúdo reciclado; • 48,56% de todo material adquirido foi fabricado num raio de até 800 km da obra; • 93% de toda madeira certificada pelo FSC (Forest Stewardship Council); • 28,8% de redução da vazão e volume de água lançada na rede pública durante as chuvas. Terreno sustentável Conectividade com áreas residenciais dentro de um raio de 800 m e serviços básicos estão presentes no local, tais como: restaurantes, escola, agências bancárias, correio, praças, academia e papelaria.

www.buildings.com.br

Localização privilegiada em função da facilidade de acesso à linha de trem (Estação Berrini) e pontos de parada de ônibus. São oferecidas 51 vagas para bicicletas, com estrutura de vestiários com chuveiros e armários. 100% dos estacionamentos estão localizados nos subsolos, o que contribui para a redução do efeito térmico das ilhas de calor no entorno do térreo. Favorecimento de áreas vegetadas e permeáveis: o edifício oferece 26% da área do terreno em área verde e 34,8% em área livre. Jardins ocupam 74% da área da cobertura, colaborando com a redução de calor e poeira no microclima e auxiliando na filtragem e reduzindo em 28,8% o volume e vazão de água de chuva que escoa para a rua em um evento de chuva. Foi elaborado um documento ilustrativo como ferramenta para educar e auxiliar os locatários a adotar práticas de sustentabilidade. Consumo de água As especificações de espécies vegetais que consomem pouca água pelo paisagismo (nativas e adaptadas ao clima local) e irrigação automatizada (xeri-sprays e gotejamento), reduziram o consumo de água para irrigação em 58%. Paisagismo na cobertura com áreas verdes para passeio e contemplação dos usuários. Mictórios com sensores de presença, torneiras com fechamento hidromecânico (pressmatic) e chuveiros com restritor de vazão (com 8 litros por minuto). Energia e atmosfera Eficiência energética por meio de estratégias de racionalização de energia na operação do edifício, o que resultou em 18,1% de economia na conta de energia anual em relação aos requisitos definidos na norma ASHRAE Standard 90.1-2004. Sistema distribuído de condicionamento de ar e de elevada eficiência do tipo VRF (Variable Refrigerant Flow ou Fluxo

Espaços Corporativos Online

Liberdade para criar

Obra: Omint por Fernanda Marques Arq.

de Refrigerante Variável) para todas as áreas de escritórios. Sistema de recuperação de calor com a instalação de rodas entálpicas na cobertura, as quais recuperam energia térmica de resfriamento do expurgo dos sanitários, pré-resfriando o ar externo (mais quente) de renovação que é inserido nos ambientes. Iluminação interna e externa projetada com luminárias de alta eficiência, lâmpadas de baixa potência, elevado fluxo luminoso e durabilidade (tipo T5, nas áreas de escritórios), conjugado com reatores eletrônicos de alto fator de potência, favorecendo a redução de perdas energéticas. Desligamento da iluminação por automação nas garagens, térreo e escritórios. Nos sanitários e copa, foram instalados sensores de presença. Utilização de gases refrigerantes de baixo impacto na camada de ozônio e no aquecimento global. Sistema de supervisão e controle predial, possibilitando o acompanhamento das estratégias de eficiência energética e gerenciamento do uso da energia no prédio durante sua operação. Proteção solar das fachadas por meio de brises O volume do edifício, traduzido através de suas fachadas, trabalha com aberturas distintas que se diferenciam pelo tratamento estético que lhes é aplicado. As aberturas voltadas para a orientação leste e oeste (nascente e poente), que sofrem mais com a incidência solar, foram minimizadas, possuindo as suas aberturas 1,40 m de altura, ou seja, metade da altura do seu pé-direito. As aberturas voltadas para o Norte, que recebem incidência solar durante todo o período do dia, porém com menor intensidade, foram protegidas com elementos arquitetônicos denominados como brises-soleils, permitindo assim que a fachada fique transparente em toda a altura (2,80 m) do pé-direito do pavimento. Apesar da necessidade de barrar a entrada dos raios solares diretamente nas áreas internas do edifício, aproveitou-se a incidência de luz para gerar economia em relação à iluminação das áreas de trabalho. Para tanto, foram instaladas “prateleiras de luz”, artefatos metálicos dispostos horizontal e internamente às fachadas, que têm como finalidade a reflexão da luz solar que passa pelo vidro em direção ao forro e às áreas de trabalho, permitindo que fiquem desligadas, durante o dia, as luminárias posicionadas na periferia dos pavimentos tipo.

Materiais e recursos Áreas devidamente separadas para depósito central de

www.buildings.com.br

Anderson Benite Engenheiro Civil e Mestre em Engenharia pela Escola Politécnica da USP. LEED-AP Accredited Professional. Auditor Líder ISO 9001 e OHSAS 18001. MBA Executivo pelo Ibmec Business School. Especialista em Sustentabilidade na Construção Civil e Sistemas de Gestão Integrada (qualidade, meio ambiente, segurança do trabalho e saúde ocupacional). Diretor da Unidade de Sustentabilidade do CTE, empresa associada ao Instituto Ethos, USGBC, GBC Brasil e CBCS.

resíduos recicláveis e não recicláveis nos subsolos. Destinação de 79% dos resíduos gerados durante a obra para uma área de transbordo e triagem que os encaminha para reciclagem. Aplicação em obra de 20,48% de materiais com conteúdo reciclado e de 48,56% de materiais com origem regional (extração e fabricação num raio de 800 km da obra). 93% de toda madeira incorporada no empreendimento é de origem florestal manejada, com certificação FSC. Qualidade do ambiente interno O sistema de condicionamento de ar não somente atende às taxas mínimas de renovação de ar exigidas pela norma brasileira (ANVISA — Agência Nacional de Vigilância Sanitária), como também disponibiliza valores 30% acima da norma norte americana (ASHRAE 62.1-2004), proporcionando conforto e bem-estar aos ocupantes dos edifícios. Foi desenvolvido e implementado um Plano de Gerenciamento do Controle de Qualidade do Ar Interno para a fase de construção, a fim de evitar a contaminação do ambiente construído com poeira e outras emissões. A escolha de adesivos e selantes, tintas e revestimentos, foi definida com base nos níveis máximos de compostos orgânicos voláteis (COV) definidos pelo LEED, com a finalidade de reduzir a quantidade de contaminantes que provoquem odor, irritação e/ ou desconforto aos colaboradores da obra e usuários. Todo carpete instalado nas áreas internas do edifício foi aprovado pelo programa Carpet and Rug Institute´s Green Label Plus. A cola ou adesivo utilizado na instalação do carpete também respeitou o limite máximo de COV exigido pela norma. Foi desenvolvido layout sugestivo para as áreas de escritório, que favorece a integração dos ocupantes com o exterior, promovendo acesso visual às paisagens externas nas áreas regularmente ocupadas (98,74% da área possui acesso às vistas). n

Espaços Corporativos Online

Divulgação

Texto de

escriba (11) 4788 9255/ www.escribanet.com.br/ sĂŁo paulo/ rio de janeiro belo horizonte/ brasĂlia/ campinas/ curitiba/ porto alegre/ recife/ salvador/ usa

escriba

Connection componibilidade modularidade eficiĂŞncia

Estatísticas

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br São Paulo Região

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje

Barra Funda Berrini

> 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

38,62

17,97 a 53,00

68,40 a 72,48

> 1.000 m² 66,67

43,33 a 57,00

45,00 a 85,00

75,00 a 90,00

65,00 a 130,00 12,04 a 35,00

Centro

6,94 a 31,25

10,91 a 43,08

12,50 a 55,00

Chácara Santo Antônio

19,49 a 90,00

44,44 a 60,00

Faria Lima / Itaim Bibi

24,00 a 110,00

45,24 a 170,00

48,15 a 75,00

110,00 a 160,00

Marginal Pinheiros Moema / Vila Mariana Morumbi / Jd. São Luís Paulista Pinheiros / Perdizes

59,06 a 98,00

85,00

45,00 a 100,00

30,00 a 60,00

37,50

62,50 a 66,67

62,50

40,00

12,50 a 87,80

20,00 a 95,65

50,00 a 70,00

110,00 65,38 a 70,55

45,00

60,00

60,00 a 64,06

Santo Amaro

60,00

40,00

Vila Olímpia

46,51 a 75,00

50,00

110,00

Saúde / Jabaquara

24,00 a 45,74

27,27 a 34,49

Outros

9,48 a 56,67

35,00

Região

Atividade Construtiva (m²)

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Barra Funda

350.848

9,64

18.941

Berrini

473.306

12,66

313.127

Centro

153

1.155.525

4,59

12.568

Chácara Santo Antônio

340.767

3,33

41.837

Faria Lima / Itaim Bibi

170

1.241.056

2,15

254.519

Marginal Pinheiros

679.611

5,76

207.729

Moema / Vila Mariana

309.074

1,30

48.085

Morumbi / Jd. São Luís

272.491

0,24

56.428

Paulista

250

1.838.319

1,01

100.501

Pinheiros / Perdizes

120.070

2,52

10.416

Santo Amaro

95.226

7,67

Vila Olímpia

494.588

0,80

70.036

Saúde / Jabaquara

225.501

2,26

21.661

Outros

542.046

1,87

116.366

1.100

8.138.428

Total

Barueri Tamanho de Laje Barueri

Barueri

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

50,00

30,66 a 80,00

44,21 a 60,00

28,00 a 60,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

427.285

5,53

324.302

ABCD / Osasco Tamanho de Laje ABCD

ABCD

1.272.215

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

16,67 a 90,00

25,00 a 53,33

16,67

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

272.130

3,16

86.134

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do Portal Buildings. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

SUSTENTABILIDADE. Nós praticamos.

Certificada ISO 14001 desde 2008. Matérias-primas controladas: utilização de madeiras de reflorestamento • Controle de emissão de gases: em toda a frota de caminhões da empresa • Coleta seletiva: separação e destinação de todos os resíduos gerados • Reciclagem e destinação dos resíduos: feita através de empresas devidamente licenciadas • Estação de tratamento de efluentes: instalações adequadas para tratar todos os resíduos líquidos da empresa • Uso de embalagens retornáveis: pallets plásticos ou metálicos e caixas plásticas • Economia de água: coleta de água da chuva, tratamento da água utilizada e seu devido reaproveitamento, limpeza periódica da caixa d’água e troca dos filtros dos bebedouros • Economia de papel: utilização de folhas recicladas para impressão, aproveitando a frente e o verso • Economia de energia: aproveitamento da iluminação natural na área industrial • Fornecedores: desenvolvimento e qualificação baseados nos requisitos do SGA • Conscientização ambiental: ações voltadas ao público interno, lojas exclusivas, fornecedores e comunidade

Gestão Integrada

ISO9001 ISO14001 OHSAS18001 SA8000 ABNT

Rede exclusiva de lojas especializadas em mobiliário corporativo. www.marelli.com.br

Estatísticas Rio de Janeiro Região

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje

Barra da Tijuca

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

23,57 a 95,00

51,42 a 95,00

35,00 a 126,00

Botafogo

33,63 a 155,00

Centro

18,18 a 76,36

16,67 a 48,66

28,33 a 70,00

Copacabana

27,08 a 36,14

Lagoa

Outros

20,00 a 25,00

42,85 a 75,00

Região

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²) 193.529

Barra da Tijuca

121

637.838

3,20

Botafogo

503.421

0,50

3.783

Centro

218

2.986.033

0,41

196.123

Copacabana

74.485

0,39

Lagoa

77.498

0,00

1.431

Outros

432.911

3,94

125.902

Total

453

4.712.186

1,80

520.768

Salvador Tamanho de Laje Salvador

Salvador

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

37,50

34,00 a 46,76

50,00

45,16

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

255.270

0,49

149.703

Recife Tamanho de Laje Recife

Recife

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

13,33 a 48,00

36,08 a 46,43

56,00 a 67,00

33,81 a 37,16

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

220.503

5,78

75.898

Curitiba Tamanho de Laje Curitiba

Curitiba

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

16,00 a 34,97

14,00 a 30,00

20,00 a 35,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

464.539

1,72

89.350

Florianópolis Tamanho de Laje Florianópolis

Florianópolis

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

17,19 a 41,67

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

99.498

1,78

42.518

Porto Alegre Tamanho de Laje Porto Alegre

Porto Alegre

www.buildings.com.br

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

26,15 a 53,57

34,00 a 54,00

53,46

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

201.791

1,82

55.718

Espaços Corporativos Online

Atividade Construtiva

São Paulo

Barra Funda

Centro

Paulista

Faria Lima / Itaim Bibi Vl. Olímpia

Moema / Vila Mariana

Berrini

Santo Amaro

Pinheiros / Perdizes mercado imobiliário corporativo segue aquecido na capital paulista. Os investidores continuam apostando no crescimento desse mercado e mais edifícios surgem na cidade. No segundo trimestre do ano, São Paulo somava 53 prédios em construção com lajes menores de 500 m², totalizando 253.691 m², e 67 edifícios com lajes superiores a 500 m², num total de 1.117.799 m². As regiões das avenidas Berrini, Brigadeiro Faria Lima, no Itaim, e Marginal Pinheiros continuam no alto da lista das que mais se desenvolveram nos Morumbi / últimos meses do ano. Só na Berrini, são 317.015 m² em construção, na Faria Jardim São Luís Lima, 256.719 m², e na Marginal Pinheiros, 207.729 m². Dos prédios entregues na capital paulista no último trimestre, meChácara Sto. Antônio rece destaque o ECO Berrini, na região da Berrini, com cerca de 95 mil m² na lP in de área construída e 47.824 m² de área locável distribuídos em 35 andares. he iro São Paulo ainda terá muitos lançamentos até o final do ano, deixando o cenário do mercado imobiliário ainda mais aquecido e otimista tanto para os empreendedores como para aqueles que buscam escritórios na capital paulista.

Saúde / Jabaquara

i rg

Rio de Janeiro

Rio de Janeiro mantém aquecido o setor de construção civil. Na capital fluminense, incluindo a Barra da Tijuca, Botafogo, Lagoa e as demais regiões da cidade totalizam 520.768 m² de áreas em construção, em 63 edifícios. Dentro desse número, a Barra da Tijuca se revela mais uma vez um grande expoente na área civil, pois vem sendo procurada para a construção de diversos empreendimentos. São 29 edifícios e 193.529 m² sendo erguidos. Apenas o empreendimento O² Corporate & Offices, situado na avenida Via Parque, mostra o sucesso desta região. Entregue em Centro abril, o imóvel possui 62.388 m² de área locável, com suas oito torres já quase totalmente ocupadas. Botafogo

ana

cab

a Cop

Lagoa

Barra da Tijuca

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

Edifícios entregues no 2º trimestre de 2011 em São Paulo Nome do Edifício

Área Locável Total (m²)

Endereço

Região

Pateo Paulista

2.560

Rua Teixeira da Silva, 54

Paulista

ECO Berrini

47.824

Av. Eng. Luiz Carlos Berrini, 1400

Berrini

Edifício Paiva

2.000

Av. Sargento Loureval A. de Souza , 157

Outros

Ahead

8.215

Rua Cláudio Soares, 72

Faria Lima / Itaim Bibi

H. Monteiro

2.965

Rua Henrique Monteiro, 79

Faria Lima / Itaim Bibi

Edifícios entregues no 2º trimestre de 2011 no Rio de Janeiro Nome do Edifício

Área Locável Total (m²)

Endereço

Região

Península Corporate

14.340

Av. João Cabral de Melo Neto,400

Barra da Tijuca

O² Corporate & Offices - Bloco 1 a 8

48.048

Av. Via Parque, 7200

Barra da Tijuca

CENU - Torre IV Um dos mais consagrados centros empresariais de São Paulo, o CENU (Centro Empresarial Nações Unidas) ganha uma nova torre incorporada pela Tishman Speyer, a Torre IV. Com projeto arquitetônico premiado de Botti & Rubin, a Torre IV terá uma área locável total de 26.400 m², distribuídos em 24 andares com lajes de 1.100 m² com possibilidade de divisão para até 3 conjuntos. O projeto, além de contar com uma excelente área verde e espaços para lojas e serviços, foi totalmente pensado e concebido dentro dos padrões do selo LEED (Leardership in Energy and Enviroment Design). Já em fase de construção, a previsão de término da obra é agosto de 2012. Considerando o mercado atual e os exemplos que temos visto, é muito provável que este seja mais um empreendimento que terá seus espaços previamente locados antes mesmo de sua entrega.

São Paulo

* Empreendimento com torres e números de andares diferentes. Para ver detalhes de cada torre, acesse www.buildings.com.br/construcao As informações contidas na seção Atividade Construtiva são fornecidas pelas construtoras e incorporadoras. Portanto, não nos responsabilizamos por decisões tomadas com base neste informativo. Apenas os edifícios de lajes com mais de 300 m² são divulgados pela Revista Buildings. Para visualizar a lista completa acesse www.buildings.com.br/construcao

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online

Henrique Lima

Ofertas O

mercado imobiliário brasileiro se tornou alvo de investidores de todo o mundo. Com a proximidade de grandes eventos como as Olimpíadas e a Copa do Mundo, com a economia estável e as ofertas em alta, o mercado deve continuar aquecido e as previsões para até o final do ano se mostram bastante otimistas. A equipe de pesquisa do Portal Buildings acompanha este crescimento e melhora cada vez mais o desenvolvimento das informações, trazendo um banco de dados atualizado com informações detalhadas de mais de 3.500 edifícios e 18 milhões de m², em 13 cidades do país. Entre no Portal Buildings (www.buildings.com.br) e compre Créditos Buildings para ter acesso à Ficha Técnica Completa e o Espelho de Ocupação, com informações detalhadas dos prédios. Cadastre-se no site para consultar dados atualizados dos edifícios e também para receber o Buildings News, com notícias sobre o mercado imobiliário corporativo dos principais jornais do país. Patricia Abreu Coordenadora de Pesquisa

Regiões de São Paulo Barra Funda As informações contidas no início da seção de Ofertas para cada distrito consideram todos os edifícios de es-

Centro

Pinheiros / Perdizes

critórios da cidade de São Paulo que possuem lajes com mais de 500 m²,

Faria Lima / Itaim Bibi

sendo que os edifícios considerados

Paulista

Classe A são os edifícios entregues após 1990, com área locável superior a 700 m² por laje e elevadas especificações técnicas.

Morumbi / Jardim São Luís

Margina

l Pin heir os

Moema / Vila Mariana

A Revista Buildings é um canal de

Vl. Olímpia

comunicação que divulga informações do mercado imobiliário corpo-

Berrini

rativo da cidade de São Paulo. Não nos responsabilizamos por decisões ou transações de qualquer natureza

Santo Amaro

realizadas com base nas informações

Chácara Sto. Antônio

aqui contidas.

Saúde / Jabaquara

www.buildings.com.br

Espaços Corporativos Online