Revista Buildings - 13ª edição by Buildings

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ANO 4 - EDIÇÃO 13 - 2º Trimestre 2011

CEA Corporate Alto padrão, versatilidade e sofisticação na melhor localização de Alphaville

Custos de uma implantação

Como deve ser o espaço corporativo

Um guia para calcular os gastos na implantação de um novo escritório

de empresas farmacêuticas ou de produtos químicos

Acesse Buildings.com.br e confira as ofertas do mercado imobiliário corporativo, além de informações sobre todos os edifícios comerciais das cidades abaixo: São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre

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• Maior equipe e primeira empresa de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome do usuário final. • Empenho completo nas negociações a favor de seus clientes. • Método inovador de pesquisa, contemplando todas as opções no mercado. • Mais de 90% de resultados “Excelente” e “Muito Bom” na avaliação dos clientes. • Confidencialidade, seriedade e ética em todas as negociações. A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais. Descubra a diferença da “Representação Corporativa”.

Escritórios

Industrial

Nossos serviços incluem: • Relocalizações

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• Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas

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• Avaliações e Desimobilizações www.ocupantes.com.br Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, São Paulo - SP,

Tel. (11) 5182.3455

Editorial

ano novo começou com o mercado imobiliário de escritórios em alta, e nesta 13ª edição da Revista Builgings trazemos matérias especiais que confirmam este momento extremamente positivo para o país. Abaixo os principais destaques desta edição. Capa - Alphaville mais uma vez mostra porque é o maior Centro Empresarial da Grande São Paulo: vem aí o CEA Corporate, um empreendimento com três imponentes torres na melhor localização de Barueri, a Alameda Araguaia. Entrevista - A Revista Buildings entrevistou um dos maiores nomes do mercado imobiliário: Bruce Lorimer, Diretor da Ocupantes Corporate Real Estate. Conheça sua história e como a Ocupantes é hoje a empresa número 1 em representação corporativa para o usuário final.

Fernando Libardi Sócio-diretor

Mercado - Chega de dúvidas na hora de pensar nos gastos de uma relocalização. Nesta edição, um guia para facilitar seus cálculos na hora de mudar de endereço, aumentar seu espaço ou adquirir um novo escritório. Entenda as diferenças de valores em todos os aspectos.

Técnica - Todo segmento tem suas peculiaridades. Cada empresa é única. E porque não o espaço! Na nova série de matérias técnicas, como deve ser o espaço corporativo de determinadas empresas. Para abrir a seção: a área farmacêutica e de produtos químicos. Green Buildings - Veja como a Torre Santander conquistou a certificação LEED® C&S Gold emitida pelo USGBC (United States Greenbuilding Council), na matéria Green Building do trimestre. Eventos - O Buildings esteve presente na “Quarta nobre” da 2ª Região do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI) de São Paulo. Veja mais detalhes na matéria especial de “Eventos”. E por fim, não esqueça de se cadastrar no Portal Buildings para receber o nosso clipping sobre o mercado imobiliário corporativo: o Buildings News. Boa leitura! Fernando Libardi

Buildings News por e-mail Receba o resumo das notícias semanais do mercado imobiliário brasileiro. Cadastre-se enviando um e-mail para: news@buildings.com.br www.buildings.com.br

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BUILdINgS

“Entre aspas”

Diretor Geral Fernando Libardi

“O serviço prestado pela Revista e Portal Buildings para o setor corporativo tornou-se leitura indispensável para aprimorar o atendimento de nossos clientes, bem como a prospecção de novos. Além das informações e estatísticas das mais importantes cidades brasileiras e do clipping mais eficiente do mercado imobiliário, traz atualizações técnicas ilustradas por meio de cases de sucesso, guias de orientação para tomadas de decisões dos vários players, matérias relacionadas ao mercado imobiliário, entrevistas com personalidades que influenciam o setor e agenda de eventos. Os assuntos são tratados com inteligência em um texto que nos proporciona prazer na leitura.”

Redação e Revisão Cláudia Levy Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima Coordenadora de Pesquisa Patricia Abreu Pesquisa Joceleni Sampaio, Henrique Silva, Matheus Soares, Roberta Silva e Susane Lecca

João Paulo Beugger – Sócio-diretor da Piratininga Arquitetos Associados

Consultores Comerciais Fernando Didziakas e Henrique Lima Capa Henrique Lima

“Ao tomarmos conhecimento do trabalho realizado pela Revista Buildings a respeito do mercado de imóveis comerciais em diversas regiões do Brasil, passamos a utilizá-lo como importante fonte de referência, complementando os dados que temos disponíveis sobre o segmento comercial. As informações fornecidas são atuais, pertinentes e preenchem uma lacuna do mercado imobiliário, visto que o setor ainda é carente de dados que forneçam uma radiografia real de cada região brasileira. A publicação é de grande valia para todos os profissionais e para a sociedade.”

Fotografias Cláudia Levy, Henrique Lima e Jorge Hirata Colaboraram nesta edição Anderson Benite, Cesar Palmieri, Fabio Talero, Fernanda Pascua Marques, Fernando Menani, Guilherme Corrêa, Jean-Yves Richard, João Finotti, Lucas Pires, Luiziana Ribeiro, Marcos Alves, Patrícia Abreu, Rita de Cássia Oliveira, Rose Bertolini, Silvana Cordeiro, Silvieny Nunes, Stela Meirelles, Tatiana Abel e Thomas Govier

José Augusto Viana Neto - Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo

Impressão e Acabamento Margraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

“Como Gestor de Investimentos, estou sempre buscando dados que reflitam a situação do mercado imobiliário, e sem dúvida, o Portal Buildings é uma das principais ferramentas. Nele encontramos todas as informações necessárias sobre a região onde estará inserido o novo investimento, nos dando assim um cenário real do mercado. Nas apresentações de investimentos a fundos estrangeiros, sempre tenho ao meu lado a Revista Buildings como fonte de consulta imparcial e de alta credibilidade.”

Tiragem / Periodicidade 9 mil exemplares / Trimestral (2011)

Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: contato@buildings.com.br

Celso Parisi – ParisiInvest Real Estate Investment Management

Conteúdo

Revista Buildings

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Municípios

Ed. com lajes acima de

Total de edifícios

Ed. com lajes acima de

Total de edifícios

São Paulo

500 m²

600

Todos

2.027

Rio de Janeiro

500 m²

503

500 m²

503

Barueri

300 m²

ABCD

300 m²

105

Osasco

300 m²

Salvador

400 m²

Recife

400 m²

Curitiba

300 m²

Florianópolis

300 m²

Porto Alegre

300 m²

Universo

1.435

Universo

2.908

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Anúncios, envie um e-mail para: fernando.didziakas@buildings.com.br e henrique.lima@buildings.com.br Fechamento das informações de pesquisa em ofertas e estatísticas deste trimestre: 01/03/2011

www.buildings.com.br Acesse o Portal Buildings para obter maiores informações das ofertas do mercado imobiliário corporativo. Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP Tel.: (11) 5181-4369

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Incorporadora responsável: incorporadora (SPE): CNL CAUAXI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Registro – R 15 na Matrícula – 53.669 em 26.10.2010 no Registro de Imóveis de Barueri. Comercialização: Delforte Empreendimentos Imobiliários S.A – Creci J19971; Acer Consultores em Imóveis S.A – Creci 19368J; Frema Consultoria Imobiliária S.A - Creci 497J – Av. Indianópolis, 618 – Cep: 04062-001 – São Paulo– SP; Tel.: (11) 5586.5600 www.delfortefrema.com.br As ilustrações são artísticas e possuem sugestão de decoração. Os acabamentos e equipamentos serão entregues conforme memorial descritivo.

Sumário Capa - CEA Corporate

Alto padrão, versatilidade e sofisticação na melhor localização de Alphaville

Entrevista

Bruce Lorimer Representação imobilária corporativa e suas nuances

Mercado

Custos de uma implantação Um guia para calcular os gastos na implantação de um novo escritório

Técnica

Como deve ser o espaço corporativo de empresas farmacêuticas ou de produtos químicos

Green Buildings

38 Estatísticas Confira as faixas de preços de locação e dados do Portal Buildings.com.br

Certificação Gold para a Torre Santander

Eventos

40 Atividade Construtiva Edifícios em construção em São Paulo e Rio de Janeiro

Buildings na Quarta Nobre do CRECI

51 Ofertas 51 São Paulo 52 Barra Funda 52 Berrini 53 Centro 54 Chácara Santo Antônio 55 Faria Lima / Itaim Bibi 56 Marginal Pinheiros 57 Moema / Vila Mariana 57 Morumbi / Jardim São Luís 58 Paulista

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59 Santo Amaro 59 Vila Olímpia 60 Outras Regiões

60 Alphaville/Tamboré 61 ABCD 62 Osasco 63 Rio de Janeiro 63 Barra da Tijuca 65 Botafogo

65 Centro 66 Copacabana 67 Outras Regiões

67 Salvador 68 Recife 69 Curitiba 69 Florianópolis 70 Porto Alegre

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Capa

Perspectiva ilustrada do CEA Corporate

CEA Corporate Alto padrão, versatilidade e sofisticação na melhor localização de Alphaville

lto padrão presente em três imponentes torres, que somarão aproximadamente 120 mil metros quadrados de área privada em um Triple A com versatilidade nas inúmeras possibilidades de implantação do seu escritório, em andares que passam dos mil metros quadrados. Sofisticação presente em um strip center com mais de 20 lojas diversas, dentre roupas, acessórios, café e restaurante. A melhor localização de Alphaville é o endereço do CEA Corporate: Alameda Araguaia. Em menos de dez anos, Alpha1 ville , que já era destaque no ramo industrial, tornou-se o maior polo comercial da Grande São Paulo. Desde 2002, houve um crescimento de quase 700% em empreendimentos tanto comerciais quanto residenciais.

Houve uma época em que muitas pessoas optaram por abandonar a loucura do trânsito e da poluição da capital paulista, e saíram em busca de qualidade de vida e bem-estar. O cidade de Barueri passou a ser, rapidamente, de alto padrão e recebeu os novos moradores de braços abertos e, logo em seguida, ampliaram-se os investimentos em empreendimentos comerciais para atrair grandes empresas que já sonhavam em sair de São Paulo. Com a falta de terrenos baratos para construção na capital, Alphaville, que já tinha um grande potencial desde a década de 1970, viveu (e ainda vive) um “boom” imobiliário. Quem anda pelas ruas de Barueri percebe que o local é um constante canteiro de obras, e, como ainda há muito espaço para construção, a cidade não para de crescer. Portanto, nada

melhor que investir em um novo empreendimento comercial na região. O Centro Empresarial Araguaia – CEA Corporate faz parte de uma série de empreendimentos comerciais desenvolvidos pelo Grupo Masa, que já está presente em Barueri desde 2006. Empresa com mais de 30 anos de experiência na prospecção de terrenos, desenvolvimento de produtos, engenharia e construção, vendas e financiamento, a Masa investiu, primeiro, em duas torres que formam o CEA I e, em 2009, o CEA II, composto pelas Torres South e North. Com o sucesso absoluto de vendas, que entrou para a história imobiliária de Alphaville, agora, o novo desafio são mais três torres que concluirão o CEA Corporate. A localização de todos os CEAs é a Alameda Araguaia, entre a Alameda

¹ Leia mais na 10ª edição da Revista Buildings: “Alphaville: um bairro em constante ascenção”.

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Rio Negro e a Avenida Piracema. Ambas são portas de entrada e saída para Alphaville. E para melhorar o trânsito na região, evitando a piora no congestionamento dos horários de pico, a prefeitura de Barueri, através do Programa “Alphaville Trânsito Melhor”, está investindo na Alameda Araguaia, incluindo a abertura de uma nova rua que também dará acesso de entrada e saída de Alphaville, desafogando os acessos da Rio Negro e da Piracema. O Gerente Comercial da Masa, João Finotti, acredita que a Alameda Araguaia já pode ser comparada a Avenida Nova Faria Lima, na Zona Sul de São

Paulo (uma das regiões mais caras da cidade), no que diz respeito ao crescimento e valorização. Além disso, o local já possui um entorno com comércio, serviços e shopping center. “Mesmo com toda esta infraestrutura oferecida, os preços praticados por metro quadrado na Alameda Araguaia ainda são muito atraentes, se comparados a São Paulo, chegando a uma diferença de quase 50%. Portanto, quem

investir no local poderá contar com uma enorme valorização.” Segundo a Folha de Alphaville, em matéria recentemente publicada², com a colaboração do Buildings, o metro quadrado de escritórios na região teve uma alta de 51% para aluguel nos últimos anos. Confirmando este desenvolvimento, o Buildings registra que no final de 2007 a região possuía 65 mil metros

Especificações do CEA Corporate • Espaços corporativos de 315,50 m² a 1.262 m²; • 3 torres; • 20 lojas; • Heliponto; • Gerador de energia; • System split individualizado; ² Folha de Alphaville - A6 / Economia / Sexta-feira, 11 de fevereiro de 2011

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Capa

quadrados em atividade construtiva e três anos depois já são mais de 420 mil metros quadrados em construção. A disponibilidade de terrenos para construção e o custo mais baixo dos terrenos e dos impostos em relação a São

Cesar Palmieri Sócio-diretor da I9 Tecnologia

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Paulo são outros atrativos que levam, não só investidores a construírem na região, como também a mudança de empresas que antes estavam em São Paulo. Cesar Palmieri, Sócio-diretor e responsável pela área Administrativa e Financeira da I9 Tecnologia (empresa nacional de TI e telecomunicações), comenta porque escolheu Alphaville para instalar o escritório de sua empresa: “Os principais motivos que levaram a I9 a escolher Alphaville como sede são os baixos custos fiscais como incentivo para empresas de serviço, a mão de obra qualificada da região, incluindo diversas faculdades na área de tecnologia, um ambiente seguro e agradável que a região oferece e estar no contra fluxo do trânsito e com fácil acesso a São Paulo.” No final de 2010, a revista Computer World fez um ranking com as 70 melhores empresas de TI para se trabalhar em Alphaville. A I9 Tecnologia e Inovação Empresarial, que ocupa uma área de 360 metros quadrados de um andar no CEA 1 na Torre II, o primeiro empreen-

dimento da Masa construído na Alameda Araguaia, está em 6º lugar, um título conquistado com louvor. O CEA Corporate irá disponibilizar espaços corporativos que poderão variar de 315 a 1.262 metros quadrados (o tamanho total da laje em vão livre, que permite flexibilidade para desenvolver o layout que cada empresa necessita). Vale destacar que, hoje, em São Paulo, por exemplo, o mercado apresenta uma demanda por locação de áreas corporativas, porém a disposição interna dos empreendimentos hoje construídos nem sempre atendem esta necessidade das empresas. O CEA Corporate tem essa grande vantagem. Além de estar localizado no melhor ponto de Alphaville, o ousado empreendimento terá três torres de 25 andares cada uma, com uma área construida de mais de 100 mil metros quadrados. No térreo, 20 lojas diversas estarão à disposição dos ocupantes, sem falar na arquitetura do projeto, que também apresentará uma grande vantagem para quem vem de carro, pois

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o estacionamento com 3.420 vagas irá facilitar a circulação e o acesso às lojas do CEA Corporate. Alphaville realmente chama a atenção de investidores, por tudo o que vimos aqui e por apresentar ainda muito espaço para construção. Vale lembrar que a infraestrutura local se desenvolveu muito e rapidamente, com grandes centros de compras, hospitais, escolas, ou seja, um perfil de uma grande cidade. O Rodoanel aproximou Alphaville de São Paulo, facilitando o acesso e estabelecendo uma grande vantagem em construir ou em se mudar para lá. Dessa forma, o cenário econômico afetou tanto moradores, trabalhadores quanto investidores. Alphaville continua sendo mais atrativo às empresas interessadas em locar áreas para seu uso, pois mesmo com a valorização esperada, ainda desfrutará dos benefícios fiscais de Barueri, extremamente atraentes (ISS e IPTU). Por exemplo,

hoje o metro quadrado na Avenida Paulista chega a R$ 130,00 e em Alphaville, dependendo do local, já está acima dos R$ 90,00.

É a tendência de um mercado que está em constante crescimento. n

Sucesso de vendas do Centro Empresarial Araguaia 1 e 2

A estratégia para a Torre 2 foi

área de 40 mil metros qua-

em julho de 2006, e já no pré-lançamen-

aguardar o término da crise, e quando

drados de terreno na Alameda

to foram vendidos 100% da Torre 1. Na

o mercado apontava para uma deman-

Araguaia, uma ampla avenida com

segunda fase do lançamento, a Torre 2

da muito grande de empresas que es-

três faixas de cada lado, próxima às

foi vendida em três meses. Foram 486

tavam se mudando de São Paulo para

Alamedas Rio Negro e Piracema, os

salas comerciais e nove lojas, o maior su-

Alphaville, pela necessidade de redu-

principais acessos à Rodovia Castelo

cesso de vendas de um empreendimento

ção de custos, foram colocados 11.500

Branco. Tal feito prenunciava como a

comercial da história de Alphaville.

metros quadrados de área privativa

próxima bola da vez de Alphaville.

O CEA 2, apesar de lançado em

disponíveis para locação. Resultado:

A Alameda Araguaia está en-

plena crise mundial, outubro de 2008,

ocupação total dos 17 pavimentos

tre os shoppings Tamboré, Flamingo

e quando o lançamento de muitos ou-

com lajes de 720 metros quadrados

Mall e Alpha Shopping, além de uma

tros empreendimentos foram abor-

para uma única empresa, tudo antes

completa infraestrutura em tecnolo-

tados, também foi grande sucesso de

da entrega do empreendimento, em

gia, em toda a sua extensão.

vendas com outros 100% da Torre 1.

fevereiro de 2011.

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O lançamento do CEA 1 ocorreu

m 2002, a Masa adquiriu uma

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Entrevista

Bruce Lorimer Bruce Lorimer é Fundador e Presidente da Ocupantes, Corporate Real Estate. Possui 16 anos de experiência na área imobiliária, sempre com foco na representação de grandes corporações, nacionais e internacionais, no atendimento de suas necessidades imobiliárias em todo território brasileiro. Bruce detém um conhecimento profundo da legislação imobiliária local e das operações típicas de ocupação no Brasil.

Foto: Henrique Lima

É, também, Membro Fundador, no Brasil, da CoreNet Global, a maior associação de executivos da área de gestão imobiliária de entidades corporativas no mundo. Fez Engenharia Civil, pela Durham University, Inglaterra (revalidado pela Escola Politécnica da USP), e mestrado em Engenharia da Construção Europeia, na Universidad de Cantabria, Espanha. Por essa vivência internacional, adquiriu grande compreensão, não só da importância dos aspectos técnicos da sua área, mas também dos sociais e culturais que envolvem as decisões das corporações.

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Representação imobilária corporativa e suas nuances Conte um pouco sobre sua experiência no mercado imobiliário. Sou formado em engenharia civil por uma universidade inglesa e, assim que vim para o Brasil, em 1995, iniciei minha atuação no mercado imobiliário, primeiramente com avaliações de shopping centers. Um pouco mais tarde, já em uma multinacional do ramo, comecei meus trabalhos na área de representação de inquilinos, o serviço que hoje chamamos de tenant rep. Não foi difícil perceber como este serviço estava ainda dando seus primeiros passos, se comparados, por exemplo, com os EUA e alguns países da Europa. Vendo o grande potencial que este segmento oferecia, em 2004, constituí a Ocupantes Consultoria Imobiliária, cujo nome já era um cartão de visitas, oferecendo um trabalho diferenciado, focado principalmente nas expectativas dos nossos clientes. Se fôssemos usar uma analogia, eu diria que estamos fazendo mais um serviço de alfaiate, com características bem definidas e específicas, que um prêt à porter (do francês, pronto para vestir), no qual o cliente tem de se ajustar para conseguir o que deseja. A ideia deu certo e, hoje, a Ocupantes é uma das grandes empresas do segmento imobiliário corporativo do Brasil. O que significa o termo “representação imobiliária corporativa” e quais serviços que fazem parte desta representação? É um serviço realizado por uma empresa especializada no mercado imobi-

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liário corporativo (voltado a empresas, indústrias e segmentos de varejo, como supermercados e lojas), que de uma maneira panorâmica consiste em “ser” o cliente, entender suas necessidades, seus orçamentos, seus valores e traduzir tudo isso em um processo que vai da escolha de um imóvel para locação ou compra, passando por pesquisas do imóvel, suas características técnicas (como ar-condicionado, por exemplo), de entorno (se é próxima de shoppings, estações de metrô etc.), documentação (verificar se o imóvel não está envolvido em disputas judiciais, se está registrado em cartório, entre outros), negociação de preços, redação das minutas de contratos, até o fechamento do negócio, trazendo ao cliente, portanto, toda a tranquilidade e segurança que ele precisa para, durante todo esse processo, dar continuidade à sua principal atividade, seu core business. Quando terminamos todo o processo e recebemos a ficha de avaliação do cliente com elogios, sabemos que fizemos bem o nosso trabalho.

conhecido, principalmente por empresas de médio e grande portes. Empresas multinacionais já vem para o Brasil com o contato de um tenant rep para auxiliálas, e as nacionais estão se dando conta, principalmente, de uns três anos para cá, com a retomada intensa do crescimento do mercado brasileiro, que é muito mais vantajoso deixar esse trabalho na mão de especialistas. O custo em dinheiro que se tem com esse trabalho, seguramente, se paga pela tranquilidade de saber que se está fazendo um bom negócio. Qual é a formação ideal de um consultor imobiliário?

Eu creio que o serviço de tenant rep saiu da sua primeira infância e já é um escolar. Uma criança com seus sete anos já foi iniciada na sua língua, em princípios de matemática e ciências, mas certamente não domina nenhum desses assuntos. O tenant rep hoje já é

Temos, ainda, poucas opções de cursos acadêmicos, sejam de graduação ou pós-graduação, para uma formação mais estruturada da profissão (o curso do CRECI para Corretores Imobiliários é obrigatório para todos os que trabalham neste mercado). Hoje, a grande maioria de profissionais desse segmento é de engenheiros, arquitetos, administradores, entre outros, que acabam fazendo carreira no mercado corporativo. Foi pensando exatamente nessa brecha de formação dos profissionais da nossa área, que a Ocupantes, desde 2008, investe em um curso ministrado por diretores e consultores seniores, chamado OCRE (Ocupantes Corporate Real Estate) que foca na especialização e melhora da qualidade desse prestador de serviços. Hoje, para ser um consultor na Ocupantes é necessário ter frequentado este curso e ter tirado a nota mínima de 7 em todos os

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Em outros mercados, o conceito de representação do locatário (tenant rep) já é estruturado. Como é visto este tipo de consultoria no Brasil?

Entrevista

“Quando terminamos todo o processo e recebemos a ficha de avaliação do cliente com elogios, sabemos que fizemos bem o nosso trabalho.” módulos, que vão de Direito Imobiliário e Gerenciamento de Projetos à Avaliações. Além disso, a Ocupantes oferece também um curso de inglês voltado ao mercado imobiliário. Acreditamos que com isso podemos estar seguros de que nossos consultores estarão bem equipados para oferecer o melhor trabalho aos nossos clientes. Qual o papel do consultor imobiliário em um mercado onde nem sempre existe a opção que o cliente procura? Se o escopo é atender plenamente as expectativas do cliente, temos que tentar ir além do óbvio para alcançar esse objetivo. Há alguns anos, passei por essa experiência. Tínhamos um cliente que queria muito ficar em um edifício, mas não havia espaço vago para isso. Na ocasião, lembrome que quebramos muito a cabeça para poder oferecer uma alternativa ao cliente, mas, paralelamente, fiz algo que ainda não

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havia experimentado: orientei a equipe de pesquisa a entrar em contato com cada inquilino do prédio e verificar com cada um se havia interesse em deixar o local, se estavam pensando em mudar em breve ou expandir. Para nossa surpresa, havia um inquilino que desejava deixar o prédio. Conseguimos conciliar os interesses de dois clientes: relocalizamos o cliente que estava no edifício em questão para outro prédio, sem o ônus da multa rescisória, e nosso primeiro cliente pôde, então, ocupar o espaço que tanto lhe era conveniente. Qual é a sua análise sobre o mercado corporativo de São Paulo e o que podemos esperar dos próximos anos? Não há duvidas de que o mercado de São Paulo está a pleno vapor. Os melhores indicadores disso são as taxas reduzidas de vacância e os índices de absorção líquida que têm sido positivos. É lógico que isso gera um aumento de pre-

ços, dada a lei da oferta e da procura, além de muita especulação o que pode gerar o início de uma bolha. Alguns players desse mercado podem começar a ignorar a ética profissional, as negociações passam a ter um ritmo muito acelerado e os inquilinos podem fechar negócios que não são adequados por conta da pressão estabelecida. Por isso, se o plano é expandir ou re-localizar, é muito importante fazer um planejamento com bastante antecedência, e contratar um tenant rep, como a Ocupantes. Nós monitoramos o mercado e estamos sempre de olho na atividade construtiva, o que nos permite saber quanto espaço estará disponível, quando e, em muitos casos, a que preço. Em um mercado em crescimento, cuja demanda por espaços está reprimida, ao mesmo tempo, as “ferramentas” de manuseio dessa grande máquina estão nas mãos dos especialistas. São em momentos como estes que as empresas de consultoria imobiliária se diferenciam. n

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Mercado

Custos de uma implantação Um guia para calcular os gastos na implantação de um novo escritório

implantação de um novo escritório passa por muitas etapas, do planejamento, planos de negócios, projeção de crescimento, fluxos de caixa, até a escolha do local e decoração do novo ambiente. Em todas essas etapas, porém, um fator é comum: os custos. Quanto investimento financeiro é necessário para implantar um novo escritório? A resposta vai depender do tipo de negócio que se quer implantar. As características preestabelecidas desse novo escritório vão ditar o custo total. Um investimento considerado razoável por especialistas para a implantação de um escritório pode variar de R$ 1.500,00 a R$ 3.500,00 por metro quadrado. Veja três situações com custos diferentes:

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1) Para um escritório de padrão menor, que pode se localizar em uma região não muito valorizada, como por exemplo o Centro de São Paulo, com mobiliário simples e em um edifício com o mínimo de especificações técnicas, tem seu custo variando de R$ 1.500,00 a R$ 2.000,00 o metro quadrado. 2) Se o escritório for implantado em uma região mais valorizada, com um aluguel um pouco mais alto, como a Chácara Santo Antônio, em um prédio de médio padrão e mobiliário um pouco melhor, com divisórias mais desenvolvidas acusticamente e uma certa preocupação com o design, o custo ficaria em torno de R$ 2.500,00 a R$ 3.500,00 o metro quadrado. 3) A terceira situação seria o de alto padrão, em uma localização como a Avenida Juscelino Kubitschek, por exemplo, onde o

14 20

aluguel é, hoje, um dos mais caros de São Paulo. Devemos considerar aqui, investimentos em mobiliários de alto nível e em um edifício Classe A. Assim o custo passaria de R$ 3.500,00 o metro quadrado. O intuito desta matéria, portanto, é funcionar como um “guia”, apresentando as perguntas que devem ser feitas e as possibilidades de respostas em cada um dos quesitos primordiais de uma implantação, direcionando nossos leitores à melhor escolha para o seu bolso. Nesta matéria abordaremos: 1) Valores por região Neste tópico iremos apresentar os preços pedidos de aluguel, bem como valores de condomínio e IPTU, divididos por níveis;

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2) Implantação do escritório Aqui detalhamos todos os aspectos e custos envolvidos em uma implantação, como os custos de mobiliário, equipamentos, cabeamentos, pisos, forros, ar-condicionado e projetos de arquitetura, com a colaboração de Guilherme Corrêa, diretor de planejamento da Edo Rocha Arquitetura;

1) Valores por região Onde eu quero implantar o meu escritório? Quanto estou disposto a desembolsar mensalmente com aluguel, condomínio e IPTU? Sabemos que São Paulo e Rio de Janeiro são as cidades do Brasil onde o mercado imobiliário está em crescente alta, mas sempre há regiões onde os valores pedidos são mais baixos que a média da cidade. A Coordenadora de Pesquisa do Buildings, Patrícia Abreu, destaca que “dentro das grandes cidades, cada região

3) Gastos com energia Por fim, Fernando Menani, diretor de operações da Prime Gerenciamento, desvenda todos os aspectos importantes a serem analisados por um usuário final sobre os custos de energia.

tem preços pedidos de aluguel e valores de condomínio e IPTU que podem variar”. Assim, o que determina os valores de um edifício? Basicamente, os principais critérios são tamanho da laje (ou do andar), tipo do edifício (classificado pelas especificações técnicas) e idade do edifício. De modo geral, quanto maior a laje e mais novo o edifício, melhores e mais modernas serão suas especificações técnicas e, portanto, seus preços pedidos. Para facilitar o cálculo, vejamos as tabelas abaixo (São Paulo, pág. 21 e Rio de Janeiro, pág. 22) representando os

Nível I

Nível II

Edifícios com lajes maiores de 500 m² e com até 5 anos

Edifícios com lajes maiores de 500 m² e com idade entre 6 e 15 anos

São Paulo / Região Barra Funda

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

São Paulo / Região

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

66,67

Barra Funda

50,00 a 53,00

9,00 a 19,42

3,33 a 3,71

Berrini

75,00 a 85,00

8,76 a 16,00

1,58 a 4,45

Berrini

75,00 a 85,00

11,00 a 18,00

4,50 a 8,18

Centro

55,00

10,00

3,00

Centro

50,00

15,00

3,00

Faria Lima / Itaim Bibi

82,57 a 150,00

11,47 a 17,06

2,24

57,14 a 140,00

11,90 a 18,00

2,38 a 9,00

Marginal Pinheiros

85,00 a 95,00

9,26 a 12,50

5,00 a 5,20

70,00

17,00

6,00

Moema / Vila Mariana

37,50 a 66,67

8,38 a 20,00

2,21 a 3,06

Morumbi / Jd. São Luís

60,62

20,14

4,13

Paulista

50,00

7,54

4,36

Chácara Santo Antônio

Moema / Vila Mariana Morumbi / Jd. São Luís

Chácara Santo Antônio Faria Lima / Itaim Bibi Marginal Pinheiros

70,00 a 153,33

6,09 a 12,73

3,73 a 4,85

Pinheiros / Perdizes

Santo Amaro

70,00

11,00

Santo Amaro

Vila Olímpia

106,67

Saúde / Jabaquara

45,00 a 100,00

13,65 a 23,77

3,50 a 7,55

Outros

Paulista Pinheiros / Perdizes

Saúde / Jabaquara Outros

Outros

Nível III

Edifícios com lajes menores de 500 m² e com mais de 15 anos

Edifícios com lajes menores de 500 m² e até 15 anos

São Paulo / Região

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

São Paulo / Região

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

Barra Funda

27,59 a 40,00

6,00 a 13,94

1,50 a 2,70

Barra Funda

15,63 a 40,00

1,72 a 14,55

0,94 a 2,92

Berrini

47,95 a 80,00

10,11 a 19,70

1,94, a 4,57

Berrini

35,00 a 70,00

9,00 a 17,70

2,45 a 4,17

Centro

38,33

16,00

2,78

Centro

5,86 a 38,46

14,29

0,61 a 3,90

Chácara Santo Antônio

19,49 a 48,72

10,26

3,21 a 3,85

Chácara Santo Antônio

26,27 a 60,00

11,67 a 14,10

2,93 a 5,00

Faria Lima / Itaim Bibi

28,89 a 92,02

4,54 a 18,15

0,80 a 5,23

Faria Lima / Itaim Bibi

21,43 a 105,00

4,50 a 17,86

1,08 a 5,00

Marginal Pinheiros

42,00 a 80,00

14,40 a 17,02

4,00 a 6,00

Moema / Vila Mariana

28,57 a 62,50

10,48 a 16,54

1,67 a 4,00

Moema / Vila Mariana

29,09 a 74,82

8,33 a 10,20

1,23 a 2,98

Morumbi / Jd. São Luís

36,11 a 46,66

8,57 a 10,56

N/D

40,00

14,26

5,12

Paulista

32,25 a 87,80

7,14 a 19,32

1,59 a 5,56

Paulista

12,50 a 95,65

4,14 a 24,84

0,72 a 8,91

Pinheiros / Perdizes

28,95 a 50,00

6,12 a 13,95

1,15 a 4,30

Pinheiros / Perdizes

28,57 a 30,00

12,00 a 17,14

Santo Amaro

32,14 a 70,00

11,00

9,29

Santo Amaro

23,00 a 40,00

13,80

Vila Olímpia

29,41 a 55,00

6,66 a 11,76

0,56 a 2,16

Vila Olímpia

24,00

8,11

1,57

Saúde / Jabaquara

42,00 a 106,67

8,76 a 20,00

3,06 a 4,03

Saúde / Jabaquara

30,00 a 67,31

10,00 a 14,85

2,33 a 4,00

Outros

20,00 a 45,00

7,59 a 15,00

0,89 a 2,86

Outros

16,67 a 43,33

6,00 a 16,67

0,71 a 3,70

Marginal Pinheiros

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Morumbi / Jd. São Luís

Espaços Corporativos Online

Mercado Juscelino Kubitschek e de Santo Amaro. Na primeira, a demanda é bastante alta, embora não haja muitos espaços para alugar. A concorrência aumenta, pois o interesse em se alugar um espaço ali é maior e os valores, consequentemente, também sobem. No caso de Santo Amaro, é, justamente, o oposto: muita oferta, pouca procura e valores menores. “Com o mercado imobiliário aquecido, a taxa de vacância geral de São Paulo (3,17%) e Rio (5,00%) são consideradas baixas, já que seus estoques totais de edifícios ainda não são tão elevados quando comparados com outras grandes cidades do mundo.” níveis dos edifícios, segundo seus tamanhos de laje e idade, e as variações de preços pedidos de aluguel e os valores de condomínio e IPTU. “Os preços pedidos apresentados nessas tabelas”, explica Patrícia, “foram baseados nos edifícios com espaços disponíveis para locação neste trimestre, isto é, são preços atuais.” Ainda segundo a Coordenadora de Pesquisa do Buildings, as tabelas foram

criadas para facilitar uma estimativa de custo por região. “Os dados são do próprio Portal Buildings, que os internautas podem consultar diariamente.” É importante ressaltar um outro fator que influencia muito no valor de um imóvel: a “lei da oferta e da procura”. Nos gráficos desta página e da anterior, percebemos, por exemplo, a diferença entre a região da Avenida

Nível I

Barra da Tijuca

Condomínio - As despesas de condomí-

Nível II

Edifícios com lajes maiores de 500 m² e com até 5 anos

Rio de Janeiro / Região

Preço pedido de aluguel - Equivale ao preço pedido pelo proprietário e que ainda pode ser negociado pelo interessado na locação. Nas tabelas abaixo o preço pedido é disposto por metro quadrado locável (área pela qual se paga o aluguel) e por região.

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

Edifícios com lajes maiores de 500 m² e com idade entre 6 e 15 anos

IPTU (R$/m²/mês)

Rio de Janeiro / Região

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

51,15 a 95,00

10,60 a 23,30

3,89 a 6,00

Barra da Tijuca

23,57 a 85,71

10,94 a 25,40

0,96 a 5,33

100,00 a 150,00

15,00

4,00 a 10,00

Botafogo

150,00

23,19

2,33

110,00

12,00

Centro

41,66

23,92

3,33

Copacabana

Lagoa

Outros

75,00

15,00

Isento

Outros

Botafogo Centro

Nível III

Outros

Edifícios com lajes menores de 500 m² e até 15 anos

Edifícios com lajes menores de 500 m² e com mais de 15 anos

Rio de Janeiro / Região

Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

50,00

Barra da Tijuca

Botafogo

16,00 a 98,24

11,36 a 19,04

1,71 a 3,71

Lagoa

166,67

18,67

N/D

Outros

11,66 a 16,66

6,38

0,76

Barra da Tijuca Botafogo Centro Copacabana

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Preço Pedido (R$/m²/mês)

Condomínio (R$/m²/mês)

IPTU (R$/m²/mês)

25,00

8,50

2,08

30,00 a 64,30

5,51 a 18,90

1,06 a 1,78

Centro

6,00 a 70,00

1,50 a 23,53

0,20 a 4,00

Copacabana

22,50 a 34,00

7,67 a 13,20

1,77 a 3,20

Lagoa

146,20

N/D

4,74

Outros

12,00 a 60,00

12,52 a 18,67

1,33 a 1,67

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Mercado nio são divididas em ordinárias e extraordinárias, sendo que as ordinárias são de responsabilidade do usuário final e englobam água, energia elétrica das áreas comuns (recepção, hall dos elevadores, garagens etc.), gerador (quando houver), serviço de recepção e segurança do edifício. Em alguns poucos casos o IPTU pode estar incluído também no condomínio. Já as despesas extraordinárias são despesas relacionadas à despesas pontuais, como troca de elevadores, modernização dos sistemas de segurança e combate a incêndio, reforma da fachada e afins. O Valor do condomínio pode variar de edifício para edifício em função da idade, das especificações técnicas, sistemas BMS, tipo de fachada, tipo de ar-condicionado, sistema de segurança e nível dos prestadores de serviço de cada edifício. IPTU - O Imposto Predial sobre Território Urbano é o imposto anual que deve ser pago à Prefeitura pela propriedade de imóvel em cada cidade. A base de cálculo do IPTU de São Paulo, por exemplo, é de 0,4% do valor venal da propriedade, isto é, o valor avaliado do imóvel pela Prefeitura e que aparece no carnê. Em alguns edifícios também existe IPTU das vagas de garagem. Alguns prédios possuem matrículas independentes para as vagas de garagem que são comercializadas separadamente dos conjuntos, gerando custos de IPTU, seja para vagas incluídas no aluguel ou para vagas extras. O valor do IPTU varia de região para região uma vez que está diretamente ligado a valorização de cada imóvel. Assim regiões centrais e consolidadas possuem IPTU mais caros do que regiões em desenvolvimento e periféricas.

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2) Implantação do escritório Como deve ser o ambiente do novo escritório quanto a decoração e mobiliário? Quanto estou disposto a investir em um ambiente visando a produtividade e bem estar de seus ocupantes? Quando uma empresa quer mudar, ela pensa nas seguintes possibilidades: ficar onde está, mudar para um prédio novo ou, por fim, construir seu próprio espaço. O tipo de ocupação passará por uma análise que faz parte do projeto de implantação. Mas o mais importante é pensar no conforto dos colaboradores. Conforme o Gráfico 1, temos cerca de 2% dos custos destinados à implantação (mudança propriamente dita, instalação dos equipamentos, móveis e adaptação dos ocupantes aos novos espaços), 6% de gastos em manutenção (manter tudo funcionando e, se necessário fazer alguns ajustes) e os 92% restantes dos custos são voltados para o bem-estar dos ocupantes (veja

mais detalhes a seguir). Se for feita uma economia no custo de implantação (a parte laranja do Gráfico 2), esta ação causará um impacto no conforto das pessoas e a manutenção ficará mais cara que o orçamento previsto pela empresa, gerando prejuízo. O velho ditado “o barato sai caro” encaixa-se perfeitamente nesta situação.

Qualquer economia feita durante o processo de implantação que não for bem projetada pode causar um aumento de custos em outras áreas do processo.

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“Quando se projeta o escritório, tem que se pensar no conforto do ambiente.” Guilherme Corrêa Diretor de Planejamento da Edo Rocha

Guilherme Corrêa, Diretor de Planejamento e Gestão de Mercado da Edo Rocha Espaços Corporativos, exemplifica: “uma empresa com várias salas espalhadas pelo Centro de São Paulo, pagaria, em média, um valor x do metro quadrado com custos de aluguel e condomínio. Mas para fazer os conjuntos comerciais funcionarem, seria necessário dez vezes o valor de aluguel por metro quadrado. Sem falar na falta de sinergia entre os escritórios, gerando desgaste nos deslocamentos, e na idade dos prédios do Centro que são antigos.” Resumindo, o ocupante acredita que está fazendo economia, pensando somente no valor do aluguel e condomínio, mas, na verdade está gastando mais e até tendo prejuízos em outros aspectos que não são pensados. “E é bem provável que esta empresa poderia ser operada em um prédio Classe A com o custo total igual ou menor se tudo tivesse sido muito bem planejado. Portanto é fato que, quando uma empresa paga um aluguel muito barato, provavelmente está perdendo dinheiro.” Consideremos os seguintes aspectos que devem ser levados em conta em uma implantação: conforto do ambiente, ergonomia, iluminação e qualida-

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de do ar. “Por exemplo, uma coisa que as pessoas não se dão conta é o nível de CO2. O acúmulo de CO2 faz com que o raciocínio das pessoas fique mais lento ao longo do dia e o cansaço aumente. Portanto, é preciso ter uma boa troca de ar, para eliminar o CO2, por meio de um moderno sistema de ar-condicionado.” Além do ar que respiramos no ambiente de trabalho, os sons também influenciam no desempenho. A acústica é importante em determinadas salas, dependendo do tipo de trabalho desenvolvido ali. Se o silêncio será necessário para concentração, a opção pelo open space com várias pessoas trabalhando ao mesmo tempo e falando ao telefone não é a melhor. A solução pode ser uma divisória com isolamento acústico. “Quando se projeta o escritório, tem que se pensar no conforto ambiental, e, em geral, gastar pouco pode significar gastar errado. O ideal é gastar o correto, o que não significa esbanjar.” Muitas vezes uma empresa de grande porte e que tem condições de investir em uma decoração belíssima pode cometer um erro, pois prioriza o que não é importante. “Sabemos que as soluções de con-

forto ambiental são universais, mas quando se entra na parte de design de interiores, as questões de cada empresa têm de estar presentes no espaço que ela ocupa. Os valores da empresa têm de estar presentes no ambiente de trabalho.” O custo médio de uma obra ou projeto é muito baixo, girando em torno de 3% de toda a obra, mas fundamental. “O projeto é a parte mais valiosa, mas também é a mais barata. Por este motivo, é importante não economizar durante esta etapa e negar todos os descontos oferecidos.” Resumindo, podemos dividir os custos de implantação da seguinte forma:

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• 25% de todo o valor estimado refere-se ao mobiliário (estações de trabalho, cadeiras, balcões, marcenarias especiais e outros detalhes); • 35% são as instalações (ar-condicionado, elétrica e toda a estrutura para fazer o escritório funcionar); • 40% são com a obra propriamente dita (carpete, divisória, persianas, revestimento de parede e piso, forro, luminárias, sanitários).

Mercado

“Antigamente, a eficiência energética estava ligada ao agrupamento e hoje deixou de ser assim, tornando-se algo mais racional.” Fernando Menani Diretor de Operações da Prime Gerenciamentos

3) Gastos com energia Quais são os principais responsáveis pela alta conta de energia? Como combater o consumo desnecessário de energia? Segundo Fernando Menani, Diretor de Operações da Prime Gerenciamentos, o primeiro passo para se estipular um cálculo de consumo de energia dos grandes condomínios é preciso saber como cada um destes empreendimentos recebe a energia. “A entrada da energia elétrica em um edifício comercial pode ocorrer de três formas: em alta, média ou baixa tensão. A alta tensão é uma energia mais bruta, que depois é rebaixada para média tensão, por meio da cabine primária, e em seguida para uma segunda cabine que transforma a energia em baixa tensão. As cabines funcionam como um tipo de filtro.” Quanto mais bruta a entrada de energia, mais barato é o custo do quilowatt (kW) de aquisição, portanto em um edifício onde a entrada é em alta tensão, esse custo será muito baixo. Em seguida, vem a média tensão e por último a baixa tensão que é a também chamada de convencional,

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mais utilizada nas residências. Outro ponto importante é saber se o condomínio fornece a energia de forma integrada ou se as entradas de energia elétrica são individuais, isto é, direto da Eletropaulo (no caso de São Paulo) em baixa tensão. “Se o condomínio recebe energia em média tensão”, explica Menani, “significa que já se terá um valor da energia da área comum mais baixo. Por outro lado, se o condomínio além de fornecer energia para a área comum também fornece para a privativa, o custo de conta de energia elétrica, por reflexo, é mais baixo também.” Quando se tem a entrada individual com o medidor da Eletropaulo, o consumo irá para a tarifa convencional que é mais elevada. Outro aspecto importante a ser considerado é o consumo de energia pelo sistema de ar-condicionado. Em edifícios que possuem sistemas independentes de ar-condicionado por conjunto, o consumo de energia e seu respectivo custo é 100% designado ao ocupante daquele conjunto. Menani conta que isto é algo mais recente, pois em prédios mais antigos, o ar-condicionado pertencia ao condomínio.

Hoje, as máquinas de ar-condicionado podem ser individualizadas ou trabalharem em grupo (VRV que quer dizer Volume de Refrigeração Variável), dando maiores escolhas aos usuários em relação ao equipamento a ser utilizado, contudo, mantendo a filosofia de consumo individual. Isto é, “hoje já quase não se utiliza mais o sistema centralizado de climatização. Antigamente, a eficiência energética estava ligada ao agrupamento e hoje deixou de ser assim, tornando-se algo mais racional.” Claro que há argumentos prós e contras relacionados ao consumo individual de energia destinado ao sistema de ar-condicionado. Um dos argumentos a favor é que cada ocupante paga pelo seu respectivo consumo. Um ocupante, por exemplo, que tem uma rotina de trabalho dentro do horário comercial consome menos do que uma empresa que opera por mais de 20 horas ao dia. Se no escritório, a máquina de climatização é individual, é imprescindível, para haver um custo menor e uma maior eficiência energética, que sejam regrados os horários de trabalho. Estabelecer os horários de rotina de ligar e desligar os equipamentos.

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Um fator que também influencia bastante no consumo de energia relacionado ao condicionamento de ar é o tipo de fachada. Os edifícios modernos, em sua maioria, têm vidros com um elevado nível de absorção de iluminação natural e são cobertos com uma película que obstrui raios UV diminuindo o efeito estufa nos andares. Outra dica para economia de energia elétrica e que também ajuda a controlar a iluminação natural é o controle das persianas, isto é, se o ocupante quer valorizar a vista e acha importante que os visitantes e colaboradores vejam o visual das janelas do escritório, o ideal são persianas que permitam esta adaptabilidade, e ao mesmo tempo que retenham a insolação dentro do ambiente. A iluminação é outro fator que deve ser muito bem analisado em um projeto de ocupação. Os atuais tipos de lâmpadas são de excelente eficiência, vida útil bastante longa e consumo baixo de energia. Deixou-se de utilizar as lâmpadas incandescentes para depois virem as florescentes tradicionais e, então, as

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florescentes compactas. No entanto, deve-se tomar muito cuidado no projeto de luminotécnica para que os ambientes não fiquem mal-iluminados. A iluminação está diretamente ligada, não só ao conforto, mas principalmente à produção. Se o local é mal iluminado e um colaborador tem de forçar muito sua visão para conseguir desempenhar seu trabalho, há um desgaste ao longo do dia, e o desempenho profissional prejudicado. Resumindo, é importante ter um controle do consumo de energia, deixando, por exemplo, apenas uma pessoa responsável pela regulagem do ar-condicionado, não deixando o controle a mão de todos os funcionários, mesmo que seja necessário o uso de uma senha. Evitar deixar luzes acesas em ambientes vazios e, principalmente, depois do horário do expediente; em ambientes maiores, nos quais, em determinado horário, ficam duas ou três pessoas trabalhando, evitar acender todas as luzes; saber se o condomínio dispõe de sistema de BMS que fica responsável por ligar e desligar as luzes e o ar-condicionado, diariamente,

para garantir que nada fique ligado desnecessariamente durante a noite. Enfim, são medidas importantes para diminuir o consumo e, consequentemente, os gastos na conta mensal de luz. Os gastos com elevadores, iluminação dos halls, garagens e sensores de luz estão incluídos no valor do condomínio.

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Conclusão Enfim, esperamos que os itens acima possam ajudar a visualizar etapas e custos de uma implantação. Com base nas tabelas apresentadas e na experiência dos especialistas entrevistados, cremos ser possível ter uma noção não apenas de valores, mas principalmente da realidade que o mercado imobiliário corporativo apresenta hoje nas grandes cidades. A variação é muito grande em todos os pontos, mas o é importante estar atento aos custos que, muitas vezes, esquecemos de considerar. Na dúvida, buscar a assessoria de empresas especializadas pode ser um bom caminho para economizar no final das contas. n

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Técnica

Como deve ser o espaço corporativo de empresas farmacêuticas ou de produtos químicos

uando pensamos em um laboratório, a primeira coisa que vem à cabeça é aquele ambiente cheio de tubos de vidro com líquidos borbulhantes e microscópios em bancadas brancas e muito limpas. A verdade não está muito longe disso. Um laboratório farmacêutico, por exemplo, lida com vários produtos químicos importantes, cujas matérias primas são muito caras, e o ambiente onde todos esses componentes são manipulados e armazenados deve estar dentro de rigorosos critérios de controle de qualidade. Por isso, o espaço destinado a este tipo de empresa precisa de atenção especial. O conjunto de todas essas peculiaridades no espaço físico determina, por exemplo, a localização e o tipo de ocupação (se única ou em um edifício multiusuário) aonde essa empresa vai se instalar. Nesta série de matérias técnicas, escolhemos alguns segmentos específicos e trataremos um de vez. A cada edição iremos explicar detalhadamente as exigências, especificações ideais do espaço e o perfil de cada área. E para dar início, apresentamos a área farmacêutica e de produtos químicos.

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A indústria farmacêutica e de produtos químicos Responsáveis pela pesquisa, desenvolvimento e fabricação de medicamentos, vacinas e produtos químicos das mais variadas naturezas, as indústrias farmacêuticas e de produtos químicos começaram a implantar suas fábricas e laboratórios no Brasil durante a expansão do cultivo do café, por volta de 1890, quando os trabalhadores rurais estavam susceptíveis a doenças, graças às condições precárias de suas funções nas lavouras e as péssimas condições sanitárias e de moradia. Até então, muitos medicamentos eram importados da Inglaterra, Alemanha ou EUA. Pouco a pouco, alguns remédios foram sendo produzidos em terras brasileiras, dando crescimento a essa atividade no Brasil. Com o tempo, essas indústrias transformaram-se em uma importante fonte de renda para muitos empresários do ramo, movimentando o investimento nesse mercado no país. Segundo dados da Associação Brasileira das Indústrias Farmacêuticas (Abifarma), “atualmente, o setor industrial farmacêutico é constituído por aproximadamente 369 empresas, sendo 17% delas de capital estrangeiro e 83% de capital nacional. Concentram-se em sua grande maioria na região sudeste do país.”

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Algumas perguntas que surgem: “onde é permitido instalar uma empresa que lida com produtos químicos?” “É melhor estar em um edifício próprio ou alugado?” “Multiusuário ou ocupação única?”

Foto: Jorge Hirata

A resposta para a primeira pergunta está na Lei de Zoneamento Urbano, estabelecida pela Prefeitura do Município, que determina o local onde se pode instalada uma empresa destes ramos. No site da Prefeitura de São Paulo (www. prefeitura.sp.gov.br), há uma lista com os logradouros públicos onde esses tipos de indústrias podem ser instalados. Por exemplo, alguns pontos onde é permitida a instalação de uma empresa farmacêutica são parte da Avenida Ibirapuera (entre a Avenida República do Líbano e a Praça Reino do Marrocos) e na Rua Cândido Nascimento (entre a Avenida Antônio Joaquim de Moura Andrade e a Rua Bento de Andrade). Porém, além de seguir a Lei de Zoneamento, outro ponto importante a ser considerado é a vizinhança e o tipo de imóvel que abrigará essa indústria. Uma exigência fun-

damental é que o local seja cercado por ruas largas, com mais de dez metros de largura, onde os caminhões possam manobrar sem atrapalhar o trânsito. Um acesso restrito para carga e descarga também é essencial, levando-se em conta que tal acesso não pode ser feito pelo subsolo, para evitar que a umidade altere a qualidade e eficiência de matériasprimas e medicamentos. Com relação ao edifício, é muito importante que, além de ter altas especificações técnicas convencionais (como ar-condicionado central, sistemas de alarme e combate a incêndios, entre outros), ele tenha elevador de carga e acessos separados: um para clientes, colaboradores e visitantes e outro para a entrega e retirada de mercadorias. Uma doca para carga e descarga também facilita os trabalhos. É comum, pelo que percebemos nos últimos anos, que as indústrias farmacêuticas e químicas prefiram, por isso, edifícios mais baixos, para facilitar o manuseio dos seus produtos. A viabilidade de operação deste tipo de empresa, com laboratório próprio, em um edifício comercial multiusuário depende da aprovação do condomínio, principalmente pelas alterações que os edifícios precisam sofrer para acomodar esse tipo de indústria. Um exemplo são os laboratórios de testes; nestes normalmente são manipulados produtos químicos e/ou potencialmente tóxicos, que são submetidos ao calor. Os gases aí produzidos devem ser conduzidos até o topo do edifício e

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Técnica

filtrados antes de serem descartados na atmosfera. Os laboratórios também necessitam de tubulação de gás de rua, o que não é muito comum nos edifícios comerciais. Por essas razões, a instalação de um laboratório de testes em edifício multiusuário é, atualmente, complicada, motivo pelo qual as farmacêuticas têm procurado edifícios de ocupação única. A nova legislação exige que as empresas farmacêuticas, por exemplo, tenham seus próprios laboratórios de testes dos lotes de remédios, não sendo mais possível a terceirização deste serviço. A melhor maneira, portanto, de integrar a área de escritórios, depósito e laboratório é tendo uma sede única em zoneamento que permita uma implantação completa. É o caso da Dow Química. Especialista em desenvolver e comercializar produtos químicos, automotivos e agrícolas, veio para São Paulo em 1956 e emprega 2.300 pessoas somente no Brasil, em 17 fábricas e 5 centros de pesquisa.

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Visando atender plenamente a essas exigências, a Dow Química “encomendou” (conhecido no mercado imobiliário como build-to-suit) a construção de uma das torres do Rochaverá, na região do Morumbi, um edifício de alto padrão e totalmente sustentável, para acomodar seus laboratórios e escritórios. Outro exemplo é o laboratório Bristol-Myers Squibb que chegou ao Brasil em 1944 e hoje, em São Paulo, ocupa um único edifício em Santo Amaro. Assim, as indústrias farmacêuticas e de produtos químicos precisam de espaços específicos, acessos restritos a produtos químicos e materiais tóxicos que necessitem de isolamento e refrigeração, sistema de filtragem de ar e tantas outras especificidades no seu espaço físico que a melhor alternativa é a ocupação única, facilitando, assim, o manuseio dos seus produtos, permitindo, não apenas uma adequação à legislação de modo geral, mas, com qualidade e respeito, atuar no concorrido mercado de negócios do país e do mundo. n

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redor do mundo e clipping semanal com notícias do mercado brasileiro

Calendário de eventos ao redor do planeta

VEJA OS TEMAS ABORDADOS NO ANO DE 2009 Os impactos da crise econômica no mercado de real estate LEED Certification para edifícios existentes

CORPORATE REAL ESTATE LEADER 4ª

O Profissional de Real Estate no Brasil Modalidades de prestação de facility management, terceirização total, parcial, service performance

Recebimento mensal da r evista "Corporate Real Estate Leader” com o panorama do segmento de Real Estate no mundo

Nova revisão da lei de Zoneamento e plano diretor da cidade de São Paulo Workshop sobre direito imobiliário Arquitetura Bioclimatica

CUSTO BENEFÍO 5ª

Participação na LARES com business cases *Para não membros R$150,00 por evento

Anuidade de apenas R$ 750,00 Pagamento em 3 vezes de R$ 250,00*

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Foto: Francisco Donadio

Certificação Gold para a Torre Santander

o final de 2010, a Torre Santander, edifício de arquitetura marcante e imponente na Marginal Pinheiros, na capital de São Paulo, obteve a certificação LEED® C&S Gold emitida pelo USGBC (United States Greenbuilding Council). A certificação LEED® e o simultâneo Prêmio Master Imobiliário podem ser vistos como um reconhecimento de um trabalho de arquitetura e engenharia desenvolvido para se aproveitar ao máximo uma estrutura de concreto abandonada e obsoleta desde 1994, criando espaços corporativos que atendessem aos mais altos padrões de exigência de um edifício Classe A. Este foi comprado pelo Banco Santander em uma das maiores transações imobiliárias e, hoje, é considerado o maior edifício monousuário do Brasil. Entre os principais resultados que demonstram o alto desempenho ambiental do empreendimento, destacam-se: • 69,2% de economia de no consumo de água potável; • 57% de economia de água potável para irrigação; • 10,3% de economia no consumo de energia; • 77,8% de todo resíduo gerado na obra foi desviado de aterros; • 16,3% de todo material empregado é de origem reciclada; • 28,1% de todo material adquirido é de origem local; • 93,4% de reaproveitamento da estrutura de concreto que existia no local; • 44% de redução da vazão e volume de água lançada na rede pública durante as chuvas. Estrutura e materiais O aproveitamento da estrutura abandonada do antigo projeto fez com que se evitasse um enorme impacto da geração de resíduos e poluição do entorno, caso fosse demolida a antiga estrutura. Tal ação também reduziu significamente o consumo de materiais para a construção de uma nova edificação. No total, foram aproveitados 93,4% (em área) da estrutura já existente da edificação, sendo que os 6,6% dos resíduos gerados com

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a demolição, para fins de ajuste de projetos, foram utilizados no calçamento do Parque do Povo, ao lado do empreendimento. Assim, o empreendimento conseguiu destinar mais de 50% (em volume) dos resíduos para centros de reciclagem. De todo o material aplicado na obra, 16,3% possuem conteúdo reciclado e 28,1% foram extraídos, beneficiados e adquiridos em uma proximidade de até 800 quilômetros. Terreno e entorno O empreendimento fica próximo a áreas residenciais providas de serviços básicos, como: restaurantes, bancos, farmácias, entre outros. A região também possui amplo sistema de transporte coletivo. As estações de trem Cidade Jardim e Vila Olímpia se localizam a menos de 600 metros de distância. Visando reduzir a poluição e os impactos do desenvolvimento gerados pela utilização de veículos, o número mínimo de vagas de estacionamento não supera o valor mínimo exigido pela legislação local. Além disso, foram destinadas vagas preferenciais para veículos movidos/abastecidos a GNV ou a álcool. O empreendimento contempla o uso de pintura branca na laje de cobertura, o que contribui para a redução das ilhas de calor e transmissão da radiação solar para os pavimentos mais elevados, proporcionando conforto térmico. O projeto arquitetônico possui concentração de áreas abertas e vegetadas, para criar ambientes agradáveis e de “descompressão”. Durante as obras foram adotadas diretrizes de prevenção e controle de poluição das atividades de construção, reduzindo os impactos ocasionados dentro e fora da obra, como a construção de lava-rodas para evitar o carreamento de poluentes aderidos nos pneus e rodas dos veículos antes da saída do canteiro; construção de valas de captação ao redor da obra, interligadas às caixas de decantação e sedimentação de resíduos e poluentes carreados pelas águas pluviais, para posterior recalque à rede de drenagem pública; e aplicação de britas nos acessos para evitar a poluição do ar.

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Sistema hidráulico Os reservatórios inferiores e superiores de água reaproveitada armazenam as águas pluviais da cobertura e a água condensada dos equipamentos de ar-condicionado, após passar por filtragem e tratamento. As águas reaproveitadas vão para as bacias sanitárias, mictórios e irrigação do paisagismo. A redução de consumo é de 1,6L por acionamento contra os convencionais 6L. Também foram especificados metais sanitários economizadores, como torneiras e válvulas de mictórios com fecho hidromecânico. A tecnologia de esgoto a vácuo, reaproveitamento de águas e o uso de metais de baixo consumo proporcionaram redução no consumo de água potável de 69,2% em relação à norma norte americana EPAct 1992 (Energy Policy Act), que institui parâmetros racionais e eficientes de consumo. Sistema de ar-condicionado Foi baseado no de expansão direta, composto por unidades condensadoras com a tecnologia de Volume de Refrigerante Variável (VRV®) da fabricante Daikin, com resfriamento (condensação) à água. O benefício deste sistema se encontra na otimização do consumo de energia dos equipamentos de ar-condicionado em função da variação da demanda térmica, ocasionada pela variação de ocupação e das condições externas (insolação, temperatura e umidade externa etc.). Logo, o consumo de energia dos compressores das condensadoras será variável em função das reais condições de demanda térmica de resfriamento da edificação, racionalizando o consumo energético. O sistema de rejeição de calor é composto por circuito de água de condensação, mais eficaz na troca de calor em relação ao sistema a ar, e composto por equipamentos de rejeito de calor instalados na cobertura do tipo Dry Cooler, que são caracterizados por radiadores a ar, nas quais circula a água de condensação do circuito fechado de água dos condensadores VRV®. Os aspersores de água aumentam a eficiência da rejeição de calor em condições extremas de demanda do sistema de ar-condicionado e do clima externo. Foi utilizado gás refrigerante do tipo HFC (hidroflúor carbono) nas unidades condensadoras-evaporadoras. Nas tomadas de ar principal do edifício e nas máquinas de insuflamento de ar, foram instalados filtros padrão G3 com objetivo de melhorar e manter a qualidade do ar interno.

Texto de

Anderson Benite Engenheiro Civil e Mestre em Engenharia pela Escola Politécnica da USP. LEED-AP Accredited Professional. Auditor Líder ISO 9001 e OHSAS 18001. MBA Executivo pelo Ibmec Business School. Especialista em Sustentabilidade na Construção Civil e Sistemas de Gestão Integrada (qualidade, meio ambiente, segurança do trabalho e saúde ocupacional). Diretor da Unidade de Sustentabilidade do CTE, empresa associada ao Instituto Ethos, USGBC, GBC Brasil e CBCS.

sendo adotado o limite máximo de 2% de queda de tensão para circuitos alimentadores de todos os quadros finais e 3% para circuitos terminais, objetivando a menor perda de tensão em trechos com maior passagem de corrente elétrica. Foram instalados medidores eletrônicos que monitoram o consumo de energia em cada sistema predial. Existem medidores para elevadores, ventiladores/exaustores das garagens, bombas hidráulicas, iluminação/tomadas das áreas comuns, condensadoras e evaporadoras do sistema de ar-condicionado etc. Todos os medidores estão integrados ao Sistema de Automação Predial, com o objetivo de armazenar os dados dos medidores para posterior criação de histórico de consumo e para o estabelecimento de metas de uso racional de energia. As estratégias de eficiência energética do empreendimento mostram que o prédio é 10,3% mais eficiente (em relação a custo) se comparado a um edifício de referência (baseline) que siga os parâmetros de equipamentos e sistemas estabelecidos pela norma ASHRAE 90.1-2004. n

Sistema elétrico O projeto elétrico foi dimensionado para atender ao requisito da ASHRAE 90.1-2004, em relação à queda de tensão,

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Eventos

Buildings na “Quarta Nobre” do CRECI

Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI) realizou, nos primeiros meses de 2011, vários encontros que celebraram a “Quarta Nobre”, um evento que reuniu uma série de palestrantes semanais, que discorreram sobre temas diversos relacionados ao mercado imobiliário. O Buildings foi convidado para falar sobre “Dados estatísticos de São Paulo”. Esteve lá na 2ª Região do CRECI, representando o portal, a Coordenadora de Pesquisa do Buildings, Patrícia Abreu, que falou para uma atenta plateia sobre como o mercado imobiliário corporativo da capital paulista, vem crescendo e se desenvolvendo ao longo dos últimos cinco anos. Por meio dos dados apresentados, Patrícia Abreu detalhou todos os aspectos que são considerados para avaliar o crescimento do mercado e explicou cada tópico que foi analisado para a compreensão de tal desenvolvimento. Abordou ainda os principais pontos que dividem os espaços corporativos, enfatizando como saber a que distrito ou região pertence um determinado edifício e que nem sempre esta informação se baseia apenas no bairro, como por exemplo, a região da Avenida Paulista. Patrícia Abreu também discorreu sobre como se chegam aos valores de taxa de vacância e absorção líquida, além de detalhar os conceitos utilizados pelo Buildings de novo estoque e atividade construtiva. Ao final da palestra de Patrícia Abreu, o Diretor do

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Buildings, Fernando Libardi, fez uma breve apresentação explicando como utilizar o Portal Buildings e enfatizando a importância do site como ferramenta de consulta sobre os dados apresentados. Durante a abertura para perguntas e bate-papo com os convidados, o tema principal girou em torno das perspectivas para o crescimento do mercado imobiliário de São Paulo e as tendências de expansão para novos bairros bem como a revitalização do Centro da cidade. A palestra foi transmitida ao vivo pela TV CRECI e está disponível no site oficial do CRECI para quem quiser assistir e entender um pouco mais sobre o trabalho do Buildings. n

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O TRADICIONAL EVENTO DO SETOR

MARKETING

IMOBILIÁRIO 28, 29 e 30 de junho de 2011

A 6ª Edição da Conferência Marketing Imobiliário, já consagrada entre os mais importantes executivos do setor, tem data confirmada. Os profissionais de marketing e comunicação das imobiliárias, construtoras e incorporadoras do Brasil podem se programar para os dias 28, 29 e 30 de junho de 2011, em São Paulo. Neste ano a IBC Brasil irá inovar com diversos painéis interativos. Confira abaixo:

Apresentação de Exclusivos Cases Regionais: Nordeste, Sul e Sudeste A Regionalização da Comunicação Empreendimentos Comerciais e Residenciais: Estratégias Distintas? A Propaganda e a Legislação: Saiba como Inovar Dentro da Lei Painel dos Meios de Comunicação: Revista, Jornal, Rádio, Marketing Direto e Mídia Digital Painel Exclusivo - Marketing Online Integração da Comunicação com as Novas Tecnologias e Mídia Social Publicidade Gratuita: Saiba Como Tirar Proveito Empreendimentos Remanescentes Painel das Principais Agências de Propaganda Atuantes no Mercado Imobiliário Conheças as Grandes Inovaçãoes Tecnologiacas para os Pontos de Vendas Sustentabilidade Vende? Informações e Inscrições: Tel: (11) 3017-6888 E-mail: imobiliario@ibcbrasil.com.br www.informagroup.com.br/imobiliario

Apoio:

Realização:

Estatísticas

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br São Paulo Região

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje

> 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

38,62

17,97 a 53,00

56,00 a 66,67

Berrini

35,02 a 72,91

50,00 a 85,00

75,00 a 90,00

65,00 a 100,00

Centro

6,94 a 48,72

7,20 a 38,46

9,41 a 55,00

13,64 a 35,00

Chácara Santo Antônio

19,49 a 48,72

44,44

Faria Lima / Itaim Bibi

24,00 a 92,02

57,14 a 156,00

56,67 a 150,00

95,00 a 200,00 42,00 a 95,00

Barra Funda

Marginal Pinheiros

45,00 a 90,00

55,00 a 85,00

30,00 a 62,50

37,5

66,67 a 71,42

40,00 a 60,82

40,00

60,82

Paulista

12,50 a 87,80

20,00 a 153,00

50,00 a 152,24

65,00 a 110,00

Pinheiros / Perdizes

34,00 a 45,00

Santo Amaro

70,00

23,00

40,00

Vila Olímpia

42,00 a 75,00

50,00 a 106,67

125,00

100,00 a 110,00

Saúde / Jabaquara

24,00 a 45,75

Outros

20,00 a 56,67

Região

Atividade Construtiva (m²)

Moema / Vila Mariana Morumbi / Jd. São Luís

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Barra Funda

347.276

10,24

18.941

Berrini

425.481

3,59

275.965

Centro

153

1.156.424

4,02

12.568

Chácara Santo Antônio

340.767

1,24

131.837

Faria Lima / Itaim Bibi

169

1.235.133

1,65

259.571

Marginal Pinheiros

668.023

7,61

181.329

Moema / Vila Mariana

306.554

0,76

38.884

Morumbi / Jd. São Luís

270.859

0,19

43.945

Paulista

250

1.837.367

1,29

91.301

Pinheiros / Perdizes

120.070

34,41

10.415

Santo Amaro

96.305

9,37

Vila Olímpia

489.388

1,70

36.527

Saúde / Jabaquara

225.501

2,24

18.089

Outros

540.046

1,52

80.835

1.096

8.059.194

3,72

1.200.207

Total

Barueri Tamanho de Laje Barueri

Barueri

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

50,00

30,66 a 61,18

52,38 a 60,00

25,00 a 60,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

426.483

9,27

324.302

ABCD / Osasco Tamanho de Laje ABCD

ABCD

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

11,11 a 43,48

15,00 a 53,20

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

261.723

2,47

64.422

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do Portal Buildings. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

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Rio de Janeiro Região

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) Tamanho de Laje

Barra da Tijuca

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

23,57 a 95,00

43,42 a 60,00

28,00 a 75,00

Botafogo

27,50 a 155,00

Centro

12,50 a 76,36

16,67 a 48,66

15,00 a 70,00

Copacabana

27,08 a 36,14

Lagoa

110,00

Outros

20,00 a 25,00

42,85 a 75,00

Região

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

Barra da Tijuca

112

576.162

0,99

247.331

Botafogo

503.420

1,05

2.970

Centro

217

2.977.633

0,16

111.724

Copacabana

74.485

0,36

Lagoa

83.898

0,04

1.431

Outros

432.911

1,80

90.860

Total

443

4.648.510

0,69

443.316

Salvador Tamanho de Laje Salvador

Salvador

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

24,24 a 55,56

55,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

278.284

10,73

148.703

Recife Tamanho de Laje Recife

Recife

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

34,48 a 50,00

41,24 a 45,32

35,11 a 37,16

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

275.723

28,35

90.610

Curitiba Tamanho de Laje Curitiba

Curitiba

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

16,00 a 34,97

14,00 a 15,00

35,00

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

458.627

0,67

75.840

Florianópolis Tamanho de Laje Florianópolis

Florianópolis

Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

17,19 a 41,67

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

99.498

1,69

42.518

Porto Alegre Tamanho de Laje Porto Alegre

Porto Alegre

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Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês) > 300 < 500 m²

> 500 < 700 m²

> 700 < 1.000 m²

> 1.000 m²

26,00 a 55,00

36,49 a 54,00

52,38

Nº de Edifícios

Estoque Total (m²)

Taxa de Vacância (%)

Atividade Construtiva (m²)

201.791

2,30

55.718

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Atividade Construtiva

São Paulo

Barra Funda

Margina l Pin heir os

Pinheiros / Perdizes capital paulista permanece em desenvolvimento constante. Nos primeiros três meses do ano, São Paulo apresenta um total de 111 edifícios em plena construção. Deste total, 41 estão com entrega prevista ainda para este ano. Das regiões com maior atividade construtiva, destacam-se Faria Lima/Itaim Bibi com 18 prédios somando 259.571,89 m² em área construída, a Paulista com 17 empreendimentos e 119.015,44 m² no total e a Berrini com 355.753,04 m² em 15 edifícios. Morumbi / Quanto aos edifícios que estão para ser entregues, podemos citar o Jardim São Luís Eco Berrini (capa da última edição da Revista Buildings), o Capital CorpoChácara Sto. Antônio rate Office, também na Berrini, o Espaço Empresarial Nações Unidas, na Chácara Santo Antônio, e as Torres II e III do WTorre JK. Ainda teremos muitos lançamentos para este ano, tornando o mercado imobiliário ainda mais otimista para empreendedores e investidores, o que também é uma excelente notícia para quem procura um espaço em São Paulo.

Rio de Janeiro

Centro

Paulista

Faria Lima / Itaim Bibi Vl. Olímpia

Moema / Vila Mariana

Berrini

Santo Amaro

Saúde / Jabaquara

Rio de Janeiro apresenta vários edifícios em construção. No total, são 60 empreendimentos comerciais a todo vapor. O que vem movendo a atividade construtiva na capital fluminense, além da estabilidade econômica, são os eventos esportivos mundiais. Outro atrativo para o investidor é o projeto “Porto Maravilha” que irá revitalizar toda a região portuária do Rio de Janeiro, deixando a cidade ainda mais bonita. A Barra da Tijuca permanece no topo, dentre as regiões com maior desenvolvimento. Hoje, só naquela região, são 32 empreendimentos em construção, somando 227.413 m². Botafogo, Copacabana, Centro e a região da Lagoa Rodrigo de Freitas também estão em obras, sendo que no Centro a atividade predominante é o retrofit, como o Ediício Marques dos Reis (8.400 m²) totalmente desocupado para passar por este processo de readaptação e reforma. Os destaques dentre os edifícios que estão em construção são: as Centro quatro torres do CEO - Corporate Executive Offices (58.296 m²), o complexo Dimension Office Park Botafogo (32.676 m²) e os oito blocos a ban aca Cop do O Corporate & Of² fices (48.048 m²), Lagoa Barra da Tijuca todos na Barra da Tijuca.

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Edifícios entregues no 4º trimestre de 2010 em São Paulo Nome do Edifício

Área Locável Total (m²)

Endereço

Região

Villa Lobos Office Park - Life Tower

5.240

Av. Queiroz Filho, 1700

Pinheiros / Perdizes

Villa Lobos Office Park - River Tower

7.490

Av. Queiroz Filho, 1701

Pinheiros / Perdizes

Villa Lobos Office Park - Sky Tower

10.000

Av. Queiroz Filho, 1702

Pinheiros / Perdizes

Villa Lobos Office Park - Star Tower

8.920

Av. Queiroz Filho, 1703

Pinheiros / Perdizes

Villa Lobos Office Park - Torre Sunny Tower

8.129

Av. Queiroz Filho, 1704

Pinheiros / Perdizes

Teno Office Tower

2.400

Rua Paes de Barros, 395

Outros

Cônego Eugênio Leite 933

2.340

Rua Cônego Eugênio Leite, 933 / 949

Faria Lima / Itaim Bibi

Pacific Office Center

6.542

Rua Galvão Bueno, 398 / 412 / 426

Centro

New Worker Tower

7.785

Av. Marquês de São Vicente, s/n

Barra Funda

Mundeo

4.130

Av. Moaci, 395

Moema

Capital Corporate Office - São Paulo A EZTEC Empreendimentos investe em mais um edifício de alto padrão: o Capital Corporate Office, uma imponente torre com 28 pavimentos e lajes que chegam a 1.711 m². Em uma área de 8.059 m², o Capital Corporate terá mais de mil vagas de estacionamento, amplo lobby com pé-direito de 8 m, sistema de CFTV, piso elevado, ar-condicionado central, elevadores inteligentes, dentre inúmeros detalhes que tornam o Capital Corporate um dos edifícios mais modernos de São Paulo. A localização é o grande diferencial, de comodidade (ao lado dos Shoppings Market Place e Morumbi). A previsão de entrega do Capital Corporate Office é novembro de 2012.

São Paulo

* Empreendimento com torres e números de andares diferentes. Para ver detalhes de cada torre, acesse www.buildings.com.br/construcao As informações contidas na seção Atividade Construtiva são fornecidas pelas construtoras e incorporadoras. Portanto, não nos responsabilizamos por decisões tomadas com base neste informativo. Apenas os edifícios de lajes com mais de 300 m² são divulgados pela Revista Buildings. Para visualizar a lista completa acesse www.buildings.com.br/construcao

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mercado imobiliário brasileiro tem atraído cada vez mais investidores, não só do nosso próprio país mas também da Europa, Ásia e EUA. Com a macroeconomia estável, as ofertas em alta e a aproximação da Copa do Mundo e das Olimpíadas, o Brasil traz previsões otimistas para 2011. O trabalho de pesquisa do Portal Buildings é acompanhar este crescimento diariamente e atualizar o maior banco de dados em informações detalhadas sobre o mercado corporativo de São Paulo (incluindo Alphaville, ABCD e Osasco), Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Acesse o Portal Buildings (www.buildings.com.br) para consultar informações e atualizações, feitas em tempo real, utilizando nosso moderno sistema de busca. Cadastre-se no site e receba gratuitamente nosso informativo Buildings News, contendo matérias dos maiores jornais do país sobre o mercado imobiliário corporativo.

Henrique Lima

Ofertas

Patricia Abreu Coordenadora de Pesquisa

Regiões de São Paulo Barra Funda As informações contidas no início da seção de Ofertas para cada distrito

Centro

Pinheiros / Perdizes

consideram todos os edifícios de escritórios da cidade de São Paulo que possuem lajes com mais de 500 m²,

Faria Lima / Itaim Bibi

Paulista

sendo que os edifícios considerados Classe A são os edifícios entregues após 1990, com área locável superior a 700 m² por laje e elevadas especifi-

Morumbi / Jardim São Luís

Margina

l Pin heir os

Moema / Vila Mariana

cações técnicas. A Revista Buildings é um canal de

Vl. Olímpia

comunicação que divulga informações do mercado imobiliário corpo-

Berrini

rativo da cidade de São Paulo. Não nos responsabilizamos por decisões

Santo Amaro

ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações

Chácara Sto. Antônio

Saúde / Jabaquara

aqui contidas.

O Maior portal

de escritórios do brasil

buildings.com.br Qual espaço sua

empresa procura? São 18 milhões de m² em mais de 3.400 edifícios em 13 cidades do Brasil O espaço ideal está aqui

O Portal Buildings oferece um banco de dados com todos os edifícios comercias das principais cidades do Brasil, bem como diversos serviços para ocupantes e proprietários. Entre eles estão os sistemas dinâmicos de Busca Rápida, Busca Avançada e outras ferramentas para dar total acesso às Fichas Técnicas (com diversas fotos, especificações técnicas completas, disponibilidade e preços pedidos dos espaços vagos). São Paulo

Alphaville

ABCD

Osasco

Rio de Janeiro

Salvador

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