Noailles EuroMed KallistĂŠ
Questions sur des Sujets Urbains
ETH Zurich MAS Urban Design Charlotte Malterre-Barthes & Something Fantastic
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GR BUREAU 2013 DES GUIDES
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INCLUSIVE URBANISM
8 Questions sur des Sujets Urbains
Infrastructure de Solidarité Noailles
MAS Urban Design ETH Zurich
Open shared spaces as the core of the Co-operative collectiveness La coopérative de la Rue d’Aubagne offre des espaces partagés ouverts à la collectivité et au voisinage.
J. habitante de Noailles, a entendu dire que la municipalité pourrait se porter acquéreur des bâtiments adjacents aux immeubles effondrés rue d’Aubagne. Elle craint, comme beaucoup d’autres habitants du quartier, qu’une telle action ne permette à des promoteurs de s’approprier ces parcelles, les unifiant en vue d’y réaliser en plein centre ville une opération immobilière lucrative qui exclurait de facto les résidents actuels. Proposition : le projet proposé par les étudiants envisage un autre scénario : les parcelles seraient rachetées par une coopérative d’habitants formée de petits propriétaireshabitants et de locataires-résidents. Le capital financier serait constitué par des apports privés, associatifs et publics. La coopérative unirait le parcellaire convoité afin d’y construire une infrastructure collective. Sorte de maison-mère, elle offrirait des soutiens pour la création d’autres coopératives, aux rénovations en cours, mais aussi une garderie, des salles de classe, un cabinet médical et des logements destinés aux habitants du quartier chassés par les opérations de mise en péril. Ce modèle, inspiré à la fois de l’exemple coopératif suisse et de l’institution semi-publique brésilienne SESC, permettrait au quartier de conserver et d’enrichir son tissu social et associatif, tout en le préservant des opérations immobilières douteuses.
Facade Rue d’Aubagne
Plan type d’un étage de logements
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Plan du Rez-de-Chaussée 1
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1 Espaces de travail partagé 2 Magazins 3 Centre de Compétence sur le 3-fenêtres 4 Entrée commune 5 salle de classe 6 salle polyvalente
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7 salle 8 Jardin partagé 9 Restaurants/ Cantine 10 Aire de jeux 11 Jardin partagé 12 Ateliers
La coopérative est une infrastructure collective qui offre solidarité, entraide, gestion démocratique, à but non lucratif, enracinement local et vivre ensemble.
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Comment construire pour la collectivité en lieu et place des immeubles effondrés? Les coopératives d’habitants sont-elles le futur de la ville solidaire?
« Le « 3 fenêtres » marseillais est un type d’immeuble résidentiel formé au XIXe siècle qui se caractérise par des variations sur un module de parcelle de 6,5 m de large et 13 m de long, de 3 à 6 étages, avec les chambres orientées sur rue, et cuisine sur cœur d’îlot. »1
= Petite parcelle avec bâtiment de type 2 ou 3-fenêtres marseillais
= Cooperative Rue d’Aubagne Parcelle unifiée pour la collectivité
1 Voir Atelier du Patrimoine de la Ville de Marseille (1981). Le Bâti ancien à Marseille ; 2 volumes. EDF.
«L’action de réhabilitation est nécessaire et doit tenir compte de certaines contraintes typologiques: – au niveau urbain, on devrait éviter toute transformation radicale de certaines structures (...); – au niveau architectural, il faudrait préserver la texture des façades, des toitures ; si possible respecter la distribution intérieure, l’améliorer en incluant des besoins nouveaux liés aux modes de vie contemporains; – au niveau constructif, on devrait s’insérer dans la logique constructive de l’époque, s’adapter et respecter les matériaux existants, surtout respecter au mieux la qualité du second œuvre pour préserver son identité et sa pérennité.»2 2 Atelier du Patrimoine de la Ville de Marseille (1981). Le Bâti ancien à Marseille ; 2 volumes. EDF.
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Propriétaires de Noailles
Nouveaux membres
Locataires
mettent en commun leurs biens
apportent des capitaux
achétent des parts en lieu de caution
Membres
Prets à long terme à faible taux d’intérêt
Noailles
Frais (Repaiement des intérêts, charges d’entretien) Développement
apports
Co-operative
financement
•Banques •Etat
mission
Subventions - Présérvation de Noailles - Logements abordables - Stoppez la gentrification - Promotion de la propriété collective - Mixité sociale - Interêt commun
MAS Urban Design ETH Zurich
Strategie pour une co-operative d’habitants
se porte garant
Une Cooperative
D. et N. sont propriétaires de leur appartement au Domaine Ventre, un îlot de Noailles. Ils en sont évacués avec leurs deux enfants en novembre 2018 et vivent depuis chez des amis loin de leur travail et de l’école. Récemment, les experts ont annoncé que leur bâtiment devrait être démoli aux frais de la copropriété. Les coûts de démolition sont trop élevés pour D. et N., comme pour les autres résidents de cet immeuble, et ils n’auront d’autre choix que de le vendre à la municipalité pour un prix déterminé par celle-ci. Proposition : en réponse à cette situation, ce projet d’étudiants propose une mise en commun du capital constitué par les propriétés de cette parcelle (10 appartements) qui serait re-distribué en parts au prorata de la surface d’origine. Cette mise en commun occasionnerait la création d’une coopérative d’habitants pour gérer ce capital. Forte de la garantie représentée par la propriété de la parcelle, elle pourrait ainsi obtenir un prêt bancaire pour financer une reconstruction correspondante aux besoins des actuels propriétaires. Ceux-ci resteraient actionnaires de leur bien via la coopérative, qui leur louera pour un montant minime un appartement neuf ou rénové. La reconstruction présentée ici suggère donc une architecture de soutien qui permettrait d’améliorer les structures tant architecturales que sociales, par exemple en fusionnant les cages d’escaliers.
1/100 nouveaux éléments
Deux maisons se partagent un escalier (+ ascenseur)
Un renouveau de la typologie du « 3 fenêtres » peut-il sauver Noailles?
«Être sociétaire d’une coopérative d’habitation, c’est se retrouver à michemin entre le statut de locataire et de propriétaire: les membres d’une coopérative d’habitation n’achètent pas leur logement, mais ils en sont les copropriétaires par le biais de leurs parts sociales.»3 En unifiant les circulations,on améliore l’accesibilité et gagne de l’espace pour une meilleure ventilaton des appartements.
3 ARMOUP. «C’est quoi une coopérative d’habitation ?» Fonder, Construire, Habiter., 31 Mai 2018.
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Association Syndicale Libre Noailles
New buildings give access to courtyards for communal gardening
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Les nouveaux batîments permettent d’acceder au coeur d’îlot et d’y faciliter l’emergence des jardins partagés.
S. est propriétaire-habitant d’un petit appartement rue d’Aubagne, et syndic bénévole de son immeuble. Il craint que les frais annoncés pour la remise en état de son bâtiment, par ailleurs assez vétuste, le force à vendre son bien. Les annonces contradictoires des compagnies d’assurance menaçant du retrait de la garantie ‘effondrement’ dans le quartier n’ont fait que l’inquiéter davantage. Proposition : le projet des étudiants se base sur un modèle légal existant, l’association syndicale libre (ASL), forme d’organisation alternative à la copropriété. Il propose d’unir les syndicats de copropriétés de Noailles par îlot sous une ASL, personne morale pouvant être propriétaire de biens immobiliers en communauté, un immeuble entier, un seul appartement ou des parkings. Forte d’une mise en commun des comptes de gestion des copropriétés, l’ASL de l’îlot se porterait acquéreur petit à petit des immeubles frappés d’arrêté de péril et prendrait en charge une rénovation et une reconstruction au cas-par-cas. Cette opération proposerait des formes rajeunies des « 3 fenêtres », y ajoutant des pratiques collectives comme la mise en commun des jardins de cœurs d’îlots. Propriétés de l’ASL, les logements rénovés seraient loués aux anciens propriétaires et résidents évacués.
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Co-ownership union empowers block’s buidings creates networkde of l’îlot courtyards L’union des syndicats de copropriété (ASL)and permet aux ahabitants de reprendre la main sur le processus de réhabilitation. 0
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50 new buildings Nouveaux bâtiments
Co-ownership union empowers block’s buidings creates networkde of l’îlot courtyards L’union des syndicats de copropriété (ASL)and permet aux ahabitants de reprendre la main sur le processus de réhabilitation.
L’union des syndicats de copropriété (ASL) permet aux habitants de l’îlot de reprendre la main sur le processus de réhabilitation. enracinement local et vivre ensemble.
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01 ASL2 ASL-0
AS L0
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01 ASL-
AS L0
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-03 ASL Copropriété unions together forms the ASL* to distribute tools and support among them.
ASL
Association Syndicale Libre * Association Syndicale Libre Unions Syndic deCopropriété copropriétés
-03 ASL Copropriété unions together forms the ASL* to distribute tools and support among them.
* Association Syndicale Libre Copropriété Unions
Organisée par îlot, l’union des copropriétés ASL (Associtaion Syndicale Libre) permettra une reconstruction mesurée et juste.
«Les associations syndicales libres (ASL) sont des personnes morales de droit privé qui permettent aux propriétaires immobiliers de se grouper, sur une base purement contractuelle, pour mettre en place et gérer des ouvrages ou équipements collectifs. Chaque propriétaire peut faire entrer sa propriété dans le «périmètre» de l’ASL, il sera alors tenu des obligations et bénéficiaire des prestations. Les ASL peuvent être utilisées pour la gestion des équipements communs à plusieurs immeubles d’ensembles immobiliers. Ce régime diffère de la copropriété et de la Loi du 10 juillet 1965. Une fois créée, l’adhésion à l’association syndicale est indissociable de la propriété d’un bien qui se trouve dans le périmètre d’action de l’association syndicale.»4
Peut-on unir les syndicats de copropriété de Noailles et envisager une rénovation collective?
4 Atelier du Patrimoine de la Ville de Marseille (1981). Le Bâti ancien à Marseille ; 2 volumes. EDF.
5 AFP (2019). Immeubles effondrés à Marseille : une enquête ouverte pour homicides involontaires. Lexpress.fr.
«Depuis l’effondrement des immeubles, 183 autres ont été évacués à Marseille suite à des signalements des habitants sur leur vétusté. Parmi les immeubles évacués, 48 l’ont été dans la seule rue d’Aubagne, où s’est produit l’accident.»5
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Construire Pas à Pas EuroMed
Preserving the productive functions on site Existing industrial buildings and new constructions create diversity of typologies and programme
MAS Urban Design ETH Zurich
Maintenir les activités de production actuelles: Les bâtiments industriels existants et les constructions proposées Jassim AlNashmi, Andrea Gonzàlez, Beatrice Meloni forment une grande diversité autant de bâti que de programmes MAS Urban Design ETH Zurich
M. est locataire depuis 25 ans d’une maisonnette aux Crottes, incluse dans le périmètre d’Euromed 2. Elle a entendu dire que son quartier deviendrait un nouveau centre-ville, avec magasins chics et zones piétonnes. (Il s’agit en fait de l’aménagement par Bouygues Immobilier de l’îlot XXL dit “Les Fabriques”, un “macrolot” de 14 hectares avec nouveaux logements et bureaux. La réhabilitation du village voisin des Crottes est évoquée). Elle n’y croit guère, car son village a tellement souffert et changé ces dernières années, tiraillé entre primo-arrivants déboussolés et anciens habitants paupérisés, qu’elle ne peut imaginer un tel revirement. Cependant, elle craint que, si cette vision fantasque venait à se réaliser, elle ne soit laissée pour compte et chassée de son logement bon marché.
Batîments existants
Ajoutés petit à petit, les nouveaux batîments offriront une grande variété d’habitats, de bureaux, de locaux commérciaux qui se construiront autour de l’existant.
Proposition : les étudiants envisagent un autre futur pour le quartier et le bloc “Les Fabriques”, considérant que la ville ne se fait pas en un jour, ni avec un seul type d’acteur. Partant du principe qu’il est parfaitement possible de prendre le bâti existant comme base de départ, ce projet modifie les bâtiments industriels actuels en ajoutant de nouvelles constructions et de nouvelles activités répondant aux besoins du contexte : logements bon marchés pour nouveaux arrivants et populations modestes, locaux pour petites et moyennes industries, et création d’un tissu urbain incluant espaces publics et jardins. L’ensemble est porté par un mélange d’acteurs locaux, habitants et usagers, investisseurs publics et privés, anciens et nouveaux - étalé sur dix ans.
La ville doit-elle se faire en un jour?
vs.
La ville ne se construit pas en un jour.
«L’Etablissement public Euroméditerranée a retenu Bouygues Immobilier (mandataire), associé à Bouygues Construction et Cirmad pour aménager l’îlot XX dit «Les Fabriques», un «macrolot» de 14 hectares au sein de la ZAC littorale récemment créée.»La ville de Marseille est partenaire du projet avec l’acquisition d’environ 11 000 m² de bureaux pour un investissement de 36 millions d’euros, qui accueilleront, dès 2016, les 350 agents de la délégation générale Valorisation des Equipements.»6
6 «À Marseille, Euroméditerranée retient le Groupe Bouygues pour un nouvel Écoquartier au sein d’Euromed 2.» Lemoniteur.fr, 13 Septembre 2018.
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Ne Jamais Démolir EuroMed
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“Il s’agit de ne jamais démolir, ne jamais supprimer, toujours ajouter, transformer et utiliser.” Proposition : prenant pour point de départ cette citation qui est le leitmotiv de l’agence d’architecture Lacaton & Vassal, ce projet d’étudiants se refuse à remanier quoique ce soit sur le périmètre de l’îlot “les Fabriques”, pas plus la végétation que les activités et bâtiments existants. Tirant partie de la faible densité de bâti sur site, un collage de 3 typologies de bâtiment est proposé : habitat, bureaux et petite industrie. Les nouvelles constructions sont simplement placées sur les espaces non bâtis, réagissant à leur voisin immédiat. Dans la typologie d’habitation, par exemple, les logements sont orientés de manière à éviter le bruit de la compagnie de stockage de containers. Ce projet suggère ainsi qu’il n’est pas nécessaire de faire appel à la “tabula rasa” pour densifier un quartier, et que le site autour du Marché aux Puces offre déjà une situation riche qu’il suffit de doter d’un habitat et d’une économie variée pour y voir émerger un vrai quartier intégrant l’existant.
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Nouveaux bâtiments Bâtiments existants Logements and activités industrielles coexistent.
Nouveaux batîments
Industrie
Des batîments aptes à faire cohabiter habitat et industrie dans un même quartier permettent d’éviter les démolitions.
Euroméditerranée est un projet de rénovation urbaine et une «Opération d’Intérêt National» lancée en 1995 pour le réaménagement d’un large périmètre industriel et postindustriel le long du port de Marseille. EUROMED 02 est la seconde phase de ce projet, incluant l’îlot XXL dit «Les Fabriques» adjacent au Marché aux Puces, un «macro-lot » de 14 hectares. Un «macro-lot » est une modalité légale de production public-privé de la ville- afin de procéder à toutes les opérations de construction et d’aménagement sur le périmètre arrêté.
Doit-on démolir un quartier pour en faire un autre? Maintenir l’existant n’est-il pas l’acte de développement durable le plus puissant?
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The new building keeps all bedrooms on one side to reduce the noise problem caused by the mixed-function industrial neighborhood.
Dans le nouveau bâtiment toutes les chambres sont orientées de maniére à être protégées du bruit des activités industrielles.
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Rehabiliter la Barre EuroMed résidentiel privé
bureaux et activités
Long housing bars above low rise public functions MAS Urban Design ETH Zurich
Les barres d’habitation surplombent un rez-de-chaussée riche en activités existantes et nouvelles.
Et si le Grand Ensemble était finalement la forme d’habitat la plus salubre?
M. habite Campagne Levêque, barre presque voisine d’Euromed 2. Il dit que “oui, parfois c’est dur et que c’est tendu socialement.” Mais il dit aussi que de son appartement au 11ème, il a “la plus belle vue sur la Méditerranée de tout Marseille”. Uniformément désignées par le terme abstrait de “grands ensembles”, les grandes opérations d’habitat des années 50-70 ont été sévèrement critiquées et bien qu’on observe un virage vers une consécration patrimoniale de ces bâtiments, le public et les autorités considèrent cette forme urbaine comme un échec à ne surtout pas renouveler. Proposition : prenant à contrepied cette approche, le projet imaginé par les étudiants pour l’îlot “Les Fabriques” choisit de réhabiliter la “méga barre”. Arguant que cette typologie permet une grande densité de logements sur une emprise au sol réduite et que le site se prête à merveille à l’implantation d’un “grand ensemble” réinventé, il propose 5 larges structures placées sur l’îlot sans toucher le bâti existant. Le rapport au sol, considéré comme souvent une faiblesse de cette forme urbaine, est traité avec soin avec un rez-de-chaussée riche et hétérogène, composé de petits bâtis permettant des fonctions diverses et variées en réponse à la situation existante du quartier.
Mariana Vargas & Dhruv Gusain MAS Urban Design ETH Zurich
Long bars establish a link between the harbour and the city Dhruv Gusain & Mariana Vargas MAS Urban Design ETH Zurich
De ma barre, j’ai la plus belle vue de Marseille.
Les longues barres, sorte de manifeste moderniste, ĂŠtablissent un lien formel entre les grandes infrastructures portuaires et industrielles et la ville traditionnelle.
«Les grands ensembles restent indéfectiblement liés au mythe moderniste porté conjointement par les architectes et les urbanistes au sortir de la guerre, lequel est successivement porté aux nues, brocardé puis réhabilité.»7
7 Raphaële Bertho, « Les grands ensembles », Études photographiques, 31 | Printemps 2014.
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Petits et Grands, Ensemble Parc Kallisté
MAS Urban Design ETH Zurich
«À Kallisté, il y a toujours eu une grande diversité d’origines et cela se passait bien. Avant les migrants, il y a eu des sans abris, bien de chez nous, des familles avec des enfants scolarisés. Les gens cherchent à avoir un toit sur la tête, c’est humain. Le problème est l’inertie des pouvoirs publics.»8 8 «Depuis le Bâtiment H, la poudrière du Parc Kallisté menace d’exploser.» Marsactu, 7 Novembre 2018.
L. était propriétaire d’un appartement dans le bâtiment H, au Parc Kallisté. En 2018, alors que le bâtiment est en partie squatté par des migrants, elle reçoit une offre de Marseille Habitat lui proposant un relogement dans un autre bâtiment du Parc Kallisté, qu’elle accepte. La stratégie de relogement et de rachat a permis à Marseille Habitat de vider les bâtiments H et B, voués à la démolition. D’après le nouveau plan de sauvegarde, il n’est pas prévu de reconstruire le même nombre d’appartements. On sait pourtant que les plus pauvres, sans titre de séjour, se tournent vers du logement privé en mauvaise état ou exigu, dans des copropriétés comme le Parc Kallisté aux loyers accessibles. Proposition : dans ce projet les étudiants estiment que l’urgent besoin de logements abordables et de qualité peut se faire sans démolir. Il est donc proposé non seulement de rénover les bâtiments existants mais aussi de densifier et d’augmenter le nombre de logements du Parc Kallisté. Sur les barres existantes, une circulation extérieure sert de terrasses aux appartements et permet de réduire le nombre d’ascenseurs, minimisant ainsi les coûts d’entretien. Un ensemble urbain à l’échelle villageoise est également ajouté. Les rez-de-chaussées de bâtiments existants deviennent ouverts et dégagés, offrant ainsi au quartier un caractère réellement urbain, avec services, bureaux et logements.
New low-rise buildings generate relationship with the reformed slabs
Les nouveaux bâtiments de faible hauteur changent la relation avec les barres dont le rez-de-chaussée est désormais ouvert.
Entre les barres et les nouveaux bâtiments bas, des rues composent un paysage urbain, avec logements, commerces et espacesCreated publics. streetscape between the slabs and the new low-rise buildings of live-work typology
The densification of the area will active public spaces and commercial activities Une multitude de petits immeubles permet de create densifier Parc Kallisté, dotant la citénew des petits logements abordables, des bureaux, de commerces et d’espaces publics: un caractére urbain.
Ne devrait-on pas construire plus de logements sociaux plutôt que d’en détruire?
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8 Questions sur des Sujets Urbains
Bastide Kallisté Parc Kallisté
MAS Urban Design ETH Zurich
Vue au Sud depuis les appartements rénovés et agrandis du Bâtiment B.
«Edouard Philippe a signé vendredi 12 avril 2019 une convention de 117 millions d’euros pour la rénovation urbaine et la réhabilitation de l’habitat dégradé. Il s’est rendu à la cité Kallisté dans les quartiers nord de Marseille.»9
9 AFP. «Marseille : Edouard Philippe en visite au Parc Kalliste.» France 3 Provence-Alpes-Côte d’Azur, 12 Avril 2019.
M. habite avec sa famille depuis 20 ans un des 753 logements du Parc Kallisté, grand ensemble des années 1960. Il aime ce site vallonné, boisé et calme, à la vue imprenable sur Marseille. Mais les 9 immeubles du Parc Kallisté composent ce que les autorités qualifient de “copropriété dégradée”, un ensemble résidentiel privé en mauvais état, financièrement fragile, dont la part de propriétaires occupants s’est réduite au profit de celles des propriétaires bailleurs, lesquels contribuent à l’augmentation des impayés de charges. Depuis 2000, le Parc Kallisté a connu plusieurs « plans de sauvegarde » menés par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et Marseille Habitat (Société d’Economie Mixte dédiée à la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements, et dont l’actionnaire principal est la Ville de Marseille). Proposition : la richesse passée du terroir bastidaire marseillais attestée par la présence de l’ancienne Villa Valcorme au centre de Parc Kallisté (aujourd’hui le centre médical “Château en Santé”) et le paysage sont à la base du projet présenté ici. Considérant que le “grand ensemble“ est sur un site exceptionnel, il propose d’utiliser le budget alloué à la démolition des barres H et B pour une rénovation des logements et du paysage. Le parti pris de ce projet est le “luxe pour tous” proposant d’ajouter balcons et loggias accolés à chaque façade, refusant la démolition. Les logements existants seraient agrémentés, comme les bastides du XIXème siècle, d’un jardin d’hiver et une tonnelle. En complément, un grand parc avec jardins partagés, bassins, promenades et pergolas rendront ainsi au Parc Kallisté son style de vie bastidaire d’origine, cette fois accessible à tous.
Extension des bâtiments A, B, C, E, H Les T2 passent de 54 à 84 m2 et les T3 de 64 à 105 m2. 0
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Sans modifier l’aménagement intérieur, les extensions prolongent l’axe salon/cuisine; avec un jardin d’hiver au Nord et une terrasse-balcon au Sud, ouvrant ainsi l’appartement vers l’extérieur.
Répartition budgétaire Répartition actuelle budgétaire actuelle
Redistribution Redistribution budgétaire proposée budgétaire proposée
22% 25.8% 25.8% 22% Reconstruction Reconstruction Nouvelle école Nouvelle & école & ingénierie ingénierie
25.8% 25.8%35% 35% Nouvelle école Nouvelle & école & & Rénovation & Rénovation ingénierie ingénierie agrandissements agrandissements
50.1% Demolition 50.1% Demolition 2.1% 2.1% Espaces publicsEspaces publics
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Vers la vie en bastide: Une nouvelle répartition budgétaire permet de rénover et d’agrandir les logements, et de redéssiner les espaces publics de Parc Kallisté
39.2% 39.2% Espaces publicsEspaces publics & & parc parc
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