i.o.v.
Opdrachtgever
Architect BurtonHamfelt Urban Architecture Pedro de Medinalaan 7b 1086 XK Amsterdam T: 020 314 11 91
E: info@burtonhamfelt.nl W: www.burtonhamfelt.nl
mix met inspirerende bewoners en bedrijven als grondleggers voor een nieuw en circulair deel van de stad.
De gemeente Purmerend heeft het bestaande bedrijventerrein De Koog aangewezen welke getransformeerd zal worden naar een levendig, gemengd stedelijk woon-/ werkgebied. Purmerend heeft een imago van een forensenstad waar een groot deel van de bestaande en toekomstige Purmerenders op zoek zijn naar een eigen plek in de stad, waar nieuwe kansen zich aanbieden zoals banen, leerplekken en ondernemingen die gericht zijn op het toekomstbeeld van de stad Purmerend.
De transformatie van De Koog zal inspelen op innovatie en ondernemerschap. Het nieuwe industriële terrein wordt toegankelijk en levendig. Bij het pilot project De Koog voegen wij een uitgesproken duurzaam en verrassend comfortabel, stedelijk milieu toe aan de stad. Dit zal leiden tot de nieuwe hotspot van Purmerend.
De huidige tijd vraagt om nieuwe manieren van ontwikkelen. Daarbij spelen verschillende trends en ontwikkelingen een belangrijke rol, waaronder: verantwoordelijkheid, duurzaamheid en hergebruik; de deeleconomie, nieuwe vormen van mobiliteit, synergie in functies en verdichting.
De Koog wordt een levendig.
De grondeigenaren hebben samen met woningcorporatie Rochdale het initiatief genomen om te onderzoeken of op een deel van het bedrijventerrein De Koog een haalbaar woon-/ werkplan te realiseren is. Voor de grondeigenaren die initiatief nemen om hun bedrijfspand te transformeren naar een woon-/ werkkavel gelden een aantal spelregels.
De transformatie van De Koog voegt een nieuwe stedelijke structuur toe aan Purmerend. Wonen, werken, produceren, studeren, recreëren en winkelen worden in een hoge dichtheid gecombineerd. De visie voor het sfeerbeeld in de stad zal het originele industriële karakter behouden; de gebouwen met grote hallen en met een ruwe en robuuste uitstraling. Een beeld dat vooral niet te gepolijst is maar stoer in uiterlijk, mogelijkeden biedt voor ondernemende initiatieven en met voldoende ruimte voor groen in een aangenaam woonklimaat.
Om te voldoen aan de vraag en verlangens van de onstuitbare stroom verhuizende bewoners is de ambitie om een ‘synergetische mix’ van gevarieerde functies te introduceren in een stedelijke structuur voor de nieuwe stedelingen van Purmerend. Relaties met de omliggende buurten zijn leidend, maar ook de vraag wat De Koog moet worden in de toekomst is een belangrijke vraag. Een goede synergie van functies begint bij de activering van de plint en de stapeling van functies. Een variatie van functies die elkaar versterken zoals woningen, shared spaces, innovatieve bedrijven, onderwijs en andere voorzieningen voor de buurt.
Het belang van de nieuwe stedelijke verbindingen is net zo belangrijk als de directe verbindingen met de omgeving. Bijvoorbeeld de looproutes van en naar het treinstation, of langs bestaande woonwijken door de omliggende wijken. Dit lokale netwerk voegt ontbrekende schakels toe en is daarnaast van waarde voor het maken van een nieuw stuk stad waar nieuwe buurtbewoners zich welkom voelen. De Koog kiest voor een stedenbouwkundige typologie die aansluit op het samenspel van landschappelijke kwaliteiten als verbindend element. Met wonen en werken als “activator” voor de levendigheid en gevoel van veligheid op straatniveau.
Door de opkomst van nieuwe ontwikkelingen omtrent vervoerswijzen, -diensten en -mogelijkheden verandert het gedrag van mensen. Wat betekent dit voor de bereikbaarheid van onze steden en dorpen? Als een wandel- en fietsgebied concept omarmt wordt zal de auto snel uit het zicht verdwijnen en zullen voorzieningen voor e-bikes en deelauto’s centraal in het plan staan. Daarnaast is het uitgangspunt dat de aanwezige parkeeroplossingen flexibel en faseerbaar moeten worden gemaakt. Het gebied speelt in op de nieuwe wensen en eisen die aan mobiliteit worden gesteld. Bijvoorbeeld het concept CircuHub een nieuw bouwsysteem voor een energiepositieve houten parkeervoorziening.
Groen levert een belangrijke bijdrage aan de fysieke en mentale gezondheid van bewoners en heeft een positieve invloed op hoe wij omgaan met ons welzijn en productiviteit. Het is belangrijk dat de beleving van groen en natuur optimaal is. De gemeente Purmerend gaat de doelstelling uit het klimaatakkoord waarmaken.
Niet alleen worden alle nieuwbouwwoningen aardgasvrij en voldoen ze aan de BENG norm, ze zullen ook gebruik maken van stadsverwarming en PV-panelen op daken.
Sinds 2017 kijkt de gemeente Purmerend naar de mogelijkheden van transformatie van (een deel van) het bedrijventerrein De Koog. Eind 2019 is de gemeenteraad akkoord gegaan met ‘pilot transformatie De Koog’. In onderstaande notitie worden de spelregels en het proces van de pilot uiteengezet.
Voor de gemeente Purmerend is zowel de werkgelegenheid als de behoefte aan meer woningen een speerpunt in het beleid. Bij De Koog komen deze twee samen. Spelregels voor de transformatie:
- Bedrijvigheid op de begane grond is verplicht;
- Het woningprogramma bestaat uit 30% sociale huur, 30% middeldure huur of koop en 40% vrij in te vullen;
- De nieuwe woningen zijn gasloos;
- Er zijn voldoende parkeerplaatsen op eigen kavel;
- Indien nodig wordt er voldoende ruimte beschikbaar gesteld voor de afwikkeling van het verkeer.
De Koog vormt een belangrijke schakel die ten opzichte van andere gebiedsontwikkelingen de connecties versterkt vooral door nabijheid van het treinstation Purmerend Overwhere. De ontwikkeling van De Koog toont wat de toegevoegde waarde is voor Purmerend mede doordat er reeds verschillende initiatieven zijn ontstaan voor de gebiedsontwikkelingen in Purmerend.
De eigenaren van Flevostraten 54 en 56 en Cantekoogweg 10 bestuderen samen met woningcorporatie Rochdale de mogelijkheden om hun kavels tot een gemengd en stedelijk woon-/ werkmilieu te transformeren. Deze opdracht bestaat uit twee studies.
De eerste studie gaat om een stedenbouwkundig schetsplan voor het hele bedrijventerrrein (De Koog) naar een mogelijk toekomstbeeld en de tweede studie is voor een verder uitgewerkt schetsplan voor de grondeigenaren (van Flevostraat 54 en 56 en Cantekoogweg 10). Dit betekent een uitwerking van de ruimtelijke structuur, gewenste beeldkwaliteit, aantallen, hoofdlijn verkeersontsluitingen en benodige parkeerruimten. Daarnaast de vraag om de milieutechnische aspecten inzake de combinatie woningbouw en bedrijvigheid in kaart te brengen.
Het uitgangspunt van de pilot is dat de huidige ondernemers hun bedrijfsvoering kunnen voortzetten. De gemeente gaat een actuele gebiedsvisie maken en wil hiermee de transformatie van De Koog stimuleren. Daarnaast spelen in de omgeving van De Koog andere ontwikkelingen die vragen om een kader voor beoordeling en toetsing. De betrokken ondernemers in De Koog hebben behoefte aan concrete plannen en willen helderheid over hun positie daarin. Doel van deze studie is om meer inzicht te krijgen over welke massa en programmering het meest passend is voor deze locatie.
Geen categorie toegekend Leegstaand
Categorie 1
Categorie 2 Categorie 3.1
Categorie 3.2 Categorie 4.1 Categorie 4.2
Categorie 1 0 m.
Categorie 2 10 m.
Categorie 3.1 30 m.
Categorie 3.2 50 m.
Categorie 4.1 100 m.
Categorie 4.2 200 m.
Geen categorie toegekend Leegstaand
Categorie 1
Categorie 2
Categorie 3.1
Categorie 3.2
Categorie 4.1 Categorie 4.2
Pilot project de Koog
Stadsstraat
Buurtvoorzieningen
Activering van plint
Verbinding met e-campus H20
Collectieve buitenruimten
Verdichting van de stedelijke structuur
burtonhamfelt urban
| de koog - purmerend i.o.v. Rochdale
Cantekoogweg
Cantekoogweg 10 Flevostraat 54 Flevostraat 56
Flevostraat 54 5.903 m²
Flevostraat 56 5.875 m²
Flevostraat Flevostraat
Nijverheidsweg Spinnekop
We verdeelden de Koog in 4 kwadranten. Dit zorgt voor mooie en menswaardige wijken, passend bij de schaal van Purmerend voor prettige gemeenschappen. Hoewel er veel woningen komen, zullen er ook veel bedrijven komen die in deze stedelijke setting en bijdragen aan de kwaliteit van de beleving en functionering van de wijk.
De ambitie is om De Koog te transformeren door een hiërarchie van aansluitingen. Bijzondere plekken worden aan elkaar gekoppeld met looproutes door de locatie. Er zijn geen afgesloten binnengebieden meer. De open structuur van de nieuw te maken superplinten verbindt de omliggende wijken met de locatie.
Elk kwadrant krijgt een identiteit en stedelijke structuur dat past bij de locatie in De Koog. Leidend thema is diversiteit in bouwblok structuur om een plek te creëren voor iedereen. Dit kan door een plotmaatgrid van minimaal 50 m. x 50 m. te ontwerpen (voor diversiteit en speelruimte). Dit maakt het plot flexibel voor verschillende gebouwtypen en diversiteit.
Het programma in De Koog is een synergetische mix van verschillende functies zoals wonen, commercieel, multifunctioneel en andere voorzieningen vooral langs de randen van de blokken. De synergie begint bij de activering van de plint op straatniveau en de stapeling van verschillende functies.
2. Naar een synergie van functies: Het Koogblok
Sociale huursector ca. 45 m² GBO
Vrij sector ca. 45 m² GBO
burtonhamfelt urban architecture | de koog - purmerend i.o.v. Rochdale 43
51 m 57 m 81 m 202 m 75 m 81 m
193 m 135 m 20% 80%
Blok 27.135 m² Kavel 15.275 m²
44 43
burtonhamfelt urban architecture | de koog - purmerend i.o.v. Rochdale
Totaal: 15.275 m² BVO
Met het pilot project bouwen we voort op de industriële karakter van de Koog. Het bedrijventerrein wordt gekenmerkt door grote vrijstaande en lage gebouwen met een van oorsprong introvert karakter. De locatie heeft een prominente ankerpositie in de Koog en kan onafhankelijk getransformeerd worden.
Bijzondere plekken worden aan elkaar gekoppeld met looproutes door de locatie. Er zijn geen afgesloten binnengebieden meer. De open structuur van de nieuw te maken superplinten verbindt de omliggende wijken met de locatie.
Ons doel is om een buurt te maken die zich openstelt naar zijn omgeving. Dit gebeurd via woningprogramma aan het binnengebied en bedrijven gericht naar buiten. Hoogte accenten zorgen voor een gemeenschap van gebouwen die niet in de weg van elkaar staan.
Tussen de gebouwen denken wij aan een daklandschap welke kan vormen als collectieve buitenruimten, speeltuinen of ontmoetingsplekken. Een groendak zorgt ook voor waterberging, biodiversiteit en natuurinclusiviteit.
* bvo excl. parkeren
Openbare ruimte als verbinder
Interactieve en levendige plinten
Wonen met een uitzicht en voldoende daglicht
Sociale huursector + vrije sector (ca. 45 m² GBO) Middeldure sector + vrije sector (ca. 60 m²)
Voorbeeld plattegrond- 1 (33% sociaal /33% middelduur /34% vrije sector)
Voorbeeld plattegrond- 2 (60% sociaal /40% vrije sector)
Voorbeeld plattegrond met setback - 5 (50% vrije sector/ 50% middelduur)
Voorbeeld plattegrond met setback- 6 (33% vrije sector / 66% middelduur)
Voorbeeld plattegrond- 3 (100% sociaal / 0% middelduur)
Voorbeeld plattegrond- 4 (100% vrije sector)
Voorbeeld plattegrond met setback- 7 (100% sociaal / 0% middelduur)
Voorbeeld plattegrond met setback-8 2 (40% middelduur / 60% vrije sector)
Onze economie wordt steeds meer een deeleconomie en de e-bike is aan een enorme opmars bezig. Voorzieningen voor e-bikes en deelauto’s staan centraal in het bouwblok. Daarnaast is een uitgangspunt dat de aanwezige parkeeroplossingen flexibel en faseerbaar worden gemaakt. De auto’s en e-bikes worden verspreid over de bouwvelden en in halfverdiepte parkeerkelders die aan het zicht worden onttrokken. Dat betekent ook, geen auto’s in het binnengebied. Een gebied dat inspeelt op de nieuwe wensen en eisen van de nieuwe mobiliteit. Wanneer de parkeervraag in de toekomst afneemt, kan het binnengebied verder worden uitgebreid of anders worden geprogrammeerd. De nieuwe bewoners zijn zich bewust van de verandering naar de deeleconomie. Om hen een handje te helpen zetten we een aantal BMW I3- auto’s voor collectief gebruik in de garage en reserveren we ruimte voor het stallen en laden van e-bikes. De investering om dit te realiseren is laag, terwijl hierdoor in de rest van het gebied auto’s vrijwel geheel uit het zicht kunnen blijven. Minder auto’s betekent mionder uitstoot en uiteindelijk betere woonkwaliteit en een prettige leefomgeving.
Bovengronds en inpandig per blok parkeren zorgt voor een goede en directe aansluiting met de woningen. Parkeren per blok zorgt voor kleinschaligheid, veiligheid en overzicht. Het is ook een faseerbare oplossing, waardoor de bouwblokken onafhankelijk van elkaar kunnen worden ontwikkeld.
Een grote parkeerkelder heeft voordelen. Auto’s zijn onzichtbaar vanaf het maaiveld en er is slechts één centraal punt voor de in- en uitrit van auto’s. Doordat de parkeerkelder ondergronds is, wordt deze niet meegeteld met de bruto totaaloppervlakten. De bouwblokken hebben meer ruimte voor grotere en diepere plintfuncties.
Een mobiliteitshub biedt kansen voor een centrale locatie voor ieders mobiliteitswensen. Op buurtniveau kunnen op diverse plekken uiteenlopende vormen van mobiliteit worden aangeboden zoals: e-bikes, deelauto’s, bakfietsen en busjes. Een hub zorgt voor reuring op straat en maakt elk bouwblok onafhankelijk van een inpandige parkeergarage.
Een hybrid oplossing heeft het voordeel van keuzevrijheid. Een mobiliteitshub kan beperkt zijn in de aantal beschikbare plekken. Vanuit functionele eisen zoals een supermarkt of een andere grote plintfunctie kan een separate stalling wenselijk zijn. De hybrid heeft de flexibiliteit om zich in de toekomst te kunnen aanpassen als mobiliteitswensen veranderen.
03
09
15
14
10
11
13
04
08
07
05
06
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 00
12e ve dieping 38000
11e ve dieping 58000
17e ve dieping 53000
16e ve dieping 50000
15e ve dieping 47000
14e ve dieping 44000
13e ve dieping 41000
12e ve dieping 38000
11e ve dieping 35000
10e ve dieping 32000
9e ve dieping 29000
8e ve dieping 26000
7e ve dieping 23000
6e ve dieping 20000
5e ve dieping 17000
4e ve dieping 14000
3e ve dieping 11000
2e ve dieping 8000 1e ve dieping 4000 begane grond 0
12e ve dieping 38000
11e ve dieping 58000
17e ve dieping 53000
16e ve dieping 50000
15e ve dieping 47000
14e ve dieping 44000
13e ve dieping 41000
12e ve dieping 38000
11e ve dieping 35000
10e ve dieping 32000
9e ve dieping 29000
8e ve dieping 26000
7e ve dieping 23000
6e ve dieping 20000
5e ve dieping 17000
4e ve dieping 14000
3e ve dieping 11000 02
burtonhamfelt urban architecture | de koog - purmerend i.o.v. Rochdale 62 61
16 12 00
Het college van burgemeester en wethouders van Purmerend heeft de ambitie uitgesproken om in 2035 alle woningen aardgasvrij te maken. 75% van de woningen in Purmerend maakt al gebruik van stadsverwarming, dit betekent dat de resterende 25% van de woningen zullen moeten worden aangepast naar een alternatieve warmtevoorziening in een periode van 17 jaar. Daarnaast is de ambitie om al het vastgoed volledig te verduurzamen in 2050.
Groen en natuurinclusiviteit
Energiedaken en stadsverwarming
Klimaat adaptiviteit
Ambitie gemeente Purmerend
Aantallen volgens huidige parkeernorm
450 woningen 1.5 bovengronds parkeernorm
450 woningen 0.3/1 bovengronds parkeernorm
FSI = 3,6 FSI = 4,1
Wonen (excl. parkeren) 29.475 m² Niet-wonen (excl. parkeren) 10.017 m² Stallingsgarage 22.275 m² Totaal programma 61.767 m² wonen woningverdeling m² GBO per woning m² BVO per woning aantal woningen m² BVO woningen parkeernorm parkeernorm beziejers aantal p.p. m² BVO parkeren
SH 30% ca. 45 m2 ca. 56 m2 135 7.942 1.5 0.3 243 MD 30% ca. 60 m2 ca. 75 m2 135 7.942 1.5 0.3 243 VS 40% totaal wonen
45/60/75 m2 56/75/95 m2 180 450
Wonen (excl. parkeren) 29.475 m² Niet-wonen (excl. parkeren) 10.017 m² Stallingsgarage 12.250 m² Totaal programma 51.742 m²
wonen
woningverdeling m² GBO per woning m² BVO per woning aantal woningen m² BVO woningen parkeernorm parkeernorm beziejers aantal p.p. m² BVO parkeren
SH 30% ca. 45 m2 ca. 56 m2 135 7.942 0.3 0.3 81
MD 30% ca. 60 m2 ca. 75 m2 135 7.942 1.0 0.3 175
1.5 0.3 324 810 22.275 m² niet-wonen m2 BVO nietwoning parkeer-norm aantal p.p. m² BVO parkeren
11.790 29.475 m²
VS 40% totaal wonen
45/60/75 m2 56/75/95 m2 180 450
11.790 29.475 m²
1.0 0.3 3234 490 12.250 m²
niet-wonen m2 BVO nietwoning parkeer-norm aantal p.p. m² BVO parkeren
13.300 m2 (1.3 ha)
Terrein 15.300 m2 (1.5 ha)
7.030 m2 (0.7 ha)
Terrein 44.700 m2 (4.4 ha)
11.500 m2 (1.1 ha)
96.600 m2 (9.6 ha)
Terrein 28.500 m2 (2.8 ha) Bebouwd 11.500 m2 (1.1 ha) BVO 96.600 m2 (9.6 ha)
Maximale
Bruto deelgebied Terrein 31.400 m2 (3.1 ha)
10.700 m2 (1.0 ha)
Basis hoogte 550 m 680 m
Netto bouwkavel
Bruto deelgebied
Bruto deelgebied
Terrein 288.800 m2 (28.8 ha)
Bebouwd 94.800 m2 (9.4 ha)
BVO 622.900 m2 (62.2 ha)
GSi (ground space index) 0.33
FSi (floor space index) 2.2
Netto bouwkavel
Terrein 201.200 m2 (20.1 ha)
Bebouwd 94.800 m2 (9.4 ha)
BVO 622.900 m2 (62.2 ha)
GSi (ground space index) 0.47
FSi (floor space index) 3.1
Bruto deelgebied
Netto bouwkavel
Maximale bouwhoogte 145.0 m
Verdiepingen 44
Basis hoogte 20.0 m
Woning 560.400 m2 BVO
Education 62.500 m2 BVO
Plankaart: Sluisbuurt
Bruto deelgebied
Terrein: 29.000 m2
Bebouwd: 11.100 m2
BVO: 66.600 m2
GSI: 0.38 FSI: 2.3
Netto deelgebied
Terrein: 19.250 m2
Bebouwd: 11.100 m2
BVO: 66.600 m2
GSI: 0.58 FSI: 3.5
Basis hoogte
Bruto deelgebied Netto bouwkavel
Maximale bouwhoogte: 70.0 m
Verdiepingen: 20
Basis hoogte: 20.0 m
Stedenbouwkundig Plan Sluisbuurt
vastgesteld door de Gemeenteraad op 27 september 2017
Terrein 29.000 m2 (2.9 ha) Bebouwd 11.100 m2 (1.1 ha) BVO 66.600 m2 (6.6 ha)
GSi (ground space index) 0.38 FSi (floor space index) 2.3
Netto bouwkavel
Terrein 19.250 m2 (1.9 ha) Bebouwd 11.100 m2 (1.1 ha) BVO 66.600 m2 (6.6 ha)
GSi (ground space index) 0.58 FSi (floor space index) 3.5
Maximale bouwhoogte 70.0 m
Verdiepingen 20 Basis hoogte 20.0 m
Bruto deelgebied
Terrein 14.500 m2 (1.4 ha)
5.600 m2 (0.56 ha)
35.000 m2 (3.5 ha) GSi (ground space index) 0.39
(floor space index) 2.4
Netto bouwkavel
Terrein 4.210 m2 (0.42 ha) Bebouwd 2.960 m2 (0.29 ha)
17.500 m2 (1.7 ha) GSi (ground space index) 0.70
(floor space index) 4.2
Bruto deelgebied
Terrein 13.000 m2 (1.3 ha) Bebouwd 4.450 m2 (0.44 ha)
21.700 m2 (2.1 ha)
GSi (ground space index) 0.34 FSi (floor space index) 1.7
Netto bouwkavel
Terrein 6.950 m2 (0.69 ha) Bebouwd 4.450 m2 (0.44 ha)
21.700 m2 (2.1 ha)
GSi (ground space index) 0.64
(floor space index) 3.1
Maximale bouwhoogte 28.5 m Verdiepingen 9
Bruto deelgebied
Terrein 14.300 m2 (1.4 ha) Bebouwd 8.050 m2 (0.8 ha) BVO 90.600 m2 (9.0 ha)
GSi (ground space index) 0.56 FSi (floor space index) 6.3
Netto bouwkavel
Terrein 9.140 m2 (0.9 ha) Bebouwd 8.050 m2 (0.8 ha) BVO 90.600 m2 (9.0 ha)
GSi (ground space index) 0.88 FSi (floor space index) 9.9
Maximale bouwhoogte 97.5 m Verdiepingen 31 Basis hoogte 39.5 m