PLAZOS, CERTEZAS Y DEFINICIONES: UN DESAFÍO INELUDIBLE

Andrés Polanco, presidente Comité Vivienda CChC Valparaíso

Desarrollar proyectos habitacionales nunca ha sido una tarea fácil. Como bien saben los socios de nuestro gremio, supone un esfuerzo multidisciplinario que involucra aspectos muy diversos y complementarios: la búsqueda y selección de un terreno, la definición del tipo de proyecto y viviendas que se levantarán, el análisis de factibilidad técnica y económica del mismo, la evaluación comercial, financiera y jurídica, entre otros, deben ser cuidadosamente realizados para asegurar que las obras vean la luz dentro de un plazo que sea razonable. Ello es especialmente relevante en los casos de proyectos adscritos a un programa de subsidio habitacional del Estado.

Y lo anterior es solo una parte de lo que el desarrollador inmobiliario debe afrontar. Porque también se le presentan todos los aspectos propios de la tramitación de los proyectos ante las distintas instituciones públicas y privadas que deben intervenir: desde las Direcciones de Obras Municipales hasta las empresas sanitarias, pasando por Serviu, DGA si así corresponde, Bancos e instituciones financieras… en fin, son muchos y muy variados los hitos, trámites y desafíos que deben superarse hasta que las viviendas son entregadas a sus compradores. La persona que recibe las llaves de su casa no está al tanto de todo lo que se debió hacer para que ese feliz momento llegara.

En ese contexto, en las últimas semanas hemos visto, nuevamente, cómo los plazos para que los proyectos sean recepcionados, la burocracia, la falta de terrenos, la dificultad de acceso al financiamiento por parte de las empresas y compradores, se terminan traduciendo en situaciones graves: desde tomas de viviendas y de terrenos, hasta liquidaciones de empresas, pasando por la caída de las solicitudes de Permiso de Edificación, de empeoramiento de la calidad de vida en las ciudades, entre otras. Y eso lo sufren las empresas y las familias que están a la espera de una solución a sus necesidades de vivienda.

Todo lo anterior pone en relieve algo que la Cámara ha planteado reiteradamente y en diversos espacios: la necesidad de contar con certezas, plazos y definiciones de la autoridad que permitan brindar una mayor seguridad al desarrollador habitacional y faciliten la ejecución de los proyectos.

Al respecto, hemos planteado que resulta fundamental enfrentar y resolver los nudos críticos que se presentan en el desarrollo, aprobación y recepción de proyectos, y que impactan directamente en la viabilidad y plazos de los mismos. Para ello se han realizado acciones gremiales importantes. Así, un avance relevante ha sido la constitución de la Mesa de Nudos Críticos regionales, que integran representantes de la Seremi de Vivienda, Serviu y nuestro Comité de Vivienda, en que se han analizado los proyectos presentados por socios que requieren destrabarse en su ejecución. Una Mesa similar, a nivel nacional, también está funcionando.

Otra instancia que busca facilitar la ejecución de los proyectos a nivel regional la constituye el recientemente creado “Grupo de Trabajo DOM Valparaíso”, integrado por nuestra Cámara y la Seremi de Vivienda, que pretende abordar periódicamente las problemáticas asociadas a la labor de la revisión de proyectos en las Direcciones de Obras Municipales de la Región y su relación con el correcto desarrollo del Plan de Emergencia Habitacional. Esperamos que se transforme también en un importante aporte para el trabajo de nuestros socios.

Ha ayudado asimismo la reciente aprobación y entrada en vigor de la llamada “Ley Miscelánea”, en cuya tramitación la CChC participó activamente, aportando argumentos técnicos, jurídicos y sociales, que creemos fueron recogidos en buena parte. Es de especial importancia la norma relativa a la mantención del 100% del CEEC para proyectos con Permiso de Edificación solicitados hasta el 30 de abril de este año. Con esta norma y otras más contenidas en la ley, se han dado mayores certezas a los desarrolladores, quienes están buscando sacar adelante proyectos en un contexto económico muy complejo.

Sin embargo, aún quedan aspectos importantes que deben ser abordados para que la industria pueda no solo retomar sus niveles de desarrollo pre-pandemia, sino crecer y participar activamente en la disminución del grave déficit habitacional que presenta el país y nuestra Región.

Así, sigue pendiente resolver el desfinanciamiento de los proyectos de una forma que permita, por una parte, abordar la situación de aquellos hoy en ejecución y que enfrentan serias dificultades; y, por la otra, generar nuevos proyectos que vayan en atención de quienes esperan por sus viviendas por largo tiempo, especialmente los más vulnerables.

También se ha incrementado la necesidad de contar con suelo urbano apto para proyectos con subsidio habitacional. Esperamos que en el contexto del Plan de Emergencia Habitacional del MINVU, que contempla la entrega de 31.246 viviendas en la Región para el año 2025, sea posible acceder a terrenos en los sectores del Gran Valparaíso y otras macrozonas (San Antonio, San Felipe-Los Andes) en que se concentra la mayor parte de la demanda habitacional. Pero ello requiere acciones prontas por la autoridad.

Para poder avanzar rápidamente en la aprobación de los proyectos, hemos señalado que se requiere contar con el “sello social” para los proyectos con subsidio habitacional, que permita brindar una atención preferencial y expedita en Municipios, SERVIU, Conservadores de Bienes Raíces, Notarías y empresas de servicios, entre otros. Seguiremos planteando esta necesidad en todos los ámbitos posibles.

El financiamiento para las obras de construcción y para los compradores también es algo que necesita atención preferente. Hoy, las condiciones crediticias de la banca e instituciones financieras se han vuelto más duras, por lo que este tema ha debido ser abordado por la Cámara en instancias nacionales. Esperamos que esto traiga buenas noticias.

Lo anterior es solo un apretado enunciado de aspectos que creemos deben ser enfrentados y resueltos a la brevedad. Resulta imperioso para el país, que más que nunca necesita unidad de propósitos, que todos los involucrados, tanto públicos como privados, estemos a la altura de la magnitud del desafío, en un área tan sensible como es la habitacional. Todo lo que demore, complique, postergue, retrase o ponga en riesgo la ejecución de proyectos habitacionales, representa una amenaza que debe ser erradicada con un sentido de urgencia y responsabilidad. Nosotros asumiremos responsablemente la parte que nos compete, y, como siempre, promoveremos la colaboración público privada que hoy se necesita más que nunca.