FINANCE IMMOBILIÈRE
Le décès et ses conséquences pour les propriétaires immobiliers En Suisse, la couverture du risque de décès n’est pas systématique lors d’un financement immobilier et les institutions financières ne l’exigent pas obligatoirement. Pour cette raison, il est nécessaire de procéder à une analyse précise, afin de mesurer les conséquences d’un tel événement. Il est même fortement conseillé d’effectuer une nouvelle analyse à chaque changement familial ou professionnel majeur (mariage, naissance, changement d’employeur, retraite, etc.)
L’
objectif est de s’assurer que, dans l’éventualité d’un décès, le conjoint survivant puisse s’assurer la possibilité financière de conserver le bien immobilier. En cas de décès, le créancier gagiste procédera à une nouvelle évaluation du risque, comme lors de l’acquisition. Pour ce faire, cette analyse portera entre autres sur le ratio entre les charges théoriques découlant du financement et les nouveaux revenus disponibles (activité lucrative, rentes de veuve/ veuf, orphelins etc.), sachant que ce loyer fictif ne devra pas dépasser le tiers des revenus cumulés. Admettons que Monsieur décède. Madame conserve son revenu, auquel s’ajouteront des rentes de veuve potentielles des 1er et 2e piliers. Le montant des charges reste inchangé. La nouvelle situation peut induire un taux de charge supérieur à la norme. Dès lors, cela ne permettra plus un financement standard et l’organisme financier pourra exiger un amortissement extraordinaire, afin de revenir à un montant de prêt qui soit acceptable. En cas d’impossibilité financière, la conséquence pourrait être la mise en location ou encore la vente du bien. Quelles seraient les conséquences si 10% (ou plus) des fonds propres avaient été prélevés de la caisse de pension? Dans la majorité des plans de prévoyance professionnelle, le retrait d’une partie de son avoir disponible engendre une baisse des prestations de risque, à savoir les rentes de veuve/veuf, d’orphelin et d’invalidité. Chaque fondation LPP ayant son propre règlement, il est difficile d’exposer une situation générique. Prenons l’exemple d’un couple ayant acquis une maison pour CHF 1 000 000.-. Partons du principe que, lors du financement, Monsieur retire CHF 100 000.- de sa caisse de pension et que ce retrait engendre une diminution des prestations.
Il faut s’assurer que le conjoint survivant puisse conserver le bien immobilier.
De fait, en cas de décès, le différentiel entre les charges et les revenus pourrait s’accroître davantage et la banque se montrerait encore plus exigeante sur le montant demandé en réduction du prêt. Une analyse de prévoyance effectuée en amont aurait souligné le risque et chiffré les prestations à couvrir. Le coût de la garantie aurait alors pu être intégré dans l’amortissement exigé, sans que les charges mensuelles ne soient alourdies. En conclusion, la joie de devenir propriétaire ne doit pas masquer la réalité. Une réflexion approfondie doit être entamée lors de l’achat d’un bien. Il conviendra à tout un chacun de prendre les devants afin de trouver l’équilibre le plus judicieux. n
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Dimitri Cassard
responsable régional chez DL MoneyPark
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Taux le plus bas négocié la semaine du 23 au 27 novembre
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www.d-l.ch
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