La demande de logement en propriété baisse

née dernière. Le taux d’une hypothèque fixe à 5 ans est par exemple passée de 1% fin 2021 à 2,7% fin 2022. «Le récent envol des prix fait en sorte que la part des ménages pouvant se permettre d’accéder à la propriété a encore diminué.» Credit Suisse avertit: «La combinaison des taux et des prix élevés dans l’immobilier entraîne tout simplement une hausse trop importante des coûts, ce qui pèse sur la demande dans des proportions telles que les corrections de prix deviendront inévitables. Ces dernières devraient toutefois rester raisonnables, puisque l’offre durablement restreinte limite considérablement la marge baissière». Sara Carnazzi Weber précise que cette correction ne devrait pas intervenir avant 2024 et variera selon les régions. Les équipes de recherche ont constaté que, désormais, il était devenu beaucoup plus cher d’acheter que de louer. «Les charges annuelles d’un logement en propriété sont aujourd’hui 47% plus élevées que celles d’un logement locatif comparable.» Après 13 années pendant lesquelles l’achat était plus intéressant que la location, il faut donc désormais composer avec une prime de propriété très élevée. Cela étant, ce constat ne concerne pas forcément la totalité des ménages propriétaires depuis un certain nombre d’années, mais plutôt les primo-accédants.

L’admissibilité théorique devient un obstacle

Comme le relève la dernière étude du CS, avec un taux de financement par emprunt de 80% et un taux d’intérêt théorique de 5%, un ménage disposant d’un revenu moyen de 119’000 francs devrait ainsi allouer pas moins de 40% de ses revenus à l’acquisition d’un logement neuf du segment intermédiaire, et même 59% pour une maison individuelle neuve de taille moyenne. Or, «ces deux chiffres sont bien supérieurs au seuil usuel, qui s’établit à un tiers du revenu brut. Le principe de l’admissibilité théorique que les banques sont tenues d’appliquer pour tout financement devient par conséquent un obstacle insurmontable pour un nombre croissant de ménages».

Augmentation de l’immigration

Enfin, en 2022, la demande de logements en location a encore augmenté. La raison? L’immigration a connu une nette progression et comme le nombre de ressortissants étrangers quittant la Suisse est toujours inférieur aux niveaux prépandémiques, le solde migratoire enregistré en 2022 est, selon nos estimations, le plus élevé depuis 2014 (78'000 personnes).

«Pour 2023, nous anticipons un léger tassement de l’immigration nette à environ 70’000 personnes, d’autant plus que la croissance de l’emploi devrait réagir avec un certain décalage à la détérioration conjoncturelle et baisser de 2,6% à 0,7%. Pour la Suisse, nous nous attendons à un ralentissement moins marqué que pour la zone euro. Cette avance conjoncturelle va sans doute limiter la baisse de l’immigration et réduire le nombre de départs. Et la pénurie de main-d’œuvre toujours sévère dans de nombreuses branches ainsi que le nombre croissant de départs à la retraite devraient également maintenir à un niveau élevé la demande de travailleurs étrangers». Ajoutons à cela, l'augmentation du nombre de demandeurs d’asile en général et de réfugiés ukrainiens en particulier. Il est à prévoir que la Suisse dépasse le seuil des neuf millions d’habitants dès 2024.

Serge Guertchakoff

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