LE COURTAGE EN RÉVOLUTION

Mi-février, lors d’un séminaire organisé par CGI Conseils, les évolutions du marché et leur impact sur l’immobilier genevois ont été décortiqués.

Perspectives d'évolution à Genève

Scénario probable Impact sur l'immobilier il se situe désormais plutôt entre 2,5 et 3%. On observe aussi un aplatissement dans la distribution des échéances hypothécaires. Par exemple, que l’on choisisse un taux d’intérêt fixe à deux ans à 2,1% ou celui de quinze ans à 2,5%, la différence est minime. En termes de démographie, la barre des 9 millions d’habitants en Suisse va être franchie d’ici peu, la tendance est donc positive et se voit absorbée par le domaine de la construction qui est très actif. Surtout à Genève, qui tient son objectif de 3000 logements à livrer par année. Et ce, malgré une augmentation de 10% des coûts de construction entre 2021 et 2022. Enfin, la fiscalité est telle que les propriétaires immobiliers paient aujourd’hui de plus en plus cher, ce qui n’incite pas à acquérir son propre logement.

Plus incertain que jamais, le contexte actuel laisse peu de place à l’optimisme. Notamment concernant le courtage. A l’occasion d’un séminaire tenu par CGI Conseils mi-février, l’expert Alexandre Baettig, co-directeur d’Acanthe, a partagé son analyse de la conjoncture actuelle et de son impact sur le marché immobilier genevois.

Le point sur la situation

Parmi les observations d’Alexandre Baettig, on remarque une relative stabilité de la Suisse par rapport à la croissance mondiale (en forte baisse). L’indice de climat de consommation, qui avait chuté suite au covid, a atteint un plancher historique avec la guerre en Ukraine: - 47% en octobre. Un facteur inquiétant pour la faculté d’acquisition de biens. Le taux de chômage quant à lui, qui reste un bon indicateur de santé économique d’une région, est en baisse et a atteint son niveau le plus bas depuis près de 20 ans.

Le PIB a reculé de manière assez importante par rapport à 2021 tandis que l’inflation a augmenté, offrant des perspectives 2023-24 de PIB situées entre 0,5 et 1% et d’inflation entre 2 et 2,5%. Dans les autres indicateurs importants à suivre exerçant une influence sur l’immobilier, le rendement des obligations est devenu négatif et l’immobilier s’est hissé à la place de valeur refuge par excellence, ce qui a fait augmenter les prix de ce dernier. Cependant, on constate à présent une inversion des tendances.

De même, le taux directeur de la BNS, fixé à 1% depuis décembre, a été relevé trois fois l’an dernier, ce qui n’était pas arrivé depuis très longtemps. Un taux qu’il est prévu de réhausser à nouveau de 0,5% prochainement, ce qui exercera une influence sur les taux hypothécaires.

Les taux d’intérêts ont d’ailleurs connu une remontée brutale. En début d’année 2022, un taux d’intérêt à dix ans pouvait encore s’échanger à 1 ou 1,5%,

Un marché plus attentiste

Si bien qu’en 2022, près de 800 transactions d’appartements ont été recensées à Genève (en baisse) pour un montant de 1,33 milliard de volume d’investissement total (en augmentation). En ce qui concerne les villas, on comptabilise 750 transactions pour 2,34 milliards de francs (tous deux en recul). Pour finir, les immeubles de rendement ont eux aussi subi une baisse du nombre de transactions (190 supérieures à 1 million) et du volume avec 3,6 milliards investis. Une tendance qui devrait s’installer dans la durée puisqu’avec le climat d’incertitude actuel, les futurs acheteurs vont se montrer plus hésitants et vont chercher davantage à négocier, ce qui se répercutera sur les délais de commercialisation. Ainsi, moins de transactions sont attendues en 2023 dans tous les segments de marché mais le rythme devrait être relancé courant 2024-25.

Julie Müller