Novembre 2021
Edition Vaud
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Ecoquartier des Plaines-du-Loup
LE PLUS GRAND CHANTIER DE SUISSE
E-paper
La première édition vaudoise est lancée
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Actualité
Expert: Covid ou pas, la pierre reste profitable
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Le méga-chantier à Lausanne qui a démarré l’année dernière deviendra un nouvel écoquartier aux objectifs de durabilité et de mixité sociale. Fin des travaux à l’horizon 2031. 10-13
Emploi et formation
La bienveillance, potion pour éviter les conflits
22-23
gion Genève Ré 27 sept - 3 oct 2021
sept 30 août - 5 2021
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NOUVEAU
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Edition Vaud Novembre 2021
SOMMAIRE 4-9 Actualité Un professeur spécialiste des risques prédit un avenir radieux aux investissements effectués dans la pierre Un projet novateur d’écoquartier à Nyon prêt à recevoir ses premiers habitants Logements vacants: les chiffres ne reflètent pas la réalité. Interview
10-13 Immobilier Le méga-chantier des Plaines-du-Loup deviendra un «morceau de ville» exemplaire
14-17 Dossier L’utilité des outils numériques dans la gestion locative
18-21 Commerce Comment transmettre son entreprise à la génération suivante. Le cas de l’entrepreneur de machines de chantier Jean-Marc Probst Rencontre dans le Lavaux avec le patron Julien Vogel, deuxième génération de marchand de vins
22-23 Emploi et formation Pour prévenir les conflits, la bienveillance est la meilleure des potions magiques
24-25 Gastronomie Hommage à Louis Villenveuve, ambassadeur de la salle au célèbre restaurant de Crissier
26-27 Chronique L’avis d’un expert dans les estimations immobilières est une réelle valeur ajoutée
Par Serge Guertchakoff Rédacteur en chef
UNE ÉDITION VAUDOISE MENSUELLE Chose promise, chose due. Voici quelques semaines, nous avions annoncé notre intention de lancer prochainement un «Tout l’Immobilier» mensuel dédié à chaque canton. L’édition vaudoise, que vous avez sous les yeux, se veut uniquement digitale, sous forme e-paper. En effet, sa mise en page respecte strictement le nouveau graphisme de l’hebdo genevois du même nom. Rappelons très brièvement que le titre «Tout l’Immobilier» est né en 1998. A l’époque, ses actionnaires sont dix régies immobilières, essentiellement genevoises (la seule exception étant Rytz à Nyon), ainsi que le rédacteur en chef Thierry Oppikofer. L’union faisant la force, en 2021, ceux-ci ont vendu leurs actions à la société Immobilier.ch, laquelle regroupe quelque 120 agences et régies immobilières de toute la Suisse romande, y compris les dix régies genevoises. Comme vous pourrez le constater à la lecture de ce premier numéro, l’ADN de «Tout l’Immobilier» ne se cantonne pas uniquement à ce secteur, malgré ce que notre nom semble indiquer. Dès le début de cette aventure, ce média avait en effet souhaité traiter des questions liées à l’emploi et à la formation. Nous avons choisi de perpétuer cette tradition éditoriale. De même en matière de sujets culturels, il est arrivé et il arrivera encore que nous vous présentions des articles traitant d’un spectacle ou d’un nouveau livre. Outre l’apparition d’une rubrique gastro, le principal changement réside dans notre envie de suivre aussi l’actualité du commerce, ceci à l’heure où le rouleau compresseur de la vente en ligne asphyxie progressivement les arcades. Or, dans tout village ou centreville, il faut absolument des commerçants pour faire vivre ces lieux. Les seuls locaux occupés par des services de l’administration ne peuvent suffire à donner une âme à nos cités. Mais que l’on ne s’y méprenne pas: «Tout l’Immobilier» ambitionne de couvrir le mieux possible l’actualité immobilière de votre quartier, de votre ville, que ce soit en matière d’aménagement ou de nouvelles constructions. Bonne lecture.
Éditeur: IMMOBILIER.CH SA Rédacteur en chef: Serge Guertchakoff DA et maquette: Agence EtienneEtienne Publicité: info@immobilier.ch Tél +41 22 307 02 20 Impression: CH Media Print AG Edition hebdomadaire : Genève Région: tirage 143’000 ex. ; envoi ePaper 40’000 ex. Editions mensuelles: Vaud: envoi ePaper 40’000 ex. Valais: envoi ePaper 10’000 ex. Fribourg-Berne: envoi ePaper 10’000 ex. Neuchâtel-Jura: envoi ePaper 6’000 ex. Toutes les éditions sont disponibles sur immobilier.ch
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Actualité
Assemblée générale de la CVI
LA CRISE DU COVID BOOSTERA L’IMMOBILIER Avec le semi-confinement et l’hyperinflation redoutée, les investissements dans la pierre seront plus profitables que jamais. Le professeur Didier Sornette (ETH Zurich) s’exprimait ainsi lors de l’assemblée générale de la Chambre vaudoise immobilière.
L’immobilier a des beaux jours devant lui, mais sachons sur
Didier Sornette. ETH Zurich
«D
urant la crise du Covid, le monde politique a opéré un choix historique, celui de fermer ses économies. C’est unique dans l’histoire de l’humanité...»
Professeur à la chaire des risques entrepreneuriaux de l’Institut fédéral suisse de technologie de Zurich ainsi qu’au département des Sciences de la Terre à l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich (ETH), le volubile Français a frappé fort lors de l’Assemblée générale de la Chambre vaudoise immobilière tenue le 6 octobre à Lausanne. Selon ce spécialiste du risque, notamment des tremblements de terre, la Corée du Sud, le Japon et Singapour sont trois des pays qui ont su le mieux tirer leur épingle du jeu. Ils ont agi à la vitesse d’un TGV, alors que les pays occidentaux
avançaient plutôt à la vitesse du vélo. Pour le professeur Sornette, ce sont les méthodes de confinement «à la chinoise» parties de Wuhan pour gagner ensuite le nord de l’Italie, qui ont fait école dans les pays occidentaux, la Suède exceptée. Il tient à remettre en perspective le taux de mortalité enregistré sur la planète: le Covid-19 a tué 0,059% de la population mondiale (avec un maximum possible à 0,196%), alors que la grippe espagnole de 19181919 a frappé 29 fois plus et que le sida a été 10 fois pire. Plus loin dans l’histoire, les grandes épidémies de peste ont fait
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de graves conflits d’intérêts avec les gains faramineux des pharmas et le manque de solidarité internationale avec un accroissement des inégalités: «A l’exception d’Israël, les sociétés les plus riches de l’histoire de l’humanité ont décidé de ne plus se reproduire.» C’est aussi le spectre de la stagnation économique avec l’illusion de l’argent perpétuel. Plus les populations s’enrichissent, plus elles s’avèrent réticentes au risque. Il voit le centre de gravité du monde se déplacer inévitablement vers l’Asie du Sud-Est. Il dénonce aussi la stratégie du «quoi qu’il en coûte» mise en œuvre par le gouvernement Macron depuis mars 2020 pour soutenir l’économie face aux répercussions de la pandémie: «La politique est gérée par les extrêmes sous l’influence des réseaux sociaux. Au lieu de développer les centres de soins intensifs, les gouvernements ont pris des mesures dignes d’une troisième guerre mondiale. Ils se sont tournés à 100% vers la vaccination aux dépens des remèdes thérapeutiques.»
veiller les indices pour se prémunir des risques de bulles. LDD
disparaître un bon tiers de la population mondiale, ce qui correspondrait à près de 3 milliards de morts d’aujourd’hui! Le mirage du risque zéro «La leçon numéro un de la pandémie est que nos sociétés n’étaient pas préparées, rappelle le professeur. Et surtout qu’elles n’ont pas retenu les leçons de la grippe asiatique de 1957 ou celles de Hongkong de 1968-69, l’année où le festival hippie de Woodstsock avait accueilli un demi-million de spectateurs sans précautions particulières . L’OFSP avait un bon plan de pandémie en 2018,
mais le Conseil fédéral n’a pas exécuté tout ce qui y était décrit. Les décisions des politiciens ont été influencées par des modèles mal conçus qui ont effrayé tout le monde. Les médias en tant que marchands d’attention, via la peur et les émotions, ont joué un rôle extrêmement négatif, renforcé par les réseaux sociaux et leur dynamique tyrannique.» C’est le mirage du «risque zéro» qui est remis en cause par le prévisionniste avec une société occidentale victime de maux comme l’obésité (48% des Américains souffrent de co-morbidité qui les rend vulnérables au Covid),
L’avenir radieux de l’immobilier Face à l’endettement endémique en croissance perpétuelle, face aux dettes explosives de la plupart des Etats qui dépassent largement leur PIB, le professeur Sornette ne se démarque pas par un optimisme béat. Au contraire, il redoute les coûts exorbitants de la transition énergétique («nous ne sommes pas prêts») et les risques d’instabilité sociale face aux risques d’hyperinflation. En revanche, il prédit un avenir radieux aux investissements effectués dans la pierre. Si l’on assiste à rebattage des cartes pour l’immobilier commercial et les bureaux avec le développement du télétravail, on voit apparaître une forte demande des biens à la campagne «pour se sortir de la tyrannie des confinements». Avec les nouvelles politiques monétaires des taux zéro et l’hyperinflation qui pourrait survenir, le secteur de l’immobilier a de beaux jours devant lui. Mais cela nécessite un besoin de surveillance continue des indices afin de se prémunir des risques de bulles: «On est dans un monde où tout ce qui était inconcevable devient aujourd’hui concevable». Olivier Grivat
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Ecoquartier
A NYON, LA CODHA REPENSE LE LOGEMENT Projet novateur dans l’ouest vaudois, l’écoquartier de 131 appartements s’apprête à recevoir ses premiers habitants. Le point final d’un processus entamé il y a plus de dix ans.
C
’était il y a dizaine d’années: la crise du logement dans la région nyonnaise était à son pic et les politiques décidaient de prendre le problème à bras-le-corps. Avec un double objectif: non seulement favoriser les constructions de logements, en débloquant des plans de quartier, mais surtout en veillant à ce que les prix finaux soient accessibles à des populations variées, en usant de divers leviers avec les promoteurs. C’est ainsi qu’une parcelle communale de 20’000 m2 était mise à disposition, après concours, de la Coopérative d’habitation Codha, créée à Genève en 1994. Ainsi encore que le concours d’architectures validait le pro-
Le complexe de trois bâtiments compte 131 appartements. LDD
jet du bureau Farra Zoumboulakis & Associés. Aujourd’hui presque terminé, le complexe se compose de trois bâtiments cumulant 131 appartements. Un écoquartier (Minergie P et Eco) privilégiant à la fois la production d’énergie sur site, grâce notamment à des panneaux photovoltaïques, mais aussi la mixité sociale. Pour ce faire, la Codha a tablé sur une triple offre: 30% des appartements seront des loyers modérés (à 190 francs par année le m2), 40% seront des loyers abordables (à 250 francs par année le m2) et 30% seront des appartements en loyer libre (à 300 francs par année le m2). Notons d’ailleurs que les appartements ont tous les mêmes finitions.
«Nous avons choisi de ne pas créer de sous-quartiers dans le quartier: les trois types d’appartements seront mélangés, favorisant les interactions», détaille Guillaume Kaeser, vice-président de la Codha. Processus participatif Là où le projet se démarque également, c’est que certains des futurs habitants sont partie-prenante de l’opération depuis le début du processus. En effet, des Nyonnais souhaitant bénéficier d’un appartement dans le quartier ont participé aux réflexions menées par la Codha sur les infrastructures nécessaires aux interactions quotidiennes. «Pour quelques
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Une ministructure locale gère la consommation de l’électricité produite sur le site, avec des prix favorables pour les membres
futurs locataires, il s’agit d’une étape longue de dix ans», commente encore Guillaume Kaeser. Habitants écoresponsables Des discussions qui ont notamment abouti à la création d’une crèche d’une quarantaine de places et d’un local de quartier accessible à tous. Mais aussi à la conception d’un Regroupement de consommation propre (RCP). Derrière ce terme technique se cache une mini-structure locale gérant la consommation de l’électricité produite sur le site, avec des prix favorables pour les membres. Quant à l’excédent d’énergie produite et non-consommée en directe,
elle est revendue aux Services industriels de la ville de Nyon, partenaires de l’opération. Avis donc aux amateurs qui souhaiteraient s’installer dans un cadre agréable (à proximité d’un cordon boisé) et désireux de s’insérer dans une communauté d’habitants écoresponsables: ce quartier flambant neuf, qui aura couté 60 millions de francs, compte encore des appartements libres. Quant à la Codha, structure romande, elle poursuit son développement dans le canton de Vaud, où elle a d’ailleurs ouvert un bureau lausannois. Elle gère aujourd’hui près de 500 appartements. Rodolphe Haener
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Actualité
Logements vacants
«LES CHIFFRES ALARMISTES NE REFLÈTENT PAS LA RÉALITÉ VAUDOISE» Le taux de logements vacants au 1er juin 2021 est de 2,09% et non 1,66% comme l’assure l’Etat de Vaud, corrige l’USPI Vaud qui a diligenté sa propre enquête. Interview de son secrétaire général, Frédéric Dovat.
Néanmoins, ils montrent tous une forte disparité suivant les régions? Selon nos données, le taux de logements vacants dans le district de Lausanne est de 1,25%, 7,36% dans celui d’Aigle, 2,1% dans celui de Morges et 5,3% dans la Broye-Vully. Même si ces taux ne tiennent pas compte des logements vacants mis en vente, cela ne saurait expliquer une telle différence avec les chiffres de Statistique Vaud. A savoir 0,8% pour le district de Lausanne, 2,3% pour Aigle, 1% pour Morges et 2,1% pour la Broye-Vully.
Frédéric Dovat, secrétaire général de l’USPI Vaud.
L’
enquête de l’USPI Vaud repose sur un solide échantillonnage de 123'544 logements mis en location répartis sur tout le territoire cantonal. Nous arrivons à 2'580 logements vacants soit un taux de 2,09%. Les chiffres communiqués par le canton se situent hors de la réalité.
Comment cela s’explique-t-il? Statistique Vaud utilise les chiffres absolus remis par les 309 communes et les compare à l’entier du parc de logements, alors qu’ils ne se rapportent qu’à une partie de ce parc. Ces chiffres plus élevés que les taux officiels confortent l’USPI Vaud dans son appréciation de la situation. C’est la première fois que nous procédons à l’exercice. Alors que le canton a fait appel aux communes, nous avons sondé nos membres et aussi obtenu les données de quelques grands acteurs vaudois de l’immobilier non-membres (réd: USPI Vaud, regroupe 80% du marché et une centaine de membres).
«Avec un marché qui se détend, la pression sur les prix s’inscrit globalement à la baisse pour la location»
Les chiffres officiels cacheraient-ils une volonté politique? Non, il n’y a pas une volonté de l’Etat de minimiser les données, mais la méthodologie utilisée ne peut refléter la réalité. Sur le plan suisse, c’est l’Office fédéral de la statistique qui impose la méthode de calcul et détermine le taux de logements vacants. Tous les cantons n’ont pas la même manière de recueillir les calculs. Le taux de logements vacants se détermine actuellement par rapport à l’ensemble du parc de logements, y compris ceux occupés par leur propre propriétaire, ceux mis à la vente, etc.
Actualité
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Pourquoi ces différences sont-elles si importantes? Ces chiffres sont très importants. Ils vont déterminer si nous nous trouvons ou pas en situation de pénurie de logements, ce qui a de nombreuses conséquences. Par exemple, en cas de pénurie de logements, le droit du bail permet la contestation du loyer initial. Il impose l’usage d’une formule officielle lors de la signature du contrat de bail et en matière de loi sur la préservation et la promotion du parc locatif vaudois, le propriétaire qui effectue des travaux doit demander l’autorisation du service du logement, auquel cas le loyer peut être contrôlé pendant plusieurs années. A partir de quel pourcentage, y a-t-il pénurie? Pour l’Etat de Vaud il y a pénurie de logements lorsque le taux de logements vacants est inférieur à 1.5%. Autrement dit, il est d’usage de considérer le marché comme équilibré lorsqu’il affiche un taux de vacance de 1,5%, ce qui n’est plus le cas depuis 1999 selon lui. Ce dernier note également que ce taux ne cesse de varier depuis 2009 et que seuls trois des dix districts vaudois affichent un taux supérieur à 1,5%: Aigle, la Broye-Vully et le Jura-Nord vaudois. Le seuil de 1,5% par district est un seuil clé, mais le canton devrait effectuer une extrapolation des chiffres absolus remis par les communes. Nos chiffres traduisent un marché de l’immobilier légèrement plus détendu que l’alarmisme annoncé par l’Etat. Cette détente du marché immobilier démontre qu’il s’autorégule et que des interventions étatiques ne sont pas nécessaires. Quelles conséquences en tirer? Avec un marché qui se détend, la pression sur les prix s’inscrit globalement à la baisse pour la location, mais cela dépendra du lieu et du type d’objet. Le marché n’a pas besoin d’intervention étatique. Par exemple, la commune de Lausanne a fait usage de son droit de préemption pour créer des logements d’utilité publique, elle l’a exercé pour six immeubles. Mais est-ce que c’est à l’autorité de jouer le rôle de promoteur? Nous ne le pensons pas. Les projets de construction mettent souvent plusieurs années à se
réaliser, alors que le marché et les besoins de la population peuvent changer. On l’a vu avec le télétravail. Les intérêts négatifs ont aussi pour conséquence que les placements immobiliers sont encore plus attractifs. Il peut y avoir un décalage dans le temps. A Lausanne, où le taux de logements vacants est bas, il n’est pas facile de construire des logements. Outre les oppositions du voisinage, celle
de la commune ne rend pas la vie facile aux investisseurs privés. Il faudrait pourtant construire davantage afin de lutter contre la pénurie de logements et que les autorités publiques y mettent du leur. Il ne faut pas subventionner la construction de logements, mais la faciliter. Cela donne aussi du travail aux entreprises de construction. Propos recueillis par Olivier Grivat
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Immobilier
Plaines-du-Loup
LAUSANNE BOUGE Le chantier des Plaines-du-Loup deviendra un nouvel écoquartier à Lausanne aux objectifs de mixité fonctionnelle et sociale. Pour assurer une continuité urbaine avec les quartiers avoisinants et réaliser un «morceau de ville» exemplaire.
Première pierre de l’école des Plaines-du-Loup. Monica D'Andrea
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a population est encore partagée entre déploiement et retenue en raison de ces derniers longs mois de pandémie. La gestion globale de ce fléau viral n’a toutefois pas entravé l’avancée des travaux du plus grand chantier de Suisse du moment. Les Plaines-du-Loup ont célébré le vendredi 1er octobre, lors de la visite officielle en présence des municipaux concernés, la pose de la première pierre sur l’emplacement de l’école de l’écoquartier. Les travaux ont démarré en 2020 pour les premiers bâtiments locatifs et en juillet
Dix-huit grues sort actuellement actives dans le plus grand
dernier pour le futur établissement scolaire qui abritera 18 classes et de nombreux services. Sa livraison est prévue pour le deuxième semestre 2023, alors que la remise des clés pour les premiers habitants est planifiée à l’été 2022. Elément fédérateur Si le syndic Grégoire Junod a mis en avant la construction d’un «morceau de ville dans la ville», David Payot, conseiller municipal actuellement chargé de la direction enfance, jeunesse et quartiers (DEJQ), a décrit l’importance de ce bâ-
timent et son enjeu dans la mixité sociale au cœur du projet: «L’école est un élément central de cette pièce urbaine, un élément fédérateur qui se retrouve à faire dialoguer sa salle de gym en toiture avec les alentours comme un point de repère.» En effet, elle représente une contribution indispensable en tant que premier bâtiment public d’envergure dans ce quartier. Celui-ci regroupera la structure et les professions inhérentes à l’institution. Le préau ouvert sur le quartier sera une des centralités pour le plan partiel d’affectation des Plaines-du-Loup.
Immobilier
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«Nous avons voulu réaliser quelque chose d’inédit, un quartier complet, abordé dans sa dimension énergétique et environnementale» Grégoire Junod, syndic de Lausanne
chantier de Suisse du moment. Monica D'Andrea
«Les pièces urbaines seront liées grâce à l’école que l’on espère devenir un point d’attrait pour les quartiers des Bossons et de Bois-Gentil également», continue le conseiller municipal qui appuie sur les aspects écologique et participatif du projet car il est «important que les habitants s’impliquent». Emplacement idéal L’axe que Grégoire Junod a défendu, heureux de poser la première pierre pendant que le chantier avance, est celui d’une intégration de cet écoquartier
au tissu lausannois à part entière, non seulement d’un point de vue urbain mais aussi humain. «Nous avons voulu en faire un laboratoire, un projet novateur. Lausanne y tient particulièrement parce qu’on a voulu réaliser quelque chose d’inédit, un quartier complet, abordé dans sa dimension énergétique et environnementale, un quartier exemplaire en termes de matériaux de construction, sur le plan de la mixité sociale, sur sa production et consommation de CO2, ainsi que sur le plan climatique et environnemental», dit le syndic.
En termes de mobilité, l’arrivée du métro m3 à l’horizon 2028 accompagnera le développement progressif des Plaines-duLoup. Les dessertes seront nécessaires pour ce petit centre organisé aussi bien en PPE qu’en logements subventionnés, un tiers le seront, arborant des bâtiments également à but social avec un EMS qui participeront au renforcement des agglomérations pour modérer l’impact du réchauffement climatique. «Ce sera une solution au problème de la mobilité et du trafic routier, de la pollution, des îlots de chaleur qui seront limités et enfin >>
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Immobilier
Le conseiller municipal David Payot (au milieu) a fait un discours au sujet de la nouvelle école. A droite, le syndic de Lausanne Grégoire Junod, en plein interview. Monica D'Andrea
une manière de préserver la biodiversité des sols selon la loi sur l’aménagement du territoire (LAT)», conclut Grégoire Junod qui rappelle que 400 arbres seront plantés en sus des existants, dans l’aménagement des espaces verts de ce quartier piétonnisé dont le parking sera centralisé au nord de la parcelle. Phases d’exécutions Pour ce projet, des privés ont contribué à hauteur de 524 millions d’investissements tandis que les investissements publics se montent à 64 millions. Le bureau de développement Métamorphose, les services industriels, d’architecture, des parcs et domaines, des routes et de la mobilité, des écoles et du parascolaire ont été impliqués à divers degrés. L'ensemble du premier secteur de l'écoquar-
«A l’horizon 2031, l’ensemble comprendra un total de 8000 habitants et 3000 emplois»
tier devrait être achevé fin 2023: il comptera 23 bâtiments pouvant accueillir 2400 habitants. Commenceront alors les travaux sur les autres secteurs pour arriver, à l'horizon 2031, à un total de 8000 habitants et 3000 emplois, un Apems de 84 places et des lieux d’échange. (Apems = Accueil pour enfants en milieu scolaire). L’ambition suit le modèle de la durabilité, avec un approvisionnement en énergie 100% renouvelable et quasi neutre en émissions de CO2. Le chantier est déjà riche de sondes géothermiques qui vont jusqu’à 800 mètres de profondeur. À souligner également le concept paysager, qui arbore une végétalisation importante et préconise un équilibre entre la pierre et les espaces verts. Exemplaire! comme dirait Gégoire Junod. Monica D’Andrea
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JALONS DES CHANTIERS DES PLAINES-DU-LOUP 2018
Lancement des travaux préparatoires de la zone du PA 1 Chantiers participatifs pour la réalisation du parc du Loup provisoire et Inauguration
2020
Lancement des travaux des investisseurs de la pièce urbaine E
2021
Lancement des travaux des pièces urbaines A, B, C et D Premières pierres des pièces urbaines A, B, C, et E et visites de chantiers
2022
Réalisation des espaces publics du PA1 jusqu’à 2024 Arrivée des premiers habitants du PA1
2023
Début des travaux de la maison de quartier et réalisation du parc définitif
2024
Fin des chantiers PA1 et arrivée des derniers habitants du PA1
2025
Début des travaux du PA2
3500 habitants-emplois, 23 bâtiments, 1124 logements Cinq pièces urbaines: A: un lot développé SILL, La Cité derrière et Swiss Life B: Retraites Populaire Codha, SILL, Swiss Life C: SCHL, FLCL, FPHL D: Ville de Lausanne, Service de l’école, SILL, Fondation de Bois-Gentil, fondation de l’Orme, Coopérative écopolis E: Société coopérrative Logement idéal, Jaguar real estate OAK, la SIEP, coopérative sociale d’habitants SCCH Le bled et La Moutte Au total, 3500 habitants-emplois, 5 pièces urbaines, 23 bâtiments, 1124 logements
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Dossier
Travail de bachelor
DE L’UTILITÉ DES OUTILS NUMÉRIQUES DANS LA GESTION LOCATIVE Les agences immobilières incorporent de plus en plus la digitalisation dans leurs activités. Voici une synthèse partielle du travail de bachelor effectué par Almudena Batista, étudiante en filière économie d’entreprise à la HEG-FR dans le cadre du cours de gestion immobilière.
demeurent toutefois peu proposés : gestion des contrats en ligne, supervision de la consommation d’électricité et du chauffage à distance, plateforme d’offres flexibles s’agissant de la conciergerie ou des espaces communs, etc.
Almudena Batista.
L’
immobilier vit aujourd’hui une véritable accélération de sa transformation digitale qui s’est particulièrement intensifiée avec l’avènement de la pandémie de Covid-19, le confinement ayant obligé les professionnels de l’immobilier à repenser leurs méthodes de travail. A l’aube de la quatrième révolution industrielle, celle de l’intelligence artificielle et de la robotique, les services digitaux dans le secteur de l’immobilier locatif suisse
Visite virtuelle Cette étude est axée sur l’analyse de l’utilité des outils numériques dans la gestion locative en Suisse romande. Rappelons que la transformation numérique désigne l’apparition d’Internet et l’utilisation des technologies y relatives, tandis que la transformation digitale désigne plus précisément l’utilisation que l’humain fait du numérique par l’usage de ses doigts. La numérisation de la société grâce aux smartphones est en grande partie responsable de l’ubérisation. Airbnb est un exemple mondial d’ubérisation dans le secteur de l’immobilier locatif. Les attentes des consommateurs, de mieux en mieux informés, ont évolué. La recherche
d’un logement sur les différents portails immobiliers, à commencer par immobilier. ch, comporte de nombreux avantages. La personne peut maintenant remplir un formulaire détaillant ses critères pour bénéficier d’une liste exhaustive des biens susceptibles de correspondre à ses besoins. Il est même parfois possible de réaliser une visite virtuelle à 360 degrés interactive et immersive qui permet à l’intéressé de se déplacer dans chaque pièce et de visiter le bien en entier, comme s’il y était. Les portails immobiliers contraignent ainsi les agences traditionnelles à entamer une transformation profonde, non seulement dans leur relation client, mais aussi dans leur organisation interne. La Proptech laisse entrevoir un gain de productivité non négligeable par une facilitation des processus et un gain de temps et d’argent. Finalement, la pandémie de Covid-19 n’aura été qu’un accélérateur d’une transformation digitale de l’immobilier.
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Les portails immobiliers contraignent les agences traditionnelles à entamer une transformation profonde. LDD
Avec la génération Millénium, les outils digitaux dans le futur de la gestion locative prendront une place de plus en plus importante
Environ 300 entreprises développent et commercialisent des outils digitaux pour le secteur de l’immobilier en Suisse en 2021. Selon une étude réalisée par la PropTech Academy et portant sur 130 start-up actives dans ce type de services, environ 45% d’entre elles ont été créées entre 2017 et 2021. La gestion immobilière est le deuxième secteur le plus novateur, derrière l’immobilier intelligent et devant l’estimation immobilière. Avantages pour les locataires La gestion locative digitale présente de nombreux avantages. Du côté des locataires, certaines applications permettent un meilleur suivi des dépenses d’énergie. Le locataire peut également avoir accès aux documents en lien avec son bail. Certains bailleurs souhaitent aussi favoriser les échanges et services entre les résidents d’un immeuble en mettant à leur disposition des plateformes numériques : publication d’annonces entre voisins,
messagerie de quartier (ndlr : avec Eikenott à Gland), prêt d’objets, documents pratiques en lien avec le bail, conciergerie, etc. Il est possible pour le locataire de consulter le planning des machines à laver et recharger son compte en ligne. Toutes les demandes de réparations sont centralisées sur ces plateformes, ce qui simplifie nettement les échanges entre propriétaires et locataires. Du côté des régies, la digitalisation permet d’automatiser les fonctions d’un bâtiment afin d’obtenir une gestion plus aisée et simplifiée. L’immeuble intelligent, écoresponsable, entièrement domotisé et connecté est alors capable d’anticiper les divers besoins des locataires. L’état des lieux digitalisé sur tablette avec le solde de tout compte accélère l’éventuel processus de remise en état, la restitution de la caution et la disponibilité du logement pour une nouvelle attribution. Les bailleurs doivent cependant veiller à la confidentialité des données transmises. >>
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Dossier
En effet, ces dernier peuvent accéder à certaines informations privées telles que les habitudes de leurs locataires en matière d’éclairage, de consommation d’énergie ou de prise de repas. Etat des lieux des principales proptech Neuf secteurs ont été identifiés : la commercialisation concerne les plateformes numériques servant d’intermédiaires entre l’offre et la demande, afin de réaliser des négociations et des transactions. Il peut s’agir de plateformes de mise en relation en ligne, servant pour du courtage, des enchères, des transactions ou de la location Citons Flatfox, Neho ou Casasoft. En matière d’investissement, on parle de plateformes innovant par le mode de financer un bien immobilier. Il peut s’agir de financement participatif comme le crowdfunding, le peer to peer, etc. Citons Foxstone, Swisslending ou Crowdhouse. Pour la gestion des biens immobiliers, que ce soit en lien avec l’efficacité
Quelque 300 entreprises développent et commercialisent des outils digitaux pour le secteur de l’immobilier en Suisse. LDD énergétique, la gestion locative digitale, l’entretien, la location d’espaces de stockage, voici quelques exemples de sociétés : Propbase, Allthings, Novihome ou encore Green E-value. Dans la construction, appelée aussi la « ConTech », cela regroupe aussi bien les
logiciels de planification urbaine, la visualisation 3D ou encore la BIM (Building Information Modeling) : Realview.ch, Buildigo ou BIMmo. Le bâtiment intelligent et l’Internet des objets simplifient le fonctionnement, la gestion et la durabilité des bâtiments : SmartPlace, E-NNO, ROOMZ.
Dossier
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La pandémie de Covid-19 aura été un accélérateur d’une transformation digitale de l’immobilier. LDD
La réalité virtuelle et la réalité augmentée peuvent faciliter le développement, la maintenance et la visualisation des bâtiments : Raumgleiter, NOMOKO ou encore Klapty. Il y a bien entendu aussi l’analyse du big data, on pense alors à Popety.IO, Datahouse ou Immocompass. En matière d’estimation immobilière, il y a notamment PriceHubble, FPRE ou Wüestpartner. La Real Estate Fintech facilite le financement des biens immobiliers. Les plateformes y relatives fournissent des informations aux acheteurs et vendeurs potentiels et permettent d’effectuer directement des paiements ou des prêts. Citons Swisspeers, Cashare ou encore Valuu. Voici encore une proposition de cartographie des outils digitaux de gestion locative basée sur la revue de la littérature. Cartographie des outils Ces outils sont regroupés selon leur utilité et les besoins associés aux différentes étapes de la location : avant, pendant et après. De manière très sché-
matique, cela démarre par les portails immobiliers (tel immobilier.ch), puis l’état des lieux d’entrée (homePad), l’analyse de données, les visites virtuelles (spectando ou Archilogic), le contrat de bail (Ebail) et ensuite le cautionnement (Smartcaution ou swisscaution). Pendant la location d’un logement, différents portails proposent de digitaliser les échanges entre la régie, les propriétaires, les prestataires de services et les locataires. On peut donner en exemple Tayo Software ou homePad, puis les prestations de conciergerie et de nettoyage (Batmaid), les prestations de blanchisserie (Bubblebox), les prestations de rénovations et de réparations (Houzy, Buildigo, Devis.ch ou Abilect). Il y a aussi de l’analyse de données à ce stade (E-NNO et Locatee), pourquoi pas la recherche de « sous-locataires » temporaires (airbnb), la santé également (DOMO) et la consommation d’énergie (esmart, ou encore smarthome). Enfin, lors du départ, on peut encore citer MOVU Schweiz, pour l’état des lieux de
sortie homePad et les documents de sortie Fairwalter. Cette liste n’a rien d’exhaustif. Relevons pour terminer qu’à la suite de nombreuses interviews, les besoins des locataires en matière d’outils digitaux seraient : avoir une liste de contacts, par exemple le concierge ; les informations concernant le fonctionnement du local de buanderie de l’immeuble ou sur le déroulement du tri des déchets ; l’accès au dossier de locataire : contrat de bail, facturations ; la déclaration de sinistre ; la résiliation électronique ; et, enfin la prise de rendez-vous. Notons qu’avec la nouvelle génération qui devient locataire et qui est née avec les nouvelles technologies, la place des outils digitaux dans le futur de la gestion locative prendra une place de plus en plus importante dans les prochaines années. Il est donc primordial pour les entreprises concernées d’intégrer ces nouvelles technologies pour assurer leur pérennité. Almudena Batista
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Commerce
Jean-Marc Probst
«QUAND ON CÈDE SON ENTREPRISE, IL FAUT ÊTRE PERSUADÉ QUE LA GÉNÉRATION SUIVANTE FERA MIEUX» Propriétaire du Groupe familial (machines de chantier) basé à Crissier (VD), Jean-Marc Probst a transmis la holding familiale à ses jumeaux, Nicola et Andrea.
«D
essine-moi une pelle mécanique!» dirait le héros du livre le plus traduit au monde après la Bible. Dans la bibliothèque de Jean-Marc Probst, 6’000 livres montrent leur dos, mais son propriétaire n’en a lu qu’un! Et pour cause, sa collection du Petit Prince, la plus grande au monde, est traduite là en autant de langues, idiomes et patois. La pelle mécanique est l’autre passion de l’ex-député vaudois, lauréat de la Course autour du monde (TV romande) et actionnaire des librairies Payot. Mais à 65 ans, Jean-Marc Probst a transmis son entreprise à deux de ses trois fils, des jumeaux de 36 ans. On ne prête qu’aux riches «Dessine-moi un arbre généalogique!» pourrait aussi correspondre à la démarche du collectionneur du Petit Prince. Enfant, il a baigné dans l’univers paternel des pelles mécaniques, grues et autres engins. Son père avait créé l’entreprise Eric Probst Machines de chantier à Crissier (VD), où Jean-Marc a travaillé onze ans: «J’avais envie de développer l’entreprise, mais je voulais savoir si je travaillais
pour moi ou pour la famille, se souvient-il. Je suis allé voir une grande banque pour racheter l’entreprise pour clarifier la situation vis-à-vis de mes deux sœurs cadettes. On ne prête qu’aux riches. Même si j’étais député au Grand conseil et ingénieur, ils m’accordaient une somme dérisoire .» Son père finit par lui prêter la somme nécessaire. En 1999, une opportunité se présente: le rachat d’une société Maveg Notz, à Lyss (BE), sept fois plus grande, qui voit l’entreprise passer de 12 à 90 employés. Il se tourne alors vers la France développant la croissance externe, achetant et créant des entreprises des deux côtés de la frontière, la société-mère devient Probst Group Holding: «En 2008, le chiffre d’affaires dépasse les 140 millions et compte plus d’employés en France qu’en Suisse, quand survient la crise des subprimes. La France est dans la tourmente et le chiffre d’affaires baisse de moitié. Pour licencier du personnel dans l’Hexagone, il faut être dans les chiffres rouges, explique JeanMarc Probst. En 2010, année cruciale pour moi, l’entreprise perd en France tout ce qu’elle gagne en Suisse. Il est impératif de sortir de ce marché, où le climat de travail est bien différent du marché suisse
Sa collection du Petit Prince, la plus
basé sur le respect, alors que le marché français est dominé par les rapports de force .» Finalement la dernière des cinq entreprises côté hexagonal, celle située en Provence, sera vendue en 2020 du côté de Marseille. «J’ai trois fils, dont deux jumeaux. Pour leur transmettre l’entreprise à l’âge de la retraite, j’ai dû m’y préparer cinq ans à
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nombreuses expériences autour de moi ont montré que cela se passe mal entre les actifs et les non-actifs actionnaires d’une société. Leurs intérêts divergent. Les uns veulent du dividende, les autres du salaire et de quoi développer l’entreprise. Sans parler des pièces rapportées qui peuvent se mêler des affaires.»
Jean-Marc Probst a transmis la holding familiale à ses jumeaux, Nicola (à gauche) et Andrea (à droite). LDD
grande au monde, est traduite en autant de langues, idiomes et patois. LDD
l’avance. Il y a des aspects fiscaux, économiques, émotionnels, etc. La transmission se prépare cinq ans à l’avance Je recommande deux choses essentielles: être sûr de bien vouloir passer la main et être fermement convaincu que la génération suivante va faire
mieux que soi! Personnellement, j’avais acheté à mon père une entreprise de 12 employés qui réalisait 8 millions de francs de chiffre d’affaires, aujourd’hui on est 180 employés pour 90 millions de chiffre d’affaires.» Luca, le fils aîné, travaille à Singapour et renonce à revenir en Suisse: «Ma première préoccupation a été de l’écarter. De
Des profils différents Les jumeaux Nicola et Andrea réagissent positivement avec des profils bien différents. Nicola a suivi des études de HEC avec un postgrade à Hongkong, son père l’envoie en France se confronter à la vente des machines, avant de devenir directeur des ventes de Probst Maveg. Andrea, lui, étudie la gestion aux HEG à Genève, effectue des stages au Tessin, à Bâle dans des banques puis chez un fournisseur au Japon: «Il est revenu opérationnel à 100% dans son domaine de la finance, deux ans avant son frère. La voie académique est une bonne solution, mais elle prépare peu les dirigeants à gérer le quotidien.» Les jumeaux sont complémentaires à la tête de deux entités différentes: Nicola chez Probst Maveg et Andrea, directeur financier chez Wagner + Betontechnik, un fournisseur de matériels pour le béton acquis il y a cinq ans: cela se passe très bien, ils sont sur des marchés différents, l’un s’occupe du «blanc» (béton, bâtiment), l’autre du «noir» (asphalte, routes). Probst Maveg est à Crissier, Embrach (ZH) et Osogna (TI) avec le gros de son infrastructure à Lyss (BE), alors que Wagner est à Sursee (LU) et sur trois autres sites. Financièrement, le père a donné à tous les trois 30% des actions, demandant à l’aîné de s’engager à céder ses 10% à ses deux frères. La BCV leur a prêté l’argent: «L’an dernier, j’ai vendu des actions à mes jumeaux pour qu’ils aient ensemble 49%. Je garde pour l’instant 51 % et la présidence du Conseil de la holding.» Pour la votation sur l’initiative 99%, JeanMarc Probst n’a pas de mots assez durs: «Un oui serait une catastrophe. Les initiants se trompent de cible. Ils utilisent le mauvais outil. Ils identifient peut être un problème, mais la solution proposée est totalement fausse. C’est bête et naïf, et très démago!» Olivier Grivat
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Commerce
Histoire
VOGEL VINS, TOUT UN ROMAN! La société Vogel Vins, dont les membres restent plus soudés que jamais, poursuit son parcours avec détermination. Entretien avec le patron Julien Vogel, deuxième génération de marchands de vins.
A
rriver à la gare de Grandvaux par une journée ensoleillée est un vrai cadeau. Le petit arrêt ferroviaire pour admirer le panorama à couper le souffle sur les coteaux viticoles du Lavaux est un impératif. Classée au Patrimoine mondial de l’Unesco, la région est un trésor national. C’est dans ce cadre idyllique que le patron de Vogel Vins SA a eu la gentillesse de venir à la rencontre d’un Genevois perdu dans la campagne vaudoise. Solide réputation Après un court trajet sinueux au milieu des vignes, nous arrivons devant une ancienne école maternelle abritant les bureaux de la société que Julien Vogel dirige conjointement avec sa sœur, Anne-Christine. Et c’est en franchissant la porte des locaux qu’un air de famille se fait rapidement sentir. Avec une dizaine d’employés, dont cinq sillonnant les routes romandes, Vogel Vins SA s’est taillé une solide réputation dans le monde de la vigne. «Nous sommes très proches les uns des autres et chaque collaborateur est essentiel au bon fonctionnement de l’entreprise» déclare le patron. Non sans rebondissements, la petite entreprise a traversé les périodes de crise avec humilité et reste plus que jamais un incontournable marchand de vins romand. Filiforme et élancé, Julien Vogel reçoit dans ses bureaux en toute décontraction, le lac Léman et les Alpes en toile de fond. C’est avec aisance et conviction qu’il retrace le parcours de son entreprise. Ingénieur hydraulique, son grand-
Julien Vogel, un Genevois en terre vaudoise. LDD
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L’équipe de Vogel Vins. LDD père arrive à Grandvaux en 1929 nourrissant le rêve de faire du vin. Il achète une maison sur un terrain rempli de ronces, la vigne viendra plus tard. Ses fils restent dans le domaine en ayant deux différentes casquettes: l’un est vigneron et l’autre, après des études HEC à Lausanne, parcourt le monde des grandes entreprises de vins. Passionné par les vins de Bordeaux et bien introduit dans le milieu bordelais, Charles Vogel crée sa société, désireux de devenir son propre patron. L’aventure Vogel commence en 1992. Bar à vins A la fin des années 1990, la tendance est à la consolidation. Plusieurs importants acteurs (et clients de Vogel Vins) fusionnent laissant un carnet de commande considérablement amoindri. «C’est alors que mon père a commencé à s’intéresser sérieusement à la clientèle privée et à la restauration. Il était impératif de se diversifier», se remémore Julien Vogel. Parallèlement, le père décide d’ouvrir un bar à vins à Morges: le Yatus ouvre ses portes en 2003. Après des études de marketing et diverses expériences entrepreneuriales, Julien intègre la société six ans plus tard et lance dans la foulée un Yatus à Vevey. «Tout en conservant l’ADN viticole du premier établissement, je souhaitais en ouvrir un autre plus jeune et plus dynamique.» Le succès est au rendez-vous et un troisième établissement ouvre ses portes à Lausanne suivi d’un quatrième à Fribourg. Julien rentre ainsi indirectement dans l’entreprise familiale par le biais de
«Nous souhaitons vendre aussi bien les grands crus et les pépites que nous aimons découvrir que les vins incontournables qui conservent leur place»
ses bars à vins. Et c’est seulement à la retraite de son père qu’il prend officiellement ses fonctions. «Nous avons les deux un fort caractère. Je préférais attendre mon tour.» Conjointement, une importante société de négoce rachète 70% du capital de Vogel Vins en 2013. Un bouleversement pour la maison jusqu’alors familiale qui perd au fil du temps son authenticité mais gagne en vision stratégique. Raisin sur le gâteau, les nouveaux actionnaires souhaitent que les bars Yatus soient vendus au plus vite. Julien les rachète à titre personnel avant de les revendre quelques années plus tard. «A ce stade, nous étions devenus les candidats idéaux en matière de fusion.» Soutenus par leurs collaborateurs, Julien et sa sœur rachètent en 2020 les parts de la société et redeviennent les propriétaires de leur propre maison de vin. Repositionnement «Cette situation nous a permis de tout remettre à plat. Nous souhaitons vendre aussi bien les grands crus et les pépites que nous aimons découvrir que les vins incontournables qui conservent leur place. Nous voulons revenir à notre métier de cœur.» Dès le rachat, Julien Vogel revoit l’ensemble du catalogue et ressort son carnet d’adresses. Après avoir dégusté 900 vins en quelques mois, Vogel Vins se repositionne enfin. Au programme? Refonte du site internet, reprogrammation de l’outil de gestion, ouverture d’un bureau à Genève et dans le long terme une incursion en terre alémanique. Tout un programme... Edouard Amoiel
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Emploi et formation
Communication
LA PRÉVENTION DES CONFLITS La grande majorité d’entre eux peut être facilement évitée. On trouvera ci-après trois méthodes de bon sens à utiliser pour échapper aux conflits internes.
1. Etre bien dans ses «baskets» On dit qu’il est recommandé de bien s’entendre avec soi-même, car nous sommes la personne avec laquelle nous allons vivre le plus longtemps! Si nous sommes solides, nous serons plus disponibles pour l’autre. Il sera plus facile de comprendre le comportement de notre interlocuteur et de nous assurer que nous avons réellement saisi ses attentes et ses craintes. Dans une approche empathique, nous nous mettons effectivement à sa place sans vouloir lui imposer notre point de vue. Veillons à toujours être dans une «yes attitude» grâce à un vocabulaire qui nous amènera à répondre à une personne agressive par l’utilisation de termes comme «ta remarque» plutôt que «tes critiques». D’ailleurs, ne faisons pas à notre prochain ce que nous n’aimerions pas qu’il nous fasse et décidons de passer vingt-quatre heures, sans rien critiquer, ni personne.
2. Choisir le bon moment L’écrivain Jean d’Ormesson suggérait d’éviter ce qu’il appelait «la tyrannie de l’urgence». Pourquoi adresser sous le coup de la contrariété un e-mail de re-
La bienveillance constitue une véritable potion magique
proche au risque de blesser l’amour propre de son destinataire? D’ailleurs est-il vraiment judicieux d’envoyer un tel message? Si son «potentiel de catastrophe» est important, laissons-le tranquillement «infuser» quelques heures, voire la nuit. Dans bien des cas, nous changerons ensuite une partie de son contenu ou même le supprimerons en totalité et opterons pour une rencontre à un moment convenant parfaitement «aux deux parties», diminuant ainsi le risque de conflit. Si nous devons trouver une réponse à un point important et que nous ne sommes pas au mieux de notre forme, cela peut aussi arriver, car finalement nous sommes des humains, choisissons le moment adéquat pour
chercher un terrain d’entente. La plupart des urgences sont celles que nous nous imposons! La gestion de notre stress est un formidable antidote aux conflits. Et si en plus nous parvenons à identifier l’état émotionnel de notre interlocuteur, cela nous permettra d’en tenir compte et renforcera notre aptitude à éviter un conflit. Toujours en matière de temps, sachons en gagner. Imaginons que nous participions à une réunion et que l’une des personnes présentes affirme un point de vue différent du nôtre et nous pose une question avec une certaine agressivité. Plutôt que de nous exprimer immédiatement, on préfèrera lui dire que sa question est complexe, qu’elle mérite réflexion et que nous lui ferons volontiers connaître notre
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Chercher un terrain d’entente avec tact et dans le respect de l’autre facilite bien des choses
pour échapper aux conflits. LDD
point de vue par exemple sous trois jours au maximum. Evitons de nous exprimer sur la défensive. Cela nous permettra effectivement de fournir à notre interlocuteur des informations adéquates en étant probablement de meilleure humeur et qui sait, lui aussi.
3. Trouver un compromis Parlons avec notre interlocuteur et même à l’heure du tout à distance, essayons de faire le point dans une salle de réunion, un bureau ou même suivant les circonstances sur un terrain «neutre», comme
le bar d’un hôtel. De la discussion jaillissent souvent les bons accords. Utilisons des phrases simples et positives comme «notre objectif est de chercher ensemble, puis de trouver une solution au fait que...» Optons au maximum pour le terme «nous» toujours préféré au «tu» ou au «vous». Et cela devient: «Comment allons-nous procéder pour ...?», en associant l’autre à notre approche. Evitons de juger notre prochain, surtout devant ses collègues avec des propos du style: «ton travail est mauvais, ce n’est pas ce que j’attendais». D’ailleurs avonsnous été clairs dans notre demande? Et surtout compris? Deux parallèles ne se rencontrent jamais... sauf à l’infini! On préfèrera une approche du style: «J’ai bien lu
ton document. Concernant les points a, b et c, c’est parfait et je n’ai rien à ajouter. S’agissant du point d) penses-tu que l’on pourrait envisager son traitement sous un angle légèrement différent; à savoir...?» Est-ce que les grands esprits se rencontrent? Ce n’est pas certain, mais chercher un terrain d’entente avec tact et dans le respect de l’autre facilite bien les choses. Et gardons présent à l’esprit que l’art du compromis consiste à partager un gâteau de telle sorte que chacun croit en avoir reçu la plus grosse part! La bienveillance constitue assurément une véritable potion magique pour échapper aux conflits. Michel Bloch
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Gastronomie
Restaurant de l’Hôtel de Ville de Crissier
MAESTRO DE LA SALLE Louis Villeneuve, l’irremplaçable maître d’hôtel du célèbre restaurant de Crissier, prend sa retraite à la fin de l’année. Hommage à un ambassadeur de la salle pour qui passion rime avec transmission. bienveillance que d’émerveillement, retraçons l’immense parcours d’un maître de salle dont le souhait le plus cher est de continuer de transmettre son savoir à la jeune génération.
Un environnement d’excellence et de rigueur. LDD
M
alheureusement, il va falloir s’y faire ! Après quarante-sept années passées à arpenter les salles du restaurant de l’Hôtel de Ville de Crissier aux côtés de quatre cuisiniers de légende, le grand Louis Villeneuve tire sa révérence. Il était le roi de la découpe, du dressage, de l’accueil et des codes du service. Au fil du temps, il est devenu par la force des choses, le professeur attitré de toute une génération de futurs talents au service de la salle. Comment retracer des décennies de vie professionnelle en un article ? Il y aurait tellement de choses à dire sur cet homme de caractère et de poigne qui s’est frayé un chemin pour atteindre le sommet de la pyramide dans son métier. Les mouvements ne sont peut-être plus aussi rapides qu’à l’époque mais la précision du geste demeure intacte. Avec autant de pudeur que de candeur, autant de
Souvenirs, souvenirs Alors que le chapitre de sa vie dans la commune à l’ouest de Lausanne est sur le point de s’achever, Louis Villeneuve est plus actif que jamais. « Hors de question de rester sans rien faire », martèle-t-il d’une voix énergique. Même si la nostalgie d’une certaine époque l’anime, il n’est pas hanté par le passé. Chefs d’Etats, acteurs, artistes, musiciens, grands de ce monde et inconnus de passage... il les a tous vu défiler dans ce temple de la gastronomie mondiale. « Le restaurant de l’Hôtel de Ville de Crissier était une référence, est une référence et restera toujours une référence. » A la seule présentation d’une carte, que de rencontres exceptionnelles, que de liens d’amitié tissés au gré des services de midi ou du soir, que de brèves de comptoir entre deux majestueuses découpes du canard nantais au vin rouge façon Frédy Girardet. Malgré tous ces souvenirs, c’est vers l’avenir qu’il se tourne avec le même enthousiasme et la même énergie. Toujours avec panache et même si le temps passe à toute vitesse, il se sent comme un jeune homme prêt à relever de nouveau défis. Ambiance théâtrale Louis Villeneuve rentre en scène comme un boxeur sur un ring. « A chaque service, je ressens la même pression même si je ne le montre pas. Plus jeune, je ne me sentais pas à la hauteur de l’enjeu. Avec le temps, on apprend à gérer l’in-
Louis Villeneuve et
tensité d’un service, qui plus est celle d’un restaurant trois étoiles. » Un comble lorsqu’on a la chance de le voir en action en toute décontraction. Cet aspect de la compétition l’anime au quotidien et l’a accompagné durant toutes ses années. Ce n’est pas le genre de Louis Villeneuve de prendre la place d’un autre mais il ne se serait certainement pas laissé prendre la sienne. « Sans pour autant écraser l’autre, il faut simplement démontrer au quotidien que l’on est le meilleur. En vérité, cela se fait naturellement. Il est essentiel de donner l’exemple. » Vis-à-vis de ses confrères, Louis Villeneuve est fier de son métier. Tout au long de sa carrière, il a toujours fait en sorte d’apporter un supplément d’âme à son cadre professionnel. Issu d’un milieu paysan, la notion d’humilité et du
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Franck Giovannini au passe de la cuisine de l’Hôtel de Ville de Crissier. LDD
«Sans pour autant écraser l’autre, il faut simplement démontrer au quotidien que l’on est le meilleur »
travail nécessaire à son métier est une règle de vie. Même si la haute gastronomie n’est plus réservée à une élite, le maître d’hôtel déplore certaines tenues vestimentaires inadaptées dans un environnement d’excellence et de rigueur. « Que l’on soit assis en tant que client ou debout en train de servir, tout est une question de respect et d’éducation » Transmission Tous les jours il travaille aux côtés d’une jeune génération désireuse d’apprendre les enseignements du « maître ». Car ils le savent... les jours sont comptés avant la date butoir. Même si une forme de fermeté s’impose pour passer les bons messages et se faire comprendre, le grand Louis transmet son savoir avec pédagogie afin que l’excellence du métier perdure. « La jeunesse a besoin de cadre ! J’explique
toujours aux équipes que dans un métier en contact avec la clientèle, il est primordial d’avoir une culture large, multiple, tous azimuts afin de permettre une adaptation immédiate dans n’importe quelle situation en face de n’importe quel type de client. » Louis Villeneuve le sait bien, faire preuve d’éclectisme est un atout dans un métier essentiellement basé sur le relationnel. Il y aura forcément une dernière représentation. Et malgré son extraordinaire parcours, les yeux de Louis Villeneuve s’embrument à la seule évocation du baisser de rideau. Même si l’avenir de la profession demeure incertain, il garde néanmoins foi en cette génération 2.0 et reste confiant en sa succession. La représentation s’achève peut-être mais la pièce de théâtre continue... Edouard Amoiel
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Chronique
USPI VD par Frédéric Dovat, secrétaire général
Estimations immobilières
LA VALEUR AJOUTÉE D’UN GÉRANT, D’UN COURTIER ET D’UN EXPERT Pourquoi faut-il mandater un professionnel de l’immobilier pour gérer, vendre ou réaliser une expertise de son bien immobilier?
C
oncernant la gérance d’un bien immobilier, le gérant est un interlocuteur privilégié, garant de bonnes relations entre bailleurs, locataires et copropriétaires. Il a le devoir de rappeler aux parties les droits et les obligations découlant notamment du droit du bail. Il veillera aussi à ce que les rapports de voisinage entre locataires se déroulent au mieux. En outre, le gérant d’immeuble devra définir un prix de mise en location, dont la détermination dépendra d’une multitude de facteurs, tels que la rémunération des fonds propres, les exigences du droit du bail et le marché locatif environnant. Il devra également veiller au respect des exigences de forme imposées en particulier par le droit du bail. Enfin, le gérant
devra en particulier établir un décompte de frais accessoires, gérer les éventuels défauts de la chose louée ou encore la charge émotionnelle que peut générer un conflit entre bailleur et locataire. Par ailleurs, au vu de la complexité du cadre légal, le gérant saura conseiller le propriétaire afin de lui éviter tout faux pas. Formation, expérience et connaissances S’agissant de la vente d’un bien immobilier, la prise en compte des spécificités du bien, de même que la détermination d’un juste prix sont des éléments fondamentaux pour la réussite d’une vente immobilière. Seul un courtier, de par son expérience, sa formation, ses connaissances, sera à
L’expert, à la différence des estimat
même de rendre attentif son client aux éléments importants qu’il devra prendre en compte, tant pour l’achat que pour la vente d’un bien. La plus-value du courtier minimise le risque pour le vendeur de voir son bien mal estimé, sous-évalué et vendu en dessous de sa réelle valeur ou, au contraire, surestimé et stagner sur le marché de la vente. Par ailleurs, il mettra en valeur le bien, par le biais d’actions de communication, dans le but d’optimiser la vente. Enfin, un courtier qui ne réaliserait pas la vente, ne facturera pas de commission. Les estimations en ligne ou les sites comparatifs s’appuient sur une méthode hédoniste basée sur le passé et uniquement dans la comparaison des valeurs. Le bien immobilier est assimilé, par des
Chronique
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«Les algorithmes ne tiennent pas compte de tous les facteurs induits par de nombreuses spécificités qui composent le parc immobilier suisse»
ions en ligne, dispose de connaissances du marché local. LDD
algorithmes, à des centaines voire à des milliers d’autres qui sont au bénéfice d’une situation, d’un prix et d’une typologie similaire ou presque. Cette méthode ne tient pas compte de tous les facteurs induits par de nombreuses spécificités qui composent tant le parc immobilier suisse que celui du canton de Vaud. Certaines sociétés proposant des forfaits estiment que les honoraires d’un courtier d’une agence immobilière sont trop élevés. En réalité, le courtier évitera bien des déconvenues tant au vendeur qu’à l’acheteur. En effet, la vente d’un bien immobilier est complexe. Le courtier prendra en compte le potentiel constructible, la qualité de construction et des finitions, la qualité des structures, l’état d’entretien, l’isolation thermique, phonique, l’analyse
de salubrité, la situation géographique, particulière, les aspects légaux et de droit liés au bien, etc. Par ailleurs, son important réseau permettra de trouver rapidement un acquéreur et de limiter le nombre de visites au vendeur. Expertise précise et objective Quant à l’expertise immobilière, l’expert apportera, de par ses compétences et expérience acquises par l’analyse et l’observation du marché, ainsi que par ses connaissances des données économiques importantes pour l’objet à estimer, une estimation précise, complète, objective et détaillée du bien immobilier et les possibilités de mise en valeur de l’immeuble. Il s’appuie sur les méthodes d’estimation reconnues et veille à ce que
son activité débouche sur un résultat conforme au marché. A la différence des estimations en ligne, l’expert en estimations immobilières dispose de connaissances du marché local et se rend sur place pour inspecter le bien, et se rendre compte de ses caractéristiques, comme la vue, le bruit. Les estimations en ligne sont basées en particulier sur des algorithmes qui ne peuvent pas prendre en compte tous les éléments permettant d’obtenir une estimation aussi précise que possible. Vous l’aurez compris, la gestion, la vente et l’expertise immobilière requièrent des connaissances, de l’expérience, un réseau, et une organisation qui nécessitent les services d’un professionnel de l’immobilier.
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