Análisis de variables incidentes para el tema de valorización - índice de área de renta

ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. ENRIQUE PEÑALOSA LONDOÑO

UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL DIRECTORA CLAUDIA PUENTES

OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL

JEFE DE OFICINA (E) AURELIANO AMAYA DONOSO

Introducción Introducción

El presente estudio tiene como objetivo proponer nuevas variables que incidan y refuercen el método que actualmente es utilizado por la administración distrital para el cálculo de la distribución de la valorización en Bogotá.

La contribución por valorización “es un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeta a registro, destinado a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público, que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras”1.

La contribución por valorización en Bogotá fue reglamentada mediante el Acuerdo 7 de 1987, por el cual se adopta el Estatuto de Valorización del Distrito Especial de Bogotá.

Este estatuto definió entre otros: • El concepto de valorización y al Instituto de Desarrollo Urbano - IDU como el responsable de su manejo.

• Reguló la ordenación y ejecución de las obras.

• Definió y reguló los criterios para fijar la Zona de Influencia.

• Reguló la participación de la comunidad a través de los representantes de los propietarios y poseedores.

• Estableció el marco legal para la distribución de la contribución: Métodos y aprobación del monto.

• Estableció la regulación para el procedimiento jurídico en caso de la asignación de la contribución, recursos y exigibilidad de la contribución.

Igualmente dentro de los métodos establecidos para la distribución de la valorización, el artículo 56 del mencionado Acuerdo determina: “….METODO DE DISTRIBUCION. Los métodos para distribuir la contribución generada por obra, plan o conjunto de obras que causen beneficio local, son las siguientes:

1 Artículo 1, Acuerdo No. 7 de 1987, por el cual se adopta el Estatuto de Valorización del Distrito especial de Bogotá.

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a. Método de los frentes. Consiste en la distribución del gravamen en proporción a la longitud de los frentes de los predios beneficiados directamente con la obra.

b. Método de las áreas. Consiste en la distribución proporcional del bene-

ficio de acuerdo con la extensión superficiada de los predios comprendidos dentro de la zona donde se irrigará el presupuesto o costo distribuible.

c. Método de los frentes y áreas. De conformidad con los ítems que con-

forman el presupuesto o cuadro de costos de la obra, la distribución tiene en cuenta que algunos rubros como el de adquisición de las zonas se distribuye en función con las áreas y otros como el costo de las obras civiles, se irrigue en función de los frentes.

d. Método de doble avalúo. Consiste en distribuir el presupuesto o costo

en proporción a los mayores valores económicos de cada predio, deducidos mediante avalúos comerciales realizados por el IDU antes de iniciar la ejecución de la obra, plan o conjunto de obras y una vez concluidas las mismas.

Este método sólo será aplicable cuando la distribución se realice con posterioridad a la terminación de la obra.

e. Método de las zonas. Mediante el trazado de una serie de líneas parale-

las a la obra y asignación de un porcentaje de un presupuesto o costo distribuible a cada una de las franjas, se determinará en forma decreciente el beneficio a medida que se alejan del eje de la respectiva obra. La contribución será directamente proporcional al área del predio cobijado por la franja.

f.

Método de los factores de beneficio. Consiste en la distribución de la contribución con base en unos factores o coeficientes numéricos, que califican las características diferenciales más sobresalientes de los predios y las circunstancias que los relacionan con las obras, escogido su valor entre los límites del beneficio generado por ellas. El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el factor de distribución definitivo para cada predio.

A un mismo predio podrá asignársele distintos coeficientes dividiéndolo en dos o más sectores, de acuerdo con sus características, con la finalidad de gravarla en las mejores condiciones de equidad.

g.

Método de comparación. Sistema de la contribución de valorización, podrá emplearse cualquiera de los métodos enunciados anteriormente u otro que se ajuste a las condiciones de beneficio de la obra, plan o conjunto de obras.”

Actualmente en Bogotá se viene realizando el cobro por valorización en concordancia con el Acuerdo 523 de 2013, donde se incorporaron para ser construidas y financiadas con los recursos de valorización varios grupos de obras y a su vez se excluyeron otras.

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Desarrollo Desarrollo

Ahora bien, dentro del presente documento se exploran variables diferentes a las ya utilizadas en los métodos planteados en el Acuerdo 7/87 para calcular la distribución de la contribución por beneficio local y a su vez tener más argumentos que apoyen los cobros actualmente realizados en las diferentes zonas.

Dentro de las variables a explorar se tuvieron en cuenta: Valores comerciales puntuales Unidades de uso por predio Área de renta por lote La aplicación de estas variables como prueba piloto se realizó en la localidad de Kennedy (8) por contar con variedad de estratos y usos, los cuales permitirían poder emplear todas las variables a considerar.

En la localidad de Kennedy encontramos 273.784 predios, los cuales están distribuidos en 110.045 lotes, 107.768 en no propiedad horizontal (NPH) y 2.277 en propiedad horizontal (PH). (Ver Mapa 1).

De igual manera se encontró que de los 107.768 lotes en NPH, 62.322 (57.8%) corresponden al destino económico residencial, con estratos que van del 1 al 4 y 45.446 (42.17%) lotes que corresponden a destinos económicos diferentes al residencial. (Ver Mapa 2)

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Mapa 1. Distribución de lotes Localidad 08 Kennedy

Tipo lote NPH PH Total lotes

Número 107.768 2.277 110.045

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Mapa 2. Estratificación Socioeconómica Localidad 08 Kennedy

Estratos Lotes NPH Estratos Lotes NPH 1 461 2 34.423 3 27.166 4 272 Total 62.322

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Aplicación Aplicación variables Análisis Geográfico “Hot Spot” Por otro lado, se llevó a cabo un análisis geográfico, utilizando la herramienta “Statistics Analisys” con la cual se hizo un modelamiento de “Hot Spot”.

La herramienta Análisis de punto caliente calcula la estadística Gi* de Getis-Ord (que se pronuncia G-i-estrella) para cada entidad en un dataset. Las puntuaciones z y los valores P resultantes indican dónde se agrupan espacialmente las entidades con valores altos o bajos.

Esta herramienta funciona mediante la búsqueda de cada entidad dentro del contexto de entidades vecinas. Una entidad con un valor alto es interesante, pero es posible que no sea un punto caliente estadísticamente significativo. Para ser un punto caliente estadísticamente significativo, una entidad debe tener un valor alto y también estar rodeada por otras entidades con valores altos. La suma local para una entidad y sus vecinos se compara proporcionalmente con la suma de todas las entidades; cuando la suma local es muy diferente de la esperada, y esa diferencia es demasiado grande como para ser el resultado de una opción aleatoria, se obtiene como consecuencia una puntuación z estadísticamente significativa.

Hot Spot: Esta herramienta identifica clúster espaciales estadísticamente significativos de valores altos (puntos calientes) y valores bajos (puntos fríos).

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La estadística Gi* devuelta para cada entidad en el dataset es una puntuación z. Para las puntuaciones z positivas que son estadísticamente significativas, mientras más grande es la puntuación z, más intenso es el clustering de valores altos (punto caliente). Para las puntuaciones z negativas que son estadísticamente significativas, mientras más pequeña es la puntuación z, más intenso es el clustering de valores bajos (punto frío).

Valores Comerciales Puntuales Dentro de las variables a considerar se utilizaron Valores Comerciales Puntuales para el año 2016, solamente en lotes con uso residencial y clasificados en NPH. Este análisis mostró a través de mapas de calor, unas zonas concentradas donde los valores comerciales por M2 fueron más altos, llegando a rangos entre $1.500.000/m2 y $1.750.000/m2 como valores máximos.

Igualmente al implementar el análisis “Hot Spot” muestra cómo a pesar que en sectores como Patio Bonito y Timiza la densidad de valor por m2 es alto, no muestra grandes valores comerciales, lo que si sucede principalmente en Ciudad Kennedy y Carvajal Mapa 3. Valores comerciales año 2016

Mapa 4. Valores comerciales año 2016 “Análisis Hot Spot”

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Unidades de Uso por Predio Al analizar esta variable se buscaba mostrar en qué zonas había un mayor número de unidades de uso por predio para así establecer en qué sectores hay mayor posibilidad de renta al contar un solo lote con varias unidades habilitadas con uso residencial, es decir, se busca determinar para una misma unidad predial (Único CHIP) cuántas unidades de uso tienen, para el caso residencial, las cuales puedan llegar a ser objeto de renta. Para poder determinar esta característica o variable se utilizó el número de cocinas por predio, ya esto puede ser un indicador de unidades independientes de uso.

En al análisis “Hot Spot” podemos ver claramente la diferenciación, pues si bien en el mapa 4 las UPZ´s de Patio Bonito, Timiza y Corabastos presentaban valores y densidades bajas de avalúo, podemos observar que son precisamente éstas las que mayores unidades de uso presentan y por ende, la mayor posibilidad de renta.

Mapa 5. Unidades de uso por predio NPH

Mapa 6. Unidades de uso por predio NPH.

Análisis “Hot Spot”

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Área de Renta por Lote Como complemento al estudio de la variable anterior se realizó un filtro exclusivamente en predios con destino residencial y clasificados como NPH, a los cuales se les llevó a cabo una clasificación tendiente a determinar un área mínima de vivienda para lo cual se tuvieron en cuenta las características constructivas y de habitabilidad promedio de los hogares para poder así establecer un estándar básico promedio y así finalmente inferir el área o potencial de renta final resultante.

Mediante filtros estadísticos aplicados a la información predial, se excluyeron los siguientes parámetros: • Lotes con área de terreno:

<= 36 m2 y área construida <= 108 m2

• Predios con área construida: <= 72 m2 • Predios en sectores homogéneos con hasta dos (2) pisos, con una sola unidad de uso, área de terreno < 250 m2 y área construida < 250 m Esto teniendo en cuenta los estratos, promedios y tipologías de la vivienda así como estándares de habitabilidad.

Posteriormente con la información resultante, se tuvieron en cuenta las siguientes características: • Lote tipo con área >= 72 m2 • Tuvieran más de una Unidad de Uso al restar una primera unidad como unidad básica Este análisis permitió nuevamente encontrar áreas donde se concentraban lotes con un notable potencial de renta al contar con áreas mayores al promedio y más de una unidad de uso, lo que se podría interpretar como áreas con mayor potencial de renta.

Se puede verificar que Unidades de Planeación Zonal, UPZ´s, como Patio Bonito, Gran Britalia y Timiza principalmente, presenta mayores áreas disponibles de renta por lote; pero al llevar a cabo el análisis de “Hot Spot”, UPZ´s como Carvajal y el oriente de Américas presentan también una importante disponibilidad. (Ver mapa 6).

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Mapa 7. Área de renta por lote en predios NPH

Mapa 8. Área de renta por lote en predios NPH.

Análisis “Hot Spot”

Ahora bien, queriendo medir dicha disponibilidad, se calculó un sencillo índice, en donde se divide el área de renta sobre el área de lote: i = área de renta área de lote En donde la idea es determinar o condensar las áreas en que es más relevante es este indicador. El resultado lo podemos ver en los siguientes mapas.

Finalmente se estableció un Índice de Área de Renta por Lote que confirmó la tendencia mostrada en el análisis de las variables anteriores donde zonas como la de Patio Bonito presenta mayor posibilidad de ingresos por contar con un índice más alto de Áreas de Renta por Lote.

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Mapa 9. Índice de Renta por Lote

Mapa 10. Índice de Renta por Lote.

Análisis “Hot Spot”

i = área de renta área de lote

Finalmente al establecer el índice anteriormente mencionado vemos que se confirma la tendencia mostrada en el análisis de las variables anteriores donde podemos constatar que las UPZ´s de Patio Bonito, Corbastos y Timiza son las que mayores índices de renta por lote demuestran a pesar de que sus valores comerciales no sean tan altos, por lo que se podría interpretar que las zonas donde las viviendas se han desarrollado bajo la modalidad de autoconstrucción son las que mayores áreas de renta pueden arrojar.

Conclusiones Conclusiones

Con el desarrollo del presente estudio, se concluye que el análisis de este tipo de variables pueden ser utilizadas para fines diferentes al de apoyar los cálculos de valorización en la ciudad, ya que estas pueden ser empleadas en diversos análisis para establecer indicadores de ciudad.

Al ser una primera aproximación, este estudio puede ser desarrollado con mayor profundidad cruzando no solo la información que posee la UAECD sino incluyendo datos de la Encuesta Multipropósito de Bogotá 2014, lo que permitiría encontrar información valiosa relacionada con el nivel de ingresos en la ciudad.

Despues de cruzar las diferentes variables utilizadas y el índice creado, se puede establecer que en la localidad de Kennedy las zonas o barrios desarrollados por autoconstrucción, presentan finalmente mayores áreas de índice de renta