Immobilier d’entreprise : investir SUR LA CÔTE D’AZUR
choisir la côte d’azur
UNE ÉCONOMIE OUVERTE ET CONNECTÉE, FERMEMENT POSITIONNÉE SUR DES FILIÈRES D’AVENIR Destination touristique prisée des touristes et congressistes du monde entier, la Côte d’Azur est aussi devenue un pôle vibrant, efficace et ultra-connecté d’entrepreneuriat et d’innovation.
Une spécialisation pointue sur des filières à haute valeur ajoutée Dotée d’une excellente desserte internationale et d’un pouvoir d’attraction fort auprès des cadres et des sociétés étrangères, la Côte d’Azur excelle dans les services à forte valeur ajoutée et les filières technologiques innovantes : technologies de l’information à Sophia Antipolis, éco-technologies et « smart city » à Nice Éco-Vallée, aérospatial à Cannes.
► SERVICES ET FONCTIONS PARTAGÉES Parfaitement connectée au cœur de la zone EMEA, disposant de ressources humaines qualifiées, polyglottes et multiculturelles et offrant un environnement privilégié à des coûts nettement inférieurs aux métropoles européennes concurrentes, la Côte d’Azur attire des activités à forte valeur ajoutée : c entres de R&D Intel, Huawei, Magnetti Marelli, NXP, Symantec, Nvidia, Amadeus, Galderma, …
c entres informatiques Honeywell, Air France, CERTIAM, … c entres de support et de formation Fortinet, Institut Marcel Fournier, … c entres de relations clients et de réservations American Express, IBM, Air France – KLM, Accenture, Expédia, Santiane, Convers, … centres de design Toyota, rganisations internationales et sociétés savantes o W3C, ETSI, ESMO, Société européenne de Cardiologie, … s ièges sociaux Koné, CooperVision, GSF, Arkopharma,Virbac, …
Filières technologiques S ophia Antipolis a fait de la Côte d’Azur un pôle d’excellence européen dans le domaine des technologies de l’information, et continue d’attirer les ténors mondiaux – de Intel à Huawei, en passant par Amadeus et Cisco. Le secteur a connu une croissance de 7 % en 2013, avec 4,07 milliards d’euros de chiffre d’affaires générés sur la Côte d’Azur par 1 545 entreprises représentant 21 370 emplois. L’innovation technologique irrigue directement les autres filières internationales de la Côte d’Azur : i ndustrie de l’image et aéronautique, avec Thalès Alenia Space à Cannes, éco-technologies sur l’Éco-Vallée avec Schneider, l’IMREDD, the Sustainable Design School et de nombreuses start-up,
Tourisme et congrès Bénéficiant d’atouts naturels et culturels considérables, la Côte d’Azur est la 2e destination touristique en France avec 11 millions de visiteurs par an. Avec la 2e offre de palais des congrès en France, le 2e hub aéroportuaire d’affaires en Europe et l’un des plus beaux parcs hôteliers au monde (640 hôtels classés, dont trente-deux 5*), elle s’est aussi dotée des infrastructures d’accueil qui lui permettent de s’imposer comme 2e destination française pour le tourisme d’affaires international avec 2 millions de visiteurs d’affaires. 500 000 congressistes fréquentent chaque année 400 manifestations d’affaires nationales et internationales, du MipTV au MIPIM, en passant par le NFC World Congress ou TM Forum.
ille intelligente, e-santé, m-tourisme, e-éducation v à Nice avec IBM, Cisco, EDF, GDF Suez,Véolia et le CNR Santé, s anté & sciences du vivant, de Nice à Sophia Antipolis, avec Galderma, Median Technologies,Virbac, Lundbeck, … l a filière florissante des arômes & parfums, en constante expansion dans le Pays de Grasse. Chacune de ces filières bénéficie d’écosystèmes puissants auxquels contribuent 8 pôles de compétitivité dont le pôle mondial Solutions Communicantes Sécurisées, 4 incubateurs, 6 pépinières, 4 fablabs et diverses plateformes collaboratives, 2 organismes de normalisation, de nombreux acteurs académiques et associations professionnelles, permettant aux grands comptes, PME et start-up d’interagir dans un environnement privilégié à forte visibilité internationale.
Résolument ouverte sur le monde
Une « Sun Belt » à la Française
Près de 1 800 établissements à capitaux étrangers employant 30 000 personnes développent leurs activités sur la Côte d’Azur. Plus de 120 établissements à capitaux étrangers nouveaux s’y implantent chaque année, en particulier pour y localiser des activités de services et de R&D.
Qualité de vie, dynamisme économique et excellence technologique font de la Côte d’Azur une région fortement attractive pour les cadres et ingénieurs.
ne forte progression des investissements U directs étrangers
C’est la région la plus attractive de France pour 78 % des cadres français, et 91 % des actifs aimeraient s’y installer(2).
150
100
2013
2011
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1999
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Provence Alpes Côte d’Azur est la 2e région la plus peuplée de France, et la 1re région pour la progression de sa population – 2 millions de personnes de plus en 45 ans et 800 000 personnes de plus prévues en 2030(1).
Année d’implantation des établissements en activité, en nombre d’établissements Source : Sirius (CCI Nice Côte d’Azur), données 2013
La région héberge la 3 e plus forte concentration de cadres en France(3) et offre la meilleure productivité par poste après l’Ile de France (73 800 €/an)(4). Une productivité tirée par le secteur tertiaire, qui emploie 84 % des actifs sur la Côte d’Azur(1). La part des cadres des fonctions supérieures de l’aire urbaine de Nice a été multipliée par deux en 20 ans. (1)
Statistiques Insee. (2) Sondage Provemploi. (3) APEC. (4) Conference Board.
Ils contribuent, avec les 5,5 millions de touristes étrangers, à une atmosphère cosmopolite animée par 100 000 résidents étrangers de quelques 160 nationalités, qui bénéficient de la 2e concentration d’écoles internationales en France.
Aéroport de Nice Côte d’Azur
Un territoire en renouveau Un territoire multipolaire Le développement de l’immobilier d’entreprise sur la Côte d’Azur s’organise sur ses différents pôles économiques : Sophia Antipolis, première technopole européenne, regroupant les ténors des technologies de l’information sur un parc de 2 400 ha, à 30 minutes de l’aéroport de Nice Côte d’Azur. e aéroport international de France avec 2 11,5 millions de passagers. 2e hub en Europe pour l’aviation d’affaires (Aéroports de la Côte d’Azur). 3e aéroport low-cost de France, et l’une des premières offres “business low-cost” d’Europe. Plus de 100 destinations en direct dans plus de 30 pays, des vols quotidiens vers New York, Dubai et toutes les grandes capitales européennes. À 5 km seulement du centre ville de Nice, et 30 minutes de la plupart des pôles azuréens.
ice et Éco-Vallée, avec un pôle tertiaire fort à l’Arénas, N et une filière d’innovation centrée sur les éco-technologies, le développement durable et la ville intelligente à Nice Méridia dans l’Éco-Vallée. L’ensemble bénéficie d’un nœud de communications très efficace : aéroport international, autoroute A8, gare TER, Promenade des Anglais et voie rapide, et bientôt tramway. L es secteurs de Cannes sur le littoral, spécialisé sur l’industrie de l’image et l’aérospatiale, Grasse dans l’arrièrepays et son puissant pôle arômes et parfums, Menton à la frontière italienne, et sa tradition séculaire de bien-être.
MENTON MONACO ÉCO-VALLÉE
A8 NICE
GRASSE
Nice Côte d’Azur
Zone d’activité de Cannes
Sophia Antipolis
Parc scientifique de Sophia Antipolis
CANNES
A8
Zone d’activité de Grasse
O. I. N. Éco-Vallée
ANTIBES Cannes Mandelieu
Un environnement urbain en constante mutation La Promenade du Paillon, la nouvelle Gare Thiers, le stade Allianz Riviera à Nice, le campus SophiaTech à Sophia Antipolis ou le nouveau Palais des Congrès d’Antibes sont quelques uns des aménagements emblématiques achevés ces dernières années. Plusieurs projets structurants vont enrichir l’offre de transport : La nouvelle ligne ferroviaire Thello, reliant en direct Marseille à Milan via Cannes, Antibes, Nice, Monaco et Menton (à partir de décembre 2014). La Ligne Nouvelle Provence Côte d’Azur prévoit, dans sa priorité 1 à horizon 2023/2030, la création d’un nouvel axe ferré Nice-Cannes via une nouvelle gare à Sophia Antipolis, qui viendra fluidifier l’accès à Sophia Antipolis (à 7 mn de Nice-Aéroport par la Ligne Nouvelle), augmenter fortement la capacité du réseau entre Nice et Cannes, et améliorer la desserte des parcs d’activité de Grasse. Les développements prévus en
priorité 2 viendront accélérer les accès vers Marseille et Gênes. n Bus-Tram à haut niveau de service pour relier Antibes U à Sophia Antipolis en moins de 30 mn (fin 2016). Le pôle d’échanges multimodal Nice-Aéroport (avion, train, bus, Autobleue, Vélobleu et tramway), et deux pôles en cours d’aménagement à Cannes et Antibes, reliés par un Train Express Régional courant jusqu’à Monaco et Vintimille en Italie. n réseau de 4 lignes de tramways sur le territoire de U la Métropole Nice Côte d’Azur (horizon 2030). L’Éco-Vallée de la Plaine du Var, Nice Méridia et le quartier santé Pasteur à Nice, Technopolis à Cagnes-sur-Mer et la Côte 121 à Sophia Antipolis sont les projets d’immobilier de bureaux engagés qui offrent de nouvelles perspectives pour le territoire.
sophia antipolis
La force d’innovation de la technopole renouvelée dans un projet urbain inédit Pour que Sophia Antipolis reste ce site d’excellence où l’avenir a toujours un temps d’avance, l’État et le SYMISA ont conçu un projet territorial de développement, « Sophia 2030 », articulé autour du grand projet d’aménagement « Côte 121 ».
Sophia Antipolis, technopole incontestée Référence mondiale dans le domaine des technologies de l’information, elle compte aujourd’hui 1 400 entreprises, dont 150 multinationales, employant 34 000 salariés de 63 nationalités différentes, un pôle d’enseignement supérieur de 5 500 étudiants et des activités de recherche publique et privée fortes de 4 500 chercheurs. La concentration de leaders mondiaux et de start-up, d’organismes de standardisation internationale (W3C, ETSI), de pôles de compétitivité, d’acteurs académiques et d’associations professionnelles crée une émulation
fructueuse dans un contexte collaboratif rare, facilité par des plateformes techniques mutualisées de premier plan, et de nombreux événements locaux. Depuis 40 ans, près de 900 postes supplémentaires sont créés chaque année sur la technopole, essentiellement sur des activités de R&D ou à fort contenu technologique. Sophia Antipolis fait face à une demande continue de surfaces neuves. Les nouveaux locataires d’envergure récemment installés ou agrandis sont Huawei (400 m²) en 2013, Amadeus (4 500 m²) et Intel (1 800 m²) en 2012.
le business pôle Le Business Pôle Sophia Antipolis, accueille sur 3 800 m² les pôles de compétitivité Solutions Communicantes Sécurisées et Pégase, l’association Telecom Valley, les incubateurs TelecomParis Tech et PACA-Est, l’Agence Régionale d’Innovation et d’Internationalisation, une pépinière d’entreprises hébergeant une vingtaine de start-up, un espace de co-working, la plateforme 4G Com4Innov, et les bureaux de la CCI. Il a été labellisé en 2014 «Business Innovation Center» par le réseau European Business Network.
sophiaTech Le nouveau campus dédié aux TIC a été inauguré en 2012. Outre un puissant pôle académique (UNS/Polytech Nice Sophia, Eurecom/Telecom ParisTech, INRIA, CNRS, INRA), dimensionné pour 3 000 étudiants et 800 enseignants chercheurs, il accueille la SATT Sud Est, le siège du KIC ICT Labs, la plateforme collaborative du CIM PACA, et le nouveau FabLab «SoLab» dédié à l’internet des objets.
Sophia Antipolis, espace en renouveau Réparti sur cinq communes au cœur d’une zone d’un million d’habitants, le parc s’étend sur un site préservé exceptionnel de 2 400 hectares, dont les deux tiers sont dédiés aux espaces verts et aux activités sportives. Situé à 20km de l’aéroport international de Nice Côte d’Azur, il est desservi par l’autoroute A8 et les réseaux de transports collectifs.
Sophia-Antipolis est encore riche de promesses. Les espaces actuellement exploitables s’appuient sur 200 ha de foncier public disponibles. La capacité de la technopole approche les 2 millions de m² de capacité constructible pour 1,2 millions de m² de bureaux réalisés. 10 000 m² de bureaux sont en cours de livraison (et 20 000 m² sont autorisés).
Sophia 2030 & le projet « Côte 121 » sophia 2030 L’Etat et le SYMISA (instance d’aménagement de la technopole) ont souhaité imaginer le nouveau visage que Sophia Antipolis pourrait avoir dans les 20 prochaines années, pour que la technopole continue d’incarner magnificence naturelle et excellence technologique. L’objectif de « Sophia 2030 » est de renouveler, par le prisme d’un projet urbain inédit, la force d’innovation d’un écosystème qui met en synergie l’enseignement supérieur, la recherche et les entreprises. Adossé à une gouvernance unifiée de la technopole, le nouveau projet d’aménagement va redynamiser et compléter l’offre de Sophia Antipolis en matière de logements, d’enseignement supérieur, de locaux tertiaires, de commerces et de services, et répondre au principal défi de la technopole : l’accessibilité. Démarré en octobre 2013, le projet « Côte 121 » répond à ces enjeux.
Le projet “Côte 121” en chiffres 43 200 m² dédiés aux 1 entreprises et à l’artisanat, 26 100 m² de logements, 27 700 m² de logements spécialisés, 131 300 m² dédiés à l’enseignement et à la recherche, 133 000 m² dédiés aux commerces et aux lieux de vie, 29 700 m² d’équipement, 6 000 m² dédiés au sport et à l’éco-tourisme.
Le projet « Côte 121 » Le projet « Côte 121 » porte sur 4 pôles de vie mis en réseau dans la partie Sud de Sophia Antipolis : les Trois Moulins (Antibes), Saint-Philippe (Biot), le Fugueiret et les Clausonnes (Valbonne), pour une offre urbaine profondément renouvelée, complémentaire et adaptée aux enjeux de demain pour Sophia Antipolis. Il concerne une surface bâtie supplémentaire de plus de 500 000 m² à l’horizon 2020 et 600 000 m² à l’horizon 2030, combinant bureaux, logements, équipements sportifs et touristiques, et de nouveaux pôles de centralité comme une Cité du Savoir dans la zone du Fugueiret. Sur la ligne vallonnée suivant la côte d’altitude 121, ces 4 pôles seront connectés par une nouvelle solution de mobilité – le Bus-Tram – qui reliera la technopole à la gare multimodale d’Antibes. Le premier projet à être développé dans la zone « les Trois Moulins » représente un potentiel de 150 000 m² de bureaux, commerces et logements, directement connectés à l’A8.
Saint-Philippe Le Fugueiret, « la cité du savoir »
20 à 25 000 m2 de tertiaire 20 000 m2 d’enseignement supérieur 60 000 m2 Programmation à l’étude
40 à 50 000 m de tertiaire/recherche 50 000 m2 d’enseignement supérieur Une cité universitaire 150 000 m2 Vers Valbonne Démarrage des travaux en 2017 2
VALBONNE Vers Valbonne
Vers Biot
Business Pôle
BIOT
Vers Antibes
Sophia Tech SAINTPHILIPPE LE FUGUEIRET
ANTIBES LES 3 MOULINS
Vers Mougins
MOUGINS
A8 vers Nice
LES CLAUSONNES
Futur Bus-Tram
VALLAURIS
A8 vers Marseille
Vers Antibes
Vers Vallauris Vers Le Canet
Les Clausonnes 45 000 m2 de tertiaire 25 000 m2 d’activités artisanales et industrielles 150 000 m2 Démarrage des travaux en 2015
Les 3 Moulins 40 000 à 50 000 m2 de tertiaire 1 000 logements à terme Un pôle sportif Un pôle de vie de quartier 150 000 m2 Démarrage des travaux en 2016
MÉTROPOLE nice côte d’azur et éco-vallée
la Métropole renforce son attractivité et son offre sur les services et les éco-technologies La première métropole de France a engagé une mutation orientée vers la technologie et le développement durable, qui inscrit l’innovation au cœur de la ville et s’incarne de façon exemplaire dans l’Opération d’Intérêt National « Éco-Vallée de la Plaine du Var ».
Une Métropole entreprenante, intelligente et durable Une tradition touristique inégalée et le 2e aéroport de France ont fait de Nice Côte d’Azur une métropole résolument ouverte sur l’international. Spécialisée dans les services à haute valeur ajoutée, elle se positionne comme un pôle majeur d’attractivité économique sur le bassin méditerranéen, en Europe et au plan international. Plus de 800 établissements à capitaux étrangers, représentant près de 13 000 emplois, sont établis sur les bassins de Nice et de la Plaine du Var. La 1re métropole de France s’est engagée dans une mutation orientée vers la technologie, l’innovation et le développement durable: Nice Côte d’Azur s’inscrit dans le cercle des villes
connectées du XXIe siècle pour devenir l’un des leaders mondiaux des projets numériques appliqués aux territoires. Elle a associé des leaders globaux (Cisco, IBM, Orange, ERDF, Schneider Electric, Veolia,…) pour mettre en œuvre des expérimentations pionnières dans les domaines de la ville intelligente, de l’e-santé et de la silver économie.
Nice, laboratoire de la ville intelligente et durable 1re plateforme de pilotage urbain intelligent avec IBM en 2014 Pilote du progamme européen Cityopt en 2014 1er boulevard connecté au monde avec Cisco en 2013 1re cabine de Mairie virtuelle avec Cisco en 2013 1er système de parking intelligent en Europe en 2012 Pilote pour l’ADEME avec le Projet d’agrégateur smart grids REFLEXE en 2011 Lauréate du IBM Smarter Cities Challenge en 2011 1re collectivité de France à déployer un vaste dispositif d’Auto partage électrique, A utoBleue en 2011 1er démonstrateur smart grid en France dans un quartier solaire intelligent : Nice Grid en 2011 à Carros Hôte de Innovative City depuis 2011 1re ville européenne à avoir déployé un bouquet de services basé sur la technologie NFC en 2009/2010 Labellisée Écocité par le Ministère de l’Écologie en 2009.
Un nouvel élan pour le marché immobilier niçois Le marché de Nice, d’environ 400 000 m² de bureaux, se compose principalement du quartier d’affaires de l’Arénas et du récent développement urbain de Nice Méridia : de nombreuses entreprises y ont installé leur siège régional, comme la Banque Populaire, Koné, BNP Paribas Real Estate ou Altaréa Cogedim. Tous deux sont situés dans le périmètre de l’Éco-Vallée Plaine du Var et bénéficient de la proximité immédiate de l’aéroport et de l’A8. Les dernières années ont été marquées par une certaine pénurie de nouveaux espaces de bureaux disponibles sur le marché niçois. De nouveaux bâtiments seront livrés mi‑2015 sur la technopole urbaine Nice Méridia, dans laquelle IBM a réservé un local de 4 500 m² et EDF un de 2 500 m², et prochainement dans le quartier du Grand Arénas. Le marché niçois va bénéficier de nouvelles infrastructures d’accueil et de transport en commun, et des plans de développement urbains de l’Éco-Vallée – jusqu’à 500 000 m² d’espaces de bureaux programmés au cours des 15 prochaines années.
Nice, 5e ville d’Europe pour la qualité de ses infrastructures* Le 2e aéroport international de France, le nouveau pôle d’échange multimodal Nice-Thiers et un ensemble de transports urbains dédié à la mobilité participent d’infrastructures de transport efficientes et en constante amélioration :
2e destination de France pour le tourisme d’affaires, Nice dispose d’infrastructures d’accueil premium avec le 2e parc hôtelier de France, les Palais des Congrès et des Expositions Acropolis.
e pôle d’échanges multimodal Nice-Aéroport L regroupera, à proximité immédiate de l’aéroport et de l’A8, une gare ferroviaire, une gare routière, le tramway, des stations Velobleu et Autobleue.
L’Allianz Riviera, magnifique stade à énergie positive inauguré en 2013 au cœur de l’Éco-Vallée, offre aussi de nouveaux espaces d’accueil entreprise.
e réseau de tramways sera renforcé conformément au L schéma directeur des transports de la Métropole Nice Côte d’Azur à l’horizon 2030, avec une extension de la ligne 1 jusqu’à la Trinité, une ligne 2 « Est-Ouest », une ligne 3 « Plaine du Var », et une ligne 4 reliant Nice à Cagnes-sur-Mer.
n nouveau Centre des expositions et des congrès offrira U 65 000 m² aux congressistes directement devant l’aéroport, à proximité immédiate du centre ville et de l’Éco-Vallée, dans le quartier du Grand Arénas. * Financial Times Ranking/FDI Intelligence : European Cities and Regions of the Future 2014/2015
Éco-Vallée : DES PROJETS IMMOBILIERS D’ENVERGURE La 1 re Opération d’Intérêt National dédiée aux éco-technologies et au développement durable Vaste opération d’aménagement sur la plaine du Var, à l’Ouest de Nice, l’Éco-Vallée a pour ambition de devenir une référence mondiale en matière de recherche et d’innovation dans les domaines des éco-technologies et du développement durable. Elle héberge aujourd’hui des leaders industriels issus du monde de l’énergie (Schneider) comme des technologies de l’information (IBM), les projets d’expérimentation de réseaux intelligents Réflexe (piloté par Véolia Environnement), Nice Grid (piloté par ERDF) et CityOpt (programme européen), ainsi que les start-up, la pépinière et les acteurs de l’enseignement et de la recherche installés à Nice Premium. L’Opération d’Intérêt National Éco-Vallée de la Plaine du Var est le fruit d’un engagement qui réunit l’État français, la ville de Nice, la Métropole Nice Côte d’Azur, le Conseil général des Alpes-Maritimes et le Conseil régional PACA pour développer, au cours des 25-30 prochaines années et sur la base de l’écologie exemplaire, le territoire de la plaine du Var, à l’Ouest de Nice. L’Établissement Public d’Aménagement EPA Plaine du Var est en charge de sa mise en œuvre.
a plaine du Var L aujourd’hui 5 communes 1 116 000 habitants 10 000 hectares 10 120 entreprises 60 000 emplois.
L’Éco-Vallée demain 3 000 000 m2 de capacité constructible 50 000 nouveaux emplois 450 hectares mutables 2,5 milliards d’euros d’investissements entre 2011 et 2025 (dont 80 % privés).
ÉCO-VALLÉE
NICE
n lieu d’innovation privilégié U pour l’immobilier de demain Combinant des projets d’immobilier de bureaux, de transport et d’infrastructures d’accueil, d’équipements de loisirs et d’immobilier résidentiel, l’Éco-Vallée offre un concentré d’innovation urbaine et un lieu privilégié d’expérimentation pour l’immobilier de demain, face aux défis que posent les questions environnementales : maîtrise des risques et de l’énergie, répartition de l’espace de vie entre les habitants et la nature, compatibilité entre croissance économique et respect de l’environnement, rôle de l’agriculture en périphérie de la ville, etc. Deux projets sont en cours de commercialisation : Grand Arénas, nouveau quartier d’affaires international de la Côte d’Azur, et Nice Méridia, technopole urbaine et éco-quartier.
nice prÉmium Inauguré en 2012 au cœur du nouvel éco-quartier de Nice Méridia, Nice Prémium héberge aujourd’hui l’Institut Méditerranéen du Risque, de l’Environnement et du Développement Durable, The Sustainable Design School, la pépinière CEEI Nice Côte d’Azur, une trentaine de start-up dédiées aux éco-technologies, un espace de co-working, le fablab « Ecolab », et les bureaux de la CCI.
Éco-vallée
A8 vers Nice Nord et Monaco
Ligne 2
Ligne 3
NICE
Nice Méridia Grand Arenas Futur Tram train
Pôle d’échanges multimodal Nice Aéroport
A8 vers Cagnes-sur-Mer, Cannes, Sophia Antipolis et Marseille
Ligne 4
Aéroport Nice Côte d’Azur
nice mÉridia En plein cœur de la ville, cette technopole urbaine conçue par l’architecte-urbaniste Christian De Villiers est destinée à la R&D et à la formation dans les secteurs de l’environnement, de la « croissance verte », de la santé et des services mobiles « sans contact », en synergie avec les compétences installées à Sophia Antipolis. 4 ha pour le 1er secteur opérationnel. 2 60 % de foncier maîtrisé par la puissance publique. 347 000 m² de capacité constructible: - 58 000 m² de bureaux, - 177 000 m² de logements, - 38 000 m² de centres de recherche et développement / laboratoires, - 36 000 m² d’enseignement, - 17 000 m² de services, commerces et hôtels, - 21 000 m² d’activités (showrooms, ...), - équipements publics et complexe sportif. 000 emplois prévus à terme. 5 3 à 4 000 étudiants. Commercialisation immédiate
le grand arÉnas Conçu par l’architecte-urbaniste Josep Lluis Mateo, ce centre international d’affaires est fondé sur une approche de la mixité urbaine avec des bureaux, hôtels, logements et équipements publics. Il intègre le pôle d’échanges multimodal Nice-Aéroport et accueillera en outre un parc des expositions de niveau international. 9 ha. 4 95 % de foncier maîtrisé par la puissance publique. 750 000 m² de capacité constructible: - 390 000 m² de bureaux, - 150 000 m² de logements, -1 10 000 m² d’équipements dont 65 000 m² pour le parc des expositions, -1 00 000 m² de commerces, services et hôtels. 22 000 emplois prévus à terme. Commercialisation immédiate
canneS, grasse et menton
Les joyaux du littoral méditerranéen offrent aussi des pôles économiques spécialisés de renommée mondiale Les secteurs de Cannes sur le littoral, Grasse dans l’arrière-pays, et Menton à la frontière italienne développent des écosystèmes complets sur leurs zones d’activités autour de spécialités mondialement reconnues.
cannes capitale de l’image
Créacannes, technopole de l’image
Face à l’une des plus belles baies du monde, Cannes a su préserver le charme de ses traditions provençales tout en développant une politique culturelle et une dynamique économique résolument tournées vers l’avenir et l’international. Cannes héberge ainsi le siège social et le principal site de production de Thales Alenia Space, leader européen des systèmes satellitaires, qui entretient un réseau dense de sous-traitants high-tech. Avec 2 millions de visiteurs par an, dont 55 % de visiteurs étrangers, Cannes excelle auprès de la clientèle de loisirs comme de la clientèle d’affaires.
2e destination de congrès en France après Paris, elle accueille nombre d’événements internationaux, tels le MIPIM et le MAPIC pour les acteurs de l’immobilier, le Festival de Cannes, le Mipcom, le MipTV, le Midem, le Festival International des Jeux et l’IDEF pour les professionnels de l’image. Le projet CréACannes capitalise sur le statut particulier de la ville auprès des professionnels des technologies et du marketing de l’image. Ce programme d’envergure fédère et catalyse les activités liées à l’image et à ses multiples applications: médias, publicité, banques d’images, design, imagerie médicale et scientifique, ou encore jeux vidéo.
La pépinière d’entreprises inaugurée en février 2014 sur le site de la Bastide Rouge et dédiée à l’économie créative, au spatial et à l’imagerie numérique, constitue le 1er maillon de CréACannes, qui doit réunir un Laboratoire de l’image numérique (LiN), un campus universitaire dédié aux nouvelles technologies numériques, aux médias, au tourisme et à l’hôtellerie de luxe, un pôle loisirs cinéma multiplexe, un hôtel d’entreprises, un bowling et des restaurants, ainsi qu’un pôle commercial thématique spécialisé dans l’image et le numérique.
Aromagrasse Ce parc technologique de 8 ha propose aux entreprises de la parfumerie, de la cosmétique, de la pharmacie et des biotechnologies des bureaux et des laboratoires, aménagés ou non, de 200 à 1 000 m2, et des unités foncières et immobilières de 500 à 10 000 m2, entièrement viabilisées.
grasse capitale mondiale du parfum A 12 km de Cannes et 40 minutes de l’aéroport de Nice Côte d’Azur, Grasse abrite une industrie du parfum mondialement connue. Le Pays de Grasse assure plus de la moitié de la production d’ingrédients aromatiques en France et 8 % du chiffre d’affaires mondial. La filière s’est développée sur l’ensemble de la chaîne de valeur, depuis la culture des plantes jusqu’aux marchés des cosmétiques, arômes
et parfums, détergents et agroalimentaire. Cette concentration de savoir-faire a attiré des ténors mondiaux, comme Kerry Flavours, IFF ou Firmenich. Avec jusqu’à 90 % de chiffre d’affaires réalisé à l’international, les producteurs grassois figurent parmi les champions français de l’export. Plusieurs ont réalisé ces dernières années des investissements massifs pour étendre
leurs sites de production. Un écosystème remarquable s’est organisé à l’Espace Jacques Louis Lions, alliant pôle de compétitivité et formations dédiées, plateforme mutualisée de chimie analytique et pépinière d’entreprises (Innovagrasse). Le parc d’activité Aromagrasse, ouvert en 2012, est venu compléter les possibilités d’accueil offertes au sein des zones de Sainte-Marguerite et de L’Argile.
menton la tradition du bien-être
Les nouvelles zones d’activités de la Riviera Française Le parc d’activités Fontan Deleuse à Sospel est destiné prioritairement aux entreprises du secteur santé/nutrition/ bien-être. La ZAC Cœur de Ville Carnolès, au cœur du futur éco-quartier de Carnolès sur la commune de Roquebrune-Cap-Martin, prévoit d’accueillir les entreprises d’ici 2014/2015 sur près de 20 000 m².
Organisée autour de Menton, la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française s’étend des rivages de la Méditerranée aux sommets du Massif du Mercantour, près de l’Italie et de Monaco. Célèbre pour sa fête du citron, pour les bienfaits de ses agrumes et pour le fameux régime alimentaire méditerranéen, apprécié
de toute l’Europe comme lieu de santévillégiature depuis le XIXe siècle, le bassin mentonnais a choisi de se positionner sur une spécialité Santé/Nutrition/Bien-Être qui participe d’un secteur économique dynamique sur la Côte d’Azur.
marchés et indicateurs immobiliers
Des opportunités à saisir dans un contexte de rentabilité élevée Les opérations planifiées et lancées sur l’Éco-Vallée et les territoires de la Métropole Nice Côte d’Azur, de Sophia Antipolis, Cannes et Grasse, offrent aux investisseurs des opportunités exclusives à fort potentiel de rentabilité.
Chiffres clés*
Immobilier de bureaux : un marché azuréen très attractif Taux de vacance réduits, taux de rendement élevés, volume de transaction soutenu et tensions sur les surfaces neuves face à la demande sont les principales caractéristiques d’un marché azuréen en plein renouveau. Avec 7,00 % à 7,50 % de rendement sur l’immobilier de bureau, le marché azuréen se positionne aux plus haut niveaux d’attractivité sur les marchés français et européen.
Un parc immobilier d’environ 1,6 millions de m2 38 900 m2 de bureaux commercialisés en 2013 31 200 m2 au 1er semestre 2014 (hors transaction exceptionnelle de 23 000 m2) 74 000 m2 d’offre disponible au 30 juin 2014 3,8 % de taux de vacance fin 2013 60 à 210 €/ m2/an de valeur locative à Nice/Sophia 1 Antipolis au 1er semestre 2014 sur le neuf ,00 % à 7,50 % de rendement prime en acquisition 7 (1er semestre 2014).
Le baromètre de l’immobilier de bureaux* Après une année 2013 difficile, le marché a connu une embellie au 1er semestre 2014 avec un niveau de transactions encourageant et une augmentation des demandes d’acquisition.
olume des transactions en immobilier V de bureau depuis 2009-2013 et 1er semestre 2014 (m²)* 70 000 60 000 50 000 40 000
ne reprise des transactions U marquée au 1er semestre 2014 Le volume des transactions de bureaux de la Côte d’Azur, qui représente environ 50 000 m² par an en moyenne depuis 2009, s’était contracté ces 2 dernières années pour s’établir à 38 900 m² en 2013.
30 000 20 000 10 000
2009
Le 1er semestre 2014 marque une nette reprise à 31 200 m², ce qui situe le marché azuréen au 8e rang français – et au 4e rang si l’on inclut la transaction exceptionnelle réalisée par Amadeus sur les anciens locaux de Texas Instruments à Villeneuve Loubet pour une surface de de 23 000 m².
ne répartition géographique U équilibrée La demande placée au 1 semestre 2014 a été équilibrée entre les secteurs de Nice et Sophia Antipolis, celle concernant les autres secteurs restant marginale. er
2010
Seconde main
2011
Neuf
2012
1er sem. 2014
2013
Exceptionnel
omparatif en région des volumes C de transaction, au 1er semestre 2014* 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000
40 000
n taux de vacance U particulièrement bas Le taux de vacance pour le marché des bureaux Côte d’Azur s’est établi à 3,8 % à la fin de 2013 (à 61 000 m²), soit le taux le plus bas sur le marché régional de bureaux en France. La part de bâtiments neufs ou rénovés ne représente que 4 % des surfaces vacantes au total.
* Source: Club Immobilier d’Entreprises Azuréen
Répartition géographique des transactions du 1er semestre 2014* 23 000 m2
17 900 m2
1 000 m2
12 300 m2
Sophia Antipolis
Nice
Autres
Exceptionnel
Rennes
Strasbourg
Nantes
Montpellier
Bordeaux
Lille
Aix/Marseille
20 000
Côte d’Azur
31200
30 000
Toulouse
Que ce soit à la vente ou à la location, la demande au 1er semestre 2014 s’est concentrée sur des bureaux de petite taille, 70 % des transactions réalisées l’ayant été pour des superficies de moins de 250 m².
50 000
Lyon
ne préférence pour U des bureaux de petite taille
Des prix stables,tant à l’acquisition qu’à la location
Prix moyen des loyers (sans parking) HT/Hors charges/m2/an au 30 juin 2014*
Les prix des marchés de bureau ont peu évolué ces 3 dernières années. Les loyers, parmi les plus élevés obtenus en région, se situent entre 160 et 210 € /m² / an pour les bureaux neufs à Nice et Sophia Antipolis, et atteignent 200 à 250 € à Cannes. Les prix d’acquisition pour le neuf varient de 2 000 à 3 000 € / m² à Nice, de 2 500 à 3 100 €/m² à Sophia Antipolis.
Première main Seconde main SECTEUR
Fourchette haute Fourchette basse
Sophia Antipolis (CASA)
210 €
Fourchette haute Fourchette basse
160 €
160 €
110 € 120 €
Cannes (CAPL)
250 €
200 €
170 €
Grasse (CAPG)
180 €
160 €
160 €
120 €
Nice (NCA)
210 €
180 €
180 €
130 €
Prix moyen des acquisitions (sans parking) HT/Hors charges/m2/an au 30 juin 2014*
Des rendements élevés à 7 – 7,5 % Le taux de rendement prime en acquisition est compris entre 7,00 % et 7,50 % acte en main, soit l’un des meilleurs du marché français.
Première main Seconde main SECTEUR
Fourchette haute Fourchette basse
Fourchette haute Fourchette basse
Sophia Antipolis (CASA)
3 100 €
2 500 €
2 300 €
1600 €
Cannes (CAPL)
3 000 €
2 000 €
2 500 €
1800 €
Grasse (CAPG)
2 800 €
2 500 €
2 400 €
1900 €
Nice (NCA)
3 000 €
2 000 €
2 500 €
1800 €
Calendrier des principaux programmes d’immobilier de bureau 2014-2017 les aqueducs 6 000 m2 2e trim. 2015
AROMAGRASSE 1 500 m2 Disponible
GRASSE
Technopolis pôlE 2 4 500 m2 2017
Business pôle 2 3 000 m2 4e trim. 2016
ÉCO-VALLÉE
WTC 6 2 000 m2 4e trim. 2015
natura 2 1 200 m2 er 1 trim. 2015
A8 triangle 9 000 m2 2017
Sophia Antipolis
NICE
écopolis 11 200 m2 2017
CANNES
Nice Grand Arénas
A8 ANTIBES
cirmad cassin 9 400 m2 2017
Nice méridia the crown 11 000 m2 2e sem. 2015 Sky valley 3 700 m2 2017 diamant 6 000 m2 2017
Le baromètre des locaux d’activité* Chiffres clés* 34 600 m de locaux commercialisés en 2013 2
4 000 m de locaux commercialisés au 2 1er semestre 2014 2
220 000 m2 d’offre disponible au 30 juin 2014 0 à 120 €/m2/an de valeur locative à Nice/Sophia 9 Antipolis au 1er semestre 2014 sur le neuf ,00 % à 8,50 % de rendement prime en acquisition 8 (1er semestre 2014)
omparatif des locations et ventes C entre les premiers semestres 2013 et 2014* 20 000 18 000 16 000 14 000
1er semestre 2013
12 000
1er semestre 2014
10 000 8 000 6 000 4 000 2 000
Location 1re main
Location 2e main
Vente 2e main
Vente 1re main
Répartition géographique des transactions du 1er semestre 2014* es demandes de Transactions d difficiles à satisfaire
6 800 m2
4 800 m2
4 500 m2
7 900 m2
Si la superficie totale disponible est importante sur l’ensemble du territoire, elle est essentiellement constituée de petites surfaces. De nombreuses demandes pour des grandes surfaces d’entrepôts (3 000 à 10 000 m²) demeurent insatisfaites. Le comparatif entre les premiers semestres 2013 et 2014 montre une légère progression de l’activité sur ce dernier. La demande placée au 1er semestre 2014 a été globalement équilibrée entre les secteurs de Cannes, Grasse, Nice et Sophia Antipolis.
Des prix moyens d’acquisition et de location parmi les plus élevés de France Les prix des locaux d’activité restent très élevés, ce qui n’empêche pas une demande soutenue.
DES RENDEMENTS À 8 – 8,5 % Le taux de rendement prime en acquisition demeure stable entre 8,00 % et 8,50 %, acte en main.
Cannes
Nice
Sophia Antipolis
Grasse
Prix moyen des loyers (sans parking) HT/Hors charges/m2/an au 30 juin 2014*
Première main Seconde main SECTEUR
Fourchette haute Fourchette basse
Sophia Antipolis (CASA)
120 €
100 €
Cannes (CAPL)
100 €
Grasse (CAPG)
110 €
Nice (NCA)
120 €
Fourchette haute Fourchette basse
100 €
60 €
90 €
90 €
70 €
90 €
100 €
65 €
90 €
90 €
70 €
Prix moyen des acquisitions (sans parking) HT/Hors charges/m2/an au 30 juin 2014*
Première main Seconde main SECTEUR
* Source: Club Immobilier d’Entreprises Azuréen
Fourchette haute Fourchette basse
Fourchette haute Fourchette basse
Sophia Antipolis (CASA)
1 750 €
1 350 €
1 300 €
1 000 €
Cannes (CAPL)
1 500 €
1 200 €
1 200 €
900 €
Grasse (CAPG)
1 700 €
1 300 €
1 350 €
9900 €
Nice (NCA)
1 500 €
1 200€
1 350 €
950 €
Tél : +33 (0)4 92 17 51 51 – info@investincotedazur.com
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