GRAND ANGLE - IMMOBILIER 2016

GRAND ANGLE

Attractivité et développement économique 8 propositions en faveur du logement des actifs

FAIRE AVANCER TOUTES LES ENVIES D’ENTREPRENDRE

La démarche logement pour actifs : un enjeu majeur pour le territoire des Alpes-Maritimes

Édito Après une année noire, l’Immobilier dans les Alpes-Maritimes a retrouvé des couleurs en 2015. Les taux de crédit particulièrement bas et les dispositifs favorisant l’acquisition semblent relancer le marché. C’est du moins la tendance qui s’annonce et qu’espèrent les professionnels.

Ces résultats sont à nuancer car les données sont comparées aux très mauvais résultats enregistrés en 2014, où, rappelonsle, les ventes se situaient à un niveau historiquement bas.

Il convient donc de rester actif pour encourager cette reprise.

Au-delà de la conjoncture, les problèmes structurels persistent.

Dans notre département, le constat est clair : le logement est trop cher, ce qui pénalise les entreprises et représente un frein à l’attractivité du territoire.

Notre position pour soutenir et accompagner les entreprises se décline dans ce document avec 8 propositions concrètes permettant d’accroître et de diversifier l’offre de logements dans les Alpes-Maritimes. Il en va de l’intérêt de nos entreprises et de celui de notre économie en général.

La CCI poursuit donc son action en faveur du logement des actifs, les solutions ne pouvant se trouver que sur le long terme et avec nos partenaires.

Bernard Kleynhoff

Président de la CCI Nice Côte d’Azur

2

Construire des logements, c’est contribuer durablement à la croissance et à l’emploi Le marché immobilier azuréen se caractérise par un déficit structurel de l’offre qui pénalise l’économie locale. Cette situation est un frein au développement économique et à l’emploi qui pèse sur les salariés et les entreprises. Ainsi, notre département ne bénéficie pas d’un environnement favorable à l’embauche, notamment.

Les solutions sont à trouver à tous les niveaux : • Une offre de logements plus abondante : le marché ne règle pas tout : si l’offre n’augmente pas, les prix ne baisseront pas ; • Une politique foncière adaptée : il faut mettre sur le marché plus de droits à construire ; • Des coûts de construction réduits : cela passera notamment par un allègement du champ règlementaire : un vrai choc de simplification normative est attendu ; • Un parcours résidentiel fluidifié : les prix élevés contribuent à «bloquer» l’ascenseur social, et entraînent notamment un taux de rotation très faible dans le parc social. Il faut que la gamme de produits mis sur le marché permette d’améliorer cette situation.

«Le manque à construire, c’est du manque à vivre» J.P. Betbèze, Économiste

Le logement : un facteur-clé pour l’attractivité du territoire Adolphe COLRAT, Préfet des Alpes-Maritimes Je me félicite du dynamisme et des réflexions de la CCI, qui travaille de longue date sur le logement et émet des propositions innovantes, qui viennent enrichir le débat local. Au-delà du «logement pour actifs», on parle désormais sans ambages de logement social.

La CCI a grandement contribué à cette évolution positive de l’image, localement, de ce type de logements qui bénéficient de la solidarité nationale et auxquels 68% des ménages des Alpes-Maritimes, il faut le rappeler, sont éligibles compte-tenu de leur niveau de revenus. Signe de l’évolution des mentalités et de l’engagement de nombreux maires, le nombre de logements sociaux programmés a atteint en 2015 un pic historique, avec 2709 logements.

S’agissant du parc privé, l’Anah propose de nombreuses solutions pour un conventionnement avec ou sans travaux, qui permet

de garantir des loyers accessibles dans le parc existant. Le renforcement récent des dispositifs d’intermédiation locative vient élargir la palette de ce type de conventionnement. Ces dispositifs apportent une sécurité au particulier qui met à disposition son logement, et offre un toit à ceux qui en ont le plus besoin, à un tarif compatible avec leurs moyens et assorti d’un accompagnement social.

Le taux de logements locatifs sociaux s’élevait à 11 % seulement dans notre département au 1er janvier 2015. Nous avons donc à conduire ensemble un ambitieux plan de rattrapage pour répondre aux besoins de nos concitoyens et de l’économie de notre département : pas de logements à des prix accessibles au plus grand nombre, pas de salariés susceptibles d’occuper des emplois dont nos entreprises ont besoin pour se développer !

Jean-Marie EBEL, Président de l’Observatoire Immobilier d’Habitat

L’Observatoire Immobilier d’Habitat (OIH) a pour mission d’analyser le marché immobilier des Alpes-Maritimes afin d’apporter aux professionnels et aux pouvoirs publics des informations fiables sur la conjoncture.

L’OIH réunit les familles de «l’acte de bâtir» : la Fédération Nationale de l’Immobilier Côte d’Azur, la Fédération des Promoteurs Immobiliers de la Côte d’Azur et de la Corse, la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics des AlpesMaritimes, la Banque Populaire de la Côte d’Azur, le CIL Méditerranée, la Caisse d’Allocations Familiales des Alpes-Maritimes et EDF.

Le marché reste caractérisé par un déficit structurel de l’offre le biais des collectivités, en allégeant la réglementation des sols générant une tension sur les prix, accentuée par le poids des souvent trop contraignante, en inversant la fiscalité sur les terrains pour inciter à la vente. charges foncières et des coûts de construction sur réglementés.

Le lent retournement du secteur de la construction constaté l’année dernière, avec une progression des permis de construire et des mises en chantier, même s’il faut s’en réjouir, nous laisse à des faibles niveaux d’activité ne favorisant pas une production en rapport avec les besoins.

Le moment n’est-il pas venu, dans un contexte budgétaire contraint, de décloisonner le logement libre et le logement social ?

Le moment n’est-il pas venu d’adapter l’article 55 de la loi SRU pour l’ouvrir à l’accession sociale, aux logements privés conventionnés, au locatif intermédiaire, lesquels participent au parcours résidentiel ?

Par ailleurs, l’empilement des procédures administratives engendre Le moment n’est-il pas venu de relancer puissamment l’accession des cycles de production beaucoup trop longs, ce qui explique la à la propriété par une réduction de la TVA ? faiblesse des mises en vente.

Il s’agit là de quelques pistes, développées et complétées par Dans l’environnement économique actuel, l’efficacité des politiques ailleurs, de nature à engendrer une politique du logement plus publiques en matière de logements est insuffisante avec de plus en efficace. plus d’interventions et de moins en moins de résultats.

La relance du secteur du logement est une urgence répuIl faut libérer le foncier en sortant du malthusianisme constaté dans blicaine au service de la croissance et de l’emploi et pour les documents d’urbanisme, en produisant du terrain à bâtir par la région un élément essentiel d’attractivité du territoire. Étienne DELHAYE, Directeur de Sophia Club Entreprises

Sophia Club Entreprises (SCE) est le groupement des entreprises et établissements de Sophia, et représente environ 45% des 35 000 emplois de la technopôle. SCE participe activement à l’animation sur la technopole, développe des offres de services, et organise la réflexion prospective et stratégique.

Sophia Antipolis est un des poumons économiques de la Côte d’Azur, et connait depuis plus de 40 ans une croissance constante, entièrement tournée vers l’innovation technologique.

15 000 situations particulières, montre que les communes des arrières-pays (Bar sur Loup, Tourettes sur Loup, Peymeinade,…) constituent un gisement de logements relativement peu onéreux, utilisé par une partie de la Cette évolution concerne pour partie des jeunes fraîchement population sophipolitaine. Certaines projections envidiplômés, dont les revenus salariaux, sans être modestes, sagent la croissance continue de l’emploi sur Sophia jusqu’à 45 000 à l’horizon 2030. sont modérés.

Dans ce contexte, l’offre immobilière aux alentours de la technopole est limitée, et surtout onéreuse, ce qui la rend inaccessible à une partie de la population entrant dans la vie active. Il n’est donc pas rare de voir de jeunes cadres de la R&D Sophipolitaine contraints de choisir une résidence dans les arrière-pays cannois, antibois ou grassois, voire le département du Var. Dans le cadre du plan de Déplacements Inter-Entreprises (PDIE) de Sophia Antipolis piloté par SCE, une étude réalisée avec l’appui de la CCI et qui regroupe plus de

Il ne fait aucun doute qu’une des conditions de réalisation de ces projections concerne l’évolution des solutions de logement. Il est important que les plans infrastructurels concernant Sophia Antipolis incluent des solutions de logement «semi-urbain», comportant des offres de services, commerces, lieux de loisirs, à des prix modérés, pouvant concerner d’une part une population jeune d’actifs sans enfants, et d’autre part des étudiants-chercheurs.

Jean-Philippe JAUNET, Directeur Général de D.A.B (Distribution Azuréenne de Boissons) Dans l’optique de fidéliser ses salariés qui rencontraient de grandes difficultés pour se loger, l’initiative du patron de débit de boissons est remarquable. La société D.A.B (Distribution Azuréenne de Boissons) a en effet décidé de construire un immeuble tout confort destiné à ses employés.

L’immeuble de 10 logements, principalement des T2, mais aussi des T3 et deux T4, a été édifié le 1er avril 2013. Il est situé à environ 2 km du lieu de travail sur un terrain appartenant au grossiste et permet évidemment aux salariés de limiter leur temps de transport et d’économiser sur le coût des carburants. Les loyers pratiqués se situent dans le créneau des tarifs HLM. Une initiative intelligente et bien trop rare sur le territoire français.

«L’entreprise n’y gagne rien financièrement mais un logement peut être un bon argument pour recruter du personnel. C’est aussi un investissement et un bon moyen de pérenniser la société. En outre, et malgré les difficultés – il a fallu 4 ans pour mener à bien ce projet cet immeuble a bénéficié des meilleures prestations et l’immeuble rencontre un vif succès auprès de ses locataires» se félicite Monsieur Jean-Philippe JAUNET, directeur général de DAB, qui réfléchit à la possibilité de réaliser un autre projet du même type.

3

Le logement dans les Alpes-Maritimes : constat et chiffres-clés

Le marché immobilier se caractérise par un déficit structurel de l’offre et des prix élevés : • Un besoin de 5000 résidences principales par an pour répondre au développement de la population (selon la Directive Territoriale d’Aménagement).

• Une offre nouvelle bien en deçà des besoins : 3000 logements neufs construits en moyenne chaque année, dont 9% seulement à moins de 3 500 € m2 en 2015.

53%

Part des logements neufs inférieurs à 3 500 m2 dans l’offre totale

Capacité d’acquisition dans les Alpes-Maritimes NEUF

ANCIEN

4 Pièces 82 m 442 308 €

4 Pièces 85 m2 336 855 €

Revenu minimum mensuel 6 246 €

Revenu minimum mensuel 4 757 €

2

Hypothèse : apport de 10% et endettement sur 20 ans au taux de 2,25% hors assurance

• Des délais d’obtention de permis de construire trop longs

27%

7%

11% 9%

6%

4%

7% 2%

3%

4%

6%

9%

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

• Une production de logements sociaux en forte progression en 2015 (2709) mais toujours en deça des besoins estimés.

1 logement construit = 2 emplois

4

• Des prix d’achat au-delà de la capacité des actifs : plus de 5000 € m2 dans le neuf, 4000 € m2 dans l’ancien.

• 5% seulement des programmes immobiliers sont construits sur des terrains publics dans les Alpes-Maritimes contre 60% en moyenne sur les autres départements.

Cela a un fort impact sur le prix de vente des logements, les prix des terrains privés étant généralement plus élevés que ceux détenus par la puissance publique.

Les enjeux à l’horizon 2020

FONCIER La situation que connaît le logement dans notre département trouve son origine dans la problématique foncière. En effet, le foncier est rare et contraint sur une grande partie du territoire. Le «mille-feuilles» règlementaire : loi Littoral, loi Montagne, Plans de Prévention des Risques Incendie ou Inondation, Natura 2000, ZNIEFF (Zones Naturelles d’Intérêt Écologique Faunistique et Floristique)… est un frein important à la construction de logements.

L’enjeu majeur est d’obtenir un urbanisme opérationnel, avec des mesures concrètes facilitant la production de logements.

Cela passera notamment par la mise en application des engagements des maires suite à la signature du Pacte Economique 2014.

Cette initiative de la CCI et de l’UPE 06, a pour but d’interpeller les maires sur leurs engagements, et ce sur 5 enjeux majeurs du Territoire, dont le logement.

Une politique foncière à l’échelle des EPCI* serait souhaitable.

L’anticipation des besoins en logements nécessite une réflexion au niveau intercommunal et pas seulement à l’échelle des communes.

LOGEMENT SOCIAL ET INTERMÉDIAIRE Seule la poursuite des efforts pour plus de logements sociaux et intermédiaires pourra améliorer la situation.

68% de la population azuréenne est éligible au logement social, alors que le nombre de logements sociaux réalisé est insuffisant par rapport aux besoins recensés. Par ailleurs, on ne produit pas assez de logements intermédiaires, situés entre le logement social et le logement privé.

PARCOURS RÉSIDENTIEL Un des principaux enjeux pour les années à venir est la restauration du parcours résidentiel correspondant à l’amélioration du logement en fonction de l’évolution familiale et professionnelle des actifs. En effet, les actifs sont le plus souvent «bloqués» dans ce parcours et la «sortie par le haut» du parc social notamment est extrêmement délicate pour une grande majorité de familles.

FILIÈRE IMMOBILIER/CONSTRUCTION La règlementation et «l’empilement de normes» pèsent sur le volume de logements produits et sur les prix de sortie. Un allègement de ces normes et leur adaptation aux spécificités locales sont souhaités.

Par ailleurs, si le problème est avant tout quantitatif, les aspects du développement durable doivent également être intégrés à la réflexion d’ensemble : des logements oui, mais agréables à vivre et économes en énergie. C’est l’enjeu majeur sur le territoire d’Eco-Vallée notamment, qui développe la notion d’éco-quartiers.

De manière globale, il convient de réfléchir à un projet de territoire.

Construire mieux, c’est aussi tenir compte des contraintes de transport, des zones d’activités et d’emploi, des équipements publics et des commerces. *EPCI - Etablissement Public de Coopération Intercommunale

5

8 propositions en faveur du logement des actifs dans les Alpes-Maritimes La CCI Nice Côte d’Azur et ses partenaires socio-économiques ont défini un plan d’actions prioritaires

FILIÈRE IMMOBILIER/ CONSTRUCTION

1 Mettre en place des mesures visant un choc de simplification

• Réexamen de l’ensemble des normes et réglementations au regard d’une analyse coût/efficacité.

3 Dégager des opportunités foncières publiques

• Inventaire et mobilisation des terrains de l’Etat, des établissements publics, des collectivités locales et des communes.

• Privilégier les appels à projets, par opposition aux appels à concurrence. Ceci permettra d’éviter la surenchère sur le prix du foncier et de mieux maîtriser la qualité/prix de vente des logements produits.

FONCIER

4 Relancer la politique d’aménagement

2 Prendre en compte la priorité

• Développer et mieux utiliser les moyens opérationnels d’aménagement (SPL, ZAC...) qui sont encore peu nombreux dans le département.

au logement des actifs dans les documents d’urbanisme Mesures incitatives : • Limitation des places de parking pour les programmes de logements situés en zone urbaine à proximité des axes structurants de transports en commun. Cette mesure permettrait de réduire significativement le prix de vente de ces logements.

• Application des quotas obligatoires de logements sociaux (25% du total des nouvelles constructions) à l’échelle des intercommunalités et non des communes.

• Application stricte de la loi du 20/12/2014 sur la simplification et la clarification des procédures administratives.

Actuellement, la plupart des documents d’urbanisme n’en tiennent pas compte.

6

et de production de terrains à bâtir

LOGEMENT SOCIAL ET INTERMÉDIAIRE

5 Elargir le périmètre des logements sociaux imposés

• Permettre aux communes d’intégrer dans la production obligatoire de logements conventionnés* d’autres types de logements : les logements en PSLA (Prêt Social Location Accession) et les logements locatifs intermédiaires.

6 Augmenter le volume de remise sur

PARCOURS RÉSIDENTIEL

• Par des mesures incitatives pour les propriétaires, fiscales notamment.

• Proposer et soutenir tout dispositif d’accession à prix plafonné réservé aux primo-accédants et avec une TVA à 10%.

le marché des logements vacants ou dégradés

7 Favoriser la première acquisition 8 Promouvoir le Bail solidaire

de la FNAIM en réponse à la pénurie de loyers accessibles • Inciter les propriétaires du parc privé ancien à pratiquer des niveaux de loyers inférieurs de 30% aux loyers de marché, en contrepartie d’avantages fiscaux.

* Article 55 de la loi SRU

7

CCI Nice Côte d’Azur Observatoire Immobilier d’habitat 20 Boulevard Carabacel – CS 11259 06005 Nice Cedex 1 T. 0 800 422 222 F. 04 93 13 20 93 ObservatoireImmobilierHabitat@cote-azur.cci.fr Crédits photos : © stockvisual, pedrosala, AlexRaths, dolgachov, IPGGutenbergUKLtd, bluecinema, Peshkova, SireAnko, piranka, HASLOO, Milan Zeremski, architetta/iStockphoto.com. © Gyuszko-Photo/Shutterstock.com

Contact :